Mit seiner Klage begehrt der Kläger die Erteilung einer Baugenehmigung für die Sanierung und die Neuerrichtung eines Boardinghauses auf dem streitgegenständlichen Grundstück …-straße ..., Fl.Nr. …, Gemarkung … Das streitgegenständliche Grundstück ist straßenseitig derzeit mit einem fünfgeschossigen Gebäude mit ausgebautem Dachgeschoss bebaut. Im rückwärtigen Grundstücksbereich befindet sich sowohl an der westlichen als auch an der östlichen Grundstücksgrenze jeweils ein eingeschossiges Gebäude. Zudem ist im nordöstlichen Grundstücksbereich eine Doppelgarage situiert.
Am 29. November 2016 (Eingangsdatum) beantragte der Kläger die Erteilung einer Baugenehmigung für oben genanntes Vorhaben.
Dieses sieht insbesondere die Aufstockung der Rückgebäude zu einem insgesamt fünfgeschossigen Gebäude vor, welches neun Einheiten beherbergt, die als Boardinghaus genutzt werden sollen. Im westlichen Rückgebäude bleibt eine gewerbliche (Atelier-)Nutzung im Erdgeschoss auf einer Fläche von 41,65 m² (im südlichen, schmaleren Teil des Gebäudes; abgegriffen aus dem Erdgeschossplan; 8,4 m² dieser Fläche werden jedoch von sanitären Räumen beansprucht, so der Aufteilungsplan zur Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 4.11.2003) erhalten, im östlichen Rückgebäude verändert sich im Erdgeschoss auf einer Fläche von 22,53 m² (südlicher Gebäudeteil; abgegriffen aus dem Erdgeschossplan) die gewerbliche (Büro-)Nutzung nicht.
Im Kellergeschoss soll insbesondere ein Sauna- und Fitnessbereich entstehen, der sowohl vom Treppenhaus als auch vom Innenhof betreten werden kann. Zahlreiche Wände im Kellergeschoss wurden in den Plänen rot eingezeichnet, da diese nach Angabe des Bauherrn zu unterfangen/zu ertüchtigen seien.
Im Vordergebäude sollen im 1. Obergeschoss durch eine Nutzungsänderung aus einer Praxis zwei Boardinghaus-Einheiten entstehen. Im Übrigen bleiben die derzeit genehmigten vier Wohneinheiten im Erdgeschoss sowie dem 2., 3. und 4. Obergeschoss (vgl. Aufteilungsplan zur Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 4.11.2003) bestehen.
Die vorhandene Doppelgarage wird durch eine (Einzel-)Garage ersetzt. Zwei weitere Stellplätze auf dem Grundstück bleiben erhalten.
In der Baubeschreibung wird unter Ziffer 4 angegeben, dass 22 Beherbergungsräume und 19 Betten geplant seien. Unter Ziffer 11 wird bezüglich der Baukosten auf eine beiliegende Berechnung verwiesen, die Gesamtbaukosten in Höhe von 1.160.189,35 € angibt.
In der Betriebsbeschreibung vom 29. November 2017 wurde ausgeführt, dass sämtliche Boardinghaus-Einheiten für die Unterbringung mehrerer Personen gedacht seien und Geschäftsreisenden und Familien eine vorübergehende möblierte Unterkunft in … bieten sollen. Die Aufenthaltsdauer der Mieter könne tageweise bis zu 6 Monate gehen. Allgemeine Räumlichkeiten wie Speiseräume, Aufenthaltsräume, Konferenzräume oder Großküche seien im Gebäude nicht vorhanden.
Im Stellplatzformular wurde kein Stellplatzbedarf für Wohnungen und keine bestehenden Wohnungen, die durch die Maßnahme entfallen, angegeben. Hinsichtlich des Stellplatzbedarfs für sonstige Nutzungen wurden für 11 Boardingeinheiten 11 Stellplätze angesetzt. Bei bestehenden Nutzungseinheiten, die durch die Maßnahme entfallen, wurden drei Posten angegeben: Gewerbe (Ateliergebäude) rechts mit 106 m² und 2 Stellplätzen, Gewerbe (Ateliergebäude) links mit 44,02 m² und 1 Stellplatz und Gewerbe (Ordination 1. OG) Vorderhaus mit 119 m² und gerundet 4 Stellplätzen.
Mit Schreiben vom 16. Januar 2017 forderte die Beklagte den Kläger zur Beseitigung von diversen, ihrer Meinung nach bestehenden Mängeln der Bauvorlagen bis zum 1. Februar 2017 auf.
Mit Schreiben vom 19. Januar 2017 äußerte sich der Kläger zum Mängelanschreiben und reichte weitere Unterlagen nach. Der Kläger führte aus, dass den Vorgaben der DIN 276 Genüge getan worden sei. Zudem entspreche der Stellplatznachweis dem Ergebnis der gemeinsamen Besprechung der Beteiligten. Es ergäben sich 11 nachzuweisende Stellplätze. Die bisherige Gewerbenutzung im Rückgebäude rechts (von der …straße aus gesehen) erlaube eine Anrechnung von 2 Stellplätzen, jene im Rückgebäude links von 1 Stellplatz und jene der Einheit im Vorderhaus von 4 Stellplätzen. 7 Stellplätze seien also anrechenbar.
Es seien de facto aber nur 6 Stellplätze nachzuweisen.
Mit Schreiben vom 24. Januar 2017 teilten die Architekten des Klägers mit, dass die im Kellergeschoss dargestellten roten Wände Bestandswände seien, welche neu unterfangen würden. Die rote Darstellung erfolge aufgrund des Wunsches der Baubehörde. Gleiches führte der Bevollmächtigte des Klägers in einer Email vom 16. Februar 2017 an die Beklagte aus.
Mit Bescheid vom 28. März 2017 (Az.: …*), dem Kläger am 30. März 2017 zugestellt, lehnte die Beklagte den Bauantrag nach Plan-Nr. … und Plan-Nr. … ab.
Zur Begründung wurde ausgeführt, dass der Antrag trotz Nachreichung von Unterlagen immer noch folgende Mängel aufweise:
1. Die nachgereichten Baukosten seien unvollständig und nicht anerkennbar, da sie keine Aufstellung nach DIN 276 enthielten. Der angegebene Wert von 408 €/m³ liege erheblich unter dem aktuellen Indexwert von 550 €/m³ für den Neubau von Mehrfamilienhäusern.
2. Der nachgereichte Stellplatznachweis sei absolut identisch mit dem ersten, dem Bauantrag beigelegten Stellplatznachweis. Er sei nicht nachvollziehbar und nicht korrekt. Es würden für bestehende Nutzungseinheiten Nutzflächen angegeben, welche Technikräume und Sanitärräume mit einbezögen, und dadurch für den Bestand insgesamt 1 Stellplatz zu viel in Rechnung gestellt.
Beim Stellplatzbedarf für die beantragten Nutzungen werde eine Einheit Atelier nicht berücksichtigt und somit 1 Stellplatz zu wenig in Rechnung gestellt.
Die angesetzte Ermäßigung nach der Stellplatzsatzung für Nutzungen ohne Wohnungen könne nicht in die Berechnung einfließen, da es sich bei den beantragten Boarding-Einheiten nach Betriebsbeschreibung und Plandarstellung um Wohnnutzung handele.
Es ergebe sich in Gegenrechnung mit den bestehenden Nutzungen ein Bedarf von 5 Stellplätzen, lediglich 3 würden jedoch nachgewiesen.
3. Die Bauzeichnungen erfüllten nicht die Anforderungen gemäß § 8 BauVorlV. Die durch bauliche Änderungen betroffenen Räume könnten nicht als Bestand abgestrichen werden (hier: EG Rückgebäude). Die Maßnahmen seien wie dargestellt technisch nicht umsetzbar, wenn Keller und Obergeschosse erneuert würden, das Erdgeschoss aber unverändert bleibe.
Mit Schriftsatz vom 28. April 2017, beim Verwaltungsgericht München am selben Tage eingegangen, ließ die Klagepartei durch ihre Bevollmächtigten Klage erheben mit dem Antrag,
den Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 28. März 2017, Az.: … aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, die Baugenehmigung gemäß Bauantrag vom 29. November 2016 zu erteilen.
Die Klage wurde nicht begründet.
Mit Schriftsatz vom 24. Oktober 2017 beantragte die Beklagte,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung verwies sie auf ihre Begründung des streitgegenständlichen Bescheides.
Hinsichtlich der Einzelheiten der mündlichen Verhandlung am 8. Oktober 2018, in welcher die Beteiligten ihre schriftsätzlich angekündigten Anträge wiederholten, wird auf die entsprechende Sitzungsniederschrift verwiesen.
Wegen der weiteren Einzelheiten zum Sachverhalt und zum Vorbringen der Beteiligten wird im Übrigen auf die vorgelegten Behördenakten sowie die Gerichtsakte Bezug genommen.
Die Klage hat keinen Erfolg, da sie zwar zulässig, aber unbegründet ist. Der Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 28. März 2017 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO), weil diesem kein Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung zusteht.
1. Eine Baugenehmigung ist zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind, Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 1 Bayerische Bauordnung (BayBO). Dies setzt voraus, dass das Bauvorhaben anhand von Bauantrag und Bauvorlagen geprüft werden kann.
Denn Art. 64 Abs. 2 Satz 1 BayBO bestimmt insofern, dass mit dem Bauantrag alle für die Beurteilung des Bauvorhabens und die Bearbeitung des Bauantrags erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen) einzureichen sind. Art, Umfang und Inhalt der vorzulegenden Bauvorlagen ergeben sich dabei aus der Bauvorlagenverordnung (BauVorlV), vgl. Art. 80 Abs. 4 BayBO. Die vorgelegten Bauvorlagen und die in ihnen enthaltenen Angaben müssen dabei vollständig, richtig und eindeutig sein (vgl. Gaßner in Simon/Busse, BayBO, Stand: 128. EL Dezember 2017, Art. 64 Rn. 75). Stellt sich bei der Prüfung durch die Behörde heraus, dass die Bauvorlagen inhaltlich unrichtige Angaben enthalten bzw. widersprüchlich oder sonst als Entscheidungsgrundlage für die Baugenehmigung ungeeignet sind, darf die Baugenehmigung nicht erteilt werden (vgl. Gaßner, a.a.O. Rn. 80; VG München, B.v. 28.11.2017 - M 8 SN 17.4766 - juris Rn. 57).
2. Dies zugrunde gelegt, sind die vom Kläger vorgelegten Bauvorlagen unvollständig, fehlerhaft und in sich widersprüchlich. Eine Baugenehmigung durfte die Beklagte daher nicht erteilen.
2.1 Dies gilt zunächst in Bezug auf die Betriebsbeschreibung.
Fraglich ist bereits, ob eine Beschreibung der Anzahl der in den einzelnen Boardingeinheiten unterzubringenden Personen mit dem unbestimmten Begriff „mehrere Personen“ den Anforderungen der Bestimmtheit an Bauvorlagen entspricht. Auch wenn man diesen Begriff anhand sonstiger, konkreter Bauvorlagen für auslegbar hielte, fehlt es auch an solchen. Denn aus den Geschossplänen geht zwar hervor, dass durch das Vorhaben 22 Zimmer mit 20 Einzelbetten und 3 Doppelbetten, also 26 Bettplätze, entstehen sollen. Diese Zahlen stimmen aber nicht mit den Angaben des Klägers in seiner Baubeschreibung überein, der von 22 Beherbergungsräumen mit insgesamt nur 19 Betten ausgeht. Wie viele Personen nun tatsächlich von dem Kläger untergebracht werden sollen, lässt sich also selbst bei Berücksichtigung der weiteren Bauvorlagen nicht zweifelsfrei ermitteln. Die Nutzeranzahl ist aber ein wesentlicher Faktor für die Beurteilung der baurechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens, etwa in Bezug auf das Rücksichtnahmegebot, den Stellplatznachweis oder den Brandschutz.
Zudem wird in der Betriebsbeschreibung der im Kellergeschoss geplante Fitness- und Saunabereich nicht erwähnt. Unklar bleibt hierdurch, ob dieser nur für die Nutzer der Boardingeinheiten offen steht oder auch von Dritten genutzt werden kann. Denn insbesondere der Eingang zum Innenhof ist auch ohne Beeinträchtigungen der Boardinghaus-Nutzer zugänglich. Im Übrigen widerspricht das Vorhandensein eines solchen Bereiches auch der Angabe des Klägers, dass „[a]llgemein[e] Räumlichkeiten“ - gemeint sind damit wohl von allen Bewohnern nutzbare Räume - nicht vorhanden seien. Mangels Angaben in den Bauvorlagen ist dieser Bereich nicht einer einzigen Boardinghauseinheit zugeordnet, sondern steht aufgrund der Zugänglichkeit über das Treppenhaus jedenfalls allen Nutzern im Rückgebäude zur Verfügung und unter Umständen auch externen Nutzern (sog. Dritten). Hierfür spricht auch die in den Plänen eingezeichnete Garderobe. Eine konkrete Beschreibung des Fitness- und Saunabereichs ist dabei insbesondere im Hinblick auf das Rücksichtnahmegebot und die Stellplatzanforderungen notwendig. Gerade die Frage, ob es sich um eine selbständige gewerbliche Nutzung handelt (mit eigenem Stellplatzbedarf) oder nur um eine unselbständige Nebennutzung (ohne eigenen Stellplatzbedarf), ist für die Zulässigkeit des Vorhabens von Belang.
2.2 Aber auch der Stellplatznachweis ist fehlerhaft.
Das Gericht hält es im konkreten Fall zunächst zur Beurteilung der Frage, ob die vier noch auf dem Grundstück vorhandenen Stellplätze durch vorhandene und bestehen bleibende Nutzungen auf dem Grundstück gebunden sind, für erforderlich, dass alle Nutzungen auf dem Grundstück angegeben werden. Denn bei dem Bauvorhaben handelt es sich nicht nur (sogar nur zu einem geringen Anteil) um eine Nutzungsänderung, sondern auch um eine Neuerrichtung einer baulichen Anlage. Die Darstellung hat daher in Bezug auf die geplante zukünftige Nutzung des Grundstücks - neben den im Formular angegebenen, geplanten Boardinghauseinheiten - die Wohnnutzungen im Vordergebäude sowie die bestehen bleibenden beiden gewerblichen Nutzungen in den Erdgeschossen der derzeitigen westlichen und östlichen Rückgebäude zu umfassen. Nur so kann beurteilt werden, was der gesamte Stellplatzbedarf auf dem Grundstück ist und ob die vier vorhandenen Stellplätze bereits durch die unverändert bleibenden Nutzungen gebunden sind. Dies hat der Kläger nicht getan. Er hat insbesondere die Felder im Stellplatzformular für den Stellplatzbedarf für Wohnungen leer gelassen und keine andere Darstellung den Bauvorlagen beigefügt, aus welcher sich eine Gesamtbetrachtung des Stellplatzbedarfs des Grundstücks ergibt.
Die Angabe des Gewerbes im 1. Obergeschoss, welches durch das Bauvorhaben entfallen solle, mit 119 m² ist zudem unzutreffend. Gemäß der Erläuterungen zur Ermittlung der anzurechnenden Flächen im Anhang zu Anlage 1 der Satzung der Beklagten über die Ermittlung und den Nachweis von notwendigen Stellplätzen für Kraftfahrzeuge vom 19. Dezember 2007 (Stellplatzsatzung - StPlS) ist die anzurechnende Nutzfläche die Nutzfläche ohne Flächen für haustechnische Anlagen, Flächen für die Erschließung des Gebäudes und seine Räume sowie Flächen für sanitäre Anlagen, Abstellräume und Stellplätze. Setzt man dem folgend die Flächen der Arztpraxis für das Labor und 3 Behandlungsräume, nicht jedoch die Flächen „Warten“, Garderobe, WC, Abstellraum, Empfang, Technik und Loggia an, kommt man auf eine Fläche von 71,6 m² (alles abgegriffen aus dem Aufteilungsplan zur Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 4.11.2003). Diese Differenz der Maße ist erheblich, da bei einem Stellplatzschlüssel von 1 Stellplatz je 30 m² anzurechnender Nutzfläche (vgl. Nr. 2.2 des Anhangs 1 der StPlS) einerseits gerundet 4 Stellplätze, andererseits abgerundet 2 Stellplätze anzusetzen sind.
Schließlich ist die Angabe im Stellplatzformular, dass der Kläger sechs Stellplätze herstellen werde, anhand der Bauvorlagen nicht nachvollziehbar. Den Plänen ist vielmehr eine Reduzierung der vorhandenen Stellplätze zu entnehmen.
Im Übrigen ist eine genaue Beurteilung des Stellplatzbedarfs anhand der unbestimmten Betriebsbeschreibung nicht möglich (s.o.).
2.3 Auf mögliche weitere formelle Fehler der Bauvorlagen kommt es darüber hinaus nicht entscheidungserheblich an. Ebenso wenig ist für diese Entscheidung maßgeblich, ob das geplante Vorhaben materiell-rechtlich überhaupt bauplanungs- und bauordnungsrechtlich zulässig ist. Es erscheint dem Gericht aber zumindest fraglich, wie bei Reduzierung der wenigen vorhandenen Stellplätze auf dem Baugrundstück (von 4 auf 3) der Stellplatznachweis geführt werden soll.
3. Die Klage war folglich mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung er-folgt gemäß § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. Zivilprozessordnung (ZPO).
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