Verwaltungsgericht München Urteil, 26. Nov. 2018 - M 8 K 17.1570

I. Soweit die Beteiligten die Hauptsache bzgl. der Nutzungsuntersagung und der Zwangsgeldandrohung übereinstimmend für erledigt erklärt haben, wird das Verfahren eingestellt.

II. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

III. Der Kläger und die Beklagte haben die Kosten des Rechtsstreits je zur Hälfte zu tragen.

IV. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils vorläufig vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger ist Eigentümer des streitgegenständlichen Anwesens … Straße, Fl.Nr. …, Gem. … und begehrt hierfür die Erteilung einer Baugenehmigung für die Errichtung eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung zu Wohn- und gewerblichen Zwecken.

Das Geviert, in welchem sich das streitgegenständliche Grundstück befindet - begrenzt durch die … Straße, … Straße, die … Straße und die … Straße -, ist durch eine überwiegende Wohnnutzung gekennzeichnet.

Am 24. November 2016 (Eingangsdatum) beantragte der Kläger die Erteilung einer Baugenehmigung für die Errichtung eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung und einem zusätzlichen Stellplatz.

Geplant ist die Errichtung eines eingeschossigen Gebäudes mit Flachdach in L-Form. Entlang der … Straße ist das Gebäude 16,95 m (vermasst) lang. Auf einer Länge von 12,60⁵ m (vermasst) ist das Gebäude 4,50 m (vermasst) tief (südlicher Gebäudeteil), auf einer Länge von 4,34⁵ m (vermasst) ist es 9,00 m (vermasst) tief (nördlicher Gebäudeteil). Das Vorhaben beinhaltet zwei Wohneinheiten in jedem der beiden Gebäudeteile; die Einheiten sind durch eine Verbindungstür voneinander getrennt.

In der Baubeschreibung zum Bauantrag gab er an, dass (auch) eine Beherbergungsstätte mit zwei Beherbergungsräumen und vier Betten geplant sei.

In der Betriebsbeschreibung vom 21. November 2016 führte der Kläger aus, dass das Haus später als Wohnraum für ihn und seine Ehefrau dienen solle. Für die spätere Privatnutzung als Wohnhaus sei es aufgrund der hohen Anschaffungskosten beim Grundstück notwendig, in den ersten Jahren Einnahmen auch durch Kurzzeitvermietung zu erzielen. Das Vorhaben falle nicht unter die Beherbergungsstättenverordnung und sei als kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes im reinen Wohngebiet zulässig.

In einem eigenen (Rechts-)Gutachten des Klägers, dem Telefax vom 15. Februar 2017 beigefügt, stellte der Kläger insbesondere fest, dass keine Absicht bestehe, über die Vermietung zu Wohnzwecken hinaus Dienstleistungen anzubieten („keine Pension!“). Es sei lediglich beabsichtigt, befristet zu Wohnzwecken auch an Personen zu vermieten, die kürzer als 3 Monate blieben. Unter dem Gliederungspunkt „Möblierung?“ gab der Kläger an: „Wohnmöblierung wie „möbliertes Wohnen““. Es gebe einen Bedarf für derartige Vorhaben, weil in der näheren Umgebung keine einzige Möglichkeit bestehe, Hausgäste extern unterzubringen. Es seien keine Gemeinschaftsräume geplant.

Mit Bescheid vom 14. März 2017 (Az.: …*), dem Kläger laut Zustellungsurkunde am 17. März 2017 zugestellt, genehmigte die Beklagte den Bauantrag vom 24. November 2016 nach Plan-Nr. … sowie Baumbestandsplan nach Plan-Nr. … mit dem Betreff „Errichtung eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung und einem zusätzlichen Stellplatz“ unter Teilablehnung der gewerblichen Nutzung dieses Objektes, wie in der Betriebsbeschreibung vom 21. November 2016 dargestellt, im vereinfachten Verfahren.

Die gewerbliche Nutzung sei zu unterlassen.

Für den Fall der Zuwiderhandlung wurde ein Zwangsgeld in Höhe von 250,- € pro Gästebett angedroht.

Zur Begründung der Teilablehnung führte die Beklagte im Wesentlichen aus, dass das maßgebliche Geviert ein faktisches allgemeines Wohngebiet (aufgrund eines nicht störenden Verwaltungsbetriebes und einer Kirche) darstelle; das maßgebliche Geviert werde durch die … Straße, die … Straße, die … Straße und die … Straße begrenzt. Die gewerbliche Nutzung des geplanten Gebäudes sei als sonstiger, nicht störender Gewerbebetrieb einzustufen und daher nur ausnahmsweise zulässig. Diese Ausnahme könne vorliegend nach pflichtgemäßem Ermessen nicht zugelassen werden. Das Vorhaben sei geeignet das Wohnen und die Wohnruhe im maßgeblichen Geviert zu beeinträchtigen. Das Verhalten von kurzzeitigen Mietern bzw. Ferienwohnungsnutzern sei nach allgemeiner Erfahrung anders zu klassifizieren. Es werde Unruhe - insbesondere durch das andersartige Verkehrsaufkommen - in das Wohngebiet getragen. Zudem sprächen öffentliche Interessen gegen die Erteilung einer Ausnahme. Freiwerdende Flächen in Wohngebieten sollen möglichst als Wohnraum zur Verfügung gestellt werden. Im Hinblick auf die zu erzielenden Einnahmen im Bereich des Ferienwohnsektors würden auf diese Art und Weise für andere Wohnrauminhaber unerwünschte Anreize geschaffen, die wiederum die Wohnsituation im allgemeinen Wohngebiet verschärften. Eine Verdrängung der Wohnnutzung und Verschärfung der Wohnungsnot finde statt.

Eine Befreiung scheide aufgrund vorangegangener Ausführungen erst recht aus.

Zur Begründung der Zwangsgeldandrohung führte die Beklagte im Wesentlichen aus, dass der Bauantrag im Hinblick auf die beigefügten Pläne und Konstruktionen eine Besonderheit zu sonstigen Bauanträgen aufweise. Sollte das Gebäude errichtet werden, erscheine es nahe liegend, dass trotz der getroffenen Teilablehnung eine gewerbliche Nutzung aufgenommen werde.

Mit Schriftsatz vom 12. April 2017, beim Verwaltungsgericht München am selben Tage eingegangen, ließ die Klagepartei durch ihre Bevollmächtigten Klage erheben mit den Anträgen:

I. Der Genehmigungsbescheid der Beklagten vom 14. März 2017 wird, soweit der Antrag des Klägers vom 24. November 2016 hinsichtlich einer gewerblichen Nutzung zurückgewiesen wurde, aufgehoben,

II. die Beklagte wird verurteilt, dem Antrag des Klägers vom 24. November 2016 auch hinsichtlich der gewerblichen Nutzung stattzugeben;

hilfsweise: auf Antrag des Klägers vom 24. November 2016 wird die gewerbliche Nutzung des Gebäudes gemäß Plan Nummer … gemäß Betriebsbeschreibung vom 21. November 2016 gestattet und III. der Genehmigungsbescheid der Beklagten vom 14. März 2017 wird, soweit er eine Zwangsmittelandrohung enthält, aufgehoben.

Zur Begründung der Klage führten die Bevollmächtigten der Klagepartei im Wesentlichen aus:

In der Betriebsbeschreibung habe der Kläger die für eine Ermessensausübung der Behörde relevanten Merkmale besonders herausgestellt. Das Vorhaben berücksichtige jedwede denkbaren nachbarschützenden Interessen optimal; die Nachbarn hätten auch das Projekt befürwortet. Ein Gebäude mit einer höheren GFZ und größeren Ausmaßen sei sogar zulässig, welches zu höheren Lärmbelästigungen führen würde. Es liege ein allgemeines Wohngebiet vor. Die beiden Gebäudeteile erfüllten den Begriff der Wohnung. Das Merkmal klein[er Beherbergungsbetrieb] sei erfüllt. Dem Kläger komme es nicht auf eine spezifische Einordnung als Ferienwohnung oder kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes an, sondern lediglich darauf, dass die beiden Wohnungen auch kurzzeitig an Feriengäste oder Messebesucher vermietet werden dürften. In Betracht komme daher auch eine Definition als Boardinghaus oder als möblierte Wohnung. Für den Kläger bestehe das Problem, dass die Vermietung an Ferien- oder Kurzzeitgäste möglicherweise eine Zweckentfremdung darstelle, was durch die Baugenehmigung vermieden werden solle. Der Kläger habe das Grundstück zu einem Kaufpreis von 1,36 Millionen € aufgrund eines Ankaufvermächtnisses erworben, welches ihm Auflagen für die Bebauung mache. Zur Bedienung des Darlehens und damit der Erhaltung des Grundstücks sei eine Kurzzeitvermietung für einen gewissen Zeitraum erforderlich. Der Begriff des Wohnungsmangels sei kein rechtlich definierter Begriff des Baurechts, sondern ein politischer Begriff.

Eine pauschale Untersagung der gewerblichen Nutzung sei rechtswidrig. Gleiches gelte in der Konsequenz auch für die prophylaktische Zwangsgeldandrohung, die willkürlich auf einer bloßen Vermutung beruhe.

Im Übrigen stellte der Kläger sein, der Beklagten bereits vorgelegtes Gutachten dar.

Mit Schriftsatz vom 24. Oktober 2018 legte die Beklagte die Behördenakten vor, äußerte sich im Übrigen jedoch nicht.

Das Gericht hat aufgrund des Beweisbeschlusses vom 10. Oktober 2018 am 26. November 2018 über die Verhältnisse auf dem klägerischen Grundstück sowie in dessen Umgebung Beweis durch Einnahme eines Augenscheins erhoben. Hinsichtlich der Einzelheiten dieses Augenscheins und der mündlichen Verhandlung vom selben Tag wird auf die entsprechende Sitzungsniederschrift verwiesen.

In der mündlichen Verhandlung hat die Beklagte den Bescheid vom 14. März 2017 in Bezug auf die Nutzungsuntersagung und die Zwangsgeldandrohung aufgehoben, woraufhin die Beteiligten die Hauptsache insoweit übereinstimmend für erledigt erklärt haben.

Der Kläger hat sodann beantragt,

I. Der Genehmigungsbescheid der Beklagten vom 14. März 2017 wird, soweit der Antrag des Klägers vom 24. November 2016 hinsichtlich einer gewerblichen Nutzung zurückgewiesen wurde, aufgehoben und

II. die Beklagte wird verurteilt, dem Antrag des Klägers vom 24. November 2016 auch hinsichtlich der gewerblichen Nutzung stattzugeben.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten zum Sachverhalt und zum Vorbringen der Beteiligten wird im Übrigen auf die vorgelegten Behördenakten sowie die Gerichtsakte Bezug genommen.

1. Soweit die Beteiligten den Rechtsstreit in der Hauptsache bezüglich der im streitgegenständlichen Bescheid verfügten Nutzungsuntersagung und Zwangsgeldandrohung übereinstimmend für erledigt erklärt haben, nachdem die Beklagte jene Verfügungen aufgehoben hat, ist das Verfahren in entsprechender Anwendung von § 92 Abs. 3 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) einzustellen und über die Kosten nach billigem Ermessen (§ 161 Abs. 2 VwGO) zu entscheiden.

Da sich die Hauptsache nur teilweise erledigt hat, war kein gesonderter Beschluss zu erlassen, sondern die - auch in diesem Fall nicht der Anfechtung unterliegende - Entscheidung über die Verfahrenseinstellung und die Kostentragung zusammen mit der Sachentscheidung über den nicht erledigten Teil im Urteil zu treffen (vgl. BVerwG, B.v. 7.8.1998 - 4 B 75.98 - juris Rn. 2).

2. Im Übrigen ist die zulässige Klage unbegründet und hat daher keinen Erfolg. Die Ablehnung der Erteilung der Baugenehmigung bezüglich der gewerblichen Nutzung ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 5 VwGO. Dem Kläger steht kein Anspruch auf Erteilung einer diesbezüglichen Baugenehmigung zu, da die Bauvorlagen hinsichtlich der gewerblichen Nutzung zu unbestimmt sind.

2.1 Eine Baugenehmigung ist zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind, Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 1 Bayerische Bauordnung (BayBO). Dies setzt voraus, dass das Bauvorhaben anhand von Bauantrag und Bauvorlagen geprüft werden kann.

Denn Art. 64 Abs. 2 Satz 1 BayBO bestimmt insofern, dass mit dem Bauantrag alle für die Beurteilung des Bauvorhabens und die Bearbeitung des Bauantrags erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen) einzureichen sind. Art, Umfang und Inhalt der vorzulegenden Bauvorlagen ergeben sich dabei aus der Bauvorlagenverordnung (BauVorlV), vgl. Art. 80 Abs. 4 BayBO. Die vorgelegten Bauvorlagen und die in ihnen enthaltenen Angaben müssen dabei vollständig, richtig und eindeutig sein (vgl. Gaßner in Simon/Busse, BayBO, Stand: 128. EL Dezember 2017, Art. 64 Rn. 75). Stellt sich bei der Prüfung durch die Behörde heraus, dass die Bauvorlagen inhaltlich unrichtige Angaben enthalten bzw. widersprüchlich oder sonst als Entscheidungsgrundlage für die Baugenehmigung ungeeignet sind, darf die Baugenehmigung nicht erteilt werden (vgl. Gaßner, a.a.O. Rn. 80; VG München, B.v. 28.11.2017 - M 8 SN 17.4766 - juris Rn. 57). Art. 76 BayBO Simon/Busse

2.2 Dies zugrunde gelegt, sind die vom Kläger vorgelegten Bauvorlagen unvollständig und unklar. Eine Baugenehmigung durfte die Beklagte auf Grund dessen nicht erteilen, weshalb das Gericht keine Verpflichtung zur Erteilung einer Baugenehmigung aussprechen kann.

Der Kläger begehrt vorliegend neben der Nutzung der geplanten baulichen Anlage zu Wohnzwecken - welche die Beklagte genehmigt hat und welche nicht Gegenstand dieses Rechtsstreits ist - eine gewerbliche Nutzung. Hierbei sind sowohl die zeitliche Dauer als auch der konkrete Umfang jener Nutzung nicht hinreichend in den Bauvorlagen, insbesondere in der Betriebsbeschreibung, bestimmt.

2.2.1 Die beantragte (teilweise) befristete Erteilung einer Baugenehmigung ist zwar rechtlich zulässig (vgl. Art. 69 Abs. 1 BayBO; Art. 36 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 Bayerisches Verwaltungsverfahrensgesetz - BayVwVfG). Jedoch hat der Kläger hier nicht angegeben, für welchen Zeitraum er die gewerbliche Nutzung durchführen will. In den vorgelegten Bauvorlagen ist lediglich die Rede von einer „spätere[n]“ Wohn- bzw. Privatnutzung, der eine gewerbliche Nutzung zeitlich vorgelagert sein soll, oder einer Nutzung in den „ersten Jahren“. Über welchen Zeitraum diese genau stattfinden soll, ist den eingereichten Unterlagen dagegen nicht zu entnehmen.

Ohne eine solche Angabe kann eine abschließende baurechtliche Beurteilung nicht erfolgen, da an eine zeitlich befristete Nutzung möglicherweise andere Anforderungen zu stellen sind als an eine dauerhafte Nutzung. So könnte gerade im Rahmen der Ermessensentscheidung der Beklagten im Rahmen des § 31 Abs. 1 und Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) die Dauer der Nutzung zu berücksichtigen sein.

Die Erteilung einer Baugenehmigung für einen „vorübergehenden“, nicht konkret befristeten Zeitraum wäre hingegen mangels hinreichender Bestimmtheit unwirksam (vgl. OVG NRW, B.v. 27.7.1992 - 7 B 2686/92 - juris Rn. 12; offen gelassen, aber in diese Richtung tendierend: BayVGH, U.v. 7.12.2010 - 14 B 09.2292 - juris Rn. 23).

2.2.2 Im Übrigen sind die Bauvorlagen auch insoweit unbestimmt, als sie nicht konkret erkennen lassen, welcher Personenkreis in welchem Umfang die streitgegenständlichen Räume nutzen soll. So wird in der Betriebsbeschreibung vom 21. November 2016 unpräzise von „Kurzzeitvermietung“ gesprochen. Ob es sich um eine tageweise, wochenweise oder noch langfristigere Vermietung handeln soll, wird nicht näher erläutert. Auch unter Berücksichtigung der weiteren vom Kläger eingereichten, von der Beklagten aber nicht mit einem Ablehnungsstempel versehenen, Unterlagen wird die geplante Dauer der jeweiligen Nutzung nicht konkretisiert. Der Angabe einer Vermietung für „weniger als 3 Monate“ lässt sich ebenfalls nicht entnehmen, welche Nutzungsdauer für die Bewohner der Räumlichkeiten beabsichtigt ist.

Auch wenn laut des „Gutachtens“ des Klägers über die Vermietung zu Wohnzwecken hinaus Dienstleistungen nicht angeboten werden, erscheint jedenfalls die Frage der Reinigung der Räumlichkeiten klärungsbedürftig und ist somit in eine Betriebsbeschreibung aufzunehmen.

Auch diese Angaben sind zur abschließenden Prüfung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens erforderlich, da nur so eine Abgrenzung zwischen den hier in Betracht kommenden typisierten Nutzungsarten nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) - Wohnnutzung, (kleiner) Betrieb des Beherbergungsgewerbes, nicht störender Gewerbebetrieb oder Ferienwohnung - möglich ist. Denn hierbei kommt es - neben der Ausstattung des Apartments, der Möglichkeit eigenständiger Haushaltsführung innerhalb des Apartments und dem Umfang ergänzender Dienstleistungen - maßgeblich auf die Dauer des Aufenthaltes an (vgl. VGH BW, B.v. 17.1.2017 - 8 S 1641/16 - juris Rn. 17 ff.; Vietmeier in Bönker/Bischopink, BauNVO, 2. Aufl. 2018, § 3 Rn. 28).

2.3 Auf die Frage der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens - insbesondere die Frage, ob eine allgemein zulässige oder eine ausnahmsweise zulässige Nutzung gemäß § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO bzw. § 4 Abs. 3 Nr. 1 bzw. Nr. 2 BauNVO in Betracht kommt (vgl. hierzu VG München, U.v. 18.6.2018 - M 8 K 17.4323 - rechtskräftig - juris) - kommt es folglich nicht mehr entscheidungserheblich an.

3. Die Klage war daher - soweit noch rechtshängig - mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen.

Soweit die Beteiligten die Streitsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, entsprach es billigem Ermessen (§ 161 Abs. 2 Satz 1 VwGO), die Kosten insoweit der Beklagten aufzuerlegen, da die aufgehobenen Verfügungen rechtswidrig gewesen sein dürften.

Zwar kann eine vorbeugende Nutzungsuntersagung gemäß Art. 76 Satz 2 BayBO grundsätzlich erlassen werden. Dies setzt jedoch das Vorliegen von konkreten Anhaltspunkten voraus, aus denen zweifelsfrei auf eine unmittelbar bevorstehende rechtswidrige Nutzung einer Anlage geschlossen werden kann (vgl. BayVGH, B.v. 18.8.2017 - 9 ZB 15.1989 - juris Rn. 5 m.w.N.), die hier nicht gegeben waren. Aus dem Verhalten des Klägers ist nicht ersichtlich, dass er die gewerbliche Nutzung ohne Baugenehmigung aufnehmen würde.

Die Zwangsgeldandrohung war aus diesem Grund sowie aufgrund einer fehlenden Fristsetzung nach Art. 36 Abs. 1 Satz 2 Bayerisches Verwaltungszustellungs- und Vollstreckungsgesetz (VwZVG) ebenfalls rechtswidrig, wenn nicht nichtig (vgl. Decker in Simon/Busse, BayBO, 130. EL Juli 2018, Art. 76 Rn. 376).

Angesichts der Tatsache, dass der Kläger hinsichtlich der Erteilung der Baugenehmigung unterliegt, hinsichtlich zweier Verfügungen, die jedoch rechtlich einfacher zu würdigen sind, obsiegt (hätte), erscheint es angemessen, dass die Beteiligten die Kosten gemäß § 155 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 VwGO je zur Hälfte tragen.

4. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 Abs. 2 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. Zivilprozessordnung (ZPO).