Verwaltungsgericht München Urteil, 11. Juli 2018 - M 29 K 17.4194

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III. Dier Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für den Neubau eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück FlNr. .../47 der Gemarkung G. in der G1. Str. 63. Das Grundstück liegt im Bereich eines einfachen Bebauungsplans, der straßenseitig in einem Abstand von etwa 4 m eine Baugrenze festsetzt.

Für den vorderen, straßenseitigen Teil des Grundstücks wurde der Klägerin auf ihren Bauantrag vom 8. Februar 2017 hin mit Bescheid vom 17. Juli 2017 eine Baugenehmigung zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses (6 Wohneinheiten) mit Tiefgarage erteilt. Der 12,28 m breite Hauptbaukörper weist seine größte Länge im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss mit 19 m auf.

Ebenfalls am 8. Februar 2017 hat die Klägerin einen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung für den Neubau eines Einfamilienhauses im rückwärtigen Teil des streitgegenständlichen Grundstücks gestellt. Das Vorhaben soll demnach mit einer Firsthöhe von 6,20 m und einer Traufhöhe von 5,07 m errichtet werden. Es soll darüber hinaus eine Breite von 10,57 m und eine Länge von 8,39 m haben. Die von der G1. Str. 63 aus gemessene Bebauungstiefe würde 41,4 m betragen.

Mit Bescheid vom 24. August 2017, zugestellt am 29. August 2017, lehnte die Beklagte diesen Antrag ab. Zur Begründung führte sie aus, dass für die Beurteilung gemäß § 34 BauGB maßgeblich der Bereich des nördlichen Teils des Gevierts sei, welches sich zwischen der G1. Str. im Norden, der T.str. im Osten, der G2.str. und H1. Str. im Süden sowie der S.str. im Westen befinde. Der nördliche Teil des Gevierts (straßenseitige Bebauung entlang der G1. Str.) unterscheide sich von dem südlichen Teil des Gevierts (Bebauung entlang der G2.str.). Die oberirdischen Baukörper entlang der G1. Str. im nördlichen Teil des Gevierts wiesen eine straßenseitige Bebauung mit einer maximalen Bebauungstiefe auf, die sich an der G1. Str. 73 (FlNr. .../21) orientiere. Der rückwärtige Bereich der Grundstücke sei oberirdisch unbebaut. Die Bebauung im südlichen Teil des Gevierts entlang der G2.str. weise eine größere Bebauungstiefe auf. Die Baukörper rückten teilweise von der festgesetzten Baulinie ab und griffen stärker in den rückwärtigen Grundstücksbereich ein. Durch den Versatz der Baukörper im südlichen Teil des Gevierts sei eine andere bauliche Struktur zu erkennen, die sich zum nördlichen Teil des Gevierts unterscheide. Das Vorhaben füge sich planungsrechtlich nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Für die beantragte Bebauungstiefe von 41,4 m (inkl. 4 m Vorgartenbereich) finde sich kein vergleichbarer Bezugsfall. Durch die Kombination aus Vorder- und Rückgebäude entstünde eine neue Struktur, die zu einer gesteigerten Dichte und Beanspruchung des rückwärtigen Grundstücksbereichs führen würde. Ein rückwärtiges Gebäude in zweiter Reihe würde zu einem ungewollten Bezugsfall führen und zu einer städtebaulichen Entwicklung beitragen, die eine dauerhafte und unerwünschte Veränderung des Gevierts mit sich bringe. Städtebauliche Spannungen seien absehbar.

Mit Schriftsatz vom 5. September 2017, beim Bayerischen Verwaltungsgericht München eingegangen am selben Tag, erhoben die Bevollmächtigten der Klägerin für diese Klage und beantragten,

den Bescheid der Beklagten vom 24. August 2017 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, die Baugenehmigung für den Neubau eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück FlNr. .../47 der Gemarkung G. zu erteilen.

Zur Begründung wurde u.a. näher ausgeführt, dass das von der Beklagten als maßgeblich herangezogene Gebiet für die Beurteilung der Umgehungsbebauung teilweise von Wohnnutzung und teilweise von gewerblicher Nutzung geprägt sei und sich das Wohnbauvorhaben der Klägerin dementsprechend nach der Art der baulichen Nutzung einfüge. Das Vorhaben füge sich aber auch nach dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden solle, in die Eigenart der näheren Umgebung ein und die Erschließung sei gesichert. Die für die Beurteilung der Zulässigkeit des klägerischen Vorhabens maßgebliche nähere Umgebung sei das Geviert zwischen der G1. Str. im Norden, der T.str. im Osten, der G2.str. und H1. Str. im Süden sowie der S.str. im Westen. Soweit es um die Eigenart der näheren Umgebung hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung gehe, sei zu differenzieren. So wiesen insbesondere der westliche Bereich südlich des Eckgrundstücks entlang der S.str., aber auch Grundstücke der G1. Str. (FlNrn. 75/44, 75/45, 75/26), der östliche Bereich entlang der T.str. (FlNrn. 75/125 bis 75/125, gemeint wohl 75/129) und Teile der G2.str. (FlNrn. 75/120 bis 75/123) eine gartenähnliche Struktur auf. Die Bebauung in diesem Bereich sei gekennzeichnet durch geringe bauliche Maße. Die Firsthöhe betrage überwiegend nur 10,60 m und die Länge 14,00 m. Es handele sich vorrangig um Ein- und Zweifamilienhäuser. Die gartenähnliche Struktur sei im Bereich der G1. Str. sowie südlich entlang der G2.str. durch die dort vorhandene Bebauung aber auch stark aufgeweicht, so etwa in Bezug auf die Bebauung G1. Str. 75, 73, 65, 61, 59 (FlNrn. 75/20, 75/21, 75/46, 75/22), G2.str. 16, 18, 18a, 20 (FlNr. 75/28) und 4 sowie 6 (FlNr. 75/124). Die Bebauung auf diesen Grundstücken sei deutlich größer als die zuvor genannte. Gleiches gelte auch für das auf dem vorderen Teil des Grundstücks der Klägerin genehmigte und neu zu errichtende Mehrfamilienhaus. Diese Bebaung stelle auch keinen Fremdkörper dar, weil gerade die Bebauung entlang der G2.str. von Einheitlichkeit geprägt sei. Zu nennen sei insoweit vor allem die Bebauung auf den Grundstücken FlNrn. 75/28 und 75/124. Das beantragte Vorhaben der Klägerin füge sich in die Eigenart dieser näheren Umgebung ohne weiteres ein. Die Kubatur entspreche vor allem der Bebauung entlang der S.str., der T.str. und teilweise der entlang der G1. Str. Soweit die Eigenart der näheren Umgebung hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche beurteilt werden müsse, seien die Ausführungen der Beklagten insoweit zutreffend, als ein Teil der Umgebungsbebauung durch eine straßenseitige Bebauung geprägt sei, bei der der rückwärtige Bereich weitgehend unbebaut sei. Dies gelte aber nur teilweise für die Bebauung entlang der T.str., für die nördliche Bebauung entlang der S.str. und für einzelne Grundstücke entlang der G1. Straße. Der südliche Bereich entlang der S.str. (FlNrn. 70/220, 70/221, 70/153, 70/219, 70/151, 70/152, 70/149, 70/150) erwecke hingegen den Eindruck einer rückwärtigen Bebauung. Im Verhältnis zur Bebauung auf den Grundstücken G2.str. 24, 26, 28 und 30 (FlNrn. 70/221, 70/219, 70/152 und 70/150) wirke die Bebauung auf den unmittelbar östlich an diese Grundstücke angrenzenden Grundstücken S.str. 24a, 24, 22a und 22 (FlNrn. 70/220, 70/153, 70/151 und 70/149) wie eine straßenseitige Bebauung. Es lägen hier immer zwei Grundstücke nebeneinander, die zusammen in etwa so groß seien wie ein Grundstück an der G1. Straße. Es bestehe auch der Eindruck, dass die auf den Grundstücken FlNrn. 70/221, 70/219, 70/152 und 70/150 vorhandene Bebauung die rückwärtige Bebauung der Grundstücke FlNrn. 70/220, 70/153, 70/151 und 70/149 darstelle. Wäre hier keine Grundstücksteilung erfolgt, entspräche dies dem Eindruck. Der Eindruck einer Bebauung in zweiter Reihe werde auch durch die Bebauung auf dem Grundstück G2.str. 22 (FlNr. 75/133) erweckt. Die Bebauung auf dem Grundstück S.str. 30 (FlNr. 75/19) wirke hier ebenfalls wie die zugehörige straßenseitige Bebauung. In der G1. Str. wiesen zudem einzelne Grundstücke eine erhebliche Länge der vorhandenen Bebauung auf, sodass diese in den rückwärtigen Bereich der jeweiligen Grundstücke stark hineinrage und von einem unbebauten rückwärtigen Bereich keine Rede sein könne. Zu nennen seien insoweit das Grundstück FlNr. 75/21 (G1.tr. 73) und das unmittelbar an das klägerische Grundstück angrenzende Grundstück FlNr. 75/22 (G1. Str. 59, 61). Die unmittelbar südlich an das klägerische Grundstück angrenzende G2.str. sei ebenfalls geprägt durch eine durchgehende rückwärtige Bebauung. Die rückwärtige Bebauung stelle auch keinen Fremdkörper innerhalb der maßgeblichen Umgebungsbebauung dar, da jedenfalls die gesamte Bebauung entlang der G2.str. davon geprägt sei. Auch die rückwärtige Bebauung füge sich somit in die Eigenart der näheren Umgebung ein, weil Vorbilder für die Bebauung in zweiter Reihe entlang der G2.str. auf den Grundstücken FlNrn. 75/28 und 75/120 bis 75/123 bestünden. Letztlich sei die gesamte Bebauung im maßgeblichen Geviert völlig regellos. Es sei weder eine nur straßenseitige Bebauung feststellbar noch eine faktische Baugrenze insbesondere im südlichen Bereich der Grundstücke entlang der G1. Str. Letzteres sei bereits durch die Gebäude auf den Grundstücken FlNrn. 75/21 (Nr. 73) und 75/22 (Nr. 59, 61) an der G1. Str. widerlegt, die weit in den rückwärtigen Bereich hineinragten. Das Gebäude auf dem Grundstück G2.str. 22 (FlNr. 75/133) könne nicht einmal eindeutig einer Straßenseite zugeordnet werden. Es könne sowohl die rückwärtige Bebauung des Grundstücks G1. Str. 73 (FlNr. 75/21) sein, als auch die des Grundstücks S.str. 30 bzw. 28 (FlNr. 75/19 bzw. 75/18). Die aufgeführten Grundstücke seien teilweise auch Vorbild für die auf dem Grundstück der Klägerin geplante Bebauungstiefe von 41,4 m. So betrage die Bebauungstiefe auf dem Grundstück G2.str. 22 (FlNr. 75/133) mindestens 37 m. Auf den Grundstücken G2.str. 16, 18, 18a, 20 (FlNr. 75/28), G2.str. 14, 12, 10 und 8 (FlNrn. 75/120 bis 75/123) betrage die Bebauungstiefe jeweils ca. 35 m. Auch entlang der G1. Str. befänden sich Baukörper mit vergleichbaren Bebauungstiefen. So weise die Bebauung auf dem Grundstück G1. Str. 73 (FlNr. 75/21) eine Bebauungstiefe von etwa 25 m auf und die in der G1. Str. 59 (FlNr. 75/22) eine Bebauungstiefe von mindestens 33 m. Auch diese Gebäude ragten somit stark in den rückwärtigen Bereich des jeweiligen Grundstücks hinein. Gerade diese Grundstücke befänden sich auch in unmittelbarer Nähe zum klägerischen Grundstück G1. Str. 63. Das Grundstück FlNr. 75/22 sei unmittelbar benachbart. Die dargelegte rückwärtige Bebauung entlang der gesamten G2.str. grenze unmittelbar an die Südseite des Grundstücks der Klägerin an, auf der das streitgegenständliche Vorhaben errichtet werden solle. Soweit die Beklagte die Auffassung vertrete, dass sich das beantragte Vorhaben nicht in die Eigenart der näheren Umgebung einfüge und als Begründung hierfür vor allem die straßenseitige Bebauung entlang der G1. Str. heranziehe, weil sich diese vom südlichen Teil des Gevierts unterscheide, widerspreche sie sich letztlich selbst. Denn auch nach ihrer Auffassung sei die maßgebliche Umgebungsbebauung der nördliche Teil des Gevierts zwischen der G1. Str. im Norden, der T.str. im Osten, der G2.str. und H1.str. im Süden sowie der S.str. im Westen. Dennoch ziehe sie für die Beurteilung des Einfügens allein die Bebauung entlang der G1. Str. heran und lasse die übrige vorhandene Umgebungsbebauung - vor allem entlang der ebenso prägenden G2.str. - völlig unberücksichtigt. Es könne auch nicht davon ausgegangen werden, dass durch das Bauvorhaben der Klägerin eine Entwicklung in Gang gesetzt werde, die nicht schon vorher bestanden hätte, zumal es das Erfordernis des Einfügens nicht generell ausschließe, etwas zu verwirklichen, was es bisher in der Umgebung noch nicht gebe. Auch Vorhaben, die den aus ihrer Umgebung ableitbaren Rahmen überschreiten, könnten sich in die Umgebung einfügen. Denn es gehe beim Kriterium des Einfügens weniger um Einheitlichkeit und Uniformität als um Harmonie. Vorhaben fügten sich daher auch dann in die Eigenart der näheren Umgebung ein, wenn sie zwar den vorhandenen Rahmen überschritten, im Übrigen aber keine nur durch Bauleitplanung zu bewältigende bodenrechtliche Spannung in das Gebiet hineintrügen. Solch eine Spannung sei entgegen der Auffassung der Beklagten insbesondere nicht darin zu sehen, dass durch das beantragte Vorhaben eine Vorbildwirkung entstünde, die zu einem ungewollten Bezugsfall führe. Die maßgebliche Umgebungsbebauung bestehe aus insgesamt 32 bebauten Grundstücken, von denen lediglich sieben im rückwärtigen Bereich potentiell bebaubar seien. Bei den übrigen 25 Grundstücken sei eine Bebauung in zweiter Reihe bereits aus Platzgründen nicht realisierbar. Die abstrakte und nur entfernt gegebene Möglichkeit, dass ein Vorhaben Konflikte im Hinblick auf die zukünftige Nutzung benachbarter Grundstücke auslöse, hindere die Zulässigkeit eines Vorhabens nach § 34 Abs. 1 BauGB nicht.

Mit Schriftsatz vom 14. Juni 2018 beantragte die Beklagte,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung ihres Antrags führte sie noch aus, dass das Vorhaben sich sowohl nach dem Maß als auch nach der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, nicht in die nähere Umgebung einfüge. Es bestehe aufgrund des einheitlich von Bebauung freigehaltenen rückwärtigen Grundstücksbereichs im Geviertinneren entlang der G1.tr. eine faktische rückwärtige Baugrenze. Eine Bebauung in zweiter Reihe bzw. eine Kombination von Vorder- und Rückgebäuden existiere hier nicht. Vielmehr herrsche im maßgeblichen nördlichen Teil des Gevierts eine homogene einreihige Bebauung. Die Grundstücke wiesen einen gartenstadtähnlichen Charakter auf. Die maximale Bebauungstiefe betrage 22 m (bzw. 25 m mit Balkonen an der G1. Str. 73). Der südliche Bereich des Gevierts sei wegen der deutlich erkennbar unterschiedlichen baulichen Struktur nicht maßgeblich. Abgesehen davon erwecke die südliche Bebauung an der S.str. nicht den Eindruck rückwärtiger Bebauung. Im Übrigen sei die beantragte Bebauungstiefe von 41,4 m im gesamten Geviert nicht vorhanden. Das Vorhaben füge sich auch nicht im Verhältnis bebauter Fläche zu Freifläche in die nähere Umgebung ein. Zudem würde das Vorhaben das Ortsbild, namentlich den prägenden Gartenstadtcharakter, beeinträchtigen.

Mit Schriftsatz vom 26. Juni 2018 erwiderte die Klägerin. Eine rückwärtige faktische Baugrenze sei nicht ersichtlich. Die Beklagte habe als maßgebliche Umgebung den nördlichen Teil des Gevierts, der sich zwischen der G1. Str. im Norden, der T.str. im Osten, der G2.str. und H1. Str. im Süden und der S.str. im Westen befinde, eingeordnet. Damit sei die gesamte Umgebungsbebauung erfasst, die sich zwischen den genannten Straßenzügen befinde. Jede andere Betrachtungsweise entspreche einer künstlichen Aufspaltung. Der angebliche Gartenstadtcharakter sei durch die Bebauung auf den Grundstücken G1. Str. 73 (FlNrn. 75/21) und 59, 61 (FlNr. 75/22) bereits stark aufgeweicht. Eine angebliche faktische Baugrenze sei hierdurch durchbrochen. Das Maß dieser Gebäude spiegele sich in den Gebäuden auf den Grundstücken FlNrn. 75/28 und 75/124 wieder. In Bezug auf die behauptete Beeinträchtigung des Ortsbildes fehle es an der „gewissen Wertigkeit“ für die Allgemeinheit, bezogen auf einen größeren maßstabsbildenden Bereich. Eine gewisse Einheitlichkeit oder Gleichartigkeit der Bebauung reiche nicht aus. Es sei eine aus dem Üblichen herausragende Prägung erforderlich. Das Konzept „Ga.“ werde schon entlang der G1. Str. nicht eingehalten.

Die Beklagte ergänzte ihre Ausführungen mit Schriftsatz vom 3. Juli 2018 noch dahingehend, dass die bei der G1. Str. 59 und 61 (FlNr. 75/22) sowie 73 (FlNr. 75/21) in den rückwärtigen Grundstücksbereich hineinragende Unterbauung durch Tiefgaragen bei der Berechnung der Bebauungstiefe nicht zu berücksichtigen sei. Sie sei überdeckt und äußerlich nicht sichtbar. Selbiges gelte für die unter der Erde liegenden Lagerräume auf dem Grundstück FlNr. 75/22. Die Bebauungstiefe auf den beiden genannten Grundstücken betrage somit jeweils 23,5 m. Selbst wenn man wegen der Nebenanlage im Untergeschoss bei FlNr. 75/22 von 33 m ausginge, überschreite das Vorhaben diese Tiefe bei Weitem. Das Grundstück FlNr. 75/133 sei ein Eckgrundstück, welches mit den übrigen Grundstücken nicht vergleichbar sei. Aufgrund seiner besonderen Lage sei es als Ausreißer zu betrachten und nicht als Vergleichsfall heranzuziehen. Selbst wenn man dessen Tiefe mit den klägerseits angeführten 37 m heranziehen wollte, sei die Bebauungstiefe des streitgegenständlichen Vorhabens nicht erreicht.

Zudem sei das im Geviert anzutreffende Verhältnis der überbauten Fläche zur Freifläche nicht eingehalten. Dieses betrage beim streitgegenständlichen Vorhaben insgesamt 0,57, während dieses bei den von der Klägerin angeführten Grundstücken FlNrn. 75/21 und 75/22 0,30 bzw. 0,27 betrage.

Am 11. Juli 2018 wurde Beweis erhoben durch Augenscheinseinnahme. Am selben Tag fand mündliche Verhandlung statt. Die Beteiligten wiederholten die bereits schriftsätzlich gestellten Anträge.

Bezüglich der weiteren Einzelheiten und zum Vorbringen der Beteiligten im Übrigen wird auf die Gerichtsakte und die von der Beklagten vorgelegten Behördenakten sowie auf die Protokolle zum Augenschein und zur mündlichen Verhandlung verwiesen.

Die Klage hat keinen Erfolg.

1. Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet, da die Klägerin keinen Anspruch auf die Erteilung der beantragten Baugenehmigung hat. Der Bescheid der Beklagten vom 24. August 2017 ist deshalb rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens beurteilt sich im Hinblick auf das übergeleitete Bauliniengefüge nach § 30 Abs. 3 BauGB und im Übrigen nach § 34 BauGB. Nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.

1.1. Das Bauvorhaben der Klägerin fügt sich hinsichtlich der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, nicht in die nähere Umgebung ein.

Mit dem Merkmal der „Grundstücksfläche, die überbaut werden soll“, ist neben der konkreten Größe der Grundfläche der baulichen Anlage ihre räumliche Lage innerhalb der vorhandenen Bebauung gemeint. Zur Konkretisierung des der Umgebungsbebauung zu entnehmenden Maßstabs kann dabei auf die in § 23 BauNVO enthaltenen Begriffsbestimmungen zur Baulinie, Baugrenze und Bebauungstiefe zurückgegriffen werden (vgl. BVerwG, B.v. 22.9.2016 - 4 B 23.16 - juris Rn. 6, B.v. 13.5.2014 - 4 B 38.13 - juris Rn. 9, B.v. 16.6.2009 - 4 B 50.08 - juris Rn. 4). Die Prüfung richtet sich u.a. darauf, ob der maßgebenden Umgebungsbebauung eine faktische Baugrenze oder Baulinie zu entnehmen ist oder ob die grundsätzlich von der jeweiligen Erschließungsstraße aus zu bestimmende Bebauungstiefe (s. § 23 Abs. 4 Satz 2 BauNVO), die mit dem Vorhaben verwirklicht wird, dort ein Vorbild hat. Dabei muss die Betrachtung auf das Wesentliche zurückgeführt und alles außer Acht gelassen werden, was die vorhandene Bebauung nicht prägt oder in ihr als Fremdkörper erscheint (BVerwG, B.v. 22.9.2016 a.a.O.).

Maßgeblicher Beurteilungsrahmen für das Vorhaben ist die nähere Umgebung. Berücksichtigt werden muss hier die Umgebung einmal insoweit, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann, und zum anderen insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder beeinflusst (BayVGH, U.v. 18.7.2013 - 14 B 11.1238 - juris Rn. 19 m.w.N.). Daraus folgt, dass nicht nur die unmittelbare Nachbarschaft des Baugrundstücks zu berücksichtigen ist, sondern auch die weitere Bebauung der Umgebung, soweit diese noch prägend auf das Baugrundstück wirkt (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 128. EL, 2/2018, § 34 Rn. 36). Wie weit die wechselseitige Prägung reicht, ist eine Frage des Einzelfalls. Die Grenzen der näheren Umgebung lassen sich nicht schematisch festlegen, sondern sind nach der städtebaulichen Situation zu bestimmen, in die das für die Bebauung vorgesehene Grundstück eingebettet ist. In der Regel gilt bei einem, inmitten eines Wohngebiets gelegenen Vorhaben als Bereich gegenseitiger Prägung das Straßengeviert und die gegenüberliegende Straßenseite (BayVGH, B.v. 27.9.2010 - 2 ZB 08.2775 - juris Rn. 4, U.v. 10.7.1998 - 2 B 96.2819 - juris Rn. 25, U.v. 18.7.2013 - 14 B 11.1238 - juris Rn. 19, U.v. 24.7.2014 - 2 B 14.1099 - juris Rn. 20).

Dabei ist jedoch die nähere Umgebung für jedes der in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB angeführten Zulässigkeitsmerkmale gesondert zu ermitteln, weil die prägende Wirkung der jeweils maßgeblichen Umstände unterschiedlich weit reichen kann (BVerwG, B.v. 6.11.1997 - 4 B 172.97 - NVwZ-RR 1998, 539; BayVGH, U.v. 18.7.2013 a.a.O. Rn. 19). Bei den Kriterien Nutzungsmaß und überbaubare Grundstücksfläche ist der maßgebliche Bereich in der Regel enger zu begrenzen als bei der Nutzungsart (BayVGH, B.v. 16.12.2009 - 1 CS 09.1774 - juris Rn. 21 m.w.N.). Entscheidend bleiben in jedem Fall die tatsächlichen Verhältnisse im Einzelfall. Bestehende Sichtbeziehungen sind zu berücksichtigen (vgl. OVG NRW, U.v. 1.3.2017 - 2 A 46/16 - juris Rn. 35 ff. m.w.N.).

Meist wird sich die Bebauung in einem Quartier bzw. bei größeren Quartieren in einem entsprechenden Teil des Gevierts nach den oben genannten Grundsätzen wechselweise prägen. Eine andere Beurteilung ist nur dann gerechtfertigt, wenn innerhalb des Quartiers unterschiedliche Bau- und Nutzungsstrukturen vorhanden sind, die sich auch klar voneinander trennen lassen (BayVGH, B.v. 19.4.2017 - 9 ZB 15.1590 - juris Rn. 5). Die nähere Umgebung kann so beschaffen sein, dass die Grenze zur ferneren Umgebung dort zu ziehen ist, wo zwei jeweils einheitlich geprägte Bebauungskomplexe mit voneinander verschiedenen Bau- und Nutzungsstrukturen aneinanderstoßen. Der Grenzverlauf der näheren Umgebung ist nicht davon abhängig, dass die unterschiedliche Bebauung durch eine künstliche oder natürliche Trennlinie (Straße, Schienenstrang, Gewässerlauf, Geländekante etc.) entkoppelt ist. Eine solche Linie hat bei einer beidseitig andersartigen Siedlungsstruktur nicht stets eine trennende Funktion. Umgekehrt führt ihr Fehlen nicht dazu, dass benachbarte Bebauungen stets als miteinander verzahnt anzusehen sind und insgesamt die nähere Umgebung ausmachen (BVerwG, B.v. 28.8.2003 - 4 B 74/03 - juris).

1.1.1. Entgegen der Auffassung der Beklagten besteht an der von ihr hierfür angeführten G1. Str. im Hinblick auf die Bebauung an ihrer Südseite keine faktische Baugrenze, die es rechtfertigen würde, die Frage der zulässigen Bebauungstiefe allein nach der dort vorhandenen Bebauung zu beurteilen. Es kommt nämlich nach Auffassung des Gerichts in Anbetracht der über 30 m tief in das Grundstück FlNr. 75/22 auf Höhe G1. Straße 59 hineinragenden Bebauung nicht in Betracht, eine Baugrenze ausgehend von der Bebauung auf den Grundstücken G1. Straße 75, 73 und 53 sowie der genehmigten und schon im Bau befindlichen straßenseitigen Bebauung auf dem streitgegenständlichen Grundstück FlNr. 75/47 zu bilden und hieraus hinreichende Anhaltspunkte für eine städtebaulich verfestigte Situation abzuleiten. In dem beschriebenen Bereich lässt sich mangels deutlich erkennbaren Ordnungsprinzips hinsichtlich der als prägend anzusehenden Bebauung eine einheitliche Begrenzung der überbaubaren Grundstücksfläche, die mehr ist als ein bloßes „Zufallsprodukt“ ohne eigenen städtebaulichen Aussagewert (vgl. BayVGH, B.v. 3.3.2016 - 15 ZB 14.1542 - juris Rn. 12), nicht erkennen.

Die hinter dem Gebäude G1. Str. 59 im Wesentlichen unter der Geländeoberkannte errichtete Bebauung kann bei der Betrachtung auch nicht ausgenommen werden. Bei der Bestimmung des sich aus der vorhandenen Bebauung ergebenden Maßstabs ist grundsätzlich alles in den Blick zu nehmen, was in der maßgeblichen näheren Umgebung tatsächlich vorhanden ist. Zwar prägt nicht jede vorhandene Bebauung deren Charakter. Vorhandene Bebauung kann als Fremdkörper erscheinen, der die Umgebung nicht prägt. Auszusondern sind insoweit unter anderem solche baulichen Anlagen, die nach ihrer Qualität völlig aus dem Rahmen der sonst in der näheren Umgebung anzutreffenden Bebauung herausfallen. Dies ist namentlich dann anzunehmen, wenn eine singuläre Anlage in einem auffälligen Kontrast zur übrigen Bebauung steht. In Betracht kommen insbesondere solche baulichen Anlagen, die nach ihrer - auch äußerlich erkennbaren - Zweckbestimmung in der näheren Umgebung einzigartig sind. Sie erlangen die Stellung eines „Unikats“ umso eher, je einheitlicher die nähere Umgebung im Übrigen baulich genutzt ist. Trotz ihrer deutlich in Erscheinung tretenden Größe und ihres nicht zu übersehenden Gewichts in der näheren Umgebung bestimmen sie nicht deren Eigenart, weil sie wegen ihrer mehr oder weniger ausgeprägt vom übrigen Charakter der Umgebung abweichenden Struktur gleichsam isoliert dastehen (BVerwG, U.v. 15.2.1990 - 4 C 23/86 - juris Rn. 15). Auszusondern sind darüber hinaus auch solche baulichen Anlagen, die von ihrem quantitativen Erscheinungsbild (Ausdehnung, Höhe, Zahl usw.) nicht die Kraft haben, die Eigenart der näheren Umgebung zu beeinflussen, die der Betrachter also nicht oder nur am Rande wahrnimmt (BVerwG, B.v. 16.6.2009 - 4 B 50/08 - juris Orientierungssatz u. Rn. 6).

Die hier in Rede stehende Bebauung hinter dem Gebäude G1. Str. 59 ist zwar nicht auf dem amtlichen Lageplan eingetragen, jedoch auf den in der Akte befindlichen Luftbildern zu ersehen und - dies hat der Augenschein vom klägerischen Grundstück aus ergeben, anders als überdeckte Unterkellerungen oder die ebenfalls auf dem Grundstück zwar vorhandene, jedoch überdeckte Tiefgarage, deutlich in ihrer Dimension wahrzunehmen. Sie überragt - nicht nur im Bereich der Oberlichter - zum Teil auch die Geländeoberkante. Der auf Kellergeschossebene situierten, dennoch aber sichtbaren Bebauung im hinteren Bereich des Grundstücks FlNr. 75/22 ist zwar hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung durchaus Unikatscharakter zuzubilligen. In Bezug auf die Frage der Existenz einer faktischen Baugrenze kann ihr nach dem Eindruck, den das Gericht beim Augenschein gewonnen hat, jedoch prägende Wirkung nicht abgesprochen werden. Dazu ist die sonstige Bebauung entlang der Straße hinsichtlich der Bebauungstiefe nicht homogen genug. Sie weist Vor- und Rücksprünge auf. Die Hinterlandbebauung auf FlNr. 75/22 erscheint als ein solcher - wenn auch relativ weit - in das Grundstück hineinragender Vorsprung. Aufgrund der Fläche, die sie im Vergleich zum Hauptgebäude einnimmt, kann sie selbst dann, wenn sie Nebenanlage im Sinne des § 14 BauNVO wäre, auch nicht als derart untergeordnet angesehen werden, dass sie den Eindruck einer faktischen Baugrenze bei etwa 25 m Bebauungstiefe nicht unterbinden würde.

1.1.2. Letztlich kann die Frage einer faktischen Baugrenze an der Südseite der G1. Str. aber sogar offen gelassen werden, da das streitgegenständliche Bauvorhaben selbst bei Einbeziehung des gesamten Gevierts, in dem sich das betroffene Grundstück befindet, im Fall seiner Realisierung eine Bebauungstiefe aufweisen würde, die mit dem vorgegebenen Rahmen nicht mehr zu vereinbaren wäre.

Verneint man - wie hier geschehen - die Existenz einer hinteren faktischen Baugrenze an der Südseite der G1. Str., ist nach Auffassung des Gerichts hinsichtlich des Merkmals der überbaubaren Grundstücksfläche das gesamte Quartier G1. Str. im Norden, S.str. im Westen, H1. Str. und G2.str. im Süden sowie T.str. im Osten als der maßgebliche Bereich mit gegenseitiger Prägung anzusehen. Derart deutliche Unterschiede zwischen der südlichen Bebauung entlang der G1. Str. und der sich hieran wiederum südlich anschließenden und vom Baugrundstück auch optisch wahrnehmbaren Bebauung entlang der G2.str., die es rechtfertigen würden, jeweils andersartige Siedlungsstrukturen anzunehmen, vermag das Gericht - anders als hier unstreitig in Bezug auf die nordseitige Bebauung an der G1. Str. - nicht zu erkennen.

Die Beklagte stellt in Bezug auf ihre Einschätzung einer anderen baulichen Struktur auf das hier einzig in Betracht kommende Kriterium der Grundfläche, die überbaut werden darf, ab, weil die parallel zur G1. Str. verlaufende Bebauung entlang der G2.str. auf sechs Grundstücken in den jeweils hinteren Grundstücksbereich verschobene Baukörper aufweist. Eine ähnlich große Bebauungstiefe wie bei den Grundstücken mit den FlNrn. 75/28 und 75/120 bis 75/123 lässt sich allerdings auch auf dem Grundstück FlNr. 75/22 an der G1. Str. 59 feststellen. Selbst wenn man diese Bebauung aus der Betrachtung ausnehmen wollte, wäre jedenfalls zu berücksichtigen, dass es an der G2.str. auch mehrere große Baukörper gibt, die an der vorderen Baugrenze errichtet sind und entsprechend deutlich weniger tief in das Geviertsinnere hineinragen. Es lässt sich somit kein ausreichend andersartiger, homogener Bereich innerhalb des Gevierts feststellen. Wegen der Einbettung der parallel zur G1.str. verlaufenden G2.str. in die auf dieser Höhe liegende östliche Bebauung an der S.str., der westlichen Bebauung am nach Süden abknickenden Teil der G2.str. und der westlichen Bebauung an der T.str., die ebenso wie die Bebauung südlich der G1. Str. und auf dem Grundstück FlNr. 75/124 (G2.str. 4 und 6) jeweils an der vorderen Baugrenze orientiert ist und geringere Bebauungstiefen aufweist, ist es im Übrigen auch nicht möglich, eine eindeutige Abgrenzung verschiedener Baustrukturen, etwa im Sinne einer Unterteilung des Gevierts in einen nördlichen und einen südlichen Teil vorzunehmen.

Den durch die Umgebungsbebauung im Geviert vorgegebenen Rahmen hält das Vorhaben hinsichtlich der Bebauungstiefe nicht ein.

Wie bereits erwähnt, ist die Bebauungstiefe entsprechend § 23 Abs. 4 Satz 2 BauNVO grundsätzlich von der Straßengrenze der Erschließungsstraße zu ermitteln (VG München, U.v. 9.10.2017 - M 8 K 16.2971 - juris Rn. 24 w.w.N.; vgl. auch BVerwG, B.v. 6.11.1997 - 4 B 172/97 - juris RdNr. 7). Maßgeblich ist die Straße, von der das Grundstück erschlossen wird und der es dann in der Regel auch seiner Bezeichnung nach zugeordnet ist. Kurven und Winkel spiegeln sich in der Bebauungstiefe wieder. Wie auch sonst bei dem an faktische bauliche Gegebenheiten anknüpfenden § 34 BauGB, kommt es auf die Verläufe der katastermäßigen, in der Örtlichkeit als solche nicht in Erscheinung tretenden Grundstücks- und Parzellengrenzen nicht an (OVG Saarl, U.v. 27.5.2014 - 2 A 2/14 - juris, Rn. 42; vgl. BeckOK, Spannowski/Hornmann/Kämper, BauNVO, 14. Edition Stand 15.6.2018, § 23 Rn. 59); Bönker/Bischopink, BauNVO, 1. Aufl. 2014, § 23 Rn. 29). Die Einstufung einer baulichen Anlage als Fremdkörper bzw. „Ausreißer“, die sich besonders deutlich von der übrigen Bebauung in der näheren Umgebung unterscheidet, kommt in Bezug auf die überbaubare Grundstücksfläche etwa dann in Betracht, wenn der zu beurteilende Baukörper nach seiner Lage zur Erschließungsstraße ganz erheblich anders angeordnet ist als alle übrigen Baukörper (OVG LSA, B.v. 7.8.2017 - 2 M 64/17 - juris Rn. 11).

Nach Auffassung des Gerichts ist für die Ermittlung der zulässigen Bebauungstiefe die im Eck der G2.str. befindliche Bebauung auf dem Grundstück FlNr. 75/133 (Haus Nr. 22) auszuklammern. Denn hier lässt sich für das Grundstück aufgrund der besonderen Lage und der daraus resultierenden erheblich anderen Anordnung zur Erschließungsstraße im Vergleich zu allen anderen Grundstücken keine eindeutige Bebauungstiefe ermitteln, auf die zuverlässig Bezug genommen werden könnte. Messungen, die den dortigen Verlauf der Straße berücksichtigen und somit von der G2.str. aus rechtwinklig ansetzen, treffen nicht auf Hauptbebauung auf dem Grundstück. Allenfalls sachgerecht wäre, von einer Hilfslinie aus zu messen, die ausgehend von der nördlichen Seite der G2.str. nach Westen weiter gezogen wird. Dies würde eine Bebauungstiefe von ca. 36 m (abgegriffen aus dem amtlichen Lageplan 1:1500) ergeben.

Lässt man das vorstehend erörterte Eckgrundstück außen vor oder misst von der Hilfslinie aus, lassen sich im Geviert somit keine Bebauungstiefen finden, die die beim Bauvorhaben vorgesehene Bebauungstiefe von 41,4 m erreichen. Abgesehen vom Grundstück FlNr. 75/133 lassen sich die größten Bebauungstiefen bei den Gebäuden G2.straße 8, 10, 12, 14 und 16 (FlNrn. 75/123, 75/122, 75/121, 75/120 und 75/28) mit jeweils nicht über 35 m (abgegriffen aus dem amtlichen Lageplan 1:1000) feststellen.

1.1.3. Das Vorhaben fügt sich auch nicht - trotz Rahmenüberschreitung - ausnahmsweise in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Vielmehr wäre es geeignet, bodenrechtlich beachtliche und ausgleichsbedürftige Spannungen zu begründen (vgl. dazu BVerwG, U.v. 21.11.1980 - 4 C 30.78 - BRS 36 Nr. 56, U.v. 17.6.1993 - 4 C 17/91 - BRS 55 Nr. 72), weil von ihm für die Grundstücke, die über unbebautes Hinterland verfügen, eine negative Vorbildwirkung ausgehen würde. Würde die von der Klägerin geplante Bebauungstiefe verwirklicht, wären aufgrund ihrer Größe insbesondere nahezu alle südlich an der G1. Str. gelegenen Grundstücke im rückwärtigen Bereich noch in den Dimensionen eines zusätzlichen Hauptgebäudes bebaubar. Eine Ausnahme bildet hier nur das Grundstück FlNr. 75/20. Begrenzungen bestünden im Gegensatz zur jetzigen Situation einzig noch aufgrund der einzuhaltenden Abstandsflächen. Die Zulassung des Vorhabens des Klägers würde somit eine erhebliche Veränderung provozieren, nämlich hin zu einer für das Gebiet bis dahin untypischen Baudichte.

1.2. Nach alledem kann an sich offen bleiben, ob sich das Vorhaben nach dem Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen würde. Wäre diese Frage entscheidungserheblich, würde die Kammer sie im Übrigen aber in Bezug auf das Verhältnis von bebauter Fläche zu Freifläche, das bei offener Bebauung auch als Bezugsgröße zur Ermittlung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung relevant ist (BVerwG, B.v. 23.3.1994 - 4 C 18/92 - NVwZ 1994, 106, B.v. 14.3.2013 - 4 B 49/12 - und B.v. 3.4.2014 - 4 B 12/14 - jeweils juris), ebenfalls verneinen.

Auch hinsichtlich des im Rahmen des Maßes der baulichen Nutzung zu prüfenden Verhältnisses von Freifläche zu bebauter Fläche ist nach den oben dargestellten Kriterien der Rechtsprechung zur maßgeblichen näheren Umgebung auf das Geviert abzustellen.

Im Rahmen des § 34 Abs. 1 BauGB sind in erster Linie solche Maßfaktoren relevant, die nach außen wahrnehmbar in Erscheinung treten und anhand derer sich die vorhandenen Gebäude in der näheren Umgebung in Beziehung zueinander setzen lassen. Damit ist eine Berücksichtigung der Maßfaktoren der BauNVO zwar nicht ausgeschlossen, sie werden allerdings vielfach nur eine untergeordnete bis gar keine Bedeutung für die Frage des Einfügens haben, weil sie in der Örtlichkeit häufig nur schwer ablesbar sind (BVerwG, B.v. 14.3.2013 a.a.O.). Auch das Verhältnis bebauter Fläche zur Freifläche manifestiert sich deshalb im maßgeblichen Quartier weniger im Rahmen der Maßzahlen entsprechend § 16 Abs. 2 BauNVO, sondern vor allem dadurch, wie diese Bezugsgrößen nach außen deutlich werden.

Vorliegend zeichnet sich die maßgebliche Umgebung des Bauvorhabens durch eine im Verhältnis zur jeweiligen Grundstücksgröße eher zurückhaltende Bebauung und die Existenz größerer Freiflächen aus. Das Eckgrundstück FlNr. 75/20 (G1. Str. 75) weicht von dieser Ordnung zwar in gewisser Weise ab. Die bebaute Fläche nimmt im Vergleich zur Freifläche einen erkennbar größeren Anteil ein. Dennoch bricht das Bauvorhaben mit der vorhandenen Struktur noch einmal deutlich, denn als Freifläche auf dem Grundstück verblieben im Fall seiner Realisierung im Wesentlichen nur noch die Grundstücksbereiche, auf die die notwendigen Abstandsflächen des im vorderen Bereich des Grundstücks genehmigten und bereits im Bau befindlichen Mehrfamilienhauses sowie des hier streitgegenständlichen Einfamilienhauses fallen. Eine vergleichbare Reduktion der Freiflächen findet sich offensichtlich auf keinem der übrigen Grundstücke im Quartier.

Aufgrund der massiven baulichen Verdichtung unter Verlust von Freiflächen kann dem Vorhaben auch eine unerwünschte Vorbildwirkung und die damit verbundene Erzeugung von bodenrechtlichen Spannungen durch die - hierdurch eröffnete - mögliche Nachverdichtung in der maßgeblichen Umgebung nicht abgesprochen werden. Eine entsprechende bauliche Ausnutzung wie auf dem klägerischen Grundstück käme im Fall der Verwirklichung des Vorhabens auf einer Vielzahl anderer Grundstücke im Geviert in Betracht.

2. Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 167 Abs. 1 Satz 1 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.