Verwaltungsgericht München Urteil, 22. Mai 2014 - 11 K 13.3437

I.

Der Bescheid der Beklagten vom ... Juli 2013 wird aufgehoben.

II.

Die Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Beteiligten streiten um eine Beseitigungsanordnung der Beklagten hinsichtlich eines Wohnhauses auf dem Grundstück Fl.Nr. ... der Gemarkung ...

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks Fl.Nr. ... der Gemarkung ... Das Grundstück befindet sich südlich des Stadtteils ... der Beklagten in einer Entfernung von ca. 200 m zur nächsten Wohnbebauung direkt angrenzend an den Waldrand. Auf diesem Grundstück befinden sich derzeit zwei Gebäude, ein Wohngebäude in der Größe von etwa 10 m x 7 m und ein Geräteschuppen aus Holz in der Größe von ca. 11 m x 3,50 m. Für das Wohnhaus besteht keine Baugenehmigung, der Schuppen ist seit 1971 baurechtlich genehmigt. Früher auf dem Grundstück befindliche weitere Gebäude wurden zwischenzeitlich abgebrochen.

Bei der Beklagten ging am 12. September 2012 ein Antrag auf Vorbescheid mit Datum vom 5. September 2012 zur energetischen Sanierung des bisher als Wohnung genutzten und derzeit leerstehenden Gebäudes auf Fl.Nr. ... der Gemarkung ..., ...str. 10 b in 86899 ... ein. Nach Umsetzung der Sanierung sei eine Nutzung als Wochenendhaus vorgesehen.

Aus den Behördenakten lässt sich im Wesentlichen die folgende Chronologie hinsichtlich des Grundstückes Fl.Nr. ..., Gemarkung ..., und der darauf befindlichen Bebauung nachvollziehen:

- Am ... Oktober 1939 erwarb ... das Grundstück und tauschte es 1950 mit der Pfarrpfründe-Stiftung St. ... gegen ein Wohngrundstück in der ...-Straße.

- Mit Verfügung des Landrates des Kreises ... vom ... September 1945 erwarb ... von der Militärregierung eine 20 m auf 8 m große Holzbaracke ohne Fenster und Türen, die zuvor auf dem ...berg als Teil eines Außenlagers des Konzentrationslagers ... stand, zum Wiederaufbau in der Gemeinde ... Die Verfügung trägt eine handschriftliche Ergänzung: Fl.Nr. ...

- Am 15. März 1971 sprach der damalige Bewohner des Gebäudes ... (z.T. im Akt vereinzelt auch ...) im vor der Gebietsreform zuständigen Landratsamt ... vor und gab an, dass er das bestehende Nebengebäude zu dem Wohnanwesen abbrechen und durch ein Neues ersetzen wolle, da das Nebengebäude baufällig sei. Das neue Nebengebäude solle an der Stelle des alten Nebengebäudes errichtet werden. Das neue Nebengebäude solle zur Unterbringung von Gartengeräten (Schubkarren), Fahrrädern und ein Teil zur Haltung von 200 - 300 Kaninchen dienen.

Mit Bescheid des Landratsamtes vom ... März 1971 (Bl. 37 ff. der Behördenakten) wurde die baurechtliche Genehmigung zur Errichtung eines Geräteschuppens auf Fl.Nr. ..., Gemarkung ..., erteilt.

- ... (...) ... (z. T. im Akt auch vereinzelt ...) stellte mit Schreiben vom 1. Dezember 1983 bei der Beklagten einen Antrag auf Baugenehmigung für das bereits bestehende Wohnhaus (eingeschossiges Einfamilienhaus mit den Maßen: 6, 92 m auf 10,38 m, flaches Satteldach; Bl. 47 ff. der Behördenakten). Der u. a. am anschließenden Verfahren beteiligte Zweckverband zur Wasserversorgung der ... Gruppe teilte mit Schreiben vom 21. Februar 1984 mit, dass erhebliche Bedenken gegenüber dem 30 Jahre lang nicht genehmigten Wohnhaus bestehen, da es durch dieses zu Verunreinigungen des Quellgebietes der Wasserversorgungsanlage gekommen ist.

- Mit Schreiben vom 30. Juli 1984 hörte die Beklagte nach einem entsprechenden Beschluss des Bauausschusses die Bauantragstellerin zur Beseitigung des Wohnhauses an.

- Mit Schreiben vom 28. August 1984 teilte ... mit, dass seine Familie das Anwesen seit 34 Jahren bewohnt und dass seine Mutter den Abbruch des Gebäudes aus seelischer und finanzieller Sicht nicht verkraften würde.

- Mit Schreiben der Beklagten vom 2. November 1984 wurde ... mitgeteilt, dass auch bei wohlwollender Betrachtung eine nachträgliche Baugenehmigung nicht in Aussicht gestellt werden kann, da das Wohnhaus bauplanungsrechtlich unzulässig ist.

Ferner wurde mitgeteilt, dass wegen der finanziellen und seelischen Belastung von Frau ... von dem Erlass einer Beseitigungsanordnung Abstand genommen wird, wenn sich sowohl „Gebäudeeigentümer (...) als auch Grundstückseigentümer (Katholisches Stadtpfarramt St. ...)“ schriftlich verpflichten, die Nutzung des bestehenden Gebäudes als Wohnung oder Aufenthaltsräume zu unterlassen und auch keine entsprechende Vermietung vorzunehmen.

- Am 30. Januar 1985 sprach ... bei der Beklagten vor und erklärte, dass er den Bauantrag zurückzieht, dass das Wohnhaus von der Familie ... als Sommerhaus genutzt wird und die Hoffnung besteht, dass zumindest zu Lebzeiten seiner Mutter ein Abbruch nicht verfügt wird und dass das Haus nicht vermietet wird.

- Am 10. März 1986 teilte die Bischöfliche Finanzkammer ... der Beklagten telefonisch mit, dass das Wohnhaus angeblich vermietet ist.

- Mit Schreiben der Bischöflichen Finanzkammer ... vom 27. November 1987 wurde die Beklagte um Mitteilung gebeten, ob für das „Behelfsheim“ Bestandsschutz besteht oder es baurechtlich genehmigt werden kann.

- Mit Schreiben der Beklagten vom 8. Januar 1988 wurd der Bischöflichen Finanzkammer mitgeteilt, dass das eingeleitete Genehmigungsverfahren zeige, dass eine Baugenehmigung nicht in Aussicht gestellt werden kann und dass das „Behelfsheim“ daher abzubrechen ist.

- Rechtsanwalt ... bat die Beklagte als Bevollmächtigter der Katholischen Kirchenstiftung mit Schreiben vom 22. November 2002 um baurechtliche Prüfung der Gebäude auf Fl.Nr. ...

Hierauf antwortete die Beklagte mit Schreiben vom 5. März 2003. Es wurde mitgeteilt, dass für das Wohngebäude keine Baugenehmigung nachweisbar ist. Die Wohnnutzung im Außenbereich sei unzulässig und ein Bestandsschutz nicht gegeben. Die Beklagte könne sich das Fortbestehen der bisher unauffälligen Wochenendhausnutzung vorstellen, allerdings keinen Ausbau oder eine Erneuerung der baulichen Anlagen, die über eine reine Unterhaltung der Substanz hinausginge.

- Mit Schreiben der Beklagten vom 12. Dezember 2007 wurde dem Stadtpfarrer der Pfarrei ... mitgeteilt, dass das Wohnanwesen - entgegen der von der Stadt für eine mögliche Duldung genannten Bedingungen - zu Wohnzwecken an ... und ... vermietet worden sei.

- Am 30. Januar 2008 fand eine Besprechung zwischen dem damaligen Oberbürgermeister der Beklagten, dem Stadtpfarrer ... und dem Kirchenpfleger der Klägerin ... statt. Dort wurde von Seiten der Kirchenstiftung gesagt, dass das Anwesen lediglich zu Wochenendzwecken vermietet sei und der Mieter zugesichert habe, für sich und seine Lebensgefährtin umgehend einen anderen Hauptwohnsitz zu suchen.

Am selben Tag teilte der Kirchenpfleger ... dem damaligen Oberbürgermeister per E-Mail mit, dass die beiden Mieter (... und ...) ab sofort eine Wohnung für den Erstwohnsitz suchten. Aus einer internen E-Mail Nachricht der Beklagten vom 13. März 2008 geht hervor, dass als Ergebnis der Besprechung der damalige Oberbürgermeister mit den Gesprächspartnern u. a. übereingekommen sei, dass das Wohngebäude weiter als Wochenendhaus genutzt werde dürfe.

- Beide Mieter waren am 12. Juni 2008 noch in der ...str. 10 b gemeldet (Bl. 140 der Behördenakten, vgl. auch Bl. 141 und 144 f. der Behördenakten). Am 2. Juni 2012 haben sich die Mieter melderechtlich abgemeldet (Erweiterte Auskünfte aus dem Melderegister jeweils vom 16.12.2013, Anlagen B 1 und B 2 zur Klageerwiderung).

Mit Schreiben vom 28. Januar 2013 hörte die Beklagte die Klägerin zum beabsichtigten Erlass einer Beseitigungsanordnung an.

Hierauf nahm die Klägerin durch ihren jetzigen Bevollmächtigten mit Schreiben vom 2. April 2013 Stellung.

In der Sitzung des Bauplanungs- und Umweltausschusses der Beklagten vom ... Juli 2013 wurde die Angelegenheit behandelt und beschlossen, dass die Verwaltung aufgefordert wird, eine Beseitigungsanordnung zu erlassen.

Mit Bescheid der Beklagten vom ... Juli 2013 wurde die streitgegenständliche Beseitigungsanordnung erlassen.

Auf die Begründung des Bescheides wird Bezug genommen.

Der Bescheid wurde dem Bevollmächtigten der Klägerin mit Postzustellungsurkunde am 23. Juli 2013 zugestellt.

Mit Schriftsatz vom 5. August 2013, eingegangen beim Verwaltungsgericht München per Telefax am 6. August 2013, wurde gegen den Beseitigungsbescheid der Beklagten Anfechtungsklage erhoben.

Mit Schreiben vom 21. Oktober 2013 wurden die Behördenakten vorgelegt.

Mit Schriftsatz des Bevollmächtigten der Klägerin vom 28. November 2013 wurde beantragt,

den Baubeseitigungsbescheid der Beklagten vom ... Juli 2013 aufzuheben.

Die Klage wurde wie folgt begründet:

Der Bescheid sei rechtswidrig. Der Tatbestand der Rechtsgrundlage des Art. 76 Satz 1 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) sei nicht erfüllt und es liege eine fehlerhafte Ermessensausübung vor. Nutzung und Bestand des Wohngebäudes seien bauplanungsrechtlich zulässig. Es handele sich zwar nicht um ein privilegiertes Vorhaben; jedoch würden öffentliche Belange durch die Nutzung als Wochenendgebäude nicht beeinträchtigt. Die Darstellungen des Flächennutzungsplanes widersprächen dem Erhalt des Wohngebäudes nicht. Das streitgegenständliche Gebäude sei lange vor der Aufstellung des Flächennutzungsplanes errichtet worden. Die im Bescheid zitierten Passagen des Flächennutzungsplanes träfen keine konkrete Aussage über den Rückbau von Gebäuden am Ortsrand von ... Eine Beeinträchtigung des Naturschutzes oder des Orts- und Landschaftsbildes bestehe nicht. Es werde lediglich auf eine Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde vom 13. Juni 2013 Bezug genommen, aber nicht gesagt, warum die Beseitigung des Gebäudes für die im benachbarten Waldstück lebenden Tierarten von Vorteil sein solle. Die ruhige Nutzung des Gebäudes als Wochenendhaus sei naturschutzrechtlich unbedenklich. Das Orts- und Landschaftsbild sei nicht gestört. Das streitgegenständliche Gebäude sei in einer für die Region typischen Bauweise errichtet worden und störe daher nicht. Auch eine Splittersiedlung sei nicht zu befürchten. Das Grundstück der Klägerin sei mit nur einem freistehenden Wohngebäude bebaut, ohne dass es benachbarte Bauflächen oder gar Baulücken gebe. Für die Genehmigung weiterer Gebäude könne das streitgegenständliche Gebäude daher keine Bezugswirkung entfalten. Auch die Erschließung sei gesichert. Der Beseitigungsanordnung stehe Bestandsschutz entgegen. Zwar bestehe mangels Baugenehmigung kein formeller Bestandsschutz für das Gebäude. Dagegen sei materieller passiver Bestandsschutz zu bejahen. Dieser bestehe für jedes Gebäude, welches zu irgendeinem Zeitpunkt in der Vergangenheit mit dem materiellen Baurecht in Einklang gewesen sei. Dies sei hier der Fall. Das Gebäude sei im Jahre 1945 errichtet worden, um neuen Wohnraum zu schaffen. Zu dieser Nutzung sei ausdrücklich eine Verfügung des Landrates des Kreises ... vom ... September 1945 erlassen worden. Die Erreichung rechtmäßiger Zustände sei auf andere Weise möglich. Entweder durch die Erteilung einer Baugenehmigung oder, sofern der entsprechenden Ansicht des Klägerbevollmächtigten nicht gefolgt werde, durch die Vornahme von Erschließungsmaßnahmen. Das Ermessen sei fehlerhaft ausgeübt worden. Bei der Ermessensausübung sei insbesondere der Umstand nicht berücksichtigt worden, dass die Nutzung des streitgegenständlichen Gebäudes seit fast 70 Jahren von der Beklagten geduldet werde. Bis zur ausdrücklichen Duldung im Jahre 2008 (vgl. E-Mail v. 13.8.2008, Anm.: richtig 13.3.2008) sei das Gebäude faktisch, danach ausdrücklich geduldet worden. Angesichts dieses Umstandes liege bereits ein Fehler im Entschließungsermessen vor. Für den Erlass der Beseitigungsanordnung habe kein Anlass vorgelegen. Der Beklagten habe hierfür letztlich der Antrag auf Genehmigung der Sanierungsarbeiten gedient. Darüber hinaus liege ein Ermessensdefizit vor. Die Beklagte habe bei der Bewertung aller Umstände die jahrzehntelange Duldung und das dadurch entstandene Vertrauen der Klägerin nicht hinreichend berücksichtigt. Jedenfalls komme die Berücksichtigung des Umstandes der Duldungsdauer und der Vertrauensbildung in der Bescheidsbegründung nicht hinreichend zum Ausdruck. Die Beseitigungsanordnung sei unverhältnismäßig. Mildere und gleich geeignete Maßnahmen seien denkbar, namentlich Nutzungsbeschränkungen oder Ausgleichsmaßnahmen zum Schutze der Natur. Zudem sei ein Baugenehmigungsverfahren zur Beendigung der formellen Illegalität möglich. Die Anordnung sei auch nicht angemessen, da die Rechtsgüter der Klägerin gegenüber den bauordnungsrechtlichen Belangen überwiegen würden. Schließlich sei durch die jahrzehntelange, teilweise ausdrückliche Duldung des Wochenendhauses die Befugnis zur Anordnung der Beseitigung verwirkt.

Mit Schreiben vom 5. Februar 2014 erwiderte die Beklagte und beantragte

Klageabweisung.

Die Sachverhaltsdarstellung in der Klagebegründung sei richtigzustellen. Für das streitgegenständliche Gebäude existiere keine Baugenehmigung. Das streitgegenständliche Wohngebäude in Massivbauweise aus Stein mit den Ausmaßen 10 m auf 7 m habe nichts mit der im Jahre 1945 aufgebauten Holzbaracke in den Ausmaßen 20 m auf 8 m gemein.

Schließlich liege auch für die 1945 gekaufte Holzbaracke keine Baugenehmigung, sondern lediglich eine Ankaufsbestätigung vor. Es treffe nicht zu, dass im streitgegenständlichen Gebäude seit fast 70 Jahren von der Beklagten Wohnnutzung geduldet werde. Das Gebäude selbst sei nicht 70 Jahre alt und die Beklagte sei erst seit 1978 (Eingemeindung der vormals selbstständigen Gemeinde ... im Rahmen der Gebietsreform) baurechtlich zuständig. Erstmals im Jahre 1983 sei die Beklagte mit der baulichen Situation befasst worden. Nach Aktenlage habe das Gebäude im Jahre 1983 bestanden. Sicher sei auch, dass dieses Gebäude nichts mit der ursprünglichen Holzbaracke gemein habe, die 1945 errichtet worden sei. Die streitgegenständliche bauliche Anlage habe weder als Wochenendhaus gedient, noch sei sie von Angehörigen der Pfarrgemeinde bewohnt worden, wie aus den amtlichen Meldedaten zu entnehmen sei. Die Erschließung sei nicht gewährleistet. Hinsichtlich der Erschließung bezüglich Wasser und Abwasser hätten die Stadtwerke ... Kommunalunternehmen zuletzt in einer E-Mail vom 17. April 2013 mitgeteilt, dass derzeit keine den gesetzlichen Vorgaben und Anforderungen entsprechenden Entwässerungsvorrichtungen bestehen sowie kein Wasserversorgungsanschluss gegeben sei. Das Gesundheitsamt ... habe einen Anschluss an die öffentliche Wasserversorgung und das Wasserwirtschaftsamt ... einen Anschluss an die zentrale Abwasserentsorgung gefordert. Die Klägerin habe von ihrem dinglich gesicherten Wasserleitungsrecht durch das belastete Grundstück Fl.Nr. ..., Gemarkung ..., bisher nachweislich keinen Gebrauch gemacht. Die verkehrsmäßige Anbindung über einen unbefestigten Feldweg führe im nördlichen Bereich über mehrere im Eigentum von ... stehende Privatgrundstücke. Einen Nachweis über die dingliche Sicherung in diesem Bereich habe die Klägerin bis heute nicht vorgelegt. Eine Duldung des Gebäudes seit 1984 und damit einen Vertrauenstatbestand gebe es nicht. Die Beklagte habe fortwährend zum Ausdruck gebracht, dass keine Bereitschaft bestehe, das Gebäude oder dessen Nutzung zu tolerieren. Einwände und Anträge der Eigentümer bzw. Bewohner hätten aus sozialen und finanziellen Erwägungen zur Vermeidung eines Härtefalles zur Bereitschaft geführt, den vorhandenen Zustand vorübergehend in einer eingeschränkten, unauffälligen Form zu tolerieren. Es sei jedoch zu keinem Zeitpunkt seitens der Bauaufsichtsbehörde der Eindruck der Dauerhaftigkeit erweckt worden.

Das Vorhaben sei bauplanungsrechtlich unzulässig. Ein Bestandsschutz sei nicht vorhanden. Selbst wenn man sich der Auffassung des Bevollmächtigten der Klägerin anschließen würde und in die Verfügung vom ... September 1945 die baurechtliche Zulässigkeit der Holzbaracke hineininterpretieren würde - was die Beklagte nicht tue - so sei gleichwohl der Bestandsschutz erloschen. Der Bestandsschutz entfalle, wenn das Bauwerk beseitigt werde, aber auch durch eine längere Nutzungsunterbrechung. Bereits bei geringen baulichen Veränderungen des grundsätzlich Bestandsschutz genießenden Gebäudes durch Umbauten oder Erweiterungen sei nicht auszuschließen, dass der Bestandsschutz für das umgebaute oder erweiterte Gebäude insgesamt entfalle. In der Verfügung aus dem Jahre 1945 sei unstrittig die Rede von einer „Holzbaracke“. Dass es sich bei dem heutigen, aus Stein gebauten 10 m auf 7 m großen Gebäude nicht mehr um die 20 m auf 8 m große doppelwandige, ohne Fenster und Türen errichtete Holzbaracke aus dem Jahr 1945 handele, sei unbestritten. Der ehemalige Holzschuppen habe gegenüber dem Massivhaus seine Identität verloren. Der behauptete Bestandsschutz sei mit dem Abbruch und der Neuerrichtung eines ungenehmigten massiven Steinhauses im planungsrechtlichen Außenbereich untergegangen. Sei - wie hier - der Zeitpunkt der Errichtung der heutigen Gebäudesubstanz nicht mehr feststellbar, treffe die materielle Beweislast dafür, dass die Anlage zu einem bestimmten Zeitpunkt dem materiellen Recht entsprochen habe, den Bauherren. Eine wesentliche Voraussetzung für den Bestandsschutz sei auch die Fortdauer der Nutzung. Zwischen dem Auszug von ... am 1. Juni 1984 und dem Einzug von ... am 1. August 2004 habe eine 20-jährige Nutzungsunterbrechung gelegen, was ebenfalls zum Untergang eines möglichen Bestandsschutzes geführt habe. Der Bescheid enthalte außerdem auch keine Ermessensfehler und sei verhältnismäßig. Auch eine Verwirkung sei nicht gegeben.

Das Gericht erhob am 22. Mai 2014 Beweis über die baulichen und örtlichen Verhältnisse auf dem Vorhabensgrundstück sowie in dessen Umgebung durch Einnahme eines Augenscheines. Hinsichtlich der dabei getroffenen Feststellungen wird auf die Niederschrift über den Augenschein Bezug genommen. In der sich anschließenden mündlichen Verhandlung - auf deren Niederschrift verwiesen wird - stellte der Klägerbevollmächtigte den Antrag aus dem Schriftsatz vom 28. November 2013.

Die Vertreterin der Beklagten beantragte Klageabweisung.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Inhalt der Gerichts- sowie der vorgelegten Behördenakten verwiesen (§ 117 Abs. 3 Satz 2 VwGO).

Die zulässige Klage ist begründet.

Die angefochtene Beseitigungsanordnung mit Bescheid der Beklagten vom ... Juli 2013 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO).

Die Bauaufsichtsbehörde kann gemäß Art. 76 Satz 1 BayBO die teilweise oder vollständige Beseitigung von Anlagen anordnen, die im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet oder geändert werden, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können. Zwar liegen die tatbestandlichen Voraussetzungen für die von der Beklagten angeordnete Beseitigung des Wohnhauses auf dem Grundstück Fl.Nr. ... der Gemarkung ... vor, jedoch hat die Beklagte von dem ihr nach der Vorschrift eröffneten Ermessen in rechtswidriger Weise Gebrauch gemacht.

1. Die tatbestandlichen Voraussetzungen des Art. 76 Satz 1 BayBO liegen vor.

Die Anlage - das Wohnhaus - ist sowohl formell als auch materiell illegal. Ihr fehlt die erforderliche bauaufsichtliche Gestattung; zudem steht sie im Widerspruch zu dem für die Beurteilung ausschlaggebenden materiellen Recht.

Eine Baugenehmigung gibt es für das Wohnhaus nicht. Das ist zwischen den Beteiligten unstreitig. Auch die Klägerin - die zwar auf die Verfügung des Landrates des Kreises ... vom ... September 1945 verweist - leitet hieraus jedoch offensichtlich auch keine regelgerechte Baugenehmigung ab (vgl. die Klagebegründung v. 28.11.2013, S. 3, zweiter Absatz von unten bzw. S. 7, zweiter Absatz von oben und S. 9, dritter Absatz von unten). Unabhängig davon stellt die genannte Verfügung keine Baugenehmigung dar. Bereits der Wortlaut der Verfügung des Landrates des Kreises ... vom ... September 1945 deutet nicht auf eine baurechtliche Genehmigung hin; vielmehr spricht die Verfügung selbst davon, dass die Holzbaracke, die den Gegenstand dieses Vertrages bzw. dieser Verfügung bildet, verkauft und nicht baurechtlich genehmigt wird. Die Verfügung gilt ausdrücklich als Eigentumszeugnis, was zeigt, dass es hier nicht um eine öffentlich-rechtliche baurechtliche Genehmigung oder etwas, das eine vergleichbare Wirkung haben sollte, geht, sondern um ein zivilrechtliches Geschäft bzw. um eine Art einseitiges Rechtsgeschäft unter Zustimmung des anderen Teils, mit dem dem damaligen Empfänger ... die Holzbaracke zugewiesen bzw. verkauft wurde. Auch im Wege der Auslegung lässt sich dieser Verfügung nicht der Inhalt einer Baugenehmigung entnehmen. Abgesehen davon, dass der einzige Bezug, der in Richtung einer Baugenehmigung sprechen könnte, nämlich die handschriftliche Ergänzung „Fl.Nr. ... = 0,3610 ha“, nicht zweifelsfrei zum Zeitpunkt der Verfügung selbst auf dem Dokument angebracht wurde (die Handschrift findet sich ansonsten nicht auf dem Dokument; dass die „Ergänzung“ in Handschrift an statt der sonst in dem Dokument verwendeten Maschinenschrift vorgenommen wurde, spricht für eine nachträgliche Anbringung, die möglicherweise von ... selbst vorgenommen wurde, da das letzte Wort des Zusatzes wohl „...“ heißt), kann der Verfügung der Erklärungsgehalt einer öffentlich-rechtlichen Baugenehmigung nicht entnommen werden.

Selbst wenn aber mit der Verfügung eine Legalisierungswirkung verbunden gewesen sein sollte, hätte sich diese auf einen vorübergehenden Zweck - nämlich die Bewältigung der akuten Wohnungsnot direkt nach dem Zweiten Weltkrieg - beschränkt. Eine etwaige Legalisierungswirkung stünde unter einer auflösenden Bedingung, von deren zwischenzeitlichen Eintritt jedenfalls unter den gegenwärtigen Verhältnissen unbedenklich auszugehen wäre. Dies gilt nach der Rechtsprechung sogar für Genehmigungen zur Errichtung von Behelfsheimen im Außenbereich auf der Grundlage des Notwohnungsrechts der Nachkriegszeit (vgl. OVG Bremen, U. v. 4.2.1997 - 1 BA 39/96 -, BRS 59 Nr. 150; Jäde, Bauaufsichtliche Maßnahmen, 3. Aufl., Rn. 17 m. w. N.). Wenn sogar Bauvorhaben, die auf derartige, wenn auch nicht unter Zugrundelegung heutiger Verhältnisse, so doch nach damaligem Notrecht genehmigte Vorhaben gegründet waren, heute formell rechtswidrig sind, gilt dies erst recht für den hier zu entscheidenden Fall. Denn hier liegt noch nicht einmal eine nach damaligem Notrecht erteilte Genehmigung, sondern lediglich die genannte Verfügung zum Zwecke des Verkaufs vor.

Da diese Verfügung - wie gezeigt - unter keinem Gesichtspunkt als Umstand in Betracht kommt, der eine formelle Legalität vermitteln kann, kommt es an dieser Stelle nicht darauf an - worauf die Beklagte in diesem Zusammenhang hinweist -, dass die in der Verfügung vom ... September 1945 bezeichnete Holzbaracke mit den Maßen 20 m x 8 m nicht dem aktuell auf dem Grundstück stehenden Wohnhaus (mit kleineren Maßen und anders als die Holzbaracke in der Verfügung mit Fenstern und Türen) entsprechen würde.

Die Anlage ist auch materiell rechtswidrig.

Materiell rechtswidrig im Sinne von Art. 76 Satz 1 BayBO ist eine Anlage, wenn sie nicht allen für sie maßgeblichen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht, also aus materiell-rechtlichen Gründen nicht genehmigungsfähig ist, wobei sich aber die Beurteilung der materiellen Rechtmäßigkeit oder Rechtswidrigkeit nicht nach dem gegebenfalls beschränkten Prüfprogramm in einem hypothetischen bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren richtet.

Unabhängig von Verstößen gegen andere Rechtsvorschriften ist die Anlage bauplanungsrechtlich unzulässig (§§ 29 ff. Baugesetzbuch - BauGB). Bei dem Wohngebäude handelt es sich unter den Beteiligten unstrittig um ein nichtprivilegiertes Vorhaben im bauplanungsrechtlichen Außenbereich, das nach § 35 Abs. 2 und 3 BauGB zu beurteilen ist. Eine Zulassung nach § 35 Abs. 2 BauGB ist nicht möglich, da das Vorhaben öffentliche Belange im Sinne von § 35 Abs. 3 Satz 1 BauGB beeinträchtigt.

Das Vorhaben beeinträchtigt die natürliche Eigenart der Landschaft gemäß § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB.

Dies ist hier deswegen der Fall, weil die Landschaft von nichtprivilegierter Bebauung grundsätzlich freigehalten werden soll. Die Errichtung eines nichtprivilegierten Gebäudes steht dem Schutz der natürlichen Eigenart der Landschaft nur dann nicht entgegen, wenn es nur unerhebliche Auswirkungen auf die Umgebung hätte (BayVGH, U. v. 8.4.2014 - 2 B 12.2602 -, juris Rn. 29 m. w. N.). Anhand der Feststellungen im gerichtlichen Augenschein und des Inhalts der Behördenakten einschließlich Lageplan ist nachgewiesen, dass das Vorhaben auf die Umgebung mehr als nur unerhebliche Auswirkungen hat. Zum einen handelt es sich um einen - wenn auch nicht sehr großen, so doch mit seinen Maßen von etwa 10 m x 7 m - in der Umgebung gut sichtbaren Bau. Zum anderen ist die umliegende Landschaft weithin nicht bebaut. Die Landschaft in der Umgebung des Vorhabens ist nicht bereits zersiedelt; vielmehr befinden sich dort sehr große Freiflächen. Daher beeinträchtigt das Vorhaben die bis zum nächsten bebauten Grundstück, das etwa 200 Meter entfernt ist, reichende freie Landschaft. An dieser Beeinträchtigung würde auch die vom Klägerbevollmächtigten beanspruchte ruhige Nutzung des Gebäudes als Wochenendhaus nichts ändern. Ob die weiteren Tatbestände des § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB (Belange des Naturschutzes oder des Orts- und Landschaftsbildes) beeinträchtigt sind, kann offenbleiben.

Auch eine Beeinträchtigung des Belangs des § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB liegt vor.

Eine Splittersiedlung ist jeder Siedlungsansatz, dem es an dem für einen Ortsteil erforderlichen Gewicht fehlt. Ein Ortsteil dagegen ist jeder Bebauungskomplex im Gebiet einer Gemeinde, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist (Jäde/Dirnberger/Weiss, BauGB, 6. Aufl., § 35 BauGB Rn. 212). Einem Vorhaben steht der Belang des Entstehens einer Splittersiedlung dann entgegen, wenn das Vorhaben zum Bestehen einer unerwünschten Splittersiedlung führt. Unerwünscht in diesem Sinne ist sie, wenn mit ihr ein Vorgang der Zersiedelung einhergeht (Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 11. Aufl. 2009, § 35 Rn. 67 a). Das ist bei der Errichtung von Wohnbauten regelmäßig der Fall. Bereits das erste Wohnbauvorhaben im Außenbereich kann den Vorgang der Zersiedelung einleiten und damit die Befürchtung begründen, dass eine Splittersiedlung entstehen wird (Battis/Krautzberger/Löhr, a. a. O.).

Ob das Vorhaben darüber hinaus den Darstellungen des Flächennutzungsplanes widerspricht (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB) kann offen bleiben.

Da es bereits deswegen an der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit fehlt, weil das nichtprivilegierte Vorhaben öffentliche Belange im Sinne des § 35 Abs. 3 Satz 1 BauGB beeinträchtigt, kommt es nicht mehr darauf an, ob eine Zulassung auf der Grundlage des § 35 Abs. 2 BauGB auch daran scheitern würde, weil die Erschließung nicht - wie in § 35 Abs. 2 BauGB gefordert - gesichert ist.

Für die Anlage besteht kein Bestandschutz.

Wie oben bereits ausgeführt, besteht mangels Baugenehmigung kein so genannter formeller Bestandsschutz, was auch vom Klägerbevollmächtigten so gesehen wird (vgl. Klagebegründung v. 28.11.2013, S. 9, dritter Absatz von unten).

Die Gewährung von so genanntem materiellem Bestandsschutz scheitert bereits daran, dass die Anlage, in Ansehung derer eine Verfahrensfreiheit nicht in Rede steht, zu keinem Zeitpunkt genehmigt war. Nach neuerer Auffassung (BVerfG, Kammerbeschl. v. 15.12.1995 - 1 BvR 1713/92 -, BayVBl 1996, 240 = BauR 1996, 235; BVerwG, Beschl. v. 18.7.1997 - 4 B 116/97 -, NVwZ-RR 1998, 357 = juris Rn. 7; BayVGH, Beschl. v. 25.9.2003 - 22 ZB 03.2110 u. a. -, NVwZ-RR 2004, 94; BayVGH, Urt. v. 17.10.2006 - 1 B 05.1429 -, juris Rn. 24; BayVGH, Beschl. v. 28.3.2007 - 1 CS 06.3006 -, BRS 71 Nr. 193 = BayVBl 2008,541) erstreckt sich der Bestandsschutz für bauliche Anlagen gegenüber Änderungen der Rechtsordnung nur noch auf den genehmigten Bestand und die genehmigte Funktion. Erforderlich ist, dass das Vorhaben formell und materiell rechtmäßig ist bzw. war (BVerwG, Beschl. v. 18.7.1997 a. a. O.), um Bestandsschutz genießen zu können. Dementsprechend genießt eine Anlage nur dann Bestandsschutz, wenn sie seit ihrem Entstehen in irgendeinem - namhaften - Zeitraum dem maßgebenden materiellen Recht entsprochen hat, sofern in diesem Zeitraum eine förmliche Genehmigung entweder nicht erforderlich war oder wenn die Anlage förmlich genehmigt worden ist (vgl. BVerfG, Kammerbeschl. v. 15.12.1995, a. a. O.; BayVGH, Urt. v. 17.10.2006 a. a. O.). Das in der Klagebegründung zugrunde gelegte Verständnis des Bestandsschutzes der herkömmlichen Auffassung, wonach es ausreicht, wenn für einen namhaften Zeitraum der Bestand zu irgendeinem Zeitpunkt genehmigt worden oder jedenfalls genehmigungsfähig gewesen ist, entspricht den Maßgaben der dargelegten und ganz überwiegend vertretenen neueren Auffassung nicht. Da für die in Rede stehende Anlage niemals eine Genehmigung ausgesprochen wurde, kommt ein Bestandsschutz daher auch nicht in Betracht.

Unabhängig davon würde auch nach der in der Klagebegründung zugrunde gelegten Auffassung ein Bestandsschutz nicht bestehen. Denn es ist nicht dargetan und auch nicht ersichtlich, dass das Wohnhaus irgendwann einmal der materiellen Rechtslage entsprochen hätte. Die Verfügung des Landrates des Kreises ... vom ... September 1945 reicht hierfür nicht aus. Es ist bereits nicht ersichtlich, dass diese Verfügung eine Aussage über die materielle Baurechtslage trifft.

Ob aus Erklärungen des damaligen Oberbürgermeisters in der Besprechung vom 30.1.2008 (vgl. zum Erklärungsinhalt Bl. 140 der Behördenakten - E-Mail vom 13.3.2008) die dauerhafte positive Duldung des Wohngebäudes zumindest hinsichtlich einer Nutzung als Wochenendhaus hergeleitet werden kann, kann offen bleiben. Selbst wenn das der Fall ist, wofür einiges spricht, steht das nicht der streitgegenständlichen Beseitigungsanordnung entgegen. Denn in der Folge, wie aus den Erklärungen von Vertretern der Klägerin selbst im Verwaltungsverfahren hervorgeht (Bl. 155 und Bl. 167 der Behördenakten) und wovon die Beklagte zusätzlich auch unter Berücksichtigung der Meldedaten der späteren Bewohner ausgehen durfte, blieb die Nutzung nicht auf eine Nutzung als Wochenendhaus beschränkt, sondern es fand auch nach dieser Besprechung eine Dauer-Vermietung an Dritte statt. Damit war die Duldung, soweit sie bestanden haben sollte, wieder obsolet, da sie inhaltlich nur so weit reichte, als ihre Voraussetzungen eingehalten waren, was eben nicht der Fall war. Insofern gilt hier die Wertung von Art. 38 Abs. 3 des Bayerischen Verwaltungsverfahrensgesetzes, der mangels förmlicher Zusicherung zwar nicht direkt, wohl aber entsprechend herangezogen werden kann.

2. Jedoch leidet der angefochtene Bescheid an Ermessensfehlern.

Behördliche Ermessensentscheidungen sind gerichtlich nur daraufhin zu überprüfen, ob sie eine zutreffende Tatsachengrundlage haben, sich in den gesetzlichen Grenzen des Ermessens halten und dem Zweck der gesetzlichen Ermessensermächtigung entsprechen (vgl. § 114 VwGO).

Eine Ermessensentscheidung ist folgerichtig dann rechtmäßig, wenn der Verwaltung die für diese Entscheidung erheblichen Tatsachen zutreffend bekannt sind und wenn sie sich von Erwägungen leiten lässt, die nicht gesetzwidrig und die für den Einzelfall dem Gesetzeszweck entsprechend sachgemäß sind.

Gemessen an diesen Vorgaben kann die Ermessensentscheidung der Beklagten im Bescheid vom ... Juli 2013 keinen Bestand haben, da es hinsichtlich des Gegenstandes der Beseitigungsanordnung - des Wohnhauses - bereits daran fehlt, dass die Beklagte von zutreffenden Tatsachengrundlagen ausgeht (vgl. Jäde, bauaufsichtliche Maßnahmen, 3. Auflage, Rn. 103 m. w. N.); außerdem werden von der Beklagten entscheidungserhebliche Umstände nicht bzw. nicht entsprechend dem ihnen zukommenden Stellenwert berücksichtigt.

Die Beklagte geht aus dem Bescheid und auch sonst aus dem Behördenakt durchgehend ersichtlich davon aus, dass das streitgegenständliche Wohnhaus ein aus Stein gemauertes Gebäude ist, das mit der ursprünglich auf dem Grundstück aufgestellten Holzbaracke nichts mehr zu tun hat. Die Feststellungen im gerichtlichen Augenschein dagegen haben ergeben, dass die Außenwände des Gebäudes teilweise nicht gemauert sind (vgl. Sitzungsprotokoll S. 2), sondern zu einem wesentlichen Teil des Gebäudes tatsächlich aus Holz bestehen. Dies wird besonders gut sichtbar, wenn man die Außenwände in den ausgeschnittenen Fensterlaibungen anschaut. Tatsächlich besteht das Wohngebäude daher wohl zu einem erheblichen, sogar überwiegenden Teil aus Holzwänden und nur zu einem kleineren Teil, einer Art Anbau auf der südlichen Gebäudeseite, aus gemauertem Material bzw. Stein. Daher erscheint es nicht von vornherein als ausgeschlossen, dass zumindest ein Teil des Gebäudes noch auf der hier ursprünglich befindlichen Holzbaracke beruht, wenn auch die Abmessung zwischenzeitlich - schließlich liegt ein erheblicher Zeitraum dazwischen - nicht mehr mit der Holzbaracke übereinstimmt; allerdings sind die Abmessungen kleiner und nicht größer geworden. Jedenfalls trifft es nicht zu - worauf die streitgegenständliche Beseitigungsanordnung aber maßgeblich beruht - dass es sich bei dem Wohngebäude insgesamt um ein komplett aus Stein gemauertes Gebäude handelt. Insoweit hätte sich der Versuch, den Sachverhalt genauer zu ermitteln, aufgrund der Verhältnisse vor Ort aufgedrängt. Die nähere Sachverhaltsaufklärung ist im Falle der Anfechtungsklage nicht Aufgabe des Gerichts, sondern Aufgabe der zuständigen Behörde. Aus diesem unzureichend aufgeklärten Sachverhalt ergibt sich auch ein Ermessensfehler, wenn der unzureichend aufgeklärte Sachverhalt möglicherweise zur Annahme eines späteren Errichtungszeitpunktes verleitet (vgl. zu einem insoweit ähnlich gelegenen Fall VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 28.4.1977 - III 302/75 -, BRS 32 Nr. 184). Denn bei dem Umstand, ob das Gebäude nun zu einem nicht näher bekannten Zeitpunkt komplett neu errichtet wurde, oder ob nicht doch zumindest ein Teil des Gebäudes auf die früher auf dem Grundstück befindliche Holzbaracke zurückgeht, handelt es sich objektiv und auch nach den Ausführungen der Beklagten im streitgegenständlichen Bescheid um eine dafür, ob eine Beseitigungsanordnung ausgesprochen wird, maßgebliche Frage. Gegebenenfalls ergibt der Versuch der weiteren Aufklärung neue Tatsachen oder Gewissheit darüber, ob das jetzt auf dem Grundstück befindliche Gebäude noch etwas mit der früher hier befindlichen Holzbaracke zu tun hat oder nicht. Aber auch wenn das nicht der Fall sein sollte, handelt es sich hierbei um einen Umstand, den die Beklagte im Fall des Neuerlasses einer Beseitigungsanordnung zu berücksichtigen und bei der Ermessensausübung zu würdigen hätte, schon allein deshalb, weil sich dieser Umstand maßgeblich darauf auswirkt, wovon hinsichtlich der Frage, wie lange das Gebäude in seiner Grundsubstanz nun dort steht - seit ca. 1945 oder eben erheblich kürzer -, auszugehen ist.

Ähnliches gilt für die Frage, ob, wovon die Beklagte laut Bescheid (z. B. auf S. 17 vierter Absatz von unten, wo sich der Bescheid unter „III. Ordnungsgemäße Ermessensausübung“ den Wortlaut eines Schreibens vom 8.1.1988 durch wörtliches Zitat zu eigen macht) und laut Klageerwiderung (S. 11, vierter Absatz von oben) ausgeht, zwischen 1984 und 2004 eine 20-jährige Nutzungsunterbrechung vorgelegen hat. Hier hätte die Beklagte entweder den Sachverhalt näher aufklären müssen oder diesen Gesichtspunkt bei der Ermessensbetätigung nicht zugunsten der Beseitigungsanordnung würdigen dürfen, da dieser Umstand so offensichtlich nicht zutrifft (vgl. Bl. 90 - 92 der Behördenakten, wonach offensichtlich auch 1986 eine Nutzung tatsächlich stattfand).

Ein weiterer Ermessensfehler folgt daraus, dass sich auf dem streitgegenständlichen Grundstück in unmittelbarer Nähe zu dem zur Beseitigung angeordneten Wohnhaus ein im Jahr 1971 genehmigter Schuppen befindet. Diesen Umstand - auf den bereits ein früher Bevollmächtigter der Klägerin im Jahre 2004 hingewiesen hat - hat die Beklagte im streitgegenständlichen Bescheid bei der Ermessensausübung überhaupt nicht berücksichtigt. Dies wird diesem Umstand jedoch nicht gerecht. Denn es ist für die Frage, ob für das Wohnhaus eine Beseitigungsanordnung ausgesprochen wird, ein wesentlicher Gesichtspunkt, wie sich die Lage auf dem streitgegenständlichen Grundstück nach der - unterstellt vollzogenen - Beseitigung darstellen würde. Dabei macht es einen erheblichen Unterschied, ob anschließend gar nichts mehr vorhanden wäre oder - wie hier - ein bestandskräftig genehmigter Schuppen, dessen Genehmigung auch nicht aufgehoben worden ist.

Dies bedeutet nicht unbedingt, dass deswegen der Erlass einer Beseitigungsanordnung in Ansehung des Wohnhauses zwingend ausgeschlossen ist. Es bedeutet jedoch, dass sich die Beklagte in ihrer Ermessensbetätigung mit diesem Umstand hätte auseinandersetzen müssen.

Nicht gefolgt werden kann der Beklagten, wenn sie davon ausgeht, dass der 1971 genehmigte Schuppen mit dem Wohnhaus nicht in Zusammenhang steht. Das Gegenteil ergibt sich aus der bei den Behördenakten befindlichen Planzeichnung (Bl. 46) für den Schuppen; auf dieser Planzeichnung ist auch das streitgegenständliche Wohnhaus im Umgriff des Schuppens verzeichnet.

Die Nichtberücksichtigung dieses Umstandes hat auch Auswirkungen auf die angeordnete Beseitigung. Denn es ist nicht auszuschließen, dass die Entscheidung über das Ob der Beseitigungsanordnung unter Berücksichtigung des Umstandes anders ausgefallen wäre; jedenfalls müssen ersichtlich die Umstände, die für den Erlass einer Beseitigungsanordnung sprechen, noch einmal höher zu bewerten sein, wenn berücksichtigt wird, dass auch nach der Beseitigung des Wohnhauses dort immer noch ein - wenn auch genehmigter - Fremdkörper im Außenbereich bestehen bleiben wird.

Da nach alledem der Bescheid der Beklagten vom ... Juli 2013 ermessensfehlerhaft ergangen ist, ist er aufzuheben.

Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 167 Abs. 1 Satz 1 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. der Zivilprozessordnung - ZPO).