Verwaltungsgericht München Beschluss, 27. Nov. 2017 - M 9 S 17.2262

I. Der Antrag wird abgelehnt.

II. Der Antragsteller hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III. Der Streitwert wird auf EUR 13.050 festgesetzt.

I.

Der Antragsteller wendet sich gegen einen zweckentfremdungsrechtlichen Grundbescheid.

Betroffen ist eine Wohnung in der Sp.-Str. 42, 1. OG links, Nr. 127. Diese im Eigentum des Antragstellers stehende Wohneinheit von ca. 79 m² verfügt über drei Zimmer zzgl. Küche, Bad/WC, WC, Flur, Abstellkammer und Loggia (vgl. Aufteilungsplan, Bl. 2 bzw. 13b des Behördenakts – i.F.: BA –) und wurde bauaufsichtlich – wohl zwischen dem 18. Mai 1989 und dem 9. März 1990 – als Wohnraum genehmigt (vgl. Auskunft der Lokalbaukommission vom 21. November 2016, Bl. 26 d. BA).

Aufgrund eines Hinweises, angesichts mehrerer Ortsermittlungen (vom 22. September 2016, Bl. 9 d. BA, vom 12. Januar 2017, Bl. 31 d. BA, vom 7. Februar 2017, Bl. 32 d. BA, vom 15. März 2017, Bl. 36 d. BA und vom 13. April 2017, Bl. 40 d. BA) und nachdem der Antragsteller als Eigentümer ermittelt wurde (Bl. 14 d. BA), wurde dieser unter dem 16. März 2017 zum beabsichtigten Erlass des Grundbescheids angehört (Bl. 37f. d. BA).

Mit streitgegenständlichem (Grund-) Bescheid vom 18. April 2017 (Gz. S-III-W/BS 124), zugestellt gegen Postzustellungsurkunde am 21. April 2017 (Bl. 47 d. BA), wurde dem Antragsteller gegenüber angeordnet, die Nutzung des Wohnraums zum Zwecke der Fremdenbeherbergung unverzüglich zu beenden (Ziff. 1) und die Wohneinheit nach Beendigung der zweckfremden Nutzung unverzüglich wieder Wohnzwecken zuzuführen (Ziff. 2); für den Fall der Nichterfüllung von Ziff. 1 binnen sechs Wochen ab Zustellung des Bescheids wurde ein Zwangsgeld in Höhe von EUR 5.000, für den Fall der Nichterfüllung von Ziff. 2 binnen drei Monaten ab Zustellung des Bescheids ein Zwangsgeld in Höhe von EUR 5.000 angedroht. Mit Ziff. 5 des Bescheids wurde die sofortige Vollziehung von Ziff. 1 und 2 des Bescheides angeordnet.

Auf die Gründe des Bescheids wird Bezug genommen, § 117 Abs. 3 Satz 2 VwGO.

Der Antragsteller persönlich erhob mit am 20. Mai 2017 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz Klage gegen den Bescheid. Im Folgenden gab er am 23. Juni 2017 zunächst bei der Beklagten an, dass die Wohnung nach Auszug der letzten Mieter nunmehr leer stehe und sich die Angelegenheit deshalb seiner Meinung nach erledigt habe (Bl. 109 d. BA). Später vermietete er die Wohneinheit mit einer als „Wohnraummietvertrag“ überschriebenen Vereinbarung vom 12. Juli 2017 an die Fa. Sh. I. GmbH, vertreten durch deren Geschäftsführer Hr. M. H. „zur ausschließlichen Benutzung zu Wohnzwecken“ (Bl. 112ff. d. BA). Nach einem in den Akten befindlichen Handelsregisterauszug liegt die Haupttätigkeit dieser Firma „im Bereich Vermittlung von Wohngrundstücken, Wohngebäuden und Wohnungen für Dritte“ (Bl. 114ff. d. BA). Nach Aussage des zur Stellungnahme aufgeforderten Geschäftsführers Hr. M. H. vermiete die Firma an ausländische Personen; die Mindestmietdauer betrage sechs Monate (Bl. 122 d. BA). In der Folge wurden zwei Mietverträge vom 15. Juli 2017 und vom 30. August 2017 vorgelegt, die jeweils die Fa. Sh. International, vertreten durch den Geschäftsführer Hr. M. H. als Vermieterin mit Endnutzern abgeschlossen hatte (Bl. 120c ff. und126ff. d. BA). Der Mieter, der den Wohnraum zum 15. Juli 2017 angemietet hatte (Hr. B. H A R A.), verfügte laut in den Akten befindlichem aktuellen AZR-Auszug nur über ein Visum zum kurzfristigen Aufenthalt, gültig bis zum 27. August 2017 (Bl. 121 d. BA). Für den zweiten Mieter (Hr. K. A. A. S. B. S.) ist gar kein aktuelles Visum vorhanden (AZR-Auszug vom 14. November 2017, Bl. 133 d. BA). Die weiteren durchgeführten Ortsermittlungen ergaben Folgendes:

Am 5. September 2017 wurde die Tür zur streitgegenständlichen Wohnung von einer männlichen Person geöffnet, die aussagte, aus den Vereinigten Arabischen Emiraten zu stammen und sich mit ihrer Familie für medizinische Behandlungen in München aufzuhalten (Bl. 124 d. BA). Auf Nachfrage, von wem er die Wohnung bekommen habe, gab er den Nachnamen des Antragstellers an; dieser habe ihm auch die Schlüssel übergeben und komme heute noch zur Unterschrift des Vertrages vorbei. Die Höhe der Miete betrage EUR 120 pro Tag, die Dauer des Aufenthalts ca. einen Monat, je nach Bedarf bzw. Dauer der medizinischen Behandlung auch länger.

Am 14. November 2017 wurde die Tür zur streitgegenständlichen Wohnung ebenfalls von einer männlichen Person geöffnet, die aussagte, aus den Vereinigten Arabischen Emiraten zu stammen, die Wohneinheit mit insgesamt drei Personen (zwei Erwachsene, ein Kind) zu bewohnen und sich geschäftlich und zum Einkaufen in München aufzuhalten (Bl. 135 d. BA). Der Mieter gab an, er wolle in München ein Restaurant eröffnen und suche eine Lokalität hierfür; dafür plane er, noch bis ca. März/April 2018 zu bleiben. Auf Nachfrage, von wem er die Wohnung bekommen habe, zeigte er eine Anmeldebestätigung (Bl. 135a d. BA) und den Mietvertrag vom 30. August 2017 vor; er habe die Wohnung von der Fa. Sh. I. GmbH erhalten.

Die Fa. Sh. I. GmbH wurde zwischenzeitlich als Mieterin der Einheit unter dem 6. September 2017 zum Erlass eines gegen sie gerichteten zweckentfremdungsrechtlichen Bescheids nach Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG angehört (Bl. 131 d. BA). Dieser Bescheid ist mittlerweile – unter dem 16. November 2017 – auch ergangen (Bl. 137ff. d. BA) und sieht ebenso eine Nutzungsuntersagung (Ziff. 1.) und eine Wiederbelegungsanordnung (Ziff. 2) samt Zwangsgeldandrohungen vor.

Der Antragsteller beantragt im hiesigen Verfahren,

die aufschiebende Wirkung der Klage anzuordnen.

Die Wohnung werde unbefristet mit schriftlichem Mietvertrag vermietet, der als Anlage vorgelegt werde. Der Antragsteller sei von Gesetzes wegen verpflichtet, dieses Vertragsverhältnis einzuhalten. Die Zweckentfremdungssatzung sei auf das streitgegenständliche Wohnraummietverhältnis nicht anwendbar. Es sei nichts Beklagenswertes daran, wenn sich ein schwerkranker Patient in München stationär oder in einer Reha-Maßnahme behandeln lasse und daher den Lebensmittelpunkt nach München verlege und seine Familie nachhole. Auch kranke Menschen aus arabischen Ländern wollten eine Mietwohnung für ihre Familien haben. Ein Nutzungskonzept werde ebenso wenig verfolgt wie eine hotelmäßige Nutzung. Die Wohneinheit sei zwar mit Möbeln ausgestattet, einen Concierge-Dienst oder einen Zimmerservice gebe es aber nicht. Auf das Vorbringen im Übrigen wird Bezug genommen.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Zur Vermeidung von Wiederholungen werde zunächst auf den Bescheid Bezug genommen. Angesichts der Ausführungen des Antragstellers werde weiter darauf hingewiesen, dass nach der Rechtsprechung entscheidend auf das Nutzungskonzept abzustellen sei, das der Verfügungsberechtigte für die betreffende Wohneinheit verfolge. U.a. die dokumentierten Ortsermittlungen belegten danach, dass die Wohnung gezielt verwendet werde, um Menschen zu beherbergen, die sich nur vorübergehend – nämlich für die Dauer ihrer medizinischen Behandlung oder in der Begleitung der Patienten – hier aufhielten. Mit ergänzendem Schriftsatz vom 16. November 2017 führte die Antragsgegnerin aus, dass ihr nunmehr die Fa. Sh. I. GmbH als unmittelbare Vermieterin bekannt geworden sei. Deren „Zwischenschaltung“ ändere aber nichts daran, dass der Antragsteller auch weiterhin rechtmäßiger Adressat des verfahrensgegenständlichen Bescheids sei. An seiner Störereigenschaft bestehe auch weiterhin kein Zweifel, da das zweckfremde Nutzungskonzept weitergeführt bzw. durch Zwischenschaltung der Fa. Sh. I. GmbH jedenfalls geduldet würde. Die Antragsgegnerin werde nun auch direkt gegen die Fa. Sh. I. GmbH vorgehen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend Bezug genommen auf die Gerichtssowie die beigezogene Behördenakte.

II.

Der nach Auslegung gemäß § 122 Abs. 1, § 88 VwGO auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der in der Hauptsache erhobenen Anfechtungsklage gerichtete Antrag ist zulässig, aber unbegründet.

Nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO kann das Gericht auf Antrag die aufschiebende Wirkung einer Anfechtungsklage im Fall des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO ganz oder teilweise wiederherstellen. Es überprüft dabei die Ordnungsmäßigkeit der Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4, Abs. 3 Satz 1 VwGO und trifft weiter inhaltlich eine eigene Ermessensentscheidung dahingehend, ob das öffentliche Vollzugsinteresse oder das Aussetzungsinteresse des Antragstellers überwiegt. Die vorzunehmende Interessenabwägung orientiert sich maßgeblich an den summarisch zu prüfenden Erfolgsaussichten des Hauptsacherechtsbehelfs, was im vorliegenden Zwei-Personen-Verhältnis gleichbedeutend ist mit der Rechtmäßigkeit des angegriffenen Bescheids, § 80 Abs. 4 Satz 3 VwGO.

1. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung erfolgte ordnungsgemäß. Mit dem Amt für Wohnen und Migration der Landeshauptstadt München handelte die nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO zuständige Behörde. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung erfolgte schriftlich und wurde auch nicht lediglich formelhaft, sondern mit Rücksicht auf das besondere Vollzugsinteresse im hier vorliegenden Einzelfall (vgl. nur S. 9 des Bescheids, Ziff. 5, vierter Absatz: Besonderer Bedarf an Wohneinheiten wie der vorliegenden bzw. diesbezügliche besondere Mangelsituation) begründet.

2. Die Interessenabwägung fällt zulasten des Antragstellers aus. Der streitgegenständliche Bescheid ist nach summarischer Prüfung rechtmäßig und verletzt den Antragsteller nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Maßgeblicher Beurteilungszeitpunkt ist die Behördenentscheidung.

a) Der Bescheid ist formell rechtmäßig. Insbesondere wurde der Antragsteller, sobald er als Eigentümer bekannt wurde und sich der Verdacht einer zweckfremden Nutzung erhärtet hatte, unter dem 16. März 2017 zum beabsichtigten Erlass des Bescheids nach Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG angehört (Bl. 37f. d. BA).

b) Der Bescheid ist auch materiell rechtmäßig.

Die Anordnungen konnten zum Zeitpunkt des Bescheiderlasses auf Grundlage von Art. 7 Abs. 2 Nr. 1 und 2 LStVG i.V.m. Art. 5 ZwEWG a.F. ergehen und können nunmehr auf Art. 3 Abs. 2 ZwEWG n.F. gestützt werden. Der zweckentfremdungsrechtliche Tatbestand des Art. 2 Satz 2 Nr. 3 ZwEWG a.F. bzw. Art. 1 Satz 2 Nr. 3 ZwEWG n.F. (Dauerverwaltungsakt) i.V.m. § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZeS war und ist auch gegenwärtig unzweifelhaft erfüllt.

Dies geht aus den Ermittlungen der Antragsgegnerin hervor (Ortsermittlungen vom 22. September 2016, Bl. 9 d. BA, vom 12. Januar 2017, Bl. 31 d. BA, vom 7. Februar 2017, Bl. 32 d. BA, vom 15. März 2017, Bl. 36 d. BA und vom 13. April 2017, Bl. 40 d. BA). Dass bei den Ortsermittlungen vom 12. Januar 2017, Bl. 31 d. BA, vom 7. Februar 2017, Bl. 32 d. BA, vom 15. März 2017, Bl. 36 d. BA und vom 13. April 2017, Bl. 40 d. BA stets Mitglieder einer Familie angetroffen wurden – und somit unter Berücksichtigung der Ortsermittlung vom 22. September 2016 „nur“ zwei verschiedene Nutzer (-gruppen) nachgewiesen wurden – schadet nicht. Dies ergibt sich aus Folgendem:

Wie die Antragsgegnerin zu Recht ausführt, ist u.a. für den Nachweis einer gewerblichen Nutzung für Zwecke der Fremdenbeherbergung entscheidend auf das Nutzungskonzept abzustellen. Fremdenbeherbergung im Sinne des Zweckentfremdungsrechts stellt dabei die Überlassung von Wohnraum an Personen dar, die am Beherbergungsort nur vorübergehend unterkommen und die ihre (eigentliche) Wohnung typischerweise an einem anderen Ort haben. Für einen derartigen Aufenthalt ist ein lediglich beherbergungsartiges Unterkommen ohne Verlegung des Lebensmittelpunktes prägend. Es fehlt an einer „auf Dauer“ angelegten Häuslichkeit im Sinne einer „Heimstatt im Alltag“. Der Aufenthalt zeichnet sich vielmehr durch ein übergangsweises, nicht alltägliches Wohnen bzw. ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen aus. Letzteres ist regelmäßig der Fall, wenn eine Wohnung für die Dauer eines zum Zwecke der medizinischen Behandlung erfolgenden Aufenthalts zur Verfügung gestellt wird. Maßgeblich ist insoweit das jeweils zugrunde liegende Nutzungskonzept. Eine bestimmte (Mindest- oder Höchst-) Aufenthaltsdauer kann insoweit nicht festgelegt werden; diese hängt vielmehr vom jeweiligen Nutzungskonzept des Vermieters und dessen konkreter Umsetzung im Einzelfall ab und ist flexibel zu handhaben. So kommt es auch bei der Vermietung an sog. Medizintouristen auf die konkrete – naturgemäß vom jeweiligen Behandlungsfortschritt abhängende – Dauer des Aufenthalts nicht entscheidungserheblich an (vgl. zum Ganzen die ständige Rechtsprechung der Kammer und des BayVGH; weitere Nachweise bspw. bei BayVGH, B.v. 7.12.2015 – 12 ZB 15.2287 – juris).

Auf dieser Grundlage war die Feststellung der Antragsgegnerin, dass das Nutzungskonzept des Antragstellers darauf ausgerichtet ist, seinen Mietern eine flexible, vorübergehende Unterkunft zu bieten, nicht aber eine Wohnung als Grundlage für eine „auf Dauer“ angelegte Häuslichkeit zur Verfügung zu stellen, nicht zu beanstanden. Eine solche liegt bei einer Nutzung durch regelmäßig wechselnde Personen, die sich lediglich aus Anlass einer medizinischen Behandlung (als Patient oder als Begleiter) in den besagten Räumen aufhalten und ihren Lebensmittelpunkt nicht durch Aufgabe ihres angestammten Wohnsitzes an den Beherbergungsort verlagern, regelmäßig nicht vor. Davon abgesehen, dass bereits aufgrund der Ortsermittlungen nachgewiesen ist, dass sich die Nutzer nur für die Dauer der eigenen medizinischen Behandlung oder ihrer Angehörigen in der Wohnung aufhalten und keinen langfristigen Aufenthalt anstreben, hat auch der Antragsteller diesen Nutzungszweck durch seine Ausführungen in der Antragsschrift bestätigt.

Auch durch die wegen des Dauerverwaltungsaktcharakters der Anordnungen in Ziff. 1 und 2 des Bescheids zu beachtenden Entwicklungen nach Bescheiderlass ergibt sich nichts anderes: Die Wohneinheit wird weiterhin durch regelmäßig wechselnde Personen genutzt, die sich entweder zum Zwecke einer medizinischen Behandlung oder für andere, einem begrenzten Zweck dienende Belange (Suche nach Lokalität für ein Restaurant) dort aufhalten (vgl. die Ortsermittlungen vom 5. September 2017 und vom 14. November 2017).

Die Handlungsstörereigenschaft des Antragstellers, Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG, stand und steht auch nach wie vor außer Frage. Der Antragsteller ist Eigentümer des Wohnraums und vermietete diesen ursprünglich direkt an die sog. Medizintouristen als Endnutzer (vgl. den vorgelegten Mietvertrag vom 9. Januar 2017 mit Hr. S. R. S. B., Bl. 11ff. d. Gerichtsakts i.V.m. Bl. 36d d. BA). Damit überschritt er als alleiniger unmittelbarer Störer selbst fortgesetzt die Gefahrenschwelle. Die Endnutzer wurden als weitere potentielle Störer im Bescheid behandelt und zu Recht als Adressaten ausgeschieden. Fehler in der Störerauswahl des Bescheids folgen auch nicht aus dem – ohnehin trotz mehrfacher Aufforderungen zur Stellungnahme erst nach Bescheiderlass vorgelegten – Mietvertrag vom 9. Januar 2017. Dieser wurde, wie bereits oben dargelegt wurde, mit einem der Endnutzer geschlossen, vgl. Bl. 36d d. BA; Hr. S. R. S. B. war kein weiterer „zwischengeschalteter“ Vermieter. Auch hinsichtlich der bei den Ortsermittlungen teils genannten Namen bzw. Personen Hr. O. oder Hr. A. A. wurde kein Untermietverhältnis behauptet oder belegt. Die Antragsgegnerin ging im Bescheid zu Recht davon aus, dass diese Personen – sollten sie überhaupt existiert haben – als reine Erfüllungsgehilfen oder Vermittler anzusehen waren und deshalb bei der Störerauswahl ausschieden. Der zunächst noch im Türschild stehende Hr. H. war der Vorbesitzer der WE (vgl. Bl. 18, 27b d. BA) und schied deshalb als Störer ebenfalls aus.

Die Entwicklungen nach Bescheiderlass führen weiter nicht dazu, dass sich der Antragsteller seiner Störereigenschaft als (weiterer) Handlungsstörer entledigen konnte. Dies folgt aus zwei Gesichtspunkten: Wie aus der Ortsermittlung vom 5. September 2017 zur Überzeugung des Gerichts unzweifelhaft hervorgeht, war der Antragsteller in die Vermietung der Wohnung weiterhin tragend eingebunden. Der angetroffene Endnutzer gab seinen Namen an, als er befragt wurde, von wem er die Wohneinheit erhalten habe und mit wem er den Mietvertrag abwickle. Zu diesem Zeitpunkt hatte der Antragsteller die Wohnung aber vorgeblich seit fast zwei Monaten an die Fa. Sh. I. GmbH vermietet. Dies ist angesichts der Aktenlage als reine Schutzbehauptung zu werten. Der Antragsteller nimmt nach wie vor eine Schlüsselfunktion im Hinblick auf die fortgesetzte Störung ein, vorliegend sowohl als aktiver Part im Rahmen der Vermietung als auch „passiv“ durch Vermietung an einen gewerblichen Wohnungsvermittler (vgl. auch BayVGH, B.v. 8.5.2017 – 12 ZB 17.571 – Entscheidungsabdruck). Es ist nach den von der Antragsgegnerin durchführten Ermittlungen belegt, dass der Antragsteller weiterhin tragend in die Zweckentfremdung eingebunden ist, er steht mit der Fa. Sh. I. GmbH im selben Lager. Zweitens führt die Vermietung an einen gewerblichen bzw. professionellen (Weiter-) Vermieter nach der Rechtsprechung des BayVGH (B.v. 20.9.2016 – 12 CS 16.1401 – Entscheidungsabdruck) nicht zu einer Erfüllung der Verpflichtungen (Nutzungsuntersagung und Wiederbelegungsanordnung) und auch nicht dazu, dass der betreffende „Obervermieter“ die Handlungsstörereigenschaft verlöre. Dementsprechend liegt im Verhältnis zwischen Ober- und Weitervermieter entgegen der Terminologie in der Vereinbarung vom 12. Juli 2017 auch kein „Wohnraummietvertrag“ vor, was sich bereits daraus ergibt, dass mit der Fa. Sh. I. GmbH eine juristische Person die Wohnung angemietet hat; eine Nutzung durch den Mieter selbst oder Angehörige kann deshalb nicht erfolgen, es ist ein Gewerberaummietvertrag gegeben (Schmidt-Futterer, Mietrecht/BGB, Stand: 13. Auflage 2017, Vorbemerkung zu § 535 BGB, Rn. 94, Vorbemerkung zu §§ 557-557b BGB, Rn. 23ff. m.w.N.).

All dies hat die Antragsgegnerin nach Bekanntwerden der Tatsachen unverzüglich aufgegriffen und auch ergänzend im Rahmen der Störerauswahl gewürdigt. Eine Aufhebung des Bescheids wegen einer veränderten Sachlage ist damit nicht veranlasst.

Die Kostenentscheidung fußt auf § 154 Abs. 1 VwGO. Der nach § 52 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG i.V.m. Ziff. 56.6.3, 1.5 Streitwertkatalog festgesetzte Streitwert beruht auf einer durchschnittlichen Monatsmiete von ca. EUR 4.350 (Bl. 41 d. BA); diese wurde auf ein halbes Jahr hochgerechnet und der sich ergebende Betrag für das Antragsverfahren halbiert.