I.
Die Beteiligten streiten um die Rechtmäßigkeit einer Baueinstellungsverfügung.
Der Antragsteller ist Eigentümer des im Außenbereich gelegenen und mit einer Villa bebauten Grundstücks FlNr. ... der Gemarkung … Am … September 2017 wurde im Rahmen einer Ortsbesichtigung durch das Landratsamt W.-S. (im Folgenden: Landratsamt) festgestellt, dass das o.g. Grundstück im nördlichen, westlichen und südlichen Bereich mit einem braunen, ca. 1,80 m hohen Stabmattenzaun, dessen einzelne Säulen mit Beton im Erdreich eingegossen worden sind sowie an der Ostseite mit einem grünen, ca. 1,60 m Maschendrahtzaun, dessen einzelne Säulen im Erdreich mit Beton eingegossen worden sind, eingefriedet worden ist. Weiterhin wurde festgestellt, dass östlich der bestehenden Garage ein neuer Carport mit den Grundmaßen 4,50 x 5,83 m, einer Traufhöhe von 2,22 m im westlichen und 2,62 m im östlichen Bereich sowie einer Firsthöhe von ca. 2,48 m im westlichen und ca. 3,10 m im östlichen Bereich errichtet worden ist. Zudem wurde festgestellt, dass um das Gebäude und den Einfahrtsbereich die Außenanlagen neu gestaltet werden, insbesondere ein bestehender Teich neu hergerichtet wird, sodass in diesen Bereichen Erdarbeiten durchgeführt werden und sich überall auf dem Grundstück verteilt Humusbzw. Erdhaufen befinden, die zum Teil auch von der Errichtung des Zaunes stammen. Es sei nicht feststellbar gewesen, welche Erdarbeiten zu welchen Baumaßnahmen gehörten. Deshalb würden sämtliche Baumaßnahmen eingestellt.
Im Rahmen der Ortsbesichtigung am … September 2017 wurde gegenüber einem anwesenden Mitarbeiter der ausführenden Firma mündlich sowie gegenüber dem Inhaber der Firma telefonisch eine Baueinstellung erlassen.
Mit Bescheid vom 12. September 2017 ordnete das Landratsamt gegenüber dem Antragsteller an, dass die weiteren Bauarbeiten im Zusammenhang mit der Errichtung des Carports, der Einzäunung sowie der Abgrabungs- und Erdarbeiten, wovon alle Arbeiten betroffen seien, die mit dem zuvor genannten Bauvorhaben in Zusammenhang stehen, auch nicht genehmigungspflichtige Arbeiten, sofort einzustellen seien (Nr. 1). Für den Fall der Nichtbeachtung der in Nr. 1 angeordneten Maßnahme wurde ein Zwangsgeld i.H.v. 1.000,- € angedroht (Nr. 2). Die in Nr. 1 angeordnete Maßnahme wurde für sofort vollziehbar erklärt (Nr. 3). Die mündlich verfügte Baueinstellung wurde bestätigt (Nr. 6).
Mit Schreiben vom selben Tag wurde der Antragsteller zur Beseitigung des Stabmattenzauns, des Maschendrahtzauns und des Carports sowie zum Rückbau der Abgrabungen angehört.
Der Bescheid vom 12. September 2017 wurde dem Antragsteller am 16. September 2017 zugestellt.
Der Antragsteller ließ durch seinen Bevollmächtigten mit Schriftsatz vom … Oktober 2017, eingegangen bei Gericht am 12. Oktober 2017 Klage gegen den Bescheid vom 12. September 2017 erheben (M 11 K 17.4845).
Mit weiterem Schriftsatz vom … Oktober 2017, eingegangen bei Gericht am 16. Oktober 2017, ließ er zudem beantragen,
die aufschiebende Wirkung der Klage des Antragstellers gegen den Bescheid des Landratsamts Weilheim-Schongau vom 12. September 2017 (M 11 K 17.4845) wiederherzustellen.
Mit Schriftsatz vom … November 2017 wurde die Klage im Verfahren M 11 K 17.4845 begründet. Im Wesentlichen wurde vorgebracht, dass die Baueinstellungsverfügung von Beginn an gegenstandslos gewesen sei, da die Arbeiten sowohl zur Errichtung des Carports als auch zur Einzäunung bereits vor Zustellung des streitgegenständlichen Bescheids abgeschlossen gewesen seien. Hinsichtlich etwaiger Abgrabungen sei die Anordnung gegenstandslos, da der Antragsteller auf seinem Grundstück keine solchen Arbeiten und auch sonst keine genehmigungspflichtigen Erdarbeiten durchgeführt habe. Dies hätten die Mitarbeiter des Landratsamts bei einem weiteren Besprechungstermin auf dem Grundstück am … November 2017 feststellen können. Auch aus der Begründung der Anordnung gehe hervor, dass die Arbeiten am Zaun und am Carport bereits vor Erlass der Anordnung abgeschlossen gewesen seien. Dort sei jeweils davon die Rede, dass die betreffenden Anlagen errichtet worden seien und es sei gerade nicht davon die Rede, dass an der Errichtung dieser Anlagen gearbeitet werde oder dass der Antragsteller dabei sei, diese zu errichten. Da die Arbeiten mithin abgeschlossen seien, könnten sie nicht mehr eingestellt werden, sodass die Baueinstellungsverfügung gegenstandslos und daher als rechtswidrig aufzuheben sei.
Der Antragsgegner beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Mit Schriftsatz vom 14. Dezember 2017 nahm der Antragsgegner zum Verfahren Stellung. Im Wesentlichen wurde vorgebracht, dass die Zaunanlage noch nicht vollständig fertiggestellt sei. Zum Zeitpunkt des Ortstermins am … November 2017 seien im Bereich südlich des Einfahrtstores die Zaunmatten noch nicht eingeschraubt gewesen. Die Errichtung der Zaunanlage sei formell illegal erfolgt. Aufgrund der Lage im Außenbereich könne sie auch nicht verfahrensfrei errichtet werden. Zudem seien die Zaunpfosten einbetoniert, sodass es sich nicht um eine sockellose Einfriedung handele. Es sei vorgetragen worden, dass der Antragsteller einen landwirtschaftlichen Betrieb gründen werde, da zu den vorhandenen Obstbäumen im Garten noch weitere hinzugepflanzt würden. Der Umfang dieser Tätigkeiten genüge allerdings noch nicht den Anforderungen an einen landwirtschaftlichen Betrieb. Der hierfür angegebene Gartenbereich westlich des Wohnhauses sei ca. 2.600 Quadratmeter groß. Diese Betriebsfläche sei nicht ausreichend, um einen landwirtschaftlichen Betrieb des Erwerbsobstanbaus zu errichten. Zudem habe der Antragsteller auch nicht vorgetragen, über eine Qualifikation für eine derartige landwirtschaftliche Tätigkeit zu verfügen.
Wegen der Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte, auch diejenigen des zugehörigen Klageverfahrens (M 11 K 17.4845), sowie die vorgelegten Behördenakten Bezug genommen.
II.
Der zulässige Antrag hat in der Sache keinen Erfolg.
Das Gericht der Hauptsache kann gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1, 2. Alt. VwGO die aufschiebende Wirkung der Klage aufgrund einer eigenen Ermessensentscheidung ganz oder teilweise anordnen, wenn eine vorzunehmende Interessenabwägung ergibt, dass das Interesse des Antragstellers an der Anordnung der aufschiebenden Wirkung seiner Klage das öffentliche Interesse an der Vollziehung des Verwaltungsakts überwiegt. Hierbei ist in erster Linie auf die Erfolgsaussichten der Klage des Antragstellers abzustellen. Erweist sich nach summarischer Prüfung der angefochtene Verwaltungsakt als rechtswidrig, so ist die Vollziehung regelmäßig auszusetzen, da an der Vollziehung eines rechtswidrigen Verwaltungsakts kein öffentliches Interesse bestehen kann. Erscheint der Verwaltungsakt dagegen nach vorläufiger Betrachtung als voraussichtlich rechtmäßig, ist der Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz abzulehnen, sofern ein besonderes Vollzugsinteresse besteht. Stellen sich die Erfolgsaussichten als offen dar, hängt das Ergebnis allein von der vom Gericht vorzunehmenden Interessenabwägung ab.
Die anzustellende Interessenabwägung ergibt im Rahmen der im Eilverfahren gebotenen summarischen Prüfung der Angelegenheit anhand der Gerichtsakte und der beigezogenen Akten des Landratsamtes, dass das öffentliche Vollzugsinteresse das Suspensivinteresse der Antragstellerin überwiegt, da der Rechtsbehelf der Antragstellerin in der Hauptsache aller Voraussicht nach ohne Erfolg bleiben wird und ein besonderes Vollziehungsinteresse besteht.
1. Die Baueinstellungsverfügung gemäß Art. 75 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 Nr. 1 BayBO ist aller Voraussicht nach rechtmäßig.
Die streitgegenständlichen Arbeiten wurden wohl im Widerspruch zu öffentlichrechtlichen Vorschriften durchgeführt, da das Vorhaben voraussichtlich bereits wegen fehlender Genehmigungen formell rechtswidrig ist.
Die Errichtung und Änderung von Anlagen ist gemäß Art. 55 Abs. 1 BayBO grundsätzlich genehmigungspflichtig, falls nicht einer der Tatbestände des Art. 57 oder 58 BayBO einschlägig ist.
Hinsichtlich der Einfriedungen scheidet, unabhängig von der Frage, ob hier der Verfahrensfreiheitstatbestand des Art. 57 Abs. 1 Nr. 7 Buchst. b BayBO (Art. 57 Abs. 1 Nr. 7 Buchst. a BayBO scheidet bereits aufgrund der Außenbereichslage offensichtlich aus) aufgrund einer vom Antragsteller geltend gemachten Privilegierung als Inhaber eines landwirtschaftlichen Betriebs grundsätzlich in Frage kommt, dieser Tatbestands jedenfalls bereits deshalb aus, da sowohl der Stabmattenzaun als auch der Maschendrahtzaun aufgrund der Einbetonierung der Säulen ins Erdreich nicht sockellos im Sinne dieser Vorschrift sind (Lechner/Busse, in: Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, 126. EL Oktober 2017, Art. 57, Rn. 230).
Hinsichtlich des Carports scheidet eine Verfahrensfreiheit gemäß Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b BayBO ebenfalls bereits aufgrund der Außenbereichslage des gesamten streitgegenständlichen Grundstücks aus.
Hinsichtlich der Umgestaltung des Teichs kommt zwar Art. 57 Abs. 1 Nr. 10 Buchst. e BayBO grundsätzlich als Verfahrensfreiheitstatbestand in Betracht. Allerdings handelt es sich aufgrund des engen zeitlichen Zusammenhangs sämtlicher Baumaßnahmen auf dem Grundstück, die alle in Zusammenhang mit der vom Antragsteller selbst vorgetragenen umfassenden Sanierung des Anwesens stehen (Bl. 11 der Behördenakte), um ein einheitliches Gesamtvorhaben. Ein aus mehreren Baumaßnahmen bestehendes Gesamtvorhaben unterliegt insgesamt der Genehmigungspflicht, auch wenn einzelne Teile für sich allein genehmigungsfrei wären, wenn es als Einheit, z.B. planerisch, technisch oder funktionell zu behandeln ist. Eine Aufteilung in genehmigungspflichtige und -freie Einzelteile ist daher regelmäßig nicht möglich. Zwar ist eine Aufteilung von als Einheit geplanter Baumaßnahmen auf einem Grundstück in verschiedene, rechtlich selbständig als genehmigungspflichtig oder -frei zu beurteilende Baumaßnahmen möglich und zulässig, wenn diese miteinander in keiner (baulichen) Verbindung stehen, z. B. eine Einfriedung und an einer anderen Stelle des Grundstücks eine Garage (vgl. zu all dem Lechner/Busse, in: Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, 126. EL Oktober 2017, Art. 57, Rn. 14). Im vorliegenden Fall allerdings steht bei wertender Betrachtung die planerische Einheit des Vorhabens, mithin die Sanierung bzw. Herrichtung des gesamten Anwesens derart im Vordergrund, dass die einzelnen Teile des Vorhabens nicht als selbstständige Einzelvorhaben bewertet werden können. So trägt der Antragsteller selbst vor, dass die Einzäunung nötig geworden sei, da andernfalls seine Frau, aufgrund von vorangegangenen Diebstählen, sich auf dem Grundstück nicht zu Wohnzwecken aufhalten möchte (Bl. 11 der Behördenakte). Auch ist davon auszugehen, dass die Umgestaltung der Gartenanlagen und die durch Lichtbildaufnahmen belegten Erdarbeiten (Bl. 22 ff. der Behördenakte) im Zusammenhang mit der Herrichtung des Wohnanwesens und der Vorbereitung des Einzugs des Antragstellers und seiner Frau stehen. Es handelt sich mithin bei allen Arbeiten um ein einheitlich zu beurteilendes Gesamtvorhaben, das, bereits aufgrund der Genehmigungspflichtigkeit der Errichtung des Einfriedung und des Carports, insgesamt genehmigungspflichtig ist.
Die Arbeiten waren auch noch nicht abgeschlossen. Hinsichtlich der Gestaltung der Außenanlagen und der Erdarbeiten wird dies eindeutig durch die vom Landratsamt gefertigten Lichtbilder (vgl. Fotos Nr. 13 bis 20, Bl. 23 f. der Behördenakte) belegt. Hinsichtlich des Zauns ist der Vortrag des Landratsamts, dass die Zaunmatten südlich des Einfahrtstores am … November 2017 noch nicht festgeschraubt gewesen seien, unwidersprochen geblieben. Der Carport ist zwar wohl bereits vollständig fertig gestellt. Allerdings kann letztlich sogar offenbleiben, ob der Carport und die Einfriedung an sich jeweils bereits fertiggestellt sind, da jedenfalls die Neugestaltung der Außenanlagen und die Erdarbeiten noch nicht abgeschlossen sind, sodass das als solches genehmigungspflichtige Gesamtvorhaben noch nicht fertiggestellt ist.
Mithin konnte eine Baueinstellungsverfügung hinsichtlich sämtlicher Arbeiten auf dem Grundstück ergehen. Dies gilt umso mehr, da nicht eindeutig festgestellt werden konnte, welche Erdarbeiten zu welchen Arbeiten gehören (vgl. Bl. 21 der Behördenakte).
2. Die Entscheidung ist auch ermessensgerecht.
Es handelt sich bei der Befugnisnorm des Art. 75 Abs. 1 Satz 1 BayBO aufgrund des öffentlichen Interesses an der Verhinderung der Fortsetzung unzulässiger Arbeiten um einen Fall intendierten Ermessens, sodass grundsätzlich bereits die Erfüllung des Tatbestands den Erlass einer Einstellungsverfügung rechtfertigt. (vgl. Decker, in: Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, 122. EL Januar 2016, Art. 75, Rn. 83 f.) An die Ermessensausübung sind in diesen Fälle keine allzu hohen Anforderungen zu stellen. Besondere Gründe, warum im Einzelfall eine Baueinstellung nicht gerechtfertigt sein sollte, sind nicht ersichtlich. Insbesondere ist das Vorhaben bereits aufgrund der Außenbereichslage nicht offensichtlich genehmigungsfähig.
3. Ein besonderes Vollziehungsinteresse ist gegeben. Dies folgt hier bereits daraus, dass es sich bei der Baueinstellung um eine Maßnahme zur Sicherung des Vorrangs des förmlichen Genehmigungsverfahrens handelt.
4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 2 GKG und entspricht der Hälfte des voraussichtlich im Klageverfahren anzusetzenden Streitwerts.
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