Verwaltungsgericht Mainz Urteil, 08. März 2017 - 3 K 617/16.MZ

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen, mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, welche diese selbst zu tragen hat.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger wendet sich gegen den Verzicht der Beklagten auf eine ihn begünstigende Abstandsflächenbaulast sowie deren Löschung.

Am 12. Oktober 1994 wurde im Baulastverzeichnis der Beklagten eine Abstandsflächenbaulast für das Grundstück S.-Straße … (Gemarkung M., Flur ..., Flurstück xxx/x), das im Eigentum der Beigeladenen steht, eingetragen (Baulastenblatt Nr. 1305/94). Diese berechtigte das Grundstück S.-Straße ... (Gemarkung M., Flur ..., Flurstück yyy/x), das im Eigentum des Klägers steht, zur Hinzurechnung einer Teilfläche des belasteten Grundstücks zur Bemessung der Abstandsflächen sowie zur Bemessung künftiger Abstandsflächen von dieser Teilfläche aus. Die Baulast wurde im Zusammenhang mit der beabsichtigten Bebauung des begünstigten Flurstücks eingetragen. Die dem Voreigentümer des Klägergrundstücks erteilte Baugenehmigung wurde indes im Dezember 1996 ungültig und das Bauvorhaben nicht verwirklicht. Ein erneuter Baugenehmigungsantrag wurde am 13. September 2016 gestellt.

Mit Schreiben vom 17. Februar 2015 beantragte die Beigeladene die Löschung der vorgenannten Baulast, da an dieser kein öffentliches Interesse mehr bestehe. Die Baulasterklärung sei ausschließlich im Zusammenhang mit der damals geplanten – jedoch nicht verwirklichten – Bebauung abgegeben worden.

Der Kläger, der hierzu angehört wurde, widersprach der Löschung der Baulast mit Schreiben vom 5. März 2015, da beabsichtigt sei, das Grundstück kurzfristig zu verkaufen und der Käufer plane, das Bauprojekt unter Beibehaltung der Baulast nunmehr zu realisieren.

Mit Bescheid vom 22. Mai 2015 erklärte die Beklagte ihren Verzicht auf die Abstandsflächenbaulast und teilte dem Kläger mit, dass die Baulast im Baulastverzeichnis gelöscht worden sei. Es bestehe kein öffentliches Interesse mehr an der Baulast, da das Vorhaben, das der Baulast zugrunde gelegen habe, nicht ausgeführt worden sei. Mangels konkretem Baugenehmigungsantrag sei auch nicht absehbar, dass das Grundstück in Zukunft bebaut werde. Die Beigeladene habe daher einen Anspruch auf die Erklärung des Verzichts, da sie eine unverhältnismäßige Beschränkung ihres Grundeigentums durch eine nicht mehr notwendige Belastung nicht hinnehmen müsse.

Die Baulast wurde am 22. Mai 2015 im Baulastverzeichnis gelöscht.

Am 18. Juni 2015 legte der Kläger Widerspruch gegen den Bescheid vom 22. Mai 2015 ein. Das öffentliche Interesse an der Baulast sei im Hinblick auf die weiterhin bestehende Bauabsicht nicht entfallen.

Die Beklagte wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 9. Mai 2016 zurück. Der Widerspruch sei unzulässig, da der Kläger nicht widerspruchsbefugt sei. Die Baulast diene ausschließlich öffentlichen Interessen und vermittle kein subjektiv-öffentliches Recht. Der durch eine Baulast begünstigte Grundstückseigentümer könne deshalb gegen die Verzichtserklärung und Löschung einer Baulast nur dann vorgehen, wenn erst die Baulast die Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens auf seinem Grundstück eröffnet habe, durch die Erklärung des Verzichts und die Löschung also nachteilige Auswirkungen auf die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Vorhabens entstünden. Nur in diesem Fall werde die Rechtsstellung des Begünstigten durch den Wegfall der Baulast unmittelbar verschlechtert. Nicht ausreichend sei es hingegen, wenn der Verzicht – wie hier – nur wirtschaftliche oder faktische Nachteile bewirke. Der Kläger habe nicht nachgewiesen, dass ein konkretes Bauvorhaben in Planung sei, welches zu seiner Genehmigungsfähigkeit der eingetragenen Baulast bedürfe.

Der Kläger hat am 20. Juni 2016 Klage erhoben. Er sei klagebefugt, da er durch den Verzicht bzw. die Löschung der Baulast in eigenen Rechten verletzt werde. Ohne eine entsprechende Rechtsposition des begünstigten Grundstückseigentümers sei die in § 86 Abs. 4 Satz 3 Landesbauordnung Rheinland-Pfalz – LBauO – normierte Verpflichtung der Bauaufsichtsbehörde, diesen vor dem Verzicht anzuhören, nicht zu erklären. Die Klagebefugnis könne allenfalls dann entfallen, wenn kein öffentliches, jedenfalls aber kein vom Baulastbegünstigten durchsetzbares Interesse daran bestehe, andere, rein hypothetische Nutzungen in der Zukunft zu ermöglichen. Dabei könne eine Baulast auch auf Vorrat ohne konkreten Anlass übernommen werden. Es dürfe nur nicht ausgeschlossen sein, dass die Baulast in naher Zukunft baurechtlich an Bedeutung gewinnen könne. Ein solcher Fall liege indes nicht vor, da die eingetragene Baulast eine Bebauung auf dem Grundstück des Klägers unter Befreiung von den Abstandsflächenvorschriften ermöglichen solle und der Kläger die zunächst vom Voreigentümer beabsichtigte Bebauung unter Ausnutzung der Baulast weiterhin und konkret anstrebe. Sein Bauantrag vom 13. September 2016 gleiche dabei im Prinzip der ursprünglichen Planung, insbesondere sei für die Genehmigung ebenfalls eine Befreiung von den Abstandsflächen und damit die Ausnutzung der eingetragenen Baulast erforderlich. Demnach bestehe auch das öffentliche Interesse an der Baulast fort.

Der Kläger beantragt,

den Bescheid vom 22. Mai 2015 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 9. Mai 2016 aufzuheben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie verweist zur Begründung auf den Widerspruchsbescheid und trägt ergänzend vor, dass die Klage auch unbegründet wäre, da das öffentliche Interesse an der Baulast nicht mehr bestehe und der Verzicht auf die Baulast deshalb zu erklären gewesen sei. Es müsse insbesondere auch berücksichtigt werden, dass eine Baulast im Regelfall vorhabenbezogen sei, sie also im Zweifel nur ein unmittelbar vor der Verwirklichung stehendes konkretes Bauvorhaben sichern solle. Insoweit spreche es für einen Bezug der Baulast auf ein konkretes Vorhaben und ihre Beschränkung hierauf, wenn die Baulasterklärung – wie hier – in Kenntnis eines konkretisierten Vorhabens erfolgt sei.

Die Beigeladene stellt keinen Antrag und hat sich auch nicht zur Sache geäußert.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze sowie auf die Verwaltungsunterlagen verwiesen, die dem Gericht vorlagen und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Die Klage hat keinen Erfolg. Sie ist bereits unzulässig, da es dem Kläger an der nach § 42 Abs. 2 VwGO erforderlichen Klagebefugnis mangelt.

Die Klage ist zwar als Anfechtungsklage statthaft, da der Verzicht der Beklagten auf die Baulast bzw. die damit verbundene Löschung als actus contrarius zu der konstitutiv wirkenden Eintragung (vgl. § 86 Abs. 1 Satz 2 Landesbauordnung Rheinland-Pfalz – LBauO –) ebenfalls als Verwaltungsakt zu qualifizieren ist (vgl. OVG NRW, Beschluss vom 8.8.2013 – 7 A 3001/11 –, juris Rn. 27 m.w.N.; Urteil vom 10.10.1996 – 7 A 4185/95 –, juris Rn. 50; SaarlOVG, Urteil vom 18.6.2002 – 2 R 2/01 –, NJW 2003, 768 und juris Rn. 33; BremOVG, Urteil vom 21.10.1997 – 1 BA 23/97 –, NVwZ 1998, 1322 und juris Rn. 20; VG Neustadt, Beschluss vom 28.4.2003 – 4 L 795/03.NW –, ESOVG und juris Rn. 11).

Der Kläger ist indes nicht gemäß § 42 Abs. 2 VwGO klagebefugt. Danach ist eine Klage nur zulässig, wenn der Kläger geltend macht, durch den Verwaltungsakt in seinen Rechten verletzt zu sein. Daran fehlt es, wenn offensichtlich und eindeutig nach keiner Betrachtungsweise subjektive Rechte des Klägers verletzt sein können. Dies ist hier der Fall, da die Baulast für den Kläger keine subjektiv-öffentliche Rechtsposition begründet, die durch den Verzicht und die Löschung verletzt sein könnte (vgl. OVG NRW, Urteil vom 17.11.1986 – 7 A 2169/85 –, NJW 1988, 278 und juris Leitsatz 1; Beschluss vom 18.3.2011 – 2 A 157/10 –, juris Rn. 11). Eine Rechtsnorm vermittelt nur dann eine subjektiv-öffentliche Rechtsposition, wenn sie – zumindest auch – dem Schutz der Interessen Einzelner zu dienen bestimmt ist. Ist die Schutzrichtung dagegen ausschließlich am öffentlichen Interesse orientiert, stellen sich etwaige Begünstigungen des einzelnen Bürgers als bloßer Rechtsreflex dar (vgl. Wahl/Schütz, in: Schoch/Schneider/Bier, Verwaltungsgerichtsordnung, 13. EL 2016, § 42 Abs. 2 Rn. 43 ff. m.w.N.).

In diesem Sinne vermittelt die Baulast gemäß § 86 LBauO dem Begünstigten gegenüber der Bauaufsichtsbehörde kein subjektiv-öffentliches Recht (vgl. OVG RP, Beschluss vom 27.1.1995 – 1 B 10183/95.OVG –, UA S. 5). Sie ist allein im öffentlichen Interesse geregelt und daneben nicht auch den privaten Interessen des Eigentümers des begünstigten Grundstücks zu dienen bestimmt (vgl. OVG NRW, Urteil vom 17.11.1986 – 7 A 2169/85 –, NJW 1988, 278). Deshalb vermag auch der Verzicht auf eine Baulast grundsätzlich nicht in subjektiv-öffentliche Rechte des Begünstigten einzugreifen.

Für diese Auslegung spricht zunächst der Wortlaut des § 86 LBauO. So ist gemäß § 86 Abs. 4 Satz 2 LBauO der Verzicht auf eine Baulast durch die Bauaufsichtsbehörde zu erklären, wenn einöffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. Im Unterschied etwa zu § 81 Abs. 3 Satz 1 der niedersächsischen Bauordnung – NBauO –, wonach die Bauaufsichtsbehörde die Baulast löschen kann, wenn ein öffentlichesund privates Interesse an der Baulast nicht mehr besteht, fehlt eine ausdrückliche Bezugnahme auf die privaten Interessen in der rheinland-pfälzischen Landesbauordnung. Es ist nach deren Wortlaut im Rahmen einer gebundenen Entscheidung vielmehr allein auf öffentliche Interessen abzustellen, während für die Berücksichtigung – zumindest auch – der privaten Interessen des Eigentümers des begünstigten Grundstücks demnach kein Raum bleibt.

Dies entspricht auch dem Sinn und Zweck des Instituts der Baulast. Mit einer Baulast sollen rechtliche Hindernisse ausgeräumt werden, die im Einzelfall der Bebauung eines Grundstücks oder einer Nutzungsänderung entgegenstehen könnten (vgl. BVerwG, Beschluss vom 27.9.1990 – 4 B 34/90 –, ZfBR 1991, 31 und juris Rn. 12). Die Baulast begründet dabei keine Rechtsbeziehung zwischen den Eigentümern der jeweiligen Grundstücke, sondern nur zwischen dem Eigentümer des belasteten Grundstücks und der Bauaufsichtsbehörde (vgl. BVerwG, Beschluss vom 27.9.1990 – 4 B 34/90 –, ZfBR 1991, 31 und juris Rn. 15; OVG RP, Beschluss vom 27.1.1995 – 1 B 10183/95.OVG –, UA S. 5). Insoweit handelt es sich bei der Baulast aufgrund des inhaltlichen Zusammenhangs mit einem konkreten Baugesuch um ein Institut des Bauordnungsrechts, durch das der Erhalt baurechtmäßiger Zustände dauerhaft – und unabhängig von etwaigen Eigentümerwechseln oder zivilrechtlichen Vereinbarungen – öffentlich-rechtlich gesichert werden soll (vgl. BVerwG, Beschluss vom 27.9.1990 – 4 B 34/90 –, ZfBR 1991, 31 und juris Rn. 12, 15; OVG NRW, Urteil vom 28.1.1997 – 10 A 3465/95 –, BauR 1998, 323 und juris Rn. 11). Die Baulast dient also dem öffentlichen Interesse an der Verhinderung baurechtswidriger Zustände (vgl. OVG NRW, Urteil vom 28.1.1997 – 10 A 3465/95 –, BauR 1998, 323 und juris Rn. 8 ff.).

Soweit sich daraus für einen Grundstückseigentümer Begünstigungen – etwa die Wertsteigerung seines Grundstücks – ergeben, handelt es sich demnach um einen bloßen Rechtsreflex, mit der Folge, dass sich der begünstigte Grundstückseigentümer grundsätzlich gegen die Löschung einer Baulast ebenso wenig gerichtlich zur Wehr setzen kann, wie er auf deren Eintragung einen Anspruch hat (vgl. OVG NRW, Urteil vom 28.1.1997 – 10 A 3465/95 –, BauR 1998, 323 und juris Leitsatz und Rn. 6 ff.; Urteil vom 17.11.1986 – 7 A 2169/85 –, NJW 1988, 278 und juris Leitsatz 1).

Etwas anderes kann allenfalls in solchen Fällen gelten, in denen die Begünstigung über rein faktische oder wirtschaftliche Aspekte hinausgeht, wenn sich etwa der Verzicht und die Löschung der Baulast auf ein konkretes Bauvorhaben des Begünstigten auswirken kann, das infolge der Löschung baurechtswidrig würde (vgl. hierzu Kerkmann/Schmidt, in: Jeromin, LBauO Rh-Pf, 4. Aufl. 2016, § 86 Rn. 63). In einer solchen Konstellation muss der Begünstigte u.U. die Möglichkeit haben, gerichtlich überprüfen zu lassen, ob die Rechtmäßigkeit einer baulichen Anlage auf seinem Grundstück tatsächlich nicht (mehr) vom Bestand der Baulast abhängt. Vorliegend ist jedoch von Vornherein ausgeschlossen, dass durch die Löschung der Baulast auf dem Grundstück des Klägers baurechtswidrige Zustände entstehen könnten, da das Bauvorhaben, das den Anlass für die Eintragung der Baulast im Jahr 1994 gegeben hat, nie verwirklicht wurde und die entsprechende Baugenehmigung bereits im Jahr 1996 ungültig geworden ist. Der Kläger hat nicht vorgetragen und es ist nicht ersichtlich, dass durch den Wegfall der Baulast aus anderen Gründen rechtswidrige Zustände auf seinem Grundstück drohen könnten. Die faktische Begünstigung des Klägers hat sich schließlich nicht in anderer Hinsicht zu einer subjektiv-öffentlichen Rechtsposition verdichtet. Die ursprüngliche Baugenehmigung wurde im Jahr 1996 ungültig und eine neue Genehmigung ist bislang nicht erteilt worden. Der Kläger hatte zum hier maßgeblichen Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung im Mai 2016 nicht einmal einen erneuten Baugenehmigungsantrag gestellt und so sein Vorhaben konkretisiert. Zum Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung war demnach nicht absehbar, ob die Rechtmäßigkeit eines künftigen Bauvorhabens vom Bestand der bisherigen Baulast abhängen würde und außerdem durch diese überhaupt gesichert werden könnte, ob mithin ein öffentliches Interesse an der Baulast künftig wieder entstehen könnte. Subjektive Rechte des Klägers können demnach durch den Verzicht auf die Baulast von Vornherein nach keiner Betrachtungsweise verletzt sein.

Ein weitergehendes Verständnis des gesetzlich bezweckten Interessenschutzes, das auch die Position des Klägers erfassen würde, folgt schließlich nicht aus der Anhörungsregelung in § 86 Abs. 4 Satz 3 LBauO. Zwar sollen danach vor dem Verzicht die durch die Baulast verpflichteten und begünstigten Personen gehört werden. Aus dieser Anhörungsregelung, die – sofern sie hier überhaupt eine subjektiv-öffentliche Rechtsposition verfahrensrechtlich sichern soll und nicht lediglich der umfassenden Sachverhaltsaufklärung dient – eine materielle Rechtsposition nicht begründet, sondern allenfalls voraussetzt, lässt sich indes nicht ableiten, dass durch die Eintragung einer Baulast ein subjektiv-öffentliches Recht des Begünstigten auch unabhängig von drohenden Auswirkungen auf ein konkretes Bauvorhaben im Falle des Verzichts entstehen könnte.

Da die Klage bereits unzulässig ist, kommt es nicht darauf an, ob ein öffentliches Interesse im Sinne des § 86 Abs. 4 Satz 2 LBauO an der Baulast weiterhin besteht, der Bescheid vom 3. März 2016 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 20. Mai 2016 also rechtmäßig ist. Für den Wegfall des öffentlichen Interesses und damit die Rechtmäßigkeit der Bescheide spricht aber, dass durch den Verzicht auf die Baulast kein baurechtswidriger Zustand auf dem Grundstück des Klägers entsteht, da das ursprünglich geplante – und von der konkreten Baulast abhängige – Vorhaben nicht verwirklicht wurde (vgl. OVG Nds., Urteil vom 2.7.1991 – 6 L132/89 –, NdsRpfl 1992, 10 und juris Rn. 28). Die entsprechende Baugenehmigung ist seit Dezember 1996 ungültig und auch ein konkretes Bauvorhaben, zu dessen Genehmigungsfähigkeit die streitgegenständliche Baulast notwendig und zugleich ausreichend wäre, lag der Beklagten zum maßgeblichen Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung nicht zur Genehmigung vor. Die Beteiligten haben auch nicht vorgetragen und es ist nicht ersichtlich, dass die Rechtmäßigkeit etwaiger Bestandsgebäude vom Fortbestand der Baulast abhängen würde. Selbst wenn darüber hinausgehend ein „Vorratsinteresse“ an einer Baulast nach § 86 LBauO als schutzwürdig anzuerkennen wäre, dürfte das Interesse an einer langfristigen, von konkreten Bauwünschen losgelösten Vorratshaltung an Baulasten nicht ausreichen, um den – wie hier – „ungenutzten“ Fortbestand einer bereits eingetragenen Baulast über mehr als 20 Jahre zu rechtfertigen (vgl. zum „privaten Interesse“ nach der NBauO OVG Nds, Urteil vom 16.1.2012 – 1 LB 219/09 –, NdsRpfl 2012, 108 und juris Rn. 39 ff.; ferner BVerwG, Beschluss vom 4.10.1994 – 4 B 175/94 –, ZfBR 1995, 55 und juris Rn. 8). Demgegenüber ist die grundrechtlich geschützte Eigentumsposition des Eigentümers des belasteten Grundstücks zu berücksichtigen, der vor einer übermäßigen Inanspruchnahme seines Eigentums dadurch geschützt ist, dass er einen Anspruch auf Verzicht auf die Baulast gegenüber der Bauaufsichtsbehörde hat, sobald das öffentliche Interesse an der Baulast weggefallen ist (OVG RP, Beschluss vom 6.11.2009 – 8 A 10851/09.OVG –, DVBl 2010, 59 und juris Rn. 9).

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1, § 162 Abs. 3 VwGO. Da die Beigeladene keinen Antrag gestellt hat und damit auch kein Kostenrisiko eingegangen ist, entspricht es billigem Ermessen, dass sie ihre eigenen außergerichtlichen Kosten selbst trägt.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils wegen der Kosten folgt aus den § 167 Abs. 2 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.

Beschluss

der Einzelrichterin der 3. Kammer des Verwaltungsgerichts Mainz vom 8. März 2017

Der Streitwert wird auf 5.000,00 € festgesetzt (§ 52 Abs. 2 GKG).