Verwaltungsgericht Köln Urteil, 18. Feb. 2016 - 8 K 5045/14

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin, mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Klägerin wendet sich gegen die Zusicherung einer Baugenehmigung  für die Erweiterung des von der Beigeladenen betriebenen Rheinhotels E.       . Das Hotelgrundstück umfasst die Flurstücke 00, 0000, 000/0, 000/000, 000/000, 000/00, 000/00, 0000, 000/00 und 000/000, Flur 0, Gemarkung S.         (S1.----straße 00 – 00). Das Grundstück liegt im Gebiet des Bebauungsplans der Beklagten Nr. 8317-11 vom 15. Juni 1987. Neben Hotelzimmern vermietet das Hotel Räumlichkeiten, u.a. den sogenannten Kastaniengarten, für Konferenzen, Feiern und sonstige Veranstaltungen. Darüber hinaus gibt es verschiedene gastronomische Angebote. Für den Kastaniengarten existiert bisher keine Baugenehmigung.

Die Klägerin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der auf der gegenüberliegenden Seite der S1.----straße , auf den Flurstücken 0000, 0000, 0000 und 0000/000, Flur 0, Gemarkung S.         , gelegenen Anlage „Rhein-Entrée“. Auf diesem Grundstück befand sich lange die französische Botschaft. Im Bebauungsplan Nr. 8317-11 war hierfür ein Sondergebiet festgesetzt. Nach dem Wegzug der Botschaft erwarb letztlich die J.          J1.          M.            GmbH & Co. KG (im Folgenden: J.          ) diese Grundstücke. Für die Neubebauung der Fläche wurde der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 8317-13 aufgestellt und am 11. Januar 2012 bekanntgemacht. Der Bebauungsplan Nr. 8317-13 setzt für diese Flurstücke ein allgemeines Wohngebiet fest. Des Weiteren enthält der Bebauungsplan unter anderem den Hinweis: „Die Bauflächen der Gebäude 1-4 sind durch Geräuscheinwirkungen eines benachbarten Gastronomiebetriebes vorbelastet.“ Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans ermittelte die Beklagte die von dem Hotelbetrieb ausgehenden, auf das Plangebiet einwirkenden Lärmimmissionen. Mehrere schalltechnische Untersuchungen kamen zu dem Ergebnis, dass die Immissionsgrenzwerte für ein allgemeines Wohngebiet durch bestimmte Veranstaltungen im Kastaniengarten überschritten werden. Damit bei  besonders lauten Veranstaltungen im Kastaniengarten zumindest die Grenzwerte der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) für sogenannte „seltene Ereignisse“ eingehalten würden, wurde der J.          im Durchführungsvertrag zu dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan auferlegt, eine Schallschleuse an dem der S1.----straße zugewandten Eingang des Kastaniengartens einbauen zu lassen. Des Weiteren ließ die J.          zulasten der im Plangebiet gelegenen Grundstücke eine Grunddienstbarkeit eintragen, nach der der jeweilige Eigentümer die Geräuscheinwirkungen des Hotels über die gesetzliche Verpflichtung hinaus zu dulden hat.

In Verwirklichung des Bebauungsplans errichtete die J.          neun Häuser mit Eigentumswohnungen, das sogenannte „Rhein-Entrée“. Die Wohnungen sind inzwischen bis auf eine von der J.          verkauft worden.

Am 1. Februar 2013 beantragte die Beigeladene eine Baugenehmigung für die Erweiterung des Hotels. Gleichzeitig wurde die Befreiung von mehreren Festsetzungen des geltenden Bebauungsplans beantragt. Aufgrund von Einwänden der Beklagten gab es in der Folge mehrere Umplanungen.

Mit Bescheid vom 23. Juli 2014 erteilte die Beklagte der Beigeladenen schließlich eine Zusicherung einer Baugenehmigung mit in ihrer Anlage aufgeführten Nebenbestimmungen. Gegenstand der zugesicherten Baugenehmigung ist zum einen eine bauliche Erweiterung des Hotels. Die Zimmeranzahl soll von 72 auf 99, die Bettenanzahl von 133 auf 184 erhöht werden. Daneben ist insbesondere ein Trakt mit neuen Konferenzräumen geplant. Darüber hinaus soll die Nutzung von vorhandenen Räumlichkeiten geändert werden. Hinsichtlich des Kastaniengartens wird in der Betriebsbeschreibung angegeben, er solle zukünftig in drei Nutzungszonen unterteilt werden. Im nördlichen Teil sollten in den Sommermonaten Bankette stattfinden, mit maximal 50 Personen, zwischen 9 – 22 Uhr, „in Einzelfällen darüber hinaus“. Das Glasdach werde nach 22 Uhr geschlossen. Insgesamt würden im Kastaniengarten maximal 250 Personen bewirtet. Daneben gab die Beigeladene eine Verpflichtungserklärung dahingehend ab, dass in den Veranstaltungs- und Gastronomieräumen des Erdgeschosses im Rheinhotel E.       nicht mehr als 500 Personen gleichzeitig bewirtet werden. Im Verfahren legte die Beigeladene eine schalltechnische Untersuchung der L.      T.             GmbH vom 6. Juni 2014 vor.

In den Nebenbestimmungen der zugesicherten Baugenehmigung wird unter anderem geregelt, dass für die bauliche Anlage 66 notwendige Stellplätze oder Garagen nachzuweisen sind (auf dem Grundstück 00, der Rest durch eine Baulasteintragung). Des Weiteren wird in Nebenbestimmung Nr. 27 die schalltechnische Untersuchung vom 6. Juni 2014 zum Bestandteil der Baugenehmigung erklärt.

Gleichzeitig mit der Zusicherung der Baugenehmigung gewährte die Beklagte eine Befreiung von mehreren Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 8317-11, da die geplante bauliche Erweiterung sowohl die festgesetzten Geschossigkeiten als auch die überbaubaren Grundstücksflächen überschreitet. Die Bescheide wurden der Klägerin mit Schreiben vom 5. August 2014, adressiert an die Eigentümergemeinschaft, vertreten durch die J.          , übersandt. Das Schreiben samt Anlagen ging der J.          am 13. August 2014 zu.

Am 12. September 2014 hat die Klägerin gegen die Zusicherung in Verbindung mit dem Befreiungsbescheid Klage erhoben.

Die Klägerin ist zum einen der Ansicht, die Zusicherung sei kein geeignetes Instrument im Baugenehmigungsverfahren. Zum anderen trägt sie vor, dass schon die Befreiung von den Festsetzungen zur Geschossigkeit ihre Rechte verletze. Denn diese Festsetzungen im Bebauungsplan hätten auch die Erhaltung von Sichtbeziehungen der Nachbarn des Hotels bezweckt. Zudem sei die Zusicherung zulasten der Klägerin unbestimmt. Sie stelle nicht hinreichend sicher, dass durch das Hotel in Zukunft keine für die Klägerin unzumutbaren Lärmimmissionen hervorgerufen würden. Insbesondere sei die Regelung der sogenannten „seltenen Ereignisse“ nicht bestimmt genug. Des Weiteren verstoße die Zusicherung der Baugenehmigung auch gegen das bauplanungsrechtliche Rücksichtnahmegebot. Denn zum einen überschreite der durch die Erweiterung verursachte Lärm die Grenzen der Zumutbarkeit. Zum anderen sei der durch die Erweiterung verschärfte Parkplatzmangel unzumutbar. Die geforderten Stellplätze seien nicht ausreichend. Zudem habe das Gutachten die Verkehrsgeräusche nicht ausreichend beurteilt. Die Klägerin ist schließlich der Auffassung, sie habe ihre Ansprüche auch nicht verwirkt. Soweit in der Vergangenheit Duldungspflichten übernommen worden seien, habe sich das nur auf den Bestand bezogen, nicht aber auf eine Erweiterung des Hotels.

Die Klägerin beantragt,

die Zusicherung einer Baugenehmigung und den zugehörigen Befreiungsbescheid, jeweils vom 23. Juli 2014, die Zusicherung in der Fassung vom 12. Januar 2016, aufzuheben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Auffassung, dass die Festsetzungen, von denen befreit worden sei, nicht nachbarschützend seien. Auch sei das Instrument der Zusicherung zulässig. Da ein Klageverfahren absehbar gewesen sei, habe die Beigeladene davon abgesehen, die umfangreichen bautechnischen Nachweise vorzulegen. Alle sonstigen Voraussetzungen für eine Baugenehmigung lägen aber vor. Daher sei die Zusicherung erteilt worden. Die Zusicherung sei auch hinreichend bestimmt. Das Immissionsgutachten sei zum Bestandteil der Baugenehmigung gemacht worden. Die seltenen Ereignisse müssten nicht näher bestimmt werden. Dies sei auch nicht möglich. Des Weiteren sei das Vorhaben nicht rücksichtslos. Das gelte auch im Hinblick auf die geforderten Stellplätze. Ausweislich der Betriebsbeschreibung sei durch die Erweiterung des Hotels nicht mit einer Erhöhung des Gästeaufkommens zu rechnen. Denn die Beigeladene habe verbindlich erklärt, dass nicht mehr als 500 Gäste gleichzeitig bewirtet würden.

Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.

Sie trägt vor, die Klägerin sei bereits nicht klagebefugt. Sie habe nicht hinreichend dargelegt, inwieweit das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt werde. Des Weiteren habe die Klägerin ihre Klagerechte prozessual verwirkt. Die J.          habe bereits sehr frühzeitig von den Erweiterungsplänen der Beigeladenen erfahren und habe sich in einer Weise verhalten, die Vertrauen darauf habe entstehen lassen, sie werde keine Abwehrrechte geltend machen. Dieses Verhalten habe sich die Klägerin als ihre Rechtsnachfolgerin zurechnen zu lassen. Darüber hinaus sei es treuwidrig, sich auf die Lärmimmissionen zu berufen, nachdem diese bereits im Rahmen der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans abgewogen und akzeptiert worden seien. Durch das Vorhaben komme es nicht zu einer Verschlechterung der Immissionen, sondern zu einer Verbesserung. Denn die Kapazität des Kastaniengartens werde von 1.300 qm auf 650 qm halbiert und die maximale Gästezahl von 1.000 auf 250 verringert. Auch im Hinblick auf die Tiefgaragenzufahrt sei keine Verschlechterung der Situation festzustellen.  Durch das Vorhaben werde schließlich auch die Parkplatzsituation nicht verschlechtert. Soweit bereits zuvor ein Mangel bestanden habe, könne dies dem Vorhaben nicht entgegengehalten werden.

Das Verfahren ist am 14. Januar 2016 verhandelt worden. In der mündlichen Verhandlung hat die Beklagte eine unter dem 12. Januar 2016 erlassene Ergänzung der Zusicherung überreicht. Darin wird die Nebenbestimmung Nr. 27 der zugesicherten Baugenehmigung um die Bestimmungen 27 a) bis e) ergänzt, die die einzuhaltenden Immissionsrichtwerte festlegen sowie Regelungen zu geräuschintensiven Veranstaltungen im Kastaniengarten treffen. Die Beigeladene hat erklärt, auf Rechtsmittel gegen diese Ergänzung zu verzichten. Die Beteiligten haben in der mündlichen Verhandlung ihr Einverständnis mit einer Entscheidung ohne weitere mündliche Verhandlung erklärt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Das Gericht konnte im Einverständnis der Beteiligten ohne weitere mündliche Verhandlung (§ 101 Abs. 2 Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO –) entscheiden.

Die Klage hat keinen Erfolg. Zwar ist die Klage zulässig. Insbesondere verfügt die Klägerin über die nach § 42 Abs. 2 VwGO erforderliche Klagebefugnis. Dass der einzelne Wohnungseigentümer baurechtliche Nachbarrechte wegen einer Beeinträchtigung seines Sondereigentums aus eigenem Recht geltend machen kann, schließt nicht aus, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft gleichzeitig die Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums – etwa durch eine Verletzung des Rücksichtnahmegebots oder des Gebietserhaltungsanspruchs – geltend macht.

Insoweit bringt die Klägerin hier unter anderem vor, dass das Gemeinschaftseigentum aufgrund der Befreiung von nachbarschützenden Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 8317-11 sowie durch unzumutbare Lärmimmissionen beeinträchtigt werde. Eine Verletzung der diesbezüglichen Rechte der Klägerin ist jedenfalls möglich.

Die Klägerin hat ihr Klagerecht auch nicht bereits prozessual verwirkt. Eine prozessuale Verwirkung tritt ein, wenn die Erhebung der Klage unredlich und Treu und Glauben zuwiderlaufend verzögert wird.  Eine solche Verwirkung setzt daher voraus, dass ein längerer Zeitraum vergangen ist, während dessen die Möglichkeit der Klageerhebung bestand. Diese Möglichkeit muss dem Berechtigten bewusst gewesen sein. Dem steht es regelmäßig gleich, wenn der Berechtigte von der ihn belastenden Maßnahme zuverlässige Kenntnis hätte haben müssen. Zusätzlich ist erforderlich, dass der Betroffene tatsächlich auf das Verhalten des Berechtigten vertraut hat, so dass eine begründete Klage für ihn mit unzumutbaren Nachteilen verbunden wäre.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 3. Juni 2015 – 20 D 16/14.AK –, juris.

Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Es mangelt bereits an dem erforderlichen Zeitmoment. Denn die Klägerin hat gegen die am 23. Juli 2014 erteilte Zusicherung bereits am 12. September 2014 Klage erhoben. Darüber hinaus ist nicht ersichtlich, dass die Beigeladene nach Erteilung der Zusicherung darauf vertraut hätte, dass die Klägerin diese nicht angreifen werde.

Die Klage ist jedoch unbegründet. Die Zusicherung vom 23. Juli 2014 einschließlich der Befreiung selben Datums verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

Voraussetzung eines Abwehrrechts eines Nachbarn gegen ein Bauvorhaben ist, dass dieses materiell in einer nicht durch einen rechtmäßigen Dispens ausräumbaren Weise gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt, die auch dem Schutz des Nachbarn zu dienen bestimmt sind. Denn ein von der Verletzung subjektiver Rechte unabhängiger allgemeiner Gesetzesvollziehungsanspruch steht dem Nachbarn nicht zu,

vgl. BVerwG, Urteil vom 29. Oktober 1993 – 4 C 5.93 –, juris.

Das streitgegenständliche Vorhaben verstößt nicht gegen dem Schutz der Klägerin dienende öffentlich-rechtliche Vorschriften.

Eine Verletzung der Rechte der Klägerin durch den Rückgriff auf das Instrument der Zusicherung scheidet aus. Dabei kann offen bleiben, ob dieser Rückgriff im baurechtlichen Genehmigungsverfahren aufgrund der Möglichkeit des Erlasses eines Bauvorbescheides gesperrt ist. Jedenfalls ergibt sich daraus keine Verletzung von Nachbarrechten. Denn die Erteilung einer Zusicherung entfaltet im Vergleich zu einem Bauvorbescheid entsprechenden Inhalts für Dritte keine Nachteile.

Die erteilte Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 8317-11 verstößt nicht gegen Vorschriften des Bauplanungsrechts, die auch dem Schutz der Rechte der Klägerin zu dienen bestimmt sind. Den Festsetzungen eines Bebauungsplans zur überbaubaren Grundstücksfläche und zum Maß der baulichen Nutzung kommt im Regelfall keine nachbarschützende Wirkung zu, weil diese in erster Linie wegen ihrer städtebaulichen Ordnungsfunktion öffentlichen Belangen dienen und nicht dem Nachbarschutz. Dies kann sich allerdings im Einzelfall anders darstellen. Ob einer planerischen Festsetzung ausnahmsweise auch nachbarschützende Wirkung (ggf. auch im Hinblick auf außerhalb des Gebietes liegende Grundstücke) zukommt, ist letztlich im jeweiligen Einzelfall aus dem Inhalt und der Rechtsnatur der Festsetzung, der Planbegründung und den übrigen Umständen im Wege der Auslegung zu ermitteln.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 19. Oktober 1995 – 4 B 215/95 –, juris; OVG NRW, Beschlüsse vom 4. Juli 2014 – 7 B 363/14 –, juris, und vom 18. März 2014 – 2 B 256/14 –, juris.

Danach ist hier keine die Klägerin schützende Wirkung der Festsetzungen zu Baugrenzen und Geschossigkeiten anzunehmen. Aus der Begründung des Bebauungsplans Nr. 8317-11 geht hervor, dass durch diese Festsetzungen ein fließender Übergang von den südlich gelegenen Grünflächen zu den massiven Bauten des Hotels sowie der französischen Botschaft geschaffen werden sollte. In einer Stellungnahme zu Bürgeranregungen vom 16. September 1985 führt die Beklagte aus, eine lagemäßige Veränderung der geplanten Bebauung auf die derzeitig als Parkplatz genutzten Flächen an der S1.----straße sei aus städtebaulichen Gründen nicht vertretbar. Bei einer Drehung des südlich vorgesehenen Baukörpers um 90 Grad entstünde eine riegelartige Bebauung zum Rhein hin, die dann auch südlich angrenzende Grünflächen in Anspruch nähme. Danach sollte eine solche Riegelwirkung erkennbar aus städtebaulichen Gründen verhindert werden, nicht zum Schutz etwaiger Nachbarn. Entsprechend wird in der Stellungnahme weiter ausgeführt, eine Wertminderung der zur Rolandstraße hin orientierten Bebauung werde nicht erkannt. Eine bestehende ungehinderte Aussicht, wie in diesem Fall zum Siebengebirge, könne keinen bebauungsplanrechtlichen Schutz genießen. Derartige Nachbarinteressen wurden lediglich in dem Beschlussentwurf zur öffentlichen Auslegung vom 14. August 1985 aufgegriffen. Insoweit wurden jedoch jedenfalls nur die Gebäude S2.-----straße 00, 00, 00 erwähnt. Eine Schutzwirkung zugunsten des damaligen Botschaftsgrundstücks, insbesondere etwa ein Schutz der Sichtbeziehungen von diesem Grundstück aus, war danach ersichtlich nicht beabsichtigt.

Gegen die Befreiung von den nicht nachbarschützenden Festsetzungen kann die Klägerin nur einwenden, dass ihre nachbarlichen Interessen nicht hinreichend berücksichtigt worden sind. Alle übrigen denkbaren Fehler einer Befreiung machen diese und eine auf ihr beruhende Baugenehmigung zwar objektiv rechtswidrig, vermitteln dem Nachbarn aber keinen Abwehranspruch. Unter welchen Voraussetzungen eine Befreiung die Rechte des Nachbarn verletzt, ist dabei nach den Maßstäben zu beantworten, die das Bundesverwaltungsgericht zum Gebot der Rücksichtnahme entwickelt hat.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. Juli 1998 – 4 B 64/98 –, juris; OVG NRW, Beschluss vom 17. Februar 2011 – 7 B 1803/10 –, juris.

Einen Verstoß gegen das bauplanungsrechtliche Rücksichtnahmegebot vermag die Kammer indes weder in Bezug auf den Umfang der Befreiung noch unter sonstigen Gesichtspunkten festzustellen.

Eine etwaige Verschlechterung der Aussicht von der Anlage „Rhein-Entrée“ aus, hat die Klägerin hinzunehmen. Die Aufrechterhaltung einer ungeschmälerten Aussicht ist grundsätzlich lediglich als eine Chance anzusehen. Diese Chance kann mit der Bebauung eines Nachbargrundstücks in Frage gestellt werden, ohne dass wegen der Verschlechterung der Aussicht Abwehrrechte bestehen.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 19. September 1983 – 4 B 164/83 –, juris.

Außergewöhnliche Umstände, die hier insoweit dennoch einen Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot begründen, sind nicht ersichtlich.

Das Vorhaben der Beigeladenen entfaltet darüber hinaus keine erdrückende Wirkung auf die „Rhein-Entrée“-Grundstücke bzw. einzelne Gebäude der Anlage. Eine erdrückende Wirkung wird angenommen, wenn eine bauliche Anlage wegen ihrer Ausmaße, ihrer Baumasse oder ihrer massiven Gestaltung ein benachbartes Grundstück unangemessen benachteiligt, indem es diesem förmlich „die Luft nimmt" oder wenn für den Nachbarn das Gefühl des „Eingemauertseins" entsteht. Eine erdrückende Wirkung ist auch dann gegeben, wenn die Größe des „erdrückenden" Gebäudes auf Grund der Besonderheiten des Einzelfalls derartig übermächtig ist, dass das „erdrückte" Gebäude oder Grundstück nur noch oder überwiegend wie eine von einem „herrschenden" Gebäude dominierte Fläche ohne eigene Charakteristik wahrgenommen wird.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 18. Februar 2014 – 7 B 1416/13 –, juris.

Eine solche Wirkung ist hier offensichtlich nicht gegeben.

Die Klägerin kann sich darüber hinaus nicht mit Erfolg auf eine Verletzung des Rücksichtnahmegebotes durch einen Mangel an Stellplätzen berufen. Der Mangel an Stellplätzen eines Bauvorhabens kann sich zwar gegenüber den Eigentümern der vom parkenden Verkehr und Parksuchverkehr betroffenen Wohngrundstücke im Einzelfall als rücksichtslos erweisen. Dies setzt allerdings voraus, dass mit dem Vorhaben eine Verschärfung der Verkehrssituation für die Nachbargrundstücke verbunden ist und die sich hieraus ergebende Gesamtbelastung die Eigentümer der Nachbargrundstücke bei Abwägung aller Belange unzumutbar trifft.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 15. November 2005 – 7 B 1823/05 –, juris.

Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass die „Rhein-Entrée“-Grundstücke insoweit vorbelastet sind. Die Beurteilung, ob ein Bauvorhaben einem Nachbarn gegenüber rücksichtslos ist, erfordert eine Abwägung zwischen dem, was einerseits dem Rücksichtnahmebegünstigten und andererseits dem Rücksichtnahmeverpflichteten nach Lage der Dinge zuzumuten ist. Im Rahmen dieser Abwägung ist neben der Schutzwürdigkeit des Betroffenen, der Intensität der Beeinträchtigung und dem Interesse des Bauherrn auch die Situationsvorbelastung des Nachbargrundstücks zu berücksichtigen,

vgl. OVG NRW, Urteile vom 10. Juli 1998 – 11 A 7238/95 –, juris, und vom 28. September 2012 – 7 A 1352/11 –, juris.

Eine solche Vorbelastung ist hier aufgrund des durch den bestehenden Betrieb der Beigeladenen hervorgerufenen Parksuchverkehrs gegeben. Durch das streitgegenständliche Vorhaben wird die Situation zwar voraussichtlich strukturell leicht verändert. Es ist jedoch nicht zu erkennen, dass durch die dem Vorhaben zuzurechnenden Beeinträchtigungen die Gesamtbelastung erstmals die Schwelle der Unzumutbarkeit überschritten, oder eine schon zuvor unzumutbare Belastung hierdurch spürbar verschärft würde. Zwar wird die Anzahl der Hotelbetten durch das Vorhaben von 133 auf 184 erhöht. Dadurch ist mit einer Erhöhung der Zahl an- und abreisender Übernachtungsgäste zu rechnen. Gleichzeitig wird jedoch die Zahl der Veranstaltungsgäste erheblich reduziert. Nach der zugesicherten Baugenehmigung gilt für den verkleinerten Kastaniengarten eine maximale Personenzahl von 250. Insgesamt dürfen nach der zum Gegenstand der zugesicherten Baugenehmigung gemachten Verpflichtungserklärung vom 17. März 2014 im Erdgeschoss des Hotels maximal 500 Gäste gleichzeitig bewirtet werden. In der Vergangenheit gab es eine derartige Begrenzung nicht. Dementsprechend fanden Veranstaltungen mit weit mehr als 500 Gästen statt. Anders als der durch die Veranstaltungen bzw. den Gastronomiebetrieb ausgelöste Parksuchverkehr wird der auf die Übernachtungsgäste entfallende Verkehr im Regelfall tagsüber stattfinden und nicht in der sensiblen Nachtzeit. Insgesamt ist vor diesem Hintergrund nicht von einer Verschlechterung der Situation auszugehen. Besondere örtliche Gegebenheiten, wie etwa eine Sackgasse, die eine Massierung des Parksuchverkehrs gerade vor den zur Straße An der Marienkappelle hin gelegenen Wohnungen bedingen, sind nicht festzustellen.

Vgl. zu einem solchen Fall OVG NRW, Beschluss vom 15. November 2005 – 7 B 1823/05 –, juris.

Des Weiteren bestehen keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass die Erreichbarkeit des Gemeinschaftseigentums der Klägerin unzumutbar beeinträchtigt würde.

Auch eine für die Klägerin unzumutbare Zunahme des Verkehrslärms auf der S1.----straße ist nicht zu befürchten. Insoweit kommt die schalltechnische Untersuchung der L.      T.             GmbH vom 6. Juni 2014 nachvollziehbar zu dem Ergebnis, dass keine relevante Erhöhung im Sinne der Ziffer 7.4. TA Lärm zu erwarten sei. Nach Ziffer 7.4 Absatz 2 TA Lärm sollen Geräusche des An- und Abfahrtverkehrs auf öffentlichen Verkehrsflächen in einem Abstand von bis zu 500 Metern von dem Betriebsgrundstück durch Maßnahmen organisatorischer Art soweit wie möglich vermindert werden, soweit sie den Beurteilungspegel der Verkehrsgeräusche für den Tag oder die Nacht rechnerisch um mindestens 3 dB(A) erhöhen, keine Vermischung mit dem übrigen Verkehr erfolgt ist und die Immissionsgrenzwerte der Verkehrslärmschutzverordnung (16. BImSchV) erstmals oder weitergehend überschritten werden. Eine Erhöhung des Beurteilungspegels für Verkehrsgeräusche um mindestens 3 dB(A) setzt eine vorhabenbedingte Verdoppelung des Verkehrsaufkommens auf der S1.----straße voraus. Für eine solche Verdoppelung des Verkehrsaufkommens bestehen hier keinerlei Anhaltspunkte.

Schließlich kann dahinstehen, ob die zugesicherte Baugenehmigung im Hinblick auf die von dem Vorhaben der Beigeladenen verursachten Lärmimmissionen hinreichend bestimmt ist und ob im Hinblick auf diese Immissionen das Rücksichtnahmegebot zulasten der Klägerin verletzt ist. Denn die Klägerin kann sich auf eine Verletzung ihrer diesbezüglichen Rechte nicht berufen.

Das Gebot der Rücksichtnahme ist im Hinblick auf Lärmemissionen des streitgegenständlichen Vorhabens allerdings nicht bereits vollständig in der Abwägung des Bebauungsplans Nr. 8317-13 aufgegangen. Sofern im Rahmen des Rücksichtnahmegebotes grundsätzlich zu berücksichtigende Aspekte durch die planerische Abwägung des zugrundliegenden Bebauungsplans bereits abschließend bewältigt werden sollten, wird das Gebot der Rücksichtnahme von dieser Abwägung im Sinne des § 1 Abs. 7 Baugesetzbuch zwar regelmäßig aufgezehrt.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 16. November 2012 – 2 B 1095/12 –, juris.

Die Abwägung des Bebauungsplans Nr. 8317-13 bezog sich jedoch ausweislich des Aufstellungsvorgangs auf die Lärmkonflikte zwischen dem damals bestehenden Hotelbetrieb und der Wohnnutzung im Plangebiet. Das streitgegenständliche Änderungsvorhaben selbst war indes nicht Gegenstand des damaligen Abwägungsvorgangs. Dem Vorgang ist zudem nicht zu entnehmen, dass auch eine abschließende Bewältigung von Konflikten durch noch nicht feststehende Änderungen des Hotelbetriebes in der Zukunft beabsichtigt war.

Einem Berufen der Klägerin auf eine Verletzung des Gebotes der Rücksichtnahme durch die von dem Änderungsvorhaben hervorgerufenen Immissionen steht jedoch der Einwand der Treuwidrigkeit entgegen. Eine Treuwidrigkeit ist anzunehmen, wenn der Betroffene sich dadurch, dass er zur Durchsetzung des geltend gemachten Rechts das Gericht anruft, zu seinem früheren Verhalten in einen mit Treu und Glauben unvereinbaren Widerspruch setzt. Entscheidend sind dabei die besonderen Umstände des Einzelfalles.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 13. August 1996 – 4 B 135/96 –, juris; OVG NRW, Urteil vom 13. März 1996 – 11 A 3344/91 –, juris.

Die Rechtsvorgängerin der Klägerin, die J.          , hat zunächst den nur aufgrund besonderer Vorkehrungen zur Bewältigung der Lärmkonflikte möglichen vorhabenbezogenen Bebauungsplan ausgenutzt. Diese verhält sich treuwidrig, wenn sie sich anschließend gegen bauliche und nutzungsbezogene Änderungen des Bestandsbetriebes wendet, deren Lärmauswirkungen qualitativ und quantitativ nicht über das hinausgehen, was damals bereits in die Abwägung einbezogen wurde und was sie sich zu dulden verpflichtet hat. Dem steht nicht entgegen, dass der Kastaniengarten und dessen Nutzung bislang ungenehmigt waren.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 13. August 1996 – 4 B 135/96 –, juris; OVG NRW, Urteil vom 13. März 1996 – 11 A 3344/91 –, juris.

Die Rechtsfolgen einer Verwirkung treffen auch den jeweiligen Rechtsnachfolger.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 17. Juli 1995 – 7 B 3068/94 –, juris; Hessischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 7. Dezember 1994 – 4 TH 3032/94 –, juris; Oberverwaltungsgericht für das Land Mecklenburg-Vorpommern, Beschluss vom 5. November 2001 – 3 M 93/01 –, juris.

Auch der Klägerin steht daher nunmehr der Einwand der Treuwidrigkeit entgegen, wenn sie sich nun gegen die mit dem Vorhaben verbundenen Lärmimmissionen wendet.

Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 8317-13 wurde eine ausführliche Abwägung hinsichtlich der Immissionskonflikte zwischen dem bestehenden Hotelbetrieb der Beigeladenen und einer Wohnnutzung auf dem ehemaligen Botschaftsgelände vorgenommen. Anhand mehrerer schalltechnischer Untersuchungen wurde festgestellt, dass die Lärmimmissionen die Immissionsrichtwerte für Allgemeine Wohngebiete teilweise erheblich überstiegen. Vor diesem Hintergrund wurde in den Bebauungsplan Nr. 8317-13 der Hinweis aufgenommen: „Die Bauflächen der Gebäude 1-4 sind durch Geräuscheinwirkungen eines benachbarten Gastronomiebetriebes vorbelastet.“ In der Begründung des Bebauungsplans wird ausgeführt, der vorhandene Gewerbelärm durch das Hotel sei untersucht worden. Dabei seien folgende Geräuschquellen einbezogen worden: Hotel mit Gastronomie und Räumlichkeiten für bis zu 200 Besucher, Kastaniengarten für bis zu 500 Besucher mit Musik, das Glasdach fahrbar, Biergarten für bis zu 200 Besucher, Tiefgarage unter den Wohnhäusern S1.----straße 00-00. Die schalltechnische Untersuchung zeige, dass nur der Kastaniengarten von Bedeutung sei. Für Veranstaltungen im Kastaniengarten seien verschiedene Szenarien (Anzahl der Gäste, mit/ohne Musik) untersucht worden. Für das ungünstigste Szenario (Veranstaltung mit Musikeinspielung) habe sich ergeben, dass die Immissionsrichtwerte der TA Lärm für ein Allgemeines Wohngebiet von 55 db(A) tagsüber und 40 dB(A) nachts im Bereich der nächsten geplanten Gebäude tagsüber geringfügig, nachts jedoch erheblich überschritten würden. Allerdings würden die Werte für seltene Ereignisse (10 pro Kalenderjahr) tags eingehalten und nachts mit 4 dB(A) leicht überschritten. Aufgrund dieser Situation werde am Eingangsbereich des Kastaniengartens zur S1.----straße hin eine Schallschleuse installiert. Diese bewirke eine Verringerung um mindestens 4 dB(A). Damit werde der Richtwert tagsüber eingehalten. Nachts gingen die Werte nicht über den für seltene Ereignisse zulässigen Wert von 55 dB(A) hinaus. Mit dem Durchführungsvertrag werde der Einbau dieser Schleuse planungsrechtlich abgesichert. Aufgrund der heute bereits erforderlichen gegenseitigen Rücksichtnahme zwischen der schon vorhandenen reinen Wohnnutzung und dem Veranstaltungsbetrieb würden keine Konflikte verschärft. Der Einsatz von Beschallungsanlagen im Kastaniengarten nach 22 Uhr komme nur so selten vor, dass die Regelung gemäß TA Lärm bezüglich der Überschreitung durch Ereignisse bis zu 10 mal pro Jahr und an nicht mehr als zwei Wochenenden hintereinander auch künftig beansprucht werden könne.

In dem Durchführungsvertrag zum Bebauungsplan vom 6. Dezember 2011 verpflichtete sich die J.          , spätestens mit Inbetriebnahme ihres Vorhabens eine solche Schallschleuse am Eingang des Kastaniengartens zur S1.----straße hin nachzurüsten. Hierzu verpflichtete sich die J.          zudem in einer privatrechtlichen Vereinbarung mit der Beigeladenen vom 4. November 2011. Darüber hinaus ließ die J.          eine Grunddienstbarkeit zulasten der „Rhein-Entrée“-Grundstücke eintragen. Danach hat der Eigentümer der dienenden Grundstücke etwaige Geräusch-Einwirkungen, die von dem auf den herrschenden Grundstücken befindlichen Hotel- und Gaststättenbetrieb mit Kastaniengarten und Biergarten auf das dienende Grundstück einwirken und einwirken können, über die gesetzliche Verpflichtung hinaus zu dulden.

Der streitgegenständlichen Zusicherung in der Gestalt, die sie durch die Ergänzung vom 12. Januar 2016 erhalten hat, ist hinreichend bestimmt zu entnehmen, dass keine Nutzungen genehmigt werden, deren Immissionen über dieses im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 8317-13 berücksichtigte Maß hinausgehen. Das Gutachten der L.      T.             GmbH vom 6. Juni 2014 legt nachvollziehbar dar, dass nach wie vor lediglich Veranstaltungen im Kastaniengarten geräuschrelevant sind. Nach der Betriebsbeschreibung sind im Kastaniengarten zukünftig Bankette mit jedenfalls nicht mehr als 250 Gästen mit Musikbeschallung von 9 – 22 Uhr, „in Einzelfällen darüber hinaus“, zulässig. In der Nebenbestimmung Nr. 27 wird das Gutachten vom 6. Juni 2014 zum Bestandteil der Genehmigung gemacht. Diese Nebenbestimmung ist durch die Beklagte mit in der mündlichen Verhandlung überreichtem Bescheid vom 12. Januar 2016 unter Rechtsmittelverzicht der Beigeladenen ergänzt worden. Nach der Ergänzung sind bei dem Betrieb der Hotelanlage die Vorgaben dieser schalltechnischen Untersuchung einzuhalten. Die einzuhaltenden Immissionsrichtwerte wurden aufgenommen. Des Weiteren regelt nunmehr die Nebenbestimmung Nr. 27 c), dass in seltenen Fällen einer geräuschintensiven Veranstaltung (Musikbeschallung oder lautsprecherverstärkte Moderation) im Kastaniengarten, in jedem Falle aber in nicht mehr als zehn Nächten eines Kalenderjahres und nicht an mehr als zwei aufeinanderfolgenden Wochenenden der Beurteilungspegel an dem Wohnhaus B.  E1.   N.             0 den Immissionsgrenzwert von 46 dB (A) zur Nachtzeit nicht überschreiten darf. Geräuschintensive Veranstaltungen sind der Beklagten im Voraus anzuzeigen. Solche Veranstaltungen werden nach der Nebenbestimmung 27 e) nur dann nicht auf die zehn seltenen Ereignisse angerechnet, wenn die Beigeladene dies mittels einer fachgemäßen Lärmmessung nachweist. Aus der zum Bestandteil der zugesicherten Baugenehmigung gemachten Verpflichtungserklärung vom 17. März 2014 ergibt sich darüber hinaus, dass in den Veranstaltungs- und Gastronomieräumen des Erdgeschosses im Hotel nicht mehr als 500 Personen gleichzeitig bewirtet werden.

Danach ist sichergestellt, dass mit dem Vorhaben keine qualitative oder quantitative Verschlimmerung der auf das „Rhein-Entrée“-Gelände einwirkenden Immissionen verbunden ist. Denn zum einen wird sowohl die Anzahl der im Kastaniengarten zulässigen Gäste als auch die Höchstzahl der insgesamt gleichzeitig bewirteten Gäste reduziert. Die Immissionen durch ankommende, anwesende und abreisende Gäste nehmen danach nicht zu, sondern ab. Zum anderen ist durch die Ergänzung der Zusicherung vom 12. Januar 2016 sichergestellt, dass die Anzahl besonderes lärmintensiver Veranstaltungen nicht höher ist als zuvor. Hinzu kommt, dass im Falle der Realisierung des Vorhabens vor dem besonders lärmproblematischen Eingang des Kastaniengartens zur S1.----straße hin der Gebäudeflügel mit den Konferenzräumen errichtet wird. Hierdurch ergibt sich eine zusätzliche Abschirmung für das „Rhein-Entrée“-Gelände. Schließlich setzt die Zusicherung nach ihrer Ergänzung den Immissionsrichtwert für die seltenen Ereignisse mit 46 dB(A) zur Nachtzeit sogar unterhalb des im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 8317-13 zugrunde gelegten Wertes der Ziffer 6.3 TA Lärm (55 dB(A)) an.

Eine Verletzung nachbarschützender Vorschriften des Bauordnungsrechts hat die Klägerin weder dargelegt noch ist diese sonst ersichtlich. Nach alledem war die Klage abzuweisen.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Es entspricht der Billigkeit, die Kosten der Beigeladenen nicht für erstattungsfähig zu erklären, da diese keinen Klageantrag gestellt und sich damit keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat (§ 154 Abs. 3 VwGO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung.