Verwaltungsgericht Bayreuth Urteil, 26. Jan. 2017 - B 2 K 16.111

1. Der Bescheid der Beklagten vom 21.01.2016 wird aufgehoben.

2. Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

3. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 115 v.H. des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Die Beteiligten streiten um die Rechtmäßigkeit der Ausübung eines Vorkaufsrechtes durch die Beklagte.

Die Klägerin zu 1. (Verkäuferin) und der Kläger zu 2. (Käufer) schlossen am 14.08.2015 einen notariell beurkundeten Kaufvertrag (UR.Nr. …) über die Grundstücke

Fl.-Nr. … und … der Gemarkung … zu einem Kaufpreis in Höhe von 130.000,00 EUR. Auf den Grundstücken befindet sich ein leerstehender Landgasthof mit angegliederter Metzgerei. Über das Vermögen der Grundstückseigentümerin wurde am 01.11.2013 das Insolvenzverfahren eröffnet. Die Klägerin zu 1. wurde zur Insolvenzverwalterin bestellt. Das Grundstück Fl.-Nr. … der Gemarkung … befindet sich komplett und das Grundstück Fl.-Nr. … der Gemarkung … zum Teil im Umgriff der Sanierungssatzung der Beklagten „Ortskern …“ vom 31.07.2009.

Mit Schreiben vom 12.11.2015 erbat der zuständige Notar die Beklagte ein Zeugnis nach § 28 Abs. 1 Satz 3 des Baugesetzbuches - BauGB - auszustellen. Auf Anforderung der Beklagten übersandte das Notariat der Beklagten den Kaufvertrag, welcher bei ihr am 25.11.2015 einging.

Am 07.12.2015 ging bei der Beklagten ein Bauantrag des Klägers zu 2. auf Nutzungsänderung der streitgegenständlichen Gebäudlichkeiten zu einer Gemeinschaftsunterkunft ein.

In der Stadtratssitzung der Beklagten vom 16.12.2015 wurde beschlossen, eine Stellungnahme zur Errichtung eines Dorfladens und der Realisierung eines „Betreuten Wohnens“ für den örtlichen Bedarf im Anwesen … von der mit der Erarbeitung eines ISEK (= Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept) beauftragten … eG einzuholen. Aufgrund dieser Stellungnahme sei für die Fl.-Nr. … und … Gemarkung … das Vorkaufsrecht auszuüben, wenn der dauerhafte Betrieb eines Dorfladens über z.B. eine Betreibergesellschaft und die Realisierung des Betreuten Wohnens über z.B. einen gemeinnützigen Bürgerverein ohne finanzielle Belastung der Beklagten sichergestellt werden könne.

Mit Schreiben vom 12.01.2016 und 13.01.2016 hörte die Beklagte den Kläger zu 2. bzw. die Klägerin zu 1. zur beabsichtigten Ausübung des Vorkaufrechtes an und gab ihnen Gelegenheit sich hierzu bis zum 19.01.2016 zu äußern.

Die … eG erstellte am 13.01.2016 eine Stellungnahme zum Vorkaufsrecht für die streitgegenständlichen Gebäulichkeiten, die im Wesentlichen ausführt, dass die Planungen einer gemeinwohlorientierten Nachnutzung in Form eines Betreuten Wohnens und eines Dorfladens mit den Zielsetzungen des integrierten Entwicklungskonzeptes vereinbar seien und sich begründen ließen (vgl. Blatt 136 der Beklagtenakte).

Mit am 25.01.2016 bei der Beklagten eingegangem Schreiben trug der Kläger zu 2. vor, die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechtes seien nicht gegeben, da der Verwendungszweck nicht angegeben sei und die Ausübung nur zu Gemeinwohlzwecken zulässig sei. Verwunderlich sei darüber hinaus, dass er mit Schreiben vom 02.01.2016 aufgefordert worden sei ein Brandschutzgutachten für das Objekt abzugeben. Die Kosten für das am 05.01.2016 in Auftrag gegebene Gutachten beliefen sich auf 13.000,00 EUR.

Aufgrund eines Beschlusses des Verwaltungsausschusses der Beklagten vom 20.01.2016 übte die Beklagte mit Bescheid vom 21.01.2016 gegenüber der Klägerin zu 1. bezogen auf die im Kaufvertrag genannten Grundstücke und dort vereinbarten Konditionen das gemeindliche Vorkaufsrecht aus. Die Ausübung erfolgte für die Beklagte selbst.

Zur Begründung wurde ausgeführt, die Grundstücke lägen im räumlichen Geltungsbereich der Sanierungssatzung „Ortskern …“. Das darauf befindliche Gebäude liege nach der Aufgabe der Gaststätten- und Fremdenverkehrsnutzung brach. Das Grundstück Fl.-Nr. … diene als einzig mögliche Zufahrt zur Erreichung der Gebäulichkeiten. Die Grundstücke bildeten eine faktische Nutzungseinheit. Ausweislich des § 1 Abs. 1 der Sanierungssatzung sei Kernaufgabe eine ansprechende Umgestaltung von Verkehrs- und Freiflächen zur Steigerung der Attraktivität der Ortskernlage im Sinne ihrer Belebung für den Fremdenverkehr/Tourismus und die ortsansässige Bevölkerung. Der Maßnahmevorschlag vom 07.07.2009 schlage die „Neugestaltung … mit Aufenthaltsbereichen und Neuordnung/Gestaltung der Flächen für ruhenden Verkehr“ vor. Durch die bauliche Umgestaltung sollten die Rahmenbedingungen geschaffen werden, um den Ortskernbereich von … wiederzubeleben und einer nachhaltigen ortskerntypischen Nutzung durch Gewerbe-, Dienstleistungs- und Wohnnutzung zuzuführen. Diese Zielsetzung sei aus den Ergebnissen der vorbereitenden Untersuchungen gemäß § 141 BauGB zu entnehmen. Durch das Brachliegen der streitigen Immobilie bestünde die Gefahr einer Verödung des Ortskernes. Im Jahr 2015 habe sich eine Bürgerinitiative gebildet, mit der Zielsetzung die Immobilie einer nachhaltigen Nutzung in Form eines sogenannten Dorfladens zuzuführen, da die nächsten Einkaufsmöglichkeiten für Dinge des täglichen Bedarfs erst in benachbarten Ortschaften vorzufinden seien. Zudem sei die Einrichtung eines Betreuten Wohnens angedacht. Es seien hier bereits mehrere Machbarkeitsstudien und Betreibermodelle in Zusammenwirken mit der Beklagten erarbeitet bzw. in Auftrag gegeben worden. Beabsichtigt sei der Betrieb eines sogenannten Dorfladens durch einen zu gründenden rechtsfähigen Bürgerverein und der Betrieb einer Anlage für Betreutes Wohnen durch eine zu gründende Vorgesellschaft aus ortsansässigen Bürgern und Institutionen, wobei als Endbetreiber eine hierfür fachlich geeignete Einrichtung (z.B. Caritas) gewonnen werden solle. Rechtsgrundlage für die Ausübung des Vorkaufsrechtes sei § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3, 1. Alt. BauGB. Die Sanierungssatzung sei weder formal außer Kraft gesetzt noch seien die Sanierungsziele innerhalb der auf 15 Jahre angelegten Umsetzungsdauer bereits erfüllt worden. Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertige die Ausübung des Vorkaufsrechts. Die Einrichtung eines Dorfladens diene der Schaffung einer wohnortnahen Versorgung für die Bevölkerung mit Gütern des täglichen Bedarfs und der Beschickung von Touristen. Mit Ausnahme einer bestehenden Bäckerei und einer einem Gasthof angegliederten Metzgerei existierten in … keine Einkaufsmöglichkeiten. Der Betrieb durch einen Dritten stehe der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht entgegen. Auch sei nicht entscheidend, ob die beabsichtigte Nutzung umgehend möglich sei. Es sei innerhalb eines Zeitraums von ca. 9 bis 12 Monaten mit der Aufnahme des Dorfladens zu rechnen. Auch der weitere Zweck zur Nutzung eines Betreuten Wohnens sei durch Gründe des Allgemeinwohls gerechtfertigt. In … seien 17,8% der Bewohner 65 Jahre und älter. Dieser Anteil werde sich in Zukunft noch deutlich erhöhen. Insoweit sei eine Pflegeeinrichtung gerade in … sinnvoll, um ältere Menschen nicht aus ihrem gewohnten Umfeld und ihren sozialen Bindungen zu entreißen. Die Ausübung des Vorkaufsrechtes sei auch an konkreten Erfordernissen des festgesetzten Sanierungsgebietes orientiert. Die beiden Nutzungen stärkten bzw. erleichterten die dauerhafte Erreichung und Sicherstellung der Zielsetzung der Stärkung von Gewerbe- und Wohnnutzung im Bereich des … und die nachhaltige Belebung des zentralen Platzes. Die für die Ausübung des Vorkaufsrechtes sprechenden Gründe seien gewichtigter als die von der Klägerseite genannten Gründe. Durch die Schaffung des Dorfladens und eines Betreuten Wohnens könne einer Verödung der Ortskernlage vorgebeugt werden. Auch die Möglichkeit einer verbrauchernahen Versorgung sei zulässige Zielsetzung kommunaler Planungsaufgaben und werde hier - anstatt einer Ansiedlung in Ortsrandlage - durch die Schaffung eines Dorfladens bewerkstelligt. Durch die Schaffung der Einrichtung eines Betreuten Wohnens werde eine wesentliche Aufgabe kommunaler Daseinsvorsorge erfüllt. Gerade auf dem Lande habe die Bindung an Familie und soziale Gewohnheiten einen großen Stellenwert, der sich hier durch die zentrale Lage bewerkstelligen lasse. Zwar werde nicht verkannt, dass die menschenwürdige Unterbringung von verfolgten Personen und Asylbewerbern eine gesamtgesellschaftliche Notwendigkeit habe und auch eine Asylbewerberunterkunft zur Belebung des Ortskerns führen könne. Jedoch sei nicht erkennbar, dass im südlichen Landkreis nicht auch andere Immobilien zur Verfügung stünden. Zudem erfolge eine Wohnnutzung in einer Gemeinschaftsunterkunft nur jeweils vorübergehend, so dass eine gewünschte Belebung der Ortskernlage mangels Entstehens von sozialen Bindungen am Ort nicht im gleichen Maße entstünde.

Der Bescheid wurde der Klägerin zu 1. am 22.01.2016 zugestellt.

Mit Schreiben vom 22.02.2016, welches am gleichen Tag bei Gericht einging, ließen die Kläger durch ihre Bevollmächtigte Klage erheben mit dem Antrag:

Der Bescheid der Beklagten vom 21.01.2016 über die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts, bezogen auf die Grundstücke Fl.-Nrn. … und …, vorgetragen im Grundbuch des Amtsgerichts … …, Blatt 866 (…) gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3, 1. Alt. BauGB (gesetzliches Vorkaufsrecht im Sanierungsgebiet) auf Grundlage des notariellen Kaufvertrages vom 14.08.2015, URNr. … des Notars …, wird aufgehoben.

Der … sei durch die Beklagte zur Verbesserung des Ortsbildes saniert worden. Die Sanierung sei seit fünf Jahren abgeschlossen. Ein Sanierungsvermerk sei im Grundbuch nicht eingetragen worden. Die Sanierungssatzung sei dem beurkundenden Notar auch fremd gewesen. Nach dem Abschluss der Sanierung sei eine neue Satzung nicht erlassen worden. Die Gründung der Bürgerinitiative sei erst im Dezember 2015 erfolgt. Die Einrichtung eines Betreuten Wohnens sei nicht von Priorität. Die Beklagte habe erst Handlungsbedarf gewähnt, als der Kläger zu 2. eine bauliche Nutzungsänderung in eine Gemeinschaftsunterkunft im Dezember 2015 beantragt habe. Vorher habe die Beklagte den Kläger zu 2. zur Zahlung rückständiger Grundsteuern aufgefordert und zum Bauantrag ein Brandschutzgutachten angefordert. Den Klägern sei zudem lediglich eine Woche Gelegenheit zur Äußerung zur beabsichtigten Ausübung des Vorkaufsrechts gewährt worden. Sie seien damit nicht ausreichend angehört worden. Die Ausübung des Vorkaufsrechtes sei auch materiell rechtswidrig. Zum Zeitpunkt des Erlasses der Sanierungssatzung sei der Landgasthof noch in Betrieb gewesen. Eine vorübergehende Nutzungseinstellung führe nicht zu einer „Brache“. Das Vorkaufsrecht sei nach § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen. Der Landgasthof sei entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen errichtet. Eine vorübergehende Nutzungsunterbrechung schließe das Vorkaufsrecht aus. Zudem habe die Beklagte nicht berücksichtigt, dass auch eine andere Nutzung als die einer Asylbewerberunterkunft in Frage käme, denn der Kläger zu 2. ziehe auch eine andere Nutzung in Betracht und schließe weder die bisherige Nutzung noch die Nutzung zu Zwecken eines Dorfladens und/oder Betreuten Wohnens aus. Der Erwerb der Immobilie durch die Beklagte sei nicht notwendig gewesen. Die Anmietung des Objektes durch z.B. den Bürgerfond könne auch vom Kläger zu 2. erfolgen. Die Einrichtung eines Betreuten Wohnens sei, wie sich aus Presseberichten entnehmen lasse, nicht prioritär. Zudem hätte die Beklagte das Vorkaufsrecht nicht für das unbebaute Grundstück ausüben müssen, hier hätte es der Einräumung von privatrechtlichen Nutzungsrechten oder Grunddienstbarkeiten genügt. Die Beklagte wolle das Vorkaufsrecht erkennbar zu Gunsten Dritter ausüben. Hierzu wäre sie nach § 27 a BauGB befugt gewesen. Die Voraussetzungen des § 27 a BauGB seien hier jedoch nicht erfüllt. Höchst hilfsweise erkläre der Kläger zu 2., für den Fall der rechtskräftigen Klageabweisung, gemäß § 27 BauGB, dass er zur Umsetzung der von der Beklagten verfolgten Einrichtung eines Dorfladens und gegebenenfalls Betreuten Wohnens bereit und in der Lage sei, die Räumlichkeiten bzw. Grundstücke an die Beklagte zur weiteren Vermietung an den Vorhabensträger mietweise zu überlassen.

Mit Schreiben ihres Bevollmächtigten vom 06.04.2016 beantragt die Beklagte,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung wird im Wesentlichen vorgetragen, es sei unzutreffend, dass die Umsetzung der Sanierungssatzung seit fünf Jahren abgeschlossen sei. Die Abschnitte drei, vier und andere seien noch nicht umgesetzt. Ein Sanierungsvermerk sei im Grundbuch nicht eingetragen, weil die Durchführung der Sanierung im vereinfachten Verfahren erfolge (vgl. § 2 der Satzung). Auf den Eintrag eines Sanierungsvermerkes sei deshalb verzichtet worden. Die Beklagte sei ohnehin bereit, dem Kläger zu 2. die entstandenen Unkosten im Falle einer Rückabwicklung zu ersetzen. Die Ausübung des Vorkaufsrechtes diene nicht der Verhinderung einer Gemeinschaftsunterkunft. Die Planungen zur Errichtung eines Dorfladens hätten schon eingesetzt bevor die Beklagte Kenntnis von den Plänen des Klägers zu 2. erlangt habe. Dass die Beklagte ihre Obliegenheiten gemäß § 36 BauGB parallel zum Verfahren der Vorkaufsrechtsausübung durchführe habe keine Auswirkung auf die Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechtes. Die Kläger seien ordnungsgemäß angehört worden; ihnen sei in den Schreiben vom 12.01.2016 und 13.01.2016 auch ein persönliches Gespräch angeboten worden. Die Frist sei auch nicht zu kurz bemessen worden. Zudem wäre eine fehlerhafte Anhörung bis zum Abschluss der letzten Tatsacheninstanz nachholbar. Unbeachtlich sei, dass der Landgasthof bei Erlass der Sanierungssatzung noch in Betrieb war, denn maßgeblich sei, dass das Vorkaufsrecht ausgeübt wurde, um städtebauliche Missstände zu beseitigen, auch wenn schon ein längerer Zeitraum verstrichen sei. § 26 Nr. 4 BauGB sei nicht einschlägig, denn die Gebäulichkeiten würden nicht entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme genutzt. Auch ein Antrag auf Nutzungsänderung ändere daran nichts. Der Käufer müsse vielmehr die Voraussetzungen des § 27 BauGB schaffen, um die Ausübung des Vorkaufsrechts abzuwenden. Allein die in Aussicht gestellte „Anmietmöglichkeit“ genüge nicht. Der Einwand, die Beklagte habe für das unbebaute Grundstück das Vorkaufsrecht nicht ausüben müssen, verfange nicht, da beide Grundstücke eine Nutzungseinheit bildeten. Die Beklagte habe das Vorkaufsrecht auch nicht zu Gunsten eines Dritten ausgeübt. Entscheidend sei lediglich, ob ein überwiegender Vorteil für die Allgemeinheit entstünde und nicht von wem die Maßnahme betrieben werde. Eine Allgemeinwohlrechtfertigung liege hier vor. Diese entfalle nicht, weil es einen sanierungsbereiten Eigentümer oder Käufer gäbe, da in § 24 Abs. 3 BauGB für die Rechtfertigung des Allgemeinwohls eine Alternativlosigkeit nicht gefordert werde. Die Einwendungen des Klägers zu 2. seien zu pauschal, als dass die Beklagte gehalten gewesen wäre ihr Vorkaufsrecht zu seinen Gunsten auszuüben. Der Kläger zu 2. könne auf die Vorschrift des § 27 BauGB verwiesen werden. Nachdem die Frist des § 28 Abs. 2 BauGB jedoch verstrichen sei, könne die Abwendung des Vorkaufsrechtes nicht mehr geltend gemacht werden.

Im Schreiben vom 29.04.2016 führt die Klägerbevollmächtigte im Wesentlichen aus, es liege kein wirksamer Beschluss der Beklagten über die Ausübung des Vorkaufsrechts vor. Der Verwaltungsausschuss der Beklagten habe entschieden; dieser sei nicht zuständig gewesen. Zudem sei der Beschluss vom 20.01.2016 nicht hinreichend konkret.

Mit Schreiben vom 13.07.2016 verweist der Klägerbevollmächtigte auf § 8 Abs. 1 Nr. 1 der Geschäftsordnung der Beklagten, wonach der Verwaltungsausschuss für die Ausübung des Vorkaufsrechts zuständig sei.

Ein in diesem Verfahren am 29.09.2016 durchgeführtes Mediationsverfahren führte nicht zur Beilegung des Rechtsstreits.

Mit Schreiben vom 23.01.2017 trägt der Bevollmächtigte der Beklagten vor, der übergeordnete Sanierungszweck der Sanierungssatzung, nämlich die Verwirklichung der Stärkung des Marktes … für Gastronomie, Fremdenwesen und Dienstleistung sei noch nicht erreicht. Zum Beispiel sei der Bewilligungszeitraum für den Bereich „…-Straße“ von der Regierung von Oberfranken verlängert worden. Insbesondere im direkten …bereich (Einmündungsbereich: … und … Weg) stehe noch die bauliche Umsetzung aus. Die rein bauliche Zielsetzung in Ziff. 5.1.3 der Maßnahmenziele sei noch nicht erfüllt. Auch die Maßnahmen im Bereich des Schlosses … stünden noch aus. Weiter verweist der Klägerbevollmächtigte auf das „ISEK* …“ Auf Blatt 16 und 17 dieses Berichtes seien der Erhalt eines Dorfladens sowie die Einrichtung des Betreuten Wohnens als Ziele benannt.

Die Klägerbevollmächtigte erwidert mit Schreiben vom 25.01.2017, in dem sie im Wesentlichen ihre bisherigen Argumente wiederholt bzw. vertieft. Insbesondere seien die im Bericht über die vorbereitende Untersuchung vom 07.07.2009 genannten Maßnahmen betreffend den … sämtlich abgeschlossen. Aus der Sitzungsvorlage vom 21.07.2009 (vgl. Blatt 104 der Gerichtsakte) ergebe sich zudem, dass die Maßnahmen betreffend den … bis zum 31.12.2011 abzuschließen seien, um in den Genuss von Fördermitteln zu kommen. Eine spätere Anpassung oder Ergänzung der Satzung sei nicht erfolgt. Handlungsbedarf und Maßnahmenziele für die streitgegenständlichen Grundstücke enthielten weder das Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen noch der Stadtratsbeschluss zur Sanierungssatzung. Sanierungsziel sei lediglich die optische Verbesserung öffentlicher Straßen und Plätze sowie die Sichtachsen gewesen. Auch im Weiteren sei keine Anpassung der Sanierungssatzung durch den Stadtrat erfolgt, der den Erwerb der streitgegenständlichen Grundstücke vorsieht. Das von der Beklagten vorgelegte ISEK sei in diesem Verfahren nicht von Bedeutung. Die Stellungnahme der … vom 13.01.2016 sei ebenso wenig maßgeblich, da sie nur allgemeine Aussagen zur Vereinbarkeit eines Dorfladens und Betreuten Wohnens mit den Zielen des ISEK mache.

Zu den weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und die Niederschrift über die mündliche Verhandlung am 26.01.2017 sowie den Inhalt der vorgelegten Behördenakten verwiesen, § 117 Abs. 3 Satz 2 VwGO.

Die Klage ist zulässig und begründet.

I.

Die Kläger wenden sich gegen den Bescheid der Beklagten vom 21.01.2016, mit dem sie gegenüber der Klägerin zu 1. das Vorkaufsrecht hinsichtlich der streitigen Grundstücke ausgeübt hat. Als Adressatin des Bescheides ist die Klägerin zu 1. klagebefugt. Auch der Kläger zu 2. als Käufer der streitgegenständlichen Grundstücke kann Anfechtungsklage erheben, denn durch die Ausübung des Vorkaufsrechts kann er in eigenen Rechten verletzt sein (BVerwG, B.v. 30.11.2009 - 4 B 52/09 - juris).

II.

Die Klage ist auch begründet, da der Bescheid der Beklagten vom 21.01.2016 rechtswidrig ist und die Kläger in ihren Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 S. 1 VwGO).

1. Das Gericht teilt im Hinblick auf die formelle Rechtmäßigkeit des Bescheides nicht die Auffassung der Kläger.

Zum einen geht das Gericht hier davon aus, dass der Verwaltungsausschuss zuständiges Gremium für die Beschlussfassung über die Entscheidung zur Ausübung des Vorkaufsrechtes war, denn ausweislich der Geschäftsordnung für den Stadtrat der Beklagten vom 01.05.2014 hat die Beklagte dem Verwaltungsausschuss den Aufgabenbereich „Grundstücksangelegenheiten der Stadt“ übertragen (vgl. § 8 Abs. 1 Nr. 1 neunter Spiegelstrich). Der Geschäftsordnung ist weder unter § 2 noch sonst eine explizite Nennung eines Zuständigkeitsbereiches für die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts zu entnehmen. In Kombination mit den festgelegten Beschränkungen des Aufgabenbereichs des Verwaltungsausschusses unter § 8 Abs. 1 S. 2, wonach der Verwaltungsausschuss für Maßnahmen, die im Haushaltsplan festgelegt sind, endgültig beschließen kann, und bei nicht im Haushalt vorgesehenen Maßnahmen bis zu einem Betrag von 180.000,00 EUR im Einzelfall endgültig entschließen kann, geht das Gericht davon aus, dass unter „Grundstücksangelegenheiten“ auch der Erwerb einer Immobilie mittels der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts gemeint ist.

Soweit die Klägerbevollmächtigte rügt, die Kläger seien vor der Ausübung des Vorkaufsrechtes nicht ordnungsgemäß angehört worden, kann dies letztlich offen bleiben, denn selbst wenn hier die Frist zur Äußerung zu kurz bemessen gewesen sein sollte, wäre dies unbeachtlich, denn die fehlende Anhörung kann bis zum Abschluss der letzten Tatsacheninstanz nachgeholt werden (Art. 45 Abs. 2 BayVwVfG, vgl. auch BayVGH, B.v. 8.4.2015 - 15 ZB 13.2564 - juris, Rn. 11). Die Beklagte hat schließlich im verwaltungsgerichtlichen Verfahren zu erkennen gegeben, dass und aus welchen Gründen sie an ihre Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts auch unter Berücksichtigung des klägerischen Vortrags festhält (vgl. hierzu die Klageerwiderung vom 06.04.2016), so dass die Beklagte auch bei einer erneuten Beschlussfassung über die Ausübung des Vorkaufsrechts keine andere Entscheidung in der Sache getroffen hätte (Art. 46 BayVwVfG).

2. Der Bescheid der Beklagten ist jedoch materiell rechtswidrig, weil die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht durch das Wohl der Allgemeinheit nach § 24 Abs. 3 S. 1 BauGB gerechtfertigt ist. Gemäß § 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 BauGB steht der Gemeinde bei dem Kauf von Grundstücken u.a. in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet ein Vorkaufsrecht zu, welches jedoch gem. § 24 Abs. 3 S. 1 BauGB nur ausgeübt werden darf, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Für die Ausübung gegenüber dem Verkäufer besteht gem. § 28 Abs. 2 S. 1 BauGB eine zweimonatige Frist.

a. Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte im angefochtenen Bescheid erfolgte formell rechtmäßig gegenüber der Klägerin zu 1. als Verkäuferin der streitgegenständlichen Grundstücke. Auch die zweimonatige Ausübungsfrist wurde von der Beklagten gewahrt, da sie am 25.11.2015 Kenntnis vom notariellen Kaufvertrag erhielt und am 21.01.2016 den Bescheid erließ, welcher der Klägerin zu 1. am 22.01.2016 zugestellt wurde.

b. Es liegt auch ein Vorkaufsfall vor, da zwischen der Klägerin zu 1. und dem Kläger zu 2. ein notariell beurkundeter Kaufvertrag im Sinne von § 433 des Bürgerlichen Gesetzbuches -BGB - geschlossen wurde.

c. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist im vorliegenden Fall jedoch nicht durch das Wohl der Allgemeinheit nach § 24 Abs. 3 S. 1 BauGB gerechtfertigt.

Der Begriff des Wohls der Allgemeinheit ist ähnlich wie im Bereich des verfassungsrechtlichen Eigentumsschutzes (Art. 14 Abs. 2 und 3 des Grundgesetzes - GG -) und den speziellen Enteignungsvorschriften (§ 87 Abs. 1 BauGB) nicht mit dem Begriff des öffentlichen Interesses gleichzusetzen. Erst ein qualifiziertes, sachlich objektiv öffentliches Interesse als Ergebnis einer Abwägung der im Einzelfall miteinander in Widerstreit stehenden privaten und öffentlichen Interessen kann mit dem Wohl der Allgemeinheit identifiziert werden. An die Ausübung des Vorkaufsrechts werden jedoch gegenüber einer Enteignung, die nur zulässig ist, wenn das Wohl der Allgemeinheit diese erfordert, qualitativ geringere Anforderungen gestellt. Es genügt, wenn der Erwerb des Grundstücks im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen zu den vom Gesetzgeber gebilligten bodenpolitischen, eigentumspolitischen und städtebaulichen Zwecken erfolgt und dabei überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden. Welche Anforderungen an die Angaben der Gemeinde über den Verwendungszweck im Bescheid zu stellen sind, richtet sich nach den besondere Verhältnissen des Einzelfalls und lässt sich nicht nach generellen Maßstäben vorab bestimmen. Ob die Ausübung danach durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist, unterliegt dem vollen Umfang der gerichtlichen Nachprüfung (vgl. BayVGH, U. v. 6.2.2014 - 2 B 13.2570 - juris). In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten - wie hier - rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts, wenn diese sich an den konkreten Erfordernissen der Sanierung orientiert (vgl. BayVGH, U. v. 9.3.2000 - 2 B 96.467 - juris). An die Konkretisierung der Sanierungsziele dürfen bei Erlass der Sanierungssatzung nur relativ geringe Anforderungen gestellt werden. Ein langer Zeitraum seit der Inkraftsetzung einer Sanierungssatzung stellt nicht alleine schon infrage, dass die Sanierungssatzung noch wirksam sein kann oder dass die Ausübung des Vorkaufsrechts noch dem Wohl der Allgemeinheit dienen kann. Jedoch werden die Anforderungen mit fortschreitendem Sanierungsverfahren höher (vgl. BayVGH, B. v. 10.8.2007 - 26 ZB 06.1731 - juris). Die Sanierungsziele müssen dabei nicht in der Sanierungssatzung selbst festgelegt sein; sie können sich auch aus ihrer Begründung und den Ergebnissen vorbereitender Untersuchungen ergeben. Insbesondere kann die erforderliche Konkretisierung in einem Sanierungsbebauungsplan, aber auch in einem sonstigen Bebauungsplan oder sogar durch eine informelle städtebauliche Planung erfolgen (vgl. BayVGH, U. v. 2.10.2013 - 1 BV 11.1944 - juris).

Nach diesen Maßgaben rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechtes nicht, da im maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung der Beklagten über die Ausübung des Vorkaufsrechts die erforderliche Konkretisierung der Sanierungsziele für die streitgegenständlichen Grundstücke nicht gegeben war und sich auch die tatsächlichen Planungen der Beklagten zur Realisierung der angegebenen Verwendungszwecke als unkonkret und planlos erweisen.

Der Stadtrat der Beklagten hat in seiner Sitzung vom 29.07.2009 die Sanierungssatzung beschlossen und den Ergebnisbericht „vorbereitende Untersuchungen“ des Ingenieurbüros … vom 07.07.2009 gebilligt. Aus der Sanierungssatzung selbst ergeben sich keine konkreten Sanierungsziele für die streitgegenständlichen Grundstücke. Aus der Sitzungsvorlage vom 21.07.2009 sind konkrete Ziele bzw. Maßnahmen für die streitgegenständlichen Grundstücke ebenfalls nicht zu entnehmen. Vielmehr wird aus dieser Sitzungsvorlage deutlich, dass die Neugestaltung des … von prioritärer Bedeutung sei und - aufgrund förderrechtlicher Bestimmungen - bis zum 31.12.2011 abgeschlossen sein muss. Dem Ergebnisbericht - vorbereitende Untersuchungen vom 07.07.2009 - ist unter 1.0 Vorbemerkung zu entnehmen, dass die Beklagte beabsichtig, den Markt … gestalterisch aufzuwerten. Ziel sei es durch die zukünftigen Maßnahmen eine langfristige Sicherung der Funktionen von Wohnen, Einzelhandel, Gastronomie, Kultur, Geschichte (Schloss) zu gewährleisten. Hierfür sei es unerlässlich neben den Maßnahmen im öffentlichen Bereich private Maßnahmen (Sanierung von Fassaden, Hofflächen, Einfriedungen etc.) durchzuführen, damit ein ganzheitliches Erscheinungsbild realisiert werden kann. Unter 3.1.3 wird ausgeführt: „Die Nutzung des … wird seiner eigentlichen Funktion als „Platz“ nicht gerecht. Er stellt neben der Zufahrt zum Schloss, eine Fläche für den ruhenden Verkehr dar. Eine Aufenthaltsfunktion ist derzeit nicht gegeben.“ Unter Ziff. 3.3.1 sind Ausführungen zum ruhenden Verkehr in Hinblick auf den … zu finden. Unter Ziff. 4.2.2.1 wird die Verkehrsstruktur bzw. der Straßenraum im Bereich des … dokumentiert. Bei der Dokumentation der Freiflächen unter 4.2.2.2 und der Gebäudestrukturen unter 4.2.2.3 sind zwar Bilder der streitgegenständlichen Gebäude abgebildet. Maßnahmen oder besondere Ziele im Hinblick auf diese sind den textlichen Ausführungen jedoch nicht entnehmbar. Unter Ziff. 5.1.2 werden als Maßnahme mit der Priorität 1 die Neugestaltung und -ordnung des … mit Aufenthaltsbereichen und Gestaltung der Flächen für den ruhenden Verkehr vorgeschlagen. Als Maßnahmenziele sind unter 5.1.3 für die Maßnahme: Neugestaltung … benannt:

– Aufwertung der Blickachse zu der historischen und aus städtebaulicher Sicht prägenden Schlossanlage

- Flächenentsiegelung der bisher völlig versiegelten Asphaltfläche

- Gestaltung einer Platzfläche mit Aufenthaltsfunktion - Neuordnung der Verkehrsführung und des ruhenden Verkehrs Konkrete Maßnahmen oder Ziele, die die Gestaltung oder Nutzung der streitgegenständlichen Grundstücke betreffen, sind dem Bericht nicht zu entnehmen.

Wenn die Klägerbevollmächtigte nun vorträgt, zum damaligen Zeitpunkt seien der Gasthof und die Metzgerei noch betrieben worden, so ist darauf hinzuweisen, dass sich auch während einer laufenden Sanierung bzw. der gegebenen Geltungsdauer einer Sanierungssatzung Missstände ergeben können, die bei der Aufstellung der Sanierungssatzung noch nicht vorlagen. Ist dies jedoch der Fall, so hat die betroffene Gemeinde zu reagieren und für diesen neu eingetretenen Missstand Planungsziele zu schaffen, z.B. auch nur durch eine informelle städtebauliche Planung. Nach der Angabe des ersten Bürgermeisters der Beklagten in der mündlichen Verhandlung stehen die Gebäudlichkeiten bereits ca. seit dem Jahr 2011 leer. Am 01.11.2013 wurde zudem das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Grundstückseigentümerin eröffnet. Der Beklagten wurde das Anwesen offenbar auch seitens der Klägerin zu 1. zum Kauf offeriert. Insoweit hätte es der Beklagten ohne weiteres möglich sein können, für die streitgegenständlichen Grundstücke konkrete Maßnahmen bzw. Ziele neu zu formulieren und eine Anpassung bzw. Ergänzung der Maßnahmenziele im Hinblick auf den … und insbesondere die streitgegenständlichen Grundstücke vorzunehmen. Ein entsprechendes Vorgehen der Beklagten ist der vorgelegten Akte nicht zu entnehmen. Auch im Rahmen des Klageverfahrens wurden derartige Planungsschritte, die sich in Form von Planungsunterlagen oder auch Beschlussfassungen der Beklagten niederschlagen könnten, nicht vorgetragen. Es ist nicht ersichtlich, dass sich die Beklagte - vor Ausübung des Vorkaufsrechts - maßgeblich planerisch mit der Situation der leerstehenden Gebäudlichkeiten und ggf. auch notwendigen Sanierungsmaßnahmen auseinandergesetzt hat und konkrete Maßnahmen und Ziele für die streitgegenständlichen Grundstücke angedacht oder in irgendeiner Weise planerisch formuliert hat.

In der mündlichen Verhandlung konnten die Vertreter der Beklagten nur darauf verweisen, dass es bereits vor Ausübung des Vorkaufsrechts verschiedene Gespräche und Gedankenspiele gegeben habe. Diese haben aber keinen Niederschlag in einem Sanierungskonzept gefunden. Soweit der Klägerbevollmächtigte in seinem Schreiben vom 23.01.2017 auf den vorgelegten Teil D - Maßnahmebeschreibungen - des ISEK der Beklagten verweist, sind dort auf Seite 16 zwar die Planungen der Bevölkerung des Ortsteils …, in den streitgegenständlichen Gebäuden einen Dorfladen und ein Betreutes Wohnen einzurichten, erwähnt; die Aufnahme dieses „Zieles“ in das ISEK erfolgte ersichtlich erst nach der Ausübung des Vorkaufsrechtes und kann hier nicht als Grundlage der Entscheidung des Verwaltungsausschusses vom 20.01.2016 herangezogen werden.

Die Rechtswidrigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts ergibt sich hier zudem aus dem Umstand, dass sich die Planungen der Beklagten hinsichtlich der streitigen Grundstücke auch in tatsächlicher Hinsicht als unkonkret darstellen. Grundlage der Ausübung des Vorkaufsrechtes waren Planungen einer Bürgerinitiative, deren Teilnehmer sich ausweislich der vorgelegten Akte erstmals am 26.10.2015 zu einer Informationsveranstaltung trafen, um einen Dorfladen zu errichten. Wie und wann die Idee der Einrichtung eines Betreuten Wohnens entsprang, ist den Akten der Beklagten nicht zu entnehmen und blieb auch im Klageverfahren im Dunklen. Der Beschluss, das Vorkaufsrecht auszuüben, basierte dann auf einer Stellungnahme der … vom 13.01.2016, die im Ergebnis lediglich feststellte, dass die Planungen, ein Betreutes Wohnen und einen Dorfladen einzurichten, mit den Zielsetzungen des ISEK vereinbar seien. Ausdrücklich ist dort erwähnt, dass weitergehende Prüfungen oder Erhebungen nicht vorgenommen worden sind. Konkrete Prüfungen, die z.B. die Nachfrage nach Plätzen für ein Betreutes Wohnen bzw. auch Kostenschätzungen, die auf eine Realisierbarkeit beider Vorhaben eingehen, wurden auch seitens der Beklagten nicht vorgenommen. In seinem Beschluss vom 16.12.2015 machte der Stadtrat der Beklagten die Ausübung des Vorkaufsrechts davon abhängig, dass der dauerhafte Betrieb eines Dorfladens über z.B. eine Betreibergesellschaft und die Realisierung des Betreuten Wohnens über z.B. einen gemeinnützigen Bürgerverein ohne finanzielle Belastungen der Beklagten sichergestellt werden könne. Weitere konkrete Planungen, wie die Projekte nun tatsächlich durchzuführen sind bzw. welche Kosten damit verbunden sind, wurden im Folgenden nicht durchgeführt. Selbst im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung konnte die Beklagte keine belastbaren Angaben dazu machen, wie eine Realisierung der Vorhaben beabsichtigt sei. Man wusste nicht einmal, ob nun der Bürgerverein die Immobilie mieten oder erwerben soll, um seine Projekte zu verwirklichen. Die Beklagte zeigte sich vielmehr „planlos“ und vermochte auch im Rahmen der mündlichen Verhandlung mit dem Verweis, der Vorsitzende des Bürgervereins könne nähere Angaben machen, nicht darzulegen, dass tatsächlich konkrete und insbesondere verwirklichungsfähige Planungen für die streitgegenständlichen Grundstücke vorliegen.

Nach alledem ist damit der Klage stattzugeben.

III.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung folgt aus § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. der Zivilprozessordnung - ZPO -.