Verwaltungsgericht Bayreuth Urteil, 26. Feb. 2015 - B 2 K 14.353

1. Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin einen Vorbescheid mit dem Inhalt zu erteilen, dass die Erschließung des Baugrundstückes in Bezug auf die mit dem Vorbescheid vom 14.04.2014 festgestellte Tankstellennutzung über die ... Straße verkehrstechnisch möglich ist.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin 5/6 und die Beklagte 1/6.

3. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch die Klägerin durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 115 v. H. des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 115 v. H. des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Klägerin begehrt die Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung eines baurechtlichen Vorbescheides. Aus der Vorhabensbeschreibung ergibt sich, dass sich der Vorbescheid auf einen Nahversorgungsmarkt mit einer Verkaufsfläche von 1.000 m² und einen damit verbundenen Backshop mit einer Fläche von 230 m² (sog. BA I) und auf eine Tankstelle (sog. BA II) beziehen soll. Die Fragestellungen zum Vorbescheid sind detailliert und im entsprechenden Antrag enthalten (vgl. dazu Blatt 13 der Behördenakte). Durch das Grundstück verläuft ein von der Beklagten betriebener Abwasserkanal. Das Baugrundstück stand früher im Eigentum des Freistaats Bayern. Das Straßenbauamt K. hat als grundstücksverwaltende Behörde der Beklagten mit Schreiben vom 25.08.2005 das Recht eingeräumt, diesen Kanal durch das Grundstück zu legen. Eine Grunddienstbarkeit wurde nicht eingetragen. Es wurde lediglich ein Nutzungsvertrag zwischen der Beklagten und dem Freistaat Bayern am 20.12.2005 geschlossen. Aus dem diesem Vertrag beigefügten Lageplan ergibt sich die Lage des Abwasserkanals. Mit Schreiben vom 13.03.2014 hat das Staatliche Bauamt B. die Beklagte darauf hingewiesen, dass die Grundstückszufahrt im Bereich der Anschlussstelle der Staatsstraße ... (... Straße) an die Bundesstraße B ... erfolge. Es sei eine Leistungsfähigkeitsberechnung für diesen Knotenpunkt vorzulegen. Allgemein teilt das Staatliche Bauamt in diesem Schreiben mit, dass aus straßenbau- und verkehrstechnischer Hinsicht keine Einwendungen gegen die Genehmigung bestünden, wenn einzelne im Detail bezeichnete Hinweise und Auflagen beachtet würden. In der Behördenakte Blatt 39 befindet sich eine weitere Stellungnahme (sog. „Stellungnahme 66 V“) vom 10.01.2014. Danach ist die ... Straße (Staatsstraße ...) im Bereich zwischen der Zufahrt zur Firma ... und der Ortstafel als Verknüpfungsbereich ausgewiesen. In diesem Bereich sind nach dieser Stellungnahme keine direkten Anbindungen an Grundstücke (Grundstückszufahrten) zulässig. Eine Erschließung kann nur über eine öffentliche Erschließungsstraße erfolgen. Eine Anbindung dieser Erschließungsstraße an den Verknüpfungsbereich ist möglich.

Mit (hier streitgegenständlichem) Bescheid vom 14.04.2014 nahm die Beklagte zu den sieben im Vorbescheidsantrag gestellten Fragen wie folgt Stellung:

Zur Frage 1 (Zulässigkeit der geplanten Nutzungen) weist die Beklagte darauf hin, dass die maßgebliche Umgebungsbebauung nach § 34 Abs. 2 des Baugesetzbuches - BauGB - der eines Gewerbegebiets entspreche. Die Tankstelle sei im Gewerbegebiet allgemein zulässig. Aufgrund seiner Größe sei demgegenüber der Nahversorger mit Bäcker/Café nur in einem Sondergebiet im Sinn des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 der Baunutzungsverordnung - BauNVO - zulässig, da er aufgrund seiner Verkaufsfläche großflächig sei. Neben der Großflächigkeit weise das Vorhaben auch sondergebietsrelevante Auswirkungen in Bezug auf die infrastrukturelle Ausstattung und den Verkehr auf. Eine Verkehrsanbindung könne nur über eine öffentliche Zufahrtsstraße und nicht über eine direkte Grundstückszufahrt erfolgen. Die dann entstehende Kreuzung müsse mit einer Ampelanlage versehen werden. Das Vorhaben weise sondergebietsrelevante Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche der Beklagten auf. Im Zentrenkonzept 2011 seien als zentrale Versorgungsbereiche die Einkaufsinnenstadt und fünf Nahversorgungszentren ausgewiesen. Der geplante Nahversorger „Norma“ liege zwar am Rande, aber noch im Einzugsgebiet des Nahversorgungszentrums „...Straße“. Er würde zu einer Schwächung dieses Nahversorgungszentrums führen, insbesondere würde er durch Kaufkraftabzug dem Ausbau entgegenstehen und sich somit auf die Entwicklung dieses zentralen Versorgungsbereiches auswirken. Bezüglich des Maßes der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche die überbaut werden solle, würden sich die Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen.

Zur Frage 2 (Zulässigkeit der Anordnung des Gebäudekörpers) weist die Beklagte darauf hin, dass sich unter dem Baukörper für den Nahversorger, Bäcker/Café ein städtischer Kanal befinde, der nicht überbaut werden dürfe.

Die Frage 3 (Zulässigkeit der verkehrstechnischen Erschließung aus der ...Straße) beantwortet die Beklagte dahingehend, dass eine Erschließung von der ...Straße aus durch eine Grundstücksausfahrt nicht zulässig sei. Das Baugrundstück grenze an einen von der Regierung von Oberfranken festgesetzten Verknüpfungsbereich an. In diesem Bereich seien keine direkten Anbindungen an Grundstücke (Grundstückszufahrten) zulässig.

Die Frage 4 (Erlaubnis zur Baumfällung auf öffentlichem Grund im Erschließungsbereich) beantwortet die Beklagte dahingehend, dass gegebenenfalls zu fällende Bäume 1 : 1 zu ersetzen seien. Der Bescheid enthält Angaben zur Baumart, Höhe und Lage der Ersatzpflanzungen.

Zur Frage 5 (Bestätigung des angesetzten Stellplatzschlüssels) weist die Beklagte darauf hin, dass der Stellplatzschlüssel für die Nahversorgung in Ordnung sei. Zur Einheit Bäcker/Café werden detaillierte Ausführungen gemacht.

Zur Frage 6 (Bestätigung der Ansätze zur GRZ-Berechnung für Gewerbegebiete gem. § 17 BauNVO) führt die Beklagte aus, dass die Obergrenzen der Baunutzungsverordnung für Vorhaben, die nach § 34 BauGB zu beurteilen seien, nicht anwendbar seien.

Zur Frage 7 (Bestätigung der Abstandsflächenfestsetzungen für Gewerbegebiete gemäß Art. 6 Abs. 5 der Bayerischen Bauordnung - BayBO - mit 0,25 H, mindestens 3 m) weist die Beklagte darauf hin, dass als Tiefe der Abstandsflächen 0,25 H, mindestens 3 m genüge.

Der Vorbescheid wurde der Klägerin laut Postzustellungsurkunde am 19.04.2014 zugestellt.

In der Behördenakte befindet sich eine weitere Stellungnahme des Staatlichen Bauamtes Bayreuth vom 27.06.2014. Das staatliche Bauamt weist darauf hin, dass mittlerweile eine Berechnung zur Leistungsfähigkeit für den Knotenpunkt B (Planungsgruppe ..., B. vom 26.05.2014) vorliege. Darin komme der Verkehrsplaner zu dem Fazit, dass der Knotenpunkt auch mit dem Verkehr zum geplanten Bauvorhaben grundsätzlich ausreichend leistungsfähig sein werde. Lediglich in der abendlichen Spitzenstunde (16.00 Uhr bis 17.00 Uhr) sei rein rechnerisch eine Überschreitung der Leistungsfähigkeit zu erwarten. Der Gutachter gehe jedoch aufgrund seiner Beobachtungen vor Ort davon aus, dass dies in der Praxis eher nicht der Fall sein werde. Voraussetzung sei allerdings eine richtliniengerechte bauliche Anpassung der bisherigen Einmündung an die zukünftige Situation. Hierfür sei dem Staatlichen Bauamt baldmöglichst (vor der Genehmigung des Vorhabens) eine entsprechende Planung zur Stellungnahme vorzulegen. Sollte sich herausstellen, dass die Leistungsfähigkeit des Knotenpunktes nach dem Anschluss der Gewerbebetriebe entgegen den Gutachten doch nicht ausreichend sei, müsste der Knotenpunkt nachträglich mit einer Lichtzeichenanlage ausgestattet werden. Die Notwendigkeit wäre von Straßenverkehrsbehörde in Zusammenarbeit mit der Polizei und dem Staatlichen Bauamt festzustellen. Auch an diesen Kosten würde sich die Straßenbauverwaltung nicht beteiligen.

Mit Schriftsatz ihres nunmehrigen Bevollmächtigten vom 19.05.2014, am gleichen Tag bei Gericht eingegangen, ließ die Klägerin Klage erheben mit dem Antrag,

die Beklagte zu verpflichten, den Bauvorbescheid in Nummer I zu fassen wie folgt:

1. Zulässigkeit der geplanten Nutzungen

TA 1 - wie festgestellt

Die geplanten Vorhaben befinden sich im unbeplanten Innenbereich und sind deshalb nach § 34 BauGB zu beurteilen. Nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB sind die Vorhaben zulässig, wenn sie sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen und die Erschließung gesichert ist.

TA 2 - wie festgestellt

Bezüglich der Art der baulichen Nutzung handelt es sich um ein Gewerbegebiet (§ 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 8 BauNVO). Der Nahversorger mit Bäcker/Café ist dort nach § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO allgemein zulässig, soweit für die Ansiedlung kein Sondergebiet erforderlich ist (§ 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 und Satz 2 BauNVO). Die Tankstelle ist im Gewerbegebiet nach § 8 Abs. 2 und 3 BauNVO allgemein zulässig.

TA 3 sowie TA 4, TA 5, TA 6, TA 7, TA 8 und TA 10 - neu zu fassen wie folgt:

Der mit einer Verkaufsfläche von ca. 1.000 m² beantragte Nahversorger und die beantragte Bäckerei/Café sowie eine Tankstelle für Bauabschnitt II sind bauplanungsrechtlich auf dem Baugrundstück zulässig.

Dabei ist für die Zulässigkeit des Nahversorgers durch eine vom Antragsteller beizubringende sachverständige Begutachtung nachzuweisen, dass relevante Auswirkungen auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche der Stadt ... durch das Vorhaben hier nicht ausgelöst werden.

Es ist weiter für die geplante Zufahrt zum Nachweis nicht eintretendender Störungen der Infrastruktur sowie der genügenden Leistungsfähigkeit und Verkehrssicherheit im Bereich der Anschlussstelle der St ... (... Straße) durch den Antragsteller mit einer gutachterlichen Leistungsfähigkeitsberechnung die Verträglichkeit der beantragten Zufahrt mit den infrastrukturellen Anforderungen des betroffenen Anschlussbereiches zu belegen.

TA 9 - wie festgestellt

Bezüglich des Maßes der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werde soll, würden sich die Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen.

TA 10 - siehe oben bei TA 3 u. a. -

TA 11 - neu zu fassen wie folgt:

Der beantragte Nahversorger und die beantragte Bäckerei/Café sowie die Tankstelle sind zulässig, wenn die in neugefasstem TA 3 festgelegten Nachweise geführt sind.

2. Zulässigkeit der Anordnung des Gebäudekörpers

Diese Feststellung entfällt ersatzlos; hilfsweise erhält die Feststellung folgende Fassung: Der vorhandene städtische Mischwasserkanal, der nicht dinglich gesichert ist, darf überbaut werden, wenn er weiter unbeschädigt im Bestand verbleiben kann; die Einrichtung einer etwaigen zusätzlichen Revisionsöffnung ist zu prüfen.

3. Zulässigkeit der verkehrstechnischen Erschließung aus der ...Straße

Neufassung wie folgt:

Die Erschließung von der Staatsstraße St ... (... Straße) aus ist zulässig, wenn der diesbezügliche Nachweis nach Nr. 1 TA 3 neu geführt ist.

4. Erlaubnis zur Baumfällung auf öffentlichem Grund im Erschließungsbereich

- wie festgestellt

Soweit die zu fällenden Bäume der Baumschutzverordnung der Stadt ... unterliegen, sind sie 1:1 zu ersetzen. Die betroffenen Baumarten und deren Stammumfänge, gemessen in ein Meter Höhe, sind zu ermitteln und der Stadt *..., Fachbereich 66, Sachgebiet Grünflächen, anzuzeigen. Die festgelegten Ersatzpflanzungen sind im Parkplatzbereich des Discounters durchzuführen.

5. Bestätigung des angesetzten Stellplatzschlüssels

- wie festgestellt

Der Stellplatzschlüssel für den Nahversorger ist in Ordnung. Bei der Einheit Bäcker/Café ist für den Bereich des Bäckers der Stellplatzschlüssel 3.1 der Anlage zur Verordnung über den Bau und Betrieb von Garagen sowie über die Zahl der notwendigen Stellplätze (GAStellV) anzusetzen (ein Stellplatz je 40 m² Verkaufsfläche, mindestens zwei Stellplätze je Laden). Für den Bereich des Cafés findet der Stellplatzschlüssel 6.1 der Anlage zur GaStellV Anwendung (ein Stellplatz je zehn m² Gastfläche). Zur geplanten Tankstelle ist den Unterlagen für den Antrag auf Vorbescheid keine Berechnung beigefügt, so dass hierzu keine Aussage getroffen werden kann.

6. Bestätigung der Ansätze zur GRZ-Berechnung für Gewerbegebiete gemäß BauNVO § 17

- wie festgestellt

Die Vorhaben befinden sich im unbeplanten Innenbereich und sind deshalb nach § 34 BauGB zu beurteilen. Die Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO sind auf die Zulässigkeit von Vorhaben, die nach § 34 BauGB zu beurteilen sind, nicht anwendbar (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Kommentar zum BauGB, Stand 01.09.2013, RdNr. 3 zu § 17 BauNVO).

7. Bestätigung der Abstandsflächenfestsetzungen für Gewerbegebiet gemäß Art. 6 Abs. 5 BayBO mit 0,25 H, mind. 3 m

- wie festgestellt

Abstandflächenfestsetzung für Gewerbegebiete nach Art. 6 Abs. 5 BayBO gelten auch in dem dort vorliegenden faktischen Gewerbegebiet (Simon/Busse, Kommentar zur BayBO, Stand: Dezember 2013, RdNr. 269 zu Art. 6 BayBO). Als Tiefe der Abstandsfläche genügt 0,25 H, mindestens drei Meter.

(Anmerkung: Sinngemäß möchte die Klägerin im Vorbescheid festgestellt wissen, dass der Nahversorger mit Bäckerei/Café sowie die Tankstelle, auf dem Baugrundstück bauplanungsrechtlich zulässig sind, wobei sowohl was die relevanten Auswirkungen auf die Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche, wie auch die Frage der Leistungsfähigkeit und Verkehrssicherheit im Bereich der Anschlussstelle der Staatsstraße ... anbelangt, sachverständige Begutachtungen durch die Klägerin vorgelegt werden müssten.

Bezüglich der Anordnung der Gebäudekörper wird primär der Entfall der streitgegenständlichen Feststellung im Vorbescheid beantragt. Hilfsweise wird begehrt festzustellen, dass eine Überbauung des städtischen Mischwasserkanals, der nicht dinglich gesichert sei, möglich sei, wenn er weiter unbeschädigt im Bestand verbleiben könne. Die Einrichtung einer etwaigen zusätzlichen Revisionsöffnung sei zu prüfen.)

Zur Begründung der Klage wird im Schriftsatz vom 11.08.2014 ausgeführt, dass sich aus einer sogenannten Verträglichkeitsanalyse vom Juli/August 2014 ergebe, dass das Bauvorhaben betreffend die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche der Beklagten keine sondergebietsrelevanten Auswirkungen entfalte, gleiches gelte betreffend der verbrauchernahen Versorgung im Einzugsgebiet des Vorhabens. Es wird insoweit auf die Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse verwiesen. Es ergebe sich hieraus u. a., dass gegenüber Anbietern des Nahversorgungszentrums „...Straße“ nur von einer Umverteilungsquote von ca. 7 bis 8% auszugehen sei. Was das potentielle Nahversorgungszentrum „...“ anbelangt, so sei von einer Umverteilungsquote von ca. 6 bis 7% auszugehen. Aus einer weiteren Untersuchung der Planungsgruppe ... Ingenieurgesellschaft vom 26.05.2014 ergebe sich ferner, dass keine rechtserheblichen infrastrukturellen Auswirkungen auf den Verkehr zu befürchten seien. Dieser Auffassung habe sich das Staatliche Bauamt Bayreuth angeschlossen. Aufgrund dieser Sachverständigenuntersuchungen wird deshalb nunmehr beantragt, die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin einen Vorbescheid mit folgendem Inhalt zu erteilen:

1. „Der mit einer Verkaufsfläche von ca. 1.000 m² beantragte Nahversorger und die beantragte Bäckerei/Café sowie eine Tankstelle für Bauabschnitt II sind bauplanungsrechtlich auf dem Baugrundstück zulässig. Dabei sind die Feststellungen und Anforderungen der Verträglichkeitsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters in der Stadt ...Straße, der GMA sowie der Verkehrsuntersuchung für eine Gewerbeansiedlung an der ...Straße in ... zugrunde gelegt; insbesondere ist eine richtliniengerechte bauliche Anpassung der bisherigen Einmündung an die Situation des Vorhabenanschlusses zugrunde gelegt und es bleibt für den Fall sich nachträglich entgegen den Annahmen des Gutachtens herausstellender nicht genügender Leistungsfähigkeit des Knotenpunktes die Verpflichtung zur Herstellung einer Lichtzeichenanlage vorbehalten.“

2. „Der beantragte Nahversorger und die beantragte Bäckerei/Café sowie die Tankstelle sind zulässig, weil das Vorhaben verkehrsverträglich erschlossen werden kann und der Nahversorger mit Bäcker/Café keine Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO, die die Ausweisung eines Sondergebietes erfordern würden, auslöst.“

3. „Die Erschließung von der Staatsstraße ... (...Straße) aus ist zulässig, weil das Vorhaben verkehrsverträglich erschlossen werden kann. Dabei sind die Feststellungen und Anforderungen der Verträglichkeitsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters in der Stadt ..., ... Straße, der GMA sowie der Verkehrsuntersuchung für eine Gewerbeansiedlung an der ... Straße in ... zugrunde gelegt; insbesondere ist eine richtliniengerechte bauliche Anpassung der bisherigen Einmündung an die Situation des Vorhabenanschlusses zugrunde gelegt und es bleibt für den Fall sich nachträglich entgegen den Annahmen des Gutachtens herausstellender nicht genügender Leistungsfähigkeit des Knotenpunktes die Verpflichtung zur Herstellung einer Lichtzeichenanlage vorbehalten.“

Die Beklagte beantragt mit Schriftsatz vom 25.09.2014,

die Klage abzuweisen.

Das Bauvorhaben befinde sich gemäß dem Zentrenkonzept der Beklagten außerhalb eines sogenannten zentralen Versorgungsbereichs. Lebensmitteldiscounter seien jedoch nur in derartigen zentralen Versorgungsbereichen vorgesehen. Im Stadtteil ... in dem sich das streitgegenständliche Vorhaben befinde, sei der zentrale Versorgungsbereich das Nahversorgungszentrum „...Straße“. Die von der Klägerseite vorgelegte sogenannte Verträglichkeitsanalyse enthalte erhebliche Unstimmigkeiten. So werde zugestanden, dass das Vorhaben außerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs liege. Auf Seite 10 des Gutachtens werde demgegenüber ausgeführt, dass das Vorhaben Nahversorgungsfunktion vor allem für das Wohngebiet ... übernehmen könne. Auf Seite 11 werde ausgeführt, dass es sich um einen integrierten Standort im Innenbereich mit Nahversorgungsfunktion handle, obwohl er außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche gemäß Zentrenkonzept der Stadt *** liege. Diese Schlussfolgerung sei in keinster Weise nachvollziehbar. Das streitgegenständliche Vorhaben entziehe den beiden Nahversorgungszentren „...Straße“ und „...“ Kaufkraft, weshalb diese im Zentrenkonzept festgelegten Versorgungsbereiche gefährdet seien. Es komme hinzu, dass die Naheinzugsgebiete gemäß Verträglichkeitsanalyse einerseits und Zentrenkonzepts andererseits, nicht identisch seien. Dies ergebe sich aus der vorgelegten Anlage B 1. Fälschlicherweise rechne das von der Klägerseite eingeholte Gutachten die Wohngebiete „...“ dem Nahversorgungszentrum „...Straße“ zu. Richtigerweise wären diese Gebiete dem Versorgungsbereich des Nahversorgungszentrums „Süd“ zuzurechnen. Damit würden dem Nahversorgungszentrum „...“ ca. 7.000 Einwohner rein rechnerisch entzogen. Dieses Nahversorgungszentrum könne damit nicht mehr realisiert werden. Die Einzugsgebiete der Nahversorgungszentren seien auf Seite 75 des Zentrenkonzepts der Beklagten aus dem Jahr 2011 dargestellt. Diese Einzugsbereiche würden durch die Verträglichkeitsanalyse der Klägerseite missachtet. Nicht nachvollziehbar sei auch, wieso das streitgegenständliche Vorhaben bezüglich des Nahversorgungszentrums „... Straße“ nur einen Kaufkraftverlust von ca. 7 bis 8% verursache. Dieser geringe Prozentsatz sei allenfalls damit erklärbar, dass von einer vergrößerten Bereichsumfassung ausgegangen werde. Dies sei nicht sachgerecht. Auch der prognostizierte Kaufkraftabfluss bezüglich des Versorgungsbereichs „...“ mit 6 bis 7% erscheine zu niedrig angesetzt. Die Beklagte habe zur weiteren Entwicklung der Einkaufsstadt fünf potentielle Nahversorgungszentren in ihrem Zentrenkonzept beschlossen. Das streitgegenständliche Vorhaben liege außerhalb derartiger Nahversorgungszentren. Die Beklagte strebe die Fortentwicklung des Nahversorgungszentrums „...Straße“ an. Hier seien sämtliche Komplementärnutzungen eines Nahversorgungszentrums vorhanden. Dies werde bei Realisierung des streitgegenständlichen Norma-Marktes konterkariert. Der streitgegenständliche Markt liege außerhalb der Gesamtkonzeption der Beklagten zur Ausweisung von Flächen für den Einzelhandel. Der Standort sei fußläufig schwer erreichbar und sei auch nicht unmittelbar an den ÖPNV angeschlossen.

Was die Verkehrssituation anbelangt, so seien ebenfalls sondergebietsrelevante Auswirkungen zu befürchten. Auch der Gutachter der Klägerseite komme zum Ergebnis, dass der Einmündungsbereich als unsignalisierter vierarmiger Knoten auszubilden sei, bereits diese Aussage beinhalte sondergebietsrelevante Auswirkungen. Was die zeitliche Verteilung des nutzungsbezogenen Verkehrsaufkommens anbelangt, so werde für den Quellverkehr (aus dem Gewerbegebiet ausfahrende Fahrzeuge) die höchste Frequentierung von 18.00 Uhr bis 20.00 Uhr angegeben, für den Zielverkehr demgegenüber 17.00 Uhr bis 19.00 Uhr. Die höchste Frequentierung der Tankstelle werde im Zeitraum 21.00 Uhr bis 23.00 Uhr angegeben. Diese Daten dürften in keinem Fall der Realität entsprechen. Laut Gutachten betrage die mittlere Wartezeit für Linkseinbieger von der Rampe B ... in die ... Straße in der Abendspitze derzeit 51 Sekunden. Nach Eröffnung des Gewerbegebietes werde eine Wartezeit von 79,5 Sekunden prognostiziert. Kraftfahrer würden deshalb dazu verführt, unsichere Verkehrslücken zum Einfahren in die vorfahrtsberechtigte Straße zu nutzen, dies gefährde die Verkehrssicherheit erheblich.

In Erwiderung hierauf weist der Bevollmächtigte der Klägerin unter Vorlage einer Stellungnahme der GMA vom 13.11.2014 darauf hin, dass es auch außerhalb von Versorgungszentren integrierte Standorte mit Nahversorgungsfunktion gebe. Um einen derartigen Standort handele es sich beim streitgegenständlichen Vorhaben.

Zu den Einwänden der Beklagten hinsichtlich der fehlenden Deckung der Naheinzugsgebiete weist der Bevollmächtigte der Klägerin darauf hin, dass das streitgegenständliche Vorhaben wesentlich näher an der in Ost-West-Richtung verlaufenden Bundesstraße liege, weshalb es sich hinsichtlich seines Einzugsgebiets mit denjenigen der vorhandenen bzw. geplanten Nahversorgungszentren nicht decken könne. Zutreffend sei die Feststellung der Beklagten, dass dem Nahversorgungszentrum „...“ Kaufkraft entzogen werde. Die entsprechenden Umsatzumverteilungen seien auch im Rahmen der Verträglichkeitsanalyse berechnet und dargestellt worden. Nicht nachvollziehbar sei die Aussage der Beklagten im Schreiben vom 25.09.2014, dass die Verkaufsflächen der vorhandenen Einzelhandelsbetriebe erheblich vergrößert worden seien. Die Betriebe seien auf Grundlage der von der GMA im Rahmen der Erarbeitung des Zentrenkonzepts 2011 ermittelten Werte vor Ort aktualisiert worden. Entgegen der Auffassung der Beklagten sei auch im GMA-Gutachten vom August 2014 der Sanierungsbedarf hinsichtlich des Nahversorgungszentrums „... Straße“ berücksichtigt worden (vgl. dazu Seite 22 letzter Absatz dieses Gutachtens).

In der mündlichen Verhandlung wiederholte der Bevollmächtigte der Klägerin seine umfangreichen Anträge aus der Klageschrift vom 19.05.2014 in der Fassung des Schriftsatzes vom 11.08.2014, dort zu den Nummern 1 und 3 des streitgegenständlichen Vorbescheides. In dem Protokoll der mündlichen Verhandlung ist ferner festgehalten, welchen festzustellenden Inhalt der begehrte Vorbescheid aus der Sicht der Klägerseite haben soll.

Ergänzend wird auf die Niederschrift über die mündliche Verhandlung, die Gerichtsakte und die vorgelegten Behördenakten Bezug genommen, § 117 Abs. 3 Satz 2 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -.

Die Klage hat nur zum Teil Erfolg.

Die umfangreichen und ohne Kenntnis der Hintergründe schwer verständlichen Klageanträge sind u. a. darauf zurückzuführen, dass die Beklagte im streitgegenständlichen Bescheid nicht strikt zwischen Tenorierung und Gründen differenziert hat. Nachdem der Vertreter der Beklagten in der mündlichen Verhandlung erklärt hat, dass die Ziffer I 1 2. Absatz a. E. des streitgegenständlichen Bescheides dahingehend auszulegen ist, dass verbindlich festgestellt wird, dass die Tankstelle von der Art der baulichen Nutzung her zulässig ist, begehrt die Klägerin unter gebotener Auslegung nach § 88 VwGO - was auch im Protokoll der mündlichen Verhandlung festgestellt ist - einen baurechtlichen Vorbescheid, mit dem festgestellt wird, dass der geplante Nahversorger, einschließlich Bäckerei/Café von der Art der baulichen Nutzung her auf dem Baugrundstück zulässig ist. Zusätzlich will sie festgestellt wissen, dass die Überbauung des städtischen Kanals mit diesem Gebäude zulässig ist, ferner die Feststellung, dass das Gesamtvorhaben (Nahversorger und Tankstelle) verkehrstechnisch erschlossen sind und hilfsweise die Feststellung, dass das Baugrundstück bei einer bloßen Tankstellennutzung verkehrstechnisch erschlossen ist.

Die Klage hat nur im Hilfsantrag Erfolg (3.), da der Nahversorger bauplanungsrechtlich unzulässig ist (1.). Aus diesem Grund besteht kein Sachbescheidungsinteresse für die Frage der Kanalüberbauung und die verkehrstechnische Erschließung des Gesamtvorhabens (2.).

1. Der geplante Nahversorger, einschließlich Bäckerei, wäre nach § 11 Abs. 3 Satz 1 BauNVO nur in einem Sondergebiet bzw. im Kerngebiet zulässig. Als solches kann das Baugrundstück nicht eingestuft werden.

Für das Baugrundstück existiert kein Bebauungsplan. Zwischen den Beteiligten ist unstreitig, dass die Art der baulichen Nutzung der Umgebungsbebauung der eines Gewerbegebietes im Sinn des § 34 Abs. 2 BauGB, § 8 BauNVO entspricht. Aufgrund seiner Verkaufsfläche (1.000 m² selbst bei Nichtberücksichtigung von Bäckerei/Café) und der Geschossfläche (mindestens 1.350 m² - § 20 Abs. 3 BauNVO - bei Außerachtlassung von Bäckerei/Café und Rampe) ist das Vorhaben - zum einen - großflächig im Sinn des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO (vgl. dazu u. a. BayVGH vom 13.12.2011, Az. 2 B 07.377, RdNr. 30 a. E.), zum anderen ist bei einer Geschossfläche von 1.350 m² nach der Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO von sondergebietsrelevanten Auswirkungen im Sinn des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO auszugehen. Eine atypische Situation, die diese Regelvermutung entkräften könnte, ist nicht gegeben.

Nach der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichtes Münster (Urteil vom 02.12.2013, Az. 2 A 1510/12) und der einschlägigen Kommentarliteratur (Söfker in Ernst-Zinkahn-Bielenberg § 11 BauNVO RdNr. 81 a. E.) kann sich eine Atypik aus betrieblichen bzw. aus städtebaulichen Gesichtspunkten ergeben. Das Gericht schließt sich dieser Auffassung an. Im Ergebnis ist weder das eine noch das andere gegeben.

Eine betriebliche Atypik könnte sich primär aus dem Warenangebot (vgl. § 11 Abs. 3 Satz 4 a. E.) ergeben, insbesondere dann, wenn nur ein schmales Warenangebot bzw. großer Flächenbedarf (Bau-, Möbelmärkte) vorliegen. Wie allgemein bekannt ist, decken mittlerweile Discounter, ähnlich wie Vollsortimenter nahezu die gesamte Lebensmittelproduktpalette ab, so dass unter diesem Gesichtspunkt keine Atypik gegeben ist.

Eine Atypik lässt sich auch nicht mit den von den Beteiligten vorgelegten Untersuchungen zum prozentualen Kaufkraftabzug begründen. Es ist nämlich gerade Sinn und Zweck der Vermutungsregelung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO, die Genehmigungsbehörde und die Verwaltungsgerichte nach Art einer Beweiserleichterung im Einzelfall von schwierigen Ermittlungen bei der Überprüfung der Auswirkungen eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes zu entlasten (vgl. Söfker, Ernst-Zinkahn-Bielenberg, § 11 BauNVO RdNr. 81).

Auch auf städtebaulicher Seite ist keine atypische Grundstückssituation erkennbar, die zur ausnahmsweisen Zulässigkeit des Marktes führen könnte, sondern es liegt geradezu die Situation vor, die die Beklagte mit ihrem Zentrenkonzept verhindern will.

Beim vorgelegten Zentrenkonzept der Beklagten aus dem Jahr 2011 handelt es sich zwar um keine verbindliche städtebauliche Regelung (etwa in Gestalt eines Bebauungsplans), gleichwohl können derartige Planungen im Sinn einer legitimen Städtebaupolitik u. a. zentrale Versorgungsbereiche im Sinn des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauVNO vorsehen (vgl. Ernst-Zinkahn-Bielenberg, § 11 BauNVO, RdNr. 76). Es ist weder vorgetragen noch erkennbar, dass dieses Zentrenkonzept unter Berücksichtigung eines anzuerkennenden Planungsermessens nicht zu rechtfertigen wäre, es handelt sich vielmehr um ein in sich schlüssiges widerspruchsfreies Planungskonzept (vgl. dazu Ernst-Zinkahn-Bielenberg, § 11 BauNVO, RdNr. 109).

Wie sich aus Seite 61 dieses Zentrenkonzepts ergibt, befinden sich im südlichen Bereich der Stadt ... und damit in der Nähe des Baugrundstücks das vorhandene Nahversorgungszentrum „...Straße“ und das (laut unwidersprochener Aussage des Beklagtenvertreters, mittlerweile durch Bebauungsplan festgeschriebene) potentielle Nahversorgungszentrum „Südring“. Auf Seite 78 des Zentrenkonzepts wird auch hinreichend dargelegt, dass das Nahversorgungszentrum „...Straße“ trotz des in die Jahre gekommenen Discounters bauliche Entwicklungsmöglichkeiten und damit Zukunftspotential hat.

Anders als in der oben genannten Entscheidung des OVG Münster vom 02.12.2013 (vgl. RdNrn. 73 ff.), in der eine städtebauliche Atypik gerade damit begründet wurde, dass das dort streitgegenständlichen Vorhaben innerhalb eines Nahversorgungszentrums lag, liegt hier geradezu die typische städtebauliche Situation vor, die durch das Zentrenkonzept der Beklagten verhindert werden soll. Damit ist die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO, wonach Betriebe mit einer Geschossfläche von mehr als 1.200 m² regelmäßig Auswirkungen u. a. auch auf zentrale Versorgungsbereiche haben, nicht widerlegt, sondern es ist vom Regelfall auszugehen.

2. Damit steht fest, dass der streitgegenständliche Nahversorger an der geplanten Stelle aus städtebaulichen Gründen nicht realisierbar ist. Es liegt daher nach gegenwärtiger Sach- und Rechtslage ein nicht ausräumbares Hindernis für die Baumaßnahme vor. Für die Frage, ob ein derartiges hypothetisches Vorhaben einen Kanal überbauen darf und ob die verkehrstechnische Erschließung gesichert ist, kann ein Sachbescheidungsinteresse nicht anerkannt werden, weshalb diese Klageanträge bereits aus diesem Grund keinen Erfolg haben können (vgl. dazu Dirnberger in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiss, Art. 71 BayBO RdNr. 20).

3. Erfolgreich ist die Klage dagegen, soweit ein Vorbescheid mit dem Inhalt begehrt wird, dass die geplante Tankstelle verkehrstechnisch erschließbar ist. Der Vorbescheid kann sich insoweit auf die grundsätzliche Frage beschränken, da Details, wie Ausformung des Einfahrtstrichters, evtl. Lichtzeichenanlage, dem Baugenehmigungsverfahren und entsprechenden Nebenbestimmungen vorbehalten sind. Anhand eines von der Klägerseite in der mündlichen Verhandlung vorgelegten Planes mit dargestellter Zufahrtssituation hat der Vertreter des Staatlichen Bauamtes, Baurat ... in der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen, dass diese Erschließung unter Berücksichtigung der gegenüberliegenden Zu-/Abfahrt zur Bundesstraße tendenziell günstiger ist, als eine versetzte Erschließung. Baurat ..., wie auch die Beklagtenseite (Herr ...) haben darauf hingewiesen, dass die vorgesehene Einfahrtssituation nichts Einmaliges sei, sondern dass derartige Grundstückszu- oder -abfahrten auch andern Orts anzutreffen sind. Herr ... hat darauf hingewiesen, dass dies eine Situation sei, die mehr oder weniger bei jeder Kreuzungssituation ohne Ampel anzutreffen sei. Herr ... hat insgesamt zur Überzeugung des Gerichts darauf hingewiesen, dass man von einer grundsätzlichen Unerschließbarkeit des Baugrundstücks in Bezug auf die Tankstelle unter verkehrstechnischen Gesichtspunkten nicht ausgehen kann.

Da - wie dargestellt - Details einem Baugenehmigungsverfahren vorbehalten bleiben, ist der Klägerin der begehrte Vorbescheid insoweit zu erteilen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO, wobei nur von einem verhältnismäßig geringen Obsiegen der Klägerseite auszugehen ist.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. der Zivilprozessordnung - ZPO -. Wegen der allenfalls geringen Höhe der seitens der Beklagten vorläufig vollstreckbaren Kosten ist die Einräumung von Vollstreckungsschutz insoweit nicht angezeigt.