Verwaltungsgericht Bayreuth Urteil, 27. Feb. 2014 - 2 K 13.574

1. Der Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheides vom 30.07.2013 verpflichtet, der Klägerin einen Vorbescheid mit dem Inhalt zu erteilen, dass das Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig ist, weil für das beantragte Vorhaben keine anderen bauplanungsrechtlichen Vorschriften gelten als für die bisher ausgeübte Nutzung.

2. Der Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen; die Beigeladene trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

3. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 115 v. H. des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin beabsichtigt den Erwerb der Grundstücke Fl.-Nrn. ... und Nr. ..., Gemarkung Rehau. Auf dem Grundstück Nr. ... befindet sich das Schullandheim ..., eine im Jahr 1928 errichtete Einrichtung zur Unterbringung von Schulklassen. Die Klägerin möchte zunächst das bisher als Schullandheim genutzte Gebäude für die Dauer von ca. fünf Jahren als Asylbewerberwohnheim nutzen und hierfür geringfügig umbauen. Nach Ablauf dieser fünf Jahre ist ein Umbau des Gebäudes - unter Beibehaltung des Bestandes - zu Wohnungen vorgesehen. Die Klägerin hat mit dem Eigentümer der vorgenannten Grundstücke, dem ..., am 21.06.2012 einen notariellen Kaufvertrag abgeschlossen. Die Stadt Rehau hat in nichtöffentlicher Sitzung vom 25.07.2012 beschlossen, dass die Stadt von ihrem gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch machen solle, um den Eigentumsübergang des Hauses ... an die Klägerin zu verhindern. Der entsprechende Bescheid zur Ausübung des Vorkaufsrechts vom 07.08.2012 wurde von der Klägerin angefochten und mit Urteil des Gerichts vom 27.02.2014 aufgehoben.

Ferner hat der Stadtrat der Stadt Rehau beschlossen, für diesen Bereich um das Schullandheim eine gezielte städtebauliche Entwicklung einzuleiten. So wurden in der Folgezeit für das gesamte Areal eine Änderung des Flächennutzungsplans sowie die Aufstellung eines Bebauungsplans durchgeführt. Die Änderung des Flächennutzungsplans sowie der Bebauungsplan „Reines Wohngebiet an der ...-straße - Süd“ wurden im Amtsblatt vom 26.01.2013 bekannt gemacht. Dieser Bebauungsplan setzt u. a. als Art der baulichen Nutzung ein Reines Wohngebiet i. S. d. § 3 BauNVO sowie eine ringförmig um das Haus... gelegene Straßenverkehrsfläche fest.

Am 27.09.2012 beantragte die Klägerin die Erteilung eines Vorbescheides und stellte dabei zuletzt die Frage, ob eine Nutzungsänderungsgenehmigung für die beabsichtigte Umnutzung in bauplanungsrechtlicher Sicht in Aussicht gestellt werden könne.

Unter dem 30.07.2013 erging seitens des Beklagten ein Vorbescheid mit dem Inhalt, dass die im Vorbescheidsantrag näher beschriebene Baumaßnahme (Umwandlung des Schullandheims „Haus ...“ in eine Asylbewerberunterkunft, Nutzungsänderung einzelner Gruppenräume zu Schlafräumen) auf dem Grundstück Fl.-Nr. ... der Gemarkung Rehau bauplanungsrechtlich weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig sei. Zur Begründung wird ausgeführt, dass die Umnutzung eines ehemaligen Landschulheims in eine Asylbewerberunterkunft eine Nutzungsänderung im bauplanungsrechtlichen Sinne (§ 29 Abs. 1 BauGB) darstelle. Die beabsichtigte Nutzung der Liegenschaft als Asylbewerberunterkunft überschreite die Variationsbreite der ehemals ausgeübten Landschulheimnutzung. Das Bauvorhaben befinde sich im Geltungsbereich des rechtswirksamen Bebauungsplans „Reines Wohngebiet an der ... Straße-Süd“, in dem eine Asylbewerberunterkunft als eine „Anlage für soziale Zwecke“ weder allgemein noch ausnahmsweise bauplanungsrechtlich zulässig sei.

Mit Schriftsatz vom 09.08.2013 erhob die Klägerin durch ihre Bevollmächtigten Klage und beantragt,

1. der ablehnende Vorbescheid vom 30.07.2013 wird aufgehoben.

2. der Beklagte wird verpflichtet, den Vorbescheidsantrag vom 27.09.2012 (in der Fassung durch den weiteren Schriftverkehr zwischen Beklagten und Unterzeichner) positiv - hilfsweise unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts - zu verbescheiden.

Der streitgegenständliche Vorbescheid sei rechtswidrig, da der Bebauungsplan „Reines Wohngebiet an der ...-straße - Süd“ unwirksam sei. Die Bauleitplanung sei nicht erforderlich. Unzulässig seien reine Verhinderungsbebauungspläne, also Bebauungspläne, die von keiner positiven Planungskonzeption getragen seien, sondern lediglich - so wie vorliegend - ein bestimmtes Bauvorhaben verhindern sollten. Die Missachtung der Bebauungs- und Nutzungsabsichten der Klägerin als der alleinigen (künftigen) Eigentümerin der überplanten Flächen sei abwägungsfehlerhaft. Es habe keine sachgerechte Abwägung stattgefunden, da sich die Stadt Rehau überhaupt nicht mit den Nutzungsabsichten der Klägerin und dem der festgesetzten Bauleitplanung entgegenstehenden Willen auseinandergesetzt habe. Weiter bestünden Zweifel an einem wirksamen Aufstellungsbeschluss in der Sitzung vom 23.05.2012. Auch sei der Aufstellungsbeschluss fehlerhaft bekannt gemacht worden, da der Umgriff des Bebauungsplanes in der Bekanntmachung nicht bezeichnet sei. Richtigerweise sei die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens nach § 34 BauGB zu beurteilen, wobei festzustellen sei, dass sich die Nutzung als Asylbewerberwohnheim in die Eigenart der näheren Umgebung einfüge.

Mit Beschluss vom 08.11.2013 wurde die Stadt Rehau zum Verfahren beigeladen.

Mit Schriftsatz vom 15.11.2013 beantragt der Beklagte,

die Klage abzuweisen.

Es sei nicht offenkundig von einer Unwirksamkeit des Bebauungsplanes „Reines Wohngebiet an der ...-straße - Süd“ auszugehen (wird ausgeführt). Die Nutzung als Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber überschreite die Variationsbreite der ehemals ausgeübten Landschulheimnutzung. Die neue Nutzung sei geeignet, bodenrechtliche Belange zu berühren. Im Vergleich zur bisherigen Nutzung als Schullandheim werde die neue Nutzung wegen der besonderen Bedürfnisse der Asylbewerber neue städtebauliche Probleme aufweisen. Die Gleichsetzung eines Schullandheims mit einem Asylbewerberheim sei schon allein durch die Art des Wohnens und die Belegungsdichte nicht gegeben. Die baugenehmigungspflichtige Nutzungsänderung sei bauplanungsrechtlich unzulässig. Das Bauvorhaben befinde sich im Geltungsbereich des rechtswirksamen Bebauungsplans für das „Reine Wohngebiet an der ... Straße-Süd“ der Stadt Rehau. Somit richte sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens nach § 30 Abs. 1 BauGB i. V. m. § 3 BauNVO. Eine Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber stelle keine Wohnnutzung dar und sei somit kein in einem Wohngebiet zulässiges Vorhaben. Eine Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB könne nicht zugelassen werden und eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB komme nicht in Betracht.

Die Beteiligten machten mit Schriftsätzen vom 18.02.2014, 20.02.2014 bzw. 25.02.2014 (Beklagter) und vom 24.02.2014 (Klägerin) ergänzende Ausführungen zur planungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens.

Zur weiteren Ergänzung des Sachverhalts wird auf den Inhalt der Gerichtsakten sowie die beigezogenen Behördenakten sowie auf die Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 27.02.2014 Bezug genommen (§ 117 Abs. 3 Satz 2 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -).

Die zulässige Klage hat in der Sache Erfolg. Der streitgegenständliche Bescheid vom 30.07.2013 ist rechtswidrig. Die Klägerin hat Anspruch auf einen Vorbescheid mit dem Inhalt, dass das Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig ist, weil für das beantragte Vorhaben keine anderen bauplanungsrechtlichen Vorschriften gelten als für die bisher ausgeübte Nutzung.

Nach Art. 71 Satz 1 BayBO kann vor Einreichung eines Bauantrages auf schriftlichen Antrag des Bauherrn zu einzelnen, in der Baugenehmigung zu entscheidenden Fragen vorweg ein schriftlicher Bescheid (Vorbescheid) erlassen werden. Aus der Formulierung „zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens“ folgt, dass die Vorbescheidsfrage hinreichend bestimmt sein muss. Dies ist im vorliegenden Fall gegeben. Aus den Gesamtumständen und der erkennbaren Zielsetzung ergibt sich, dass es der Klägerin hier - wie sich auch in der mündlichen Verhandlung gezeigt hat - darum geht, eine verbindliche Auskunft dahingehend zu bekommen, ob das von ihr beantragte Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig ist.

Die streitgegenständliche Nutzungsänderung ist bauplanungsrechtlich zulässig.

Das Gebäude ist als Schullandheim bestandskräftig baurechtlich genehmigt. Die genehmigte Nutzung ist als Anlage für soziale Zwecke im Sinne der Baunutzungsverordnung einzustufen. Anlagen für soziale Zwecke dienen in einem weiten Sinn der sozialen Fürsorge und der öffentlichen Wohlfahrt. Auch Asylbewerberunterkünfte sind regelmäßig Anlagen für soziale Zwecke (vgl. BayVGH vom 29.01.2014 Az. 2 ZB 13.678).

Die tatsächlich beabsichtigte Nutzungsänderung von „Schullandheim in Asylbewerberunterkunft“ stellt sich dabei rechtlich nur als eine Art von Nutzung innerhalb einer immer schon vorausgesetzten Variationsbreite der bereits zugestandenen Nutzung dar; sie ist keine neue, bauplanerisch erhebliche Nutzung. Bei der Bestimmung, welche Variationsbreite ein Vorhaben besitzt, ist eine typisierende Betrachtungsweise geboten. Dabei erweist sich die vorherige Nutzung als Landschulheim gegenüber der nunmehr beabsichtigten Nutzung als in ihrem Wesen nicht derart verschieden, dass von einem anderen Nutzungstyp gesprochen werden muss. Die neue Nutzung ist nicht geeignet, bodenrechtliche Belange zu berühren. Eine Anlage als Anlage für soziale Zwecke im Sinne der Baunutzungsverordnung wird ersetzt durch eine andere Anlage als Anlage für soziale Zwecke im Sinne der Baunutzungsverordnung. Die neue Nutzung wird auch im Vergleich zur bisherigen trotz der besonderen Bedürfnisse der Asylbewerber keine neuen städtebaulichen Probleme aufweisen. Die streitgegenständliche Nutzungsänderung von einem „Schullandheim in Asylbewerberunterkunft“ verlässt die der bisher genehmigten Nutzung eigene Variationsbreite nicht. Gegenstand der bestandskräftigen Baugenehmigungen bezüglich des Schullandheimes war die Nutzung des Hauses durch bis zu fünf Schulklassen inklusive Betreuungspersonal, was ca. 100 bis 120 Personen entsprechen dürfte. Nunmehr sollen ca. 110 bis 120 Asylbewerber in dem Haus untergebracht werden. Die Belegungsdichte ändert sich somit nicht. Bei der geplanten Nutzung handelt es sich daher im Vergleich zu der genehmigten Nutzung um keine neue Zweckbestimmung, die im Zusammenhang mit der in etwa gleich gebliebenen Bewohnerzahl dazu führen würde, dass andere bauplanungsrechtliche Anforderungen als die für die genehmigte Nutzung in Betracht kommen können und auch bodenrechtliche Belange neu berührt werden könnten. Die Frage der Genehmigungsfähigkeit in bauplanungsrechtlicher Sicht stellt sich somit nicht neu. Es ist zwar richtig, dass bei Aufenthalten in einem Schullandheim die Schüler i. d. R. nur wenige Wochen dort verweilen; das dürfte aber bei den sich dann dort befindlichen Asylbewerbern auch nicht stets anders sein. Aber selbst wenn die Asylbewerber während der Durchführung ihres Asylverfahrens mehrere Monate in den Asylbewerberunterkünften verweilen würden, beurteilt das Gericht dies nicht anders. Dass Asylbewerber im Vergleich zu Schülern ihre Freizeit frei gestalten können, dass die ihnen zugewiesene Unterkunft für die Dauer des Asylverfahrens sogar ihr Lebensmittelpunkt werden kann und dass die beengte Unterbringung (vorliegend 7 m² pro Person) sich insbesondere im Sommerhalbjahr in einer verstärkten Inanspruchnahme der Außenwohnbereiche bzw. Freiflächen bemerkbar machen wird, führt nicht dazu, dass die Variationsbreite der bereits zugestandenen Nutzung verlassen wird, zumal Bauplanungsrecht keinen sogenannten Milieuschutz gewährt.

Als unterlegener Beteiligter hat der Beklagte nach § 154 Abs. 1 VwGO die Kosten des Verfahrens zu tragen. Die Beigeladene trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst, da sie keinen Antrag gestellt hat. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. Zivilprozessordnung - ZPO -.