Verwaltungsgericht Augsburg Urteil, 06. Sept. 2018 - Au 2 K 17.528

I. Der Bescheid des Beklagten vom 21. März 2017 wird aufgehoben.

II. Die Kosten des Verfahrens hat der Beklagte zu tragen. Die Beigeladenen tragen ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

III. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Klage richtet sich gegen die Ausübung des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts durch den Beklagten hinsichtlich des Grundstücks Fl.Nr. ... Gemarkung ....

1. Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr., Gemarkung, Gemeinde, Landkreis .... Das streifenartige Grundstück ist 680 qm groß, liegt im Naturschutzgebiet „...“ und im FFH-Gebiet ... „..., ... und ...“. Es handelt sich um ein im Wesentlichen mit Fichten bestocktes Grundstück.

Mit Kaufvertrag vom 12. Januar 2017, UR-Nr., veräußerte der Kläger das Grundstück zu einem Kaufpreis von 500 € an den Beigeladenen zu 1. Der Vertrag enthält unter anderem folgende Abschnitte:

„5. Besitz, Nutzen, Lasten

Besitz, Nutzungen, Lasten, Verkehrssicherungspflichten und sämtliche Gefahren gehen, soweit sich nicht aus gegenwärtiger Urkunde etwas anderes ergibt, auf den Erwerber über, ab dem Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung.“ (Hervorhebung im Original)

„9. Hinweise

Der Notar hat insbesondere auf Folgendes hingewiesen:

1) Alle Vereinbarungen müssen beurkundet sein.“ (Hervorhebung im Original)“

„11. Gesetzliche Vorkaufsrechte

Sollte ein gesetzliches Vorkaufsrecht, das auch nach dem Naturschutzgesetz bestehen kann, ausgeübt werden, verzichtet der Erwerber bereits jetzt gegenüber dem Veräußerer auf Schadensersatzansprüche aus diesem Grunde und vereinbaren die Vertragsteile im Verhältnis zueinander (also nicht im Verhältnis zugunsten oder zulasten eines Vorkaufsberechtigten), dass der vorliegende Vertrag - auch bei Ausübung betreffend eine Teilfläche - insgesamt unwirksam wird und der Veräußerer die Kosten bei Notar und Grundbuch zu tragen hat.“ (Hervorhebung im Original)

Eine Abschrift des Kaufvertrags ist am 25. Januar 2017 beim Landratsamt ... als Mitteilung gemäß Art. 39 Abs. 3 BayNatSchG eingegangen.

Mit E-Mail vom 2. März 2017 informierte das Landratsamt ... den Landkreis .... Zwar dürfe das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht unter Umständen nur ausgeübt werden, wenn auch eine Zuwegung gegeben sei. Bezüglich des streitbefangenen Grundstücks komme es auf eine solche Zuwegung ausnahmsweise aber nicht an. Eine Zuwegung sei für die nächsten Jahre nicht notwendig, da vorerst keine Pflege- und Entwicklungsmaßnahmen erforderlich seien. Das Grundstück solle der Sukzession unterworfen werden und sich selbst entwickeln. Der Erwerb sei für die weitere Entwicklung des Naturschutzgebietes „...“ notwendig, zumal auch Bereiche freigehalten werden sollten, die keiner Fremdnutzung unterlägen und sich selbst überlassen würden. Langfristig werde der Ankauf weiterer Flächen im Naturschutzgebiet „...“ angestrebt, woraus sich entsprechende Zuwendungsmöglichkeiten eröffneten.

Mit Schreiben vom 3. März 2017 beauftragte der Beigeladene zu 2 das Landratsamt, das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht hinsichtlich des Grundstücks Fl.Nr. ... zu seinen Gunsten auszuüben.

Durch Schreiben des Beklagten vom 6. März 2017 wurden der Kläger und der Beigeladene zu 1 jeweils hinsichtlich der beabsichtigten Ausübung des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts zu Gunsten des Beigeladenen zu 2 angehört.

Der Kläger wandte sich daraufhin mit Schreiben vom 7. März 2017 gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts. Er trug im Wesentlichen vor, dass der Beigeladene zu 1 das Grundstück den naturschutzrechtlichen Richtlinien entsprechend bewirtschaften werde. Im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts sehe er sich zum Rücktritt vom Vertrag gezwungen.

Laut einem Aktenvermerk vom 9. März 2017 teilte der Beigeladene zu 1 telefonisch dem Beklagten mit, dass er gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts sei und die Fläche schonend behandeln werde. Eine Sukzession strebe er nicht an. Mit Schreiben vom 14. März 2017 äußerte sich der Beigeladene zu 1 dahingehend, dass der Kauf des Grundstücks Fl.Nr. ... nicht stattgefunden habe, um möglichst viel zu erwirtschaften. Keine seiner kleinen Waldflächen werde extrem intensiv bewirtschaftet, ebenso würden alle anderen in seinem Besitz befindlichen Flächen biologisch bewirtschaftet. Eine andere bzw. ertragreichere Bewirtschaftung dieser Flächen sei möglich.

2. Durch Bescheid des Beklagten vom 21. März 2017 wurde das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht für das klägerische Grundstück Fl.Nr. ... Gemarkung ... zu Gunsten des Beigeladenen zu 2 ausgeübt. Die Ausübung werde durch gegenwärtige und auch zukünftige Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege gerechtfertigt. Das Grundstück Fl.Nr. ... gehöre zu den Kernflächen des Naturschutzgebiets „...“ und sei in wesentlichen Teilen in der bayerischen Biotopkartierung erfasst (...). Es handele sich bei dem ... Hügelland um eines der letzten Hoch- und Übergangsmoore mit seinen typischen und seltenen Lebensgemeinschaften. Der bestehende Fichtenwald solle der Sukzession unterworfen werden und langfristig einen alten Baumbestand entwickeln. Dadurch könnten u.a. auch bislang nicht in diesem Gebiet lebende Vögel angesiedelt werden, wodurch das Grundstück auch aus artenschutzrechtlicher Sicht aufgewertet werde. Zudem könne durch die angestrebte Störungsfreiheit auf diesem Grundstück die Funktion des Naturschutzes und der Landschaftspflege besser verwirklicht werden. Das Grundstück befinde sich zudem im FFH-Gebiet „..., ... und ...“ (...) und sei Standort für schutzwürdige Lebensraumtypen wie z.B. Moorwälder und Pfeifengraswiesen. Grundsätzlich beherberge das Grundstück seltene und schutzwürdige Lebensraumtypen und Arten. Der Schutzzweck der Naturschutzgebietsverordnung lasse sich durch den Erwerb des Grundstücks problemlos verwirklichen, wenn sich die Flächen im Besitz des Beigeladenen zu 2 befänden. Der Umstand, dass aufgrund der Schutzgebietsverordnung über das Naturschutzgebiet „...“ ohnehin bestimmte Veränderungen der Grundstücke verboten seien, mache den Eigentumserwerb nicht überflüssig. Auch bei einem Grundstück im Naturschutzgebiet, welches den Beschränkungen der Schutzgebietsverordnung unterliege, könne die öffentliche Hand kraft Eigentümerstellung die Ziele des Naturschutzes bedeutend effektiver und umfassender realisieren, als dies mit dem Verordnungsinstrumentarium möglich sei.

In Zukunft erforderlich werdende Pflege- und Entwicklungsmaßnahmen seien dann jederzeit uneingeschränkt möglich. Durch die ständige Verfügbarkeit der Fläche sei sichergestellt, dass die aufgrund des außerordentlichen Artenreichtums und der zahlreichen Sonderstandorte (Moorwälder und Pfeifengraswiesen) mögliche optimale Standortentwicklung erreicht werden könne. Diese Verfügbarkeit sei auch für die notwendige auf Dauer angelegte Erhaltung und Entwicklung der Schutzgüter außerordentlich wichtig, weil mögliche Störungen durch z.B. Durchforstungen oder Waldumwandlungen ausgeschlossen werden könnten. Die dauerhafte Erhaltung der naturschutzfachlich hochwertigen Kernflächen des Naturschutzgebietes sei durch den Erwerb der Flächen durch den Beigeladenen zu 2 am besten gewährleistet. Das Eigentum der öffentlichen Hand gebe bessere Möglichkeiten etwaige Fehlentwicklungen zu verhindern. Wenn nach der Naturschutzverordnung die landwirtschaftliche Nutzung im bisherigen Umfang gestattet bleibe, stehe das einer Ausübung des Vorkaufsrechts nicht entgegen, denn auch die ordnungsgemäße Landwirtschaft könne die Gefahr einer Beschädigung der Veränderung des Naturschutzgebietes in sich bergen und sie führe nicht zu einer Verbesserung oder Pflege im Sinn des Naturschutzes.

Der Erwerb des Grundstückes sei erforderlich, da im Rahmen der Wahrnehmung des Vorkaufsrechts eine Sicherung des Grundstücks für den Naturschutz nur zum jetzigen Zeitpunkt möglich sei. Nur so könnten noch bestehende Nutzungsansprüche abgelöst und eine durchgreifende Sukzession eingeleitet werden. Sinn und Zweck des Vorkaufsrechts bestehe gerade darin, möglichst viele solcher Flächen zum Nutzen der Allgemeinheit in das öffentliche Eigentum von Staat und Kommunen zu überführen. Dies gelte umso mehr, wenn wie im vorliegenden Falle mehrere Zwecke gleichzeitig erreicht werden könnten. Demgegenüber sei das Interesse der Kaufvertragsparteien an einem Eigentumsübergang des Grundstücks zu Gunsten eines eng begrenzten privaten Personenkreises hintenanzustellen. Für den Verkäufer spiele es keine Rolle, wer den Kaufpreis für die Flächen begleiche und an wen die Flächen im Ergebnis übergingen. Der Eigentumsübertragungsanspruch des Beigeladenen zu 1 sei von Beginn an mit der Möglichkeit der Ausübung eines öffentlich-rechtlich begründeten Vorkaufsrechts belastet. Dem Kläger entstünden im Übrigen keine Nachteile, da der Landkreis ... in die Inhalte des abgeschlossenen Kaufvertrages einzutreten habe. Dem Erwerber entstehe kein Nachteil, da reine Erwerbschancen der Käuferseite nicht geschützt seien. Das entstandene Vorkaufsrecht bestehe zudem unabhängig von vom Fortbestand des Kaufvertrags. Daher werde die Ausübung des Vorkaufsrechts auch nicht durch einen Rücktritt durch den Käufer oder Verkäufer verhindert.

3. Laut Aktenvermerk des zuständigen Mitarbeiters des Landratsamts ... vom 4. April 2017 habe unter der Teilnahme zweier anderer Mitarbeiter des Landratsamts ... ein Gespräch mit dem Kläger stattgefunden. Dabei sei dem Kläger die Rechtssystematik der Ausübung des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts eingehend erläutert worden. Er sei darauf hingewiesen worden, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts nur aus Gründen des Naturschutzes und der Landschaftspflege möglich sei. Der Kläger habe ausgeführt, dass er prinzipiell keine Probleme habe, wenn der Landkreis ... die Fläche erwerbe. Es sei für ihn wichtig, dass es Flächen gebe, die nicht landwirtschaftlich bewirtschaftet würden. Seine Absicht sei es jedoch gewesen, nur das Grundstück zu verkaufen und nicht die Bäume, die darauf wachsen. Die auf dem Grundstück befindlichen Bäume hätten einen Wert von rund 8.000 €. Durch den niedrigen Kaufpreis von 500 € gehe er jedoch „leer“ aus. Ursprünglich habe er sich nach dem Grundstücksverkauf mit dem Beigeladenen zu 1 über einen angemessenen Verkaufspreis für das auf dem Grundstück befindliche Holz einigen wollen. Der Kläger habe darum gebeten, einen fairen Kaufpreis auszuhandeln, damit das Grundstück seinen gerechten Wert finde. Von Seiten der Mitarbeiter des Landratsamts sei daraufhin klargestellt worden, dass die Bäume eines Waldgrundstücks wesentlicher Bestandteil dieses Grundstücks seien. Zudem seien sie an den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis gebunden und könnten haushaltsrechtlich nicht davon abweichen. Auch der Vorschlag des Klägers, das Verfahren neu zu beginnen, sei nicht realisierbar, da ein naturschutzrechtliches Vorkaufsrecht bei jedem Grundstücksverkauf begründet werde.

4. Am 11. April 2017 hat der Kläger Klage erhoben. Beantragt ist (sinngemäß), 22 den Bescheid des Beklagten vom 21. März 2017 aufzuheben.

Mit bei Gericht am 16. Juni 2017 eingegangenem, undatiertem Schreiben begründete er seine Klage. Auf dem Grundstück Fl.Nr. ... befände sich eine große Anzahl von Waldbäumen. Er könne den Holzbestand aufgrund der ungünstigen Lage des Grundstücks mit seinen Maschinen nur sehr eingeschränkt nutzen. Deshalb habe er den Aufwuchs mit mündlichem Vertrag vom 12. Januar 2017 zu einem Preis von 3.500 € an den Beigeladenen zu 1 veräußert. Da er aber nicht gewollt habe, dass dieser sofort einen Kahlschlag mache, sondern das Holz sukzessiv entnehme, habe ihm der Beigeladene zu 1 vorgeschlagen, ihm auch den Grund und Boden zu veräußern, damit die vorgesehene Holznutzung auch zukünftig gesichert sei. Der Wert des Aufwuchses habe aus ihrer Sicht 3.500 € betragen. Dieser Betrag sei vom Beigeladenen zu 1 auch im Januar 2017 sofort bar entrichtet worden. Beim Notar sei demzufolge, da der Holzaufwuchs bereits veräußert gewesen sei, nur noch der reine Grundstückswert beurkundet worden.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts werde nicht durch gegenwärtige oder zukünftige Belange des Naturschutzes oder der Landschaftspflege oder durch das Bedürfnis der Allgemeinheit nach Naturgenuss und Erholung in freier Natur gerechtfertigt. Angesichts der geringen Größe des Grundstücks erschließe sich das Bedürfnis der Allgemeinheit nach Naturgenuss und Erholung trotz dessen Lage im Naturschutzgebiet „...“ nicht. Die von den Vertragsparteien vorgesehene ökologische Nutzung beeinträchtige weder in Zukunft noch gegenwärtig die Belange des Naturschutzes oder der Landschaftspflege. Eigentümer benachbarter Grundstücke hätten zwar Kahlschläge vorgenommen, der Kläger habe dies aber verhindern wollen und eine schonende Holznutzung verlangt. Im Falle des alleinigen Verkaufs der „Holznutzung“ durch den Kläger, habe für den Beigeladenen zu 1 die Möglichkeit eines Kahlschlags bestanden, sodass die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege eher beeinträchtigt hätten werde können. Nur weil der Kläger die ökologische Nutzung habe sichern wollen, solle er nun dafür sanktioniert werden, indem er lediglich den beurkundeten reinen Grundstückswert erhalte. Der Beklagte habe die Ausübung des Vorkaufsrechts nur sehr unzureichend begründet. Er stütze sich rein formal auf den notariellen Vertrag, ohne die näheren Umstände, welche zum Vertrag geführt hätten, zu berücksichtigen. Dem Kläger entstehe dadurch ein erheblicher wirtschaftlicher Schaden, der nach seiner Auffassung mit Art. 14 GG nicht in Einklang zu bringen sei. Bei unterstellter Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts werde er zwar den beurkundeten Kaufpreis tatsächlich erhalten und vergeblich aufgewendete Kosten ersetzt bekommen, den vom Beigeladenen zu 1 für das Holz gezahlten Kaufpreis von 3.500 € habe er aber bereits erstatten müssen. Er habe insofern einen Schaden in dieser Höhe. Die Aussage des Landrats in seinem Schreiben vom 5. Mai 2017, dass er anlässlich des Gesprächs vom 4. April 2017 geäußert habe, dass zu diesem Zeitpunkt die Bäume noch nicht verkauft gewesen seien, sei unzutreffend. Der Holzbestand sei vielmehr wie beschrieben im Januar 2017 veräußert worden.

Zivilrechtlich sei der Verkauf aufstehenden Holzes möglich und zulässig (§ 101 BGB). Es handele sich um eine in der Land- und Forstwirtschaft übliche Verfahrensweise. Der Vertrag sei auch wirksam abgeschlossen, da eine besondere Form hierfür nicht vorgeschrieben sei. Der Beklagte müsse sich diesen wirksamen Vertrag entgegenhalten lassen bzw. das Vorkaufsrecht auf diesen Vertrag erstrecken. Der Beklagte könne sich nicht nur die „Rosinen herauspicken“, sondern müsse auch die Nachteile akzeptieren. Das Vorkaufrecht sei also fehlerhaft bzw. unvollständig ausgeübt worden. Sei es dennoch rechtmäßig, müsse der Holzkaufvertrag für den Käufer vollziehbar bleiben. Dieser müsse also das Holz vertragsgemäß nutzen dürfen bzw. einen Entschädigungsanspruch haben. Der Entschädigungsanspruch sei mit Rückzahlung des Holzkaufpreises konkludent an den Kläger abgetreten worden, der hilfsweise diesen Entschädigungsanspruch geltend mache.

5. Am 24. April 2017 wandte sich der Kläger per E-Mail an den Landrat mit der Bitte, einen Kompromiss zu finden. Der dem Landratsamt vorliegende notarielle Kaufvertrag enthalte lediglich den Preis für den Grund und Boden, jedoch nicht den Preis für den achtzigjährigen Baumbestand, dessen Wert vom Forstamt auf ca. 4.500 € geschätzt worden sei. Dieser sei in einem gesonderten Kaufvertrag verkauft worden. Bei dem Gespräch mit den Mitarbeitern des Landratsamts ... sei es nicht möglich gewesen, einen Kompromiss zu erreichen.

Durch interne E-Mail vom 25. April 2017 an den Landrat nahm der zuständige Mitarbeiter des Landratsamts ... zur Eingabe des Klägers Stellung. Im Laufe des Gesprächs vom 4. April 2017 habe sich die Vorstellung des Klägers hinsichtlich einer angemessenen Entschädigung für die auf dem Grundstück befindlichen Bäume von 1.000 € auf bis zu 8.000 € erhöht. Nach einer durch den fachlichen Naturschutz erneut durchgeführten Ortseinsicht sei die vom Kläger vorgebrachte Holzwertschätzung zweifelhaft. Die vermeintliche Schätzung des Forstamts sei nicht nachvollziehbar und sei vom Kläger auch nicht vorgelegt worden. Vermutlich seien steuerliche Gründe für die Festsetzung des Kaufpreises ursächlich gewesen. Das Landratsamt sei zudem nicht in der Lage im Nachhinein Geld für den Erwerb von Holz auszugeben, nachdem es davon ausgegangen sei, dass der Holzbestand im Kaufpreis enthalten sei. Eine Kompromissmöglichkeit sei nicht vorhanden, da die Verwaltung gesetzlich durch den notariellen Vertrag gebunden sei. Zum Zeitpunkt der Besprechung am 4. April 2017 sei auch von einem früher bereits gesondert vereinbarten Kaufvertrag nicht die Rede gewesen. Der Kläger habe vielmehr nach der Besprechung einen gesonderten Vertrag aushandeln wollen.

Mit Schreiben vom 5. Mai 2017 teilte der Landrat des Landkreises ... dem Kläger u.a. mit, dass in dem Gespräch vom 4. April 2017 mit Vertretern des Fachbereichs Umwelt- und Naturschutz der Kläger bereits erläutert habe, dass lediglich der Grund und Boden des betroffenen Grundstücks und nicht die auf diesem Grundstück befindlichen Bäume veräußert werden sollten. Zum Zeitpunkt des Gesprächs seien die Bäume allerdings noch nicht verkauft gewesen, da der Kläger die Bäume erst noch an den Beigeladenen zu 2 habe verkaufen wollen.

6. Der Beklagte beantragt mit Schriftsatz vom 14. Juli 2017,

die Klage abzuweisen.

Der Kläger führe die Gründe für den Verkauf des Grundstücks Fl.Nr. ... nur unschlüssig auf. Er habe im Laufe des Verwaltungsverfahrens den Wert des Aufwuchses unterschiedlich beziffert. Im Gespräch am 4. April 2017 mit Vertretern des Fachbereichs Umwelt und Naturschutz habe er einen Wert von 8.000 € genannt. In der E-Mail an den Landrat vom 24. April 2017 habe er sich auf eine Schätzung des Forstamts in Höhe von 4.500 € berufen. In der jetzigen Klage stütze er sich auf ein Sachverständigengutachten, welches den Wert des Baumbestands auf ca. 3.500 € beziffern solle. Solche Gutachten habe der Kläger nie vorlegen können, sodass dies erhebliche Zweifel an der wahren Existenz eines solchen Gutachtens aufkommen lasse. Nach einer Sichtung bei einer Ortserkundung sei der Bestand nach Einschätzung des fachlichen Naturschutzes mit ca. 1.000 € bis 1.500 € zu bewerten. Dies sei aber unerheblich, da der vereinbarte Kaufpreis für das Grundstück gelte.

Der Kläger verkenne die in Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG alternativ aufgeführten Möglichkeiten, die die Ausübung des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts rechtfertigten. Es komme nicht ausschließlich darauf an, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts aufgrund des Bedürfnisses der Allgemeinheit nach Naturgenuss und Erholung in der freien Natur gerechtfertigt sei. Die Ausübung könne auch aus Gründen des Naturschutzes und der Landschaftspflege erfolgen. Gerade aus Gründen des Naturschutzes und der Landschaftspflege sei das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht zugunsten des Landkreises ... zur langfristigen Sicherung der Störungsfreiheit im Kernbereich des Naturschutzgebietes „...“ ausgeübt worden. Gerade, weil es teilweise zu Holzeinschlägen auf benachbarten Grundstücken gekommen sei, bedürfe es innerhalb des Naturschutzgebietes unberührter Grundstücke, die die dort befindlichen seltenen und schutzwürdigen Lebensraumtypen sowie Arten schützten und nachhaltig sicherten. Durch die Herausbildung eines alten Baumbestandes könnten sogar neue Arten angesiedelt werden, wodurch das Grundstück aus naturschutzfachlicher Sicht aufgewertet werde.

Das Argument des Klägers, die ökologische Nutzung des Grundstücks beeinträchtige nicht die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege, überzeuge nicht. Nach ständiger Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs sei es eine allgemeine Erfahrungstatsache, dass ein Grundstück im Eigentum der öffentlichen Hand die Verwirklichung der Ziele von Naturschutz und Landschaftspflege besser und sicherer gewährleiste als Grundstücke in der Hand von Privatpersonen, deren privatnützige Interessen leicht in Konflikt mit den Anforderungen von Naturschutz und Landschaftspflege geraten könnten. Ernstgemeinte Absichtserklärungen der Kaufvertragsparteien würden daran nichts ändern. Es entspreche der Erfahrung, dass auf kurz oder lang typischerweise Konflikte zwischen öffentlichen und privaten Interessen zu erwarten seien. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei nicht nur auf die Abwehr zu erwartender oder zu befürchtender Eingriffe in Natur und Landschaft, wie die beabsichtigte Baumfällung, abzuwehren, sondern sei auch darauf gerichtet eine ökologische Verbesserung des betroffenen Gebiets zu erreichen. Solche Verbesserungsmaßnahmen könnten von einem Privatmann wegen der Privatnützigkeit des Eigentums regelmäßig nicht verlangt werden.

Es sei nicht ersichtlich, warum der Beigeladene zu 1 als Käufer bei einem reinen Holzerwerb ohne Eigentumsübertragung einen „Kahlschlag“ machen könne und so nach Ansicht des Klägers die Belange von Naturschutz und Landschaftspflege erheblich beeinträchtige, obwohl er nun erst recht nach Eigentumsübertragung kraft seiner Eigentümerstellung viel mehr im Stand wäre, ohne Weisungen des Klägers über das Grundstück frei zu verfügen.

Da das Grundstück im Nachturschutzgebiet „...“ liege, bestehe kraft Gesetzes ein naturschutzrechtliches Vorkaufsrecht nach Art. 39 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BayNatSchG. Die Befugnis zur Ausübung dieses gesetzlichen Vorkaufsrechts entstehe durch den Abschluss des notariellen Kaufvertrags zwischen den Kaufvertragsparteien. Der damit verbundene Eigentumsübertragungsanspruch des Beigeladenen zu 1 sei von Beginn an mit der Möglichkeit der Ausübung eines öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechts durch die öffentliche Hand belastet. Die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts liege im Rahmen einer zulässigen Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentümers im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Der Einschränkung der Eigentümerbefugnisse stünden gewichtige Belange der Allgemeinheit gegenüber, wie die Ziele des Naturschutzes nach § 1 BNatSchG oder die Staatszielbestimmung in Art. 141 BV.

Der rein privat abgeschlossene Kaufvertrag über das Holz, sofern dieser überhaupt jemals zwischen dem Käufer und dem Kläger abgeschlossen worden sei, sei der Klageschrift zufolge nicht mehr existent, da der Kläger dem Beigeladenen zu 1 den bereits gezahlten Kaufpreis in der Höhe von 3.500 € zurückgezahlt habe. Etwaige finanzielle Schäden des Käufers seien nicht Streitgegenstand in dem hier behandelten verwaltungsgerichtlichen Verfahren.

Anders als vom Kläger vorgetragen, habe dieser wohl tatsächlich beabsichtigt, das auf dem Grundstück Fl.Nr. ... befindliche Holz erst nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags über das Grundstück an den Beigeladenen zu 1 zu veräußern. Dies ergebe sich aus dem Aktenvermerk über das persönliche Gespräch mit dem Kläger am 4. April 2017. Durch die nunmehr erfolgte Ausübung des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts sei gemäß den Angaben des Klägers der reine Verkauf des Holzes an den ursprünglichen Käufer nicht mehr möglich gewesen. Er habe deswegen einen fairen Kaufpreis mit der Landkreis bzw. Landratsamt ... aushandeln wollen. Dass der Kaufvertrag zwischen dem Kläger und dem Beigeladenen zu 1 bereits mündlich geschlossen worden sei, habe der der Kläger nicht mitgeteilt.

Eine telefonische Rücksprache mit der zuständigen Sachbearbeiterin des Notariats, bei welchem der notarielle Vertrag abgeschlossen wurde, habe ergeben, dass bei dem im beurkundeten Kaufvertrag vom 12. Januar 2017 aufgeführten Kaufpreis von 500 € auch die auf dem Grundstück befindlichen Bäume mitveräußert worden seien. Ein eigener Vertrag über die Veräußerung des Holzes sei dem Notariat zu keinem Zeitpunkt bekannt gewesen. Das Notariat hätte sonst die beiden Kaufvertragsparteien auf das Beurkundungserfordernis hingewiesen. Wesentlicher Bestandteil eines Waldgrundstücks seien nach allgemeiner Lebenserfahrung stets die auf diesem Grundstück befindlichen Bäume. Zwar könne in der Land- und Forstwirtschaft bei der Veräußerung eines Waldgrundstücks vereinzelt eine anteilsmäßige Differenzierung des gesamten Kaufpreises in den Anteil für Grund und Boden sowie den Anteil des darauf befindlichen Holzes vorgenommen werden. Allerdings werde diese anteilsmäßige Differenzierung in der beurkundeten Kaufvertragsurkunde vorgenommen, sodass der jeweilige Kaufpreisanteil eindeutig ersichtlich werde. Eine rein private Absprache zwischen den Kaufvertragsparteien ohne entsprechende Berücksichtigung im Kaufvertrag stelle einen Verstoß gegen steuerrechtliche Pflichten dar, da hier durch den bewusst angesetzten niedrigeren Kaufpreis die daraufhin zu entrichtende Grunderwerbssteuer vorsätzlich verringert werde.

Der Beigeladene zu 2 „picke“ keine Rosinen aus dem gesamten Vertragswerk, da er vollumfänglich in den beurkundeten Kaufvertrag eintrete. Das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht erstrecke sich nur auf einen rechtswirksamen Kaufvertrag, der das Beurkundungserfordernis erfülle. Der Vertrag über das Holz sei ausschließlich mündlich erfolgt, sodass dieser, bei unterstelltem Abschluss, mangels Beurkundung für den Beigeladenen zu 2) nicht verbindlich sei.

7. Mit Schreiben vom 8. Mai 2018 bzw. 18. Mai 2018 bezog der Kläger zu den Hinweisen des Gerichts vom 17. April 2018 und vom 16. Mai 2018 Stellung. Er vertiefte seine Ausführungen zu dem zwischen ihm und dem Beigeladenen zu 1 abgeschlossenen mündlichen Vertrag über den Aufwuchs und zur Rechtfertigung des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts gemäß Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG.

8. Am 6. September 2018 fand mündliche Verhandlung statt

In der mündlichen Verhandlung legte der Kläger eine Waldwertschätzung der Waldbesitzervereinigung ... e.V. vom 3. September 2018 vor. Danach sei der Verkehrswert des streitbefangenen Grundstücks mit Baumbestand auf 4.920 € zu schätzen. Zudem reichte er auch einen auf den 24. März 2017 datierten Beleg über die Rückzahlung einer Summe von 4.100 € an den Beigeladenen zu 1, unterzeichnet von dessen Ehefrau, ein.

Der Kläger und der Beklagte wiederholten die bereits schriftsätzlich gestellten Klageanträge. Die Beigeladenen stellten keine Anträge.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Behördenakten sowie auf die Niederschrift über die mündliche Verhandlung Bezug genommen.

1. Die Klage ist zulässig und begründet.

Die Ausübung des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts durch Bescheid des Landrats ... vom 21. März 2017 zugunsten des Beigeladenen zu 2 ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Die Voraussetzungen des Art. 39 BayNatSchG lagen nicht vor, da hier kein den gesetzlichen Anforderungen genügender Vorkaufsfall vorlag. Der notariell beurkundete Kaufvertrag vom 12. Januar 2017 ist nach § 311b Abs. 1, § 139 BGB ungültig. Das dort geregelte Beurkundungserfordernis erstreckt sich nicht nur auf die Veräußerungs- und Erwerbsverpflichtung, sondern auf den Vertrag im Ganzen. Formbedürftig sind alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Parteien das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt. Sind mehrere Rechtsgeschäfte als Einheit gewollt, ist alles zu beurkunden (BGH, U.v. 19.11.1982 - V ZR 161/81 - NJW 1983, 563; U.v. 27.10.1982 - V ZR 132/81 - NJW 1983, 565). Hätten die Parteien den Vertrag aber auch ohne den nicht beurkundeten Teil abgeschlossen, ist ein möglicher Formverstoß gemäß § 139 BGB unschädlich (vgl. zum Ganzen: BayVGH, B.v. 24.8.2011 - 14 ZB 09.2714 - juris Rn. 5; vgl. ferner: BayVGH, B.v. 22.6.2015 - 15 ZB 13.1915 - juris Rn. 17 ff.; U.v. 28.7.1999 - 9 B 97.474 - juris; VG München, U.v. 26.9.2017 - M 1 K 16.4356 - juris Rn. 18 ff.; U.v. 15.9.2009 - M 1 K 09.2240 - juris; Fischer-Hüftle in Fischer-Hüftle/Egner/Meßerschmidt/Mühlbauer, Naturschutzrecht in Bayern, Stand: April 2019, Art. 39 Rn. 17).

Von einem außerhalb des notariellen Kaufvertrags abgeschlossenen Geschäft über den auf dem Grundstück befindlichen Aufwuchs ist zur Überzeugung des Gerichts auszugehen. Dafür, dass sich der Beigeladene zu 1 und der Kläger zusätzlich über einen „Verkauf“ des Aufwuchses einigten, spricht maßgeblich, dass der beurkundete Kaufpreis von 500 € - gleich welche Preisangaben herangezogen werden - für das Grundstück weit unter dem tatsächlichen Wert des Grundstücks samt Baumbestand liegt. Laut der seitens des Klägers vorgelegten Waldwertschätzung der Waldbesitzervereinigung ... e.V. vom 3. September 2018 - gegen die von den Beteiligten keinerlei Bedenken geltend gemacht wurden - liegt der Wert des Waldbestandes des Grundstücks bei 3.330 €. Die Frage der tatsächlichen Motivation des Klägers und des Beigeladenen zu 1 für ihr Vorgehen ist für die zu treffende Entscheidung ohne Bedeutung. Maßgeblich ist, dass nach der Überzeugung des Gerichts, die dieses auf der Grundlage der mündlichen Verhandlung gewonnen hat, ein formunwirksamer notarieller Vertrag vorliegt, da nicht alle Bestandteile des Veräußerungsgeschäfts beurkundet sind. Ungeachtet der schwankenden Wertangaben seitens des Klägers und der einer Schätzung naturgemäß innewohnenden Ungenauigkeiten ergibt sich aus der Wertschätzung der Waldbesitzervereinigung ... e.V. objektiv eine augenfällige Diskrepanz zu dem notariell beurkundeten Kaufpreis von 500 €. Dies spricht dafür, dass es auch eine außerhalb des notariellen Vertrags liegende Abrede über den Aufwuchs gab. Denn auch bei Annahme eines „Freundschaftspreises“ zu Gunsten des Beigeladenen zu 1 ist dieser große Unterscheid nicht erklärlich. Näherliegend ist daher die Schilderung des Klägers und des Beigeladenen zu 1. Der vom Kläger in der Klagebegründung angegebene Kaufpreis von 3.500 € für den Aufwuchs liegt hingegen deutlich näher an dem durch die Waldwertschätzung ermittelten Wert des Waldbestandes von 3.330 €. Auch der ermittelte Wert des Waldbodens von 510 € ist mit dem im notariellen Kaufvertrag genannten Preis von 500 € für das Grundstück nahezu deckungsgleich. Auch dieser Umstand spricht mithin für eine von den Kaufvertragsparteien gewollte Trennung der Abrede über den Aufwuchs von der Abrede über das Grundeigentum. Für das Vorhandensein einer derartigen Gestaltung spricht auch die vom Kläger vorgelegte Bestätigung vom 24. März 2017 über die Rückerstattung eines Betrags von 4.100 €, welcher den notariell beurkundeten Kaufpreis von 500 € deutlich übersteigt.

Da es hier den Kaufvertragsparteien letztlich um die Veräußerung des Grundstücks mit Aufwuchs ging, setzte sich das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft nach dem Willen der Parteien aus der Abrede über den Verkauf des Bewuchses zum Preis von 3.500 € und der Einigung über den Erwerb des Grundstücks zum Preis von 500 € zusammen und hätte insgesamt gemäß § 311b Abs. 1 BGB einer Beurkundung bedurft (s. hierzu auch Grziwotz in Erman, BGB, 15. Auflg. 2017, § 311b BGB Rn. 43 ff.).

Aufgrund des maßgeblichen Interesses des Beigeladenen zu 1 an der Nutzung des Baumbestands, ist auch anzunehmen, dass die Parteien den Vertrag nicht ohne den nicht beurkundeten Teil abgeschlossen hätten. § 139 BGB findet hier folglich keine Anwendung.

Der Formmangel wurde auch nicht gemäß § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB geheilt, da hier ein Vollzug der Auflassung durch Eintragung in das Grundbuch nicht erfolgt ist.

Damit fehlt es am Vorliegen eines formgerechten notariellen Kaufvertrags, der die Ausübung des naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts nach Art. 39 Abs. 1 BayNatSchG ermöglicht.

2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Es entspricht nicht der Billigkeit, etwaige außergerichtliche Kosten der Beigeladenen für erstattungsfähig zu erklären, da diese keinen Antrag gestellt und sich damit keinem Kostenrisiko ausgesetzt haben (§ 162 Abs. 3 VwGO i.V.m. § 154 Abs. 3 VwGO; vgl. BayVGH, B.v. 30.3.2017 - 6 CE 17.426 - juris Rn. 23).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.

3. Gründe, die Berufung zuzulassen, bestehen nicht (§ 124 Abs. 2, 124a VwGO).