Verwaltungsgericht Augsburg Beschluss, 21. Nov. 2014 - Au 5 S 14.1552

I.

Der Antrag wird abgelehnt.

II.

Die Antragstellerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III.

Der Streitwert wird auf 2.500,00 EUR festgesetzt.

I.

Die Antragstellerin wendet sich im Wege vorläufigen Rechtsschutzes gegen eine für sofort vollziehbar erklärte Nutzungsuntersagung für Räume im Dachgeschoss des Gebäudes auf dem Grundstück Fl.Nr. ... der Gemarkung ... (...) zu Wohnzwecken sowie die Androhung eines Zwangsgeldes.

Die Antragstellerin ist Eigentümerin des Grundstücks Fl.Nr. ... der Gemarkung ..., welches mit einem dreigeschossigen Geschäftshaus bebaut ist, dessen Dachgeschoss ausgebaut ist. Derzeit befinden sich im Gebäude im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss vier Gewerbeeinheiten. Im zweiten Obergeschoss und Dachgeschoss befinden sich 17 Zimmer nebst einer Gemeinschaftsküche und einem Gemeinschaftsbad. Im Dachgeschoss befinden sich sechs einzelne Wohnräume, die an wechselnde Mieter vermietet werden sowie eine gemeinschaftlich genutzte Küche, ein Gemeinschaftszimmer und eine Dusche mit WC.

Für den Bereich, in dem sich das Grundstück befindet, besteht kein Bebauungsplan. Es liegt innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils der Antragsgegnerin.

Für das Gebäude besteht eine Baugenehmigung der Stadt ... vom 22. Juli 1957 für den Umbau einer Bäckerei im Erdgeschoss. Daneben findet sich eine Baugenehmigung der Antragsgegnerin vom 22. Juni 1963 für den Einbau von zwei Abstellräumen im Dachgeschoss. Mit Bescheid der Stadt ... vom 5. März 1965 wurde der Dachgeschossausbau dem damaligen Eigentümer genehmigt. Als Nutzungszweck ist in den Bauunterlagen insoweit eine Nutzung als Schlafräume für Dienstboten angegeben. Ausweislich der Pläne wurden dabei die weitere Errichtung von drei Zimmern sowie eines Gemeinschaftsbades und WC für die bereits vorhandenen zwei Wohnräume genehmigt. Mit Bescheid der Antragsgegnerin vom 4. Januar 1967 (Tektur) wurde der Einbau von weiteren drei Zimmern im Dachgeschoss bauaufsichtlich genehmigt. Ein weiterer Bescheid des Landratsamtes ... vom 17. Januar 1979 gestattet dem damaligen Eigentümer die Nutzungsänderung des Erdgeschosses des Gebäudes von einer Bäckerei in einen Drogerie-Einzelhandel.

Die Antragstellerin hat für das vorbezeichnete Gebäude eine brandschutztechnische Stellungnahme der Firma ..., Arbeitssicherheit und Brandschutz, ..., vom 12. Januar 2012 vorlegen lassen, in dem zu den vorhandenen Rettungswegen u. a. ausgeführt ist, dass im Dachgeschoss der erste Rettungsweg über den vorhandenen Treppenraum vorgesehen sei. Zum zweiten Rettungsweg, der nach der Bayerischen Bauordnung (BayBO) zwingend vorzusehen ist, ist ausgeführt, dass innerhalb der Wohngemeinschaft nicht alle Aufenthaltszimmer anleiterbar ausgeführt seien. Daher sei es erforderlich, ein Zimmer auf der anleiterbaren Westseite als „Allgemeinraum“ auszubilden. Dieser Raum dürfe nicht abgeschlossen werden können, um den Zugang und damit den zweiten Rettungsweg für alle Bewohner innerhalb des Dachgeschosses sicherzustellen. Zusammenfassend ist ausgeführt, dass gegen die derzeitige Nutzung keine brandschutztechnischen Bedenken bestünden, wenn sämtliche der im Brandschutznachweis genannten Sicherheitsvorkehrungen und Schutzmaßnahmen in vollem Umfang umgesetzt würden.

Bei einer von der Antragsgegnerin am 23. Januar 2014 durchgeführten Baubesichtigung wurden folgende brandschutztechnische Mängel festgestellt:

- Die beiden Wohnungsabschlusstüren im ersten Obergeschoss seien keine vollwandig-dichtschließenden Türen (VDS-Türen).

- Der Einbau der VDS-Türe im zweiten Obergeschoss sei nicht fachgerecht erfolgt.

- Die Wohnungsabschlusstüre der westlichen Nutzungseinheit im zweiten Obergeschoss sei ebenfalls keine VDS-Türe.

- In dem westlichen Zimmer im Dachgeschoss, in dem der zweite Rettungsweg liege, seien noch Brandlasten gelagert.

- In die Brandwand nach Osten seien Lüftungsklappen ohne Zulässigkeitszeugnis zum Einbau in Brandwänden verbaut worden.

- In der östlichen Brandwand seien Öffnungen derart verschlossen worden, dass brennbare Bauteile in der Wand verblieben seien.

Mit Schreiben der Antragsgegnerin vom 24. Februar 2014 wurde die Antragstellerin aufgefordert, für die festgestellte Wohnheimnutzung im Dachgeschoss bis spätestens 31. März 2014 einen Bauantrag einzureichen. Eine Nachprüfung habe ergeben, dass zum Stand 15. Dezember 2013 im zweiten Obergeschoss und Dachgeschoss 15 Personen unterschiedlicher Nationalität wohnten. In dieser Konstellation könne nicht mehr von einer Wohngemeinschaft gesprochen werden, sondern die Nutzung entspreche einem Wohnheim, welches baurechtlich als Sonderbau einzustufen sei. Dies sei auch bei der Brandschutzprüfung zu beachten.

Die Antragstellerin wurde mit Schreiben vom 17. Juni 2014 zur beabsichtigten Nutzungsuntersagung angehört.

Mit Bescheid der Stadt ... vom 25. Juli 2014 wurde gegenüber der Antragstellerin die Nutzung der Zimmer im Dachgeschoss des Gebäudes ... für Wohnzwecke mit Wirkung vom 5. November 2014 untersagt (Ziffer I. des Bescheides). In Ziffer II. wurde die sofortige Vollziehung der Nutzungsuntersagung angeordnet. Für den Fall der nicht fristgerechten Folgeleistung wurde der Antragstellerin in Ziffer III. des Bescheides ein Zwangsgeld in Höhe von 2.000,00 EUR zur Zahlung angedroht.

Zur Begründung ist im Wesentlichen ausgeführt, dass die Antragsgegnerin nach Art. 76 Satz 2 BayBO die Benutzung von Anlagen untersagen könne, wenn diese in Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften benutzt würden. Die tatbestandlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagung lägen vor. Für die Wohnungsnutzung im Dachgeschoss, gleichgültig ob es sich hierbei um eine Nutzung als Wohnheim handle oder um eine Wohnung mit Wohngemeinschaft, liege keine Baugenehmigung vor. Der Gebäudeeigentümer verweise auf eine Baugenehmigung vom 17. Februar 1967 zum Ausbau des Dachgeschosses für sechs Schlafräume für Dienstboten. Diese Genehmigung von einzelnen Schlafräumen für Bedienstete decke jedoch nicht die derzeitige abgeschlossene Nutzungseinheit zum dauerhaften Wohnen ab. Eine Baugenehmigung für die derzeit ausgeführte Nutzung könne auch nicht erteilt werden, da die Rettungswegsituation im Dachgeschoss nicht den Vorgaben des Art. 31 BayBO entspreche; es sei weder ein funktionierender erster Rettungsweg noch ein funktionierender zweiter Rettungsweg aus den Räumen im Dachgeschoss vorhanden. Für die Wohnnutzung im Dachgeschoss sei seitens der Antragstellerin eine Wohngemeinschaftsnutzung angegeben worden. Unter dieser Voraussetzung werde ein funktionierender erster Rettungsweg über das notwendige Treppenhaus erforderlich sowie ein funktionierender zweiter Rettungsweg über ein westliches Giebelfenster. Nachdem die brandschutzmäßige Ertüchtigung des Treppenhauses nicht erfolgt sei - bei der letzten Begehung im Januar 2014 sei der Treppenraum weiterhin mit brennbaren Treppenläufen ausgestattet, der obere Treppenlauf mit einem PVC-Belag überzogen, der im Brandfall eine hohe Rauchentwicklung verursache und die Wohnungsabschlusstüre im zweiten Obergeschoss nicht mit den für ein notwendiges Treppenhaus erforderlichen vollwandig-dicht- und selbstschließenden Türen ausgestattet sei, könne kein funktionierender erster Rettungsweg angenommen werden. Auch sei die tatsächliche Rettung aus den einzelnen Zimmern im Dachgeschoss nicht gesichert. Die Wohnnutzung im Dachgeschoss sei daher zu untersagen, um erhebliche Gefahren für Leib und Leben der Dachgeschossbewohner abzuwehren. Darüber hinaus liege keine klassische Wohngemeinschaftsnutzung vor, es sei vielmehr von einer Wohnheimnutzung auszugehen, für die ein Genehmigungsverfahren nach Art. 60 BayBO durchzuführen sei. Für die Räume im zweiten Obergeschoss und Dachgeschoss bestünden einzelne Mietverträge, wobei die Mieter gegenseitig in keiner engen gemeinschaftlichen Beziehung stünden und keinen gemeinsamen Haushalt, wie er für eine Wohngemeinschaft typisch sei, führten. Die Zimmer seien vom Vermieter einzeln durchnummeriert worden. Eine einheitliche Struktur der Benutzerbeziehungen zum Vermieter (Hausverwaltung) sei vorhanden. Die Nutzungsuntersagung sei auch verhältnismäßig. Als primäre Adressaten dieser Nutzungsuntersagung seien die Mieter des Dachgeschosses ausgewählt worden. Seien wie hier die tatbestandlichen Voraussetzungen des Art. 76 Satz 2 BayBO erfüllt, so stehe der Erlass einer Nutzungsuntersagung im pflichtgemäßen Ermessen. Die Antragsgegnerin sei nach der durchgeführten Feuerbeschau gegenüber der Antragstellerin über zwei Jahre lang ohne Anwendung hoheitlicher Maßnahmen bemüht, die Herstellung annähernd brandschutzkonformer Verhältnisse im Gebäude zu erreichen. Dies sei nach mehreren Anmahnungen, Fristverlängerung und Gebäudebegehungen nicht erfolgt. Nach über zwei Jahren Verfahrensdauer sei ein weiteres Zuwarten der ordnungsgemäßen Brandschutzertüchtigung nicht mehr vertretbar und stehe dem Schutz und der Sicherheit der Mieter im Dachgeschoss entgegen. Die wirtschaftlichen Interessen des Eigentümers müssten in diesem Fall zurückstehen. Die sofortige Vollziehung werde im öffentlichen Interesse angeordnet. Eine weitere ungenehmigte Wohnnutzung der Zimmer im Dachgeschoss gefährde Leben und Gesundheit der Bewohner. Nach ständiger Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofes sei die Anordnung der sofortigen Vollziehung einer Nutzungsuntersagung regelmäßig gerechtfertigt, wenn die Voraussetzungen des Art. 76 Satz 2 BayBO vorlägen. Dies scheitere auch nicht daran, dass die unzulässige Nutzung im Dachgeschoss des Gebäudes längere Zeit geduldet worden sei. Es seien keine funktionierenden Rettungswege vorhanden. Das Zusammenspiel des fehlenden und des mangelhaften Rettungsweges, die hohe Anzahl der Bewohner im Dachgeschoss sowie die in den Zimmern vorhandenen Brandlasten führten dazu, dass kein weiteres Zuwarten bis zur Unanfechtbarkeit des Bescheides möglich sei. Die Androhung des Zwangsgeldes stütze sich auf Art. 29, 30, 31, 36 Verwaltungszustellungs- und Vollstreckungsgesetz (VwZVG). Das Zwangsgeld sei in der angedrohten Höhe angemessen, um die Einhaltung der geforderten Handlungen zu bewirken.

Auf den weiteren Inhalt des Bescheides der Antragsgegnerin vom 25. Juli 2014 wird ergänzend verwiesen.

Gegen diesen der Antragstellerin gegen Empfangsbestätigung am 31. Juli 2014 zugestellten Bescheid hat die Antragstellerin mit Schriftsatz vom 25. August 2014 Klage erhoben (Au 5 K 14.1250). Über die vorbezeichnete Klage ist noch nicht entschieden worden.

Die Antragstellerin hat im Klageverfahren eine brandschutztechnische Beurteilung der Dachgeschosswohnung des Dipl.Ing. (FH) ..., vom 20. Oktober 2014 vorgelegt, in der u. a. ausgeführt ist, dass die Nutzungseinheit im Dachgeschoss über zwei voneinander unabhängige Rettungswege verfüge. Aus dem Dachgeschoss führe der erste Rettungsweg über eine Treppe, welche innerhalb eines Treppenraums liege und der zweite Rettungsweg über ein Fenster der Nutzungseinheit, welches mit Leitern der Feuerwehr erreicht werden könne, ins Freie. Die Treppe und der Treppenraum entsprächen den Anforderungen der BayBO aus dem Jahr 1962. Der Bodenbelag sei als normal entflammbar einzustufen, weil entsprechende Nachweise für eine schwere Entflammbarkeit fehlten. Damit sei der Treppenraum nicht mängelfrei. Eine Entfernung des Belages würde jedoch das Brandrisiko nicht signifikant verringern, da die Treppenstufen ebenfalls aus normal entflammbaren Baustoffen (lackiertes Holz) bestünden. Der zweite Rettungsweg entspreche den Anforderungen BayBO 1962 sowie der BayBO 2008. Er sei mängelfrei vorhanden. Beide Rettungswege seien funktionsfähig. Eine erhebliche Gefahr für Leben oder Gesundheit der Bewohner des Dachgeschosses sei deshalb nicht anzunehmen. Für das Dachgeschoss stünden zwei Rettungswege zur Verfügung. Die brandschutztechnischen Mängel seien entweder nicht relevant, da entweder baurechtlich legalisiert oder auf die Rettungswegsituation ohne erheblich nachteiligen Einfluss.

Gegenüber den zum Zeitpunkt 25. Juli 2014 bekannten Mietern wurden gleichlautende Nutzungsuntersagungsbescheide erlassen. Diese sind, soweit ersichtlich, sämtlich bestandskräftig geworden.

Mit Schriftsatz vom 22. Oktober 2014 hat die Antragstellerin im Wege vorläufigen Rechtsschutzes beantragt,

die aufschiebende Wirkung der Klage der Antragstellerin gegen den Nutzungsuntersagungsbescheid vom 25. Juli 2014, Az. ..., betreffend der Zimmer im Dachgeschoss des Anwesens ..., Grundstück Fl.Nr. ..., eingetragen im Grundbuch von ..., wiederherzustellen,

hilfsweise die sofortige Vollziehung aufzuheben.

Der Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung sei nach § 80 Abs. 5 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) begründet. Ein überwiegendes öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehung der Nutzungsuntersagung bestehe schon deshalb nicht, da diese offensichtlich rechtswidrig sei. Der Bescheid werde ausschließlich damit begründet, dass angebliche brandschutztechnische Mängel und ein Wohnheim vorlägen. Beides sei jedoch nicht der Fall. Im Rahmen der bei der Entscheidung vorzunehmenden Interessenabwägung überwiege daher das private Interesse an einer Außervollzugsetzung des Verwaltungsaktes. Eine erhebliche Gefahr für Leben oder Gesundheit sei nur dann anzunehmen, wenn nach fachlicher Feststellung der örtlichen Gegebenheiten der Eintritt eines erheblichen Schadens nicht ganz unwahrscheinlich sei. Ausweislich der brandschutztechnischen Beurteilungen des Prüfsachverständigen ... lägen die von der Bauaufsichtsbehörde benannten materiellen Brandschutzmängel nicht vor. Das streitgegenständliche Gebäude werde daher nicht in Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt; die Rechtsgrundlage des Art. 76 Satz 2 BayBO sei daher nicht einschlägig. Im Dachgeschoss sei eine Wohnnutzungseinheit mit insgesamt acht Aufenthaltsräumen (sechs Zimmer, ein Gemeinschaftsraum, eine Küche) vorhanden. Die Wohnung sei für maximal sieben Personen (Wohngemeinschaft) bestimmt. Das Gebäude sei in sicherer Bauweise (Mauerwerksbau, Betondecken) errichtet worden. Feuerwehrzufahrten, Bewegungsflächen und Aufstellflächen für Hubrettungsgeräte der Feuerwehr seien ausreichend vorhanden. Die Löschwasserversorgung sei ebenfalls ausreichend sichergestellt. Darüber hinaus liege eine durch Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz (GG) bewirkte bestandsgeschützte Nutzung vor. Die Grundstücksnutzung sei aufgrund der erteilten Baugenehmigung vom 5. März 1965 und des Tekturbescheides vom 7. Februar 1967 rechtmäßig. Die jetzige Grundstücksnutzung müsse daher ebenfalls als rechtmäßig angesehen werden. Eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung liege weder in bauplanungs- noch in bauordnungsrechtlicher Hinsicht vor. Die letzte Genehmigung aus dem Jahr 1967 umfasse Schlaf- und Aufenthaltsräume für Dienstboten. Schlafräume seien ebenfalls als Wohnräume zu genehmigen. Es liege daher eine genehmigte Wohnraumnutzung vor, die brandtechnisch vom damaligen Kreisbrandmeister abgenommen worden sei. Die jetzige Nutzung halte sich innerhalb der genehmigten Variationsbreite. Eine Funktionsänderung in qualitativer oder quantitativer Hinsicht gegenüber der genehmigten Nutzung liege nicht vor. Nach wie vor würden die Räume im Dachgeschoss, wie genehmigt, zum Wohnen genutzt. Auch liege keine Wohnheimnutzung im Sinne von Art. 2 Abs. 4 Nr. 11 BayBO vor. Es sei darauf hinzuweisen, dass keine objektiven Tatsachen für eine Wohnheimnutzung vorlägen. Die Bewohnerzahl sei ein untaugliches Kriterium für die Bewertung, ob ein Wohnheim vorliege oder nicht. Schließlich sei auch die Anordnung der sofortigen Vollziehung der Nutzungsuntersagung rechtswidrig, da keine erhebliche Gefahr für die Gesundheit und das Leben der Bewohner vorliege. Das Dachgeschoss sei für maximal sieben Personen bestimmt, für die zwei funktionierende Rettungswege vorhanden seien.

Auf den weiteren Inhalt des Antragschriftsatzes vom 22. Oktober 2014 wird ergänzend Bezug genommen.

Die Stadt ... ist dem Antrag mit Schriftsatz vom 14. November 2014 entgegengetreten und beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Die Nutzungsuntersagung sei rechtmäßig. Die Antragstellerin verkenne, dass sich die Nutzungsuntersagung auf Art. 76 Satz 2 BayBO stütze und damit gerechtfertigt sei, dass die Nutzung in Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfolge. Im angegriffenen Bescheid vom 25. Juli 2014 werde ausführlich dargelegt, dass keine Baugenehmigung für die derzeit ausgeübte Nutzung vorliege, gleichgültig, ob es sich dabei um eine Wohngemeinschaft oder um ein Wohnheim handle. Aus Sicht der Antragsgegnerin stehe damit die formelle Rechtswidrigkeit der vorhandenen Nutzung fest. Darüber hinaus führe der streitgegenständliche Bescheid aus, dass aller Voraussicht nach auch eine Baugenehmigung nicht erteilt werden könne, weil die brandschutzrechtliche Situation dies im vorhandenen Bestand nicht zulasse. Dem widerspreche augenscheinlich auch nicht die vorgelegte Beurteilung des Prüfsachverständigen für Brandschutz, Herrn Dipl.Ing. (FH) .... Dieser betrachte die Situation vielmehr ausschließlich unter der Annahme, dass die Nutzung formell rechtmäßig erfolge. Demzufolge bestünden für die Klage keine Erfolgsaussichten, weshalb der Antrag abzulehnen sei. Auf die angeführte Frage der erheblichen Gefahr für Leib und Leben der Mieter der Dachgeschosszimmer komme es nur insoweit an, als die Anordnung der sofortigen Vollziehung im öffentlichen Interesse damit begründet werde. Selbst wenn die Erfolgsaussichten der Klage offen seien, müsse die zu erfolgende Interessenabwägung zugunsten der Antragsgegnerin ausfallen. Auf der einen Seite stehe der Schutz der derzeitigen sowie potenziell künftiger Mieter. Der wirtschaftliche Nachteil, der der Antragstellerin drohe, könne nur in der zukünftigen Chance bestehen, die Zimmer neu zu vermieten. Dieses wirtschaftliche Interesse stehe in Bezug auf die genannten Brandgefahren zurück.

Auf den weiteren Inhalt des Antragserwiderungsschriftsatzes vom 14. November 2014 wird ergänzend verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf das wechselseitige Vorbringen der Beteiligten, die Akte des Verfahrens Au 5 K 14.1250, die Gerichtsakte und die von der Antragsgegnerin vorgelegte Behördenakte umfassend Bezug genommen.

II.

Der sinngemäß gestellte Antrag der Antragstellerin, die aufschiebende Wirkung der Klage im Verfahren Au 5 K 14.1250 betreffend den Bescheid der Antragsgegnerin vom 25. Juli 2014 hinsichtlich der Nutzungsuntersagung (Ziffer I.) wiederherzustellen und hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung (Ziffer III.) anzuordnen, bleibt ohne Erfolg.

1. Der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes ist zulässig. Die aufschiebende Wirkung der Klage der Antragstellerin gegen Ziffer I. des Bescheides der Antragsgegnerin vom 25. Juli 2014 ist entfallen, weil die Behörde in Ziffer II. des Bescheides nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO die sofortige Vollziehung angeordnet hat. Nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO kann das Gericht der Hauptsache in einem solchen Fall auf Antrag die aufschiebende Wirkung der Klage wiederherstellen.

Soweit der Antrag sinngemäß gegen die in Ziffer III. des streitgegenständlichen Bescheides verfügte Zwangsgeldandrohung gerichtet ist, ist er ebenfalls zulässig und statthaft. Denn nach Art. 21a Satz 1 VwZVG haben Rechtsbehelfe keine aufschiebende Wirkung, soweit sie sich gegen Maßnahmen richten, die in der Verwaltungsvollstreckung getroffen werden. Gemäß Art. 21a Satz 2 VwZVG gelten § 80 Abs. 4, 5, 7 und 8 VwGO entsprechend, Nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO kann das Gericht der Hauptsache in einem solchen Fall auf Antrag die aufschiebende Wirkung des Rechtsbehelfs anordnen.

2. Der Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der Klage gegen Ziffer 1. des Bescheides vom 25. Juli 2014 ist nicht begründet.

In Verfahren nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO prüft das Gericht, ob die formellen Voraussetzungen für die Anordnung der sofortigen Vollziehung gegeben sind. Im Übrigen trifft es eine eigene Ermessensentscheidung anhand der in § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO normierten Kriterien. Dabei hat das Gericht in dem wegen der Eilbedürftigkeit auf eine summarische Prüfung von Sach- und Rechtslage beschränkten Verfahren nicht unmittelbar und nicht ausschließlich die Rechtmäßigkeit des Verwaltungsaktes zu prüfen, sondern zu untersuchen, ob das öffentliche Interesse an dessen sofortiger Vollziehung das Interesse der Antragstellerin an der Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihrer Klage überwiegt. Bei der vorzunehmenden Interessenabwägung sind hierbei insbesondere die Erfolgsaussichten der Klage zu berücksichtigen. Stellt sich in den Fällen des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO heraus, dass die Klage aller Voraussicht nach keinen Erfolg haben wird und ist überdies ein besonderes öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehung erkennbar, so kommt diesem Interesse regelmäßig der Vorrang zu. Erweist sich der Rechtsbehelf hingegen bei summarischer Überprüfung der Sach- und Rechtslage als offensichtlich erfolglos, so stellt das Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung der Klage wieder her.

Die auf der Grundlage von § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO ausgesprochene Anordnung der sofortigen Vollziehung betreffend die Nutzungsuntersagung begegnet in formeller Hinsicht keinen Bedenken. Sie erfülle insbesondere die Anforderungen des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO. Nach dieser Vorschrift ist das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsaktes schriftlich zu begründen. Diese Anordnung erfordert grundsätzlich ein besonderes Vollzugsinteresse, das über das hinausgeht, was den Verwaltungsakt selbst rechtfertigt. Auch wenn an den Inhalt der Begründung keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind, ist es unzureichend, die sofortige Vollziehbarkeit lediglich formelhaft, etwa ausschließlich mit dem Vorliegen eines öffentlichen Interesses, zu begründen. Vielmehr müssen die besonderen, auf den konkreten Fall bezogenen Gründe angegeben werden, die die Behörde dazu bewogen haben, den Suspensiveffekt als Regelfall des § 80 Abs. 1 VwGO auszuschließen (vgl. zum Ganzen BayVGH, B. v. 20.3.2008 - 20 CS 08.421 - juris).

Die Begründung der Sofortvollzugsanordnung im Bescheid der Antragsgegnerin vom 25. Juli 2014 genügt diesen Anforderungen. Die Antragsgegnerin hat nicht lediglich formelhaft, sondern substantiiert und einzelfallbezogen dargelegt, warum eine weitere Nutzung der Räume des Dachgeschosses des Gebäudes auf dem Grundstück Fl.Nr. ... der Gemarkung ... aus ihrer Sicht nicht mehr hinnehmbar ist. Diese Begründung mit dem Hinweis auf den aus Sicht der Antragsgegnerin unzureichenden Brandschutz zeigt, dass sich die Antragsgegnerin des Ausnahmecharakters der Vollzugsanordnung bewusst war und enthält die Erwägungen, die die Antragsgegnerin für die Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit als maßgeblich angesehen hat. Es ist nicht erkennbar, dass die Antragsgegnerin den Ausnahmecharakter der Vollzugsanordnung und die „Warnfunktion“ des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO, ob tatsächlich ein besonderes öffentliches Interesse den Ausschluss der aufschiebenden Wirkung der Klage erfordert (vgl. BayVGH, B. v. 24.3.1999 - 10 CS 99.27 - BayVBl. 1999, 465), verkannt hätte. Ob die Begründung der Anordnung des Sofortvollzuges in materiell-rechtlicher Hinsicht zutreffend ist, stellt keine Frage der formellen Begründungspflicht aus § 80 Abs. 3 VwGO dar, sondern eine solche des vorliegenden Vollzugsinteresses.

Der Antrag erweist sich auch im Übrigen als unbegründet. Die im Verfahren nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO gebotene originäre Ermessensentscheidung des Gerichts in Form einer umfassenden Interessenabwägung zwischen dem Aussetzungsinteresse der Antragstellerin und dem öffentlichen Vollzugsinteresse der Antragsgegnerin ergibt einen Vorrang zugunsten des Letzteren.

Bei seiner Entscheidung hat das Gericht primär diese Interessen gegeneinander abzuwägen, soweit sie im Verfahren der nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO gebotenen, aber auch ausreichenden summarischen Überprüfung von Sach- und Rechtslage festzustellen sind (vgl. Kopp/Schenke, VwGO, 19. Aufl. 2013, § 80 Rn. 152, 158).

Ermächtigungsgrundlage für die Nutzungsuntersagung ist Art. 76 Satz 2 BayBO. Danach kann die Nutzung untersagt werden, wenn Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden.

Die tatbestandlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagung liegen vor. Sie verstößt auch nicht gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Ermessensfehler sind nicht ersichtlich.

Anerkanntermaßen genügt für die Nutzungsuntersagung grundsätzlich die formelle Rechtswidrigkeit einer baulichen Anlage (vgl. Decker in Simon/Busse, BayBO, Stand: Januar 2014, Art. 76 Rn. 282 m. w. N.), d. h. die Nutzung einer genehmigungspflichtigen baulichen Anlage ohne die hierfür erforderliche Baugenehmigung. Da die Nutzungsuntersagung in erster Linie die Funktion hat, den Bauherrn auf das jeweilige Genehmigungsverfahren zu verweisen, muss grundsätzlich nicht geprüft werden, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt. Anders als bei der Beseitigungsanordnung nach Art. 76 Satz 1 BayBO kommt es daher nicht darauf an, ob auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können. Damit ist es dem Grunde nach unerheblich, ob die untersagte Nutzung (auch) gegen materielles Recht verstößt (vgl. BayVGH, U. v. 5.12.2005 - 1 B 03.2608 - BayVBl. 2006, 702 f.).

Allerdings darf eine wegen Verstoßes gegen die Genehmigungspflicht formell rechtswidrige Nutzung aus Gründen der Verhältnismäßigkeit grundsätzlich nicht untersagt werden, wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig ist. Auch wenn die Folgen einer Nutzungsuntersagung für den Betroffenen in der Regel weniger gravierend sind als die einer Beseitigungsanordnung, ist es im Allgemeinen unverhältnismäßig, eine offensichtlich materiell legale Nutzung zu untersagen, ohne den Bauherrn vorher - vergeblich - gemäß Art. 76 Satz 3 BayBO aufgefordert zu haben, einen Bauantrag zu stellen (BayVGH, B. v. 4.8.2004 - 15 CS 04.1648 - BayVBl. 2005, 369; OVG Rheinland-Pfalz, U. v. 22.5.1996 - 8 A 11880/95 - BauR 1997, 103).

Die erkennende Kammer ist im Rahmen der im Verfahren einstweiligen Rechtschutzes gebotenen, aber auch ausreichenden summarischen Überprüfung von Sach- und Rechtslage der Auffassung, dass die derzeitige Nutzung des Dachgeschosses des Gebäudes ..., voraussichtlich sowohl formell wie auch materiell rechtswidrig erfolgt.

Bei der derzeitigen Nutzung des Dachgeschosses, wie sie insbesondere der brandschutztechnischen Stellungnahme des Büros ..., vom 12. Januar 2012 zu entnehmen ist, spricht vieles für das Vorliegen eines Wohnheimes, welches einer gesonderten baurechtlichen Gestattung bedarf. Typisches Merkmal eines Wohnheims ist dabei die Mischung von Wohnräumen nur für den einzelnen Nutzer und komplementären, gemeinschaftlich nutzbaren Räumen, die für bestimmte Wohnbedürfnisse zur Verfügung stehen, wie beispielsweise Aufenthaltsräume, Küche, Waschräume oder Toiletten. Die Einzelheiten der Nutzungen sind dabei durch einheitliche Verträge zwischen Nutzern und dem Betreiber des Wohnheims festgelegt (vgl. grundlegend BayVGH, B. v. 28.7.1992 - 2 CS 92.1044 - nicht veröffentlicht; OVG Lüneburg, U. v. 20.8.1987 - 6 A 166/85 - BRS 47, 109 f.). Kein Wohnheim ist hingegen ein Gebäude, das aus einer Mehrzahl selbstständiger Wohnungen ohne funktionell ergänzende Gemeinschaftseinrichtungen besteht und zu Wohnzwecken genutzt wird (vgl. Stock in König/Roeser/Stock, BauNVO, 3. Aufl. 2014, § 3 Rn. 22). Vorliegend spricht die räumliche Ausgestaltung des Dachgeschosses, mit dem nordwestlich genutzten größeren Gemeinschaftsaufenthaltsraum, der umfunktionierten Küche im nordöstlich gelegenen Bereich und der Tatsache der einzelnummerierten Zimmer, die von der Antragstellerin an wechselnde Personen vermietet werden, für eine Wohnheimstruktur im dargestellten Sinne. Ausweislich der Akten vermietet die Antragstellerin insgesamt 17 Einzelräume im zweiten Obergeschoss und Dachgeschoss des Gebäudes ... an wechselnde Mieter aufgrund im Wesentlichen einheitlicher Mietverträge. Auch die sowohl im Dachgeschoss wie im zweiten Obergeschoss außerhalb der einzelnen Wohnräume vorhandenen gemeinschaftlich genutzten Einrichtungen wie Bad mit Dusche/WC, Küche und Aufenthaltsraum legen die Annahme eines Wohnheimes nahe.

Für die Nutzung des Dachgeschosses als Wohnheim liegt keine Baugenehmigung seitens der Antragstellerin vor.

Das Gericht ist insoweit der Auffassung, dass die am 5. März 1965 bzw. 4. Januar 1967 erteilte Baugenehmigung bzw. Tekturgenehmigung zum Dachgeschossausbau in Gestalt der Errichtung von insgesamt sechs Zimmern in ihrer Funktion als Schlafräume für Dienstboten die derzeit betriebene Nutzung durch die Antragstellerin nicht abdeckt. Der in den Jahren 1965 bzw. 1967 von der Antragsgegnerin genehmigte Einbau von Einzelzimmern als Schlafräume für Dienstboten ist wesensverschieden zur derzeitigen Nutzung als Wohnheim (sog. „aliud“). Dies wird insbesondere daraus ersichtlich, dass sich die damalige genehmigte Nutzung auf die bloßen Einzelräume mit einem hieran angeschlossenen Bad/WC erschöpfte. Zwischenzeitlich wurde jedoch zu einem nicht näher bezeichneten Zeitpunkt sowohl das nordöstlich gelegene dritte Zimmer zu einer Gemeinschaftsküche umfunktioniert; gleiches gilt für das nordwestlich gelegene größere Zimmer, das nicht mehr zu Wohnzwecken, sondern als Gemeinschaftsaufenthaltsraum gekennzeichnet ist. Diese jedenfalls partiellen Nutzungsänderungen der im Dachgeschoss des Gebäudes Fl.Nr. ... der Gemarkung ... vorhandenen Räume verdeutlicht das Vorliegen einer anders gearteten Nutzung, die das Erfordernis einer Baugenehmigung begründet. Insbesondere ist es nicht ausgeschlossen, dass im Hinblick auf den vorgenommenen Einbau und die Umnutzung eines Zimmers zu einer Gemeinschaftsküche weitergehende technische Anforderungen im Sinne der Art. 37 ff. BayBO für das Dachgeschoss erforderlich werden und zu beachten sind. Auch dieser Umstand spricht letztlich dafür, die derzeit ausgeübte Nutzung einem bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu unterstellen.

Der Antragstellerin kommt auch aus den Gesichtspunkten des Bestandsschutzes keine günstigere Rechtsposition zu. Der überwirkende aktive Bestandsschutz rechtfertigt nur bauliche Änderungen, die erforderlich sind, um einen vorhandenen Bestand weiterhin zeitgemäß funktionsgemäß nutzen zu können. Hierbei muss es sich um untergeordnete Maßnahmen handeln, die keine wesentliche Veränderung zur Folge haben. Die Gesamtsituation muss mit derjenigen übereinstimmen, in der der Bestand entstanden ist. Gemessen an diesen Grundsätzen wurden hier die ursprünglich genehmigte Nutzung (Bestand) - bloße Schlafräume für Dienstboten mit daran angeschlossenem Bad/WC - und das ursprüngliche Nutzungskonzept in wesentlichen Teilen geändert. Hinzuweisen ist hier nochmals auf die vorgenommenen baulichen Veränderungen, die mit dem Einbau einer Küche und einem Gemeinschaftsraum („Allgemeinzimmer“) vorgenommen wurden. Für überwirkenden aktiven Bestandsschutz bleibt in solchen Fällen kein Raum. Abgesehen hiervon ist nach der jüngeren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, der das Gericht folgt, der sog. aktive Bestandsschutz nicht mehr anzuerkennen (vgl. Decker in Simon/Busse, a. a. O., Art. 76 Rn. 262 m. w. N.).

In der jüngeren Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs wird davon ausgegangen, dass die Untersagung der illegalen Nutzung von Wohnraum aus Gründen der Verhältnismäßigkeit auch dann unzulässig ist, wenn dieser für die Betroffenen den allgemeinen Lebensmittelpunkt ihrer privaten Existenz bildet; in diesen Fällen sei für eine Nutzungsuntersagung die materielle Illegalität erforderlich (vgl. BayVGH, U. v. 5.12.2005 - 1 B 03.2608 - BayVBl. 2006, 702; B. v. 16.5.2008 - 9 ZB. 07.3224 - BayVBl. 2009, 509 f.; andere Ansicht Decker in Simon/Busse, a. a. O., Art. 76 Rn. 282; Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue Bayerische Bauordnung, Stand: Mai 2014, Art. 76 Rn. 343).

Die Kammer ist der Auffassung, dass die von der Antragsgegnerin ausgesprochene Nutzungsuntersagung auch unter Berücksichtigung dieser Einschränkung rechtlich nicht zu beanstanden ist. Dabei bedarf es keiner Klärung der Frage, ob es sich wegen der von der Antragstellerin derzeit ausgeübten Nutzung um einen Sonderbau im Sinne von Art. 2 Abs. 4 und dort insbesondere der Nr. 11 BayBO, handelt. Unabhängig von der Frage, ob die Vorschriften der Art. 31 ff. BayBO in einem evtl. bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren von der Bauaufsichtsbehörde zu prüfen wären, regelt Art. 55 Abs. 2 BayBO, dass eine evtl. Beschränkung der bauaufsichtlichen Prüfung nach Art. 60 BayBO nicht von der Verpflichtung zur Einhaltung der Anforderungen entbindet, die durch öffentlich-rechtliche Vorschriften an Anlagen gestellt werden, und die bauaufsichtlichen Eingriffsbefugnisse unberührt lässt.

Die bei der Feuerbeschau der Antragsgegnerin am 9. Juni 2011 festgestellten brandschutztechnischen Mängel (vgl. Auflistung auf Behördenakte Bl. 18 und 28) sowie die Aussage in der von der Antragstellerin selbst vorgelegten brandschutztechnischen Stellungnahme der Firma ..., vom 12. Januar 2012, dass gegen eine Nutzung nur dann keine brandschutztechnischen Bedenken bestünden, wenn sämtliche der im Brandschutznachweis genannten Sicherheitsvorkehrungen und Schutzmaßnahmen in vollem Umfang umgesetzt werden, legen für das Gericht im vorläufigen Rechtsschutzverfahren nahe, dass unabhängig von den Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs im Hauptsacheverfahren das Interesse der Antragstellerin, für die Dauer des Hauptsacheverfahrens der Ordnungsverfügung nicht nachkommen zu müssen, derzeit geringer wiegt als das öffentliche Interesse an der Sicherstellung des Brandschutzes für diesen Zeitraum.

Kein anderes rechtliches Ergebnis ist durch die von der Antragstellerin vorgelegte brandschutztechnische Beurteilung des Dipl.-Ing. (FH) ..., vom 20. Oktober 2014 angezeigt, da auch dieser in seiner Stellungnahme jedenfalls nicht von einer vollständigen Mangelfreiheit des streitgegenständlichen Gebäudes ausgeht. Auch in der zuletzt vorgelegten Stellungnahme der Antragstellerin werden als vorhandene Mängel bezeichnet, dass in der Brandwand nach Osten Lüftungsklappen ohne Zulässigkeitszeugnis zum Einbau in Brandwänden verbaut und in der östlichen Brandwand Öffnungen derart verschlossen worden sind, dass brennende Bauteile in der Wand verblieben sind. Ebenfalls wurde von Seiten der Antragstellerin nicht dargelegt, dass sämtliche in der brandschutztechnischen Stellungnahme der Firma ..., vom 12. Januar 2012 geforderten Sicherheitsvorkehrungen und Schutzmaßnahmen zwischenzeitlich vollständig umgesetzt wurden. Verschärfend treten die auf den im Verfahren vorgelegten Lichtbildaufnahmen zu erkennenden nicht unerheblichen Brandlasten in den einzelnen Wohnräumen hinzu.

Lassen sich aber die erkannten Brandschutzmängel nicht umgehend beheben, so kann die Nutzungsuntersagung eine geeignete und erforderliche Maßnahme sein, den mit Brandschutzmängeln einhergehenden Gefahren zu begegnen. Finanzielle Interessen der betroffenen Eigentümer müssen dabei gegenüber den Interessen an der Minimierung von Brandrisiken und der damit bezweckten Vermeidung von Schäden an Leib und Leben grundsätzlich zurücktreten (vgl. OVG NRW, B. v. 9.9.2010 - 10 B 1106/10 - nicht veröffentlicht; B. v. 8.5.2007 - 10 B 2555/06 - BRS 71 Nr. 182). Maßgeblich für diese Einschätzung ist die zugrunde liegende Erkenntnis, dass mit der Entstehung eines Brandes praktisch jederzeit gerechnet werden muss, und dass demzufolge der Zustand, dass in vielen Gebäuden jahrzehntelang kein Brand ausgebrochen ist, jederzeit sein Ende finden kann (vgl. OVG NRW, U. v. 28.8.2001 - 10 A 3051/99 - BRS 64 Nr. 201). In einer derartigen Situation, in der unter den Beteiligten streitig ist, ob Brandschutzvorschriften beachtet wurden, dürfen etwaige Zweifel an der Berechtigung einer Nutzungsuntersagung einer Klärung im Hauptsacheverfahren vorbehalten bleiben.

Die Antragsgegnerin hat ihr in Art. 76 Satz 2 BayBO eingeräumtes (Regel-)Ermessen ordnungsgemäß und nachvollziehbar ausgeübt. Dass ihr die aktuelle Nutzung des Anwesens schon seit längerem bekannt ist und auch die Feuerbeschau bereits im Jahr 2011 stattgefunden hat, ändert hieran nichts. Insbesondere unterliegen die Eingriffsbefugnisse aus Art. 76 BayBO nicht der Einschränkung einer Verwirkung. Auch ist darauf zu verweisen, dass die Antragsgegnerin bereits im Jahr 2011 nach der durchgeführten Feuerbeschau die Antragstellerin zur Abhilfe aufgefordert hat. Es kann nicht zulasten der Antragsgegnerin gehen, wenn die Antragstellerin sich weigert, derartigen Aufforderungen Folge zu leisten.

Die Nutzungsuntersagung ist auch verhältnismäßig, da allein wegen der im Streit stehenden Brandgefahren ein milderes, aber gleich effektives Mittel ausscheidet. Davon abgesehen dokumentiert auch der bislang erfolglose Versuch der Antragsgegnerin, die Antragstellerin zur Einreichung eines Bauantrages zu bewegen, für die Erfolglosigkeit eines milderen Mittels.

Schließlich bestehen auch hinsichtlich der Androhung eines Zwangsgeldes in Höhe von 2.000,00 EUR sowohl dem Grunde nach als auch in der Höhe keine durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Insbesondere soll das Zwangsgeld gemäß Art. 31 VwZVG das wirtschaftliche Interesse, das der Pflichtige an der Vornahme oder am Unterbleiben der Handlung hat, erreichen.

3. Nach alledem war der Antrag mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO abzulehnen. Als im Verfahren unterlegen hat die Antragstellerin die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 2 Gerichtskostengesetz (GKG). Der in der Hauptsache gebotene Streitwert in Höhe von 5.000,00 EUR (§ 52 Abs. 2 GKG) war im Verfahren vorläufigen Rechtsschutzes zu halbieren (vgl. Nr. 1.5 der Empfehlungen des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit).