/ Verwaltungsgericht Ansbach Urteil, 10. Apr. 2019 - AN 9 K 17.01435, AN 9 K 18.00476

Verwaltungsgericht Ansbach Urteil, 10. Apr. 2019 - AN 9 K 17.01435, AN 9 K 18.00476

published on 10/04/2019 00:00

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Gericht

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Tenor

1. Die Klagen werden abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten der Verfahren zu tragen.

Tatbestand

Der Kläger begehrt die Erteilung eines Vorbescheides für das Bauvorhaben einer Nutzungsänderung von Gastronomiefläche in Wettbüro sowie eine entsprechende sanierungsrechtliche Genehmigung.

Mit Antrag vom 1. September 2016 stellte der Kläger bei der Beklagten den Antrag auf Erlass eines Vorbescheids für das Vorhaben „Nutzungsänderung von Gastronomiefläche in Wettbüro (Vergnügungsstätte)“ für das Anwesen …straße …, Fl.Nrn. … und* …, Gemarkung … Als Vorbescheidsfrage wurde angegeben:

„Es stellt sich die Frage der planungsrechtlichen Zulässigkeit im Hinblick darauf, dass die Fläche vor der letzten Nutzungsänderung 1998 bereits als Spielhalle genutzt wurde. Da es sich nach Auskunft des Stadtplanungsamtes seit 2014 um ein allgemeines Wohngebiet handelt und es nur einen einfachen Bebauungsplan gibt, gehe ich als Eigentümer davon aus, dass einer Rückkehr zur vorherigen Nutzung nichts im Wege steht. Im Zweifelsfall bitte ich eine Ausnahme, Befreiung, Abweichung zu prüfen.“

In den Bauvorlagen war zuletzt die Netto-Grundfläche mit 97,9 m² angegeben. In der Betriebsbeschreibung ist ausgeführt, dass das vom Vorhaben betroffene Erdgeschoss des Gebäudes …str. … zuletzt als Gastronomiefläche genutzt worden sei, bis 1998 habe sich in den Räumlichkeiten jedoch eine Spielhalle befunden. Der Wettvorgang finde durch Abgabe des Tippscheins an der Kasse oder durch Durchführen der Wette an SB-Terminals statt, die Wettprogramme würden in Papierform und in Quotendarstellung auf Bildschirmen vorgehalten, zum Ausarbeiten der Wetten würden Tische und Stühle bereit gestellt. Die Kunden könnten die Übertragungen von Sportereignissen an TV-Bildschirmen mitverfolgen. Ein genehmigungspflichtiger gastronomischer Betrieb erfolge nicht, die Kunden hätten die Möglichkeit, alkoholfreie Getränke am Automaten zu erwerben. Als Kunden würden ausschließlich Personen ab 18 Jahren akzeptiert. Insgesamt stünden 50 Sitzplätze zur Verfügung, die Betriebszeiten seien von 10.00-0.00 Uhr täglich. Als Außendarstellung würden ein Firmenlogo und Eigendarstellung auf den Fenstern verwendet, keine vollkommen verdeckten Schaufenster.

Eine Nachbarbeteiligung wurde durchgeführt.

Nach der planungsrechtlichen Stellungnahme der Beklagten vom 21. November 2016 wurde das Einvernehmen verweigert. Zur Begründung wurde ausgeführt, das Vorhaben liege im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplans …, die abgefragte Zulässigkeit der Art der baulichen Nutzung beurteile sich nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO, da vorliegend ein faktisches Mischgebiet gegeben sei. Bei dem Vorhaben handele es sich um eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte, die weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig sei, auch die Voraussetzungen für die Erteilung einer Befreiung lägen nicht vor. Das Vorhaben gefährde zudem den Gebietscharakter, da sich in der näheren Umgebung bereits eine hohe Anzahl an Vergnügungsstätten befänden (* …str. …, …str., …str., …Str. **). Die Zulassung einer weiteren Vergnügungsstätte würde auch zu unzumutbaren Störungen im Baugebiet führen. So seien in Erdgeschossen im Baugebiet (u.a. …str. …, … und …, … Str. … und **) Leerstände zu verzeichnen, so dass nach dem Eindruck einer Ortseinsicht vom 17. November 2016 ein bereits eingesetzter Trading-Down-Effekt zu verzeichnen sei, der sich bei Zulassung des Vorhabens vergrößern könne. Das Vorhaben widerspreche zudem dem Vergnügungsstättenkonzept der Beklagten, welches am 26. Oktober 2016 im Stadtrat beschlossen worden sei und Vergnügungsstätten in sämtlichen Mischgebieten stadtweit ausschließen wolle. Das Vorhaben läge zudem im Stadterneuerungsgebiet Nr. …, ein sich möglicherweise ausweitender Trading-Down-Effekt würde den Aufwertungsabsichten der städtebaulichen Sanierung zuwiderlaufen.

Mit Schreiben der Beklagten vom 23. November 2016 wurden der Inhalt dieser Stellungnahme und die Absicht, den beantragten Vorbescheid zu versagen, dem Kläger mitgeteilt.

Mit Schreiben seines späteren Prozessbevollmächtigten vom 12. Dezember 2016 gab der Kläger die Absicht an, die Nettonutzfläche so anzupassen, dass sie unter 100 m² falle, so dass eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte nicht vorliege. Weiter wurde ausgeführt, dass die Anwesen …straße * (hier werde keine Vergnügungsstätte, sondern eine Flüchtlingsunterkunft betrieben) und die Spielhalle in der … Straße nicht zur Bezugsumgebung zu rechnen sei, da der … Straße trennende Wirkung zukomme. Die Nutzung im Anwesen …str. … sei nicht zur Begründung eines Trading Down-Effekts geeignet, da dieses Anwesen bis vor kurzem noch vermietet worden sei und renoviert werde, ebenso nicht das Anwesen in der …str. …, da geplant sei, dies vollständig abzureißen, ebenso wenig das Nachbaranwesen … Str. …, da der Eigentümer im Hinblick auf Modernisierungsmaßnahmen lediglich den Abriss auf dem Nachbargrundstück …str. … abwarte, ebenso wenig die Nutzung im Anwesen … Str. …, da dort ein Bistro betrieben werde.

Nach Eingang erneuter Pläne (Nettonutzfläche 97,9 m²) erging hierauf unter dem 9. Januar 2017 eine erneute planungsrechtliche Stellungnahme. Hiernach sei das Vorhaben auch nach Umplanung nicht genehmigungsfähig, die bisherigen Ablehnungsgründe blieben aufrecht erhalten. Ergänzend wurde angemerkt, dass eine Unzulässigkeit nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO selbst dann gegeben sei, wenn die Ansiedlung einer weiteren Vergnügungsstätte im Mischgebiet, auch wenn sie selbst noch keine kerngebietstypischen Auswirkungen habe, dazu führe, dass solche Auswirkungen bei Gesamtbetrachtung, unter Einbeziehung der vorhandenen Vergnügungsstätten nicht nur unerheblich verstärkt werden, wovon hier auszugehen sei.

Mit Schreiben der Beklagten vom 21. Februar 2017 wurden der Inhalt dieser Stellungnahme und die beabsichtigte Versagung dem Kläger mitgeteilt. Weiter wurde darauf hingewiesen, dass das Bauvorhaben im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „…“ liege und nach § 144 Abs. 1 BauGB eine sanierungsrechtliche Genehmigung erforderlich sei. Die erforderliche sanierungsrechtliche Genehmigung würde gem. § 145 Abs. 2 BauGB versagt werden, da das Vorhaben wesentlichen Zielen und Zwecken der Sanierung - gemäß § 141 Abs. 1 BauGB seien konkretisierende Sanierungsziele beschlossen worden - zuwiderlaufe. So solle der Einzelhandel gestärkt werden und der Konflikt mit Wohnnutzungen gelöst werden, die Identität mit dem Wohngebiet solle gestärkt werden und so der Stadtteil und dessen Image aufgewertet werden. Da die Bezugsumgebung ein faktisches Mischgebiet darstelle, gälten zudem die Zielsetzungen des Vergnügungsstättenkonzepts für Mischgebiete (Gutachten von …, 2013) analog, mithin die Zielsetzungen des Schutzes der Wohnnutzungen, der sozialen Einrichtungen, des hohen Wohnanteils, des Stadt- und Ortsbildes, des Bodenpreisgefüges und der Vermeidung von weiteren Häufungen/Konzentrationen von Vergnügungsstätten und einem damit einhergehenden Trading-Down-Prozess.

Mit Vorbescheid vom 12. Juli 2017 verneinte die Beklagte die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nach der Art der baulichen Nutzung.

Hinsichtlich der Begründung wurde die Argumentation aus den planungsrechtlichen Stellungnahmen wiederholt.

Hiergegen erhob der Kläger mit Schriftsatz seines Prozessbevollmächtigten vom 25. Juli 2017, bei Gericht eingegangen am 26. Juli 2017, Klage (AN 9 K 17.01435) und beantragte,

den Vorbescheid vom 12. Juli 2017 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, dem Kläger den von ihm beantragten Vorbescheid für das Bauvorhaben Nutzungsänderung von Gastronomiefläche in Wettbüro auf dem Anwesen …straße … zu erteilen, hilfsweise, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

Zur Begründung wurde ausgeführt, das Vorhaben sei als nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätte im vorliegenden faktischen Mischgebiet gem. § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO allgemein zulässig. § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO stehe der Zulässigkeit des Vorhabens nicht entgegen, da das Bauvorhaben weder nach Anzahl, Lage, Umfang noch der Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widerspreche. Darüber hinaus gingen von dem Bauvorhaben keine Belästigungen oder Störungen aus, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar seien, es sei auch nicht solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt. Das Vorhaben füge sich in die nähere Umgebung ein, eine Häufung von Vergnügungsstätten würde durch das Vorhaben nicht auftreten. Viele der von der Beklagten angeführten Nutzungen in der näheren Umgebung seien tatsächlich nicht als Vergnügungsstätte oder Nutzung, die einen Trading-Down-Effekt fördern könnte, anzusehen.

Weiter wurde ausgeführt, dass die Sanierungssatzung vom 24. April 1996 unwirksam sei, da die Frist, in der die Sanierung durchgeführt werden solle, entgegen § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB nicht festgelegt worden sei. Es sei auch nicht erkennbar, dass die Beklagte seit Bekanntgabe der Satzung konkrete Maßnahmen zur Umsetzung des Sanierungsziels durchgeführt habe, zudem genüge die Beschreibung des Satzungsziels nicht den Anforderungen des Bestimmtheitsgrundsatzes.

Sollte die Sanierungssatzung für wirksam gehalten werden, so sei das Vorhaben jedenfalls sanierungsrechtlich genehmigungsfähig nach § 145 Abs. 2 BauGB. Im Gutachten von … 2013, auf welches die Beklagte wegen der Sanierungsziele Bezug nehme, fänden sich keine konkreten Empfehlungen, im hier relevanten Bereich ein Wettbüro der beantragten Art zu verbieten, zumal das Bauvorhaben außerhalb des im Gutachten gekennzeichneten C-Zentrums liege. Das Gutachten sei zudem kein Bestandteil der Satzung und entfalte daher keine Rechtswirkung.

Die Beklagte beantragte mit Schriftsatz vom 9. Januar 2018,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung wurde insbesondere ausgeführt, die erforderliche sanierungsrechtliche Genehmigung sei nicht beantragt worden, ohnehin lägen jedoch in Bezug auf das Vorhaben die sanierungsrechtlichen Genehmigungsvoraussetzungen nicht vor. Die Beklagte habe hinreichend konkrete Sanierungsziele beschlossen. Die Sanierungsziele ergäben sich aus der Broschüre „Stadterneuerung …- ergänzende vorbereitende Untersuchungen“ aus dem Jahre 2001, die den Bauakten beiliege und dem Stadtplanungsausschuss vorgelegen habe, als dieser am 12. Juli 2001 beschlossen habe, die Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen (§ 140 Nr. 3 BauGB) als Grundlage für die weitere Durchführung der Stadterneuerung in … heranzuziehen. Zudem sei in der Sitzung des Stadtplanungsausschusses vom 14. September 2000 die Verknüpfung der Programme „Soziale Stadt“ und „Ziel-2-Förderung“ dargestellt geworden. Das Vorhaben widerspreche den definierten Sanierungszielen (unter vergleichsweiser Heranziehung von VG Würzburg, U.v. 5.8.2014, W 4 K 13.919), die sich aus dem Bund-Länder-Programm „Soziale Stadt“ (s. § 171e Abs. 2 BauGB) und zum anderen aus den Handlungsempfehlungen, die sich aus den vorbereitenden Untersuchungen ergäben, insbesondere dem Handlungsfeld Wohnen und privates Umfeld (Bestandssicherung durch sozialverträgliche Mieten, Erhalt preiswerten Wohnraums, S. 38 der Broschüre), dem Handlungsfeld Einzelhandel und Gewerbe (Stärkung des Einzelhandels, Lösung von Konflikten mit Wohnnutzungen, Seite 49) und dem Handlungsfeld Imageverbesserung (Stärkung der Identität mit dem Wohngebiet, Aufwertung des Stadtteils, Seite 60). Wettbüros führten wegen der abschreckenden Wirkung im Wohnumfeld, insbesondere auf Familien, zu einem dauerhaften Imageverlust für das Gebiet und würden die Aufwertung des Wohnumfeldes gefährden. Wettbüros würden zudem zu einer Verdrängung anderer Gewerbetreibender mit geringeren Umsätzen führen und so die Angebotsvielfalt beeinträchtigen. Es seien bereits erste Anzeichen eines Trading-Down-Effekts erkennbar, denn in der Umgebung fänden sich bereits folgende Vergnügungsstätten:

… Sportcafe, …straße …, mit Öffnungszeiten von 8.00-2.00 Uhr

…, Spielhalle Cafe, …straße *

… Spielhalle, … Str. …, mit Öffnungszeiten von 8.00-2.00 Uhr

…Spielhalle, … Straße … Spielhalle „…“, …straße … Spielhalle „…“, … Straße … Spielhalle „…“, … …

Der Handlungsbedarf werde auch durch die sanierungs- und modernisierungsbedürftigen Gebäude der Anwesen …str. …, …str. … Straße … und … Straße … belegt.

Die Sanierungssatzung sei auch wirksam. Die Pflicht, zum Zeitpunkt des Satzungserlasses eine Umsetzungsfrist festzulegen, sei erst 2007 in das BauGB eingeführt worden; alte Sanierungssatzungen seien gem. § 235 Abs. 4 BauGB erst bis zum 31. Dezember 2021 aufzuheben, diese Frist könne zudem verlängert werden. Die Beklagte habe seit Inkrafttreten der Sanierungssatzung zahlreiche investive Projekte realisiert, die im Faltblatt „Tatort Stadterneuerung - 20 Projekte in …“ aus dem Jahr 2016 dokumentiert seien, zudem sei im Jahr 2016 das Förderprogramm „Mehr Grün für …“ aufgelegt worden, welches Zuschüsse für Begrünungen biete. Anfang 2017 sei ein neues Quartiersmanagement beauftragt worden, und mit der Umgestaltung des …Platzes starte 2018 ein weiteres investives Großprojekt.

Das Vorhaben sei überdies nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO nicht zulässig, da die Bezugsumgebung durch Wohnnutzung geprägt sei. Der maßgebliche Umgriff sei die Bebauung entlang der …straße bis zur Kreuzung mit der …straße, die Bebauung entlang der … Straße zwischen dem* … und der Einmündung der …straße bzw. …straße, die Bebauung beidseits der* …straße bis zum …platz, die Bebauung entlang der …straße bis zur Einmündung der …straße, die Bebauung entlang der …straße bis zum …, die Bebauung am …platz und die Bebauung an der* …straße zwischen der … Straße und der Einmündung der …straße. Eine engere Eingrenzung der näheren Umgebung würde den konkreten Verhältnissen vor Ort nicht gerecht, da die … Straße sich im Bereich der Einmündung zur …straße zu einem Platz hin aufweite und sie gerade deshalb keine trennende Wirkung habe und von dem Vorhaben Sichtbeziehungen zu Vergnügungsstätten in der …- und in der …straße bestünden. Eine Ausnahme sei nicht denkbar, da das Vorhaben - nach Anzahl - der Eigenart des Gebiets widerspreche. Angesichts der genehmigten Spielhallen an den Standorten … Str. …, …str. … und …str. * - Anträge für weitere Wettbüros (* …str. … und …str. *) und für eine Spielhalle (* …str. *) lägen vor - sei durch das Vorhaben die Häufung von Nutzungen mit negativen Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung und die Nachbarschaft zu befürchten, die Zulassung eines weiteren Vorhabens sei geeignet, einen Trading-Down-Effekt auszulösen, zumal damit ein Bezugsfall geschaffen würde.

Mit Antrag vom 29. Januar 2018 beantragte der Kläger für das Vorhaben die sanierungsrechtliche Genehmigung.

Mit Bescheid vom 26. Februar 2018 wurde die sanierungsrechtliche Genehmigung versagt.

Zur Begründung wurde die Argumentation der Beklagten, wonach das Vorhaben den Sanierungszielen des Sanierungsgebietes „…“ widerspreche, wiederholt.

Hiergegen erhob der Kläger mit Schriftsatz vom 8. März 2018, bei Gericht am selben Tag eingegangen, Klage (AN 9 K 18.00476) und beantragte,

den Bescheid vom 26. Februar 2018 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, dem Kläger die beantragte sanierungsrechtliche Genehmigung zu erteilen, hilfsweise die Beklagte unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

Zur Begründung wurde noch ergänzend ausgeführt, dass die Behauptung, Wettbüros hätten in einem Wohnumfeld abschreckende Wirkung auf Familien, bestritten werde, dies sei nicht durch objektiv nachvollziehbare Fakten belegt. Das gemeinsame Erleben von Sportereignissen habe eine positive soziale Komponente, Wettbüros und z.B. Sportwetten seien gesellschaftlich anerkannt. Die Behauptung, Wettbüros würden das Mietpreisgefüge für Gewerbeimmobilien nach oben treiben, sei ebenfalls nicht durch objektiv nachvollziehbare Fakten belegt. Die Behauptung, es sei eine Verdrängung von anderem Gewerbe durch das Vorhaben zu befürchten, entbehre einer sachlichen Grundlage. Der geschilderte Trading-Down-Effekt sei eine bloße Befürchtung, konkret dargelegt sei dieser Effekt im Hinblick auf das Vorhaben, bei dem kein Wohnraum umgenutzt werde, nicht.

Bei der … Straße handele es sich wie bei der …straße wohl um ein Kerngebiet. Die Straßen hätten trennende Wirkung.

Die bereits im Verwaltungsverfahren vorgetragenen Einwände gegen die von der Beklagten angeführten Vergnügungsstätten als Bezugsfälle wurden wiederholt.

Das Vorhaben laufe auch deswegen nicht den Sanierungszielen zuwider, da der Einzelhandel gestärkt werden, ein Konflikt mit Wohnnutzung nicht bestehe und weiter das von der Beklagten zitierte Gutachten von … aus dem Jahr 2013 nur wenig aussagekräftige Ziele formuliere, keine konkrete Empfehlung, kein Wettbüro einzurichten, ausspreche und kein Bestandteil der Satzung sei.

Die Befürchtungen der Beklagten seien daher nicht hinreichend konkret oder belegbar, so dass kein Grund zur Annahme bestehe, dass das Vorhaben die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwider laufen würde.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Augenscheinseinnahme des Vorsitzenden am 28. März 2019. Am 10. April 2019 wurde mündlich verhandelt.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den schriftsätzlichen Vortrag, die vorgelegten Verwaltungsakten und die Sitzungsniederschrift sowie auf die Niederschrift zum Ortstermin und die gefertigten Lichtbilder Bezug genommen.

Gründe

Die gem. § 93 Satz 1 VwGO zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbundenen Klagen haben keinen Erfolg.

Die Verpflichtungsklage auf Erteilung eines baurechtlichen Vorbescheids für das Vorhaben ist zwar zulässig, jedoch unbegründet.

1.1

Der Versagungsbescheid der Beklagten vom 12. Juli 2017 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten, da der Kläger keinen Anspruch auf den beantragten Vorbescheid (Art. 71 BayBO) hat, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO. Die im Wege des Vorbescheids abgefragte bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens ist nicht gegeben.

Für das Baugrundstück besteht kein qualifizierter Bebauungsplan, so dass sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens nach § 34 BauGB beurteilt.

1.2

Die Grenzen der näheren Umgebung im Sinne des § 34 BauGB lassen sich nicht schematisch festlegen, sondern sind nach der tatsächlichen städtebaulichen Situation zu bestimmen, in die das für die Bebauung vorgesehene Grundstück eingebettet ist. Damit sind die Grundstücke in der Umgebung insoweit zu berücksichtigen, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann und zum anderen insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst (BVerwG v. 25.5.1978, 4 C 9.77, Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 34, Rn. 36).

Demnach ist im vorliegenden Fall die Bebauung in dem durch die … Straße, die …straße und die …straße begrenzten, annähernd dreieckigen Gebiet, in dem auch das Baugrundstück gelegen ist, maßgeblich.

Die Bebauung und Nutzungen jenseits der … Straße prägen nach Auffassung der Kammer, insbesondere auf Grund des Ergebnisses des Augenscheins, das Baugrundstück nicht in maßgeblicher Weise, da die … Straße nach Auffassung der Kammer trennende Wirkung besitzt. Sie ist eine breit ausgebaute Hauptverkehrsstraße mit beidseitig abgegrenzten Radwegen sowie Gehwegen. In der Mitte zwischen den Richtungsfahrbahnen befindet sich ein baulich abgesetzter Gleiskörper mit zwei Schienen der Straßenbahn. Von der nördlichen Fahrbahn der … Straße ist kein Einbiegen in die …straße möglich, es sind auch keine Fußgängerüberwege oder ähnliches in diesem Bereich vorhanden. Weiter ist von der … Straße keine Zufahrt in die …straße möglich, dieser Bereich ist mit Blöcken versperrt. Eine Fahrbahnquerung für Fußgänger, die von der anderen Straßenseite zum Vorhaben gelangen wollen, ist nicht gefahrlos möglich. Die Verkehrsführung erlaubt auch keinen Fahrzeugverkehr von nördlicher und östlicher Seite kommend zum Vorhaben. Es besteht daher eine funktionelle Trennung durch die … Straße, und durch die Fahrbahnbreite und den Ausbauzustand der … Straße auch eine optische Trennung, zumal die als Bezugsfall genannten Vergnügungsstätten in den von der nördlichen Fahrbahn der … Straße abgehenden Straßen vom Baugrundstück nicht erkennbar sind.

Demgegenüber kommt der …straße aufgrund ihrer geringen Breite und aufgrund des nur geringen zu erwartenden Verkehrsaufkommens - die Straße mündet in eine Sackgasse - keine trennende Wirkung zu, sie ist auch für Fußgänger relativ gefahrlos zu überqueren und es besteht vom Vorhaben aus unmittelbare Blickbeziehung zu den Gebäuden auf der anderen Seite der …straße.

Die …straße im Westen und die …straße im Süden grenzen die nähere Umgebung im Übrigen funktional ab, zumal eine Blickbeziehung vom Bauvorhaben zu Gebäuden jenseits dieser Straßen praktisch nicht besteht. Die Gebäude an diesen Straßen an den zum Vorhaben hin näheren Straßenseiten sind jedoch angesichts der relativ geschlossenen, das Vorhabengrundstück mit einschließenden Blockrandbebauung zur näheren Umgebung zu rechnen.

1.3

Insbesondere angesichts der beim Augenschein festgestellten Nutzungen in dieser Bezugsumgebung kommt die Kammer zu der Überzeugung, dass es sich bei der hier maßgeblichen Umgebung um das Baugrundstück, das benannte Dreieck … Straße, …straße und …straße, um ein allgemeines Wohngebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 i.V.m. § 4 BauNVO handelt. Denn angesichts der Feststellungen beim Augenschein überwiegt in der Bezugsumgebung die Wohnnutzung deutlich gegenüber gewerblicher Nutzung. Gegenüber den wohngenutzten Gebäuden sind die (auch) gewerblich genutzten Gebäude in deutlich geringerer Anzahl vorhanden, zudem findet sich Gewerbenutzung, soweit vorhanden, praktisch nur im Erdgeschoss, während in den überwiegend mehrgeschossigen Gebäuden der Bezugsumgebung in den Obergeschossen praktisch nur Wohnnutzung vorhanden ist. Eine für ein Mischgebiet erforderliche Gleichgewichtigkeit und Gleichwertigkeit von Wohnnutzung und Gewerbenutzung bzw. eine quantitative und qualitative Durchmischung mit Wohn- und Gewerbenutzung (Ernst/Zinkahn, § 6 BauNVO, Rn. 10 b m.w.N.) ist damit gerade nicht vorhanden. Zudem enthalten die Anwesen der Bezugsumgebung ausnahmslos Nutzungen, die im allgemeinen Wohngebiet entweder allgemein oder jedenfalls nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässig sind. Insbesondere handelt es sich bei der Gaststätte in der …straße * und bei den in der Bezugsumgebung befindlichen Läden um Vorhaben, die insbesondere aufgrund ihrer fußläufigen Erreichbarkeit aus der Umgebung, jedoch auch aufgrund ihrer Angebotsausrichtung und Größe der Versorgung des Gebiets im Sinne des § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO dienen (vgl. Ernst/Zinkahn, § 6 BauNVO, Rn. 35 ff. m.w.N.). Dies gilt aus denselben Gründen auch für den Getränkemarkt in der …straße …, der der Bezugsumgebung aufgrund seiner zentralen Lage funktional zugeordnet ist. Auch gehen von diesem aufgrund des geringen Parkplatzangebots, der Zufahrtssituation über die schmale …straße, die in einer Sackgasse mündet und die von der … Straße kommend nur von Norden befahren werden kann und der auf die üblichen Ladenöffnungszeiten beschränkten Öffnungszeiten keine Störungen aus, die den Rahmen der ausnahmsweisen Zulassung nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO verlassen.

1.4

Das Vorhaben stellt eine Vergnügungsstätte in der Form eines Wettbüros dar.

Ein Wettbüro ist als Vergnügungsstätte einzustufen, da - in Abgrenzung zu einer bloßen Wettannahmestelle vergleichbar einer Lotto-Toto-Annahmestelle als Laden - in solchen Räumlichkeiten nicht nur Gelegenheit zur Abgabe von Wetten und zur Entgegennahme von Gewinnen besteht, sondern diese auch zur kommerziellen Unterhaltung dienen. Dabei reicht es insoweit für die Annahme einer Vergnügungsstätte nach der Rechtsprechung des BayVGH bereits aus, wenn im Wettbüro Live-Wetten vermittelt werden und die Möglichkeit besteht, sich in den Räumlichkeiten aufzuhalten, um die aktuellen Quotenergebnisse live zu verfolgen. Bereits daraus resultiert der Verweilcharakter und die Annahme einer kommerziellen Unterhaltung, wie sie eine Vergnügungsstätte bietet. Die Ausstattung der Räumlichkeiten mit Sitzgruppen bzw. deren Größe oder das Bereitstellen von Getränken und Speisen sind hingegen keine unabdingbaren Voraussetzungen für ein Wettbüro, sondern lediglich weitere Indizien (s. zuletzt BayVGH, B.v. 19.5.2016, 15 CS 16.300).

Nach diesen Vorgaben stellt das streitgegenständliche Vorhaben ein Wettbüro und mithin eine Vergnügungsstätte dar, zumal der Kläger selbst vom Vorliegen eines Wettbüros ausgeht. Gemäß der vorgelegten Betriebsbeschreibung werden die Wettprogramme auch in Quotendarstellung auf Bildschirmen vorgehalten. Dies bietet Anreize zum Verweilen und stellt kommerzielle Unterhaltung dar, wie für eine Vergnügungsstätte typisch. Die Bereitstellung von Stühlen, die Möglichkeit, Übertragungen von Sportereignissen an den Bildschirmen mitzuverfolgen sowie das Angebot von Getränken aus Automaten unterstreichen dies zusätzlich.

1.5

Auch wenn das Vorhaben die Schwelle einer kerngebietstypischen Vergnügungsstätte nicht erreicht - insoweit ist ein Schwellenwert von 100 m² Grundfläche als Anhaltspunkt anerkannt (BVerwG, U.v. 20.8.1992, 4 C 57.89) - ist das Vorhaben unabhängig von der Frage der Kerngebietstypik im vorliegenden Fall in einem allgemeinem Wohngebiet nach § 4 BauNVO nicht zulässig. Denn durch die Regelungen der BauNVO 1990 hat der Gesetzgeber die Vergnügungsstätte als besondere Nutzungsart erfasst und sie zugleich aus dem allgemeinem Begriff der Gewerbebetriebe herausgenommen (BVerwG, U.v. 20.8.1992, 4 C 57/89).

1.6

Der Kläger hat nach Auffassung der Kammer auch keinen Anspruch darauf, dass ihm im Wege der Befreiung gem. § 31 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 34 Abs. 2 BauGB eine Zulassung erteilt wird, da die entsprechende Abweichung gem. § 31 Abs. 2 BauGB einerseits die Grundzüge der Planung berührt und andererseits städtebaulich nicht vertretbar wäre. Ein Wettbüro in der Bezugsumgebung würde in besonderem Gegensatz zu der hier im allgemeinen Wohngebiet zulässigen und gewünschten Wohnnutzung und von das Wohnen nicht störender gewerblicher Nutzung stehen. Sowohl die in der Regel optisch auffällige Bewerbung von Wettbüros als auch die für ein allgemeines Wohngebiet völlig unüblichen Öffnungszeiten, die gerade auch die im allgemeinen Wohngebiet sonst ruhigen Sonn- und Feiertage sowie Abend- und Nachtstunden umfassen, lassen eine Zulassung gem. § 31 Abs. 2 BauGB nicht zu. Hinzu kommt im vorliegenden Fall, dass in der Bezugsumgebung bislang keine Vergnügungsstätte vorhanden ist. Da Vergnügungsstätten bodenrechtliche Spannungen auslösen, die sich negativ auf die Gebietsqualität auswirken können und da bislang vorwiegend schützenswerte, aufgrund der Belegenheit im förmlichen Sanierungsgebiet als besonders sensibel einzuordnende Wohnnutzung in der Bezugsumgebung vorhanden ist, wären die Grundzüge der Planung bei einer Befreiung berührt (vgl. BVerwG, B.v. 4.9.2008, 4 BN 9/08; VGH Mannheim, B.v. 1.2.2007, 8 S 2606/06; VG Ansbach, B.v. 10.10.2016, AN 9 S 16.00869). Diese Einschätzung gilt ungeachtet dessen, dass das streitgegenständliche Anwesen nach Angaben des Klägers zuvor als Gaststätte genutzt wurde, nachdem diese Nutzung aufgegeben wurde und auf diese nichts mehr hindeutet. Diese vorherige Nutzung prägt daher nicht mehr.

1.7

Selbst wenn man die Bezugsumgebung als Gemengelage einstufen würde - hiervon geht die Kammer nicht aus -, wäre das Vorhaben bauplanungsrechtlich nicht zulässig. Es würde sich bereits hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nicht in die Eigenart der näheren Umgebung gem. § 34 Abs. 1 BauGB einfügen. Denn für das Vorhaben findet sich in der Bezugsumgebung bislang kein Vorbild, mit dem Vorhaben würde erstmals eine Vergnügungsstätte zugelassen.

1.8

Nachdem damit die Anspruchsvoraussetzungen für den begehrten Vorbescheid nicht vorliegen, war die Klage im Hauptwie im Hilfsantrag erfolglos.

Die Verpflichtungsklage auf Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung für das Vorhaben ist bereits unzulässig.

Mangels Vorliegen der Anspruchsvoraussetzungen für den im Verfahren AN 9 K 17.01435 begehrten baurechtlichen Vorbescheid fehlt es der Klage auf Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung für das Vorhaben am Rechtsschutzbedürfnis. Bei der sanierungsrechtlichen Genehmigung handelt es sich um eine zusätzliche, spezifische Genehmigungspflicht für Bauvorhaben im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet i.S.d. § 144 Abs. 1 BauGB, die neben das bauaufsichtliche Genehmigungserfordernis tritt und Bauvorhaben im Sinne des § 144 Abs. 1 BauGB unter die zusätzlichen, sanierungsrechtlichen Genehmigungsvoraussetzungen des § 145 Abs. 2 BauGB stellt (OVG Berlin, U.v. 26.8.1998, 2 B 15-94). Die sanierungsrechtliche Genehmigung umfasst daher nicht die Prüfung baurechtlicher Vorschriften und berechtigt ohne Vorliegen einer bauaufsichtlichen Gestattung nicht zur Realisierung des Bauvorhabens, so dass bei Nichtvorliegen der baurechtlichen Zulassungsvoraussetzungen kein rechtliches Interesse an der Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung besteht.

Nach alledem waren die Klagen mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen.

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(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens. (2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat. (3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, we

BauGB

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BauGB

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Bayerischer Verwaltungsgerichtshof

Tenor I. Die Beschwerde wird zurückgewiesen. II. Die Antragstellerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen. III. Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 2.500 € festgesetzt.

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SubjectsBaugenehmigung , Bebauungsplan, Nutzungsuntersagung und -änderung, andere, Verwaltungsrecht

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Annotations

Baugesetzbuch - BBauG | § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.

einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:

a): der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b): der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c): der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,

2.

städtebaulich vertretbar ist und

3.

auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.: die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.: bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.: einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.

Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.: sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.: die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.: keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 6 Mischgebiete

(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: Geschäfts- und Bürogebäude,
3.: Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4.: sonstige Gewerbebetriebe,
5.: Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
6.: Gartenbaubetriebe,
7.: Tankstellen,
8.: Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.

(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 15 Allgemeine Voraussetzungen für die Zulässigkeit baulicher und sonstiger Anlagen

(1) Die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden.

(2) Die Anwendung des Absatzes 1 hat nach den städtebaulichen Zielen und Grundsätzen des § 1 Absatz 5 des Baugesetzbuchs zu erfolgen.

(3) Die Zulässigkeit der Anlagen in den Baugebieten ist nicht allein nach den verfahrensrechtlichen Einordnungen des Bundes-Immissionsschutzgesetzes und der auf seiner Grundlage erlassenen Verordnungen zu beurteilen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 144 Genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge

(1) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde

1.: die in § 14 Absatz 1 bezeichneten Vorhaben und sonstigen Maßnahmen;
2.: Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird.

(2) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde

1.: die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts;
2.: die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts; dies gilt nicht für die Bestellung eines Rechts, das mit der Durchführung von Baumaßnahmen im Sinne des § 148 Absatz 2 im Zusammenhang steht;
3.: ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nummer 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird; ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch das in Ausführung dieses Vertrags vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt;
4.: die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast;
5.: die Teilung eines Grundstücks.

(3) Die Gemeinde kann für bestimmte Fälle die Genehmigung für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder Teile desselben allgemein erteilen; sie hat dies ortsüblich bekannt zu machen.

(4) Keiner Genehmigung bedürfen

1.: Vorhaben und Rechtsvorgänge, wenn die Gemeinde oder der Sanierungsträger für das Treuhandvermögen als Vertragsteil oder Eigentümer beteiligt ist;
2.: Rechtsvorgänge nach Absatz 2 Nummer 1 bis 3 zum Zwecke der Vorwegnahme der gesetzlichen Erbfolge;
3.: Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, die vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung;
4.: Rechtsvorgänge nach Absatz 1 Nummer 2 und Absatz 2, die Zwecken der Landesverteidigung dienen;
5.: der rechtsgeschäftliche Erwerb eines in ein Verfahren im Sinne des § 38 einbezogenen Grundstücks durch den Bedarfsträger.

Baugesetzbuch - BBauG | § 145 Genehmigung

(1) Die Genehmigung wird durch die Gemeinde erteilt; § 22 Absatz 5 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine baurechtliche Genehmigung oder an ihrer Stelle eine baurechtliche Zustimmung erforderlich, wird die Genehmigung durch die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt. Im Falle des Satzes 2 ist über die Genehmigung innerhalb von zwei Monaten nach Eingang des Antrags bei der Baugenehmigungsbehörde zu entscheiden; § 22 Absatz 5 Satz 3 bis 6 ist mit der Maßgabe entsprechend anzuwenden, dass die Genehmigungsfrist höchstens um zwei Monate verlängert werden darf.

(2) Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben, der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde.

(3) Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn die wesentliche Erschwerung dadurch beseitigt wird, dass die Beteiligten für den Fall der Durchführung der Sanierung für sich und ihre Rechtsnachfolger

1.: in den Fällen des § 144 Absatz 1 Nummer 1 auf Entschädigung für die durch das Vorhaben herbeigeführten Werterhöhungen sowie für werterhöhende Änderungen, die auf Grund der mit dem Vorhaben bezweckten Nutzung vorgenommen werden, verzichten;
2.: in den Fällen des § 144 Absatz 1 Nummer 2 oder Absatz 2 Nummer 2 oder 3 auf Entschädigung für die Aufhebung des Rechts sowie für werterhöhende Änderungen verzichten, die auf Grund dieser Rechte vorgenommen werden.

(4) Die Genehmigung kann unter Auflagen, in den Fällen des § 144 Absatz 1 auch befristet oder bedingt erteilt werden. § 51 Absatz 4 Satz 2 und 3 ist entsprechend anzuwenden. Die Genehmigung kann auch vom Abschluss eines städtebaulichen Vertrags abhängig gemacht werden, wenn dadurch Versagungsgründe im Sinne des Absatzes 2 ausgeräumt werden.

(5) Wird die Genehmigung versagt, kann der Eigentümer von der Gemeinde die Übernahme des Grundstücks verlangen, wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Durchführung der Sanierung wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen. Liegen die Flächen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs sowohl innerhalb als auch außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets, kann der Eigentümer von der Gemeinde die Übernahme sämtlicher Grundstücke des Betriebs verlangen, wenn die Erfüllung des Übernahmeverlangens für die Gemeinde keine unzumutbare Belastung bedeutet; die Gemeinde kann sich auf eine unzumutbare Belastung nicht berufen, soweit die außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gelegenen Grundstücke nicht mehr in angemessenem Umfang baulich oder wirtschaftlich genutzt werden können. Kommt eine Einigung über die Übernahme nicht zustande, kann der Eigentümer die Entziehung des Eigentums an dem Grundstück verlangen. Für die Entziehung des Eigentums sind die Vorschriften des Fünften Teils des Ersten Kapitels entsprechend anzuwenden. § 43 Absatz 1, 4 und 5 sowie § 44 Absatz 3 und 4 sind entsprechend anzuwenden.

(6) § 22 Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine Genehmigung allgemein erteilt oder nicht erforderlich, hat die Gemeinde darüber auf Antrag eines Beteiligten ein Zeugnis auszustellen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 141 Vorbereitende Untersuchungen

(1) Die Gemeinde hat vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets die vorbereitenden Untersuchungen durchzuführen oder zu veranlassen, die erforderlich sind, um Beurteilungsunterlagen zu gewinnen über die Notwendigkeit der Sanierung, die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge sowie die anzustrebenden allgemeinen Ziele und die Durchführbarkeit der Sanierung im Allgemeinen. Die vorbereitenden Untersuchungen sollen sich auch auf nachteilige Auswirkungen erstrecken, die sich für die von der beabsichtigten Sanierung unmittelbar Betroffenen in ihren persönlichen Lebensumständen im wirtschaftlichen oder sozialen Bereich voraussichtlich ergeben werden.

(2) Von vorbereitenden Untersuchungen kann abgesehen werden, wenn hinreichende Beurteilungsunterlagen bereits vorliegen.

(3) Die Gemeinde leitet die Vorbereitung der Sanierung durch den Beschluss über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen ein. Der Beschluss ist ortsüblich bekannt zu machen. Dabei ist auf die Auskunftspflicht nach § 138 hinzuweisen.

(4) Mit der ortsüblichen Bekanntmachung des Beschlusses über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen finden die §§ 137, 138 und 139 über die Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen, die Auskunftspflicht und die Beteiligung und Mitwirkung öffentlicher Aufgabenträger Anwendung; ab diesem Zeitpunkt ist § 15 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des § 29 Absatz 1 und auf die Beseitigung einer baulichen Anlage entsprechend anzuwenden. Mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets wird ein Bescheid über die Zurückstellung des Baugesuchs sowie ein Bescheid über die Zurückstellung der Beseitigung einer baulichen Anlage nach Satz 1 zweiter Halbsatz unwirksam.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 6 Mischgebiete

(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: Geschäfts- und Bürogebäude,
3.: Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4.: sonstige Gewerbebetriebe,
5.: Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
6.: Gartenbaubetriebe,
7.: Tankstellen,
8.: Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.

(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 15 Allgemeine Voraussetzungen für die Zulässigkeit baulicher und sonstiger Anlagen

(2) Die Anwendung des Absatzes 1 hat nach den städtebaulichen Zielen und Grundsätzen des § 1 Absatz 5 des Baugesetzbuchs zu erfolgen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 142 Sanierungssatzung

(1) Die Gemeinde kann ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Das Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, können aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden.

(2) Ergibt sich aus den Zielen und Zwecken der Sanierung, dass Flächen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets

1.: für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder
2.: für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen

in Anspruch genommen werden müssen (Ersatz- und Ergänzungsgebiete), kann die Gemeinde geeignete Gebiete für diesen Zweck förmlich festlegen. Für die förmliche Festlegung und die sich aus ihr ergebenden Wirkungen sind die für förmlich festgelegte Sanierungsgebiete geltenden Vorschriften anzuwenden.

(3) Die Gemeinde beschließt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung (Sanierungssatzung). In der Sanierungssatzung ist das Sanierungsgebiet zu bezeichnen. Bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung ist zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll; die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten. Kann die Sanierung nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden, kann die Frist durch Beschluss verlängert werden.

(4) In der Sanierungssatzung ist die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts auszuschließen, wenn sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird (vereinfachtes Sanierungsverfahren); in diesem Falle kann in der Sanierungssatzung auch die Genehmigungspflicht nach § 144 insgesamt, nach § 144 Absatz 1 oder § 144 Absatz 2 ausgeschlossen werden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 145 Genehmigung

(3) Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn die wesentliche Erschwerung dadurch beseitigt wird, dass die Beteiligten für den Fall der Durchführung der Sanierung für sich und ihre Rechtsnachfolger

1.: in den Fällen des § 144 Absatz 1 Nummer 1 auf Entschädigung für die durch das Vorhaben herbeigeführten Werterhöhungen sowie für werterhöhende Änderungen, die auf Grund der mit dem Vorhaben bezweckten Nutzung vorgenommen werden, verzichten;
2.: in den Fällen des § 144 Absatz 1 Nummer 2 oder Absatz 2 Nummer 2 oder 3 auf Entschädigung für die Aufhebung des Rechts sowie für werterhöhende Änderungen verzichten, die auf Grund dieser Rechte vorgenommen werden.

(6) § 22 Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine Genehmigung allgemein erteilt oder nicht erforderlich, hat die Gemeinde darüber auf Antrag eines Beteiligten ein Zeugnis auszustellen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 140 Vorbereitung

Die Vorbereitung der Sanierung ist Aufgabe der Gemeinde; sie umfasst

1.: die vorbereitenden Untersuchungen,
2.: die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets,
3.: die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung,
4.: die städtebauliche Planung; hierzu gehört auch die Bauleitplanung oder eine Rahmenplanung, soweit sie für die Sanierung erforderlich ist,
5.: die Erörterung der beabsichtigten Sanierung,
6.: die Erarbeitung und Fortschreibung des Sozialplans,
7.: einzelne Ordnungs- und Baumaßnahmen, die vor einer förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets durchgeführt werden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 171e Maßnahmen der Sozialen Stadt

(1) Städtebauliche Maßnahmen der Sozialen Stadt in Stadt- und Ortsteilen, deren einheitliche und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen, können auch anstelle von oder ergänzend zu sonstigen Maßnahmen nach diesem Gesetzbuch nach den Vorschriften dieses Teils durchgeführt werden.

(2) Städtebauliche Maßnahmen der Sozialen Stadt sind Maßnahmen zur Stabilisierung und Aufwertung von durch soziale Missstände benachteiligten Ortsteilen oder anderen Teilen des Gemeindegebiets, in denen ein besonderer Entwicklungsbedarf besteht. Soziale Missstände liegen insbesondere vor, wenn ein Gebiet auf Grund der Zusammensetzung und wirtschaftlichen Situation der darin lebenden und arbeitenden Menschen erheblich benachteiligt ist. Ein besonderer Entwicklungsbedarf liegt insbesondere vor, wenn es sich um benachteiligte innerstädtische oder innenstadtnah gelegene Gebiete oder verdichtete Wohn- und Mischgebiete handelt, in denen es einer aufeinander abgestimmten Bündelung von investiven und sonstigen Maßnahmen bedarf.

(3) Die Gemeinde legt das Gebiet, in dem die Maßnahmen durchgeführt werden sollen, durch Beschluss fest. Es ist in seinem räumlichen Umfang so festzulegen, dass sich die Maßnahmen zweckmäßig durchführen lassen.

(4) Grundlage für den Beschluss nach Absatz 3 ist ein von der Gemeinde unter Beteiligung der Betroffenen (§ 137) und der öffentlichen Aufgabenträger (§ 139) aufzustellendes Entwicklungskonzept, in dem die Ziele und Maßnahmen schriftlich darzustellen sind. Das Entwicklungskonzept soll insbesondere Maßnahmen enthalten, die der Verbesserung der Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie der Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen dienen.

(5) Bei der Erstellung des Entwicklungskonzeptes und bei seiner Umsetzung sollen die Beteiligten in geeigneter Form einbezogen und zur Mitwirkung angeregt werden. Die Gemeinde soll die Beteiligten im Rahmen des Möglichen fortlaufend beraten und unterstützen. Dazu kann im Zusammenwirken von Gemeinde und Beteiligten eine Koordinierungsstelle eingerichtet werden. Soweit erforderlich, soll die Gemeinde zur Verwirklichung und zur Förderung der mit dem Entwicklungskonzept verfolgten Ziele sowie zur Übernahme von Kosten mit den Eigentümern und sonstigen Maßnahmenträgern städtebauliche Verträge schließen.

(6) Die §§ 164a und 164b sind im Gebiet nach Absatz 3 entsprechend anzuwenden. Dabei ist § 164a Absatz 1 Satz 2 über den Einsatz von Finanzierungs- und Fördermitteln auf Grund anderer gesetzlicher Grundlage insbesondere auch auf sonstige Maßnahmen im Sinne des Absatzes 2 Satz 3 anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 235 Überleitungsvorschriften für städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen

(1) Auf städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, für die vor dem Inkrafttreten einer Gesetzesänderung nach den bisher geltenden Rechtsvorschriften der Beginn der vorbereitenden Untersuchungen oder der Voruntersuchungen beschlossen worden ist, sind abweichend von § 233 Absatz 1 die Vorschriften dieses Gesetzes anzuwenden; abgeschlossene Verfahrensschritte bleiben unberührt. Ist eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme jedoch vor dem 1. Juli 1987 förmlich festgelegt worden, sind die §§ 165 bis 171 in der bis zum 30. April 1993 geltenden Fassung weiter anzuwenden; wird zur zweckmäßigen Durchführung entsprechend den Zielen und Zwecken einer solchen Entwicklungsmaßnahme eine Änderung des Geltungsbereichs der Entwicklungsmaßnahmeverordnung erforderlich, ist § 53 in Verbindung mit § 1 des Städtebauförderungsgesetzes weiter anzuwenden.

(2) Ist eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme vor dem 1. Januar 1998 förmlich festgelegt worden und ist nach der Sanierungssatzung nur die Genehmigungspflicht nach § 144 Absatz 2 in der bis zum 31. Dezember 1997 geltenden Fassung ausgeschlossen, bedarf eine Teilung auch weiterhin der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde. Die Gemeinde hat dem Grundbuchamt Sanierungssatzungen im Sinne des Satzes 1 in entsprechender Anwendung des ab dem 1. Januar 1998 geltenden § 143 Absatz 2 Satz 1 bis 3 unverzüglich nachträglich mitzuteilen.

(3) In dem Gebiet, in dem das Grundgesetz schon vor dem 3. Oktober 1990 galt, ist § 141 Absatz 4 auf Beschlüsse über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen, die vor dem 1. Mai 1993 bekannt gemacht worden sind, nicht anzuwenden.

(4) Sanierungssatzungen, die vor dem 1. Januar 2007 bekannt gemacht worden sind, sind spätestens bis zum 31. Dezember 2021 mit den Rechtswirkungen des § 162 Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 aufzuheben, es sei denn, es ist entsprechend § 142 Absatz 3 Satz 3 oder 4 eine andere Frist für die Durchführung der Sanierung festgelegt worden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.

einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:

a): der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b): der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c): der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,

2.

städtebaulich vertretbar ist und

3.

auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.: die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.: bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.: einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.

Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.: sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.: die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.: keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 6 Mischgebiete

(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: Geschäfts- und Bürogebäude,
3.: Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4.: sonstige Gewerbebetriebe,
5.: Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
6.: Gartenbaubetriebe,
7.: Tankstellen,
8.: Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.

(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 93

Das Gericht kann durch Beschluß mehrere bei ihm anhängige Verfahren über den gleichen Gegenstand zu gemeinsamer Verhandlung und Entscheidung verbinden und wieder trennen. Es kann anordnen, daß mehrere in einem Verfahren erhobene Ansprüche in getrennten Verfahren verhandelt und entschieden werden.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 113

(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.

einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:

a): der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b): der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c): der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,

2.

städtebaulich vertretbar ist und

3.

auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.: die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.: bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.: einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.

Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.: sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.: die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.: keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.: sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.: Anlagen für Verwaltungen,
4.: Gartenbaubetriebe,
5.: Tankstellen.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 6 Mischgebiete

(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: Geschäfts- und Bürogebäude,
3.: Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4.: sonstige Gewerbebetriebe,
5.: Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
6.: Gartenbaubetriebe,
7.: Tankstellen,
8.: Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.

(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.: sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.: Anlagen für Verwaltungen,
4.: Gartenbaubetriebe,
5.: Tankstellen.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 6 Mischgebiete

(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: Geschäfts- und Bürogebäude,
3.: Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4.: sonstige Gewerbebetriebe,
5.: Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
6.: Gartenbaubetriebe,
7.: Tankstellen,
8.: Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.

(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.: sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.: Anlagen für Verwaltungen,
4.: Gartenbaubetriebe,
5.: Tankstellen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 31 Ausnahmen und Befreiungen

(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind.

(2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

1.: Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, des Bedarfs an Anlagen für soziale Zwecke und des Bedarfs an einem zügigen Ausbau der erneuerbaren Energien, die Befreiung erfordern oder
2.: die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
3.: die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde

und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

(3) In einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt, das nach § 201a bestimmt ist, kann mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Von Satz 1 kann nur bis zum Ende der Geltungsdauer der Rechtsverordnung nach § 201a Gebrauch gemacht werden. Die Befristung in Satz 2 bezieht sich nicht auf die Geltungsdauer einer Genehmigung, sondern auf den Zeitraum, bis zu dessen Ende im bauaufsichtlichen Verfahren von der Vorschrift Gebrauch gemacht werden kann. Für die Zustimmung der Gemeinde nach Satz 1 gilt § 36 Absatz 2 Satz 2 entsprechend.

Baugesetzbuch - BBauG | § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.

einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:

a): der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b): der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c): der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,

2.

städtebaulich vertretbar ist und

3.

auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.: die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.: bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.: einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.

Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.: sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.: die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.: keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

Baugesetzbuch - BBauG | § 31 Ausnahmen und Befreiungen

(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind.

(2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

1.: Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, des Bedarfs an Anlagen für soziale Zwecke und des Bedarfs an einem zügigen Ausbau der erneuerbaren Energien, die Befreiung erfordern oder
2.: die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
3.: die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde

und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.

einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:

a): der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b): der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c): der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,

2.

städtebaulich vertretbar ist und

3.

auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.: die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.: bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.: einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.

Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.: sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.: die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.: keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

Baugesetzbuch - BBauG | § 144 Genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge

(1) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde

1.: die in § 14 Absatz 1 bezeichneten Vorhaben und sonstigen Maßnahmen;
2.: Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird.

(2) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde

1.: die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts;
2.: die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts; dies gilt nicht für die Bestellung eines Rechts, das mit der Durchführung von Baumaßnahmen im Sinne des § 148 Absatz 2 im Zusammenhang steht;
3.: ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nummer 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird; ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch das in Ausführung dieses Vertrags vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt;
4.: die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast;
5.: die Teilung eines Grundstücks.

(3) Die Gemeinde kann für bestimmte Fälle die Genehmigung für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder Teile desselben allgemein erteilen; sie hat dies ortsüblich bekannt zu machen.

(4) Keiner Genehmigung bedürfen

1.: Vorhaben und Rechtsvorgänge, wenn die Gemeinde oder der Sanierungsträger für das Treuhandvermögen als Vertragsteil oder Eigentümer beteiligt ist;
2.: Rechtsvorgänge nach Absatz 2 Nummer 1 bis 3 zum Zwecke der Vorwegnahme der gesetzlichen Erbfolge;
3.: Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, die vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung;
4.: Rechtsvorgänge nach Absatz 1 Nummer 2 und Absatz 2, die Zwecken der Landesverteidigung dienen;
5.: der rechtsgeschäftliche Erwerb eines in ein Verfahren im Sinne des § 38 einbezogenen Grundstücks durch den Bedarfsträger.

Baugesetzbuch - BBauG | § 145 Genehmigung

(3) Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn die wesentliche Erschwerung dadurch beseitigt wird, dass die Beteiligten für den Fall der Durchführung der Sanierung für sich und ihre Rechtsnachfolger

1.: in den Fällen des § 144 Absatz 1 Nummer 1 auf Entschädigung für die durch das Vorhaben herbeigeführten Werterhöhungen sowie für werterhöhende Änderungen, die auf Grund der mit dem Vorhaben bezweckten Nutzung vorgenommen werden, verzichten;
2.: in den Fällen des § 144 Absatz 1 Nummer 2 oder Absatz 2 Nummer 2 oder 3 auf Entschädigung für die Aufhebung des Rechts sowie für werterhöhende Änderungen verzichten, die auf Grund dieser Rechte vorgenommen werden.

(6) § 22 Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine Genehmigung allgemein erteilt oder nicht erforderlich, hat die Gemeinde darüber auf Antrag eines Beteiligten ein Zeugnis auszustellen.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.