Verwaltungsgericht Ansbach Urteil, 22. Juli 2015 - AN 9 K 15.116, AN 9 K 15.117, AN 9 K 15.118

1. Die Klagen werden abgewiesen.

2. Die Klägerinnen haben die Kosten des Verfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerinnen können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 v.H. des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Klägerinnen wenden sich mit ihren Klagen gegen die von der Beklagten angeordneten vorbeugenden Nutzungsuntersagungen im Hinblick auf eine Nutzung einer Doppelhaushälfte als Beherbergungsbetrieb.

Die Klägerin zu 1) ist Eigentümerin des Grundstücks Fl.Nr. ..., Gemarkung ... bei ..., ..., auf dem sich die streitgegenständliche Doppelhaushälfte befindet. Ihre Tochter, die Klägerin zu 2) ist nach eigenen Angaben Mieterin der Wohnung im Erdgeschoss, ihre andere Tochter, die Klägerin zu 3) ist nach eigenen Angaben Mieterin der Wohnung im 1. Obergeschoss.

Mit Bescheid der Beklagten vom 10. Oktober 2001 wurde die beantragte Genehmigung für den Umbau und die Nutzungsänderung von Wohngebäude zu Beherbergungsbetrieb im streitgegenständlichen Anwesen untersagt. Die weitere Ausführung der Umbauarbeiten, u.a. der Einbau von Nasszellen wurden daraufhin eingestellt. Das diesbezüglich eingeleitete Klageverfahren wurde mit Urteil des VG Ansbach vom 16. Juni 2004 (AN 3 K 03.00702) und Beschluss des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 7. Dezember 2004 abgeschlossen. In dem Beschluss heißt es unter anderem:

„Das Verwaltungsgericht hat zu Recht entschieden, dass die beabsichtigte Nutzung des Anwesens der Klägerin als Beherbergungsbetrieb im vorliegenden Fall gem. § 15 Abs. 1 Sätze 1 und 2 BauNVO unzulässig ist. Die gem. § 34 Abs. 2 BauGB maßgebliche Umgebung ist durch Wohnnutzung und dadurch gekennzeichnet, dass die auf benachbarten Grundstücken stehenden Gebäude – zumindest ursprünglich Doppelhäuser – jeweils aneinander gebaut sind. Insofern widerspricht es der Eigenart dieses Gebietes, wenn Wohnnutzung und gewerbliche Nutzung in der Form eines Beherbergungsbetriebes in unmittelbar aneinander gebauten Häusern oder Haushälften aufeinander treffen. Der hier entstehende Nutzungskonflikt kann nicht zu Lasten der das Gebiet prägenden Wohnnutzung gelöst werden.

Ist das Vorhaben bereits gem. § 15 Abs. 1 BauNVO unzulässig, ist für die Erteilung einer Ausnahme gem. § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 3 Abs. 3 Nr. 1 oder § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO kein Raum mehr.“

Sowie:

„Angesichts des eintretenden Nutzungskonflikts kommt es nicht darauf an, ob es sich vorliegend um in etwa profilgleich aneinander grenzende Doppelhaushälften im Sinne der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts handelt. Entscheidend ist, dass zwei unmittelbar aneinander grenzende Gebäude in miteinander unverträglicher Weise genutzt werden sollen.“

Bei einer Ortseinsicht – veranlasst durch Nachbarbeschwerden über den vermeintlichen Betrieb eines Hotels - durch den Außendienst der Bauordnungsbehörde der Beklagten am 2. Oktober 2014 wurde festgestellt, dass im streitgegenständlichen Anwesen durch Weiterführung der Innenausbauarbeiten augenscheinlich das Ziel der Errichtung eines Beherbergungsbetriebs weiterverfolgt wird. Da die Art der Ausbauarbeiten – u.a. Einbau von Duschen, Toiletten und Waschbecken, sowie teilweise bereits erfolgte Möblierung mit Betten usw. – nach Ansicht der Beklagten auf die bevorstehende Aufnahme der Nutzung als Beherbergungsbetrieb hinweist, wurden die Klägerinnen mit Schreiben der Beklagten vom 25. November 2014 aufgefordert, dazu Stellung zu nehmen. Außerdem wurde der Erlass eines Bescheids auf vorbeugende Nutzungsuntersagung angekündigt. Im weiteren Verlauf stellte sich heraus, dass für die Klägerinnen zu 2) und zu 3) seit 3. bzw. 1. September 2013 Gewerbeanmeldungen für eine gewerbliche Zimmervermietung vorliegen.

Die Beklagte erließ daraufhin gegenüber den Klägerinnen am 12. Dezember 2014 die streitgegenständlichen Bescheide. Unter Nr. 1 wurde die Nutzung der Räumlichkeiten im Anwesen ..., Gemarkung ... bei ..., Fl.Nr. ... als Beherbergungsbetrieb ab Zustellung der Bescheide vorbeugend untersagt. Außerdem wurde die sofortige Vollziehung angeordnet.

Unter Nr. 2 der Bescheide wurde für den Fall, dass der vorbeugenden Nutzungsuntersagung nicht sofort Folge geleistet wird, jeweils ein Zwangsgeld in Höhe von 500,00 EUR angedroht. In der Begründung heißt es:

„Sowohl die weitergeführten Ausbauarbeiten, als auch die zweimalige Anmeldung eines Gewerbes („gewerbliche Zimmervermietung“) ab 1. bzw. 3. September 2013 im oben genannten Anwesen stellen konkrete Anhaltspunkte dar, aus denen zweifelsfrei auf eine unmittelbar bevorstehende rechtswidrige Nutzung geschlossen werden kann. Die vorbeugende Nutzungsuntersagung mit sofortiger Wirkung ab Zustellung dieses Bescheides konnte in Ausübung pflichtgemäßen Ermessens somit angeordnet werden.“

Mit Schriftsatz ihres Bevollmächtigten vom 19. Januar 2015 ließen die Klägerinnen Klage gegen diese Bescheide erheben.

Zur Begründung wird ausgeführt, die vorbeugende Nutzungsuntersagung sei rechtswidrig, da die Nutzung der Räumlichkeiten im Anwesen ..., Gemarkung ... bei ..., Fl.Nr. ... nicht im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt würde. Aktuell würde das vorgenannte Anwesen lediglich zu privaten Wohnzwecken genutzt, was so formell als auch materiell legal sei. Voraussetzung für eine vorbeugende Nutzungsuntersagung sei, dass aus Sicht der Beklagten eine Nutzung des streitgegenständlichen Anwesens ohne jegliche Zweifel in Kürze unmittelbar bevorsteht. Soweit die Beklagte eine zweifelsfreie unmittelbar bevorstehende Nutzung des Anwesens als Beherbergungsbetrieb zum einen anhand vorgenommener Ausbauarbeiten im Spitzboden und zum anderen mit der zweimaligen Anmeldung eines Gewerbes ab dem 1. bzw. 3. September 2013 im genannten Anwesen begründe, sei dies in keinem Falle geeignet, konkrete Anhaltspunkte dafür zu schaffen, aus denen sich zweifelsfrei die unmittelbar bevorstehende rechtswidrige Nutzung des Beherbergungsbetriebes schließen lassen könne.

Da auch mehrere Nutzungen in Betracht kämen, seien auch an die Ermessensausübung der Beklagten in solchen Fällen hohe Anforderungen zu stellen. Die Beklagte habe es hierbei unterlassen, sich im Rahmen ihrer Ermessensbetätigung und entsprechend ihrer Begründung näher mit den möglichen zulässigen Nutzungen auseinander zu setzen. Auch hätte sie im Rahmen der Verhältnismäßigkeitsprüfung zu dem Schluss kommen müssen, dass eine derart einschneidende Maßnahme, wie eine Nutzungsuntersagung mit Ordnungsgeldandrohung unverhältnismäßig sei. Die Beklagte hätte bei Zweifeln an der zukünftigen Nutzung mit der abgegebenen Nutzungsuntersagung warten müssen, bis eine illegale Nutzung als Beherbergungsbetrieb für sie feststehe. Die Entscheidung der Beklagten sei somit auch ermessensfehlerhaft ergangen, so dass die Nutzungsuntersagung rechtswidrig sei.

Die Klägerinnen beantragen,

die Bescheide vom 12. Dezember 2014 aufzuheben.

Die Beklagte beantragt

Klageabweisung.

Die Ausführungen des Klägervertreters in seiner Klagebegründung seien nicht geeignet, die Auffassung der Bauordnungsbehörde der Beklagten zu widerlegen, dass eine Nutzung des Anwesens als Beherbergungsbetrieb unmittelbar bevorstehe. Es werde insbesondere nicht deutlich, welche Nutzung die Klägerinnen nun tatsächlich beabsichtigen. So hätten sich die Klägerinnen zu 2) und zu 3) im Rahmen der Anhörung dahingehend geäußert, dass sie eine amtliche Genehmigung der Stadt ... zur Nutzung als Gewerbe habe. Die von ihr angemieteten Räume dienten dem Betrieb des Unternehmens. Sogar Privatleute dürften ihre Wohnzimmer vermieten.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte sowie die beigezogenen Behördenakten, wegen des Verlaufs der mündlichen Verhandlung auf die Sitzungsniederschrift verwiesen.

1.

Die Klagen sind zulässig, aber unbegründet, da die angefochtenen Bescheide der Beklagten vom 12. Dezember 2014 rechtmäßig sind und die Klägerinnen nicht in ihren Rechten verletzen, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

1.1

Die Anordnung unter Nr. 1 Satz 1 des Bescheids vom 12. Dezember 2014, mit der den Klägerinnen im Wege einer vorbeugenden Anordnung auf der Grundlage von Art. 76 Satz 2 BayBO untersagt wird, Räumlichkeiten in dem Anwesen..., Fl.Nr. ..., Gemarkung ...als Beherbergungsbetrieb zu nutzen (präventive Nutzungsuntersagung; vgl. BayVGH, U.v. 13.2.2015 – 1 B 13.646 – juris), erweist sich als rechtmäßig. Die tatbestandlichen Voraussetzungen des Art. 76 Satz 2 BayBO‚ liegen hier vor, da die Nutzung der streitgegenständlichen Doppelhaushälfte als Beherbergungsbetrieb nicht bauaufsichtlich genehmigt ist, es sich aber um eine baugenehmigungspflichtige Nutzungsänderung handelt (dazu 1.1.1). Die Anordnung der Nutzungsuntersagung ist auch verhältnismäßig, da die geänderte Nutzung nicht offensichtlich genehmigungsfähig ist (dazu 1.1.2). Ermessensfehler sind nicht erkennbar; insbesondere ist die Auswahl der in Anspruch genommenen Adressaten nicht zu beanstanden (dazu 1.1.3). Die Androhung eines Zwangsgeldes begegnet ebenfalls keinen rechtlichen Bedenken (dazu 1.2).

1.1.1

Nach Art. 76 Satz 2 BayBO kann die Nutzung einer Anlage untersagt werden, wenn sie öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht. Diese Voraussetzungen sind grundsätzlich schon dann erfüllt, wenn eine bauliche Anlage formell illegal – also ohne die erforderliche Genehmigung – genutzt wird (vgl. BayVGH, B.v. 16.2.2015 – 1 B 13.648 - juris; U.v. 5.12.2005 – 1 B 03.2567 – juris).

Bei der Nutzung der streitgegenständlichen Doppelhaushälfte als Beherbergungsbetrieb handelt es sich um eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung nach Art. 55 Abs. 1 BayBO, für die eine Genehmigung nicht vorliegt. Die Voraussetzungen der allein in Betracht kommenden Ausnahme von der Genehmigungspflicht (Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO) sind nicht erfüllt.

Eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung im baurechtlichen Sinn liegt dann vor, wenn durch die Verwirklichung eines Vorhabens die einer jeden Art von Nutzung eigene „Variationsbreite“ verlassen wird und wenn für die geänderte Nutzung andere bauordnungs- oder bauplanungsrechtlichen Anforderungen in Betracht kommen als für die bisherige Nutzung (BayVGH, B. v. 27.7.2005 – 26 ZB 05.1519 - juris). Dies ist hier der Fall. Bei der beabsichtigten Vermietung der Zimmer der streitgegenständlichen Doppelhaushälfte handelt es sich nicht um eine Wohnnutzung, sondern ausschließlich um eine gewerbliche Nutzung. Schon deshalb liegt die Änderung nicht mehr im Rahmen der „Variationsbreite“ der genehmigten Nutzung und ist die beabsichtigte neue Nutzung bauplanungsrechtlich möglicherweise anders zu beurteilen als die genehmigte Wohnnutzung. Da es sich damit um eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung handelt, ist die neue Nutzung auch nicht von dem Bestandschutz gedeckt, den die frühere genehmigte Nutzung genoss.

Die von Frau ... beantragte Baugenehmigung für eine derartige Nutzungsänderung wurde bereits mit Bescheid der Beklagten vom 10. Oktober 2001 abgelehnt. Die dagegen eingelegten Rechtsmittel blieben erfolglos, so dass der Ablehnungsbescheid bestandskräftig ist (vgl. BayVGH, B.v. 7.11.2004 - 14 ZB 04.2118 – vorgehend VG Ansbach, U.v. 16. Juni 2004 - AN 3 K 03.00702 – beide juris). Ein weiterer Bauantrag wurde seitens der Klägerinnen nicht gestellt.

Entgegen der Auffassung der Klägerinnen bestand auch hinreichender Anlass, ihnen gegenüber die Nutzung der Doppelhaushälfte als Beherbergungsbetrieb zu untersagen. Der Erlass einer Nutzungsuntersagungsanordnung setzt nicht zwingend voraus, dass die untersagte Nutzung zum Zeitpunkt des Erlasses der Anordnung auch betrieben wird. Vielmehr genügt es für die auf ein zukünftiges Unterlassen gerichtete Verfügung, dass hinreichend konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, die rechtswidrige Nutzung werde in Kürze aufgenommen (vgl. OVG Koblenz‚ B.v. 9.2.2007 – 8 B 10019/07 – juris Rn. 11). Davon ist vorliegend auszugehen. Die Aufteilung der Räumlichkeiten in der streitgegenständlichen Doppelhaushälfte, wie sie sich nach den durchgeführten Umbaumaßnahmen darstellt, weist eindeutig darauf hin, dass das Haus nicht für gewöhnliche Wohnzwecke genutzt, sondern die Zimmer vielmehr gewerblich vermietet werden sollen. Wie sich den von der Beklagten anlässlich der Ortseinsicht am 2. Oktober 2014 gefertigten Lichtbildern sowie den von den Mitarbeitern der Beklagten handschriftlich ergänzten Plänen und Notizen entnehmen lässt, befinden sich in Keller, Erdgeschoss und Spitzboden jeweils 3 und im Dachgeschoss 4, insgesamt also 13 bewohnbare Zimmer, jeweils ausgestattet mit mehreren Betten sowie zum Teil auch mit eigenen Toiletten bzw. Bädern. Die Annahme, dass eine gewerbliche Zimmervermietung in naher Zukunft beabsichtigt ist, wird bekräftigt durch die für die Klägerinnen zu 2) und zu 3) vorliegenden Gewerbeanmeldungen. Nach alledem liegen hier konkrete Anhaltspunkte dafür vor, dass die von den Klägerinnen angestrebte gewerbliche Vermietung der Räumlichkeiten unmittelbar bevorsteht, so dass der Erlass einer vorbeugenden Nutzungsuntersagung gerechtfertigt war.

1.1.2

Da die Nutzungsuntersagung in erster Linie die Funktion hat, den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren zu verweisen, muss grundsätzlich nicht geprüft werden, ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt und somit nicht genehmigungsfähig ist. Allerdings darf eine formell rechtswidrige Nutzung aus Gründen der Verhältnismäßigkeit regelmäßig dann nicht untersagt werden‚ wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig ist (vgl. BayVGH, B.v. 16.2.2015 – 1 B 13.648 -; B.v. 30.8.2007 – 1 CS 07.1253 - juris; BayVGH, B.v. 4.8.2004 – 15 CS 04.2648 –juris).

Die Nutzung der streitgegenständlichen Doppelhaushälfte als Beherbergungsbetrieb ist nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Die bauplanungsrechtliche Rechtswidrigkeit einer derartigen Nutzung wurde ausführlich in den rechtskräftigen Entscheidungen des VG Ansbach vom 16. Juni 2004 (AN 3 K 03.00702 - juris) sowie des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 7. November 2004 (14 ZB 04.2118 – juris) dargelegt. Nachdem sich seitdem keine maßgeblichen Änderungen ergeben haben, ist an dieser Rechtsauffassung festzuhalten.

1.1.3

Die Anordnung der vorbeugenden Nutzungsuntersagung weist entgegen der Auffassung der Klägerinnen auch keine Ermessensfehler auf; die Beklagte hat ihr Ermessen entsprechend dem Zweck des Art. 76 Satz 2 BayBO ausgeübt ( Art. 40 BayVwVfG). Das der Beklagten eingeräumte Eingriffsermessen wird in erster Linie entsprechend dem mit der Befugnisnorm verfolgten Ziel, rechtmäßige Zustände herzustellen, durch Zweckmäßigkeitsgesichtspunkte bestimmt (vgl. BayVGH‚ U.v. 5.12.2005 – 1 B 03.3567 – juris Rn. 26). Die Bauaufsichtsbehörde muss in einer Weise vorgehen‚ mit der die ihr obliegende Aufgabe‚ für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu sorgen‚ möglichst effektiv erfüllt wird. Sofern die tatbestandlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagung vorliegen‚ muss in der Regel nicht näher begründet werden‚ weshalb von der Eingriffsbefugnis Gebrauch gemacht wird (vgl. BayVGH, 21.5.2015 - 15 CS 15.9 – juris Rn. 20; BayVGH, U.v. 16.2.2015 – 1 B 13.648 – juris Rn. 35; U.v. 5.12.2005‚ a.a.O. - juris; sog. intendiertes Ermessen: Decker in Simon/Busse‚ BayBO, Stand Februar 2015, Art. 76 Rn. 301 m.w.N.).

Ebensowenig bestehen Bedenken hinsichtlich der Auswahl der richtigen Adressaten (Art. 9 LStVG). Im vorliegenden Fall erscheint es sachdienlich, die Nutzungsuntersagungen der Klägerin zu 2) und der Klägerin zu 3) als den eigentlichen Nutzerinnen der Doppelhaushälfte zu richten. Damit die baurechtswidrige Nutzung in der Zukunft und „auf Dauer“ ausgeschlossen werden kann, war es ermessensgerecht, hier auch die Klägerin zu 1) als Eigentümerin der Doppelhaushälfte in Anspruch zu nehmen (vgl. OVG Koblenz, B.v. 9.2.2007 – 8 B 10019/07, Rn. 13).

2.

Auch die jeweils angedrohten Zwangsgelder begegnen keinen rechtlichen Bedenken, nachdem die durchzusetzenden Unterlassungspflichten rechtmäßig angeordnet wurden ( Art. 29 Abs. 2 Nr. 1, Art. 31, Art. 36 VwZVG).

3.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.

Beschluss

Der Streitwert wird vor Verbindung auf jeweils 5.000,00 EUR festgesetzt, nach Verbindung auf insgesamt 15.000,00 EUR.