Die Kläger wenden sich mit ihrer Klage gegen den Vorbescheid des Beklagten für ein Bauvorhaben der Beigeladenen.
Die Kläger zu 1) sind Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. ..., Gemarkung ..., (...), die Kläger zu 2) sind Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. ..., Gemarkung ..., (...), die Kläger zu 3) sind Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. ..., Gemarkung ..., (...) und die Kläger zu 4) sind Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. ..., Gemarkung ..., (...). Die Grundstücke der Kläger sind jeweils mit einem Einfamilienhaus mit Doppelgarage bebaut.
Das streitgegenständliche Bauvorhaben der Beigeladenen betrifft das Grundstück Fl.Nr. ..., Gemarkung ..., (...).
Die Grundstücke der Kläger sowie das Bauvorhabengrundstück liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. ... „...“ vom 20. September 1983. Für den Bereich zwischen ..., ... und ..., in welchem sich die Grundstücke der Kläger und das Bauvorhabengrundstück befinden, trifft der genannte Bebauungsplan die Bestimmung, dass ein Vollgeschoss die Höchstgrenze darstellt, sowie unter anderem folgende Festsetzungen:
„1. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird entsprechend den räumlichen Abgrenzungen als allgemeines Wohngebiet festgesetzt.“
„2. Als höchstzulässige Maß der baulichen Nutzung gelten die Höchstwerte des § 17 Abs. 1 BauNutzVO, soweit sich nicht aufgrund der Festsetzungen über die Geschoßzahl und die überbaubare Fläche sowie der Größe der Grundstücke im Einzelfall ein geringeres Maß baulicher Nutzung ergibt.“
„11. Untergeordnete Nebenanlagen i.S. des § 14 Abs. 1 BauNutzVO und Garagen i.S.d. Art. 7 Abs. 5 BayBO außerhalb der festgesetzten Flächen sind nicht zulässig.“
„15. Es sind folgende Dachformen bei den angegebenen Traufhöhen zulässig:“ Für das Gebiet, in welchem sich das Vorhabengrundstück befindet (Gebiet I): „Sattel- oder Walmdach von 18 bis 30 Grad“. Zudem erklärt der Plan im Gebiet I eine Traufhöhe von 3 m für zulässig, wobei der Erdgeschossfußboden maximal 30 cm über dem höchsten natürlichen Geländeschnitt liegen darf.
Im Übrigen wird auf die Festsetzungen des Bebauungsplans Bezug genommen.
Das Wohngebäude, welches sich derzeit auf dem Vorhabengrundstück befindet und abgerissen werden soll, war zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplans bereits errichtet. Der natürliche Verlauf der Geländeoberfläche weist in dem vom Bebauungsplan umschlossenen Gebiet eine Hanglage und unterschiedliche Höhenlagen auf.
Mit Schreiben vom 9. September 2014 stellte der Beigeladene einen Antrag auf Vorbescheid für folgendes Vorhaben: „Errichtung von vier Doppelhäusern mit Carports.“ Darüber hinaus wurde eine Abweichung gemäß Art. 63 Abs. 1 BayBO beantragt. Hinsichtlich der Fragen, über die im Vorbescheid zu entscheiden sei, wurde auf ein Beiblatt verwiesen. Dem Antrag beigefügt waren ein amtlicher Lageplan (§ 3 Nr. 1 Bauvorlagenverordnung - BauVorlVO), Bauzeichnungen (§ 3 Nr. 2 BauVorlVO), Berechnungen (§ 3 Nr. 7 BauVorlVO) und ein Dokument mit der Bezeichnung „überschlägige Eckdaten“. Der Auszug aus dem Katasterkartenwerk mit Einzeichnung des Bauvorhabens trägt einen Vermerk über die bauaufsichtliche Genehmigung.
Im Beiblatt zu diesem Antrag führt der Entwurfsverfasser, Herr Architekt ..., aus, dass das auf dem Vorhabengrundstück Fl.Nr. ... bestehende, seit langem leerstehende zweigeschossige Zweifamilienhaus abgebrochen und durch eine kleinteilige Bebauung mit vier Doppelhäusern ersetzt werden soll. Entsprechend der näheren Umgebung sollen die Häuser zweigeschossig, in ihrer Höhenlage der Topographie des Grundstücks angepasst ausgeführt werden. Der ruhende Verkehr werde in Form von zwei Carports pro Hauseinheit nachgewiesen, die verkehrliche Erschließung erfolge über eine öffentlich gewidmete Privatstraße vom ... aus. Darüber hinaus wurde von Herrn ... um Klärung folgender Punkte gebeten:
– Art und Maß der baulichen Nutzung (siehe Eckdatenermittlung)
– Geschossigkeit mit zwei Vollgeschossen
– verkehrliche Erschließung und ruhender Verkehr wie im Plan dargestellt.
Es würden folgende Abweichungen vom bestehenden Bebauungsplan beantragt,
– Abweichung von der Festsetzung ein Vollgeschoss (Begründung: Sowohl das Bestandswohnhaus als auch die nähere Umgebung seien geprägt von Gebäuden mit zwei Vollgeschossen, teilweise mit Satteldachausbau. Der Planungsvorschlag füge sich in Maßstäblichkeit und Höhenentwicklung der näheren Umgebung ein).
– Abweichung von der Festsetzung der GRZ = 0,4 (Begründung: Der bestehende Bebauungsplan basiere auf den Vorgaben der zwischenzeitlich aktualisierten BauNVO 1977, welche bei eingeschossigen Wohngebäuden eine GRZ = 0,4 festsetze). Auf Grundlage der Vorgaben des § 19 BauNVO 1977 errechne sich eine um marginal 10% höhere GRZ = 0,43. Bei Ansatz der begrünten Carports reduziere sich die überbaute Fläche auf eine GRZ = 0,39. Die Grenzen bezüglich der Bruttogeschossfläche würden mit einer GFZ = 0,5 eingehalten.
Mit Beschluss der Sitzung vom 25. September 2014 lehnte die Gemeinde ... die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens ab.
Mit Schreiben vom 15. Oktober 2014 übersandte Herr ... an die Verwaltungsgemeinschaft ... eine überarbeitete Eckdaten- und GRZ-Ermittlung auf Basis der BauNVO 1977 in zwei Berechnungsvarianten, sowohl bezogen auf das Gesamtgrundstück, als auch auf das flächenmäßig kleinste Einzelgrundstück (ungünstigster Fall). Darüber hinaus wurde ausgeführt, dass unter Bezugnahme auf den § 21a BauNVO 1977 die GRZ mit Anlagen für Carports oder Garagen bis 0,1 der Fläche des Einzelgrundstücks überschritten werden dürfe, weshalb sich über das Gesamtgrundstück eine GRZ = 0,299 für das Einzelgrundstück eine GRZ = 0,390 ergebe und damit in beiden Fällen unter der zulässigen Größe von GRZ = 0,4 bleibe. Die GFZ = 0,5 werde ebenfalls in beiden Fällen eingehalten bzw. unterschritten. Die Topographie könne unproblematisch aufgenommen werden.
Diesem Schreiben beigefügt war eine schematische Darstellung der Fassadenabwicklung eines der geplanten Doppelhaushälften mit einem Maßstab von 1:250. Je eingezeichnetem Stockwerk konnte eine Höhe von 1 cm entnommen werden; bei 2 Geschossen entsprechend 2 cm.
Mit Beschluss vom 30. Oktober 2014 verneinte die Gemeinde ... eine Inaussichtstellung des gemeindlichen Einvernehmens zu dem Bauvorhaben sowie zu den Befreiungen.
Mit Schreiben vom 19. November 2014 an die Beigeladene verlangte das Landratsamt ... die Vorlage einer detaillierten Berechnung der Grundflächenzahl (GRZ) für jedes Teilgrundstück. Mit Schreiben vom 27. November 2014 kam die Beigeladene diesem Verlangen nach. Mit Schreiben vom 13. April 2015 teilte der Beklagte der Gemeinde ... mit, dass nach Vorlage der Tekturplanungsunterlagen vom 15. Oktober 2014 die GRZ-Berechnung auf Grundlage der hier geltenden BauNVO von 1977 dargestellt werde. Die Grundflächenzahl sei mit zwei Varianten, bezogen auf das Gesamtgrundstück und auf die Einzelparzellen, ermittelt und aufgezeigt worden, dass die vorgegebene GRZ von 0,4 bei beiden Berechnungsvarianten nicht überschritten sei. Eine entsprechende Befreiung hinsichtlich der Vorgaben des Bebauungsplans sei somit bei Einhaltung der festgesetzten GRZ nicht mehr notwendig.
Auf Grund der Prägung des Ortsteils durch die vorhandene Umgebungsbebauung der nachbarlichen Grundstücke könne aus Sicht des Landratsamtes keine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans hinsichtlich der GRZ in Aussicht gestellt werden. Soweit die Planungen sich an die bauplanungsrechtlichen Vorgaben der Gemeinde hielten, sei eine Befreiung nicht veranlasst.
Die Ausführung der Gebäude als zweigeschossig mit Flachdach widerspreche zwar dem Bebauungsplan, der für dieses Gebiet eingeschossige Bauweise und Sattel- oder Walmdach vorsehe. Entsprechende Vergleichsfälle seien jedoch auf den direkt angrenzenden Grundstücken (Fl.Nrn. ... und ...) vorhanden. Das Bestandsgebäude auf dem Baugrundstück, welches für das oben genannte Bauvorhaben abgerissen werden solle, sei darüber hinaus selbst zweigeschossig. Das Ermessen der Gemeinde, welches in § 31 BauGB zum Ausdruck komme, könne sich im Hinblick auf den Gleichheitsgrundsatz zu einem Anspruch auf Erteilung einer Befreiung verdichten, wenn sich die Gemeinde durch die Zustimmung zu Befreiungen bei anderen Bauvorhaben im Gebiet des einschlägigen Bebauungsplans bereits gebunden habe (sogenannte Selbstbindung der Verwaltung). Dies sei aus Sicht des Landratsamtes hier der Fall, im Geltungsbereich des Bebauungsplans gebe es schon zwei Grundstücke mit entsprechenden Befreiungen für zweigeschossige Bauweise sowie Flachdachausführung.
Aus Sicht des Landratsamtes sei das Bauvorhaben unter Erteilung der notwendigen Befreiungen für die Geschossigkeit und die Dachform aus dem oben genannten Grund genehmigungsfähig. Die Gemeinde ... werde daher gebeten, über den Antrag auf Vorbescheid für die Errichtung von vier Doppelhäusern mit Carports erneut zu beraten und das Einvernehmen zum oben genannten Vorbescheidsantrag einschließlich der notwendigen Befreiungen in Aussicht zu stellen. Im Falle der Einvernehmensverweigerung bzw. dem Beschluss, das Einvernehmen nicht in Aussicht zu stellen, beabsichtige das Landratsamt ..., das gemeindliche Einvernehmen zu ersetzen. Der Gemeinde ... werde im Falle einer weiteren Einvernehmensverweigerung hiermit gleichzeitig die Gelegenheit gegeben, sich zu den entscheidungserheblichen Tatsachen zu äußern.
Durch Ortsbesichtigung der Umgebungsbebauung stellte das Landratsamt ... fest, dass auf den Grundstücken mit den Fl.-Nr. ... (Kläger zu 1) und Fl.-Nr. ... (Kläger zu 3) Gebäude mit je 2 Vollgeschossen und je Flachdächern errichtet sind. Ausweislich der Behördenakte (S. 123) wurde den Klägern zu 1) am 24. Juni 2011 eine Baugenehmigung mit entsprechenden Befreiungen erteilt.
Mit Schreiben vom 28. Mai 2015 teilte die Verwaltungsgemeinschaft ... dem Beklagten mit, dass die Gemeinde ... mit Beschluss vom 20. Mai 2015 beschlossen habe, das gemeindliche Einvernehmen zu dem oben genannten Bauvorhaben in Aussicht zu stellen.
Gemäß dem Auszug aus dem Beschlussbuch der Gemeinde ... betreffend den Sitzungstag vom 20. Mai 2015 ergibt sich, dass nach einer längeren Diskussion folgender Antrag gestellt wurde: „Es soll Beschluss darüber ergehen, dass die Diskussion abgebrochen und sofort über den Tagesordnungspunkt abgestimmt wird.“ Sodann wird beschlossen, dass das gemeindliche Einvernehmen zum Bauvorhaben in Aussicht gestellt wird.
Am 7. Juli 2015 erließ der Beklagte folgenden Bescheid:
Zum Antrag auf Vorbescheid wird hinsichtlich der im Vorbescheid zu entscheidenden Fragen unbeschadet privater Rechte Dritter festgestellt, dass das oben bezeichneten Bauvorhaben unter Beachtung der nachstehenden Nebenbestimmungen grundsätzlich genehmigungsfähig ist.
Weitere Nebenbestimmungen bleiben dem Baugenehmigungsverfahren vorbehalten.
Gleichzeitig werden Befreiungen von folgenden Festsetzungen des Bebauungsplans gemäß § 31 Abs. 2 BauGB gewährt:
– Vollgeschoss (zwei statt ein Geschoss)
– Dachform (Flachdach statt Satteldach).
Der Bescheid enthält folgende Nebenbestimmungen:
1. Im Bauantragsverfahren ist der Nachweis über die verkehrsrechtliche Erschließung der geplanten Bebauung auf dem Baugrundstück (Privatstraße/Miteigentümerweg zur öffentlich-rechtlichen Benutzung) nachzuweisen.
2. Die Festsetzung über die Grundflächenzahl (GRZ von 0,4) ist einzuhalten, es kann hierfür keine Befreiung erteilt werden.
3. Die Höhenentwicklung der geplanten Bebauung ist am Geländeverlauf und der Topographie des Geländes anzupassen.
Es wurde darüber hinaus darauf hingewiesen, dass sich das Vorhaben an die Festsetzungen des Bebauungsplans halten müsse. Zudem seien die örtlichen Bauvorschriften einzuhalten. Der Abbruch des Bestandsgebäudes sei zudem nicht Gegenstand des Vorbescheidsantrags.
Zur Begründung führte der Beklagte aus, dass im Rahmen des Vorbescheidsantrags die aktuell vorhandene Bebauung sowie die bauliche Nutzung der Umgebung für die beantragten Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans aufgenommen worden seien.
Die zeichnerische Darstellung mit Berechnung für das Maß der baulichen Nutzung sei im Antragsverfahren zur Behandlung im Gemeinderat sowie zur Bearbeitung im Landratsamt ... konkretisiert worden. Seitens der Bauherrenschaft sei mit Schreiben vom 27. November 2014 die Grundflächenzahl unter Beachtung der für den Bebauungsplan anzuwendenden Baunutzungsverordnung 1977 jeweils auf die einzelnen Baugrundstücke rechnerisch dargestellt worden (vgl. §§ 19 und 21a BauNVO 1977). Dem Bauherrn sei seitens des Landratsamtes ... mitgeteilt worden, dass eine Befreiung für die Überschreitung der Grundflächenzahl für das Baugrundstück nicht erteilt werden könne. Die Voraussetzungen für eine Befreiung hinsichtlich der Grundflächenzahl seien aus städtebaulichen und nachbarschaftlichen Belangen nicht gegeben. Mit E-Mail vom 14. April 2015 sei die Einhaltung der Grundflächenzahl von 0,4 (bezogen auf das jeweilige Einzelgrundstück) vom Antragsteller nachgewiesen worden. Entsprechend entfalle die Befreiung für die Einhaltung der Grundflächenzahl. In direkter Nachbarschaft seien hinsichtlich der Geschossigkeit bereits Befreiungen für eine zweigeschossige Ausführung statt der in diesem Bereich des Bebauungsplans festgesetzten eingeschossigen Bauweise zugelassen worden. Hinsichtlich der geplanten Dachform „Flachdach“ seien in direkter Umgebung Flachdachausführungen seitens der Gemeinde bereits befreit worden. Mit der geplanten Flachdachausführung der Gebäude sei auch eine Einführung hinsichtlich der Gebäudehöhe in die umliegende Bebauung gegeben. Mit Einhaltung der vorgegebenen Grundflächenzahl, der Geschossflächenzahl und der Abstandsflächenvorschriften, sei aus städtebaulicher Sicht die Einfügung hinsichtlich der Baudichte und Baumasse gegeben und der Umgebung entsprechend. Mit Einhaltung der Art und des Maßes der baulichen Nutzung sowie der gemeindlichen Stellplatzsatzung liege das Verkehrsaufkommen im Rahmen der zulässigen Nutzung. Die Befreiungen unter Ziffer 1. dieses Bescheides hätten erteilt werden können, da die Abweichungen städtebaulich vertretbar seien, die Grundzüge der Planung nicht berührt werden würden und die Abweichungen unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar seien. Die von den Befreiungen betroffenen Festsetzungen hinsichtlich der Dachform und der Geschossigkeit seien grundsätzlich nicht nachbarschützend.
Mit Schriftsätzen vom 14. bzw. 17. August 2015, eingegangen beim Verwaltungsgericht Ansbach am 17. August 2015 per Telefax, erhoben die Kläger Klage gegen den Vorbescheid des Landratsamtes ... Zur Begründung wird Folgendes vorgetragen:
In dem Schreiben des Architekten ... vom 9. September 2014, welches dem Antrag auf Vorbescheid als Beiblatt beigefügt war, seien keine Fragen in Hinsicht einer Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit bestimmten öffentlich-rechtlichen Vorschriften gestellt worden. Es sei allgemein um Klärung von Punkten ersucht worden. Zudem seien dem Antrag vom 9. September 2014 ausweislich der Behördenakte keine Anlagen nach den Anforderungen der Bauvorlagenverordnung beigefügt worden, insbesondere fehlte es an einem aktuellen Auszug aus dem Katasterwerk und einem Lageplan gemäß §§ 3 Nr. 1 und 7 BauVorlVO, ebenso sei keine Bauzeichnung gemäß §§ 3 Nr. 2 und 8 BauVorlVO sowie keine Berechnung gemäß § 3 Nr. 7 BauVorlVO beigefügt worden.
Zwar seien die Nachbarn mit Schreiben vom 8. September 2014 informiert worden, eine ordnungsgemäße Nachbarbeteiligung gemäß Art. 66 BayBO habe indes nicht stattgefunden:
Den Nachbarn sei weder ein Lageplan gemäß §§ 3 Nr. 1 und 7 BauVorlVO noch eine Bauzeichnung gemäß §§ 3 Nr. 2 und 8 BauVorlVO vorgelegt worden.
Mit Schreiben vom 27. November 2014 habe zwar die Beigeladene eine Ermittlung der GRZ vom 26. November 2014 vorgelegt; zudem habe zwar Architekt ... mit E-Mail vom 14. April 2015 nochmals eine Ermittlung der GRZ vom 26. November 2014/14. April 2015 vorgelegt; jedoch seien die geplanten katastermäßigen Flächen und die geplanten Flurstücksgrenzen der jeweiligen für die acht Doppelhaushälften mit Doppelcarport acht erforderlichen Baugrundstücke sowie für das erforderliche gesonderte Grundstück für die Verkehrsfläche und die straßenmäßige Erschließung nicht angegeben worden. Vielmehr seien am 14. April 2015 acht unterschiedliche Baugrundstücksgrößen angegeben worden, welche jeweils einen Anteil der Fläche für die Erschließungsstraße erhielten. Es sei angegeben worden, dass die GRZ 0,4 eingehalten werde; Angaben zur GFZ hätte das Dokument vom 16. November 2014/14. April 2015 nicht enthalten.
Die Kläger sind der Ansicht, dass der Vorbescheid rechtswidrig ist und sie in ihren Rechten verletzt.
Dem Antrag vom 9. September 2014 seien keine ordnungsgemäßen Bauvorlagen beigefügt worden. Auch der Katasterauszug vom 21. August 2014 und der Lageplan würden nicht den Anforderungen der Bauvorlagenverordnung genügen. Es seien auch später keine entsprechenden Unterlagen zur abschließenden Beurteilung der gestellten Fragen vorgelegt worden.
Nach Art. 71 Satz 4, 64 Abs. 1 Satz 1 BayBO seien dem Vorbescheidsantrag alle die für die Beurteilung des Bauvorhabens und die Bearbeitung des Antrags erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen) einzureichen. Nach § 5 BauVorlVO seien diejenigen Bauvorlagen vorzulegen, die zur Beantwortung der durch den Bauvorbescheid zu entscheidenden Fragen des Bauvorhabens erforderlich seien.
Der Bauvorbescheid sei weder eine vorläufige noch allgemeine bzw. „grundsätzliche“ Entscheidung über die Bebaubarkeit eines Grundstücks, sondern treffe, wie die Baugenehmigung selbst, indes beschränkt auf die zur Beantwortung gestellten Teilfragen, die auch für die Nachbarn verbindliche Feststellung, dass ein bestimmtes Vorhaben insoweit mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften in Einklang stehe. Der Vorbescheid sei wie die Baugenehmigung selbst ein regelnder Verwaltungsakt, mit ihm werde abschließend entschieden und er entfalte Bindungswirkung und nehme insoweit die Baugenehmigung vorweg. Im nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren, auch im vereinfachten Verfahren, sei z.B. die im Vorbescheid beantwortete Frage der Zulässigkeit nach der Art und dem Maß der baulichen Nutzung verbindlich geklärt. Es seien daher nicht nur alle die erforderlichen Unterlagen vorzulegen, die das Bauvorhaben konkretisieren. Die Bauvorlagen haben vollständig, richtig und eindeutig zu sein.
Der Entscheidung im Vorbescheid vom 7. August 2015 lägen indes keine hinreichenden Bauvorlagen zugrunde, welche das Bauvorhaben hinreichend konkretisierten. Die Bescheidsformel beziehe sich auch völlig unbestimmt auf einen „Antrag“.
Insbesondere habe weder ein Lageplan nach § 7 BauVorlVO noch eine Bauzeichnung nach § 8 BauVorlVO vorgelegen, welche Bestandteil der Bauvorlagen hätten sein müssen. Zum anderen hätten keine zur Beurteilung und Beantwortung der beantragten Fragen nach der Zulässigkeit des geplanten konkreten Maßes der baulichen Nutzung gerade unter gleichzeitiger Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans hinreichenden Bauvorlagen vorgelegen. Der Beklagte habe unter dem 19. November 2014 lediglich eine detaillierte Berechnung der GRZ für jedes Teilgrundstück angefordert. Entsprechende Bauvorlagen, welche insbesondere Darstellungen nach Maßgabe des § 7 Abs. 3 BauVorlVO und § 8 Abs. 2 und 3 BauVorlVO enthielten, seien indes nicht vorgelegt worden.
Insbesondere sei für die Bestimmung des Bauvorhabens und seiner unter Befreiung von Festsetzungen des Bebauungsplans nach § 31 Abs. 2 BauGB infolge der gestellten Fragen zu beurteilenden bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit nach §§ 30, 31 BauGB und seiner straßenmäßigen Erschließung der durch Realteilung neu entstehenden Grundstücke ein Lageplan nach § 7 BauVorlVO erforderlich.
Des Weiteren hätten Bauzeichnungen nach § 8 BauVorlVO vorgelegt werden müssen, welche die Darstellungen der Grundrisse aller Geschosse mit Angabe der vorgesehenen Nutzung der Räume, der Schnitte, aus denen Punkte ersichtlich seien, enthielten.
Eine Baubeschreibung nach § 9 BauVorlVO sei indes nicht vorgelegt worden.
Der Bescheid vom 7. Juli 2015 sei schon deshalb aufzuheben, weil keine hinreichenden Entscheidungsgrundlagen vorgelegen hätten und insbesondere die mit dem Antrag vorgelegten Bauvorlagen das geplante Vorhaben nicht hinreichend definierten und keine Entscheidung darüber zuließen, ob das Bauvorhaben in Hinsicht seiner Auswirkungen die Anforderungen auch derjenigen Vorschriften gewährleistete, welche zum Prüfprogramm des konkreten bauaufsichtlichen Verfahrens gehörten und die Nachbarschutz vermittelten.
Der Bescheid sei gegenständlich und dem Umfang nach unbestimmt. Sein Inhalt könne mittels Tenor und Gründe des Bescheids durch Auslegung nicht eindeutig ermittelt werden.
Es habe anhand der Bauvorlagen weder eine Entscheidung über die Einhaltung der nach dem Bebauungsplan maßgeblichen Art der baulichen Nutzung in Hinsicht der Quantität, noch der Grundflächenzahl oder Geschossflächenzahl getroffen werden können, noch habe eine Befreiung von der nach dem Bebauungsplan maßgeblichen Geschosszahl und der Dachform erteilt werden können. Auch habe über die Frage nach der verkehrlichen, mithin der straßenmäßigen Erschließung der durch Realteilung neu entstehenden acht Baugrundstücke nicht rechtmäßig entschieden werden können.
Weder die zeichnerische Darstellung des Bauvorhabens noch die dargebotene Berechnung der Beigeladenen vom 27. November 2014 lasse die getroffene Entscheidung zu.
Obwohl es sich bei Doppelhäusern um eine im allgemeinen Wohngebiet zulässige Bauform eines Wohngebäudes handele, stehe angesichts der geplanten Bebauung mit vier zweigeschossigen Doppelhäusern nebst Doppelcarports hier in Frage, inwieweit „Qualität in Quantität“ umschlage und daher das Bauvorhaben unzulässig sei. Das Bauvorhaben füge sich insoweit nicht in die unmittelbare Umgebung ein. Ebenso setze die Überprüfung der Grundflächenzahl und der Geschossflächenzahl entsprechende aussagekräftige Bauvorlagen voraus, welche insbesondere die exakte Bestimmung der jeweiligen Flächen des Baugrundstücks einerseits und dem Maße der Gebäude andererseits zuließen.
Eine solche Bestimmung des Baugrundstücks, welches als Baugrundstück aktuell lediglich eine Parzelle aufweise, sei schon deshalb nicht möglich, weil der Bebauungsplan verbindliche Festsetzungen grundstücksbezogen lediglich für das ungeteilte Buch-Grundstück Fl.Nr. ... aufweise, und das Bauvorhaben nur durch Realteilung realisiert werden könne und das Grundstück rechtlich erheblich umgestaltet werden solle. Insbesondere liege kein Lageplan vor, in welchem Darstellungen der einzelnen Grundstücksflächen in Hinsicht der geplanten Teilung enthalten seien. Das Grundstück solle soweit ersichtlich in acht gesonderte Parzellen und damit bestimmte Baugrundstücke im Sinne der BauNVO für die Doppelhaushälften mit Doppelcarports und mindestens ein davon gesondertes Buch-Grundstück für die insoweit nicht bebaubare Straßenfläche geteilt werden.
Des Weiteren fehlten Angaben der Festsetzungen im Bebauungsplan in Hinsicht der Verkehrsflächen und Garagen und Stellplätze. Denn der Bebauungsplan enthalte auch insoweit einschlägige Festsetzungen für die Verkehrsflächen, und sehe auf dem Vorhabengrundstück Fl.Nr. ... für Garagen bestimmte Flächen vor. Er bestimme, dass untergeordnete Nebenanlagen und Garagen außerhalb der festgesetzten Flächen nicht zulässig seien. Doppelcarports qualifizierten sich als solche Gebäude. Auch diesbezüglich sei eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB erforderlich gewesen. Des Weiteren sehe der Bebauungsplan keine auf dem Vorhabengrundstück Fl.Nr. ... liegende Verkehrsfläche (Straße) vor.
Die unzureichende zeichnerische Darstellung der Beigeladenen lasse keine Bestimmung der jeweiligen maßgebenden Flächen der geplanten acht Baugrundstücke zu.
Der Bescheid habe anhand der Unterlagen und der Berechnung überhaupt nicht feststellen können, ob die Grundflächenzahl von 0,4, von der keine Befreiung erteilt worden sei, von der jeweiligen Doppelhaushälfte mit Doppelcarport eingehalten worden sei. Der Bescheid beziehe sich darauf, dass die Voraussetzungen für eine Befreiung aus städtebaulichen und nachbarschaftlichen Belangen nicht gegeben sei. Im Umkehrschluss bedeute dies, dass bei einer Überschreitung der maßgeblichen Grundflächenzahl jedenfalls nicht ausgeschlossen werden könne, dass hierdurch auch Nachbarrechte der Kläger verletzt sein könnten.
Mit dem Bescheid sei festgestellt worden, dass das Bauvorhaben auch in Hinsicht der Geschosszahl den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspreche und zulässig sei.
Der Bescheid sei in Hinsicht der Feststellungen betreffend die Geschossfläche inhaltlich unbestimmt. Es könne seinem Inhalt dahingehend nicht eindeutig entnommen werden, ob für das Bauvorhaben die Geschossflächenzahl von 0,5 oder die Geschossflächenzahl von 0,8 vorgegeben sei und vom Bauvorhaben eingehalten werde. Die vorgelegten Unterlagen ließen diesbezüglich weder die eine noch die andere Entscheidung zu. Bei einem tatsächlichen Verstoß gegen die festgesetzte Geschossflächenzahl könne jedenfalls nicht ausgeschlossen werden, dass damit auch Nachbarrechte der Kläger verletzt sein könnten. Lege man die nicht überprüfbaren und nicht nachvollziehbaren Zahlenangaben der Berechnung vom 27. November 2014 der Beigeladenen ohne den angegebenen Straßenanteil fiktiv zugrunde, werde ersichtlich, dass das für eingeschossige Gebäude zulässige Maß der Geschossfläche (GFZ 0,5) mindestens bei drei Doppelhaushälften, nämlich der Nrn. 6, 7 und 8, erheblich überschritten würde.
Der Bescheid sei rechtswidrig, weil mangels entsprechender Bauvorlagen indes ersichtlich überhaupt nicht habe überprüft werden können, ob in Bezug auf die geplanten acht Baugrundstücke für die Doppelhaushälften die Voraussetzungen für eine Befreiung von der Geschossflächenzahl von 0,5 auf 0,8 nach pflichtgemäßem Ermessen hätte erteilt werden können.
Auf Grund der defizitären Entscheidungsgrundlage habe keine Entscheidung darüber getroffen werden können, ob die Abweichungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans hinsichtlich der Dachform zulässig seien.
Auch für die Entscheidung über eine korrekte Erschließung der Grundstücke habe es an einer qualifizierten Grundlage gefehlt. Entsprechende Nebenbestimmungen änderten hieran nichts.
Darüber hinaus gehe die unbestimmte Erklärung der Gemeinde ... gegenüber dem Beklagten betreffend die Erteilung ihres Einvernehmens ins Leere, weil sie kein definiertes Bauvorhaben zum Gegenstand habe. Der Bescheid habe deshalb nicht erlassen werden dürfen, weil das gemeindliche Einvernehmen nicht erteilt worden sei; ein Einvernehmen der Gemeinde nach § 36 Abs. 1 Satz 1 BauGB liege nicht vor. Denn dieses stelle ausweislich des Beschlusses vom 20. Mai 2015 lediglich etwas in Aussicht, was als Verweigerung zu werten sei. Zudem sei dieser fragwürdige Beschluss ersichtlich auf den unsachgemäßen Druck zurückzuführen, den der Beklagte mit Schreiben vom 13. April 2015 in Zusammenwirkung mit der Verwaltungsgemeinschaft ... auf die Gemeinde ... ausgeübt habe. Eine Ermessensreduzierung auf Null sei weder substantiiert dargetan noch in der Sache gegeben.
Aus den Festsetzungen des Bebauungsplans sei ersichtlich, dass diese auch dem Ausgleich der Interessen der Nachbarn untereinander dienten. Insbesondere das Fehlen der objektiven Befreiungsvoraussetzungen nach § 31 Abs. 2 BauGB führe ohne weiteres zur Verletzung der Rechte der Kläger. Die durch die Wechselbeziehungen der Festsetzungen eines höchstzulässigen Vollgeschosses und die für bestimmte Grundstücke im Zusammenhang festgesetzten Baugrenzen intendierte aufgelockerte Bebauung mit Einfamilienhäusern solle nicht nur einer unerwünschten baulichen Verdichtung auf den einzelnen Grundstücken entgegenwirken und eine entsprechende großzügige Bebauung sicherstellen. Die zwischen den einzelnen Einfamilienhäusern von Bebauung und die privaten und öffentlichen Verkehrsflächen freizuhaltenden Flächen sollten darüber hinaus ein möglichst ruhiges, störungsfreies, auch im Hinblick auf die Anzahl der Bewohner sozial entdichtetes Wohnen gewährleisten. Dies ergebe sich nicht zuletzt auch aus der Festsetzung bestimmter Garagenflächen und damit der Regelung des störenden Zu- und Abfahrtverkehrs. Mit dem Zusammenspiel der Grundstücksgröße, der Tiefe der von der Bebauung freizuhaltenden Fläche und der Geschosszahl und der damit abhängigen Gebäudehöhe habe der Plangeber das Verhältnis zwischen den Nachbarn bestimmt. Nach Ziffer 2 der Festsetzungen gelte, dass als höchstzulässiges Maß der baulichen Nutzung die Höchstwerte des § 17 Abs. 1 BauNVO (1977) gelten würden, soweit sich nicht auf Grund der Festsetzungen über die Geschosszahl und die überbaubare Fläche sowie die Größe des Grundstücks im Einzelfall ein geringeres Maß baulicher Nutzung ergebe. Daraus ergebe sich, dass diese Festsetzungen in ihrem Zusammenwirken letztlich auch unter Bezugnahme auf die Grundstücksgröße dem Schutz der jeweils angrenzenden Nachbarn dienten.
Die erteilte Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans verletze die Rechte der Kläger, da die Voraussetzungen nach § 31 Abs. 2 BauGB nicht vorlägen. Insbesondere habe der Beklagte auch nicht fehlerfrei von seinem pflichtgemäß auszuübenden Ermessen Gebrauch gemacht. Der Beklagte gehe ersichtlich von einer unzutreffenden Selbstbindung aus, was sich in seinem Schreiben vom 19. April 2014 an die Gemeinde ... entnehmen lasse.
Der vom Beklagten im Bescheid angeführte Grund, dass die Abweichung städtebaulich vertretbar sei, werde nicht substantiiert dargetan. Die übrigen objektiven Tatbestandsvoraussetzungen für eine Befreiung im konkreten Einzelfall würden nur formelhaft wiederholt, indes nicht substantiiert dargelegt, insbesondere was das Tatbestandsmerkmal des Nichtberührtwerdens der Grundzüge der Planung und die städtebauliche Vertretbarkeit einer Abweichung betreffe, die durch besondere Umstände des Einzelfalls gerechtfertigt sein müsse.
Der Beklagte rekurriere insoweit darauf, dass hinsichtlich der Geschossigkeit bereits Befreiungen zugelassen worden seien. Die angeführte Bezugsfallwirkung einzelner Befreiungen, ohne deren Rechtmäßigkeit im Einzelfall zu überprüfen, reiche hierzu nicht aus. Der Beklagte übersehe, dass dies allein keinen Grund darstellen könne, die Befreiung zu erteilen. Wäre dieser Sachverhalt zutreffend, könne dies für jedes beliebige Baugrundstück im Plangebiet angeführt werden. Dies hätte aber gerade zur Folge, dass die Grundzüge der Planung hierdurch berührt würden. Es würde in unzulässiger Weise die Ausnahme zur Regel erhoben.
Der Beklagte habe nicht berücksichtigt, dass auch eine partielle Zweigeschossigkeit unter Einhaltung der Geschossflächenzahl für ein eingeschossiges einzelnes Einfamilienhaus, das die Größe eines ungeteilten Baugrundstücks im Rahmen des Baufensters bis an die Grenze des Möglichen ausnutze und einen großen Seitenabstand zum Nachbargrundstück einhalte, sich völlig anders qualifiziere und in ihrer wahrnehmbaren Gestalt auf die Umgebung auswirke als die geplante Bebauung mit acht Doppelhaushälften, die naturgemäß zueinander keinen Grenzabstand mehr aufwiesen.
Auch die geplante Realteilung des Bauvorhabengrundstücks sei an den Voraussetzungen des § 19 Abs. 2 BauGB zu messen. Es würden Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprächen. Eine zusätzliche, gesonderte Verkehrsfläche werde notwendig. Es werde ein völlig neuer Typus ermöglicht. Dies alles führe zu einer Veränderung des Charakters dieses Teils des Bebauungsplangebietes und stelle insoweit einen Präzedenzfall dar, welcher der Umstrukturierung des gesamten Wohngebietes Vorschub leiste. Das Gebiet werde dadurch erheblich in Unruhe gebracht, die Doppelhausbebauung wirke als Fremdkörper.
Entgegen der Darlegung im Bescheid füge sich das Vorhaben nicht in die unmittelbare Umgebung ein. Auch eine insoweit relevante Prüfung der maßgebenden Abstandsflächen habe mangels entsprechender Bauvorlagen überhaupt nicht stattfinden können.
Die neue Erschließungsstraße für den Zu- und Abfahrtsverkehr sei nicht ausreichend gewürdigt worden. Für die Kläger sei mit völlig neuen Emissionen zu rechnen, wie beispielsweise Abgase, zudem Verkehrslärm, das Schlagen von Türen, der Betrieb von Autoradios, Unterhaltungen der Fahrzeugnutzer, Besucherverkehr etc.. Der Bescheid sei insoweit unrichtig, indem er feststelle, dass das Verkehrsaufkommen im Rahmen der zulässigen Nutzung liege. Dies treffe die Sache nicht, da es nicht darum gehe, dass durch ein zulässiges Vorhaben ausgelöster Kraftfahrzeugverkehr und die dadurch entstehenden Emissionen hinzunehmen seien. Denn hier werde die Zulässigkeit einer Befreiung und damit die zulässige Nutzung mit dem üblichen Verkehrsaufkommen begründet. Dies stelle indes einen unzulässigen Zirkelschluss dar. Denn die Stellplätze ergäben sich in Abhängigkeit von der Art und Anzahl der geplanten Wohngebäude.
Die Verletzung der Rechte der Kläger sei auch dann nicht ausgeschlossen, wenn die jeweils grundstücksbezogenen Festsetzungen des Bebauungsplans, insbesondere über die Zahl der Vollgeschosse und der Geschossflächenzahl, ihnen kein subjektives Recht verleihen würden. Die gravierenden Nachteile gegenüber einer plankonformen Nutzung seien den Klägern unzumutbar.
Es sei nicht ausgeschlossen, dass der Anspruch auf Rücksichtnahme verletzt sei. Die Kläger hätten Anspruch auf fehlerfreie Abwägung ihrer nachbarlichen Interessen. Die Abwägung sei indes fehlerhaft, da das Bauvorhaben nicht bestimmt sei. Dies gelte im Einzelfall sowohl für die Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit dem Planungsrecht als auch für die vom Beklagten erteilten Befreiungen. Insbesondere die mit der Befreiung verbundene Abweichung sei nicht mit den nachbarlichen Interessen der Kläger vereinbar. Eine Abwägung von Gesichtspunkten für und gegen das Bauvorhaben habe nie stattgefunden.
Das Bauvorhaben stelle sich soweit ersichtlich als unzumutbar dar. Es könne jedenfalls nicht ausgeschlossen werden, dass der Vorbescheid für das Bauvorhaben unter Erteilung der Befreiung von der Geschosszahl und gegebenenfalls der Geschossflächenzahl die Kläger in ihren Rechten im Rahmen des nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO und nach § 31 Abs. 2 BauGB zu beachtenden Rücksichtnahmegebots verletze und die Schwelle des Unzumutbaren für die Kläger überschreite.
Das ca. 2.754 qm große Vorhabengrundstück werde keine ausreichenden Freiflächen mehr aufweisen, so dass das Grundstück, auch in Hinsicht der Doppelcarports, der über das gesamte Vorhabengrundstück gelegten gesonderten, den Voraussetzungen für ein Befahren mit öffentlichen Versorgungsfahrzeugen dimensionierten, Erschließungsstraße sowie der auf dem Baugrundstück erforderlichen Zuwegungen nahezu vollständig überbaut erscheine.
Es könne nicht ausgeschlossen werden, dass das Vorhaben die Abstandsflächen nicht einhalte.
Auch die Gebäudehöhen der jeweiligen Doppelhaushälften seien nicht in Hinsicht der Nachbargrundstücke definiert. Die Höhen der Gebäude, insbesondere vor dem Hintergrund der einschlägigen Festsetzungen des Bebauungsplans für die Traufhöhe bei plankonformer Nutzung, hätten angesichts entsprechender Bauvorlagen nicht überprüft werden können. Es habe nicht berücksichtigt werden können, welche Einsichtnahmemöglichkeiten durch das jeweilige zweite Vollgeschoss ermöglicht würden. Es könne nicht ausgeschlossen werden, dass aus den Obergeschossen der geplanten Gebäude im großen Umfang erstmals Einblicke in den Außenwohnbereich der Kläger möglich seien, vor denen sie sich auch durch eine Grenzbepflanzung nicht wirksam schützen könnten. Auch eine Verminderung der Sonneneinstrahlung aus südwestlicher bzw. westlicher Richtung zu den Nachmittagsstunden durch die zweigeschossigen Baukörper, deren geplante Höhe auch in Hinsicht des Geländeverlaufs nicht definiert sei, habe nicht berücksichtigt werden können. Es sei nicht ausgeschlossen, dass sich die Gebäudehöhen auch im Zusammenhang mit der Geländeoberfläche unzumutbar auf die Kläger auswirken könnten.
Sowohl in qualitativer als auch in quantitativer Hinsicht komme es zu erheblich verstärkten Einwirkungen auf die Grundstücke der Kläger. Die gärtnerisch angelegten Freiflächen würden eine Ruhezone bilden. Aber auch Ruheräume und der Schlafbereich würden beeinträchtigt. Diese störenden Einwirkungen seien den Klägern unzumutbar, weil sie unmittelbar nicht nur auf ihre angrenzende Terrasse einwirkten, sondern auch in Bezug auf ihren rückwärtig in die Gartenanlage hin geordneten Schlafbereich.
Die Kläger beantragen daher, den Bescheid des Beklagten vom 7. Juli 2015 – Landratsamt ... – aufzuheben.
Mit Schriftsatz vom 27. November 2015, eingegangen beim Verwaltungsgericht Ansbach am 11. Dezember 2015, erwiderte der Beklagte auf die Klage und beantragte,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung trägt der Beklagte Folgendes vor:
Die Klage sei unbegründet, die Kläger seien nicht in ihren Rechten verletzt.
Bei dem streitgegenständlichen Bescheid handele es sich um einen Vorbescheid, in welchem ausweislich der Fragen der Beigeladenen die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit (Art, Maß, Bauweise, Geschossigkeit und verkehrsrechtliche Erschließung und ruhender Verkehr), geklärt werden sollte.
Der Vorbescheidsantrag sei mit entsprechenden Bauvorlagen (vgl. Art. 71 Satz 4 i.V.m. Art. 64 Abs. 2 BayBO, § 5 BauVorlVO) eingereicht worden. Die auf Seite 2 des Antragsvordruckes angekreuzte Abweichung sei mit Erläuterungsschreiben der Bauherren vom 19. September 2014 dahingehend konkretisiert worden, dass die Klärung der abweichenden Planung hinsichtlich der Bebauungsplanfestsetzung für Vollgeschosse, Dachform und Grundflächenzahl beantragt sei.
Diese beantragten abweichenden Bauausführungen, die nicht den Bebauungsplanfestsetzungen entsprachen, seien mit einer gegebenenfalls möglichen Befreiung im Sinne des § 31 Abs. 2 BauGB zu behandeln. Dementsprechend sei die Antragstellung umgedeutet worden und im Vorbescheid vom 7. Juli 2015 unter Ziffer 1. entsprechende Befreiungen erteilt.
Eine Abweichung wäre gemäß Art. 63 Abs. 1 BayBO ein anderer Anwendungsbereich, der eindeutig nicht aus den erläuterten Angaben der Beigeladenen hervorgehe. Weiterhin hätte dann die erteilte Abweichung konkret mit Nennung der Art der Abweichung im Bescheid unter Ziffer 1. tenoriert werden müssen.
Dem Bauvorhaben entsprechende Vergleichsfälle mit Befreiungen für die abweichende Dachform (Flachdach statt Sattel-/Walmdach) und die Zahl der Vollgeschosse seien auf den direkt angrenzenden Grundstücken Fl.Nrn. ... und ... vorhanden. Das Bestandsgebäude auf dem Baugrundstück, welches für das oben genannten Bauvorhaben abgerissen werden sollte, sei darüber hinaus selbst zweigeschossig.
Die Entscheidung über die Erteilung von Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans könne sich im Hinblick auf den Gleichheitsgrundsatz zu einem Anspruch auf Erteilung einer Befreiung verdichten, wenn sich die Gemeinde durch die Zustimmung zu Befreiungen bei anderen Vorhaben im Gebiet des einschlägigen Bebauungsplans gebunden habe (sogenannte Selbstbindung der Verwaltung). Dies sei aus Sicht des Landratsamtes hier der Fall, im Geltungsbereich des Bebauungsplans gebe es bereits zwei Grundstücke mit entsprechenden Befreiungen für zweigeschossige Bauweise mit Flachdachausführungen. Die Befreiungen der betroffenen Festsetzungen Dachform und Geschossigkeit seien grundsätzlich nicht nachbarschützend.
Auch im weiteren Umfeld seien entsprechende Bebauungen mit Mehrfamilienhäusern oder Mehrparteienwohnhäusern, jeweils zweigeschossig oder dreigeschossig, vorhanden. Die baulichen Anlagen widersprächen als Wohnhäuser insoweit nicht der Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets.
Eine Belastung auf die Umgebung durch den ruhenden Verkehr dieses Bauvorhabens liege offensichtlich nicht vor, da die erforderlichen Kfz-Stellplätze auf dem Baugrundstück lägen; zudem liege das Verkehrsaufkommen im Rahmen der zulässigen Nutzung. Ein entsprechender Nachweis sei im Baugenehmigungsverfahren nach Nr. 1 der Nebenbestimmungen im Vorbescheid zu erbringen.
Eine Befreiung von der Festsetzung der GRZ von 0,4 sei nicht möglich gewesen, zudem auf Grund der Vorlage der Tekturplanungsunterlagen vom 15. Oktober 2014 auch nicht notwendig.
Mit Schreiben vom 27. November 2014 sei seitens der Bauherrenschaft, auf Anforderung des Landratsamtes, nochmals eine detaillierte Berechnung der Grundflächenzahl für jedes Teilgrundstück eingereicht, wobei je Einzelparzelle die Einhaltung der GRZ dargestellt sei. Nach § 21a Abs. 3 der zugrunde zu legenden BauNVO 1977 seien Flächen für Garagen und überdachte Stellplätze auf die zulässige Grundfläche nicht anzurechnen, soweit sie 0,1 der Fläche des Baugrundstücks nicht überschritten.
Auf Grund der Prägung des Ortsteils durch die vorhandene Umgebungsbebauung der nachbarlichen Grundstücke könne aus Sicht des Landratsamtes keine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans hinsichtlich der GRZ in Aussicht gestellt werden. Die beabsichtigte Bebauung dürfe die festgelegte GRZ von 0,4 nicht überschreiten.
Die „kleinparzelligere“ Bebauung unterscheide sich von den direkt umliegenden villenartigen Grundstücken. Unter Einhaltung der Grundflächenzahl und der notwendigen Abstandsflächenvorschriften seien nachbarschützende Belange wie Belichtung, Belüftung und Brandschutzvorschriften gewahrt.
Die Befreiungen hätten erteilt werden können, da die Abweichungen städtebaulich vertretbar seien, die Grundzüge der Planung nicht berührt würden und die Abweichungen unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar seien.
Die Gemeinde ... habe zunächst am 25. September 2014 und 30. Oktober 2014 das gemeindliche Einvernehmen zum Bauvorhaben und den erforderlichen Befreiungen nicht in Aussicht gestellt. Nach Anhörung durch das Landratsamt vom 13. April 2015 sei mit Beschluss vom 20. Mai 2015 das gemeindliche Einvernehmen zu dem Bauvorhaben und zu den beantragten Befreiungen in Aussicht gestellt worden.
Aus Sicht des Landratsamtes sei das Bauvorhaben unter Erteilung der notwendigen Befreiungen für die Geschossigkeit und die Dachform aus den oben genannten Gründen genehmigungsfähig.
Mit Replik vom 10. März 2016 tragen die Kläger Folgendes vor:
Das Landratsamt verkenne, dass keine hinreichende Konkretisierung des Vorhabens vorgelegen habe. Ordnungsgemäße Bauvorlage seien nicht eingereicht worden. Gegenstand und Umfang des Vorbescheides seien zu unbestimmt und beträfen auch drittschützende Rechte der Nachbarn. Bauvorlagen seien nicht Gegenstand der Bescheidsformel, noch würden sie einen Genehmigungsvermerk tragen. Bauvorlagen seien weder dem Antrag der Bauherrin beigefügt gewesen, noch seien sie in der Behördenakte vorhanden. Eine Vorlage an die Nachbarn habe nicht stattgefunden. Mangels Bauvorlagen fehle es an der Entscheidungsgrundlage des Bescheids. Eine Umdeutung der beantragten „Abweichungen“ in „Befreiungen“ sei unzulässig gewesen. Der Befreiung der Dachform liege kein entsprechender Antrag zugrunde. Zu Unrecht sei der Beklagte davon ausgegangen, dass er durch die beiden Vergleichsfälle bzgl. der Befreiungen gebunden sei. Diese seien aufgrund der nicht derart kleinparzelligen Bauweise nicht mit dem Bauvorhaben vergleichbar. Durch die unzureichenden Planvorlagen sei nicht erkennbar, ob GRZ und GFZ eingehalten würden.
Die Voraussetzungen für eine Befreiung lägen nicht vor.
In der mündlichen Verhandlung vom 17. März 2016 wurden die Verwaltungsstreitverfahren zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden. Der Klägervertreter rügt insbesondere die Unbestimmtheit des streitgegenständlichen Bescheides. Bei Herausrechnen des Wegeanteils sei die GFZ von 0,5 (BauNVO 1977) bei eingeschossiger Bebauung für die geplanten Häuser 6, 7 und 8 nicht eingehalten. Der Klägervertreter übergibt dem Gericht eine eigene Berechnung, aus welcher sich dies ergebe.
Der Klägervertreter stellt die Anträge aus den Schriftsätzen vom 14. bzw. 17. August 2015.
Der Beklagtenvertreter beantragt jeweils Klageabweisung.
Im Übrigen wird hinsichtlich der Einzelheiten Bezug genommen auf die Gerichts- und die behördliche Verfahrensakte sowie die Niederschrift der mündlichen Verhandlung.
Die zulässigen Klagen sind nicht begründet.
Einen Rechtsanspruch auf Aufhebung eines Vorbescheides haben Nachbarn nicht schon dann, wenn der Vorbescheid objektiv rechtswidrig ist. Vielmehr setzt die Aufhebung des Vorbescheids weiter voraus, dass der Nachbar durch ihn zugleich in seinen Rechten verletzt ist, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Dies ist nur dann der Fall, wenn die zur Rechtswidrigkeit der Baugenehmigung führende Norm zumindest auch dem Schutze des Nachbarn zu dienen bestimmt ist, mithin drittschützende Wirkung hat.
Die Kläger werden durch den streitgegenständlichen Vorbescheid vom 7. Juli 2015 nicht in ihren Rechten verletzt, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.
Teilweise beziehen sich die von den Klägern vorgetragenen vermeintlichen Mängel auf gesetzliche Regelungen, welche den Klägern keine Rechte verleihen, die mithin nicht ihrem Schutz dienen (nachfolgend 1.). Soweit ein Drittschutz auf Grund möglicher Verletzung von Nachbarrechten in Betracht kommt, sind diese Nachbarrechte im vorliegenden Fall tatsächlich nicht verletzt (nachfolgend 2.). Eine Rechtsverletzung der Kläger als Nachbarn ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass der streitgegenständliche Vorbescheid zu unbestimmt ist (nachfolgend 3.). Darüber hinaus müssen sich die Kläger teilweise den Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB entgegenhalten lassen (nachfolgend 4).
1. Ein Großteil der von den Klägern geltend gemachten Mängel im Vorbescheidsverfahren betrifft gesetzliche Bestimmungen, die den Klägern keinen Drittschutz vermitteln.
Die Nachbarbeteiligung des Art. 66 BayBO vermittelt den Klägern keinen Schutz.
Selbst bei Zugrundelegung, dass das Schreiben des Architekten ... vom 8. September 2014 an die Kläger zu 3) nicht den gesetzlichen Voraussetzungen des Art. 66 BayBO entsprechen würde, lässt sich hieraus keine Rechtsverletzung der Kläger ableiten. Die Rechtsfolge bei Verletzung der Nachbarbeteiligung ist lediglich, dass die nicht ordnungsgemäß beteiligten Nachbarn ihre Klagebefugnis aufrecht erhalten.
Die Kläger können sich zudem nicht auf eine mangelnde Beteiligung der Gemeinde ... am Vorbescheidsverfahren berufen. Die Gemeinde ... stellte mit Beschluss des Gemeinderats vom 20. Mai 2015 ihr Einvernehmen in Aussicht. Ob die Gemeinde eine ausreichende Entscheidungsgrundlage für diesen Beschluss innehatte, wie es die Kläger anzweifeln, kann hier dahinstehen. Jedenfalls ist dies eine Angelegenheit der Gemeinde ... Die Kläger können hieraus keine Verletzung von sie schützenden Rechten herleiten.
Ohne Erfolg machen die Kläger einen Verstoß gegen Art. 71 Satz 4, 64 Abs. 1 Satz 1 BayBO i.V.m. der Bauvorlagenverordnung geltend.
Selbst bei Unterstellung, dass die vorzulegenden Bauvorlagen unvollständig gewesen sind, können die Kläger allein aus dieser Unvollständigkeit keine Verletzung von sie schützenden Rechten geltend machen (vgl. BayVGH, Beschluss vom 10.04.2006 – 1 ZB 04.3506, Rnr. 14), vgl. hierzu auch nachfolgend Ziffer 3.
Grundsätzlich nicht drittschützend, weil das Maß der baulichen Nutzung betreffend, sind zudem die Festsetzungen hinsichtlich der Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ), sowie der Dachform.
2. Durch die Feststellungen des streitgegenständlichen Vorbescheides werden die Kläger nicht in sie schützenden Rechten verletzt. Insbesondere liegt keine Verletzung des Rücksichtnahmegebots vor, die Festsetzungen des Bebauungsplanes enthalten keinen Drittschutz und der Gebietserhaltungs- bzw. Gebietsprägungserhaltungsanspruch sind nicht verletzt.
a) Das baurechtliche Gebot der Rücksichtnahme, auf welches sich die Kläger grundsätzlich berufen können, ist vorliegend nicht verletzt.
Grundsätzlich ist zu beachten, dass allein die Art der baulichen Nutzung, nicht jedoch das Maß der baulichen Nutzung Drittschutz vermittelt (vgl. BayVGH, Urteil vom 27.03.2013 – Az. 14 B 12.192).
Das Rücksichtnahmegebot, welches sich im vorliegenden Falle aus § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO ergibt, ist hier nicht verletzt, weil die von den Klägern behaupteten Lärmimmissionen nicht unzumutbar sind. Zudem besitzt das Bauvorhaben keine erdrückende oder abriegelnde bzw. einmauernde Wirkung. Dass das Bauvorhaben der Beigeladenen zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung der Belichtung und Belüftung des Grundstücks der Kläger führen wird, ist weder ersichtlich noch von den Klägern vorgetragen.
Das Rücksichtnahmegebot ist nicht auf Grund der zu befürchtenden Lärmimmissionen durch die herzustellenden Parkplätze/Carports auf dem Bauvorhabengrundstück verletzt.
Die Beigeladene ist gesetzlich verpflichtet, eine entsprechende Anzahl an Parkplätzen im Rahmen des Bauverfahrens nachzuweisen. Entstehen durch neu zu schaffende Parkplätze und deren Benutzung bislang nicht vorhandene Lärmimmissionen, ist im Regelfall dennoch von einer Vermutung der Nachbarverträglichkeit auszugehen. Der Grundstücksnachbar hat die Errichtung notwendiger Garagen und Stellplätze für ein Wohnbauvorhaben und die mit ihrem Betrieb üblicherweise verbundenen Immissionen der zu- und abfahrenden Kraftfahrzeuge des Anwohnerverkehrs grundsätzlich als sozialadäquat hinzunehmen (vgl. BayVGH, Beschluss vom 18.09.2008 – Az. 1 ZB 06 2294).
Bei einer zulässigen Wohnbebauung ist es daher auch hinzunehmen, dass eine entsprechende Anzahl an Parkplätzen vorhanden ist.
Im vorliegenden Falle liegen die Parkplätze bzw. Carports alle auf den Baugrundstücken entlang der mittig geplanten Erschließungsstraße. Entsprechend sind die Carports bzw. Parkplätze grundsätzlich nach innen und damit in Entfernung zur Grundstücksgrenze liegend geplant.
Eine Verletzung des Rücksichtnahmegebotes durch eine erdrückende bzw. einmauernde Wirkung des geplanten Bauvorhabens ist nicht ersichtlich. Nach Ansicht des Bayer. Verwaltungsgerichtshofs kann eine solche Wirkung nur bei nach Höhe und Volumen „übergroßen“ Baukörpern in geringem Abstand zu benachbarten Wohngebäuden in Betracht kommen. In der obergerichtlichen bzw. höchstrichterlichen Rechtsprechung wurde dies bislang dann angenommen bei einem 12-geschossigem Gebäude in Entfernung von 15 m zum Nachbarwohnhaus oder beispielsweise bei drei 11,0 m hohen Siloanlagen in Abstand von 6 m zu einem Wohnanwesen (vgl. BayVGH, Beschluss vom 10.04.2006 – Az. 1 ZB 04.3506, Rn. 18). Das geplante Vorhaben der Beigeladenen hält das sehr groß angelegte Baufenster des Bebauungsplanes ein. Die vier Doppelhaushälften sollen jeweils mit zwei Vollgeschossen ausgeführt werden. Zudem erhalten sie ein Flachdach. Der schematischen Fassadenabwicklung des Architekten ..., dem Schreiben vom 15. Oktober 2014 an die Verwaltungsgemeinschaft ... beigefügt (S. 22 der Behördenakte), ist zu entnehmen, dass die Doppelhaushälften jeweils eine Gesamthöhe von etwa 5 m aufweisen werden. Je Geschoss ist dieser Zeichnung ein Maß von einem Zentimeter zu entnehmen. Bei einem Maßstab von 1 : 250 ist damit von einer Höhe von 2,50 m pro Geschoss auszugehen und damit von einer Gesamthöhe der Gebäude von je 5 m. Dem Auszug aus dem Katasterkartenwerk im Maßstab von 1 : 1000, in welchem das geplante Bauvorhaben auf dem Grundstück der Beigeladenen eingezeichnet ist, lässt sich wiederum entnehmen, dass sich die geplanten vier Doppelhaushälften innerhalb der Baufenster befinden. Die kürzeste Entfernung einer der geplanten Doppelhaushälften im Südwesten des Baugrundstücks zu einem der Grundstücke der Kläger, hier zum Wohnhaus auf dem Grundstück Fl.Nr. ... (Kläger zu 2), beträgt in etwa 7 – 8 m. Ob damit Abstandsflächen im Sinne der BayBO eingehalten werden, ist unerheblich, da diese mangels Prüfung nicht Maßstab sind. Bei einer Gebäudehöhe von 5 m und einem Abstand von mindestens 7 m zu einem anderen Wohnhaus ist jedoch nicht von einer erdrückenden Wirkung durch einen übergroßen Baukörper auszugehen. Auch die geplante Gebäudelänge von etwa 8 bis 9 m lässt keine andere Entscheidung zu.
b) Die Befreiungen hinsichtlich der Vollgeschosszahl und betreffend die Dachform verletzen die Kläger ebenfalls nicht in ihren Rechten. Nachbarliche Interessen im Sinne des § 31 Abs. 2 BauGB sind durch diese Befreiungen nicht verletzt.
Die Erhöhung der Anzahl der Vollgeschosse auf insgesamt zwei betrifft allein das Maß der baulichen Nutzung, die Festsetzung der Dachform im Bebauungsplan ist gestalterischer Art und ebenfalls nicht drittschützend. Letzteres ist jedoch grundsätzlich nicht nachbarschützend. Allein in Betracht kommende nachbarliche Interessen, wie beispielsweise eine hieraus resultierende erdrückende Wirkung des Bauvorhabens oder eine Beeinträchtigung der Belichtung und Belüftung des Nachbargrundstücks, sind nach den obigen Feststellungen nicht gegeben. Zu Recht hat der Beklage zudem den Umstand, dass bereits zwei der angrenzenden Nachbargrundstücke (Grundstück Fl.Nr. ... – Kläger zu 1) – und Grundstück Fl.Nr. ... – Kläger zu 3)) mit je zwei Vollgeschossen und einem Flachdach bebaut sind, in die Abwägung der nachbarlichen Interessen gemäß § 31 Abs. 2 BauGB einfließen lassen.
Eine Verletzung von Nachbarrechten auf Grund einer Befreiung betreffend das Maß der baulichen Nutzung kommt ausnahmsweise dann in Betracht, wenn sich aus den zeichnerischen oder textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans oder aus dessen Begründung ergibt, dass diese Festsetzungen nachbarschützend bzw. drittschützend sein sollen (vgl. BayVGH, Urteil vom 27.03.2013 – Az. 14 B 12.192).
Ein solcher Drittschutz der genannten Festsetzungen liegt im vorliegenden Fall nicht vor.
Der Begründung des Bebauungsplanes ist in keinem Absatz zu entnehmen, dass Festsetzungen drittschützende Wirkung erhalten sollen.
Dem Vortrag der Kläger, dass den zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes zu entnehmen sei, dass eine derartige Nachverdichtung, wie sie das Vorhaben der Beigeladenen zeitigt, nicht gewollt sei, ist nicht zu folgen. Im Gegenteil sieht der Bebauungsplan für das Baugrundstück ein sehr großes Baufenster vor. Die Baugrenzen werden von dem geplanten Vorhaben eingehalten. Die geplante Dachform als Flachdach betrifft eine Abweichung von einer gestalterischen Festsetzung, die grundsätzlich keinen Drittschutz verleiht. Dem Bebauungsplan ist nicht zu entnehmen, inwiefern die Festsetzung „Satteldach“ ausnahmsweise dennoch Drittschutz verleihen würde.
Alleine der Umstand, dass sich in der näheren Umgebung eine villenartige Wohnbebauung befindet, widerspricht nicht einer nachträglichen Nachverdichtung. Entsprechende Festsetzungen, die gerade dem Erhalt der bisherigen villenartigen Bebauung des Plangebietes dienten, sind von der allein zur Planung berechtigten Gemeinde nicht, auch nicht nachträglich, getroffen worden. Von der Festsetzung des Bebauungsplanes betreffend die Flächen für Parkplätze bzw. Carports (Ziff. 11 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans) ist bislang keine Befreiung beantragt und erteilt worden. Auch hier verbleibt es jedoch bei der oben getroffenen Feststellung, dass Verkehrslärm durch Anwohner als sozialadäquat hinzunehmen ist. Nicht erkennbar ist darüber hinaus, dass die Festsetzung der Parkflächen dem Nachbarschutz dienen soll.
Diese Ausführungen gelten auch für den Vortrag der Kläger betreffend die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl. Hinsichtlich der Grundflächenzahl ist bereits deshalb keine Verletzung von Nachbarrechten gegeben, da eine Befreiung hiervon ausdrücklich nicht erteilt ist. Eine Befreiung von den Festsetzungen der Geschossflächenzahl ist ausweislich des Vorbescheides nicht ausdrücklich gegeben. Da die Festlegung der Geschossflächenzahl das Maß der baulichen Nutzung betrifft, ist eine Verletzung nachbarschützender Rechte hier regelmäßig nicht vorstellbar. Im Ergebnis muss bezüglich der Geschossflächenzahl dasselbe gelten, wie bezüglich der Anzahl der Vollgeschosse. Da nach den obigen Feststellungen aus diesen keine Rechtsverletzung der Kläger resultiert, ist betreffend die Geschossflächenzahl dies hier heranzuziehen.
c) Der Gebietserhaltungsanspruch der Kläger ist vorliegend nicht verletzt.
Der einschlägige Bebauungsplan setzt ein allgemeines Wohngebiet fest. Das geplante Vorhaben der Beigeladene sieht vier Doppelhaushälften vor und entspricht in dieser Hinsicht dem Bebauungsplan und der Art der baulichen Nutzung. Aus dem Umstand, dass statt eines einzelnen Wohnhauses vier Doppelhaushälften oder, dass die geplanten Wohngebäude zwei Vollgeschosse aufweisen sollen, lässt sich keine Verletzung des Gebietserhaltungsanspruchs entnehmen.
Ein Umschlagen der Gebietsart aufgrund des geplanten Vorhabens ist vorliegend nicht gegeben. Wie bereits festgestellt, werden die Doppelhaushälften jeweils eine Höhe von etwa 5 m aufweisen. Die Quadratmeterfläche des größten der geplanten Doppelhaushälften wird 78 m² aufweisen. Auch die Grundflächenzahl wird jeweils eingehalten werden. Hierzu sind keine Befreiungen erteilt worden (vgl. oben). Daher kann allein aus dem Umstand, dass hier vier kleinere anstelle eines größeren Wohnhauses geplant sind, keine Verletzung von Nachbarrechten herrühren. Eine ausnahmsweise Unzulässigkeit der geplanten Doppelhäuser im vorliegenden Typus Allgemeines Wohngebiet ist nicht ersichtlich.
d) Auch ein Gebietsprägungserhaltungsanspruch, sofern er anerkannt wird, führt nicht zu einem Erfolg der Klagen.
Um die gesetzgeberische Wertung, dass allein die Art der baulichen Nutzung zu einer Verletzung drittschützender Rechte führen kann, nicht zu umgehen, kann sich auch der Gebietsprägungserhaltungsanspruch nur dann auswirken und verletzt sein, wenn er sich auf die Art, und nicht das Maß der baulichen Nutzung bezieht.
Nach diesem speziellen Gebietsprägungserhaltungsanspruch könnte ein allgemein oder ausnahmsweise zulässiges, also im Einklang mit den Vorgaben der Baunutzungsverordnung zur Gebietsart stehendes Vorhaben dennoch unzulässig sein aufgrund Widerspruchs des Vorhabens zur allgemeinen Zweckbestimmung des maßgeblichen Baugebiets (vgl. Decker, JA 2007, 55, 57). Ein solches an sich zulässiges, aber gebietsunverträgliches Vorhaben könnte damit vom Nachbarn ohne konkrete und individuelle Betroffenheit abgewehrt werden. Erforderlich ist dabei ein Umschlagen von Quantität in Qualität, mithin darf die an sich zulässige Wohnbebauung aufgrund der „Intensität“ der Bebauung nicht mehr der für das Gebiet festgesetzten Art entsprechend.
Selbst bei Anerkennung eines derartigen Gebietsprägungserhaltungsanspruchs (zweifelnd etwa BayVGH vom 9. Oktober 2012 – Az. 2 B 11.2653) könnte sich ein derartiger Anspruch jedoch eben allein auf die Art der baulichen Nutzung beziehen (vgl. BayVGH vom 3.2.2014 – Az. 9 CS 13.1915). Abweichungen vom Nutzungsmaß und der hierzu getroffenen Festsetzungen lassen regelmäßig den Gebietscharakter unberührt. Das drittschützende Rücksichtnahmegebot ist hier regelmäßig ausreichend (vgl. VG Ansbach, Beschluss vom 11. Januar 2016 – Az. AN 3 S 15.02435).
3. Der streitgegenständliche Vorbescheid ist nicht derart unbestimmt, dass sich hieraus eine Rechtsverletzung der Kläger ergäbe.
Ein Vorbescheid gemäß Art. 71 BayBO beinhaltet die verbindliche Feststellung der Bauaufsichtsbehörde, dass dem Bauvorhaben hinsichtlich der zur Entscheidung gestellten Fragen öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Die vorweg entschiedenen Zulässigkeitsfragen sind im Baugenehmigungsverfahren nicht mehr zu prüfen. Wegen dieser Bindungswirkung ist der Vorbescheid ein Verwaltungsakt gemäß Art. 35 BayVwVfG. Als ein solcher muss er inhaltlich hinreichend bestimmt sein, vgl. Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG. In diesem Rahmen ist es allerdings unerheblich, ob der Bescheid hinsichtlich derjenigen Merkmale zu unbestimmt ist, die die Kläger als Nachbarn nicht schützen. Eine solche objektive Unbestimmtheit geht zu Lasten des Bauherrn, nicht zu Lasten des Nachbarn. Eine Verletzung von Nachbarrechten liegt bei einer Unbestimmtheit daher nur vor, wenn diese Unbestimmtheit ein nachbarrechtlich relevantes Merkmal betrifft (BayVGH, Beschluss vom 18.9.2008 – Az. 1 ZB 06.2294).
Genügen, wie von den Klägern im vorliegenden Fall gerügt, die der Behörde vorgelegten Bauvorlagen objektiv nicht den gesetzlichen Vorgaben, können sich die Kläger als Nachbarn hierauf nicht berufen, da diese Anforderungen an Bauvorlagen keine nachbarschützende Wirkung haben (vgl. BayVGH, Beschluss vom 10.4.2006 – 1 CB 04.3506). Nach Ansicht des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs kann eine unter Verstoß gegen die Anforderungen des Gesetzes betreffend Bauvorlagen erteilte Baugenehmigung von Grundstücksnachbarn nur dann mit Erfolg angegriffen werden, wenn die Bauvorlagen hinsichtlich nachbarrechtsrelevanter Merkmale nicht hinreichend bestimmt sind und infolgedessen eine Verletzung von Nachbarrechten bei der Ausführung des Bauvorhabens nicht ausgeschlossen werden kann (Beschluss vom 10.4.2006 – Az. 1 ZB 04.3506).
Die Kläger konnten im vorliegenden Fall durch Einsichtnahme der behördlichen Akte ausreichend erkennen, ob ihre Rechte durch das geplante Vorhaben der Beigeladenen verletzt zu werden drohen.
Wie bereits festgestellt, konnte den Plänen, welche die Beigeladene im Rahmen des Vorbescheidsverfahrens vorgelegt hat, die Wandhöhe und auch der Umfang der Baukörper hinsichtlich Länge und Breite sowie der Grundflächenzahl entnommen werden. Ebenfalls ist der Abstand der geplanten Doppelhaushälften zu den klägerischen Grundstücken und Wohnhäusern aus den vorgelegten Unterlagen erkennbar. Damit war es den Klägern ohne weiteres möglich, zu prüfen, ob das Vorhaben ihr Rücksichtnahmegebot, ausgeprägt durch den Schutz vor erdrückenden oder abriegelnden Bauten, verletzt würde. Auch die Anzahl der Stellplätze ist eindeutig festgelegt.
Nichts anderes ergibt sich hinsichtlich der von den Klägern als mangelhaft gerügten Berechnungen betreffend die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl.
Zunächst ist festzuhalten, dass die Grundflächenzahl sowie die Geschossflächenzahl das Maß der baulichen Nutzung betreffen. Ein solches ist regelmäßig nicht drittschützend. Abweichendes ergibt sich, wie bereits oben festgestellt, auch nicht aus den textlichen oder zeichnerischen Darstellungen bzw. der Begründung des Bebauungsplanes.
Betreffend die Grundflächenzahl ist zunächst festzuhalten, dass diese gemäß den Vorgaben der BauNVO 1977 von 0,4 sowohl beim Gesamtgrundstück als auch betreffend die jeweils acht neu zu bildenden einzelnen Grundstücke eingehalten wird. Eine Befreiung ist vom Beklagten auch nicht erteilt worden.
Hinsichtlich der Geschossflächenzahl tragen die Kläger vor, dass, betreffend die neu zu bildenden Grundstücke mit den Nummern 6, 7 und 8, auf dem Bauvorhabengrundstück die Geschossflächenzahl von 0,5, welche von der BauNVO 1977 bei einer Wohnbebauung mit einem Vollgeschoss zu Grunde gelegt wird, nicht eingehalten wird. Dies ist jedoch insoweit unerheblich, als die Geschossflächenzahl von 0,8, welche von der BauNVO 1977 bei einer Wohnbebauung mit zwei Vollgeschossen zu Grunde gelegt wird, von jedem Grundstück eingehalten wird. Die Befreiung von der Festsetzung „Ein Vollgeschoss“ des Bebauungsplans zu Gunsten einer zweigeschossigen Bebauung impliziert gleichzeitig, dass es auf die Geschossflächenzahl von 0,8 ankommt. Ausdrücklich wurde hiervon keine Befreiung erteilt durch den Vorbescheid. Insofern findet die BauNVO 1977 Anwendung. Den Klägern war ohne weiteres erkennbar, welche Höhe, welche Breite und welche Länge die geplanten vier Doppelhaushälften haben werden, so dass es auf die ausdrückliche Feststellung des Vorbescheides, dass die gesetzliche Geschossflächenzahl eingehalten werde, nicht ankommt. Eine Festlegung der Geschossflächenzahl wurde nicht verbindlich im Vorbescheid festgestellt. Sollte hierin eine Unbestimmtheit liegen, geht dies zu Lasten der Beigeladenen als Bauherrin, nicht jedoch zu Lasten der Nachbarn. Eine Rechtsverletzung der Kläger kann sich hieraus nicht ergeben.
4. Die Kläger zu 1) und die Kläger zu 3) können sich darüber hinaus nicht auf die Verletzung ihrer Rechte resultierend aus den Befreiungen der Festsetzungen des Bebauungsplanes hinsichtlich der Vollgeschossigkeit und der Dachausführung berufen.
Die Grundstücke der Kläger zu 1) und der Kläger zu 3) sind jeweils mit einem zweigeschossigen Wohnhaus mit Flachdach bebaut. Den Klägern zu 1) wurden entsprechende Befreiungen gemäß § 31 Abs. 2 BauGB mit Bescheid des Landratsamtes... vom 24. Juni 2011 gewährt (siehe Behördenakte, Seite 123). Damit entsprechen die Befreiungen betreffend die Wohnhäuser der Kläger zu 1) und der Kläger zu 3) denjenigen Befreiungen, welche die Beigeladene im streitgegenständlichen Vorbescheid gewährt erhalten hat.
Ein Nachbar kann sich jedoch nach Treu und Glauben, vgl. § 242 BGB, gegenüber einer Baugenehmigung in der Regel nicht mit Erfolg auf die Verletzung einer nachbarschützenden Vorschrift berufen, wenn auch die Bebauung auf seinem Grundstück den Anforderungen dieser Vorschrift nicht entspricht und wenn die beidseitigen Abweichungen etwa gleichgewichtig sind und nicht zu – gemessen am Schutzzweck der Vorschrift – schlechthin zu untragbaren, als Missstand zu qualifzierenden Verhältnissen führen (siehe BayVGH, Urteil vom 4.2.2011 – Az. 1 BV 08.131). Gegenüber einem Bindungswirkung entfaltenden Vorbescheid muss Gleiches gelten.
Die Abweichungen der Kläger zu 1) und der Kläger zu 3) sowie der Beigeladenen sind gleich und damit gleichgewichtig und führen nicht zu untragbaren Verhältnissen. Der Maßstab der Rücksichtnahme ist für alle beteiligten Grundstücke derselbe.
Die Klagen waren daher abzuweisen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
Der Ausspruch der vorläufigen Vollstreckbarkeit resultiert aus § 709 ZPO.
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