Schleswig Holsteinisches Oberverwaltungsgericht Beschluss, 08. Okt. 2018 - 1 MB 11/18
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Tenor
Die Beschwerde gegen den Beschluss des Schleswig-Holsteinischen Verwaltungsgerichts - 2. Kammer - vom 25. Juni 2018 wird zurückgewiesen.
Die Antragstellerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
Gründe
I.
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Die Antragstellerin begehrt einstweiligen Rechtsschutz gegen eine unter Sofortvollzugsanordnung ergangene Zurückstellung der Entscheidung über die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens.
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Die Antragstellerin ist Eigentümerin des Grundstücks … bis … (Flur …, Flurstück …, Gemarkung …) im Stadtgebiet der Antragsgegnerin; ein Bebauungsplan existiert für diesen Bereich nicht. Sie plant, die beiden im straßennahen Grundstücksbereich befindlichen Einfamilienhäuser abzubrechen und durch sog. Townhäuser in der Art eines 4 Einheiten umfassenden Reihenhauses zu ersetzen und im rückwärtigen Grundstücksbereich ferner ein aus 3 Einheiten bestehendes „Reihenhaus“ und ein (unechtes) Doppelhaus zu errichten. Einen entsprechenden Vorbescheidsantrag mit drei konkret formulierten Fragen zur planungsrechtlichen Zulässigkeit dieses Vorhabens stellte die Antragstellerin am 05.02.2018.
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Am 15.03.2018 beschloss der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt der Antragsgegnerin die Aufstellung einer Erhaltungssatzung „…“ zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Die ortsübliche Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses nebst zeichnerischer Darstellung des die betroffenen Grundstücke umfassenden Geltungsbereichs, wozu auch das Grundstück … bis … gehört, erfolgte am 19.03.2018.
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Mit Bescheid vom 06.04.2018 stellte die Antragsgegnerin die Entscheidung über die Zulässigkeit des zur Vorbescheidung gestellten Vorhabens der Antragstellerin wegen des gefassten Aufstellungsbeschlusses bis zum 15.03.2019 zurück und ordnete die sofortige Vollziehung dieser Entscheidung mit der Begründung an, es bestehe ein besonderes öffentliches Interesse daran, dass die derzeitige Bebauung in ihrer Art erhalten und nicht abgebrochen werde.
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Den am 08.05.2018 gestellten Antrag der Antragstellerin auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihres gegen die Zurückstellung gerichteten Widerspruchs vom 27.04.2018 hat das Verwaltungsgericht mit Beschluss vom 25.06.2018 abgelehnt. Die im Rahmen des Verfahrens nach § 80 Abs. 5 VwGO gebotene Interessenabwägung gehe zu Lasten der Antragstellerin aus, da sich die angefochtene Zurückstellung nach summarischer Prüfung als rechtmäßig erweise. Der gerügte formelle Mangel einer fehlenden Anhörung sei bereits nicht entscheidungserheblich, da eine Anhörung, soweit sie für erforderlich erachtet würde, jedenfalls im Widerspruchsverfahren mit heilender Wirkung nachgeholt werden könne. Auch lägen die Voraussetzungen für eine Zurückstellung nach § 172 Abs. 2 iVm § 15 Abs. 1 BauGB vor. Die Antragsgegnerin habe einen Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht. Das Plangebiet, das zugrundeliegende Planungskonzept und auch das verfolgte Erhaltungsziel seien diesem Beschluss eindeutig zu entnehmen. Das überreichte Fotomaterial bestätige überdies eindrucksvoll den Ansatz der Antragsgegnerin, dass die Bebauung entlang der … eine besondere städtebauliche Prägung aufweise, die es rechtfertige, eine Erhaltungssatzung aufzustellen. Auch wenn der Baustil der dort anzutreffenden großbürgerlichen Einfamilienhäuser nicht einheitlich sei, sei die Bebauung durch großbürgerliche, zweigeschossige Einfamilienhäuser mit Villencharakter gekennzeichnet. Es fänden sich repräsentative Fassadengestaltungen und großzügige Eingangsbereiche sowie eine offene Bauweise. Auch sei vom Vorliegen der weiteren Voraussetzungen für eine Zurückstellung, namentlich von einem Antrag der Gemeinde auszugehen, der sich bei verständiger Würdigung des Sachverhalts aus der Mitteilung des Stadtplanungsamtes über das Zurückstellungserfordernis an die Bauaufsichtsbehörde ergebe. Ebenso sei nicht offensichtlich, dass es der Zurückstellungsentscheidung der Antragsgegnerin an einem Sicherungsbedürfnis fehle, weil das Vorhaben bereits nach Bauordnungsrecht oder sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften erkennbar unzulässig sei. Zweifel an der planungsrechtlichen Zulässigkeit bestünden zwar hinsichtlich der im „Blockinnenbereich“ vorgesehenen beiden Gebäude, die nach dem Erkenntnisstand im summarischen Verfahren wohl hinsichtlich der Bebauungstiefe in dem „Straßengeviert“ … ohne Vorbild seien. Ob sie als rahmenüberschreitendes Vorhaben zulässig sein könnten, lasse sich bei summarischer Prüfung ebenso wenig abschließend beurteilen, so dass die Unzulässigkeit der Bebauung derzeit nicht endgültig feststehe. Die verfügte Zurückstellung sei auch nicht bei hilfsweise unterstellter Genehmigungspflicht des Vorhabens wegen eines anzunehmenden Genehmigungsanspruchs unzulässig. Die Bauvoranfrage beinhalte den Abriss der beiden Gebäude … und …, der nach Inkrafttreten der Erhaltungssatzung genehmigungspflichtig, aber nicht genehmigungsfähig sei, weil die Versagungsgründe des § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB griffen. Nach dem übersandten Fotomaterial handele sich bei beiden Gebäuden, insbesondere beim Gebäude … um solche, die nach dem Zweck der Erhaltungssatzung gerade geschützt werden sollen, weil sie Teile des für die Straße … typischen Straßenbildes darstellten und damit das Stadtbild mitprägten. Sie seien ersichtlich älter und von städtebaulicher sowie besonderer geschichtlicher Bedeutung und deshalb auch bereits in der Quartierskartierung der Stadtplanung der Antragsgegnerin vom 14.08.2014 als erhaltenswerte Gebäude eingezeichnet worden; sie prägten das (erhaltenswerte) Stadtbild. Auch wenn eine Abrissgenehmigung nach derzeitigem Stand nicht erteilt werden könne und es deshalb auf die Genehmigungsfähigkeit der geplanten Häuser nicht weiter ankomme, sei auch diese indes nach Maßgabe der in § 172 Abs. 3 Satz 2 BauGB enthaltenen Versagungsgründe zu verneinen. Die geplanten Reihenhäuser, auch wenn sie als Hausgruppe eine Bauform im Rahmen der offenen Bauweise nach § 22 BauNVO seien, passten nicht zu den durch die Erhaltungssatzung zu schützenden freistehenden alten „Stadtvillen“ mit repräsentativer Fassade und Vorgärten; sie würden ohne zur Straße ausgerichteten Vorgarten und mit ihrem straßenseitigen Erscheinungsbild der Dreigeschossigkeit sowie einer ohne Vorbild bleibenden Mischung aus Mansard- und Flachdach die Gestalt des Gebiets nachhaltig (negativ) beeinträchtigen.
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Gegen den ihr am 28.06.2018 zugestellten Beschluss wendet sich die Antragstellerin mit ihrer am 11.07.2018 erhobenen und am 27.07.2018, bzw. vertiefend am 01.10.2018 begründeten Beschwerde. Sie macht geltend, die Voraussetzungen für die Aufstellung einer Erhaltungssatzung lägen bereits nicht vor; das mehr als 150 Hausnummern umfassende Gebiet weise eine gemischte Bebauung mit vornehmlich Mehrparteienhäusern und einzelnen Einfamilienhäusern sowie nicht prägender Villenbebauung auf. Eine Vielzahl der vorgelegten (nur) 21 Fotos zeige jene bloß gewöhnlichen Einfamilienhäuser ohne prachtvollen Garten oder außergewöhnliche Fassade. Es fehle das notwendig erforderliche Überwiegen einer erhaltenswerten Bebauung. Zudem stütze sich die angefochtene erstinstanzliche Entscheidung auf veraltetes Kartenmaterial, das die aktuelle Bebauung der Grundstücke … und … mit drei Neubauten nicht ausweise. Zu Unrecht gehe das Verwaltungsgericht vom Bestehen eines Sicherungserfordernisses der Zurückstellung aus. Bei unterstellter Genehmigungspflicht des Vorhabens stehe ihr ein Recht auf eine Abrissgenehmigung hinsichtlich der vorhandenen Gebäude zur Seite. Beide Häuser seien keine Villen, sondern gewöhnliche Einfamilienhäuser, die weder einen prachtvollen Vorgarten bzw. eine Gartenanlage aufwiesen noch großbürgerlichen Charakter besäßen oder über besondere Gestaltungselemente an Fassade, Fenstern oder Dach verfügten. Demgemäß seien sie von der Antragsgegnerin zu Recht nicht unter Bestandsschutz gestellt worden und würden vom Geltungsbereich der Satzung daher nicht umfasst. Ihr zur Vorbescheidung gestelltes Vorhaben sei entgegen den Ausführungen im angefochtenen Beschluss auch nach § 34 BauGB zu genehmigen. Angrenzende bzw. auf der gegenüberliegenden Straßenseite liegende Grundstücke wiesen sehr wohl eine vergleichbare Bebauungstiefe auf. Die derzeitige Bebauung des Vorhabengrundstücks stelle sich als durch das Vorhaben zu schließende Baulücke dar. Das Vorhaben fügte sich ein und entspräche auch den Anforderungen der unterstellten Erhaltungssatzung.
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Die Antragsgegnerin tritt der Beschwerde entgegen und begehrt deren Zurückweisung.
II.
- 8
Die zulässige Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 25.06.2018 bleibt ohne Erfolg. Die zu ihrer Begründung dargelegten Gründe, die allein Gegenstand der Prüfung durch den Senat sind (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO), stellen das Ergebnis des angefochtenen Beschlusses nicht in Frage.
- 9
Die nach § 80 Abs. 5 VwGO gebotene Abwägung der widerstreitenden Interessen fällt auch auf der Grundlage des Beschwerdevorbringens zu Lasten der Antragstellerin aus. Der unter Anordnung der sofortigen Vollziehung ergangene Zurückstellungsbescheid der Antragsgegnerin vom 06.04.2018 erweist sich nach dem Erkenntnisstand des vorliegenden summarischen Verfahrens als rechtmäßig. Die Voraussetzungen für seinen Erlass – § 172 Abs. 2 iVm § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB – liegen vor. Danach hat die Baugenehmigungsbehörde in dem Fall, dass die Gemeinde einen Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, auf deren Antrag die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben im Einzelfall für einen Zeitraum bis zu zwölf Monaten auszusetzen, wenn zu befürchten steht, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde. Diese Anforderungen sind erfüllt. Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt der Antragsgegnerin hat die Aufstellung einer Erhaltungssatzung „…“ zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB am 15.03.2018 beschlossen. Die Bekanntmachung dieses Beschlusses nebst zeichnerischer Darstellung des die betroffenen Grundstücke umfassenden Geltungsbereichs (Grundstücke Kaltenweide 2 - 162 sowie Grundstücke Roonstraße 2 - 41, jeweils gerade und ungerade Hausnummern) erfolgte am 19.03.2018 ortsüblich in den „Elmshorner Nachrichten“ sowie ergänzend auf der Internet-Seite der Antragsgegnerin, die vor diesem Hintergrund durch ihr Stadtplanungsamt das Zurückstellungserfordernis gegenüber der Bauaufsichtsbehörde formuliert hat. Auch unterliegt es im Rahmen der summarischen Prüfung keinem Zweifel, dass die Voraussetzungen für den gefassten Aufstellungsbeschluss vorliegen und das Vorhaben der Antragstellerin die Durchführung der gemeindlichen Planung unmöglich machen oder jedenfalls wesentlich erschweren könnte. Die Rüge der Antragstellerin, das vom Aufstellungsbeschluss umfasste Gebiet weise bereits keine die Aufstellung einer Erhaltungssatzung iSv § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB rechtfertigende Bebauung auf, verfängt nicht.
- 10
§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB eröffnet den Gemeinden die Möglichkeit, zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart eines Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt im Wege des Satzungserlasses bestimmte Vorhaben, namentlich den Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer präventiven Kontrolle dahingehend zu unterziehen, ob sie mit den von der Kommune verfolgten Erhaltungszielen im Einklang stehen. Die städtebauliche Eigenart eines Gebiets ergibt sich dabei aus der durch die bereits vorhandene Bebauung geprägten Gestalt dieses Gebiets. Sie kann nur in optisch wahrnehmbaren Umständen ihren Ausdruck finden. Städtebaulicher Erhaltungsschutz in diesem Sinne zielt damit auf die Wahrung der städtebaulichen Funktion baulicher Anlagen, deren Bezugspunkt die städtebauliche Eigenart des Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt ist. Das Gebiet muss – äußerlich erkennbar – Besonderheiten aufweisen und aus diesem Grund erhaltenswert sein. Die Gründe für diesen städtebaulichen Erhaltungsschutz werden durch § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB weiter dahin konkretisiert, dass in dem Erhaltungsgebiet bauliche Anlagen vorhanden sein müssen, die das Orts- oder Landschaftsbild oder die Stadtgestalt prägen oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung sind. Die städtebauliche Bedeutung ist nicht auf Aspekte des sogenannten städtebaulichen Denkmalschutzes beschränkt, muss sich aber aus optisch wahrnehmbaren Wirkungen der baulichen Anlagen ergeben, die zur städtebaulichen Gestalt des Gebiets beitragen können (vgl. BVerwG, Urteil vom 04.12.2014 - 4 CN 7/13 -, juris [Rn. 9 ff.]). Unter den Begriff Ortsbild fällt insofern u.a. auch die bauliche Ansicht eines Straßenzugs und dessen Erscheinungsbild, mithin das Straßenbild. Letzteres wiederum ergibt sich aus der Straßenführung selbst und durch die sie begrenzenden Grundstücke und ihren baulichen Anlagen oder aus dem Bild, dass eine Straße in Verbindung mit den angrenzenden Grundstücken auf den darauf befindlichen Anlagen für den Beschauer abgibt (OVG Rh.-Pf., Urteil vom 31.07.2008 - 1 A 10361/08.OVG -, juris [Rn. 42] m.w.N.). Dabei ist für die Abgrenzung des Erhaltungsgebiets lediglich zu fordern, dass das Schutzziel zumindest in wesentlichen Teilen des Gebiets erreicht werden kann. Die Gemeinde ist bei Satzungserlass keineswegs gehalten, parzellen- oder grundstücksscharf den Nachweis der Erhaltungswürdigkeit zu führen (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 129. EL, Mai 2018, § 172 Rn. 63). Dies deshalb, weil bei dem zweistufigen System einer Erhaltungssatzung die eigentliche Entscheidung erst im Genehmigungsverfahren fällt. Im Hinblick darauf darf die Kommune die Abgrenzung des Satzungsgebiets in der Regel mit einer gewissen Großzügigkeit und Pauschalität vornehmen. Im frühen Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses einer solchen Erhaltungssatzung gilt dies umso mehr.
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Gemessen hieran geht auch der Senat nach dem Erkenntnisstand im vorliegenden summarischen Verfahren davon aus, dass in dem vom Aufstellungsbeschluss umfassten Gebiet in wesentlichen Teilen bauliche Anlagen vorhanden sind, die das Ortsbild und die Stadtgestalt prägen und das Gebiet aus diesem Grund erhaltungswürdig erscheinen lassen. Dies lässt sich mit hinreichender Verlässlichkeit bereits den vorliegenden, auch erstinstanzlich ausgewerteten Unterlagen entnehmen. So stellt der Aufstellungsbeschluss vom 15.03.2018 selbst die aus Dokumenten der Elmshorner Stadtgeschichte, aus historischen Karten und aus archiviertem wie auch aktuellem Bildmaterial sowie aus Detailerfassungen von Gebäuden der Jahrhundertwende in den Straßen … und … gewonnenen Erkenntnisse zusammengefasst dahingehend dar, dass die … zu den ersten Straßen des ursprünglichen Elmshorner Stadtgebietes gehöre und eine wichtige Chaussee für die Handelsbeziehungen nach Barmstedt gewesen sei. Mit Aufkommen der Industrialisierung habe sich im Bereich …, … und … ein Villenviertel herausgebildet. Bauernhöfe seien der Villenbebauung gewichen. Prachtvolle Vorgärten und Gartenanlagen seien entlang der … entstanden. Dieser Stadtbereich gehöre damals wie heute zu den gehobenen Wohngegenden. Wenngleich durch Kriegseinwirkungen mehrere Villen und die Allee zerstört worden seien, seien im Straßenverlauf der … und der … noch eine anschauliche Anzahl der Zeugnisse der Elmshorner Baukultur um die Jahrhundertwende sowie ein hoher Grünanteil in den Vorgärten vorhanden. Auch die Gebäude- und Vorgartengestaltung der Nachkriegszeit fügten sich größtenteils in den großbürgerlichen Charakter der Straßenzüge ein. Insofern formuliert der Aufstellungsbeschluss abschließend die mit einer künftigen Erhaltungssatzung verfolgte Intention, zu einer standortgerechten städtebaulichen Weiterentwicklung an den Straßenzügen … und … beizutragen und gleichzeitig die hochwertigen, im Stadtgebiet einmaligen städtebaulichen Gegebenheiten vor Ort, die die städtebauliche Eigenart des Gebiets ausmachten, zu sichern. Der so beschriebene Befund wird durch das in den Verwaltungsakten der Antragsgegnerin befindliche Material einschließlich des Bildmaterials und der im gerichtlichen Verfahren ferner vorgelegten Fotos bestätigt. Insofern reduziert sich die Dokumentation ersichtlich nicht bloß auf 21 Fotobelege; vielmehr werden 21 detaillierte Gebäudeerfassungen (Beiakte B, Bl. 75 – 96) um weitere Abbildungen historischer Gebäude (sog. historische Stadtvillen) aus der Gründerzeit ergänzt (Beiakte B, Bl. 57 und 58 sowie die dem Schriftsatz der Antragsgegnerin vom 13.06.2018 beigefügte Fotodokumentation) und deren Belegenheit entlang der … und … dargestellt. Daraus lässt sich die insbesondere vom Stadtplanungsamt der Antragsgegnerin hervorgehobene besondere Charakteristik des durch großbürgerliche Einfamilienhausbebauung geprägten Gebiets ablesen. Auch wenn deren Baustil nicht einheitlich ist, besitzen die dokumentierten (Villen-)Gebäude und Landhäuser als städtebaulich ins Auge springende Gemeinsamkeit repräsentative Fassadengestaltungen und großzügige Eingangsbereiche. Zudem weist der Straßenverlauf mit Ziergärten in der Vorgartenzone einen weitgehend einheitlichen Charakter auf.
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Soweit sich die Antragstellerin bereits an der Verwendung des Begriffs „Villa“ als Synonym für jene charakteristischen großbürgerlichen (zweigeschossigen) Einfamilienhäuser stört, stellt dies den vorbeschriebenen Befund nicht in Frage. Die ursprüngliche Bezeichnung der Villa als (römisches) Landhaus und Herrenhaus des Landeigentümers wurde im 19. Jahrhundert auf das freistehende Haus des Großbürgers übertragen, das oft am Stadtrand oder in Villenvierteln errichtet wurde und zu dessen charakteristischen Eigenheiten Vorgärten, Veranden, offene Balkone, Erker und Türmchen in möglichst malerischer Komposition zählen. Gemessen hieran, erfüllen die von der Antragsgegnerin dokumentierten „großbürgerlichen Einfamilienhäuser“ jene Kriterien in durchaus unterschiedlicher Ausprägung und werden daher nachvollziehbar als Stadtvillen und Landhäuser bezeichnet. Das gilt auch für die beiden auf dem Grundstück der Antragstellerin freistehend errichteten zweigeschossigen gründerzeitlichen Wohnhäuser … und … mit jeweils großzügigem Vorgarten- und Eingangsbereich sowie – bei Nr. … – markanter Giebelgestaltung.
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Ohne Erfolg wendet die Antragstellerin in diesem Kontext weiter ein, gegen die Einordnung ihrer beiden Wohnhäuser … und … als erhaltenswürdige, dem Geltungsbereich des Satzungsbeschlusses unterfallende Stadtvillen spreche auch der Umstand, dass die Antragsgegnerin diese nicht unter „Bestandsschutz“ gestellt habe. Hier bemüht die Antragstellerin bereits ein vorliegend nicht einschlägiges Rechtsinstitut. Der baurechtliche Bestandsschutz gewährt das Recht, ein im Einklang mit dem (seinerzeit) geltenden Recht ausgeführtes Vorhaben so, wie es ausgeführt worden ist, auch dann weiter zu nutzen, wenn neue Vorschriften nunmehr diesem Vorhaben, sollte es jetzt errichtet werden, entgegenstünden. Einer Unterschutzstellung durch die Antragsgegnerin bedarf es insoweit mithin nicht. Sollte die Antragstellerin mit ihrem Einwand auf eine nicht erfolgte Einordnung ihrer beiden Wohnhäuser als Denkmäler hinweisen wollen, verfängt aber auch dies im Ergebnis nicht. Städtebauliche Erhaltungsgründe iSv § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB und Gründe des Denkmalschutzes sind prinzipiell voneinander zu unterscheiden und getrennt zu beurteilen (vgl. BVerwG, Urteil vom 03.07.1987 - 4 C 26/85 -, juris [Rn. 17]). Das Fehlen eines Denkmalcharakters lässt keineswegs einen Rückschluss auf die fehlende städtebauliche Erhaltungswürdigkeit eines Gebäudes zu. Die notwendig differenziert vorzunehmende Betrachtung kann vielmehr dazu führen, dass eine einzelne bauliche Anlage entweder nur aus städtebaulichen Gründen ohne denkmalschützerischen Bezug oder nur als Baudenkmal ohne städtebauliche Funktion erhaltungswürdig ist; im Einzelfall können aber auch beide Gründe zusammentreffen. Für die Erhaltungswürdigkeit einer baulichen Anlage im Rahmen des § 172 BauGB kann deshalb zwar auch an deren Denkmalcharakter angeknüpft werden. Entscheidend für die Anwendung des § 172 BauGB bleibt aber allein, dass die Wahrung ihrer städtebaulichen Funktion im oben beschriebenen Sinne das Ziel der Erhaltung einer baulichen Anlage darstellt. Eine Gemeinde darf gerade nicht mit den rechtlichen Mitteln des § 172 BauGB der Sache nach Denkmalschutz betreiben. Vielmehr muss sie sich bei der ihr vom Bundesgesetzgeber anvertrauten Erhaltung baulicher Anlagen auf die Verfolgung der in § 172 Abs. 3 BauGB genannten städtebaulichen Ziele beschränken (BVerwG, Urteil vom 03.07.1987 - 4 C 26/85 -, a.a.O. [Rn. 17 f.]).
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Auch stellen weder die Antragsgegnerin noch das Verwaltungsgericht in Abrede, dass im Geltungsbereich des Satzungsbeschlusses auch bauliche Anlagen vorhanden sind, die nicht (mehr) Zeugnis jener Baukultur um die Jahrhundertwende sind; solche „Fremdkörper“ stellen die Zielsetzung der künftigen Erhaltungssatzung für das betreffende Gebiet jedoch nicht in Frage (vgl. OVG Rh.-Pf., Urteil vom 31.07.2008 - 1 A 10361/08.OVG -, a.a.O. [Rn. 42]). Es ist nach dem vorliegenden Aktenmaterial nicht ersichtlich, dass das gesamte Gebiet oder auch nur einzelne Teile der betroffenen Straßenzüge der … und … dadurch derart inhomogen geworden wären, dass sie keine schützenswerte Eigenart mehr aufwiesen und daher nicht mehr in das Erhaltungsgebiet einzubeziehen sind. Auch das von der Antragstellerin vorgelegte Bildmaterial, mit dem sie – ohne genaue Adressenangabe – wohl exemplarisch auch solcherlei „Fremdkörper“ belegt bzw. zu belegen sucht, streitet dafür nicht, ganz abgesehen davon, dass einige der abgelichteten Neubauten, namentlich die Häuser im …, einer Seitenstraße der …, schon gar nicht im Geltungsbereich des fraglichen Satzungsbeschlusses liegen.
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Ebenso wenig ist die Rüge der Antragstellerin, das Verwaltungsgericht habe seine Entscheidung auf veraltetes Kartenmaterial gestützt, geeignet, das erstinstanzliche Beschlussergebnis in Zweifel zu ziehen. Es trifft zu, dass sowohl die Stadtgrundkarte mit dem Stand 25.02.2018 als auch die den Geltungsbereich der künftigen Erhaltungssatzung „…“ darstellende Karte die Bebauung der Grundstücke … 20 und … mit drei neuen Wohnhäusern nicht ausweisen. Jene Grundstücke liegen indes unstreitig außerhalb des (künftigen) Erhaltungsgebiets, so dass deren bauliche Nutzung bereits deshalb ohne rechtliche Relevanz ist. Das Verwaltungsgericht bezieht sich auf das angesprochene Kartenmaterial zudem nicht hinsichtlich der Frage der Erhaltungswürdigkeit der von der künftigen Satzung erfassten baulichen Anlagen, sondern allein im Rahmen seiner Prüfung, inwieweit das Vorhaben der Antragstellerin bereits nach Bauordnungsrecht oder sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften unzulässig ist. In diesem Kontext hat es die Frage des „Einfügens“ iSv § 34 BauGB wegen der vorgesehenen Bebauung auch des „Blockinnenbereichs“ im „Straßengeviert“ … problematisiert, aber letztlich offen gelassen und im Ergebnis ein Sicherungserfordernis der streitbefangenen Zurückstellungsentscheidung vom 06.04.2018 bejaht. Selbst eine Kenntnis von der Bebauung der Grundstücke … und … hätte jene Ausführungen nicht zu beeinflussen vermocht, da sich die als problematisch angesprochene Bebauungstiefe regelmäßig ausschließlich von der Erschließungsstraße, hier mithin der Straße … aus beurteilt. Dessen ungeachtet will die Antragstellerin selbst nicht behaupten, der angefochtenen Zurückstellung ihres Vorhabens fehle es am Sicherungserfordernis wegen dessen offensichtlicher Unzulässigkeit aus anderen Gründen (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, a.a.O., § 172 Rn. 95), namentlich aus Gründen des Bauordnungs- oder Planungsrechts. Das verbesserte ihre Rechtsposition mitnichten.
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Entgegen der Annahme der Antragstellerin ist auch – als materielle Voraussetzung der angefochtenen Zurückstellung gemäß § 172 Abs. 2 iVm § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB – die Befürchtung gegeben, dass ihr Vorhaben die Verwirklichung des von der Antragsgegnerin verfolgten Erhaltungsziels unmöglich macht oder erschwert. Hierfür liegen hinreichend konkrete Anhaltspunkte vor. Das zur Vorbescheidung gestellte Vorhaben beinhaltet neben dem Abriss der beiden auf dem Grundstück … bis … befindlichen Bestandsgebäude die Frage nach der planungsrechtlichen Zulässigkeit geplanter sog. Townhäuser mit 4 Einheiten und – dahinter angeordnet – eines „Reihenhauses“ mit 3 Einheiten und eines als Doppelhaus bezeichneten Wohngebäudes. Es liegt auf der Hand, dass bereits der Abriss der beiden Gebäude dem im Aufstellungsbeschluss vom 15.03.2018 angeführten Erhaltungsziel zuwiderläuft, die hochwertigen, im Stadtgebiet einmaligen städtebaulichen Gegebenheiten im Bereich …, d.h. die dort unverändert vorhandenen Zeugnisse der Elmshorner Baukultur um die Jahrhundertwende mit hohem Grünanteil in den Vorgärten, die die städtebauliche Eigenart des Gebiets ausmachen, zu sichern. Ausgehend vom bisherigen Planungsstand ist das Grundstück mit beiden Gebäuden vom Geltungsbereich des Satzungsbeschlusses erfasst, so dass sich das Erhaltungsziel der Bestandssicherung ersichtlich auch auf jene gründerzeitlichen Häuser (Stadtvillen) mit eingangs bereits beschriebenem jeweils großzügigem Vorgarten- und Eingangsbereich sowie – bei Nr. .. – markanter Giebelgestaltung erstreckt. Ihre Beseitigung schaffte vollendete Tatsachen und erschwerte mindestens die Sicherung der mit der künftigen Satzung angestrebten Ziele, wenn es sie nicht gar unmöglich machte. Der gegen die Einordnung beider Wohnhäuser als Stadtvilla bzw. Landhaus geltend gemachte Einwand ist aus den bereits oben dargelegten Gründen nicht tragfähig.
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Steht mithin zu erwarten, d.h. zu befürchten, dass die Verwirklichung des Vorhabens bereits mit dem Abriss der Bestandsbebauung jedenfalls das mit der Satzungsaufstellung verfolgte Erhaltungsanliegen der Antragsgegnerin erschwert, kommt es auf die Frage der Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens im Übrigen bzw. eines entsprechenden Genehmigungsanspruchs bei unterstellter Genehmigungspflicht des Vorhabens einer hypothetisch angenommenen Erhaltungssatzung schon nicht mehr entscheidungstragend an. Das hat auch das Verwaltungsgericht so entschieden und seine weiteren Ausführungen [Beschluss - Abdr. S. 8], denen zufolge ein solcher Genehmigungsanspruch für das Neubauvorhaben ebenso wenig besteht, lediglich als Ergänzung – der Vollständigkeit halber – verstanden wissen wollen. Dem muss daher im Rahmen des Beschwerdeverfahrens nicht weiter nachgegangen werden.
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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.
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Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).
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Annotations
(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen
- 1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3), - 2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder - 3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.
(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.
(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn
- 1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient, - 1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient, - 2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, - 3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll, - 4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, - 5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder - 6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.
(1) Widerspruch und Anfechtungsklage haben aufschiebende Wirkung. Das gilt auch bei rechtsgestaltenden und feststellenden Verwaltungsakten sowie bei Verwaltungsakten mit Doppelwirkung (§ 80a).
(2) Die aufschiebende Wirkung entfällt nur
- 1.
bei der Anforderung von öffentlichen Abgaben und Kosten, - 2.
bei unaufschiebbaren Anordnungen und Maßnahmen von Polizeivollzugsbeamten, - 3.
in anderen durch Bundesgesetz oder für Landesrecht durch Landesgesetz vorgeschriebenen Fällen, insbesondere für Widersprüche und Klagen Dritter gegen Verwaltungsakte, die Investitionen oder die Schaffung von Arbeitsplätzen betreffen, - 3a.
für Widersprüche und Klagen Dritter gegen Verwaltungsakte, die die Zulassung von Vorhaben betreffend Bundesverkehrswege und Mobilfunknetze zum Gegenstand haben und die nicht unter Nummer 3 fallen, - 4.
in den Fällen, in denen die sofortige Vollziehung im öffentlichen Interesse oder im überwiegenden Interesse eines Beteiligten von der Behörde, die den Verwaltungsakt erlassen oder über den Widerspruch zu entscheiden hat, besonders angeordnet wird.
(3) In den Fällen des Absatzes 2 Satz 1 Nummer 4 ist das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsakts schriftlich zu begründen. Einer besonderen Begründung bedarf es nicht, wenn die Behörde bei Gefahr im Verzug, insbesondere bei drohenden Nachteilen für Leben, Gesundheit oder Eigentum vorsorglich eine als solche bezeichnete Notstandsmaßnahme im öffentlichen Interesse trifft.
(4) Die Behörde, die den Verwaltungsakt erlassen oder über den Widerspruch zu entscheiden hat, kann in den Fällen des Absatzes 2 die Vollziehung aussetzen, soweit nicht bundesgesetzlich etwas anderes bestimmt ist. Bei der Anforderung von öffentlichen Abgaben und Kosten kann sie die Vollziehung auch gegen Sicherheit aussetzen. Die Aussetzung soll bei öffentlichen Abgaben und Kosten erfolgen, wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angegriffenen Verwaltungsakts bestehen oder wenn die Vollziehung für den Abgaben- oder Kostenpflichtigen eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge hätte.
(5) Auf Antrag kann das Gericht der Hauptsache die aufschiebende Wirkung in den Fällen des Absatzes 2 Satz 1 Nummer 1 bis 3a ganz oder teilweise anordnen, im Falle des Absatzes 2 Satz 1 Nummer 4 ganz oder teilweise wiederherstellen. Der Antrag ist schon vor Erhebung der Anfechtungsklage zulässig. Ist der Verwaltungsakt im Zeitpunkt der Entscheidung schon vollzogen, so kann das Gericht die Aufhebung der Vollziehung anordnen. Die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung kann von der Leistung einer Sicherheit oder von anderen Auflagen abhängig gemacht werden. Sie kann auch befristet werden.
(6) In den Fällen des Absatzes 2 Satz 1 Nummer 1 ist der Antrag nach Absatz 5 nur zulässig, wenn die Behörde einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung ganz oder zum Teil abgelehnt hat. Das gilt nicht, wenn
- 1.
die Behörde über den Antrag ohne Mitteilung eines zureichenden Grundes in angemessener Frist sachlich nicht entschieden hat oder - 2.
eine Vollstreckung droht.
(7) Das Gericht der Hauptsache kann Beschlüsse über Anträge nach Absatz 5 jederzeit ändern oder aufheben. Jeder Beteiligte kann die Änderung oder Aufhebung wegen veränderter oder im ursprünglichen Verfahren ohne Verschulden nicht geltend gemachter Umstände beantragen.
(8) In dringenden Fällen kann der Vorsitzende entscheiden.
(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen
- 1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3), - 2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder - 3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.
(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.
(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn
- 1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient, - 1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient, - 2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, - 3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll, - 4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, - 5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder - 6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.
(1) Wird eine Veränderungssperre nach § 14 nicht beschlossen, obwohl die Voraussetzungen gegeben sind, oder ist eine beschlossene Veränderungssperre noch nicht in Kraft getreten, hat die Baugenehmigungsbehörde auf Antrag der Gemeinde die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben im Einzelfall für einen Zeitraum bis zu zwölf Monaten auszusetzen, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde. Wird kein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt, wird auf Antrag der Gemeinde anstelle der Aussetzung der Entscheidung über die Zulässigkeit eine vorläufige Untersagung innerhalb einer durch Landesrecht festgesetzten Frist ausgesprochen. Die vorläufige Untersagung steht der Zurückstellung nach Satz 1 gleich.
(2) Soweit für Vorhaben im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder im städtebaulichen Entwicklungsbereich eine Genehmigungspflicht nach § 144 Absatz 1 besteht, sind die Vorschriften über die Zurückstellung von Baugesuchen nicht anzuwenden; mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets oder des städtebaulichen Entwicklungsbereichs wird ein Bescheid über die Zurückstellung des Baugesuchs nach Absatz 1 unwirksam.
(3) Auf Antrag der Gemeinde hat die Baugenehmigungsbehörde die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben nach § 35 Absatz 1 Nummer 2 bis 6 für einen Zeitraum bis zu längstens einem Jahr nach Zustellung der Zurückstellung des Baugesuchs auszusetzen, wenn die Gemeinde beschlossen hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen, mit dem die Rechtswirkungen des § 35 Absatz 3 Satz 3 erreicht werden sollen, und zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde. Auf diesen Zeitraum ist die Zeit zwischen dem Eingang des Baugesuchs bei der zuständigen Behörde bis zur Zustellung der Zurückstellung des Baugesuchs nicht anzurechnen, soweit der Zeitraum für die Bearbeitung des Baugesuchs erforderlich ist. Der Antrag der Gemeinde nach Satz 1 ist nur innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Gemeinde in einem Verwaltungsverfahren von dem Bauvorhaben förmlich Kenntnis erhalten hat, zulässig. Wenn besondere Umstände es erfordern, kann die Baugenehmigungsbehörde auf Antrag der Gemeinde die Entscheidung nach Satz 1 um höchstens ein weiteres Jahr aussetzen.
(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen
- 1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3), - 2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder - 3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.
(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.
(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn
- 1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient, - 1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient, - 2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, - 3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll, - 4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, - 5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder - 6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.
(1) Im Bebauungsplan kann die Bauweise als offene oder geschlossene Bauweise festgesetzt werden.
(2) In der offenen Bauweise werden die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen errichtet. Die Länge der in Satz 1 bezeichneten Hausformen darf höchstens 50 m betragen. Im Bebauungsplan können Flächen festgesetzt werden, auf denen nur Einzelhäuser, nur Doppelhäuser, nur Hausgruppen oder nur zwei dieser Hausformen zulässig sind.
(3) In der geschlossenen Bauweise werden die Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand errichtet, es sei denn, dass die vorhandene Bebauung eine Abweichung erfordert.
(4) Im Bebauungsplan kann eine von Absatz 1 abweichende Bauweise festgesetzt werden. Dabei kann auch festgesetzt werden, inwieweit an die vorderen, rückwärtigen und seitlichen Grundstücksgrenzen herangebaut werden darf oder muss.
(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.
(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.
(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung
- 1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient: - a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs, - b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder - c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
- 2.
städtebaulich vertretbar ist und - 3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
(4) Die Gemeinde kann durch Satzung
- 1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, - 2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind, - 3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass
- 1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind, - 2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und - 3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.
(1) Gegen die Entscheidungen des Verwaltungsgerichts, des Vorsitzenden oder des Berichterstatters, die nicht Urteile oder Gerichtsbescheide sind, steht den Beteiligten und den sonst von der Entscheidung Betroffenen die Beschwerde an das Oberverwaltungsgericht zu, soweit nicht in diesem Gesetz etwas anderes bestimmt ist.
(2) Prozeßleitende Verfügungen, Aufklärungsanordnungen, Beschlüsse über eine Vertagung oder die Bestimmung einer Frist, Beweisbeschlüsse, Beschlüsse über Ablehnung von Beweisanträgen, über Verbindung und Trennung von Verfahren und Ansprüchen und über die Ablehnung von Gerichtspersonen sowie Beschlüsse über die Ablehnung der Prozesskostenhilfe, wenn das Gericht ausschließlich die persönlichen oder wirtschaftlichen Voraussetzungen der Prozesskostenhilfe verneint, können nicht mit der Beschwerde angefochten werden.
(3) Außerdem ist vorbehaltlich einer gesetzlich vorgesehenen Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision die Beschwerde nicht gegeben in Streitigkeiten über Kosten, Gebühren und Auslagen, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands zweihundert Euro nicht übersteigt.
(4) Die Beschwerde gegen Beschlüsse des Verwaltungsgerichts in Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes (§§ 80, 80a und 123) ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe der Entscheidung zu begründen. Die Begründung ist, sofern sie nicht bereits mit der Beschwerde vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Sie muss einen bestimmten Antrag enthalten, die Gründe darlegen, aus denen die Entscheidung abzuändern oder aufzuheben ist, und sich mit der angefochtenen Entscheidung auseinander setzen. Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, ist die Beschwerde als unzulässig zu verwerfen. Das Verwaltungsgericht legt die Beschwerde unverzüglich vor; § 148 Abs. 1 findet keine Anwendung. Das Oberverwaltungsgericht prüft nur die dargelegten Gründe.
(5) u. (6) (weggefallen)
(1) Widerspruch und Anfechtungsklage haben aufschiebende Wirkung. Das gilt auch bei rechtsgestaltenden und feststellenden Verwaltungsakten sowie bei Verwaltungsakten mit Doppelwirkung (§ 80a).
(2) Die aufschiebende Wirkung entfällt nur
- 1.
bei der Anforderung von öffentlichen Abgaben und Kosten, - 2.
bei unaufschiebbaren Anordnungen und Maßnahmen von Polizeivollzugsbeamten, - 3.
in anderen durch Bundesgesetz oder für Landesrecht durch Landesgesetz vorgeschriebenen Fällen, insbesondere für Widersprüche und Klagen Dritter gegen Verwaltungsakte, die Investitionen oder die Schaffung von Arbeitsplätzen betreffen, - 3a.
für Widersprüche und Klagen Dritter gegen Verwaltungsakte, die die Zulassung von Vorhaben betreffend Bundesverkehrswege und Mobilfunknetze zum Gegenstand haben und die nicht unter Nummer 3 fallen, - 4.
in den Fällen, in denen die sofortige Vollziehung im öffentlichen Interesse oder im überwiegenden Interesse eines Beteiligten von der Behörde, die den Verwaltungsakt erlassen oder über den Widerspruch zu entscheiden hat, besonders angeordnet wird.
(3) In den Fällen des Absatzes 2 Satz 1 Nummer 4 ist das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsakts schriftlich zu begründen. Einer besonderen Begründung bedarf es nicht, wenn die Behörde bei Gefahr im Verzug, insbesondere bei drohenden Nachteilen für Leben, Gesundheit oder Eigentum vorsorglich eine als solche bezeichnete Notstandsmaßnahme im öffentlichen Interesse trifft.
(4) Die Behörde, die den Verwaltungsakt erlassen oder über den Widerspruch zu entscheiden hat, kann in den Fällen des Absatzes 2 die Vollziehung aussetzen, soweit nicht bundesgesetzlich etwas anderes bestimmt ist. Bei der Anforderung von öffentlichen Abgaben und Kosten kann sie die Vollziehung auch gegen Sicherheit aussetzen. Die Aussetzung soll bei öffentlichen Abgaben und Kosten erfolgen, wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angegriffenen Verwaltungsakts bestehen oder wenn die Vollziehung für den Abgaben- oder Kostenpflichtigen eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge hätte.
(5) Auf Antrag kann das Gericht der Hauptsache die aufschiebende Wirkung in den Fällen des Absatzes 2 Satz 1 Nummer 1 bis 3a ganz oder teilweise anordnen, im Falle des Absatzes 2 Satz 1 Nummer 4 ganz oder teilweise wiederherstellen. Der Antrag ist schon vor Erhebung der Anfechtungsklage zulässig. Ist der Verwaltungsakt im Zeitpunkt der Entscheidung schon vollzogen, so kann das Gericht die Aufhebung der Vollziehung anordnen. Die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung kann von der Leistung einer Sicherheit oder von anderen Auflagen abhängig gemacht werden. Sie kann auch befristet werden.
(6) In den Fällen des Absatzes 2 Satz 1 Nummer 1 ist der Antrag nach Absatz 5 nur zulässig, wenn die Behörde einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung ganz oder zum Teil abgelehnt hat. Das gilt nicht, wenn
- 1.
die Behörde über den Antrag ohne Mitteilung eines zureichenden Grundes in angemessener Frist sachlich nicht entschieden hat oder - 2.
eine Vollstreckung droht.
(7) Das Gericht der Hauptsache kann Beschlüsse über Anträge nach Absatz 5 jederzeit ändern oder aufheben. Jeder Beteiligte kann die Änderung oder Aufhebung wegen veränderter oder im ursprünglichen Verfahren ohne Verschulden nicht geltend gemachter Umstände beantragen.
(8) In dringenden Fällen kann der Vorsitzende entscheiden.
(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen
- 1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3), - 2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder - 3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.
(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.
(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn
- 1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient, - 1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient, - 2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, - 3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll, - 4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, - 5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder - 6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.
(1) Wird eine Veränderungssperre nach § 14 nicht beschlossen, obwohl die Voraussetzungen gegeben sind, oder ist eine beschlossene Veränderungssperre noch nicht in Kraft getreten, hat die Baugenehmigungsbehörde auf Antrag der Gemeinde die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben im Einzelfall für einen Zeitraum bis zu zwölf Monaten auszusetzen, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde. Wird kein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt, wird auf Antrag der Gemeinde anstelle der Aussetzung der Entscheidung über die Zulässigkeit eine vorläufige Untersagung innerhalb einer durch Landesrecht festgesetzten Frist ausgesprochen. Die vorläufige Untersagung steht der Zurückstellung nach Satz 1 gleich.
(2) Soweit für Vorhaben im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder im städtebaulichen Entwicklungsbereich eine Genehmigungspflicht nach § 144 Absatz 1 besteht, sind die Vorschriften über die Zurückstellung von Baugesuchen nicht anzuwenden; mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets oder des städtebaulichen Entwicklungsbereichs wird ein Bescheid über die Zurückstellung des Baugesuchs nach Absatz 1 unwirksam.
(3) Auf Antrag der Gemeinde hat die Baugenehmigungsbehörde die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben nach § 35 Absatz 1 Nummer 2 bis 6 für einen Zeitraum bis zu längstens einem Jahr nach Zustellung der Zurückstellung des Baugesuchs auszusetzen, wenn die Gemeinde beschlossen hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen, mit dem die Rechtswirkungen des § 35 Absatz 3 Satz 3 erreicht werden sollen, und zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde. Auf diesen Zeitraum ist die Zeit zwischen dem Eingang des Baugesuchs bei der zuständigen Behörde bis zur Zustellung der Zurückstellung des Baugesuchs nicht anzurechnen, soweit der Zeitraum für die Bearbeitung des Baugesuchs erforderlich ist. Der Antrag der Gemeinde nach Satz 1 ist nur innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Gemeinde in einem Verwaltungsverfahren von dem Bauvorhaben förmlich Kenntnis erhalten hat, zulässig. Wenn besondere Umstände es erfordern, kann die Baugenehmigungsbehörde auf Antrag der Gemeinde die Entscheidung nach Satz 1 um höchstens ein weiteres Jahr aussetzen.
(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen
- 1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3), - 2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder - 3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.
(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.
(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn
- 1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient, - 1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient, - 2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, - 3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll, - 4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, - 5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder - 6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.
(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.
(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.
(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung
- 1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient: - a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs, - b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder - c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
- 2.
städtebaulich vertretbar ist und - 3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
(4) Die Gemeinde kann durch Satzung
- 1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, - 2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind, - 3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass
- 1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind, - 2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und - 3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.
(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen
- 1.
zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3), - 2.
zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder - 3.
bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)
(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.
(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.
(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn
- 1.
die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient, - 1a.
die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient, - 2.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, - 3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll, - 4.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, - 5.
das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder - 6.
sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.
(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.
(1) Wird eine Veränderungssperre nach § 14 nicht beschlossen, obwohl die Voraussetzungen gegeben sind, oder ist eine beschlossene Veränderungssperre noch nicht in Kraft getreten, hat die Baugenehmigungsbehörde auf Antrag der Gemeinde die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben im Einzelfall für einen Zeitraum bis zu zwölf Monaten auszusetzen, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde. Wird kein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt, wird auf Antrag der Gemeinde anstelle der Aussetzung der Entscheidung über die Zulässigkeit eine vorläufige Untersagung innerhalb einer durch Landesrecht festgesetzten Frist ausgesprochen. Die vorläufige Untersagung steht der Zurückstellung nach Satz 1 gleich.
(2) Soweit für Vorhaben im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder im städtebaulichen Entwicklungsbereich eine Genehmigungspflicht nach § 144 Absatz 1 besteht, sind die Vorschriften über die Zurückstellung von Baugesuchen nicht anzuwenden; mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets oder des städtebaulichen Entwicklungsbereichs wird ein Bescheid über die Zurückstellung des Baugesuchs nach Absatz 1 unwirksam.
(3) Auf Antrag der Gemeinde hat die Baugenehmigungsbehörde die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben nach § 35 Absatz 1 Nummer 2 bis 6 für einen Zeitraum bis zu längstens einem Jahr nach Zustellung der Zurückstellung des Baugesuchs auszusetzen, wenn die Gemeinde beschlossen hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen, mit dem die Rechtswirkungen des § 35 Absatz 3 Satz 3 erreicht werden sollen, und zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde. Auf diesen Zeitraum ist die Zeit zwischen dem Eingang des Baugesuchs bei der zuständigen Behörde bis zur Zustellung der Zurückstellung des Baugesuchs nicht anzurechnen, soweit der Zeitraum für die Bearbeitung des Baugesuchs erforderlich ist. Der Antrag der Gemeinde nach Satz 1 ist nur innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Gemeinde in einem Verwaltungsverfahren von dem Bauvorhaben förmlich Kenntnis erhalten hat, zulässig. Wenn besondere Umstände es erfordern, kann die Baugenehmigungsbehörde auf Antrag der Gemeinde die Entscheidung nach Satz 1 um höchstens ein weiteres Jahr aussetzen.
(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.
(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.
(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.
(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.
(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.
(1) Entscheidungen des Oberverwaltungsgerichts können vorbehaltlich des § 99 Abs. 2 und des § 133 Abs. 1 dieses Gesetzes sowie des § 17a Abs. 4 Satz 4 des Gerichtsverfassungsgesetzes nicht mit der Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht angefochten werden.
(2) Im Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht gilt für Entscheidungen des beauftragten oder ersuchten Richters oder des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle § 151 entsprechend.