Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz Urteil, 02. Mai 2016 - 6 A 10971/15

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Koblenz vom 19. Juni 2015 wird zurückgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Kläger begehrt den Erlass von Grundsteuer für die Jahre 2007 bis 2009 und 2012.

Er ist Eigentümer mehrerer gewerblicher Teileinheiten im Gebäudekomplex „Q.“, H.-Str. in B.

Unter dem 28. März 2008, 30. März 2009, 30. März 2010 und 19. Februar 2013 beantragte er den Erlass der Grundsteuer für die in den Anträgen einzeln bezeichneten Teileinheiten einschließlich PKW-Tiefgaragenstellplätzen im Objekt „Q.“ für die Jahre 2007 bis 2009 und 2012 mit der Begründung, sie seien trotz eigener Bemühungen und der Beauftragung verschiedener Makler nicht zu vermieten gewesen. Die Grundsteuer war für diese Teileinheiten insgesamt im Jahr 2007 auf 5.955,21 €, im Jahr 2008 auf 8.181,77 €, im Jahr 2009 auf 8.232,69 € und im Jahr 2012 auf 7.499,18 € festgesetzt worden.

Mit Bescheiden vom 11. Oktober 2010 und 2. August 2013 lehnte die Beklagte die Erlassanträge ab, weil die Voraussetzungen für einen Erlass der Grundsteuer wegen wesentlicher Ertragsminderung nach § 33 Grundsteuergesetz nicht erfüllt seien. Der Kläger habe trotz Aufforderung keine aussagekräftigen Unterlagen vorgelegt, aus denen sich die Rohertragsminderung berechnen lasse. Zudem habe er keine ausreichenden Vermietungsbemühungen unternommen.

Nach erfolgloser Durchführung des Widerspruchsverfahrens (Widerspruchsbescheid vom 10. Juni 2014) hat der Kläger Klage erhoben, zu deren Begründung er ausgeführt hat, er habe ein ganzes Maßnahmenbündel an Vermietungsbemühungen ergriffen. Seine Mitarbeiterin K. F. habe versucht, Mieter zu akquirieren, und habe eine Reihe von potenziellen Mietinteressenten kontaktiert. Auch er selbst habe eine Vielzahl von möglichen Interessenten angeschrieben und die zu vermietenden Objekte überdies auf seiner eigenen Homepage im Internet angeboten. In Schaukästen am Objekt seien Aushänge angebracht worden, ebenso in den Schaufenstern der leerstehenden Einheiten sowie im Schaufenster eines Familienbetriebs. Darüber hinaus habe er mehrere Makler beauftragt, die Objekte zu jedem annehmbaren Preis zu vermieten. Die Makler hätten die Objekte auch im Internet angeboten.

Nachdem der Kläger die Klage teilweise zurückgenommen hat, sind Gegenstand des Verfahrens nur noch die Grundsteuerfestsetzungen für 2007 in Höhe von 4.876,92 €, für 2008 in Höhe von 7.647,20 €, für 2009 in Höhe von 7.300,05 € und für 2012 in Höhe von 6.878,56 € gewesen, bezüglich derer er einen Grundsteuererlass wegen wesentlicher Ertragsminderung begehrt hat.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, der Kläger habe die Minderung des Rohertrages zu vertreten. Er habe nicht dargelegt, welche konkreten Bemühungen die Makler und seine Mitarbeiterin unternommen hätten. Zudem habe er Möglichkeiten ungenutzt gelassen, um einen noch größeren Interessentenkreis anzusprechen. Hierfür wäre es erforderlich gewesen, auch in örtlichen Zeitungen eigene Anzeigen zu schalten.

Mit seiner vom Senat zugelassenen Berufung macht der Kläger geltend, nach der neueren obergerichtlichen Rechtsprechung sei es entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts jedenfalls bei Gewerberäumen regelmäßig nicht mehr erforderlich, zusätzlich zur Bewerbung im Internet Anzeigen in Zeitungen zu schalten, um einen Ertragsausfall nicht vertreten zu müssen. Der Leerstand der Gewerbeimmobilien beruhe hier nicht auf mangelnden Vermietungsbemühungen, sondern sei strukturell bedingt. Strukturelle Probleme bestünden allgemein in Innenstädten, besonders in Gemeinden mit weniger als 60.000 Einwohnern. In B. komme hinzu, dass im Jahr 2007 unmittelbar gegenüber dem Objekt „Q.“ ein neues Geschäftszentrum – das „V.“ – eröffnet habe. Hierzu verweist er auf Zeitungsberichte sowie auf den Masterplan Einzelhandel und das Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt B. Hinsichtlich der eigenen Vermietungsbemühungen legt der Kläger zwei Ordner mit Schriftverkehr zwischen ihm und potenziellen Mietinteressenten vor, die von ihm angeschrieben wurden. Bezüglich der Vermietungsbemühungen der von ihm eingeschalteten Makler verweist er auf die Bestätigungsschreiben der Firma W. vom 26. Februar 2010 und 27. August 2015, der Firma D. vom 26. August 2015 und den Maklervertrag mit der Firma R. vom März 2008. Auf die gerichtliche Aufforderung, Bescheinigungen der beauftragten Makler vorzulegen, welche konkreten Vermietungsbemühungen sie im Internet für die Immobilien im „Q.“ im hier in Rede stehenden Zeitraum unternommen haben, insbesondere in welchen Internetplattformen oder Internetportalen für die Immobilienbranche, in welchem Zeitraum und zu welchen Konditionen die Objekte des Klägers angeboten worden sind, legt er Schreiben der Firma R. vom 13. April 2016, der Firma D. und der Firma W. sowie der Mitarbeiterin F. jeweils vom 15. April 2016 vor. Hinsichtlich des Inhalts der Bescheinigungen wird auf Blatt 381 ff. der Gerichtsakte Bezug genommen.

Der Kläger beantragt,

unter teilweiser Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Koblenz vom 19. Juni 2015 die Bescheide der Beklagten vom 11. Oktober 2010 und 2. August 2013, jeweils in Gestalt des Widerspruchsbescheides des Kreisrechtsausschusses des Landkreises Ahrweiler vom 10. Juni 2014, aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, die Grundsteuer für die in dem Objekt Q. (H.-Str., B.) gelegenen und in den Anträgen des Klägers aus den Jahren 2008 bis 2010 und 2013 näher bezeichneten Teileinheiten

für das Jahr 2007 in Höhe von 3.629,20 €,

für das Jahr 2008 in Höhe von 3.823,60 €,

für das Jahr 2009 in Höhe von 3.650,03 € sowie

für das Jahr 2012 in Höhe von 3.439,28 €

zu erlassen.

Die Beklagte verteidigt das angegriffene Urteil und beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Beteiligten, die vorgelegten Behördenakten, die vom Kläger vorgelegten zwei Aktenordner (Akquise/Mietinteressenten) sowie die Gerichts- und Verwaltungsakten des Verfahrens 6 A 10972/15.OVG verwiesen, deren Inhalt Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen ist.

Die Berufung ist unbegründet.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Der Kläger hat keinen Anspruch auf den von ihm begehrten Erlass der Grundsteuer wegen wesentlicher Ertragsminderung.

Rechtsgrundlage für den begehrten Grundsteuererlass ist § 33 Grundsteuergesetz (GrStG). Nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG in der bis zum 31. Dezember 2007 geltenden, für das Jahr 2007 noch maßgeblichen Fassung vom 7. August 1973 (BGBl. I S. 965) wird bei einer Minderung um mehr als 20 v.H. des normalen Rohertrags des Steuergegenstandes bebauter Grundstücke die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen, der 4/5 des Prozentsatzes der Minderung entspricht, wenn der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat. Nach der seit 1. Januar 2008 geltenden Neufassung des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG (durch das Jahressteuergesetz vom 19. Dezember 2008, BGBl. I S. 2794) wird die Grundsteuer in Höhe von 25% erlassen, wenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50% gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat. Beträgt die Minderung des normalen Rohertrags 100%, ist die Grundsteuer in Höhe von 50% zu erlassen (§ 33 Abs. 1 Satz 2 GrStG).

Während Berechnung und Höhe des Erlasses zum 1. Januar 2008 neu geregelt worden sind, setzt der Grundsteuererlass danach unverändert voraus, dass der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat (vgl. BVerwG, Beschluss vom 22. Januar 2014 – 9 B 56/13 –, juris, Rn. 5). Dies ist hier nicht der Fall.

Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereichs liegen, das heißt wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zurechenbare Maßnahmen hat verhindern können (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Juni 2008 – 9 C 8/07 –, juris, Rn. 18). Ist die Ertragsminderung durch einen Leerstand des Objekts bedingt, hat sie der Steuerpflichtige nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat. Unter welchen Bedingungen dies der Fall ist, ist eine Frage des Einzelfalls (vgl. BVerwG, Beschluss vom 22. Januar 2014, a.a.O., Rn. 6 m.w.N.).

Generell unabdingbar ist es allerdings, dass der Grundstückseigentümer das Objekt durch Vermietungsangebote überhaupt dem Markt, das heißt den potenziellen Mietinteressenten zur Kenntnis bringt. Das gilt auch bei einem strukturellen Überangebot. Wenngleich die tatsächlichen Vermietungschancen für das einzelne Objekt bei einem strukturellen Überangebot nur gering sind, darf der Eigentümer Vermietungsbemühungen nicht gänzlich einstellen oder auf Maßnahmen beschränken, mit denen potenzielle Mietinteressenten nicht annähernd erreicht werden (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Juni 2011 – 9 B 16/10 –, juris, Rn. 23; SächsOVG, Beschluss vom 12. Juli 2013 – 3 A 278/12 –, juris, Rn. 3). Der Grundeigentümer bzw. die von ihm beauftragten Personen müssen jedenfalls versucht haben, den Kreis möglicher Interessenten möglichst umfassend zu erreichen. Er ist andererseits nicht gehalten, Werbungsmaßnahmen zu ergreifen, die nur in geringem Umfang erfolgversprechend sind und deren Kosten gemessen an der Erhöhung der Vermietungschancen unzumutbar erscheinen (vgl. OVG NRW, Urteil vom 20. März 2014 – 14 A 1513/12 –, juris, Rn. 30).

Nach diesen Maßstäben sind die vom Kläger unternommenen Vermietungsbemühungen nicht ausreichend, um feststellen zu können, dass er die Ertragsminderung durch den Leerstand mehrerer gewerblicher Einheiten im Objekt „Q.“ in B. in den Jahren 2007 bis 2009 und 2012 nicht zu vertreten hat.

Dabei kann mangels Entscheidungserheblichkeit dahinstehen, ob es – wie vom Verwaltungsgericht angenommen – erforderlich gewesen wäre, neben einer Bewerbung der leerstehenden Gewerberäume über das Internet zusätzlich auch in örtlichen Zeitungen eigene Anzeigen zu schalten, oder ob dies angesichts des Wandels der Internetnutzung und der geminderten Bedeutung des Anzeigenmarkts in den Printmedien zumindest bei Gewerberäumen regelmäßig nicht mehr gefordert werden kann (vgl. OVG NRW, a.a.O., Rn. 47; OVG Berlin-Brandenburg, a.a.O., Rn. 25; SächsOVG, a.a.O., Rn. 3).

Angesichts der weitreichenden Nutzung des Internets und der offensichtlichen technischen Vorteile einer Bewerbung durch dieses Medium gegenüber den Printmedien (vgl. OVG NRW, a.a.O., Rn. 35 ff. m.w.N.) ist es jedenfalls im Regelfall erforderlich, dass eine Bewerbung leerstehender Immobilien über das Internet erfolgt, um eine Ertragsminderung im Sinne von § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG nicht vertreten zu müssen (ebenso OVG NRW, a.a.O., Rn. 47). Eine Immobilie, die in den einschlägigen Suchportalen der Immobilienbranche – wie etwa die Internetportale immobilienscout24.de und immowelt.de – eingestellt ist, erreicht dadurch einen Großteil des Kreises der potenziellen Mietinteressenten (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, a.a.O., Rn. 3 und 25). Daher sind hinreichende Vermietungsbemühungen als Voraussetzung für einen Grundsteuererlass regelmäßig nur dann anzunehmen, wenn die Bewerbung leerstehender Immobilien über das Internet in den einschlägigen Suchportalen der Immobilienbranche erfolgt. Nicht ausreichend ist hingegen das Anbieten der Immobilien lediglich auf der eigenen Homepage des Grundstückseigentümers oder des von ihm mit der Vermietung beauftragten Maklers, weil dadurch nur ein im Vergleich zu den Suchportalen kleiner Kreis von potenziellen Mietinteressenten erreicht werden kann. Denn ein potenzieller Interessent kann von diesem Angebot nur dann Kenntnis erlangen, wenn ihm auch die Homepage des jeweiligen Maklers oder des Grundstückseigentümers bekannt ist oder er auf diese geleitet wird.

Diesen Anforderungen werden die Vermietungsbemühungen des Klägers nicht gerecht.

Zwar hat er verschiedene Maßnahmen ergriffen, um seine im Objekt „Q.“ leerstehenden Gewerberäume zu vermieten. Er hat insbesondere selbst und durch seine Mitarbeiterin K. F. aktiv nach möglichen Mietinteressenten gesucht und diese angeschrieben. Die Mitarbeiterin hat ausweislich der schriftlichen Bestätigung vom 15. April 2016 die Einheiten auch auf der Internetseite der Firma des Klägers angeboten und die einschlägigen Internetportale bezüglich Nachfragen für den Standort B. durchsucht. Der Kläger hat überdies mehrere Makler eingeschaltet. Ausweislich der auf entsprechende Aufforderung des Gerichts vorgelegten Bescheinigungen der von ihm beauftragten Makler über ihre konkreten Vermietungsbemühungen im Internet haben diese jedoch – ebenso wie der Kläger und seine Mitarbeiterin F. – die leerstehenden Einheiten nicht auf den einschlägigen Suchportalen der Immobilienbranche zur Vermietung angeboten. So bescheinigt die Firma R. unter dem 13. April 2016 lediglich, dass sie das Objekt „V.“ in diversen Internetplattformen angeboten habe und entsprechende Anfragen, die für das Objekt „V.“ nicht in Frage gekommen seien, auftragsgemäß auf das Objekt „Q.“ – in dem sich die Einheiten des Klägers befinden – verwiesen habe. Die Firma W. bescheinigt unter dem 15. April 2016, hauptsächlich vor Ort in B. tätig zu sein und auf ihre Kundenkartei sowie örtliche Kontakte hingewiesen zu haben; außerdem seien Anfragen über ihren eigenen Internetauftritt gekommen. Der Bescheinigung der Firma D. vom 15. April 2016 ist ebenfalls nur zu entnehmen, dass sie sich auf ihrer Homepage im Internet darstelle und im ständigen wechselseitigen Kontakt mit fast allen namhaften Filialisten stehe.

Nach alledem haben der Kläger und seine Mitarbeiterin sowie die von ihm beauftragten Makler die leerstehenden gewerblichen Einheiten nicht in einem einschlägigen Suchportal im Internet zur Vermietung angeboten und daher trotz zahlreicher Maßnahmen nicht hinreichend versucht, den Kreis möglicher Mietinteressenten möglichst umfassend zu erreichen.

Es ist weder dargetan noch ersichtlich, dass entsprechende Werbemaßnahmen in Suchportalen nur in geringem Umfang erfolgversprechend gewesen wären und deren Kosten gemessen an der Erhöhung der Vermietungschancen unzumutbar erscheinen. Dies lässt sich auch nicht aus den weiteren Ausführungen der Firma D. zu ihren Erfahrungen in der Immobilienbranche in ihrer Bescheinigung vom 15. April 2016 entnehmen. Darin gibt sie an, die Vermittlung an namhafte, solvente Filialisten geschehe nicht über einschlägige Internetportale und Anzeigen, sondern ausschließlich auf der Basis von direkten Verbindungen und der mieterseitigen Nachfrage nach bestimmten Orten/Ortslagen. Erfahrungsgemäß erreiche man über Anzeigen und Internetplattformen ausschließlich Billiganbieter, Ein-Euro-Läden und Firmen wie … und ähnliche, welche die Ausstattung und Preisgestaltung „diktatorisch“ vorgäben. Durch ein Überangebot an Flächen bestünde mittlerweile ein „Mietermarkt“. In wirtschaftlich schwächeren Regionen seien immer mehr Billig- und Ein-Euro-Läden in den Fußgängerzonen zu finden, was letztlich den „Downtrading-Effekt“ dieser Regionen noch verstärke. Für das Objekt „Q.“ des Klägers seien sie sich daher auch im Klaren gewesen, dass der Einzug von einem oder mehreren solchen Unternehmen die nachhaltige und grundsätzliche Vermietbarkeit des gesamten Objektes gefährden würde.

Aus dieser Schilderung ergeben sich keine Anhaltspunkte dafür, dass das Einstellen der leerstehenden Gewerberäume des Klägers in den einschlägigen Suchportalen der Immobilienbranche im Internet nur in geringem Umfang erfolgversprechend gewesen wäre. Dies gilt allenfalls für die Vermietung an „namhafte“ Filialisten. Andere Mietinteressenten, wie die genannten Billiganbieter, wären der Schilderung zufolge jedoch durchaus zu erreichen gewesen. Soweit die Bescheinigung der Firma D. so zu verstehen sein sollte, dass eine Vermietung an die genannten Billiganbieter vom Kläger nicht gewünscht gewesen sein sollte, so würde der Leerstand der Gewerberäume auf der unternehmerischen Entscheidung des Klägers beruhen und wäre daher von ihm zu vertreten. Mit der Bescheinigung wird auch nicht dargelegt, dass eine Vermietung an die genannten Billiganbieter – im Gegensatz zu den „namhaften“ Filialisten – nicht innerhalb der marktüblichen Preisspanne möglich und daher unzumutbar gewesen wäre (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Juni 2008, a.a.O., Rn. 20). Der bloße Verweis auf „diktatorische“ Vorgaben bei der Preisgestaltung durch die Billiganbieter reicht dafür nicht aus.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils wegen der Kosten beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 10 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt.

Beschluss

Der Wert des Streitgegenstandes wird für das Berufungsverfahren auf 14.542,11 € festgesetzt (§§ 47, 52 Abs. 3 GKG).