Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern Urteil, 18. März 2009 - 3 L 503/04

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen im Berufungsverfahren sind nicht erstattungsfähig.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung nach Maßgabe der Kostenfestsetzung abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Abbruchgenehmigung für das nach ihren Angaben seit 1996 in ihrem Eigentum stehende, im Sanierungsgebiet "Östliche Altstadt" belegene Wohn- und Geschäftshaus mit Nebengebäuden und Schuppen A.-markt ... in P. (Flurstück ... der Flur ...), welches in der Denkmalliste des Beklagten unter Nr. ... als Einzeldenkmal geführt wird.

Unter dem 10.09.1996 beantragte die Klägerin unter Vorlage von Bestandsplänen den Abbruch des Gebäudes beim Bauordnungsamt des Beklagten. Das Grundstück sollte zur Neubebauung hergerichtet werden.

In einer Stellungnahme vom 16.09.1996 teilte die untere Denkmalschutzbehörde des Beklagten dem Bauordnungsamt mit, dem geplanten Abbruch könne nicht zugestimmt werden, da aus den Unterlagen nicht ersichtlich sei, um welche Gebäudeteile es sich konkret handele. Es seien Unterlagen erforderlich, die detailliert aufzeigten, dass die gesamte Substanz nicht mehr sanierungsfähig sei; aus heutiger Sicht sei die Sanierung durchaus möglich. Das Einvernehmen gem. § 7 Abs. 4 und 7 DSchG M-V (a.F.) mit dem Landesamt für Denkmalpflege habe nicht hergestellt werden können. Unter dem 28.10.1996 verweigerte die Stadt P. ihr Einvernehmen mit im Wesentlichen gleicher Begründung. Eine Bauvoranfrage der Klägerin zum Umbau und zur Sanierung des Gebäudes vom 10.09.1996, nach der im Erdgeschoss Ladengeschäfte und im Obergeschoss ein Restaurant und Wohnnutzung mit einer Gesamtgeschossfläche von knapp 700 qm beabsichtigt war, wurde mit Bescheid des Beklagten vom 09.12.1996 abgelehnt. Der hierzu ergangene Widerspruchsbescheid vom 18.09.1997 wurde bestandskräftig.

Auf Aufforderung des Beklagten übersandten die Architekten der Klägerin unter dem 06.07.1999 einen aktualisierten Antrag auf Abbruchgenehmigung, eine Baubeschreibung der Abbruchsubstanz und Bestandspläne. Aus einem Schreiben gleichen Datums an die Stadt P. ergibt sich, dass eine Sanierung des Gebäudes wegen des sich in einem Modernisierungsgutachten (offenbar das der Architekten der Klägerin, M. & S. vom 18.11.1998) ausgewiesenen Aufwandes von über 2 Mio. DM nur bei Ausnutzung sämtlicher Fördermittel möglich sei, diese jedoch nicht zur Verfügung stünden und nur der Abbruch des gesamten Gebäudes mit anschließender Neubebauung beantragt werde.

Die untere Denkmalschutzbehörde des Beklagten lehnte mit Stellungnahmen vom 27.07. und 05.11.1999 den Komplettabbruch des Gebäudes ab. Die Sanierung des Gebäudes unter Einsatz von Fördermitteln sei möglich und die unrentierlichen Kosten könnten zu einem großen Teil abgefangen werden. Nachdem der Denkmalschutzbehörde ein Holzschutzgutachten zur Einsichtnahme vorgelegt worden sei, habe es keinerlei Abstimmungen zwischen Behörde und Bauherren gegeben, so dass offen bleibe, inwieweit eine Reduzierung der denkmalrechtlichen Forderungen erfolgen könne. Die Umsetzung der ursprünglich geplanten Nutzung solle erneut mit der Behörde erörtert werden.

Dies teilte der Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 12.11.1999 unter Hinweis darauf mit, dass deshalb aus bauordnungsrechtlicher Sicht keine Aussicht auf Genehmigung bestehe. Den von der Klägerin erbetenen rechtsmittelfähigen Ablehnungsbescheid erließ der Beklagte unter dem 02.02.2000 mit entsprechender Begründung. Nachdem die Klägerin dagegen unter dem 04.02.2000 Widerspruch eingelegt hatte, holte der Beklagte u.a. eine Stellungnahme des Landesamtes für Denkmalpflege ein. Dies verweigerte mit Schreiben vom 13.03.2000 das Einvernehmen nach § 7 Abs. 7 DSchG M-V (a.F.). Unter dem 21.02.2000 erklärte die untere Denkmalschutzbehörde des Beklagten, dass sie dem Abbruch des Gebäudes unter Abwägung der berechtigten Interessen des Eigentümers, für den Städtebaufördermittel nicht mehr zur Verfügung stünden, unter Bedingungen zustimme. Wegen der Nichtherstellung des Einvernehmens zwischen der unteren Denkmalschutzbehörde und dem Landesamt für Denkmalschutz beantragte der Beklagte die Entscheidung nach § 7 Abs. 7 DSchG M-V (a.F.) beim Ministerium für Arbeit und Bau M-V. Dieses entschied mit Schreiben vom 11.06.2001, dass die beantragte Abbruchgenehmigung von der unteren Bauaufsichtbehörde aus denkmalschutzrechtlichen Gründen nicht erteilt werden könne. Nach Abwägung der einzustellenden Belange seien die Belange des Denkmalschutzes gewichtiger. Durch den denkmalpflegerischen Mehraufwand entstünden für den Denkmaleigentümer zwar Mehrkosten. Um diese zumindest zum Teil abzufangen, sei ihm mehrfach Hilfe angeboten, jedoch mit dem Hinweis auf mangelnde Wirtschaftlichkeit immer wieder abgelehnt worden. Es fehle an Planungsversuchen zum Erhalt der denkmalgeschützten Bauteile.

Mit Widerspruchsbescheid vom 09.07.2001 wies der Beklagte den Widerspruch der Klägerin vom 04.02.2000 zurück, wobei er zur Begründung die Ausführungen des Bauministeriums in der Entscheidung vom 11.06.2001 wiederholte und sich zu eigen machte. Aufgrund der hervorgehobenen besonderen Bedeutung des Denkmals könne dem (Abbruch-)Antrag in der vorliegenden Form nicht stattgegeben werden und der Widerspruch sei nach § 72 Abs. 1 LBauO M-V als unbegründet zurückzuweisen.

Hiergegen hat die Klägerin am 10.08.2001 vor dem Verwaltungsgericht Schwerin Klage erhoben, zu deren Begründung sie die mangelnde wirtschaftliche Verwertbarkeit des Gebäudes im Falle einer Modernisierung und Instandsetzung geltend machte.

Die Klägerin hat beantragt,

den Beklagten unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides vom 02.02.2000 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 09.07.2001 zu verpflichten, ihr die beantragte Abbruchgenehmigung für das Gebäude A.-markt ... in P., Flur ..., Flurstück ..., zu erteilen,

hilfsweise

den Beklagten unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides vom 02.02.2000 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 09.07.2001 zu verpflichten, über die Erteilung der am 06.07.1999 beantragten Genehmigung zum Abbruch des Gebäudes A.-markt ... in P., Flur ..., Flurstück ..., unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts neu zu entscheiden.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der ehemals Beigeladene (Landesamt für Denkmalpflege) hatte keinen Antrag gestellt.

Mit Urteil vom 24.06.2004 hat das Verwaltungsgericht die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Klägerin habe weder einen Anspruch auf Erteilung der Abrissgenehmigung noch auf erneute Bescheidung. Bei der nach § 7 Abs. 3 DSchG M-V anzustellenden Ermessensentscheidung seien neben den für den Erhalt des Denkmals sprechenden Gründen auch die wirtschaftlichen Belange des Eigentümers zu berücksichtigen. Die Klägerin habe die Unrentabilität des Objekts lediglich behauptet, ohne im Verwaltungs- oder gerichtlichen Verfahren eine aufgeschlüsselte Kosten-Nutzen-Rechnung darzulegen. Ihrer insoweit bestehenden Mitwirkungspflicht sei sie nicht nachgekommen. Ebenso behaupte sie lediglich unter Berufung auf nicht konkret benannte Architekten, dass die wirtschaftliche Verwertung des Gebäudes unter Berücksichtigung der denkmalpflegerischen Aspekte nicht möglich sei. Angebote seitens des Beigeladenen zur Erhöhung der Nutzfläche und des Dachausbaus seien von der Klägerin nicht aufgegriffen worden. Auch wenn sich die Ertragslage eines Gebäudes in P. verschlechtert habe, lasse sich die Unrentabilität ohne konkret entwickelte Vorstellungen zu einer Nutzung des Gebäudes nicht herleiten.

Mit dem Berufungszulassungsantrag vom 20.09.2004 legte die Klägerin eine in ihrem Hause erstellte "Berechnung zur Überprüfung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit/Unzumutbarkeit nach § 7 NDschG bzw. §§ 11, 12 und 26 HDSchG" mit Datum vom 11.08.2004 vor, nach der (bei einem Betrachtungszeitraum von 10 Jahren nach Abschluss der Instandsetzungsmaßnahmen) ein jährliches Defizit von über 270.000,- Euro bestehe.

Mit Beschluss vom 15.11.2006 hat der Senat die Berufung im Hinblick auf die nunmehr vorgelegte Berechnung wegen ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung zugelassen.

In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 21.03.2007 wurde die Beiladung des Landesamtes für Kultur und Denkmalpflege aufgehoben und es wurde das Ministerium für Verkehr, Bau und Landesentwicklung M-V beigeladen.

Auf Grundlage der Erörterungen in der mündlichen Verhandlung, wonach eine Annäherung zwischen den beiden Polen der zumutbaren Aufwendungen und dem teilweisen Verzicht auf den Erhalt schützenswerter Teile des Gebäudes gesucht werden müsse, fand am 18.04.2007 ein Besichtigungstermin vor Ort unter Beteiligung von Vertretern der Klägerin, des Beklagten, des Beigeladenen, des Landesamtes und der Stadt P. statt. In dem hierzu angefertigten Protokoll wird festgehalten, dass aus Sicht des Landesamtes das Gebäude teilweise als Baudenkmal erhalten werden könne und aus denkmalpflegerischer Sicht eine Nutzung mit kleinteiligem Gewerbe im Erdgeschoss, der Erhalt des vorderen Kellers und eine Wohnnutzung im Ober- und Dachgeschoss vorstellbar sei. Mit Schreiben vom 19.06.2007 legte der Beigeladene die aus seiner Sicht bestehenden Nutzungsmöglichkeiten näher dar. Der Vertreter der Klägerin erklärte in dem Termin, dass bei einer Bereitstellung von Fördermitteln eine Bebauung des Grundstücks unter Verwendung von Teilen des vorhandenen Gebäudes mit Baukosten von 3,89 Mio. Euro vorstellbar sei. Mit Schreiben vom 19.04.2007 teilte der Bürgermeister der Stadt P. mit, dass er eine Förderung des Objektes ablehne.

Die Klägerin hat unter dem 03.04.2007 eine sanierungsrechtliche Genehmigung für den Abbruch des Gebäudes bei dem Beklagten beantragt. Mit Schreiben vom 13.04.2007 erteilte die Stadt P. ihr Einvernehmen zur Erteilung einer sanierungsrechtlichen Abbruchgenehmigung nach §173 BauGB mit der Auflage, dass zeitnah nach dem Abbruch des Gebäudes ein Neubau errichtet werden solle.

Auf gerichtlichen Hinweis vom 10.08.2007 erklärte sich die Klägerin zur Vorlage eines erneuten Wirtschaftlichkeitsgutachtens bereit. In Vorbereitung dessen fand am 17.10.2007 erneut eine Beratung zwischen einer Vertreterin des Beigeladenen, des Architekten der Klägerin, eines Vertreters des Landesamtes für Kultur und Denkmalpflege sowie des Amtsleiters des Bauordnungsamtes der Beklagten vor Ort statt. Ausweislich des vom Beklagten hierzu angefertigten Protokolls wies das streitgegenständliche Gebäude gravierende Mängel im Bereich des Daches und der Fassade auf, die zu weiteren Schädigungen des Denkmals führen würden. Es lägen bereits Beschwerden des Grundstückseigentümers des Nachbargebäudes vor. Die Klägerin wurde seitens der Denkmalschutzbehörde aufgefordert, der Unterhaltungspflicht nachzukommen. Der Klägervertreter gab an, dass er nicht beauftragt worden sei, eine konkrete Nutzungskonzeption zu erarbeiten; er sei von einem Abriss des Gebäudes ausgegangen. Zur Nachnutzung wurde festgehalten, dass das Kellergeschoss aus denkmalpflegerischer Sicht erhalten werden solle. Der Ausführung von Wohnungen im Obergeschoss stünden denkmal- oder bauordnungsrechtliche Belange nicht entgegen. Der Erhalt der Galerie werde aus denkmalpflegerischer Sicht nicht gefordert. Im Bereich des Dachgeschosses sei der Einbau von Wohnraum zum A.-markt und zur B.-straße aufgrund der unterschiedlichen Dachkonstruktion diskutiert worden. Aus denkmalpflegerischer Sicht sei ein Ausbau bei wesentlichem Erhalt der Dachstuhlkonstruktion möglich. Belegt werde dies bereits durch einen Vergleich mit dem Nachbarobjekt A.-markt .... Der Klägerin bleibe vorbehalten, ein erneutes Wirtschaftlichkeitsgutachten vorzulegen. Aufgrund fehlender konkreter Nutzungskonzepte seien die Behördenvertreter derzeit gehemmt, weitergehenden Aussagen aus ihren Fachbereichen zu treffen.

Mit Schreiben vom 11.12.2007 legte die Klägerin einen Entwurf für eine Nutzung des Objektes durch Umbau und Sanierung vor. Danach ist für das Erdgeschoss ein Laden mit einer Verkaufsraumfläche von 106,6 qm und ein weiterer Laden mit einem Verkaufsraum von 259 qm vorgesehen. Im ersten Obergeschoss sind zwei Wohnungen mit 73 bzw. 90 qm sowie ein Büro mit 64,5 qm dargestellt. Für das Dachgeschoss sind zwei Wohnungen mit 110 bzw. 71 qm ausgewiesen. Eine Prüfung des Beklagten ergab, dass dem Vorhaben Belange des Bauordnungsrechts grundsätzlich nicht entgegenstehen. Auch der Beigeladene stimmte dem Vorhaben - vorbehaltlich der Erhaltung des Kellers im vorderen Eckbereich des Gebäudes - zu. Mit Schreiben vom 18.03.2008 sowie 28.03.2008 legte die Klägerin nochmals Änderungsentwürfe vor, denen der Beklagte mit Schreiben vom 07.04.2008 und der Beigeladene mit Schreiben vom 21.04.2008 grundsätzlich zustimmte. Gleichzeitig wiesen der Beklagte und der Beigeladene auf bauordnungsrechtliche und denkmalschutzrechtliche Erfordernisse bei der Bauausführung für die Erstellung des Wirtschaftlichkeitsgutachtens hin. Schließlich schlug die Klägerin wegen der statisch problematischen Dachkonstruktion die Einbringung einer Stahlrahmenkonstruktion im Dachgeschoss vor, deren Einbeziehung in das zu erstellende Wirtschaftlichkeitsgutachten der Beklagte mit Schreiben vom 13.08.2008 zustimmte. Nach Rücksprache mit dem Beigeladenen und dem Landesamt für Kultur und Denkmalpflege teilte der Beklagte dann mit Schreiben vom 25.09.2008 mit, dass die Stahlkonstruktion nicht zur Grundlage des Wirtschaftlichkeitsgutachtens gemacht werden sollte.

Mit Verfügung vom 17.10.2008 wurde die Klägerin gemäß § 87 b Abs. 1 VwGO aufgefordert, bis zum 01.12.2008 ein neues Wirtschaftlichkeitsgutachten nach Maßgabe der durch die näher bezeichnete Rechtsprechung aufgestellten Kriterien vorzulegen. Die Frist wurde durch Verfügung vom 27.11.2008 bis zum 21.01.2009 verlängert.

Mit Schreiben vom 19.01.2009, eingegangen bei Gericht am 20.01.2009, legte die Klägerin ein Gutachten zur bautechnischen Wirtschaftlichkeitsbetrachtung für das Sanierungsobjekt "A.-markt ..." in 19370 P. des Sachverständigenbüros für Bauwesen Prof. Dr.-Ing. H. aus W. mit Datum vom 15.01.2009 vor. Das Gutachten weist als Auftrag gutachterliche Aussagen für die Beurteilung der Vorplanung aus. Der Auftrag umfasst die Feststellung und Beurteilung des Schädigungsgrades des Begutachtungsobjektes im Ist-Zustand, die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung des Sanierungskonzeptes nach bautechnischer Bewertung und die Ermittlung der Sanierungskosten unter Beachtung des geplanten Nutzungs- und Modernisierungskonzeptes bei gleichzeitiger Berücksichtigung behördlicher Auflagen. Es soll eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung im Sinne einer bautechnischen Beurteilung nach Angemessenheit der zu erwartenden Baukosten (Modernierungs-, Instandhaltungs- und Umnutzungskosten) in Abhängigkeit vom derzeitigen Bauzustand/Schädigungsgrad gegenüber der zu erwartenden Ertragsfähigkeit des Bewertungsobjektes nach Umsetzung der vorliegenden Modernisierungs- und Wiederherstellungskonzeption zum Bewertungsstichtag 02.12.2008 enthalten. In den Angaben zur baulichen Situation (Ziff. 2.1) wird zunächst festgehalten, dass eine Objektbegehung und bautechnische Zustandsanalyse nicht habe durchgeführt werden können. Nach äußerer Inaugenscheinnahme habe sich das Gebäude in einem standsicherheitsgefährdeten Zustand befunden, welcher auf fehlende bzw. nicht realisierte Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zurückzuführen sei und eine wirtschaftliche Nutzung nicht mehr zulasse. Die bautechnische Wirtschaftlichkeitsbetrachtung stütze sich auf maßgebliche Aussagen zum baulichen Zustand im Modernisierungsgutachten vom 18.11.1998 sowie den holzschutztechnischen Untersuchungsbericht vom 26.01.1996. Bei der Bauzustandsindikation (Ziff. 2.4) weist der Gutachter darauf hin, dass die objektbezogenen Feststellungen und Beurteilungen nur näherungsweise geschätzt und in Auswertung der Auftraggeberunterlagen sowie im Ergebnis der stark eingeschränkten Objektbesichtigung am 02.12.2008 abgeleitet werden könnten. Gemäß der Aufgabenstellung müsse im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung der Anteil zur Wiederherstellung in Abhängigkeit vom aktuellen Zerstörungsgrad festgestellt werden. Die Ermittlung der Bezugsgrößen (Ziff. 2.5) weist Flächen im Bestand für das Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss von insgesamt 987,75 qm auf. Die Flächen nach der Sanierung werden für das Kellergeschoss, Erdgeschoss und Obergeschoss (ohne Dachgeschoss) mit insgesamt 798,08 qm angegeben. Unter Ziff. 3 folgt sodann eine bautechnische Wirtschaftlichkeitsbetrachtung. Der Gutachter betont, dass sich diese Prüfung ausschließlich auf die durch den Auftraggeber überlassenen Unterlagen und auf die Tatsache, dass der Sachverständige für eine wirtschaftliche Betrachtung nur soweit in Anspruch genommen werden könne, wie ihm die Sachverhalte zum Bewertungsobjekt bekannt geworden bzw. diese aus den übergebenen Unterlagen ableitbar seien, beschränkt sei. Danach sei festzustellen, dass die Voraussetzungen für eine betriebswirtschaftliche Betrachtung im Sinne der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nicht gegeben seien. Es wird darauf hingewiesen, dass den zur Verfügung gestellten Unterlagen keine Aussagen zu betriebswirtschaftlichen bzw. kaufmännischen Betrachtungen im Sinne einer betriebswirtschaftlichen Prüfung zu entnehmen seien. Es wird sodann das vereinfachte Bewertungsmodell nach dem Kubikmeteraufwand bzw. Ausbauverhältnis (Gebäude/Rauminhalt in Kubikmetern geteilt durch Wohn- bzw. Nutzfläche in Quadratmetern) dargestellt mit dem Ergebnis, dass eine Effizienz der Gebäudekonzeption nicht gegeben bzw. nach dem vorliegenden Modernisierungskonzept nicht erzielbar sei. Die nach dem vereinfachten Bewertungsmodell nachgewiesene Disparität zwischen Gebäuderauminhalt und Gebäudenutzflächen begründe sich in der überalterten Bauweise, der nicht mehr zeitgemäßen Grundrissgestaltung, der historischen statisch-konstruktiven Ausführung, des überdurchschnittlich hohen Dachgeschossrauminhalts sowie der im Rahmen der Sanierung bestehenden Erhaltungspflichten und Einhaltung denkmalschutzrechtlicher Auflagen. Das Gutachten enthält weiter eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung nach dem Ertragswertmodell (Ziff. 3.2). Zum Bewertungsstichtag seien aufgrund des hohen Schädigungsgrades des Gebäudes keine ertragsorientierten Nutzungen zu bestätigen und nach den unstrittig vorherrschenden Bauzustandsgegebenheiten (physischer und wirtschaftlicher Wertverfall) ohne wirtschaftlich tragbares und bautechnisch umsetzbares Modernisierungs- und Sanierungskonzept nicht nachhaltig bzw. rentierlich zu erwarten. Der absolute Bodenwert ergäbe gegenüber den Abbruchkosten ein Minus von 169.716,- Euro. Es wird weiter ein Umnutzungs- und Sanierungsaufwand von rund 1.899.500 Euro ausgewiesen. Bei der Berechnung der Ertragsfähigkeit nach Umnutzung (Ziff. 3.2.2) wird ein monatlicher Mietertrag für Laden/Verkauf, Büro und einer Wohnfläche von 156,85 qm (ohne Dachgeschoss) mit 7.736,- Euro eingestellt. Dem daraus resultierenden Jahresrohertrag von 92.832,- Euro werden Bewirtschaftungskosten in Form von Verwalterkosten, Instandhaltungskosten und einer Mietausfallwagnis gegenübergestellt, die einen Jahresertrag von 77.978,88 Euro ergeben. Dem wird ein Bodenverzinsungsbetrag in Höhe von 6 % vom Bodenwert, insgesamt 3.163,- Euro in Abzug gestellt. Als Ertragswert nach Mietanpassung wird ein Betrag von 1.179.090,39 Euro ausgewiesen, der in Addition des Bodenwertes einen gerundeten fiktiven Ertragswert nach der Sanierung von 1.232.000,- Euro ausweist. Nach dem danach vorliegenden Ergebnis, wonach der Ertragswert den Wiederherstellungs- und Umnutzungsaufwand um über 600.000 Euro unterschreitet, werde deutlich, dass eine Modernisierung, Sanierung und Umnutzung des Bebauungskomplexes unter den gegebenen Sonderauflagen wie Denkmalschutz und Erhaltungsverpflichtung nach bautechnischen und marktwirtschaftlichen Bewertungsansätzen im Hinblick auf eine ausgewogene Wirtschaftlichkeit nicht zu bestätigen sei. Zusammenfassend kommt der Gutachter zu der Beurteilung (Ziff. 4), dass das Gebäude geschädigt und zum Teil einsturzgefährdet sei, wobei der ermittelte Schadensanteil mit 84 % angegeben wird. Die bautechnische Wirtschaftlichkeitsbetrachtung nach dem Ausbauverhältnis im Bestand und nach der Sanierung zeige, dass die Ertragsfähigkeit des Gebäudes nach dem geltenden Richtwerten nicht gegeben sei. Die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung nach dem Ertragswertmodell führe zu dem Ergebnis, dass der Ertragswert der baulichen Anlage nach der Sanierung geringer sei, als der für die Wiederherstellung und Umnutzung des Gebäudes erforderliche Aufwand.

Zur Begründung der Berufung machte die Klägerin zunächst unter Bezug auf die mit dem Zulassungsantrag vorgelegte Berechnung und die dort ausgewiesene Unterdeckung geltend, die Erhaltung des Gebäudes sei unter ökonomischen Gesichtspunkten unzumutbar im Sinne von § 6 Abs. 1 DSchG. Unter Zugrundelegung der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts sei die beantragte Abbruchgenehmigung zu erteilen. Bereits aus dem erstinstanzlich vorliegenden Holzschutzgutachten und der Beurteilung des Statikers würde sich ergeben, dass die Bausubstanz des Objekts im Wesentlichen abgängig sei. Der Zustand des Objekts habe sich im Hinblick auf die gegebene Baufälligkeit derart verschlechtert, dass eine Einsturzgefahr des Gebäudes nicht auszuschließen sei und der Erhalt unzumutbar erscheinen müsse. Das nunmehr vorliegende Gutachten vom 15. Januar 2009 bestätige, dass das streitgegenständliche Objekt einen derart hohen Schädigungsgrad von 84 % aufweise, dass eine Sanierung in keinem zumutbaren Verhältnis zu den damit verbundenen Kosten und insbesondere den hieraus zu erwartenden Erträgen stehen würde. Nach dem Gutachten überstiegen die erforderlichen Sanierungs- und Umwandlungsaufwendungen den nach Sanierung zu erwartenden Ertragswert um mehr als 54 %. Gerade im Hinblick auf die Mietpreise und Mietsituation vor Ort seien daher die mit einer Sanierung des Objekts verbundenen erheblichen Aufwendungen nach wie vor nicht ansatzweise kompensierbar. Der finanzielle Sanierungsaufwand von etwa 2 Millionen Euro sei für sie, die Klägerin, nicht finanzierbar. Das Gebäude würde keine ausreichende Sicherheit für Bankkredite bieten, eine Sanierung könne aufgrund der nach wie vor nicht vorliegenden Wirtschaftlichkeit nicht verlangt werden, sodass allein ein Abriss realistisch in Betracht komme.

Die Klägerin beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Schwerin vom 24.06.2004 zu ändern

und den Beklagten unter Aufhebung des Bescheids vom 02.02.2000 in der Gestalt des Widerspruchsbescheid vom 09.07.2001 zu verpflichten, ihr die beantragte Abbruchgenehmigung für das Gebäude A.-markt ... in P., Flur ..., Flurstück ... zu erteilen,

hilfsweise,

über den Antrag auf Erteilung der Abbruchgenehmigung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu entscheiden.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er hält sich durch das fehlende Einvernehmen des Beigeladenen für gebunden und nimmt im Hinblick auf die nach seiner Auffassung mangelnde Entscheidungsbefugnis zum Berufungsverfahren zunächst nicht weiter Stellung. Im weiteren Verfahren nach Durchführung des Ortstermins vom 18.04.2007 hat er zu dem von der Klägerin vorgelegten Nutzungskonzept aus bauordnungsrechtlicher Sicht wie oben dargestellt Stellung genommen. Bezüglich des Ausbaus des Dachgeschosses weist er darauf hin, dass die Genehmigung von Abweichungen von den erforderlichen Raumhöhen gemäß § 47 Abs. 1 LBauO M-V zur Nutzung des Denkmals vom Grundsatz her nicht ausgeschlossen werden könne.

Zu dem Gutachten vom 15.01.2009 führt er, der Beklagte, an, für die Frage der Zumutbarkeit der Erhaltung eines Denkmals sei auf einen Vergleich der voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten sowie der möglichen Nutzungsvorteile abzustellen. Dem sei die Klägerin mit Vorlage des Gutachtens gefolgt. Sie habe den Nachweis erbracht, dass aufgrund des derzeitigen Zustandes des Objektes mit einem ermittelten Schadensanteil von 83,9% und des daraus sich ergebenden Wiederherstellungsaufwandes die Ertragsfähigkeit des Gebäudes nach einer Sanierung nicht mehr gegeben sei. Der Nachweisführung des Gutachters könne insgesamt gefolgt werden.

Der Beigeladene stellt keinen Antrag.

Hinsichtlich der im Zulassungsverfahren von der Klägerin vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnung aus 2004 äußert er insoweit Zweifel, als diese im Vergleich zur Kostenschätzung des Architekturbüros M. & S. von 1998 fast doppelt so hoch ausfalle. Zudem gehe die Wirtschaftlichkeitsberechnung von einer anderen als der im Antrag beschriebenen Nutzung aus. Ohne konkrete Nutzungsdarstellung und ohne konkrete Kostenschätzung sei eine nachprüfbare Grundlage für die Kostenertragsrechnung nicht gegeben. Bei der Berechnung sei auch eine rückwärtige Erweiterung zu berücksichtigen und eine Nutzflächenberechnung nach DIN sei ebenso wie eine Aktualisierung des Schadensgutachtens notwendig. Es bestünden Bedenken hinsichtlich der von der Klägerin vorgenommenen pauschalen Baukostenberechnung und es seien die zunächst anvisierten, dann von der Klägerin abgelehnten Städtebaufördermittel wie auch öffentliche Zuwendungen durch den Beigeladenen und Steuerabzüge in die Kostenertragberechnung einzubeziehen. Nach einer vom Beigeladenen erstellten Wirtschaftlichkeitsberechnung (Bl. 185 GA) ergibt sich ein Jahresüberschuss mit Erweiterung des Gebäudes von über 70.000,- Euro, ohne Städtebaufördermittel und ohne Erweiterung von über 4.000,- Euro. Im weiteren Verfahren nach Durchführung des Ortstermins am 18.04.2007 spiele die Klägerin auf Zeit.

Das von der Klägerin nunmehr vorgelegte Gutachten vom 15.01.2009 entspreche nicht den durch Rechtsprechung und Literatur aufgestellten Kriterien für eine Wirtschaftlichkeitsberechnung. Mangels Untersuchung und Berechnung der Gebäude und baulichen Anlagen durch den Gutachter fehle es dem Gutachten an einer Grundlage. Die behauptete Einsturzgefahr werde bestritten und aus Sicht des Beigeladenen gebe es keine Veranlassung, die Standsicherheit des Gebäudes anzuzweifeln. Bei der Ortsbesichtigung im April 2007 seien alle Geschosse begehbar gewesen. Es liege weiterhin kein aktuelles Holzschutzgutachten mit Schadenskartierung als wesentliche Grundlage für die Schadensermittlung der Holzkonstruktion und damit der Investitionskosten einer Sanierung nach dem holzschutztechnischen Untersuchungsbericht von 1996 vor. Eine Angabe der prozentualen Schädigung des Fachwerks sei nicht erfolgt. Somit sei die Wertigkeitstabelle einzelner Bauteile (S. 17 des Gutachtens) aus fachlicher Sicht nicht nachvollziehbar. Der auf 50 % geschätzte Ersatz der historischen Substanz entbehre jeglicher Grundlage, sodass das Ergebnis der Bauzustandsindikation mit einem geschätzten Schadensanteil von 84 % angezweifelt werden müsse. Ohne ein aktualisiertes Holzschutzgutachten mit Schadenskartierung und daraus folgender Maßnahmenbeschreibung fehle die Grundlage, um die Behauptung des Gutachters zu belegen. Das Gutachten enthalte auch keine Aussagen zur technologischen Durchführung der Sanierung, sodass die Kostenschätzung im Vergleich zum Modernisierungsgutachten von 1989 auch nicht ansatzweise überprüft werden könne. Die Kostenschätzung enthalte zudem auch keine Angaben zur Umsetzung des Nutzungsentwurfs für das Obergeschoss und das Dachgeschoss entsprechend dem Entwurf der Klägerin vom 03.11.2008. Stattdessen würden "strenge Sonderauflagen (Denkmalschutzauflage/Erhaltungsverpflichtung)" zugrundegelegt, die eine Nutzflächenerweiterung im Dachgeschoss nicht zuließen (S. 18 des Gutachtens). Bisher gebe es aber keinerlei schriftliche Auflagen der Denkmalpflege. Bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung falle auf, dass der Gutachter zwar ausführliche Ausführungen zur Wirtschaftlichkeitsbetrachtung nach dem Ausbauverhältnis macht, dabei aber die Wirtschaftlichkeit der Gebäudekonzeption überprüfe (S. 21 des Gutachtens). Dass es sich bei dem streitgegenständlichen Gebäude um ein um das Jahr 1612 erbautes Denkmal handelt, lasse er hierbei außer Acht. Dies würde im Ergebnis auf eine Baukostenvergleichsberechnung hinauslaufen, die nach der Rechtsprechung grundsätzlich nicht geeignet sei, die Frage der Zumutbarkeit von Sanierungskosten und damit der Wirtschaftlichkeit zu belegen. Die Ausführungen zum angemessenen Kubikmeteraufwand-Verhältnis im Sinne einer wirtschaftlichen Gebäudekonzeption würden den Besonderheiten einer denkmalrechtlichen Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht Rechnung tragen. Auch die Wirtschaftlichkeitsberechnung nach dem Ertragswertmodell führe nicht weiter. Soweit der Gutachter Abbruchkosten berücksichtige und so zu einem "Unwert" gelange, sei dies ein neuartiger Aspekt bei der Beantwortung der Frage, ob eine Sanierung sich aus den Erträgen eines Objektes rechnet. Bei der Ermittlung der Sanierungskosten seien die durch die unterbliebenen Erhaltungsmaßnahmen entstandenen Kosten nicht berücksichtigt worden. Der Instandsetzungsaufwand beruhe zu einem beträchtlichen Teil auf das jahrzehntelange Unterlassen des gesetzlich vorgeschriebenen Bauunterhalts. Diese Kosten seien daher allein vom Eigentümer zu tragen und vorab von den Gesamtkosten abzuziehen. Sowohl die Verwaltungskosten, das Mietausfallwagnis und auch die Bodenverzinsung seien unzutreffend eingestellt worden. Der Beigeladene betont nochmals die eindeutige Denkmalfähigkeit des Objekts und das geschichtliche, volkskundliche und städtebauliche besondere öffentliche Interesse an der Erhaltung des Objektes im Sinne von § 2 DSchG M-V. Insgesamt dürfe es der Klägerin nicht zugute kommen, dass sie im gerichtlichen Verfahren erkennbar auf Zeit gespielt habe, über einen langen Zeitraum ihr Denkmal nicht unterhalten und die angebotenen Fördergelder nicht in Anspruch genommen habe. Auch steuerliche Vorteile seien bei der Finanzierung zu berücksichtigen, der Vortrag der Klägerin zu deren Fehlen sei nicht substantiiert und werde bestritten.

Das ehemals beigeladene Landesamt für Kultur und Denkmalpflege hat mit Schreiben vom 05.03.2009 mitgeteilt, dass auf Grundlage des Wirtschaftlichkeitsgutachtens vom 15.01.2009 das Einvernehmen nach § 7 Abs. 6 DSchG M-V weiterhin nicht hergestellt werden könne. Es verweist auf die Stellungnahme des Beigeladenen vom 16.02.2009.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, den beigezogenen Verwaltungsvorgang des Beklagten sowie die im Verwaltungs- und gerichtlichen Verfahren eingereichten Gutachten und Stellungnahmen verwiesen.

Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Die Klägerin hat weder einen Anspruch auf Erteilung der begehrten Abbruchgenehmigung noch ist der Beklagte zu einer Neubescheidung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu verpflichten. Der Beklagte hat als untere Bauaufsichtbehörde eine Ermessensentscheidung über die Versagung der begehrten Abrissgenehmigung zu treffen (1.). Die von der Rechtsprechung aufgestellten und vom Denkmaleigentümer nachzuweisenden Kriterien für die bei der Ermessensentscheidung anzustellenden Wirtschaftlichkeitsbetrachtung (2.) werden weder von dem Gutachten der Architekten M. & S. aus dem Jahre 1998 (3.), noch von der mit dem Zulassungsantrag vorgelegten Berechnung der Klägerin vom 11.08.2004 (4.) und auch nicht durch das Gutachten des Prof. Dr.-Ing. H. vom 15.01.2009 (5.) erfüllt. Der Klägerin musste schließlich bei dem vorliegenden Verfahrensablauf nicht die weitere Möglichkeit eingeräumt werden, die aufgezeigten Mängel der vorgelegten Gutachten nachzubessern (6.).

1. Nach der insoweit unbestrittenen Einschätzung des Beigeladenen in den Stellungnahmen vom 13.03.2000 und 20.02.2002 handelt es sich bei dem streitgegenständlichen Gebäude um ein Denkmal i.S.v. § 2 des in der vorliegenden Verpflichtungssituation maßgeblichen DSchG M-V i.d.F. des Art. 3 des Ersten Gesetzes zur Deregulierung und zum Bürokratieabbau vom 25.10.2005, GVOBl. S. 535 (537 f), zuletzt geändert durch Gesetz vom 23.05.2006, GVOBl. S.194 - DSchG, welches in der Denkmalliste (vgl. § 5 DSchG M-V) der unteren Denkmalschutzbehörde des Beklagten geführt wird und damit der Erhaltungspflicht nach § 6 DSchG M-V unterliegt. Hiernach sind Eigentümer, Besitzer und Unterhaltungspflichtige von Denkmalen verpflichtet, diese im Rahmen des Zumutbaren denkmalgerecht instand zu setzen, zu erhalten und pfleglich zu behandeln, wobei bei allen Entscheidungen die berechtigten Interessen der Eigentümer der Denkmale zu berücksichtigen sind (§ 6 Abs. 1 und 3 DSchG M-V).

Gemäß § 7 Abs. 1 Nr. 1 DSchG M-V bedarf die Beseitigung eines Denkmals der Genehmigung der unteren Denkmalschutzbehörde. Liegen die Voraussetzungen für die zwingende Erteilung der Genehmigung bei einer übereinstimmenden Maßnahme und bei überwiegendem öffentlichen Interesse nach Abs. 3 - wie hier (der Beigeladene geht vielmehr und insoweit unbestritten von einem öffentlichen Interesse am Erhalt des Gebäudes aus) - nicht vor, kann sie gem. § 7 Abs. 4 DSchG M-V versagt werden, wenn und soweit gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustandes sprechen (vgl. zur Verfassungskonformität eines solchen Verbots mit Erlaubnisvorbehalt und dem gesetzlich eingeräumten Ermessen: VGH München, U. v. 27.09.2007 - 1 B 00.2474 -, BRS 71 Nr. 200 (2007), zur Ermessensentscheidung vgl. OVG Bautzen, B. v. 23.06.2006 - 1 B 227/05 -, SächsVBl. 2006, 291). Im Rahmen der hiernach von der unteren Denkmalschutzbehörde zu treffenden Ermessensentscheidung ist zum einen die dem Eigentümer zumutbare Erhaltungspflicht nach § 6 Abs. 1 DSchG M-V zu berücksichtigen, zum anderen sind dessen berechtigte Interessen gem. § 6 Abs. 3 DSchG M-V einzustellen. Da der genehmigungspflichtige Abriss des Denkmals auch baurechtlich genehmigungspflichtig ist (§ 63 Abs. 1 LBauO M-V a.F., § 59 Abs. 1 Satz 2 LBauO M-V n.F.), der Abriss gem. § 61 Abs. 3 Satz 2 LBauO M-V auch nicht ausnahmsweise verfahrensfrei ist, ersetzt die baurechtliche Genehmigung die denkmalschutzrechtliche gem. § 7 Abs. 6 Satz 1 DSchG M-V. Der Beklagte hat als für die Erteilung der Abbruchgenehmigung zuständige untere Bauaufsichtsbehörde gem. § 7 Abs. 6 Satz 2 DSchG M-V das Einvernehmen mit dem Landesamt für Kultur und Denkmalschutz herzustellen, woran es vorliegend fehlt. An die abschließende Entscheidung des zuständigen Ministeriums vom 11.06.2001 ist der Beklagte insoweit gem. Abs. 6 Satz 3 DSchG M-V gebunden (vgl. § 69 Abs. 1 LBauO M-V).

2. Maßgebliches Kriterium für die vorliegend vom Beklagten zu treffende Ermessensentscheidung über die Versagung der Abrissgenehmigung ist demnach - wovon die Beteiligten übereinstimmend ausgehen - die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit der Erhaltung des Gebäudes für die Klägerin. Vorliegend stehen den Belangen des Denkmalschutzes keine überwiegenden Interessen der Klägerin am Abriss des Gebäudes entgegen, da die Erhaltung der Klägerin zumutbar ist.

Da die Zumutbarkeit der Erhaltung die äußerste Grenze der Erhaltungspflicht darstellt (vgl. OVG Koblenz, U. v. 30.03.2006 - 1 A 10178/05 -, BauR 2006, 1026; VGH Mannheim, U. v. 10.05.1988 - 1 S 1949/87 -, NVwZ-RR 1989, 232), besteht bei fehlender Zumutbarkeit ein auf Erteilung der Abbruchgenehmigung reduziertes Ermessen. Weil die Pflicht zur Erhaltung eines Denkmals einen Eingriff in das Eigentumsrecht nach Art. 14 GG darstellt, muss neben dem Erhaltungsinteresse stets auch das Eigentümerinteresse berücksichtigt werden, welches im Falle der Unzumutbarkeit der Erhaltung des Denkmals zur Ermessensreduzierung auf Null führen kann. Dabei ist nicht die rentabelste Eigentumsnutzung geschützt. Ihre Grenze findet die Erhaltungspflicht, wenn nach der Sanierung überhaupt keine Privatnützigkeit mehr gegeben ist, wenn also selbst ein dem Denkmalschutz aufgeschlossener Eigentümer von dem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch mehr machen und es auch praktisch nicht verändern könnte (vgl. BVerfG, B. v. 02.03.1999 - 1 BvL 7/91 - (zu DSchG RP), BVerfGE 100, 226; OVG Berlin, U. v. 17.09.2008 - 2 B 3/06 -, NVwZ-RR 2009, 192). Bei der Frage nach der Erhaltungswürdigkeit eines Denkmals sind regelmäßig der denkmalpflegerische Wert des Gebäudes, seine Bedeutung, der mögliche Nutzen für die Allgemeinheit, der Umfang erhaltener und erhaltbarer Originalsubstanz auf der einen und die Eigentümerinteressen in Form der Erhaltungskosten und Nutzungsmöglichkeiten auf der anderen Seite zu berücksichtigen (vgl. Füßer/Kreuter, Die Abbruchgenehmigung im Denkmalrecht der neuen Bundesländer, LKV 2008, 102 <104> m.w.N. zur Rspr. unter Fn. 16).

Die wirtschaftliche Zumutbarkeit der Erhaltung eines Denkmals ist im jeweiligen Einzelfall nur bei Vorliegen eines denkmalverträglichen Gesamtkonzepts für das Vorhaben und die künftige Nutzung, einer Bewertung der bau- und denkmalrechtlichen Zulässigkeit sowie einer darauf aufbauenden wirtschaftlichen Gesamtrechnung zu prüfen (vgl. zum Erfordernis der Erstellung eines Nutzungskonzepts durch den Denkmaleigentümer: Senatsbeschl. v. 08.01.2008 - 3 L 155/07 -; OVG Münster, B. v. 22.08.2007 - 10 A 3453/06 -, BauR 2007, 799). Die Zumutbarkeit ist zudem objektbezogen zu ermitteln, ohne dass es auf die finanziellen Verhältnisse des Eigentümers ankäme (vgl. Senatsbeschl. v. 07.05.2004 - 3 L 119/01 -, eingest. in juris; zur Herleitung der Zumutbarkeit als Grenze denkmalrechtlicher Pflichten: VGH Mannheim, U. v. 27.05.1993 - 1 S 2588/92 -, BRS 55 Nr. 136 m.w.N.; Martin in Martin/Krautzberger, Handbuch Denkmalschutz und Denkmalpflege, 2. Aufl., Teil G Rn. 96 ff; Ollenik/Heimeshoff, Denkmalschutz und Denkmalpflege in der kommunalen Praxis, S. 134 ff).

Entscheidend für die Zumutbarkeit der Erhaltungspflicht ist, ob die wirtschaftliche Belastung durch die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung des Denkmals dauerhaft durch dessen Erträge oder den Gebrauchswert aufgewogen werden können. Die Erhaltung einer baulichen Anlage ist jedenfalls dann nicht wirtschaftlich zumutbar, wenn die zu erzielenden Einnahmen bei einer einen längeren Zeitraum umfassenden Prognose die Erhaltungskosten der baulichen Anlage übersteigen. Die Zumutbarkeit ist anhand eines Vergleiches der voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten sowie der möglichen Nutzungserträge zu beurteilen, wobei die Beweislast für die Unzumutbarkeit beim Eigentümer liegt (vgl. OVG Koblenz, U. v. 26.05.2004 - 8 A 12009/03 -, BauR 2005, 535; OVG Berlin, U. v. 17.09.2008, a.a.O., m.w.N.). Eine sogenannte reine Baukostenvergleichsberechnung, bei der die Kosten der Sanierung etwaigen Neubaukosten eines vergleichbaren Objekts gegenübergestellt werden, ist zur Beantwortung der Zumutbarkeitsfrage grundsätzlich nicht geeignet (VGH Mannheim, U. v. 11.11.1999 - 1 S 413/99 - BRS 62 Nr. 220 (1999)).

Auf der Einnahmenseite sind die jährlichen Mieteinnahmen zu berücksichtigen, hinzu kommen öffentliche Zuschüsse und Vorteile aus Steuererleichterungen. Steuerliche Ersparnisse sowie Zuwendungen öffentlicher Kassen sind dabei zugunsten des Denkmals schon dann zu berücksichtigen, wenn sie in Anspruch genommen werden können (vgl. OVG Lüneburg, U. v. 24.03.2003 - 1 L 601/97 -, NdsRpfl, 2003, 358 und U. v. 13.03.2002 - 1 L 433/00 -, NdsVBl. 2002, 292). Wer Zuschüsse schuldhaft nicht beantragt hat, obwohl sie ihm für die Erhaltung des Denkmales gewährt worden wären, muss sich diese Zuschüsse fiktiv zurechnen lassen (OVG Koblenz, U. v. 26.05.2004, a.a.O.).

Auf der Ausgabenseite sind zunächst die laufenden jährlichen Kosten zu berücksichtigen. Ist eine Renovierung für die Herstellung einer wirtschaftlichen Nutzung erforderlich, so sind auch die Renovierungskosten einschließlich Architektenkosten zu berücksichtigen (vgl. insg. Füßer/Kreuter, a.a.O., S. 105 f). Eine Reihe von Kostengruppen sind wegen der Besonderheiten des Denkmalrechts aus der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung herauszunehmen. So sind Grundleistungen der Erhaltung des Objekts wie etwa der übliche Bauunterhalt auf eigene Rechnung des Eigentümers zu erbringen, wobei die Pflichtigen sich nicht auf erhöhte Belastungen berufen können, die durch eine unterlassene Instandhaltung ab dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs bzw. des Übergangs der Instandhaltungspflicht und die damit aufgelaufenen Kosten entstanden sind (vgl. OVG Berlin, U. v. 17.09.2008, a.a.O.). Ferner ist zu beachten, dass nicht von den Gesamtkosten eines Vorhabens, sondern ausschließlich von dem dabei unbedingt entstehenden denkmalpflegerischen Mehraufwand auszugehen ist. Es sind also die in die Sanierung investierten bzw. zu investierenden Kosten zu berücksichtigen. Dazu gehören auch Zinsen sowohl für Fremd- als auch auf Eigenkapital. Tilgungszinsen sind dagegen nicht zu berücksichtigen, da der Eigentümer keinen Anspruch auf Gewinnerzielung aus dem Baudenkmal hat (vgl. OVG Lüneburg, U. v. 04.10.1984, NJW 1986, 1892; VGH Mannheim, U. v. 11.11.1999 - 1 S 413/99 -, a.a.O.; insgesamt auch Martin, a.a.O., Teil G Rn. 103 ff m.w.N.). Schließlich kann zur Bestimmung der Grenze dessen, was einem Eigentümer an Belastungen im Zusammenhang mit Erhaltungspflichten zugemutet werden darf, als Anhaltspunkt das Verhältnis des finanziellen Aufwandes zu dem Verkehrswert nach Durchführung der Sanierung dienen, da sich im Verkehrswert nicht nur die Erträge der eigenen Nutzung spiegeln, sondern auch Vorteile, die ohne eigene Mitwirkung an der Leistung entstehen (vgl. BVerfG, B. v. 16.02.2000 - 1 BvR 242/91 und 1 BvR 315/99 -, BRS 68 Nr. 41 zur bodenrechtlichen Altlastensanierung).

3. Bei Anwendung dieser Grundsätze zu den Anforderungen an die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung erweist sich zunächst das von der Klägerin im Verwaltungsverfahren vorgelegte Modernisierungsgutachten der Architekten M. & S. aus dem Jahre 1998 zur Beantwortung der Zumutbarkeitsfrage bereits deshalb als ungeeignet, weil es lediglich eine reine Baukostenvergleichsberechnung (S. 108 des Gutachtens) beinhaltet, die weder eine bestimmte (denkmalverträgliche) Nutzung noch daraus erzielbare Erträge berücksichtigt.

4. Auch die von der Klägerin im Berufungszulassungsverfahren vorgelegte "Berechnung zur Prüfung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit/Unzumutbarkeit nach § 7 NdsDschG bzw. §§ 11, 12 und 26 HDSchG" vom 11.08.2004 erfüllt nicht die Anforderungen an die erforderliche Wirtschaftlichkeitsbetrachtung und ist damit zum Beleg der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Erhaltung des Denkmals nicht geeignet.

Zwar werden in dieser Berechnung unter Ziff. 4.1 i.V.m. Anl. 4 Erträge aus Vermietung eingestellt. Allerdings berücksichtigt das der Berechnung unterlegte Nutzungskonzept (Gewerbe im EG und 3 WE im OG) nicht potenziell nutzbare Flächen im rückwärtigen Bereich und im Dachgeschoss. Auch wenn es nicht Aufgabe des betroffenen Eigentümers ist, alle theoretisch nur erdenkbaren potentiellen Nutzungen auf ihre Wirtschaftlichkeit zu überprüfen, wenn er sich auf die wirtschaftliche Unzumutbarkeit des Behaltens oder Nutzens des Denkmals berufen will, und die Denkmalbehörde insoweit eine Mitwirkungslast trifft (vgl. OVG Münster, U .v. 15.08.1997 - 7 A 133/95 -, zit. n. juris), so hat der Denkmaleigentümer jedenfalls offensichtlich bestehende Nutzungsmöglichkeiten, die hier bis zu diesem Zeitpunkt von den Denkmalbehörden auch aufgezeigt bzw. angesprochen wurden, in das Nutzungskonzept für die Berechnung einzubeziehen. In der Berechnung der Klägerin fällt zudem auf, dass die der Ertragsberechnung (Anlage 4) zugrunde gelegte Fläche von insgesamt 460 qm in einem offensichtlichen Missverhältnis zu der in der Baukostenermittlung (Anlage 2) zugrunde gelegten Nutzfläche von über 980 qm steht, ohne dass dies nachvollziehbar dargelegt wäre.

Die Klägerin begründet die ausweislich der Berechnung vom 11.08.2004 gegenüber dem Modernisierungsgutachten von 1998 mehr als doppelt so hohen Sanierungskosten mit der weiteren erheblichen Verschlechterung der Bausubstanz. Dieser Umstand hätte bei der Berechnung der Klägerin allerdings unter Ziff. 1.3.2 mit einem entsprechenden Betrag Berücksichtigung finden müssen. Waren die Schäden schon bei der Antragstellung 1996 bzw. bei Erstbescheidung 1999 vorhanden, hätten sie nach o.g. Grundsätzen im Modernisierungsgutachten bzw. in den Stellungsnahmen bis zu diesem Datum berücksichtigt werden müssen. Sind die Schäden nach diesem Zeitpunkt entstanden, sind sie der Klägerin wegen Vernachlässigung der nach § 6 Abs. 1 DSchG M-V bestehenden Instandhaltungspflicht zuzurechnen und sie kann sich nach o.g. Grundsätzen hierauf zur Begründung der fehlenden Instandsetzbarkeit und damit zum wirtschaftlichen Totalverlust grundsätzlich nicht berufen (vgl. zur Problematik der Totalsanierung auch Füßer/Kreuter, a.a.O., S. 106 unter 2.b.bb.). Dies gilt jedenfalls solange, wie das Gebäude überhaupt noch (technisch) sanierungsfähig ist (vgl. VGH München, U. v. 03.08.2000 - 2 B 97.1119 -, zit. n. juris). Dies bestreitet die Klägerin nicht grundsätzlich, wie das von ihr vorgelegte Nutzungskonzept und die Planungen zeigen. Es besteht lediglich die Frage nach dem hierfür erforderlichen technischen und finanziellen Aufwand. Auch der Gutachter H. geht lediglich davon aus, dass der standsicherheitsgefährdete Zustand des Gebäudes eine wirtschaftliche Nutzung nicht mehr zulasse (S. 7 des Gutachtens vom 15.01.2009).

5. Schließlich ist auch das Gutachten des Prof. Dr.-Ing. H. vom 15.01.2009 nicht geeignet, die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung des Denkmals für die Klägerin zu belegen.

a. Zunächst entspricht das Gutachten zwar den o.g. Anforderungen insoweit, als die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung (vgl. Ziff. 1.1) einerseits von der bautechnischen Beurteilung der zu erwartenden Baukosten (Modernisierungs-, Instandhaltungs- und Umnutzungskosten) in Abhängigkeit vom derzeitigen Bauzustand/Schädigungsgrad ausgeht, der andererseits dem zu erwartenden Ertrag nach Umsetzung der vorliegenden Modernisierungs- und Wiederherstellungskonzeption gegenübergestellt wird.

Es erscheint aber zweifelhaft, ob der Gutachter überhaupt eine hinreichende Grundlage für die Feststellungen im Gutachten hatte. Bereits unter Ziff. 1.3 des Gutachtens (S.4) wird angegeben, dass seitens des Auftraggebers (der Klägerin) "vorgegeben" wurde, die gutachterliche Bearbeitung auf die überreichten Unterlagen zu beschränken, da der bauliche Zustand eine Objektbegehung nicht zulasse. Die weiteren Angaben zur baulichen Situation unter Ziff. 2.1 (S. 7) sind zumindest widersprüchlich, weil im Ergebnis einer durchgeführten Objektbegehung eine Objektbegehung (und bautechnische Zustandsanalyse) nicht habe durchgeführt werden können. Eine gefahrlose Begehung der oberen Stockwerke sei nicht möglich (S. 11). Die Klägerin will die Angaben des Gutachters dahingehend verstanden wissen, dass er zwar das Gebäude, nicht jedoch den Dachbereich betreten habe. Der Statiker Herr Dipl. - Ing. Ho. hat nach seinen Angaben in der mündlichen Verhandlung das Gebäude noch eine Woche vor dem Verhandlungstermin betreten, und zwar bis auf die Decke des Obergeschosses mit der Gelegenheit zum Einblick in den Dachstuhl. Der Gutachter schätzt dagegen ein erhebliches Gefährdungspotential ein, welches eine nochmalige Innenbegehung nicht mehr zulasse und sich die Bilddokumentation zum Gutachten deshalb allein auf Außenaufnahmen begrenze. Er betont, dass die objektbezogenen Feststellungen und Beurteilungen nur näherungsweise geschätzt sind (Ziff. 2.4). In der Wertigkeitstabelle (S. 17) werden dann für bestimmte Gewerke bzw. Gebäudeteile Anteile zur Wiederherstellung ausgewiesen. So soll zum Beispiel die Dachkonstruktion zu 90 % wiederherstellungsbedürftig sein. Bei der Deckenkonstruktion wird ein Wiederherstellungsrad von 75% ausgewiesen. In der Bestandbeschreibung und -beurteilung des Modernisierungsgutachtens 1998 (S.13 ff) werden die Dachbalken dagegen durchweg als lediglich teilweise geschädigt bis gut erhalten bezeichnet.

Dies lässt darauf schließen, dass jedenfalls zwischen 1998 und Ende 2008 eine Steigerung der Schäden eingetreten ist. Nach dem Gutachten befindet sich das Gebäude in einem standsicherheitsgefährdeten Zustand, welcher auf fehlende bzw. nicht realisierte Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen zurückzuführen ist (S. 7). Der vorliegenden Bilddokumentation und der Beschreibung (im Gutachten 1998) sei zu entnehmen, dass das Gebäude 1998 noch keine akute Einsturzgefährdung aufgewiesen habe (S. 12). Der Geschäftsführer der Klägerin hat in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erklärt, dass nach dem Erwerb des Gebäudes (im Jahre 1996) keine nennenswerten baulichen Maßnahmen durchgeführt worden sind, da es ja saniert werden sollte. Die für die Sanierung bisher entstandenen Kosten seien nicht "kriegsentscheidend". Im Anhörungsschreiben des Beklagten vom 30.10.2007 werden eine Reihe von Schäden an dem Gebäude beschrieben (Dach- und Wandbereich), die dringend Instandhaltungsmaßnahmen zum Schutz des Denkmals erforderlich machen. Entgegen den Angaben der Beteiligten in der mündlichen Verhandlung, wonach die im Anhörungsschreiben genannten Maßnahmen durchgeführt worden seien, beschreibt der Gutachter auf S. 11 f des Gutachtens überwiegend fehlende Fallrohre und stellt fest, dass die Dachentwässerung über mehrere Jahre nicht in Funktion gewesen sei. Durch offene Dachflächenbereiche dringe ungehindert Feuchtigkeit und Niederschlagswasser in alle Geschossebenen ein. Die Erdgeschossdecke und sowie das Außenmauerwerk sei stark durchfeuchtet und witterungsbeansprucht. Vor diesem Hintergrund lässt sich der gegenüber dem Gutachten 1998 gestiegene Schädigungsgrad im Gutachten von 2009 nachvollziehen und lässt auf einen Instandsetzungsstau rückschließen. Dieser ist entgegen den o.g. Grundsätzen im Gutachten weder ausgewiesen noch berücksichtigt worden, so dass das Gutachten zum Beleg der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Erhaltung des Denkmals ungeeignet ist.

Das Gutachten erweist sich hierzu auch als ungeeignet, weil es nicht vollständig die nach dem von der Klägerin vorgelegten Nutzungskonzept vorgesehene Nutzung berücksichtigt. Bei der Berechnung der Flächen nach der Sanierung (Ermittlung der Bezugsgrößen, Ziff. 2.5) werden Flächen im Dachgeschoss, die im Nutzungskonzept der Klägerin vom November 2007 noch mit 2 Wohneinheiten mit insgesamt über 170 qm Nutzfläche angegeben waren, nicht berücksichtigt. Der Gutachter führt hierzu aus (S. 18), dass die Sanierung der Dachkonstruktion strengen Sonderauflagen (Denkmalschutz/Erhaltungs-verpflichtung) unterliege und sowohl die danach zu erfüllenden Anforderungen an die Ausführungsart des Dachtragwerkes als auch die Beibehaltung der konstruktiven und gestalterischen Dachbauteile eine Nutzflächenerweiterung in der Dachgeschossebene nicht zulassen würden. Hierzu weist der Beigeladene zutreffend darauf hin, dass es bislang derartige Sonderauflagen nicht gibt. Das Gutachten hatte bei der bloßen Wirtschaftlichkeitsbetrachtung das von der Klägerin erstellte Nutzungskonzept zugrunde zu legen. Es war Aufgabe der Beteiligten, ein zwischen den denkmalschutzrechtlichen Vorgaben und Vorstellungen einerseits und dem Interesse an einer wirtschaftlichen Verwertbarkeit des Grundstücks andererseits vermittelndes Nutzungskonzept zu erstellen, was vorliegend - bis hin zur Frage der Einbringung einer Stahlkonstruktion im Dach - abgestimmt wurde. Das Gutachten dient lediglich der Beurteilung der Zumutbarkeit der Sanierung für die Klägerin und stellt nicht etwa eine Bauvorlage dar. Wenn der Gutachter zu der Überzeugung gelangt, dass eine Wiederherstellung für eine Nutzung entsprechend dem Konzept einen erheblichen Aufwand verursachen würde, hätte er diesen einstellen müssen. Dies ist nicht erfolgt. Ohne Berücksichtigung aller (vorgegebenen) Nutzungsmöglichkeiten entspricht das Gutachten nicht den o.g. Anforderungen.

6. Erfüllen danach die von der Klägerin vorgelegten Gutachten und Berechnungen nicht die Anforderungen an die anzustellende Wirtschaftlichkeitsbetrachtung und sind sie zum Beleg der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Erhaltung des Gebäudes nicht geeignet, geht dies zu Lasten der insoweit nachweispflichtigen Klägerin.

Auch wenn im denkmalrechtlichen Genehmigungsverfahren der Amtsermittlungsgrundsatz nach §24 Abs. 1 VwVfG gilt, hat der Denkmaleigentümer gem. § 7 Abs. 2 Satz 1 DSchG M-V alle zur Beurteilung des Vorhabens erforderlichen Unterlagen mit dem Antrag einzureichen. Auf Grund dieser Mitwirkungslast wandelt sich die Pflicht der Behörde zur amtswegigen Ermittlung in eine Pflicht nachvollziehender Ermittlung. Die Behörde kann sich demnach auf eine Prüfung der Richtigkeit der Plausibilität beschränken, wobei sie gehalten ist, den Antragsteller bei Unvollständigkeit oder Zweifeln über die Richtigkeit von Angaben und gutachterlichen Berechnungen auf diese Bedenken hinzuweisen bzw. Unterlagen nachzufordern, anstatt den Antrag ohne Weiteres zurückzuweisen. Die Frage nach dem Umfang der beizubringenden Unterlagen hängt vom Einzelfall ab (vgl. Füßer/Kreuter, a.a.O., S. 107 unter 2.b.dd m.w.N.). Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass der sich auf wirtschaftliche Unzumutbarkeit berufende Denkmaleigentümer Bemühungen nachweisen muss, das Grundstück unter Beibehaltung des Baudenkmals in wirtschaftlicher Weise zu nutzen. Erst wenn er darlegt, dass das Grundstück trotz solcher Bemühungen nicht mit nennenswertem wirtschaftlichen Erfolg zu bewirtschaften sei, hat die Denkmalschutzbehörde eine solche Möglichkeit aufzuzeigen (vgl. OVG Lüneburg, U. v. 13.03.2002 - 1 L 4339/00 -, NdsVBl. 2002, 292) und gegebenenfalls nachzuweisen.

Bei Anwendung dieser Grundsätze ist es den Beteiligten jedenfalls nach der ersten mündlichen Verhandlung vor dem Senat zwar gelungen, eine Annäherung zwischen den beiden Polen der zumutbaren Aufwendungen und dem teilweisen Verzicht auf den Erhalt schützenswerter Teile des Gebäudes zu finden und ein Nutzungskonzept für das Denkmal abzustimmen. Für dieses Nutzungskonzept konnte die Klägerin aber keine den Anforderungen entsprechende Wirtschaftlichkeitsbetrachtung vorlegen, die den Nachweis der Unzumutbarkeit der Erhaltung des Denkmals führt.

Aufgrund des Verfahrensablaufs insbesondere nach der ersten mündlichen Verhandlung vor dem Senat und den danach ergangenen Hinweisen bis hin zu einer Betreibensaufforderung an die Klägerin bedurfte es keiner weiteren Hinweise zu den Anforderungen an ein Wirtschaftlichkeitsgutachten. Neben den Erörterungen in der ersten mündlichen Verhandlung war der Klägerin ausweislich ihres Schriftsatzes vom 30.08.2007 bewusst, dass es der Erstellung eines neuen Wirtschaftlichkeitsgutachtens bedarf. Gleichzeitig bringt sie die Erkenntnis zum Ausdruck, dass ein zu erstellendes und mit den übrigen Beteiligten abzustimmendes Nutzungskonzept Grundlage für die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung sein soll. Durch die Aufforderung des Berichterstatters zur Vorlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 21.08.2008 und dem dazu ergangenen Hinweis zu den Anforderungen an ein solches Gutachten, insbesondere auf die Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Lüneburg im Urteil vom 04.10.1984, wonach die durch unterlassene Unterhaltungsmaßnahmen entstandenen Kosten für das Wirtschaftlichkeitsgutachten unbeachtlich sind, musste der Klägerin klar sein, dass sich das vorzulegende Wirtschaftlichkeitsgutachten auch zu diesem Punkt verhalten musste.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Da der Beigeladene keinen Antrag gestellt und sich damit auch keinem Kostenrisiko hat, sind seine Kosten nicht erstattungsfähig (§§ 154 Abs.3, 162 Abs. 3 VwGO). Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision i.S.v. § 132 Abs. 2 VwGO sind nicht ersichtlich.