I.
Der Kläger begehrt vom Beklagten, einem Notar, Rückabwicklung eines Wohnungskaufvertrages, gestützt auf den Vorwurf der Verletzung notarieller Pflichten.
Am 01.10.2007 beurkundete der Beklagte ein Angebot des Klägers gegenüber der Firma P. R. GbR als Verkäuferin zum Abschluss eines Kauf- und Werkvertrages über eine Eigentumswohnung im Objekt „E.-C.“ in M. zum Preis von 104.673 €. Den Notartermin hatte der Zeuge Z. vereinbart, ein - nach Vortrag des Klägers - Vermittler der Verkäuferseite bzw. deren Gesellschafterin.
Im Angebot vom 01.10.2007 wurde auf eine Verweisurkunde Bezug genommen, die die wesentlichen Grundlagen für den beabsichtigten Vertrag einschließlich eines Musterkaufvertrags enthielt und auf Betreiben der Verkäuferin von einem Notar in M. (sog. Vollzugsnotar) beurkundet worden war. Ausweislich Seite 2 der Angebotsurkunde gibt der Käufer eine Erklärung ab, wonach er die Vertragsunterlagen vor mehr als zwei Wochen erhalten habe, die zweiwöchige Überlegungs- und Überprüfungsfrist entsprechend den beurkundungsrechtlichen Vorschriften also eingehalten sei. Der Beklagte hat für das Objekt „E.-C.“ etwa 8 bis 10 Beurkundungen vorgenommen, in denen ein gleichartiger Angebotstext verwendet wurde.
§ 2 der Urkunde vom 01.10.2007 regelt, dass der Käufer bis 07.11.2007 an das Angebot gebunden ist. Weiter heißt es:
„..Nach Ablauf der Frist erlischt nur die Bindung an den Antrag. Der Antrag selbst gilt solange weiter, bis der Käufer dieses gegenüber dem Vollzugsnotar widerruft. (…)
Der Käufer ist darüber belehrt, dass er nach Ablauf der Frist den Antrag ausdrücklich widerrufen muss, sofern er nicht mehr an den Antrag gebunden sein will, und der Widerruf erst mit Zugang bei dem Vollzugsnotar wirksam wird.“
Am 30.10.2007 beurkundete der Vollzugsnotar die Annahme des Angebots des Klägers vom 01.10.2007 durch die Verkäuferin.
Nach Kaufpreiszahlung wurde der Kläger als Eigentümer der gekauften Wohnung in das Grundbuch eingetragen. Er klagt gegen die Verkäuferin bzw. den Bauträger vor dem Landgericht Hannover unter dem Aktenzeichen 16 O 164/12 auf Rückabwicklung des Kaufvertrages.
Im streitgegenständlichen Verfahren fordert der Kläger vom Beklagten Zahlung von 87.925,24 € (Kaufpreis abzüglich einer Rückvergütung von 16.747,76 €) Zug um Zug gegen Übereignung der erworbenen Immobilie.
Erstinstanzlich hat der Kläger dem Beklagten vorgeworfen, pflichtwidrig nicht die Einhaltung der Zweiwochenfrist des § 17 BeurkG sichergestellt und den Kläger nicht auf die Unwirksamkeit der unangemessenen Bindungsfrist und der Fortgeltungsklausel hingewiesen zu haben. Bei pflichtgemäßem Handeln des Beklagten hätte der Kläger vom Erwerb der Immobilie Abstand genommen.
Der Beklagte bestreitet jegliche Amtspflichtverletzung, darüber hinaus einen kausalen Schaden. Auch stehe der Klage die Subsidiarität der Notarhaftung entgegen.
Das Landgericht, auf dessen tatsächliche Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 ZPO ergänzend Bezug genommen wird, hat mit Urteil vom 05.09.2014 die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, der Kläger habe weder nachgewiesen, dass er den Urkundsentwurf nicht rechtzeitig vor dem Beurkundungstermin erhalten habe, noch dass der Beklagte sich nicht nach dem rechtzeitigen Erhalt des Entwurfs erkundigt habe. Die Bindungsfrist für das Angebot von 01.10.2007 bis 07.11.2002 (5 Wochen 2 Tage) sei nicht zu beanstanden, da sie nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH nicht zu einer wesentlichen Überschreitung der gesetzlichen Bindungsfrist von 4 Wochen führe. Auch im Hinblick auf die Fortgeltungsklausel habe der Kläger keinen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Beklagten. Es liege schon keine Pflichtverletzung des Notars vor, da nicht ersichtlich sei, dass ein Notar im Oktober 2007 Bedenken gegen die Klausel hätte äußern müssen. Darüber hinaus fehle es an einem schlüssigen Vortrag eines adäquat kausal eingetretenen Schadens. Da die Fortgeltungsklausel nicht zur Anwendung gekommen sei, seien die vom BGH in der Entscheidung vom 11.06.2010, Az. V ZR 85/09 dargelegten Erwägungen zum Schutzzweck von § 308 Nr. 1 BGB anwendbar. Es fehle damit an einem adäquat kausal verursachten Schaden.
Darüber hinaus überzeuge der Vortrag des Klägers nicht, wonach er bei gedachter Belehrung kein Angebot abgegeben hätte. Auf die Frage der Subsidiarität der Notarhaftung komme es nicht mehr an, aber auch daran würde die Klage scheitern.
Gegen das am 11.09.2014 zugestellte Urteil des Landgerichts wendet sich der Kläger mit seiner form- und fristgerecht eingelegten und begründeten Berufung vom 29.09.2014.
Er meint, zu Unrecht habe das Landgericht eine Amtspflichtverletzung des Beklagten in Bezug auf die Beurkundung der als Allgemeine Geschäftsbedingungen verwendeten Fortgeltungsklausel verneint. Die Regelung habe dem Grundgedanken des Gesetzes widersprochen, was der Beklagte bereits im Jahr 2007 hätte erkennen müssen. Dementsprechend hätte der Beklagte die Beurkundung ablehnen müssen. Unerheblich sei, dass die Klausel letztlich nicht zum Tragen gekommen sei, da dies der Beklagte zum Zeitpunkt der Beurkundung nicht habe wissen können. Die vom Landgericht herangezogene Entscheidung des V. Senats des BGH enthalte keine Aussagen zur Haftung des Notars. Ebenfalls fehlerhaft habe das Landgericht einen kausalen Schaden des Klägers verneint. Der Kläger habe keinen Zweifel daran gelassen, dass er die Immobilie bei entsprechender Belehrung nicht erworben hätte. Es gehe um eine hypothetische bzw. überholende Kausalität, also um eine Reserveursache, für deren Vorliegen der Schädiger darlegungs- und beweispflichtig sei. Auch könne der Kläger nicht auf die Verfolgung von Ersatzmöglichkeiten gegenüber der Verkäuferin verwiesen werden.
Der Kläger beantragt in der Berufung,
1. Das Urteil des Landgerichts Landshut vom 05.09.2014, Aktenzeichen 13 O 3600/13, wird aufgehoben.
2. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 87.925,24 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten hieraus über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Zug um Zug gegen lastenfreie Übertragung des Eigentums an der Eigentumswohnung mit der Nr. 14.5 im Objekt E.-C., B.straße in M., eingetragen im Grundbuch von Magdeburg des Amtsgerichts Magdeburg, Blatt …807.
Der Beklagte beantragt unter Bezugnahme auf die landgerichtliche Entscheidung und sein erstinstanzliches Vorbringen,
die Berufung des Klägers zurückzuweisen.
Der Beklagte stützt sich in der Berufung insbesondere darauf, dass er im Jahre 2007 keinen Anlass gehabt habe, die Wirksamkeit der damals gängigen und üblichen Fortgeltungsklausel zu hinterfragen. Erstmals sei vom OLG Celle im Jahr 2012 eine solche Klausel beanstandet worden, wobei der Sachverhalt nicht vergleichbar sei und zudem die Voraussetzungen der Notarhaftung verkannt worden seien. Zu Recht habe das Landgericht außerdem den Zurechnungszusammenhang verneint und auf die Subsidiarität der Notarhaftung verwiesen.
Der Senat hat den Parteien am 30.01.2015 einen Hinweis erteilt, wonach er die Berufung für unbegründet erachtet.
II.
Die zulässige Berufung des Klägers ist unbegründet. Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts, die der Senat in den wesentlichen Punkten teilt, kann Bezug genommen werden.
Ergänzend ist festzuhalten:
Der Kläger, der in erster Instanz drei verschieden Amtspflichtverletzungen geltend gemacht hat, verfolgt in 2. Instanz nur noch den Vorwurf pflichtwidriger Beurkundung einer unzulässigen Fortgeltungsklausel weiter. Er wendet sich nicht gegen die überzeugend begründete Feststellung des Landgerichts, wonach der Kläger eine Pflichtverletzung des Beklagten bezogen auf § 17 II a Nr. 2 BeurkG a. F. (Zwei-Wochen-Frist) nicht nachweisen konnte. Auch stellt der Kläger vor dem Hintergrund der aktuellen Entscheidung des BGH vom 17.01.2014, Az. V ZR 5/12 nicht mehr in Frage, dass die Bindungsfrist von 5 Wochen 2 Tagen für das Angebot nicht gegen § 308 Nr. 1 BGB verstoßen hat mit der - für die Beurteilung des Falles wesentlichen - Folge, dass der Kaufvertrag über die fragliche Wohnung durch die notarielle Annahmeerklärung der Verkäuferin am 30.10.2007 rechtswirksam zustande kommen konnte und auch zustande gekommen ist. Der Vorwurf einer Pflichtverletzung in Bezug auf die Bindungsfrist scheidet damit von vorneherein aus.
Aber auch aus der Beurkundung der Fortgeltungsklausel kann der Kläger Ansprüche gegen den Beklagten nicht herleiten. Die vom Kläger in der Berufung vorgebrachten Argumente sind aus nachfolgenden Gründen nicht geeignet, die Richtigkeit der landgerichtlichen Entscheidung in Frage zu stellen.
1. Amtspflichtverletzung
Ob dem Beklagten überhaupt zum Vorwurf gemacht werden kann, dass er eine Fortgeltungsklausel beurkundet hat, die als (unstreitig von der Verkäuferin) vorformulierte Bedingung gemäß § 308 Nr. 1 BGB unwirksam sein durfte, lässt der Senat offen. Tatsächlich hat der Kläger weder Rechtsprechung noch Literatur aufgezeigt, die einen pflichtbewussten und gewissenhaften durchschnittlichen Notar zum Zeitpunkt der Beurkundung im Jahr 2007 hätten veranlassen müssen, gegenüber dem Kläger Bedenken in Bezug auf die fragliche Klausel zu äußern. Die BGH-Entscheidungen, die sich mit überlangen Bindungen an Vertragsangebote in Bauträgerverträgen befassen, stammen aus späteren Jahren (vgl. auch Rechtsprechungsnachweis in dem vom Kläger vorgelegten Urteil des OLG Naumburg vom 29.10.2014, S. 13/14). Soweit sich der Kläger im Schriftsatz vom 29.01.2015 auf eine Warnung der Bundesnotarkammer vor systematisch aufgespaltenen Angebots- und Annahmeerklärungen aus dem Jahr 2007 stützt, ist nicht ersichtlich, dass sich hieraus für den Kläger günstige Schlussfolgerungen in Bezug auf die streitgegenständliche Fortgeltungsklausel ziehen lassen könnten. Anhaltspunkte dafür, dass Fortgeltungsklauseln bereits damals in Fachkreisen als rechtlich unzulässig oder bedenklich galten, ergeben sich daraus nicht. Rechtsprechung oder Fachliteratur dahingehend, dass ein Notar im Jahr 2007 die Beurkundung getrennter Angebots- und Annahmeerklärungen bei vorformulierten Bauträgerverträgen grundsätzlich hätte ablehnen oder auf konkrete rechtliche Bedenken hätte hinweisen müssen, behauptet der Kläger selbst nicht.
Das Urteil des OLG Celle (Anlage K 8), auf das sich der Kläger stützt, erging erst am 05.10.2012, und hatte überdies eine andere Pflichtverletzung eines Notars zum Gegenstand, nämlich die Beurkundung einer Annahmeerklärung auf ein nicht mehr wirksames Angebot nach Ablauf der zulässigen Bindungsfrist. Selbst wenn man sich jedoch die Erwägungen des OLG Celle auf S. 19/20 des Urteils zu Eigen machen würde, wonach ein Notar im Jahr 2007 Zweifel hätte haben müssen, dass die vereinbarte Fortgeltungsklausel einer Inhaltskontrolle standhalten würde und er deswegen bei der Beurkundung auf rechtliche Bedenken hätte hinweisen müssen, scheitert die Klage daran, dass ein Schaden, der in den Schutzbereich der verletzten Amtspflicht fällt, nicht geltend gemacht wird (siehe nachfolgend, Ziffer 2).
2. Mangelnde haftungsrechtliche Zurechnung - Schutzbereich der Amtspflicht
Wie allgemein im Schadensersatzrecht kann der Anspruchsteller auch im Bereich der Notarhaftung nur für solche Schadensfolgen Ersatz verlangt werden, die innerhalb des Schutzbereiches der verletzten Norm liegen. Es muss sich um Folgen handeln, die in den Bereich der Gefahren fallen, um derentwillen die Rechtsnorm erlassen wurde. Zwischen der durch den Schädiger geschaffenen Gefahrenlage und dem Schaden muss also ein innerer Zusammenhang bestehen; eine bloß zufällige äußere Verbindung genügt nicht (vgl. statt vieler: BGH vom 10.07.2008, Az. III ZR 255/07; Ganter H. W., Handbuch der Notarhaftung, 3. Aufl., S. 616 ff). Ein Notar haftet für einen Schaden infolge einer Amtspflichtverletzung somit nur dann, wenn ihm der Schaden bei wertender Betrachtung, insbesondere mit Rücksicht auf den Schutzzweck der verletzten Norm und Amtspflicht, haftungsrechtlich zuzurechnen ist.
Durch die Figur des Schutzzwecks der Norm begrenzt die Rechtsprechung die Haftung auf diejenigen Schäden, deren Abwehr bzw. Verhütung die Norm bzw. Amtspflicht bezweckt. Ob nachteilige Folgen in den Schutzzweck einer Norm fallen oder nicht, ist objektiv anhand des Zwecks und der Tragweite der verletzten Norm zu beurteilen.
Soweit der Kläger in diesem Zusammenhang argumentiert, der Beklagte wende eine Reserveursache bzw. der hypothetischen/überholenden Kausalität ein, wofür er die Beweislast trage, vermengt der Kläger unterschiedliche Aspekte haftungsrechtlicher Zurechnung. Bei der Rechtsfigur der Reserveursache bzw. der hypothetischen/überholenden Kausalität ist ebenso wie beim Einwand des rechtmäßigen Alternativverhaltens die Pflichtverletzung und die Ursächlichkeit eines Schadens (im Sinne der „conditio sine qua non“ Betrachtung) regelmäßig gegeben. Der Schuldner hält dem Anspruch jedoch entgegenhält, dass der Schaden ohnehin später durch einen anderen Umstand eingetreten wäre (Reserveursache) oder dass der Vermögensnachteil rechtmäßig herbeigeführt hätte werden können, indem der Schuldner eine von der verletzten Pflicht verschiedene andere selbstständige Pflicht erfüllt hätte (vgl. BGH vom 17.10.2002, IX ZR 3/01; Ganter Hertel Wöstmann, a. a. O., S. 627 und 628 ff). Hiervon zu unterscheiden ist die haftungsbegründende Kausalität zwischen Amtspflichtverletzung und einem Schaden (vgl. hierzu unter Ziffer 3), aber auch die Problematik, ob die verletzte Amtspflicht den Geschädigten auch und gerade vor dem geltend gemachten Schaden bewahren soll. Vorliegend scheitert die Klage nicht an einer Reserveursache oder an hypothetischer Kausalität, sondern daran, dass der Schaden nicht vom Schutzzweck der verletzten Amtspflicht umfasst wird.
Entscheidungserheblich ist insoweit, dass sich die geltend gemachte Amtspflichtverletzung auf eine Vertragsklausel bezieht, die in keiner Weise relevant geworden. Unstreitig kam der Vertrag zwischen dem Kläger und der Verkäuferin rechtswirksam dadurch zustande, dass die Verkäuferin innerhalb der zulässig festgelegten Bindungsfrist von 5 Wochen 2 Tagen das noch wirksame Angebot des Klägers angenommen hat. Es realisierte sich weder die Problematik einer unangemessen langen Bindung an das Angebot, noch verwirklichte sich die Gefahr eines (unerkannten) Scheiterns des Vertragsschlusses infolge des Erlöschens des Angebots vor der Annahme. Sinn und Zweck der Belehrungspflicht eines Notars im Falle der Verwendung unwirksamer Vertragsklauseln ist es, den Vertragspartner vor den nachteiligen Folgen gerade dieser Klauseln zu bewahren, nicht dagegen grundlegende Bedenken gegen die Seriosität des Vertragspartners, die Finanzierbarkeit oder die Rentabilität des beabsichtigten Geschäftes zu wecken. Hat eine Klausel, wie vorliegend, im weiteren Verlauf keinerlei praktische Bedeutung, fehlt es an einem damit in Zusammenhang stehenden Schaden, unabhängig davon, ob dies bei Vertragsschluss absehbar war oder nicht. Der Schutzzweck seiner Amtspflicht geht insoweit nicht weiter als diejenige des Vertragspartners selbst. Zu Recht hat das Landgericht deshalb gestützt auf die Entscheidung des BGH vom 11.06.2010, V ZR 85/09, Rn. 23 ff (zitiert nach juris) festgestellt, dass der vom Kläger geltend gemachte Schaden, der auf Rückabwicklung eines rückblickend als unrentabel erkannten Kaufvertrages abzielt, nicht vom Schutzzweck der verletzten Norm erfasst ist.
Auch durch den Hinweis auf andere Entscheidungen vermag der Kläger die Richtigkeit der Überlegungen des Landgerichts nicht in Frage zu stellen. Sämtliche Entscheidungen, auf die sich der Kläger stützt, betreffen Fälle, in denen entweder ein Verstoß gegen § 17 BeurkG bejaht wurde (so z. B. das LG Berlin vom 12.06.2014, Az. 84 I 44/13; BGH vom 07.02.2013, III ZR 121/12) oder ein Vertrag wegen des Erlöschens der Bindungswirkung des Angebots gar nicht zustande gekommen ist (OLG Celle vom 05.10.2012, Az. 3 U 42/12). Beide Vorwürfe sind nicht Gegenstand der Berufung.
3. Behauptetes Abstandnehmen vom Kauf der Immobilie
Abgesehen davon wendet sich der Kläger auch erfolglos gegen die auf seiner persönlichen Anhörung beruhenden Feststellung des Landgerichts, wonach es unwahrscheinlich ist, dass der Kläger kein notarielles Angebot hätte, wenn er vom Beklagten über eine mögliche Unwirksamkeit der Fortgeltungsklausel belehrt worden wäre.
Die Voraussetzungen für eine Ablehnung der Beurkundung hat der Kläger von vorneherein nicht schlüssig dargetan, insbesondere war der Beklagte zweifelsfrei nicht der Überzeugung, dass das Angebot (oder einzelne Klauseln) unwirksam war (vgl. Ganter Hertel Wöstmann, Handbuch der Notarhaftung, 3.Aufl., Rn. 188 ff). Damit stellt sich allenfalls die Frage einer Belehrungspflicht dahingehend, dass die Fortgeltungsklausel gegen § 308 BGB verstoßen könnte. In Übereinstimmung mit dem Landgericht hat der Senat erhebliche Zweifel, dass der Kläger, der sich trotz fehlender Eigenkapitaldecke und geringem verfügbaren Einkommen ersichtlich im blinden Vertrauen auf den Vermittler, den Zeugen Z., zum Kauf einer ihm nicht bekannten Immobilie in M. entschlossen hat, nach einem entsprechenden belehrenden Hinweis über die Fortgeltungsklausel vom Kauf Abstand genommen hätte. Die Fortgeltungsklausel ist eine isolierte Regelung, die nur dann bedeutsam wird, wenn die Angebotsannahme nicht schon während der laufenden Bindungsfrist erklärt wird. Es erscheint durchaus nicht fernliegend, dass für den Kläger, der damals glaubte, die Chance auf den Erwerb einer begehrten, vermeintlich sehr rentablen Immobilie wahrzunehmen, Bedenken gegen die Fortgeltungsklausel völlig unerheblich gewesen wären. In Betracht kommt aber auch, dass ein Angebot ohne Fortgeltungsklausel beurkundet und von der Verkäuferin angenommen worden wäre, nachdem sich diese noch vor Ablauf der Bindungsfrist zur Angebotsannahme entschlossen hat.
Auch die vom Kläger zitierten Entscheidungen führen nicht weiter. Weder greift zugunsten des Klägers ein Anscheinsbeweis, da es naheliegende Handlungsalternativen gibt, die zum Erwerb der Immobilie geführt hätten, noch kann sich der Kläger auf die Rechtsprechung des BGH zur Rechts- und Steuerberaterhaftung stützen. Ebenso wenig enthält die Entscheidung des BGH vom 15.05.2014, Az. IX ZR 267/12 für den Kläger günstige Erwägungen. Der Schutzzweck der in Rede stehenden spezifischen Amtspflicht (Belehrung über die mögliche Unwirksamkeit einer Klausel, dass das Angebot erst mit Widerruf und nicht mit Ablauf der Bindungsfrist erlischt) ist gerade nicht vergleichbar mit dem Schutzzweck grundlegender Beratungs- und Aufklärungspflichten eines Anlageberaters gegenüber einem Anleger.
Es fehlt damit auch an der notwendigen Kausalität zwischen Pflichtverletzung und Schaden.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht gegeben. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.
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