Oberlandesgericht München Endurteil, 06. Dez. 2017 - 20 U 1946/17

I. Auf die Berufungen der Klägerin und des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts München II vom 04.05.2017, Az. 12 O 5328/15 aufgehoben.

II. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 89.250 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 05.10.2015 zu bezahlen.

III. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

IV. Von den Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen trägt die Klägerin 15%, der Beklagte trägt 85%.

V. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages leistet.

VI. Die Revision wird nicht zugelassen.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 104.652,77 € festgesetzt.

I.

Die Klägerin, eine als „Investment Advisor“ tätige Aktiengesellschaft, verlangt vom Beklagten als Projektentwickler eines - nicht durchgeführten - Immobilienprojekts in Berlin Zahlung einer Abbruchgebühr in Höhe von 89.250 € sowie Erstattung der Kosten eines von ihr beauftragten Rechtsanwalts in Höhe von 15.402,77 €. Sie stützt diese Ansprüche auf das von beiden Parteien unterzeichnete Term Sheet vom 17.12.2014 betreffend eine Mezzanine-Finanzierung über 30 Mio. €. Dieses enthält am Schluss (S. 9) folgende Regelungen:

„Dieses Term Sheet und die darin enthaltenen Aussagen legen weder dem Investor noch seinem Investment Advisor rechtliche Verpflichtungen jeglicher Art im Zusammenhang mit dem Darlehen oder Sonstigem auf. Insbesondere besteht keine Verpflichtung zur Vermittlung oder zum Abschluss eines Darlehensvertrages.

Unabhängig davon stimmen Sie durch Ihre Unterschrift zu, dass die Vertragsbedingungen in den vorstehenden Abschnitten „Kostenübernahme“ sowie „Abbruchgebühr“ für Sie verpflichtend sind. Zum Zeichen Ihres Einverständnisses senden Sie uns bitte eine unterzeichnete Kopie inkl. einer Bestätigung ihrer Handlungsvollmacht zu.

Wir stimmen den Konditionen dieses Term Sheets sowie den darin getroffenen Vereinbarungen zur Kostenübernahme und der Abbruchgebühr zu.

“.

Die Passage zur Kostenübernahme lautet auszugsweise:

„Sollte es nicht zu einem Abschluss eines Darlehensvertrages kommen und dem Investment Advisor oder dem Investor bereits Kosten im Rahmen des Kreditvergabeprozesses entstanden sein, sind diese Kosten durch den Projektentwickler zu tragen.“

Unter „Abbruchgebühr“ ist festgehalten:

„75.000 € (zzgl. USt). zu Gunsten des Investment Advisors für den Fall, dass nach Unterzeichnung dieses Term Sheets und vor Abschluss des Darlehensvertrages die Finanzierung ohne Beteiligung des Investment Advisors arrangiert wird (es sei denn, der Investor war nicht bereit, den Darlehensvertrag zu den wesentlichen Konditionen dieses Term Sheets abzuschließen) oder das Projekt nicht umgesetzt wird und dies nicht auf höherer Gewalt oder auf der Ausübung eines öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechts beruht. Die Abbruchgebühr ist zahlbar durch den Projektentwickler und fällig 10 Tage nach entsprechender Rechnungsstellung.“

Auf das Term Sheet mit Anschreiben und „Zusammenfassung und Annahmen“ (Anlage K 1) wird verwiesen.

Ein Darlehensvertrag über eine Mezzanine-Finanzierung kam nicht zustande. Das Projekt des Beklagten wurde nicht realisiert; der Eigentümer des dafür vorgesehenen Grundstücks verkaufte dieses an einen anderen Käufer.

Wegen des Sachverhalts im Einzelnen wird auf den Tatbestand der landgerichtlichen Entscheidung Bezug genommen.

Das Landgericht hat nach Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugen Du., De., Gl. und Dr. H. der Klage hinsichtlich der vom Beklagten zu erstattenden Kosten in Höhe von 15.402,77 € stattgegeben. Hinsichtlich der Abbruchgebühr in Höhe von 89.250 € hat es die Klage abgewiesen mit der Begründung, es liege insoweit zwar eine verbindliche Verpflichtungserklärung vor, diese sei mangels Gegenleistungspflicht der Klägerin jedoch als Schenkung einzuordnen und folglich formunwirksam.

Auf die Gründe der angefochtenen Entscheidung wird verwiesen.

Beide Parteien haben gegen das Urteil des Landgerichts Berufung eingelegt, soweit sie unterlegen sind, und verteidigen das landgerichtliche Urteil, soweit sie obsiegt haben.

Die Klägerin ist der Auffassung, die Vereinbarung über die Abbruchgebühr habe formfrei getroffen werden können. Es handele sich um einen Vertrag sui generis. Der Beklagte habe ein nachdrückliches Interesse an der Beibringung der Mezzanine-Finanzierung durch die Klägerin gehabt, für die die Erbringung der Dienstleistung mit nicht unerheblichen Kosten und sehr hohem Zeit- und Arbeitsaufwand verbunden gewesen sei. Dass sie nicht unentgeltlich tätig werde, habe dem Beklagten als professionellem Projektentwickler als branchenüblich bekannt sein müssen.

Die Beweisaufnahme habe ergeben, dass der abgerechnete Stundenaufwand von Rechtsanwalt Dr. H. im Rahmen des Kreditvergabeprozesses und der Due Diligence angefallen seien.

Auf die Berufungsbegründung der Klägerin vom 03.08.2017 (Bl. 215 ff. d.A.) und den Schriftsatz vom 10.11.2017 (Bl. 228 ff. d.A.) wird Bezug genommen.

Die Klägerin beantragt im Berufungsverfahren,

• 1.die Berufung des Beklagten zurückzuweisen;

• 2.unter teilweiser Abänderung des angefochtenen Urteils des Landgerichts München II vom 04.05.2017 den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin (weitere) EUR 89.250,00 nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 05.10.2015 sowie (weitere) Zinsen in Höhe von 4 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz von EUR 15.402,77 seit dem 05.10.2015 zu bezahlen.

Der Beklagte rügt, das Landgericht habe rechtsfehlerhaft die Voraussetzungen für die im Term Sheet vereinbarte Kostenübernahme als erfüllt angesehen. Weder habe bereits ein Kreditvergabevorgang stattgefunden, noch habe die Beweisaufnahme ergeben, dass der Zeuge Dr. H. die abgerechneten Leistungen tatsächlich erbracht habe.

Die Abbruchgebühr habe das Landgericht zu Recht als formbedürftiges Schenkungsversprechen angesehen. Ein Strafversprechen liege mangels Anknüpfung an eine konkrete Pflicht nicht vor. Auch treffe den Beklagten kein Verschulden. Die Geltendmachung der Abbruchgebühr sei rechtsmissbräuchlich, denn die Klägerin habe die Ursache für das Scheitern des Projekts gesetzt, weil sie nicht rechtzeitig einen Investor für das Mezzaninekapital gestellt habe. Dem Term Sheet fehle die Geschäftsgrundlage, denn die Klägerin habe keinen Investorenkreis gehabt, dem sie das Projekt hätte andienen können, sondern nur Personen an der Hand gehabt, die wiederum mögliche Investoren hätten beibringen können.

Auf die Berufungsbegründung des Beklagten vom 26.07.2017 (Bl. 207 ff. d.A.), den Schriftsatz vom 08.11.2017 (Bl. 224 ff. d.A.) und die Ausführungen des Beklagtenvertreters in der mündlichen Verhandlung vom 06.12.2017 (Protokoll Bl. 236 ff. d.A.) wird verwiesen.

Der Beklagte beantragt im Berufungsverfahren:

1. Unter teilweiser Abänderung des am 04.05.2017 verkündeten und am 11.05.2017 zugestellten Urteils des Landgerichts München II, Az.: 12 O 5328/15, wird die Klage in vollem Umfang abgewiesen.

2. Die Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen.

II.

Die Berufung der Klägerin ist begründet. Die Vereinbarung einer „Abbruchgebühr“ im „Term Sheet“ vom 17.12.2014 ist entgegen der Auffassung des Landgerichts kein Schenkungsversprechen, das der notariellen Form (§ 518 Abs. 1 BGB) bedurft hätte.

1. Die zwischen den Parteien vereinbarte Abbruchgebühr stellt nach dem gesamten Inhalt des „Term Sheet“ samt Anschreiben vom 17.12.2014 nebst „Zusammenfassung und Annahmen“ (Anlage K 1) ein garantiertes Entgelt für die Klägerin für den Fall dar, dass sie die vorgesehene erfolgsabhängige Vergütung nicht verdienen kann, weil entweder die Finanzierung ohne ihre Beteiligung arrangiert oder das Projekt insgesamt nicht umgesetzt wird. Die Vereinbarung der Abbruchgebühr ist deshalb als Garantie einer Mindestvergütung für die Klägerin durch den Beklagten anzusehen.

Wie sich bereits aus dem Anschreiben vom 17.12.2014 ergibt, wird die Klägerin als Investment Advisor für Investoren tätig. Ihre Geschäftstätigkeit besteht darin, Investitionsmöglichkeiten aufzuzeigen und die Investition ggf. zu begleiten. Hierfür erhält sie von den Investoren eine Vergütung. Der Beklagte ist an die Klägerin herangetreten, weil er für ein Immobilienprojekt mit einem Gesamtvolumen von 180 Mio. € eine Mezzanine-Finanzierung in Höhe von 30 Mio. € gesucht hat. Die Klägerin war bereit, die Möglichkeit einer Mezzanine-Finanzierung im Projekt des Beklagten den Investoren aus ihrem Kreis anzubieten, die aus ihrer Sicht daran interessiert sein konnten. Das Term Sheet legt zunächst unverbindlich die Bedingungen fest, die für das Mezzanine-Darlehen in Aussicht genommen werden. Es sieht des Weiteren für den Fall des Zustandekommens eines Darlehensvertrages zwischen dem Beklagten bzw. der Projektgesellschaft und einem Investor eine Vergütung („Strukturierungsgebühr“) für die Klägerin in Höhe von 1,25% des Darlehensvolumens vor, was einem Betrag von 375.000 € entspricht, darüber hinaus eine Profitbeteiligung für den Fall des Einzelverkaufs der Wohn- und Gewerbeeinheiten in Höhe von 5% des den Betrag von 255 Mio. € übersteigenden Gesamtverkaufserlöses.

Die Abbruchgebühr ist unmittelbar im Anschluss an Strukturierungsgebühr und Profitbeteiligung geregelt. Nach dieser Bestimmung soll bei Eintritt einer der genannten Fallgestaltungen der Projektentwickler – der Beklagte – einen Betrag von 75.000 € (zuzüglich Umsatzsteuer) an die Klägerin bezahlen, was 0,25% des vorgesehenen Darlehensvolumens entspricht. Beiden Fallgestaltungen ist gemeinsam, dass die Mezzanine-Finanzierung unter Beteiligung der Klägerin als Investment Advisor nicht zustande kommt und diese folglich die für den Fall des Vertragsabschlusses vereinbarte Vergütung nicht verdienen kann.

2. Eine solche Vereinbarung bedarf keiner Form.

a) Die Vereinbarung der Abbruchgebühr stellt kein Schenkungsversprechen des Beklagten i.S.d. §§ 516, 518 BGB dar. Die Annahme eines Schenkungsversprechens – das im geschäftlichen Verkehr von vornherein fern liegt – kommt nur in Betracht, wenn es an jeder Gegenleistung fehlt (vgl. BGH, Urteil vom 12.10.2006 – III ZR 331/04, juris Rn. 11 f). Eine Gegenleistung fehlt aber – anders als das Landgericht meint – nicht schon deshalb, weil die Klägerin gegenüber dem Beklagten nicht ausdrücklich zu einer solchen rechtlich verpflichtet war und keine verbindliche Zusage dazu gegeben hat, dass die Mezzanine-Finanzierung zustande kommen würde, wie am Ende des Term Sheet vor der Vereinbarung zu Abbruchgebühr und Kosten festgehalten ist: „Dieses Term Sheet und die darin enthaltenen Aussagen legen weder dem Investor noch seinem Investment Advisor rechtliche Verpflichtungen jeglicher Art im Zusammenhang mit dem Darlehen oder Sonstigem auf. Insbesondere besteht keine Verpflichtung zur Vermittlung oder zum Abschluss eines Darlehensvertrages.“

Die Leistung der Klägerin gegenüber dem Beklagten bestand darin, dass sie bereit war, die Mezzanine-Finanzierung für das vom Beklagten beabsichtigte Immobilienprojekt in ihr Portfolio aufzunehmen und interessierten Investoren anzubieten. Für diese Leistung war der kapitalsuchende Beklagte bei Unterzeichnung des Term Sheet ersichtlich bereit, der Klägerin unabhängig vom Erfolg ihrer Bemühungen ein festes Honorar in Höhe von 75.000 € (zzgl. MwSt) zu bezahlen und ihr entstandene Kosten zu erstatten. Dass die Klägerin in erster Linie als Beraterin für Investoren tätig ist und von diesen für ihre Beratungsleistung auch bezahlt wird, hindert nicht, dass auch derjenige, in dessen Projekt die Investition erfolgen soll, ein wirtschaftliches Interesse am Tätigwerden der Klägerin hat und dafür bereit ist, ihr eine Mindestvergütung auch für den Fall zu gewähren, dass es nicht zu der Investition – und folglich nicht zu einer davon abhängigen Vergütung der Klägerin - kommt.

b) Entgegen der Auffassung des Beklagten bedurfte die Vereinbarung der Abbruchgebühr nicht der notariellen Beurkundung nach § 311 b Abs. 1 BGB. Gegenstand dieser Gebühr war nicht eine Reservierungsvereinbarung hinsichtlich eines Grundstücks, sondern das Finden eines Investors für eine Mezzanine-Finanzierung im Rahmen des Immobilienprojekts des Beklagten. Dass der Vertrag zwischen dem Investor und der Projektgesellschaft formbedürftig gewesen wäre, ist nicht ersichtlich. Auch ein Darlehensvertrag bedarf nicht der Form des § 311 b Abs. 1 BGB, selbst wenn das Darlehen dem Erwerb eines Grundstücks dient.

3. Auch im Übrigen bestehen an der Wirksamkeit der Vereinbarung der Abbruchgebühr keine Zweifel.

a) Es handelt sich nicht um eine Allgemeine Geschäftsbedingung der Klägerin, denn der Inhalt dieser Klausel ist ausweislich der Anlage K 13 zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt worden; den diesbezüglichen Vortrag der Klägerin im Schriftsatz vom 06.01.2016 (S. 4, Bl. 27 d.A.) hat der Beklagte nicht bestritten (vgl. Schriftsatz vom 14.01.2016, S. 6, Bl. 44 d.A.).

b) Die Vereinbarung der Abbruchgebühr stand nicht unter einer - nicht eingetretenen - Bedingung. Der Satz im Anschreiben vom 17.12.2014 „Sämtliche Bedingungen dieses Term Sheets sind vorbehaltlich der Ergebnisse einer kommenden Due Diligence sowie vorbehaltlich der finalen Zustimmung des C. D. Investments AG Investment Committees und der Zustimmung des Investors“ bezieht sich schon nach dem Textzusammenhang mit dem vorangehenden Satz, wonach mit der Zustimmung zum Term Sheet noch kein Finanzierungsvertrag zustande komme, auf den Finanzierungsvertrag selbst und die dafür - im Term Sheet nur unverbindlich festgelegten - Bedingungen. Zudem bezieht sich der Vorbehalt ausschließlich auf Umstände, die nicht im Bereich des Beklagten liegen. Dass die im Anschreiben angesprochenen Bedingungen des Term Sheet nicht Voraussetzung für die Wirksamkeit der Vereinbarung zu Kostenübernahme und Abbruchgebühr sein sollen, geht im Übrigen klar aus dem letzten Satz auf Seite 9 des Term Sheet hervor, der zwischen den „Konditionen dieses Term Sheets“ und „den darin getroffenen Vereinbarungen zur Kostenübernahme und der Abbruchgebühr“ unterscheidet. Soweit sich überhaupt aus dem Anschreiben eine Unklarheit hinsichtlich der Vereinbarung zu Abbruchgebühr und Kostenübernahme ergeben kann, ist diese jedenfalls durch die auf Seite 9 des Term Sheets getroffenen Regelungen beseitigt.

c) Die Behauptung des Beklagten, Geschäftsgrundlage für die Vereinbarung zur Abbruchgebühr sei gewesen, dass die Klägerin schon einen Investor habe, der in das Projekt des Beklagten investieren wolle, findet in dem Term Sheet (samt Anschreiben und vorangehender Zusammenfassung) keine Stütze. Dass darin von „Investor“ die Rede ist und nicht von „möglichem Investor“ lässt nicht den Schluss zu, dass bereits ein ganz bestimmter Investor vorhanden sei. Im Übrigen haben nach den von der Berufung des Beklagten nicht angegriffenen Feststellungen des Landgerichts die Zeugen De. und Du., denen die Klägerin das Projekt des Beklagten vorgestellt hat, die Übernahme einer Mezzanine-Tranche im Projekt des Beklagten durch das von ihnen jeweils vertretene Unternehmen in Betracht gezogen.

d) Es kann dahinstehen, ob die Klägerin für ihre Tätigkeit einer Erlaubnis bedurft hätte, etwa weil diese als Kreditgewährung oder -vermittlung einzuordnen wäre. Ein Tätigwerden ohne eine dafür etwa notwendige behördliche Erlaubnis führt nicht zur Nichtigkeit der vertraglichen Vereinbarungen (vgl. Palandt/Ellenberger, BGB 77. Aufl. 2018, § 134 Rn. 11, 20).

4. Die Geltendmachung der Abbruchgebühr ist entgegen der Auffassung des Beklagten nicht etwa deshalb rechtsmissbräuchlich, weil ein Investor für die Mezzanine-Finanzierung nicht gefunden wurde und das Projekt (auch) deshalb gescheitert ist. Die Klägerin hat weder eine Verpflichtung noch eine Garantie übernommen, einen Investor für die vom Beklagten benötigte Mezzanine-Finanzierung beizubringen. Unerheblich ist auch, ob den Beklagten ein Verschulden am Scheitern des Projekts trifft.

5. Der zugesprochene Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286, 288 Abs. 1 BGB. Soweit die Klägerin erstmals im Berufungsverfahren Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten (statt 5 Prozentpunkten wie in erster Instanz) über dem Basiszinssatz begehrt, fehlt es an jeglichem Sachvortrag zu den Voraussetzungen.

III.

Die Berufung des Beklagten ist ebenfalls begründet.

Zwar hat der Beklagte, sofern es nicht zum Abschluss eines Darlehensvertrages kommt, nach der Vereinbarung zur Kostenübernahme als Projektentwickler die Kosten zu tragen, die dem Investment Advisor oder dem Investor „im Rahmen des Kreditvergabeprozesses“ entstanden sind. Die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Klägerin hat jedoch nicht nachgewiesen, dass die von Rechtsanwalt Dr. H. abgerechneten Kosten tatsächlich „im Rahmen des Kreditvergabeprozesses“ angefallen sind. Es kann offen bleiben, was unter dieser Formulierung zu verstehen ist, denn die Kostenrechnung von Rechtsanwalt Dr. H. an die Klägerin vom 07.09.2015 (Anlage K 2) genügt schon nicht den Anforderungen an eine Honorarabrechnung aufgrund einer Zeithonorarvereinbarung und ist deshalb nicht zum Nachweis dafür geeignet, dass die abgerechneten Stunden tatsächlich aufgewendet worden sind.

Bei einer Abrechnung auf der Basis eines vereinbarten Zeithonorars müssen über pauschale Angaben hinaus die während des abgerechneten Zeitintervalls getroffenen Maßnahmen konkret und in nachprüfbarer Weise dargelegt werden (vgl. BGH NJW 2010, 1364/1371 Rn. 77 ff.). Daran fehlt es hier: Mit der Kostenrechnung vom 07.09.2015 wird ein Zeithonorar für 37,4 Stunden à 350 € und 6,4 Stunden à 250 € abgerechnet. Die Rechnung vom 07.09.2015 selbst gibt keinerlei Aufschluss darüber, welche konkreten Tätigkeiten innerhalb welcher konkreten Zeiträume verrichtet worden sind. In seiner e-mail vom 13.01.2016 (Anlage K 23) hat Rechtsanwalt Dr. H. erläutert, dass für die Entwicklung und Abstimmung der Finanzierungsstruktur 4,1 Stunden à 350 € angefallen seien, für die Abstimmung eines Term-Sheets mit den Eckdaten der Finanzierungsstruktur 4,5 Stunden à 350 €, für Entwurf und Abstimmung eines Vermittlungs-, Beratungs- und Mittelverwendungskontrollvertrages 26,7 Stunden à 350 € und 6,4 Stunden à 250 €, für die Durchführung einer immobilienrechtlichen Due Diligence 2,1 Stunden à 350 €. Auch aus dieser – groben – Aufteilung der Gesamtstundenzahl auf vier Tätigkeitskomplexe lässt sich nicht entnehmen, wann mit welchem konkreten Zeitaufwand welche Tätigkeiten ausgeführt wurden. Bei seiner Vernehmung vor dem Landgericht am 09.03.2017 (Bl. 155 ff. d.A.) konnte Rechtsanwalt Dr. H. ebenfalls keine solchen konkreten Angaben machen. Er hat sich vielmehr darauf beschränkt, in allgemeiner Form zu schildern, welcher Art seine Tätigkeit für die Klägerin war.

Auch bezüglich der „Kosten für Übersetzung“ ist weder aus der Rechnung noch aus den Erläuterungen nachvollziehbar, wofür diese konkret angefallen sind.

IV.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 ZPO) liegen nicht vor.

Die Festsetzung des Streitwerts für das Berufungsverfahren beruht auf § 47 GKG.