Oberlandesgericht München Beschluss, 19. Feb. 2015 - 34 Wx 421/14

Auf die Beschwerden der Beteiligten zu 1 bis 3 wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Traunstein - Grundbuchamt - vom 23. September 2014 aufgehoben.

I.

Die Beteiligte zu 3 ist als Erbbauberechtigte im Grundbuch eingetragen. Das Erbbaurecht ist - unter anderem - mit einem Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht für die Beteiligte zu 4, die Mutter der Beteiligten zu 3, belastet (Abt. II/10).

Die Beteiligten zu 3 und 4 stehen unter Betreuung.

Mit notarieller Urkunde vom 25.7.2013 verkaufte die Beteiligte zu 3 das Erbbaurecht an die Beteiligten zu 1 und 2 zu Miteigentum zu gleichen Anteilen und erklärte die Auflassung, die ausdrücklich eine Bewilligung nicht enthielt. Am 10.3.2014 bewilligte die Beteiligte zu 4 die Löschung des zu ihren Gunsten eingetragenen Wohnungs- und Mitbenutzungsrechts.

Mit Schreiben vom 3.6.2014 und 7.7.2014 beantragte der Notar den Vollzug des Kaufvertrags und übergab dazu neben der Löschungsbewilligung der Beteiligten zu 4 auch eine von ihm in Vollmacht abgegebene Eintragungsbewilligung. Nach Einsicht in die Betreuungsakten erließ das Grundbuchamt am 23.9.2014 eine fristsetzende Zwischenverfügung, wonach Zweifel an der Geschäftsfähigkeit beider Betreuten bestünden und daher Zustimmungen des jeweiligen Betreuers der Beteiligten zu 3 und 4 zur Veräußerung des Erbbaurechts bzw. zur Löschung des Wohnungsrechts vorzulegen seien. Dagegen wenden sich die Beteiligten zu 1 und 2 mit ihrer Beschwerde vom 22.10.2014 und dem Antrag auf Eintragung, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.

Mit Schreiben vom 14.11.2014 legte der Betreuer der Beteiligten zu 3 unter Beigabe einer Ablichtung seines Betreuerausweises ebenfalls Beschwerde gegen die Zwischenverfügung ein, da trotz der auf Wunsch der Beteiligten zu 3 eingerichteten Betreuung keine Zweifel an ihrer Geschäftsfähigkeit bestünden; das ergebe sich unter anderem aus den im Betreuungsverfahren vorliegenden Gutachten.

II.

Die Beschwerden der Beteiligten zu 1, 2 und 3 gegen die Zwischenverfügung (§ 18 GBO) sind statthaft (§ 11 Abs. 1 RPflG mit § 71 Abs. 1 GBO). Als verlierender und gewinnender Teil des Grundstücksgeschäfts sind sie antrags- und somit auch beschwerdeberechtigt (§ 13 Abs. 1 Satz 2, § 71 Abs. 1 GBO; Demharter GBO 29. Aufl. § 71 Rn. 63). Die Verfahrenserklärung des Betreuers legt der Senat dahin aus, dass sie für die Beteiligte zu 3 als Betreute abgegeben ist. Diese kann das Rechtsmittel - auch wenn sie nach dem Beschwerdevortrag geschäftsfähig ist - durch den Betreuer, der unter anderem für die Aufgabenkreise der Haus- und Grundstücksangelegenheiten, der Vermögenssorge und der Vertretung gegenüber Behörden bestellt ist, einlegen (Hügel/Reetz GBO 2. Aufl. Rechtsgeschäftliche (Vollmacht) und gesetzliche Vertretung Rn. 193). Dass er im Widerspruch zum Willen der - hier unterstellt - geschäftsfähigen Betreuten gehandelt hätte, ist nicht erkennbar. Auch im Übrigen sind die Rechtsmittel zulässig (§ 73 GBO).

Die Beschwerden haben in der Sache Erfolg. Die Zwischenverfügung ist aufzuheben, da das Legalitätsprinzip einer Eintragung nicht entgegensteht. Sowohl von der Auflassungsbefugnis der Beteiligten zu 3 wie auch von der Verfahrensfähigkeit der Beteiligten zu 4 ist auszugehen, weil keine ernsthaften Zweifel an deren Geschäftsfähigkeit bestehen. Über den Eintragungsantrag selbst kann der Senat hingegen nicht entscheiden, weil er nicht Gegenstand der Beschwerde ist (Demharter § 77 Rn. 15).

1. Zutreffend geht das Grundbuchamt davon aus, dass es Eintragungen dann nicht vornehmen darf, wenn feststeht, dass das Grundbuch damit unrichtig würde oder sich der Rechtserwerb nur kraft guten Glaubens des Erwerbers vollziehen würde (BayObLG Rpfleger 1994, 453; OLG Karlsruhe Rpfleger 1998, 68/69). Die Frage der Geschäftsfähigkeit der Vertragsparteien ist vom Grundbuchamt zu prüfen. Wenn eine Auflassung eingetragen werden soll, ergibt sich dies aus § 20 GBO (BayObLGZ 1989, 111/112); geht es um die Löschungsbewilligung als verfahrensrechtliche Erklärung (§ 19 GBO), stellt sich die Frage, ob der Rechtsinhaber verfahrensfähig (vgl. § 9 FamFG) ist und selbst die Erklärung abgeben kann (vgl. Demharter § 19 Rn. 58 und § 1 Rn. 43 f.). Ergeben sich auf Tatsachen beruhende, ernsthafte Zweifel an der Geschäftsfähigkeit, so ist ihre Behebung aufzugeben (BayObLGZ 1989, 111).

Allerdings gilt auch im Grundbuchrecht der Erfahrungssatz, dass die Geschäftsfähigkeit die Regel und die Geschäftsunfähigkeit die Ausnahme ist. Es müssen daher hinreichende Tatsachen vorliegen - die sich auch aus Umständen außerhalb der vorgelegten Eintragungsunterlagen ergeben können -, die ernsthafte Zweifel wecken (BayObLGZ 1989,111), wie etwa das Vorliegen eines Gutachtens, das Geschäftsunfähigkeit für einen Zeitraum vor der fraglichen Verfügung bestätigt hat (BayObLGZ 1974, 336/340 f.). Diese können durch ein (weiteres) Gutachten zerstreut werden, wobei der volle Nachweis der Geschäftsfähigkeit jedoch nicht geführt zu werden braucht, zumal sich das grundbuchamtliche Eintragungsverfahren für eine solche Beweisführung nicht eignet (BayObLGZ 1989, 111/113).

2. Hier hatte die Grundbuchrechtspflegerin nach Übersendung der jeweiligen Betreuerausweise die Betreuungsakten für die Beteiligten zu 3 und 4 beigezogen. Laut Schreiben des Grundbuchamts vom 22.10.2014 sind damit Zweifel an der Geschäftsfähigkeit der Beteiligten zu 3 und 4 jedoch „nicht restlos ausgeräumt“ worden. Hinsichtlich beider Beteiligter hat das Grundbuchamt damit verkannt, dass das Legalitätsprinzip nicht schon dann gegen eine Eintragung spricht, wenn bloße Restzweifel an der Geschäftsfähigkeit der Vertragsparteien bleiben. Nur wenn sich aus der Tatsachenlage ernsthafte Zweifel ergeben sollten, ist der Erfahrungssatz, dass die Geschäftsfähigkeit die Regel ist, entkräftet.

a) Im Hinblick auf die Auflassungserklärung der Beteiligten zu 3 sind trotz der Bestellung eines Betreuers die in den Grundakten niedergelegten Umstände sowie die im Betreuungsverfahren vorgelegten Gutachten und Schreiben nicht geeignet, ernsthafte Zweifel an ihrer Geschäftsfähigkeit und damit der Wirksamkeit der Auflassung (§ 20 GBO, § 925 BGB) zu begründen.

So stellten die Betreuungsstelle des Landratsamts am 13.3.2012 und 2.1.2013, das Gutachten eines Facharztes für Psychiatrie vom 20.3.2012, der Beschluss des Betreuungsgerichts vom 21.3.2012 sowie das Attest einer Psychiatrischen Ambulanz vom 28.3.2013 durchwegs fest, dass zum jeweiligen Zeitpunkt von einer Geschäftsfähigkeit der Beteiligten zu 3 auszugehen ist. Ein Schreiben der behandelnden Klinik vom 17.5.2013 empfiehlt zwar eine umfassende Betreuung, mit der die Beteiligte zu 3 einverstanden ist, äußert sich jedoch nicht zur Frage der Geschäftsfähigkeit. Hingegen teilt ihr Betreuer mit, dass die Beteiligte zu 3 diese umfassende Betreuung selbst wollte, und sieht es außer Zweifel, dass sie die Auflassung im geschäftsfähigen Zustand abgegeben hat. Entsprechend hat auch der beurkundende Notar zeitnah bestätigt, dass nach seiner Auffassung die Beteiligte zu 3 geschäftsfähig gewesen sei. Selbst ihre damalige Betreuerin wünschte die Abgabe der Auflassungserklärung durch die Beteiligte zu 3 selbst, da diese voll geschäftsfähig sei.

Auch wenn für die letztgenannten Erklärungen gilt, dass eine Einschätzung des Notars, der damaligen Betreuerin wie auch des jetzigen Betreuers, deren medizinische Vorbildung nicht belegt ist, nicht für sich genommen gegen eine Geschäftsunfähigkeit sprechen (vgl. BayObLGZ 1989, 111/113 und 1974, 336), liegen hier doch zusätzlich ärztliche Atteste und Schreiben der behandelnden Klinik vor, die die Geschäftsfähigkeit jedenfalls einige Monate vor Abschluss des Vertrags und damit noch im hinreichenden Zusammenhang zum maßgeblichen Zeitpunkt uneingeschränkt bejahen. Gutachten, die eine Geschäftsunfähigkeit bestätigen würden, finden sich dagegen in der Betreuungsakte der Beteiligten zu 3 nicht.

b) Gleiches gilt für die erteilte Löschungsbewilligung (§ 19 GBO) durch die Beteiligte zu 4. Auch für diese finden sich in der Betreuungsakte durchgängig nur Schreiben der Betreuungsstelle und das Gutachten eines Facharztes für Neurologie aus dem Jahr 2012, die für Vermögensangelegenheiten die volle Geschäftsfähigkeit der Beteiligten zu 4 bejahen. Im Übrigen hat der zuständige Rechtspfleger des Amtsgerichts in der Betreuungsakte vermerkt, dass die Beurkundung der Löschungsbewilligung durch die Beteiligte zu 4 persönlich mit der Betreuerin abgesprochen war und keine Zweifel an ihrer Geschäftsfähigkeit bestünden.

3. Weil die Zwischenverfügung schon mangels eines Hindernisses aufzuheben ist, kommt es nicht mehr darauf an, dass das vom Grundbuchamt aufgezeigte Mittel - Betreuerzustimmung - zur Beseitigung des angegebenen Hindernisses nicht geeignet sein dürfte. Denn die Willenserklärung eines Geschäftsunfähigen - entsprechendes gilt für dessen Verfahrenshandlungen (Palandt/Ellenberger BGB 74. Aufl. Einf. v. § 104 Rn. 8) - ist nach § 105 Abs. 1 BGB nichtig und ihre Genehmigung durch den gesetzlichen Vertreter verhilft nicht zur Wirksamkeit des Geschäfts (MüKo/J. Schmitt BGB 6. Aufl. § 105 Rn. 36).

4. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

Erlass des Beschlusses (§ 38 Abs. 3 Satz 3 FamFG): Übergabe an die Geschäftsstelle am 19.02.2015.