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Oberlandesgericht München Beschluss, 31. Mai 2017 - 34 Wx 371/16

published on 31/05/2017 00:00
Oberlandesgericht München Beschluss, 31. Mai 2017 - 34 Wx 371/16
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Previous court decisions
Amtsgericht Viechtach, Bischofsmais Blatt 1171, 29/07/2016
Subsequent court decisions
Bundesgerichtshof, V ZB 139/17, 06/12/2018

Gericht

Oberlandesgericht München
Prielmayerstraße 5, 80335 München
089 5597-02
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Tenor

I. Die Beschwerde der Beteiligten gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Viechtach - Grundbuchamt - vom 29. Juli 2016 wird zurückgewiesen.

II. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000 € festgesetzt.

III. Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Gründe

I.

Der Beteilige zu 1 ist als Nachlasspfleger für die unbekannten Erben des Erblassers bestellt, der selbst noch als Eigentümer von Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen ist.

Die Anlage II zur Teilungserklärung für diese Anlage vom 19.10.1972 bestimmt in § 6 -Veräußerung:

1. Die Veräußerung des Appartmenteigentums sowie die Bestellung eines Dauerwohnrechts daran bedürfen der Billigung des Verwalters. Dies gilt nicht im Falle der Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Konkursverwalter. Die Einwilligung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Als wichtiger Grund gilt insbesondere der begründete Zweifel, daß der Erwerber die ihm als Anteilseigner gegenüber den anderen Wohnungseigentümern obliegenden finanziellen Verpflichtungen erfüllen wird.

2. Der Veräußerer hat dem Erwerber aufzuerlegen:

a) die Rechte und Pflichten dieser Gemeinschafts- und Verwaltungsordnung anzuerkennen und zu respektieren;

b) sich wegen der Umlagen und des Hausgeldes nach Maßgabe dieser Ordnung der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen zu unterwerfen;

c) in den mit dem Verwalter geschlossenen Vertrag einzutreten;

d) die gleichen Vollmachten zu erteilen;

e) alles dies bei einer Weiterveräußerung des Appartmenteigentums seinem Rechtsnachfolger mit der Maßgabe aufzuerlegen, daß auch er verpflichtet ist, dementsprechend alle weiteren Rechtsnachfolger zu verpflichten.

3. Der Veräußerer hat den Verwalter vor Abschluß des Vertrags von einer beabsichtigten Veräußerung zu unterrichten und ihm den Erwerber namhaft zu machen.

4. Der Veräußerer kann nicht verlangen, daß das Verwaltungsvermögen, insbesondere die Instandhaltungsrücklage, auseinandergesetzt und ihm sein Anteil ausbezahlt wird. Sämtliche vom Veräußerer bereits geleisteten Zahlungen und Rücklagen gehen auf den Erwerber über. Der Erwerber haftet gesamtschuldnerisch für etwaige Rückstände, mit Eintritt in die Gemeinschaft. Die Auseinandersetzung ist Sache des Veräußerers und des Erwerbers.

Am 18.2.2016 verkaufte der Beteiligte zu 1 das Wohnungseigentum an eine GmbH, die Beteiligte zu 2, zu deren Gunsten zunächst eine Eigentumsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde. In der Urkunde wurde der Notar von den Beteiligten bevollmächtigt, alle Erklärungen und Genehmigungen einzuholen und in Empfang zu nehmen (Ziff. XIII. Vollzugsauftrag).

Am 2.5.2016 gab der Hausverwalter die Zustimmung zur Veräußerung vor dem Urkundsnotar ab. Mit Faxschreiben vom 11.7.2016 an den Notar erklärte er den Widerruf seiner Zustimmung „zum Kaufvertrag“. Eine Abschrift wurde am gleichen Tag auch dem Grundbuchamt per Fax übersandt.

Am 22.7.2016 beantragte der Notar unter Vorlage der Bewilligung vom 21.7.2016 und der Verwalterzustimmung vom 2.5.2016, die Auflassung im Grundbuch einzutragen.

Daraufhin hat das Grundbuchamt am 29.7.2016 eine fristsetzende Zwischenverfügung erlassen, wonach der Nachweis der Verwalterzustimmung fehle. Der Verwalter könne seine Zustimmung gemäß § 878 BGB so lange widerrufen, bis der Antrag bindend geworden und beim Grundbuchamt eingegangen sei. Auch zur Vollendung des dinglichen Rechtsgeschäfts bedürfe es der Verwalterzustimmung; diese sei jedoch nach § 183 Satz 1 BGB widerrufen worden.

Dagegen wenden sich die Beteiligten mit der Beschwerde. Der Verwalter könne nach einer einmal wirksam erteilten Zustimmung zum schuldrechtlichen Kaufvertrag die Zustimmung zum dinglichen Geschäft nicht mehr widerrufen. Es handele sich um eine einheitlich erteilte Zustimmung zu zwei Rechtsgeschäften, die untrennbar sei. Mit Eingang der Zustimmung beim Notar sei der Kaufvertrag wirksam und der Verkäufer zur Auflassung verpflichtet. Werde die Zustimmung zur Auflassung widerrufen, könne der Verkäufer seine Pflicht zur Auflassung nicht mehr erfüllen. Dies widerspreche Recht und Billigkeit.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.

II.

Die gegen die Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1 GBO) gerichtete Beschwerde ist statthaft (§ 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO) und auch im Übrigen zulässig (§ 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG). Sie hat in der Sache keinen Erfolg. Der beantragten Eintragung steht das Fehlen der Verwalterzustimmung entgegen.

1. Nach § 12 WEG kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten, etwa des Verwalters, bedarf. Im Fall einer solchen Vereinbarung sind eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist.

Wegen des mit dinglicher Wirkung vereinbarten und im Grundbuch eingetragenen Zustimmungserfordernisses nach § 12 Abs. 1 WEG ist die an die materiellrechtliche Verfügungsbefugnis anknüpfende verfahrensrechtliche Bewilligungsbefugnis (§ 19 GBO) des Wohnungs- bzw. Teileigentümers zur rechtsgeschäftlichen Übertragung des Rechts eingeschränkt (§ 12 Abs. 3 WEG; vgl. Hügel/Holzer GBO 3. Aufl. § 19 Rn. 75, 84 f.). Dies hat das Grundbuchamt von Amts wegen zu beachten (BayObLG NJW-RR 1991, 978/979). Es darf die Eintragung der Eigentumsübertragung daher bei fehlendem Zustimmungsnachweis durch Zwischenverfügung von der Vorlage einer Erklärung in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO abhängig machen (vgl. § 12 Abs. 3 Satz 1 WEG).

2. Mit der formgerecht vorliegenden Erklärung der Hausverwaltung vom 2.5.2016 ist zwar nachgewiesen, dass die erforderliche Zustimmung zunächst erteilt worden ist. Die Ordnungsmäßigkeit der Erklärung, die im Grundbuchverfahren nur bei auf Tatsachen gründenden Anhaltspunkten für Zweifel an der Wirksamkeit der Erklärung einer besonderen Prüfung zu unterziehen ist, ist mit der Zwischenverfügung nicht beanstandet, weshalb sie auch vom Beschwerdegericht nicht zu überprüfen ist (Demharter GBO 30. Aufl. § 77 Rn. 12). Gleiches gilt für die grundsätzlich nach § 26 Abs. 3 WEG nachzuweisende Verwalterbestellung.

3. Die Hausverwaltung hat die Zustimmung allerdings wirksam widerrufen.

a) Es ist umstritten, ob eine nach § 12 Abs. 1 WEG erforderliche Zustimmung der Verwaltung zur Übertragung des Wohnungseigentums (§ 12 Abs. 1 und 3 WEG i. V. m. § 925 Abs. 1, § 873 Abs. 1 BGB) noch widerrufen werden kann, nachdem sie durch Zugang beim Wohnungseigentümer, Erwerber (§ 130 Abs. 1 Satz 1, § 182 Abs. 1 BGB) oder Notar als deren Vertreter (vgl. Ziff. XIII. des Vertrags) wirksam geworden ist. Als maßgebliches Kriterium wird regelmäßig angesehen, ob der vereinbarte Zustimmungsvorbehalt als gesetzlich ausnahmsweise zugelassene rechtsgeschäftliche Verfügungsbeschränkung (vgl. § 137 BGB) oder als rechtliche Inhaltsbeschränkung des Wohnungseigentums zu verstehen ist.

aa) Eine im Vordringen befindliche Meinung geht von einer Unwiderruflichkeit schon nach wirksam erteilter Zustimmung zum schuldrechtlichen Rechtsgeschäft aus.

So könne eine zu einem abgeschlossenen Kaufvertrag erteilte Verwalterzustimmung, die den Vertragsbeteiligten zugegangen ist, nicht mehr widerrufen werden; die Zustimmung werde einheitlich sowohl zum schuldrechtlichen als auch zum dinglichen Vertrag erteilt. Weil die Zustimmung zum schuldrechtlichen Vertrag mit ihrem Zugang wirksam und nach § 183 Abs. 1 BGB nicht widerrufbar sei, müsse auch die Zustimmung zum dinglichen Vertrag als erteilt angesehen werden; sie könne ebenfalls nicht widerrufen werden (Bärmann/Suilmann WEG 13. Aufl. § 12 WEG Rn. 32; MüKo/Commichau BGB 7. Aufl. § 12 WEG Rn. 44 f.; Schneider in Riecke/Schmid WEG 4. Aufl. § 12 WEG Rn. 98; Demharter Anh. zu § 3 Rn. 34 ff.; Palandt/Wicke BGB 76. Aufl. § 12 WEG Rn. 9; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 2904 ff.).

Dies wird auch damit begründet, dass das Zustimmungserfordernis entgegen der herrschenden Meinung nicht als Verfügungsbeschränkung des Berechtigten zu sehen sei (Kössinger in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 19 Rn. 200 ff). Die Qualifizierung der herrschenden Meinung führe nämlich dazu, dass es für die Frage, wer zustimmungsberechtigt ist, grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Vornahme der Eintragung ankäme, so dass ein Widerruf grundsätzlich möglich sei, soweit nicht die Bewilligung bzw. Verfügungserklärung gemäß § 873 Abs. 2 BGB bindend geworden sei. Die Regelung in § 12 WEG müsse vielmehr als auf der Ebene des Rechts selbst eintretende Fungibilitätseinschränkung verstanden werden. Die einmal erteilte materiellrechtliche Zustimmungserklärung beseitige diese Fungibiliätseinschränkung für das infrage stehende Rechtsgeschäft materiellrechtlich, ohne dass spätere Veränderungen der Rechtsstellung oder ein Widerruf des Zustimmenden noch von Bedeutung wären (Kössinger in Bauer/von Oefele § 19 Rn. 200 ff; so auch Kesseler RNotZ 2005, 543 ff).

bb) Dem ist ein Teil der Rechtsprechung für den Fall eines vor dem Eingang des Eintragungsantrags beim Grundbuchamt liegenden Verwalterwechsels und des damit verbundenen nachträglichen Fortfalles der Zustimmungsberechtigung gefolgt (vgl. OLG Düsseldorf DNotZ 2011, 625 = FGPrax 2011, 220; OLG München, 34 Wx 135/11 vom 27.6.2011 = NZM 2012, 388).

Diese Entscheidungen werden jeweils damit begründet, dass das Zustimmungserfordernis keine Verfügungsbeschränkung darstelle, sondern eine Beschränkung des Rechtsinhalts des Wohnungseigentums, so dass dann, wenn der schuldrechtliche Vertrag bereits geschlossen worden sei, die gegenüber den Vertragsparteien oder dem mit dem Vollzug beauftragten Notar erklärte Zustimmung mit ihrem Zugang endgültig wirksam und nicht mehr widerruflich sei. Daher sei auch nicht von Belang, dass die Berechtigung des Zustimmenden noch im Zeitpunkt der Stellung des Umschreibungsantrags fortbesteht.

cc) Die gegenteilige Ansicht bejaht hingegen die Widerruflichkeit der Zustimmung zum dinglichen Geschäft, bis die dingliche Einigung nach § 873 Abs. 2 BGB bindend geworden und der Eintragungsantrag gestellt wurde (vgl. MüKo/Bayreuther § 183 Rn. 12; Staudinger/Gursky BGB Bearb. 2014 § 183 Rn. 10). Zum Teil wird sogar diskutiert, ob insofern überhaupt § 878 BGB heranzuziehen sei (vgl. Staudinger/Gursky BGB Bearb. 2007 § 878 Rn. 29).

Die Zustimmungspflicht stelle eine Verfügungsbeschränkung dar. Da der Vollzug des dinglichen Geschäfts die Eintragung erfordere, sei ein Verlust der Rechtsposition, aus der sich die Zustimmungsbefugnis ergebe, vor dem Vollzug des Hauptgeschäfts nach allgemeinen Grundsätzen für die Wirksamkeit der Erklärung beachtlich; die fehlende Zustimmung führe nach § 12 Abs. 3 WEG zur schwebenden Unwirksamkeit sowohl des schuldrechtlichen wie des dinglichen Rechtsgeschäfts (OLG Celle RNotZ 2005, 544; ebenso AG Zossen vom 31.7.2014, 75 C 8/13, nach juris; OLG Hamm, Rpfleger 2001, 405; OLG Hamm DNotZ 2011, 375; OLG Hamburg, ZMR 2011, 815).

dd) Der Bundesgerichtshof hat die Frage, ob eine nach § 12 WEG vereinbarte Veräußerungsbeschränkung als Verfügungsbeschränkung oder als Beschränkung des Inhalts des dinglichen Rechts (Wohnungseigentums) einzuordnen ist, bislang ebenso unentschieden gelassen (BGHZ 195, 120/124 = DNotZ 2013, 362 = NJW 2013, 299) wie die Frage der Widerruflichkeit einer Verwalterzustimmung (BGHZ 195, 120/125 f.; BGH ZWE 2013, 402/403).

Selbst wenn die Verwalterstellung nach Zugang der Zustimmung aber vor Eingang des Eintragungsantrags beim Grundbuchamt fortfalle, wirke die erteilte Zustimmung des Verwalters schon deshalb fort, weil sie eine Entscheidung ersetze, die von den Wohnungseigentümern durch Beschluss zu treffen wäre. Die Zustimmung des Verwalters sei jedenfalls so lange bindend, wie die Wohnungseigentümergemeinschaft nichts anderes beschließe.

ee) In dem vergleichbaren Fall des Zustimmungserfordernisses nach § 5 Abs. 1 ErbbauRG nimmt die herrschende Meinung eine Widerruflichkeit der Eigentümerzustimmung - bis zur Vornahme der Eintragung im Grundbuch oder jedenfalls bis zur Stellung des Eintragungsantrags - gemäß § 183 BGB an (vgl. BGH NJW 1963, 36 = RPfleger 63, 378 = LM § 5 ErbbauVO Nr. 2 ebenso Anmerkung Haegele RPfleger 63, 379; OLG München, 34 Wx 191/16 vom 29.9.16 = FGPrax 2016, 256). Die Einschränkung der freien Übertragbarkeit des Erbbaurechts diene nämlich dem Interesse des Eigentümers, das zugrunde liegende Rechtsverhältnis sei mithin geprägt durch die widerstreitenden Interessen einerseits der Vertragsparteien an der Durchführung eines für sie bindend gewordenen Vertrags und andererseits des Eigentümers an einer Widerruflichkeit seiner Erklärung im Stadium des noch nicht vollzogenen Geschäfts. Diese Interessen seien zur Beurteilung der Rechtsfrage, ob sich aus dem Rechtsgeschäft die Widerruflichkeit der einmal gegebenen Zustimmung ableitet, gegeneinander abzuwägen, wobei die Grundsatzentscheidung des Gesetzgebers durchschlage, wonach die Zustimmungserklärung den Zustimmenden nicht schon mit ihrem Wirksamwerden durch Zugang bindet, sondern über den in § 130 Abs. 1 Satz 2 BGB genannten Zeitpunkt hinaus durch Widerruf beseitigt werden kann. Den gewollten Gleichlauf zwischen schuldrechtlichem und dinglichem Geschäft bewirke das Gesetz selbst, indem § 6 Abs. 1 ErbbauRG anordnet, dass die durch den Zustimmungsmangel bedingte Unwirksamkeit beide Geschäfte erfasst (vgl. BGHZ 33, 76/85).

b) Der Senat hat sich bisher ausdrücklich nur für den Fall, dass die Zustimmungsberechtigung wegen eines nachträglichen Verwalterwechsels entfällt, der der Ansicht angeschlossen, dass allein damit die erklärte Zustimmung nicht unwirksam wird. Der Senat hält jedoch die Ansicht für zutreffend, dass die Zustimmungserklärung des Verwalters im Hinblick auf das dingliche Geschäft noch widerrufen werden kann, auch wenn die Zustimmung zum schuldrechtlichen Vertrag durch Zugang bei der anderen Vertragspartei oder dem Notar wirksam erteilt worden ist. Die Gründe der Gegenansicht überzeugen nicht.

aa) Nach dem Wortlaut von § 12 Abs. 3 WEG, wonach im Fall der Vereinbarung eines Zustimmungserfordernisses eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam sind, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist, ist die Verwalterzustimmung sowohl für den schuldrechtlichen, als auch den dinglichen Vertrag relevant. Hätte der Gesetzgeber das Zustimmungserfordernis nach § 12 Abs. 1 WEG nicht als Verfügungsbeschränkung, sondern als bloße Fungibilitätsbeschränkung gewollt, wäre die Zustimmung allein zum Verpflichtungsgeschäft als Voraussetzung der Übertragbarkeit ausreichend gewesen. Eine Zustimmung zum Verpflichtungsgeschäft würde diesem nämlich dann schon die erforderliche Wirksamkeit verleihen. Dass die Zustimmung jedoch nach dem Gesetzeswortlaut des § 12 Abs. 1 WEG gerade die Veräußerung selbst erst wirksam macht, spricht dafür, dass der Gesetzgeber eine Verfügungsbeschränkung normiert hat.

bb) Die von Teilen der Literatur propagierte Vorverlagerung der Wirksamkeit der Verfügung schon bei wirksam erteilter Zustimmung zum schuldrechtlichen Vertrag würde zu einer Durchbrechung des Abstraktionsprinzips (vgl. Palandt/Herrler Einl. vor § 854 Rn. 13) führen. Der Gesichtspunkt der Unmöglichkeit (§ 275 BGB) erfordert es nicht, den Gleichlauf zwischen dinglichem und schuldrechtlichem Geschäft durch eine Koppelung an den schuldrechtlichen Vertrag herbeizuführen. Diesen Gleichlauf stellt das Gesetz vielmehr selbst her; denn bei einem Widerruf der Zustimmung zur Veräußerung sind nach § 12 Abs. 3 WEG diese und der schuldrechtliche Vertrag unwirksam. Darauf, dass die erteilte Zustimmung zum schuldrechtlichen Vertrag nach § 183 Abs. 1 BGB nicht widerrufbar ist, kommt es daher nicht an.

Die Gegenansicht führt daher selbst an, dass auch die Vertragsgestaltung der Praxis sich ohne weiteres auf diese Rechtslage einstellen kann (Kesseler RNotZ 2005, 543 ff.).

cc) Soweit der Bundesgerichtshof (s. BGHZ 195, 120/124) die Frage der Verfügungsbeschränkung offen gelassen hat, ist er doch im Weiteren von der grundsätzlichen Widerruflichkeit der Zustimmung ausgegangen; denn andernfalls wäre das Abstellen auf eine nachträgliche Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zum Widerruf der erklärten Zustimmung nicht verständlich.

dd) Der Senat hat es in seinen Entscheidungen vom 27.6.2011 (34 Wx 135/11 = MittBayNot 2011, 486 zu § 12 WEG) und vom 29.9.2016 (34 Wx 191/16 = FGPrax 2016, 256 zu §§ 5, 6 ErbbauRG) für zulässig erachtet, § 12 WEG einerseits und die Regelungen im Erbbaurecht andererseits eigenständig auszulegen (ebenso OLG Düsseldorf DNotZ 2011, 625/627; Schmidt ZWE 2010, 394/396 f.). Auch wenn der Senat an dieser getrennten Betrachtung festhält, ist ein unterschiedliches Gesetzesverständnis nicht angezeigt. Sowohl § 12 Abs. 3 WEG als auch §§ 5, 6 ErbbauRG ordnen eine einheitliche Unwirksamkeit sowohl des schuldrechtlichen als auch des dinglichen Rechtsgeschäfts für den Fall an, dass die Zustimmung zur Verfügung nicht wirksam erteilt ist.

ee) Die Frage, ob Gründe für einen Widerruf der Zustimmung des Verwalters vorlagen, kann ebensowenig im Grundbuchverfahren geklärt werden, wie ein Streit darüber, ob die Zustimmung nach der Teilungserklärung zu erteilen ist, da die in § 6 der Teilungserklärung genannten Gründe die Einwilligung zu verweigern nicht bestehen. Insofern steht den Beteiligten der Zivilrechtsweg offen.

c) Der Widerruf des Verwalters bezieht sich zwar nach seinem Wortlaut auf die Zustimmung „zum Kaufvertrag“; er betrifft jedoch trotz seines unpräzisen Ausdrucks (auch) die dingliche Rechtsübertragung, wie die Auslegung der Erklärung ergibt, § 133 BGB.

Empfangsbedürftige Willenserklärungen sind so auszulegen, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen musste. Es dürfen dabei nur solche Umstände berücksichtigt werden, die bei Zugang der Erklärung dem Empfänger bekannt oder für ihn erkennbar waren (Palandt/Ellenberger § 133 Rn. 9). Der Widerruf des Verwalters ist - zumal darin dessen Übersendung auch ans Grundbuchamt angekündigt wird - nach diesen Grundsätzen nicht als teilweiser Widerruf der Zustimmung nur zum Verpflichtungsgeschäft, sondern als umfassender Widerruf auch der Zustimmung zur Veräußerung zu verstehen. Da in dem im Widerruf bezeichneten notariellen „Kaufvertrag“ zugleich die dingliche Rechtsübertragung verbrieft ist, ist der Vertrag in seiner Gesamtheit gemeint. Anderes wäre nach Sinn und Zweck des Widerrufs unverständlich.

d) Da die Zustimmung als Einwilligung gemäß § 183 Satz 1 BGB frei widerruflich ist, Formvorschriften mithin nicht bestehen (Staudinger/Gursky § 183 Rn. 8), ist der per Faxschreiben dem Notar und dem Grundbuchamt zugegangene Widerruf formgerecht erklärt.

e) Als mehraktiges Rechtsgeschäft ist die Übertragung des Wohnungseigentums erst mit der Eintragung im Grundbuch „vorgenommen“ (Staudinger/Gursky § 183 Rn. 10 m. w. N.); eine hier einschlägige, abweichende gesetzliche Begriffsdefinition (vgl. etwa § 140 InsO) ist nicht ersichtlich. Die danach maßgebliche Zeitgrenze hat der Bundesgerichtshof über die Anwendung von § 878 BGB auf den Zeitpunkt des Eintragungsantrags vorverlegt. Inwieweit die rechtsdogmatische Einordnung als Einschränkung der Verfügungsbefugnis des Rechtsinhabers oder als Beschränkung des Rechtsinhalts selbst für die - gegebenenfalls analoge (siehe MüKo/Kohler BGB 6. Aufl. § 878 Rn. 23) - Anwendbarkeit des § 878 BGB oder des darin zum Ausdruck gekommenen Rechtsgedankens von Bedeutung ist (vgl. Staudinger/Gursky BGB [2012] § 878 Rn. 29), kann dahinstehen, denn der Eintragungsantrag ist beim Grundbuchamt erst nach dem Zugang der Widerrufserklärung beim Notar als für die Vertragsparteien Empfangsberechtigtem gestellt worden.

f) Damit fehlt es derzeit am notwendigen Nachweis der Verwalterzustimmung, so dass das Grundbuchamt den Beteiligten mit einer entsprechenden Zwischenverfügung die Vorlage der Verwalterzustimmung aufgeben durfte (vgl. Hügel/Zeiser § 18 Rn. 10 f.).

III.

1. Von einer Kostenentscheidung wird abgesehen. Die Verpflichtung der Beteiligten zu 1 und 2, die Kosten des erfolglosen Rechtsmittels zu tragen, folgt bereits aus dem Gesetz, § 22 Abs. 1 GNotKG.

2. Den Geschäftswert setzt der Senat nach §§ 61, 36 Abs. 3 GNotKG fest. Zwar bemisst sich der Geschäftswert bei Beschwerde gegen eine Zwischenverfügung regelmäßig nach dem Schwierigkeitsgrad der Hindernisbeseitigung. Hinreichende Anhaltspunkte für dessen Schätzung liegen jedoch nicht vor.

3. Die Rechtsbeschwerde wird zur Rechtsfortbildung zugelassen, weil die Frage der Widerruflichkeit einer Verwalterzustimmung in der Rechtswissenschaft kontrovers diskutiert wird und aktuelle höchstrichterliche Rechtsprechung hierzu fehlt (§ 78 Abs. 2 Nr. 2 GBO).

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Bürgerliches Gesetzbuch
BGB
Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht
Wohnungseigentumsgesetz - WEG
Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 133 Auslegung einer Willenserklärung
Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.
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Oberlandesgericht München Beschluss, 29. Sept. 2016 - 34 Wx 191/16
published on 29/09/2016 00:00
Oberlandesgericht München
Tenor I. Die Beschwerde des Beteiligten zu 1 gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Memmingen - Grundbuchamt - vom 4. Mai 2016 wird zurückgewiesen. II. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000 €
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Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 878 Nachträgliche Verfügungsbeschränkungen

Eine von dem Berechtigten in Gemäßheit der §§ 873, 875, 877 abgegebene Erklärung wird nicht dadurch unwirksam, dass der Berechtigte in der Verfügung beschränkt wird, nachdem die Erklärung für ihn bindend geworden und der Antrag auf Eintragung bei dem Grundbuchamt gestellt worden ist.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 183 Widerruflichkeit der Einwilligung

Die vorherige Zustimmung (Einwilligung) ist bis zur Vornahme des Rechtsgeschäfts widerruflich, soweit nicht aus dem ihrer Erteilung zugrunde liegenden Rechtsverhältnis sich ein anderes ergibt. Der Widerruf kann sowohl dem einen als dem anderen Teil gegenüber erklärt werden.

Grundbuchordnung - GBO | § 18

(1) Steht einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegen, so hat das Grundbuchamt entweder den Antrag unter Angabe der Gründe zurückzuweisen oder dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Hebung des Hindernisses zu bestimmen. Im letzteren Fall ist der Antrag nach dem Ablauf der Frist zurückzuweisen, wenn nicht inzwischen die Hebung des Hindernisses nachgewiesen ist.

(2) Wird vor der Erledigung des Antrags eine andere Eintragung beantragt, durch die dasselbe Recht betroffen wird, so ist zugunsten des früher gestellten Antrags von Amts wegen eine Vormerkung oder ein Widerspruch einzutragen; die Eintragung gilt im Sinne des § 17 als Erledigung dieses Antrags. Die Vormerkung oder der Widerspruch wird von Amts wegen gelöscht, wenn der früher gestellte Antrag zurückgewiesen wird.

Rechtspflegergesetz - RPflG 1969 | § 11 Rechtsbehelfe

(1) Gegen die Entscheidungen des Rechtspflegers ist das Rechtsmittel gegeben, das nach den allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften zulässig ist.

(2) Kann gegen die Entscheidung nach den allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften ein Rechtsmittel nicht eingelegt werden, so findet die Erinnerung statt, die innerhalb einer Frist von zwei Wochen einzulegen ist. Hat der Erinnerungsführer die Frist ohne sein Verschulden nicht eingehalten, ist ihm auf Antrag Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er die Erinnerung binnen zwei Wochen nach der Beseitigung des Hindernisses einlegt und die Tatsachen, welche die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft macht. Ein Fehlen des Verschuldens wird vermutet, wenn eine Rechtsbehelfsbelehrung unterblieben oder fehlerhaft ist. Die Wiedereinsetzung kann nach Ablauf eines Jahres, von dem Ende der versäumten Frist an gerechnet, nicht mehr beantragt werden. Der Rechtspfleger kann der Erinnerung abhelfen. Erinnerungen, denen er nicht abhilft, legt er dem Richter zur Entscheidung vor. Auf die Erinnerung sind im Übrigen die Vorschriften der Zivilprozessordnung über die sofortige Beschwerde sinngemäß anzuwenden.

(3) Gerichtliche Verfügungen, Beschlüsse oder Zeugnisse, die nach den Vorschriften der Grundbuchordnung, der Schiffsregisterordnung oder des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit wirksam geworden sind und nicht mehr geändert werden können, sind mit der Erinnerung nicht anfechtbar. Die Erinnerung ist ferner in den Fällen der §§ 694, 700 der Zivilprozeßordnung und gegen die Entscheidungen über die Gewährung eines Stimmrechts (§ 77 der Insolvenzordnung) ausgeschlossen.

(4) Das Erinnerungsverfahren ist gerichtsgebührenfrei.

Grundbuchordnung - GBO | § 71

(1) Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt.

(2) Die Beschwerde gegen eine Eintragung ist unzulässig. Im Wege der Beschwerde kann jedoch verlangt werden, daß das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung vorzunehmen.

Grundbuchordnung - GBO | § 73

(1) Die Beschwerde kann bei dem Grundbuchamt oder bei dem Beschwerdegericht eingelegt werden.

(2) Die Beschwerde ist durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder durch Erklärung zur Niederschrift des Grundbuchamts oder der Geschäftsstelle des Beschwerdegerichts einzulegen. Für die Einlegung der Beschwerde durch die Übermittlung eines elektronischen Dokuments, die elektronische Gerichtsakte sowie das gerichtliche elektronische Dokument gilt § 14 Absatz 1 bis 3 und 5 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit.

Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit - FamFG | § 10 Bevollmächtigte

(1) Soweit eine Vertretung durch Rechtsanwälte nicht geboten ist, können die Beteiligten das Verfahren selbst betreiben.

(2) Die Beteiligten können sich durch einen Rechtsanwalt als Bevollmächtigten vertreten lassen. Darüber hinaus sind als Bevollmächtigte, soweit eine Vertretung durch Rechtsanwälte nicht geboten ist, vertretungsbefugt nur

1.
Beschäftigte des Beteiligten oder eines mit ihm verbundenen Unternehmens (§ 15 des Aktiengesetzes); Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich auch durch Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen;
2.
volljährige Familienangehörige (§ 15 der Abgabenordnung, § 11 des Lebenspartnerschaftsgesetzes), Personen mit Befähigung zum Richteramt und die Beteiligten, wenn die Vertretung nicht im Zusammenhang mit einer entgeltlichen Tätigkeit steht;
3.
Notare.

(3) Das Gericht weist Bevollmächtigte, die nicht nach Maßgabe des Absatzes 2 vertretungsbefugt sind, durch unanfechtbaren Beschluss zurück. Verfahrenshandlungen, die ein nicht vertretungsbefugter Bevollmächtigter bis zu seiner Zurückweisung vorgenommen hat, und Zustellungen oder Mitteilungen an diesen Bevollmächtigten sind wirksam. Das Gericht kann den in Absatz 2 Satz 2 Nr. 1 und 2 bezeichneten Bevollmächtigten durch unanfechtbaren Beschluss die weitere Vertretung untersagen, wenn sie nicht in der Lage sind, das Sach- und Streitverhältnis sachgerecht darzustellen.

(4) Vor dem Bundesgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Verfahren über die Ausschließung und Ablehnung von Gerichtspersonen und im Verfahren über die Verfahrenskostenhilfe, durch einen beim Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt vertreten lassen. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Für die Beiordnung eines Notanwaltes gelten die §§ 78b und 78c der Zivilprozessordnung entsprechend.

(5) Richter dürfen nicht als Bevollmächtigte vor dem Gericht auftreten, dem sie angehören.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 12 Veräußerungsbeschränkung

(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.

(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.

(3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.

(4) Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. § 7 Absatz 2 gilt entsprechend.

Grundbuchordnung - GBO | § 19

Eine Eintragung erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 12 Veräußerungsbeschränkung

(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.

(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.

(3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.

(4) Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. § 7 Absatz 2 gilt entsprechend.

Grundbuchordnung - GBO | § 29

(1) Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises durch öffentliche Urkunden.

(2) (weggefallen)

(3) Erklärungen oder Ersuchen einer Behörde, auf Grund deren eine Eintragung vorgenommen werden soll, sind zu unterschreiben und mit Siegel oder Stempel zu versehen. Anstelle der Siegelung kann maschinell ein Abdruck des Dienstsiegels eingedruckt oder aufgedruckt werden.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 12 Veräußerungsbeschränkung

(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.

(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.

(3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.

(4) Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. § 7 Absatz 2 gilt entsprechend.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 26 Bestellung und Abberufung des Verwalters

(1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer.

(2) Die Bestellung kann auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Fall der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann.

(3) Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.

(4) Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Absatz 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind.

(5) Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3 sind nicht zulässig.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 12 Veräußerungsbeschränkung

(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.

(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.

(3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.

(4) Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. § 7 Absatz 2 gilt entsprechend.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 925 Auflassung

(1) Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig. Eine Auflassung kann auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan oder Restrukturierungsplan erklärt werden.

(2) Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 873 Erwerb durch Einigung und Eintragung

(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.

(2) Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 130 Wirksamwerden der Willenserklärung gegenüber Abwesenden

(1) Eine Willenserklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben ist, wird, wenn sie in dessen Abwesenheit abgegeben wird, in dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie ihm zugeht. Sie wird nicht wirksam, wenn dem anderen vorher oder gleichzeitig ein Widerruf zugeht.

(2) Auf die Wirksamkeit der Willenserklärung ist es ohne Einfluss, wenn der Erklärende nach der Abgabe stirbt oder geschäftsunfähig wird.

(3) Diese Vorschriften finden auch dann Anwendung, wenn die Willenserklärung einer Behörde gegenüber abzugeben ist.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 182 Zustimmung

(1) Hängt die Wirksamkeit eines Vertrags oder eines einseitigen Rechtsgeschäfts, das einem anderen gegenüber vorzunehmen ist, von der Zustimmung eines Dritten ab, so kann die Erteilung sowie die Verweigerung der Zustimmung sowohl dem einen als dem anderen Teil gegenüber erklärt werden.

(2) Die Zustimmung bedarf nicht der für das Rechtsgeschäft bestimmten Form.

(3) Wird ein einseitiges Rechtsgeschäft, dessen Wirksamkeit von der Zustimmung eines Dritten abhängt, mit Einwilligung des Dritten vorgenommen, so finden die Vorschriften des § 111 Satz 2, 3 entsprechende Anwendung.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 137 Rechtsgeschäftliches Verfügungsverbot

Die Befugnis zur Verfügung über ein veräußerliches Recht kann nicht durch Rechtsgeschäft ausgeschlossen oder beschränkt werden. Die Wirksamkeit einer Verpflichtung, über ein solches Recht nicht zu verfügen, wird durch diese Vorschrift nicht berührt.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 183 Widerruflichkeit der Einwilligung

Die vorherige Zustimmung (Einwilligung) ist bis zur Vornahme des Rechtsgeschäfts widerruflich, soweit nicht aus dem ihrer Erteilung zugrunde liegenden Rechtsverhältnis sich ein anderes ergibt. Der Widerruf kann sowohl dem einen als dem anderen Teil gegenüber erklärt werden.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 873 Erwerb durch Einigung und Eintragung

(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.

(2) Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 12 Veräußerungsbeschränkung

(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.

(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.

(3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.

(4) Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. § 7 Absatz 2 gilt entsprechend.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 873 Erwerb durch Einigung und Eintragung

(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.

(2) Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 878 Nachträgliche Verfügungsbeschränkungen

Eine von dem Berechtigten in Gemäßheit der §§ 873, 875, 877 abgegebene Erklärung wird nicht dadurch unwirksam, dass der Berechtigte in der Verfügung beschränkt wird, nachdem die Erklärung für ihn bindend geworden und der Antrag auf Eintragung bei dem Grundbuchamt gestellt worden ist.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 12 Veräußerungsbeschränkung

(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.

(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.

(3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.

(4) Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. § 7 Absatz 2 gilt entsprechend.

Erbbaurechtsgesetz - ErbbauV | § 5

(1) Als Inhalt des Erbbaurechts kann auch vereinbart werden, daß der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf.

(2) Als Inhalt des Erbbaurechts kann ferner vereinbart werden, daß der Erbbauberechtigte zur Belastung des Erbbaurechts mit einer Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder einer Reallast der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Ist eine solche Vereinbarung getroffen, so kann auch eine Änderung des Inhalts der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast, die eine weitere Belastung des Erbbaurechts enthält, nicht ohne die Zustimmung des Grundstückseigentümers erfolgen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 183 Widerruflichkeit der Einwilligung

Die vorherige Zustimmung (Einwilligung) ist bis zur Vornahme des Rechtsgeschäfts widerruflich, soweit nicht aus dem ihrer Erteilung zugrunde liegenden Rechtsverhältnis sich ein anderes ergibt. Der Widerruf kann sowohl dem einen als dem anderen Teil gegenüber erklärt werden.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 130 Wirksamwerden der Willenserklärung gegenüber Abwesenden

(1) Eine Willenserklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben ist, wird, wenn sie in dessen Abwesenheit abgegeben wird, in dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie ihm zugeht. Sie wird nicht wirksam, wenn dem anderen vorher oder gleichzeitig ein Widerruf zugeht.

(2) Auf die Wirksamkeit der Willenserklärung ist es ohne Einfluss, wenn der Erklärende nach der Abgabe stirbt oder geschäftsunfähig wird.

(3) Diese Vorschriften finden auch dann Anwendung, wenn die Willenserklärung einer Behörde gegenüber abzugeben ist.

Erbbaurechtsgesetz - ErbbauV | § 6

(1) Ist eine Vereinbarung gemäß § 5 getroffen, so ist eine Verfügung des Erbbauberechtigten über das Erbbaurecht und ein Vertrag, durch den er sich zu einer solchen Verfügung verpflichtet, unwirksam, solange nicht der Grundstückseigentümer die erforderliche Zustimmung erteilt hat.

(2) Auf eine Vereinbarung, daß ein Zuwiderhandeln des Erbbauberechtigten gegen eine nach § 5 übernommene Beschränkung einen Heimfallanspruch begründen soll, kann sich der Grundstückseigentümer nicht berufen.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 12 Veräußerungsbeschränkung

(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.

(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.

(3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.

(4) Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. § 7 Absatz 2 gilt entsprechend.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 275 Ausschluss der Leistungspflicht

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(1) Der Anspruch auf Leistung ist ausgeschlossen, soweit diese für den Schuldner oder für jedermann unmöglich ist.

(2) Der Schuldner kann die Leistung verweigern, soweit diese einen Aufwand erfordert, der unter Beachtung des Inhalts des Schuldverhältnisses und der Gebote von Treu und Glauben in einem groben Missverhältnis zu dem Leistungsinteresse des Gläubigers steht. Bei der Bestimmung der dem Schuldner zuzumutenden Anstrengungen ist auch zu berücksichtigen, ob der Schuldner das Leistungshindernis zu vertreten hat.

(3) Der Schuldner kann die Leistung ferner verweigern, wenn er die Leistung persönlich zu erbringen hat und sie ihm unter Abwägung des seiner Leistung entgegenstehenden Hindernisses mit dem Leistungsinteresse des Gläubigers nicht zugemutet werden kann.

(4) Die Rechte des Gläubigers bestimmen sich nach den §§ 280, 283 bis 285, 311a und 326.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 12 Veräußerungsbeschränkung

(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.

(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.

(3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.

(4) Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. § 7 Absatz 2 gilt entsprechend.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 183 Widerruflichkeit der Einwilligung

Die vorherige Zustimmung (Einwilligung) ist bis zur Vornahme des Rechtsgeschäfts widerruflich, soweit nicht aus dem ihrer Erteilung zugrunde liegenden Rechtsverhältnis sich ein anderes ergibt. Der Widerruf kann sowohl dem einen als dem anderen Teil gegenüber erklärt werden.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 12 Veräußerungsbeschränkung

(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.

(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.

(3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.

(4) Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. § 7 Absatz 2 gilt entsprechend.

Erbbaurechtsgesetz - ErbbauV | § 5

(1) Als Inhalt des Erbbaurechts kann auch vereinbart werden, daß der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf.

(2) Als Inhalt des Erbbaurechts kann ferner vereinbart werden, daß der Erbbauberechtigte zur Belastung des Erbbaurechts mit einer Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder einer Reallast der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Ist eine solche Vereinbarung getroffen, so kann auch eine Änderung des Inhalts der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast, die eine weitere Belastung des Erbbaurechts enthält, nicht ohne die Zustimmung des Grundstückseigentümers erfolgen.

Erbbaurechtsgesetz - ErbbauV | § 6

(1) Ist eine Vereinbarung gemäß § 5 getroffen, so ist eine Verfügung des Erbbauberechtigten über das Erbbaurecht und ein Vertrag, durch den er sich zu einer solchen Verfügung verpflichtet, unwirksam, solange nicht der Grundstückseigentümer die erforderliche Zustimmung erteilt hat.

(2) Auf eine Vereinbarung, daß ein Zuwiderhandeln des Erbbauberechtigten gegen eine nach § 5 übernommene Beschränkung einen Heimfallanspruch begründen soll, kann sich der Grundstückseigentümer nicht berufen.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 12 Veräußerungsbeschränkung

(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.

(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.

(3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.

(4) Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. § 7 Absatz 2 gilt entsprechend.

Erbbaurechtsgesetz - ErbbauV | § 5

(1) Als Inhalt des Erbbaurechts kann auch vereinbart werden, daß der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf.

(2) Als Inhalt des Erbbaurechts kann ferner vereinbart werden, daß der Erbbauberechtigte zur Belastung des Erbbaurechts mit einer Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder einer Reallast der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Ist eine solche Vereinbarung getroffen, so kann auch eine Änderung des Inhalts der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast, die eine weitere Belastung des Erbbaurechts enthält, nicht ohne die Zustimmung des Grundstückseigentümers erfolgen.

Erbbaurechtsgesetz - ErbbauV | § 6

(1) Ist eine Vereinbarung gemäß § 5 getroffen, so ist eine Verfügung des Erbbauberechtigten über das Erbbaurecht und ein Vertrag, durch den er sich zu einer solchen Verfügung verpflichtet, unwirksam, solange nicht der Grundstückseigentümer die erforderliche Zustimmung erteilt hat.

(2) Auf eine Vereinbarung, daß ein Zuwiderhandeln des Erbbauberechtigten gegen eine nach § 5 übernommene Beschränkung einen Heimfallanspruch begründen soll, kann sich der Grundstückseigentümer nicht berufen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 133 Auslegung einer Willenserklärung

Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 183 Widerruflichkeit der Einwilligung

Die vorherige Zustimmung (Einwilligung) ist bis zur Vornahme des Rechtsgeschäfts widerruflich, soweit nicht aus dem ihrer Erteilung zugrunde liegenden Rechtsverhältnis sich ein anderes ergibt. Der Widerruf kann sowohl dem einen als dem anderen Teil gegenüber erklärt werden.

Insolvenzordnung - InsO | § 140 Zeitpunkt der Vornahme einer Rechtshandlung

(1) Eine Rechtshandlung gilt als in dem Zeitpunkt vorgenommen, in dem ihre rechtlichen Wirkungen eintreten.

(2) Ist für das Wirksamwerden eines Rechtsgeschäfts eine Eintragung im Grundbuch, im Schiffsregister, im Schiffsbauregister oder im Register für Pfandrechte an Luftfahrzeugen erforderlich, so gilt das Rechtsgeschäft als vorgenommen, sobald die übrigen Voraussetzungen für das Wirksamwerden erfüllt sind, die Willenserklärung des Schuldners für ihn bindend geworden ist und der andere Teil den Antrag auf Eintragung der Rechtsänderung gestellt hat. Ist der Antrag auf Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf die Rechtsänderung gestellt worden, so gilt Satz 1 mit der Maßgabe, daß dieser Antrag an die Stelle des Antrags auf Eintragung der Rechtsänderung tritt.

(3) Bei einer bedingten oder befristeten Rechtshandlung bleibt der Eintritt der Bedingung oder des Termins außer Betracht.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 878 Nachträgliche Verfügungsbeschränkungen

Eine von dem Berechtigten in Gemäßheit der §§ 873, 875, 877 abgegebene Erklärung wird nicht dadurch unwirksam, dass der Berechtigte in der Verfügung beschränkt wird, nachdem die Erklärung für ihn bindend geworden und der Antrag auf Eintragung bei dem Grundbuchamt gestellt worden ist.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 22 Kostenschuldner in Antragsverfahren, Vergleich

(1) In gerichtlichen Verfahren, die nur durch Antrag eingeleitet werden, schuldet die Kosten, wer das Verfahren des Rechtszugs beantragt hat, soweit nichts anderes bestimmt ist.

(2) Die Gebühr für den Abschluss eines gerichtlichen Vergleichs schuldet jeder, der an dem Abschluss beteiligt ist.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 61 Rechtsmittelverfahren

(1) Im Rechtsmittelverfahren bestimmt sich der Geschäftswert nach den Anträgen des Rechtsmittelführers. Endet das Verfahren, ohne dass solche Anträge eingereicht werden, oder werden bei einer Rechtsbeschwerde innerhalb der Frist für die Begründung Anträge nicht eingereicht, ist die Beschwer maßgebend.

(2) Der Wert ist durch den Geschäftswert des ersten Rechtszugs begrenzt. Dies gilt nicht, soweit der Gegenstand erweitert wird.

(3) Im Verfahren über den Antrag auf Zulassung der Sprungrechtsbeschwerde ist Gegenstandswert der für das Rechtsmittelverfahren maßgebende Wert.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 36 Allgemeiner Geschäftswert

(1) Soweit sich in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit der Geschäftswert aus den Vorschriften dieses Gesetzes nicht ergibt und er auch sonst nicht feststeht, ist er nach billigem Ermessen zu bestimmen.

(2) Soweit sich in einer nichtvermögensrechtlichen Angelegenheit der Geschäftswert aus den Vorschriften dieses Gesetzes nicht ergibt, ist er unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere des Umfangs und der Bedeutung der Sache und der Vermögens- und Einkommensverhältnisse der Beteiligten, nach billigem Ermessen zu bestimmen, jedoch nicht über 1 Million Euro.

(3) Bestehen in den Fällen der Absätze 1 und 2 keine genügenden Anhaltspunkte für eine Bestimmung des Werts, ist von einem Geschäftswert von 5 000 Euro auszugehen.

(4) Wenn sich die Gerichtsgebühren nach den für Notare geltenden Vorschriften bestimmen, sind die für Notare geltenden Wertvorschriften entsprechend anzuwenden. Wenn sich die Notargebühren nach den für Gerichte geltenden Vorschriften bestimmen, sind die für Gerichte geltenden Wertvorschriften entsprechend anzuwenden.

Grundbuchordnung - GBO | § 78

(1) Gegen einen Beschluss des Beschwerdegerichts ist die Rechtsbeschwerde statthaft, wenn sie das Beschwerdegericht in dem Beschluss zugelassen hat.

(2) Die Rechtsbeschwerde ist zuzulassen, wenn

1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder
2.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert.
Das Rechtsbeschwerdegericht ist an die Zulassung gebunden.

(3) Auf das weitere Verfahren finden § 73 Absatz 2 Satz 2 dieses Gesetzes sowie die §§ 71 bis 74a des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit entsprechende Anwendung.