Landgericht Nürnberg-Fürth Beschluss, 26. März 2015 - 14 S 8115/14 WEG

Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Erlangen vom 29.10.2014, Az. 4 C 2116/12, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie einhellig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert. Auch die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung ist nicht geboten.

1. Durch Endurteil vom 29.10.2014 wies das Amtsgericht Erlangen die Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Zahlung von 183.499,14 € durch die Beklagte wegen der Fugensanierung in der Tiefgarage zurück.

Unstreitig seien die Bodenfugen der Tiefgarage Gemeinschaftseigentum. Grundsätzlich seien die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums von den Miteigentümern nach der gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 2 WEG gemeinschaftlich zu tragen. Aus § 4 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung (GO) ergebe sich nichts anderes. Die Fugensanierung in der Tiefgarage unterfalle nicht der Regelung in § 4 Abs. 1 S. 1 GO. Es sei schon nicht davon auszugehen, dass die Tiefgarage der alleinigen Nutzung der Klägerin unterliege. So gebe es Geh- und Fahrtrechte, Durchfahrtsrechte und weitere Berechtigungen Dritter, die auch grundbuchrechtlich abgesichert seien. Entscheidend aber sei, dass die Fugensanierung nicht nur die Tiefgarage betreffe. Wie die Beweisaufnahme ergeben habe, führten Schäden an den Fugenprofilen auch zu einer Beeinträchtigung der Standsicherheit der Tragkonstruktion des Gesamtgebäudes und gefährdeten somit die Standsicherheit des Gesamtbauwerks, also der Parkgarage ebenso wie der darüber befindlichen Gebäude. Damit aber „nutze“ nicht nur der jeweilige Eigentümer der Tiefgarage die Fugen, sondern jeder einzelne Eigentümer im gesamten Gebäude, es handelte sich um mehr als einen bloßen Reflex.

Auch auf das Schreiben der Beklagten vom 17.09.2003 könne der geltend gemachte Anspruch nicht gestützt werden. Dort sei hinsichtlich der Fugen nur von der „Wartung“ die Rede. Gemeint seien damit Pflegemaßnahmen, keinesfalls aber die Instandsetzung bei gravierenden Schäden.

2. Mit der dagegen gerichteten Berufung macht die Klägerin geltend, es sei zwischen den Wohnungseigentümern teilweise streitig, ob die von der Sanierung betroffenen Grundstücks- und Gebäudeteile zum gemeinschaftlichen Eigentum oder zum Sondereigentum gehören. Soweit sie zum Sondereigentum zu zählen seien, sei die Beklagte ohnehin zur Instandhaltung verpflichtet.

Gehe man davon aus, dass es sich um Gemeinschaftseigentum handele, gelte nichts anderes. Denn die Eigentümer hätten in § 4 Abs. 1 Satz 1 der Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass der alleinige Nutzer von Grundstücksteilen auch die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung alleine übernehme. Der Sinn der vereinbarten Regelung bestehe darin, dass die - von der Nutzung der Tiefgarage ausgeschlossenen - übrigen Wohnungseigentümer von der Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung für die gesamte Tiefgarage befreit seien sollten, weil diese Sanierungslasten bei einer Bauweise ohne Tiefgarage nicht angefallen wären. Eine solche von dem Gesetz abweichende Regelung sei fraglos zulässig. Auch die Regelung im § 10 Abs. 2 Gemeinschaftsordnung spreche für diese Auslegung.

3. Indessen vermag dies der Berufung der Klägerin nicht zu Erfolg zu verhelfen.

Gemäß § 513 ZPO kann eine Berufung nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Eine Rechtsverletzung nach § 546 ZPO ist gegeben, wenn eine Rechtsnorm nicht oder nicht richtig angewendet worden ist.

Solches ist nicht ersichtlich.

Nach der gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 2 WEG sind die Kosten von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen von allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen. Allerdings können die Wohnungseigentümer durch eine Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 2 WEG hiervon abweichen, sofern sie eine klare und eindeutige Reglung treffen (vgl. BGH, 02.03.2012, V ZR 174/11, NJW 2012, 1722).

Zutreffend hat das Erstgericht erkannt, dass § 4 GO eine abweichende Regelung zur Frage der Durchführung und Kostentragung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen enthält. Entgegen der Auffassung der Berufung kann dieser Regelung jedoch keine eindeutige Regelung dahin entnommen werden, dass die Beklagte verpflichtet ist, die Kosten der vorliegend durchgeführten Fugensanierung zu tragen.

Bei der Auslegung einer Teilungserklärung ist maßgebend auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergibt; Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGH, 16.11.2012, V ZR 9/12, NJW 2013, 681, m. w. N.). Bei der nach diesen Kriterien durchzuführenden Auslegung darf aber - entgegen der Auffassung der Berufung - nicht allein auf § 4 Abs. 1 Satz 1 GO, wonach der Miteigentümer verpflichtet ist, die seinem Sondereigentum unterliegenden Gebäudeteile und seiner alleinigen Nutzung unterliegenden Grundstücksteile instand zu halten und instand zu setzen, abgestellt werden. Denn § 4 Abs. 1 Satz 2 GO schränkt diese Regelung in entscheidender Weise ein. Danach obliegt die Instandhaltung und Instandsetzung der Raumabschlusstüren, der Außenfenster und anderer Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand erforderlich sind, sowie von Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, auch wenn sie sich im Bereich der dem Sondereigentum eines Miteigentümers unterliegenden Räume befinden, dem Miteigentümer nur insoweit, als die Instandhaltung bzw. Instandsetzung infolge unsachgemäßer Behandlung durch den Miteigentümer, seine Angehörigen oder Personen, denen er die Räume überlassen hat, notwendig werden. Dies bedeutet nichts anderes, als dass die Instandhaltung und Instandsetzung wesentlicher Teile des Gemeinschaftseigentums - abweichend von der Regelung in § 4 Satz 1 - nur im Ausnahmefall dem Miteigentümer obliegt, nämlich nur insoweit, als diese Maßnahmen aufgrund einer unsachgemäßen Behandlung erforderlich sind, während es ansonsten dabei verbleibt, dass die Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen von allen Wohnungseigentümern zu beschließen und die Kosten von den Eigentümern nach dem Verhältnis ihrer Anteile getragen werden müssen.

Danach gilt hier Folgendes:

Die Sanierungsmaßnahme betraf ersichtlich Gemeinschaftseigentum. Dies war in 1. Instanz nicht nur unstreitig, es ergibt sich auch zwingend aus dem Gutachten des Sachverständigen K., wonach die Schäden an den Fugenprofilen Einfluss auf die Standsicherheit der Tragkonstruktion des gesamten Gebäudes haben können. Die Fugen befinden sich teilweise im Bereich von Konsolauflagen und Fundamenten und sind damit der Tragkonstruktion des Gesamtbauwerkes zuzurechnen. Damit gehören die sanierten Fugen zum zwingenden Gemeinschaftseigentum gemäß § 5 Abs. 2 WEG, es handelt sich um Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand und Sicherheit erforderlich sind.

Hinsichtlich der Durchführungs- und Kostentragungspflicht der Instandsetzung solcher Gebäudebestandteile gilt in Ausnahme von § 4 Abs. 1, S. 1 GO die Regelung des § 4 Abs. 1, S. 2 GO. Dort ist ausdrücklich von Teilen des Gebäudes, „die für dessen Bestand erforderlich sind“ die Rede. Diese Regelung bezieht sich ersichtlich auf § 5 Abs. 2 WEG, gemeint sind Gebäudebestandteile, die für den Bestand des Gebäudes oder dessen Sicherheit erforderlich sind. Die Instandhaltung und Instandsetzung dieser Gebäudeteile obliegt damit dem Miteigentümer, in dessen Sondereigentum sich diese Teile befinden, nur dann, wenn die Maßnahmen aufgrund einer unsachgemäßen Behandlung durch den Miteigentümer notwendig werden. In Ausnahme zu der Regelung des § 4 Abs. 1, S. 1 GO haben ansonsten, alle Miteigentümer die Kosten einer Sanierung zu tragen, auch wenn die Gebäudeteile sich im Bereich des Sondereigentums eines Eigentümers befindet.

Damit ist die Beklagte vorliegend nicht zur Übernahme der Kosten der Fugensanierung verpflichtet. Denn ersichtlich beruhen die vor der Sanierung festgestellten Mängel nicht auf einer unsachgemäßen Behandlung durch die Beklagte, sondern auf dem bestimmungsgemäßen Gebrauch des Sondereigentums der Beklagten als Parkgarage. Damit kann die Klägerin ihren Anspruch jedenfalls nicht auf § 4 GO stützen.

Auch aus § 10 Abs. 2 GO lässt sich ein entsprechender Anspruch nicht herleiten, da es sich ausschließlich um die Verpflichtung des Sondernutzungsberechtigten zur Tragung von Instandhaltungskosten handelt. Unstreitig ist die Beklagte allerdings Sondereigentümerin und nicht Sondernutzungsberechtigte, die Regelung ist insofern nicht einschlägig.

Und schließlich lässt sich der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auch nicht auf das Schreiben der Beklagten vom 17.09.2003 stützen, wie das Erstgericht zutreffend festgestellt hat. Die Kammer macht sich insoweit die Begründung der erstgerichtlichen Entscheidung zu Eigen.

Da die Entscheidung des Amtsgerichts, auf deren Begründung ergänzend Bezug genommen wird, damit nicht zu beanstanden ist, ist die Berufung ohne Aussicht auf Erfolg. Zur Vermeidung unnötiger Verfahrenskosten regt die Kammer an, eine Berufungsrücknahme in Betracht zu ziehen. Andernfalls ist beabsichtigt, die Berufung durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, da die dort genannten Voraussetzungen vorliegen.

Zu diesem Hinweis kann bis längstens 20.04.2015 Stellung genommen werden.