Der Kläger nimmt die Beklagte auf Mangelbeseitigung hilfsweise auf Minderung wegen Schallschutzmängeln betreffend die Wohnung 42 (1. Obergeschoß), ... München, in Anspruch.
Die Beklagte errichtete im Jahr 2010 als Bauträgerin die Wohnanlage ... in ... In dem zum Vertrieb der Wohnungen erstellten Prospekt bewarb sie „topmoderne Wohnungen“ mit „höchster Bauqualität“ und „hochwertiger Ausstattung“. Am 8. November 2010 erwarb der Kläger zwei Wohneinheiten von der Beklagten. In der vetragsgegenständlichen Baubeschreibung war betreffend den Schallschutz das Einhalten der Schallschutzstufe II (2007) gemäß VDI 4100 vereinbart. Die das Sondereigentum betreffenden Bauleistungen der Beklagten nahm der Kläger ab. Kurz nach seinem Einzug in die nun streitgegenständliche Wohnung 42 rügte der Kläger gegenüber der Beklagten eine aus seiner Sicht unerträgliche Geräuschbelastung. Sobald und solange sich die Bewohner in der Wohnung über der von ihm genutzten aufhielten, entstehe bereits durch deren normale Gehbewegungen ein dröhnendes Geräusch. Dieses vernichte jeglichen Erholungswert, den seine Wohnung biete. Auch im Rahmen der Eigentümerversammlung thematisierte der Kläger die von ihm bemerkte Geräuschentwicklung. Die Eigentümerversammlung ließ daraufhin durch das Sachverständigenbüro ... Messungen durchführen. Das auf Basis dieser Messungen erstattete Gutachten bestätigte die Einhaltung des Schallschutzes der Schallschutzstufen II und III gemäß VDI 4100. Die Sachverständigen führten aber auch aus, dass die technischen Regelwerke zur Bestimmung der Schallschutzstufen lediglich Mindestwerte in einem Frequenzbereich zwischen 100 und 3150 Hz abdeckten. Tiefere Frequenzbereiche, wie auch das vom Kläger gerügte Dröhnen, seien von den technischen Vorgaben nicht erfasst. Am 14. Juli 2013 vereinbarte der Kläger mit der Wohnungseigentümergemeinschaft, dass er berechtigt sei, die streitgegenständlichen Mängelansprüche geltend zu machen. Dies auch insoweit, als sie allein auf Mängel am Gemeinschaftseigentum zurückzuführen sind und soweit er Minderung des Kaufpreises und Zahlung an sich verlange. Mit der Klage forderte der Kläger die Beklagte mit Frist bis zum 30. April 2014 zur Beseitigung des klagegegenständlichen Mangels auf. Die Beklagte wurde nicht tätig.
Der Kläger ist der Auffassung, das von der Beklagten errichtete Bauwerk sei mangelhaft. Dies ergebe sich daraus, dass seine Wohnung weder für die vertraglich vorgesehene noch die übliche Verwendung einer Wohnung geeignet sei. Die Bauausführung entspreche insofern nicht dem, was für vergleichbare Wohnungen üblich sei. Da das gerügte Dröhnen einen Schallbereich betreffe, der von den technischen Regelwerken betreffend den Schallschutz nicht erfasst werde, sei deren Anwendungsbereich nicht eröffnet. Es sei zu vermuten, dass es für diesen Schallbereich keine allgemein anerkannten Regeln der Technik gebe. Der Mangel ergebe sich insofern rein aus der fehlenden Funktionstauglichkeit der Wohnung.
Der Kläger trägt vor, eine Beseitigung des von ihm gerügten Mangels sei technisch möglich. Insbesondere sei das tieffrequente Dröhnen auf die besonders große Spannweite der Decke zurückzuführen. Diese könne zur Beseitigung des Schallproblems z.B. zerschnitten werden.
Er trägt weiter vor, soweit ihm ein Anspruch auf Mangelbeseitigung nicht zugesprochen werde, sei die streitgegenständliche Wohnung in ihrem Wohnwert erheblich gemindert. Der zu erzielende Kaufpreis bei einem eventuellen Weiterverkauf sei daher zumindest um 100.000,– Euro niedriger als er bei einem Verkauf ohne die streitgegenständliche Schallschutzthematik wäre.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, folgenden Mangel an der vom Kläger innegehaltenen und im 1. Obergeschoss des Anwesens ... München gelegenen Wohnung zu beseitigen:
Der Schallschutz der Geschossdecken ist ungenügend. Sämtliche Trittgeräusche aus der über der vorbezeichneten Wohnung gelegenen Wohnung sind laut und deutlich und in einer sehr störenden Weise hörbar. Die dröhnenden Geräusche sind belästigend.
Hilfsweise für den Fall das sich die Mangelbehauptung bestätigt, eine Mangelbeseitigung jedoch für die Beklagte unmöglich bzw. unzumutbar ist:
die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 100.000,– Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte rügt die fehlende Prozessführungsbefugnis und die fehlende Aktivlegitimation des Klägers. Die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft sei nicht befugt gewesen, mit dem Kläger die Vereinbarung vom 14. Juli 2013 über das Geltendmachen von Mängelansprüchen zu schließen.
Die Beklagte ist der Auffassung, angesichts der in der Baubeschreibung enthaltenen, funktionalen Beschaffenheitsvereinbarung betreffend den Schallschutz sei kein Raum für die Annahme eines Mangels anhand einer angeblichen Verwendungseinschränkung. Die Schallschutzanforderungen seien übererfüllt worden. Außerdem ergebe sich aus der Erläuterung der Schallschutzstufe II in der VDI, dass diese einer Ausstattung mit durchschnittlichen Komfortansprüchen genüge. Derartig durchschnittliche Anforderungen seien vorliegend jedenfalls erfüllt. Sogar die strengeren Anfordernungen für „besonderen Wohnkomfort“ würden im Sinne der technischen Regelwerke erreicht. Im Übrigen entspreche der vorhandene Schallschutz jedenfalls dem bei vergleichbaren Wohnungen Üblichem. Die Beklagte ist der Auffassung, der Anwendungsbereich der technischen Regelwerke sei auch dann eröffnet, wenn Schwingungen in einem Frequenzbereich gemessen würden, die in den technischen Regelwerken nichterwähnt sind. Insofern ergebe sich aus den technischen Regelwerken gerade, dass in diesem Frequenzbereich von dem Nichtvorhandensein einer Lärmstörung auszugehen sei.
Die Beklagte trägt vor, es sei aus technischen Gründen nicht realisierbar, in einem Mehrfamilienhaus jegliche Geräuschübertragung auszuschließen.
Im Übrigen sei eine Mangelbeseitigung unverhältnismäßig.
Die Streitverkündete Firma ... ist mit Schriftsatz vom 20. Mai 2014 (Blatt 31/32 der Akten) dem Rechtsstreit auf Seiten der Beklagten beigetreten.
Wegen des weiteren tatsächlichen Vorbringens der Parteien sowie den dabei geäußerten Rechtsansichten wird auf die gewechselten Schriftsätze und die dabei vorgelegten Anlagen verwiesen.
Das Gericht hat auf seine vorläufige Rechtsauffassung hingewiesen mit Verfügung vom 6. Juni 2014 (Blatt 41/42 der Akten) und mit Beschluss vom 4. August 2014 (Blatt 69/73 der Akten).
Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Verfügung vom 24. Juni 2016 (Blatt 45/46 der Akten) durch uneidliche Einvernahme des Zeugen ..., gemäß Verfügung vom 7. Juli 2014 (Blatt 59/60 der Akten) durch uneidliche Einvernahme des Zeugen ..., gemäß Beschluss vom 4. August 2014 (Blatt 69/73 der Akten) durch Einholen eines Sachverständigengutachtens und durch richterlichen Augenschein. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird verwiesen auf die Sitzungsniederschriften vom 16. Juli 2014 (Blatt 64/67 der Akten), vom 21. Januar 2016 (Blatt 118/121 der Akten) und vom 27. April 2016 (Blatt 133/146 der Akten).
Die zulässige Klage ist unbegründet.
A.
Die Klage ist zulässig, insbesondere ist der Kläger prozessführungsbefugt.
Streitgegenständlich ist ein behaupteter Mangel des Gemeinschaftseigentums, der sich auf das Sondereigentum des Klägers auswirken soll. Soweit der Kläger im Hauptantrag die Beseitigung des Mangels geltend macht, ist er als Erwerber und Inhaber etwaiger Mängelansprüche unproblematisch prozessführungsbefugt. In der Inanspruchnahme auf Mangelbeseitigung übt er kein Gestaltungsrecht in Bezug auf gemeinschaftsbezogene Ansprüche aus, eine originäre Prozessführungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG scheidet insofern aus.
Auch hinsichtlich des auf Minderung gerichteten Hilfsantrages hat der Kläger seine Prozessführungsbefugnis nachgewiesen. Mit Mehrheitsbeschluss vom 11. Juni 2013 (TOP 7.4. des Protokolls über die Versammlung vom 11. Juni 2013, Anlage K8) hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die Hausverwaltung ermächtigt, mit dem Kläger die „Vereinbarung über die Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen“ (Anlage K5) zu treffen. Diese Vereinbarung hat die Hausverwaltung am 4. Juli 2013 unterschrieben, der Kläger am 14. Juli 2013. Die Vereinbarung bezieht sich exakt auf den streitgegenständlich geltend gemachten Mangel und regelt in Ziffer 2., dass die Wohnungseigentümergemeinschaft dem Kläger das Geltendmachen des Mangelanspruchs einschließlich daran anknüpfender Minderungsrechte gestattet.
B.
Die Klage ist unbegründet, da der geltend gemachte Mangel des Gemeinschaftseigentums nicht vorliegt. Das Werk der Beklagten ist insofern mangelfrei. Die Klage ist daher im Haupt- wie Hilfsantrag abzuweisen.
I.
Die Beklagte war vertraglich nicht verpflichtet, die Wohnung des Klägers so zu errichten, dass in ihr keinerlei Geräusch aus der darüber liegenden Wohnung zu hören ist.
Aus den vorliegenden Vertragsunterlagen ergibt sich eine derartige Zusage nicht. Auch der vom Kläger zum Nachweis dieses Vortrags benannte Zeuge ... konnte eine derartige Zusage nicht mehr bezeugen (Seite 3 des Sitzungsprotokolls vom 16. Juli 2014, Blatt 66 der Akten). Der ebenfalls einvernommene Zeuge ... hat eine derartige Zusage ausgeschlossen (Seite 4 des Sitzungsprotokolls vom 16. Juli 2014, Blatt 67 der Akten).
II.
Die streitgegenständliche Bauausführung erfüllt die vertraglichen Vorgaben in Bezug auf die darin enthaltenen konkreten Vorgaben betreffend den Schallschutz. Die insofern ausdrücklich vereinbarte Beschaffenheit eines Schallschutzes der Schallschutzstufe II VDI 4100 ist eingehalten, § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB.
Nach den überzeugenden und insoweit unangegriffenen Ausführungen der gerichtlichen Gutachter Dipl. Ing. ... und Dipl. Ing. ... werden in dem streitgegenständlichen Objekt alle Vorgaben betreffend die Schallschutzstufe II und III VDI 4100 eingehalten. In dem von den technischen Regelwerken erfassten Frequenzbereichen ab 100 Hz werden in der Wohnung des Klägers alle Mindestschalldämmwerte dieser Schallschutzstufe erreicht.
III.
Die streitgegenständliche Bauausführung erfüllt auch die sich aus einer Gesamtschau des verkauften Vertragsobjekts ergebenden Schallschutzanforderungen an einen gehobenen, mit besonderem Wohnkomfort ausgestatteten Wohnungsbau. Auch insofern ist daher die vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung erreicht, § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB.
1. Bei einer Gesamtwürdigung des Gegenstandes des Bauträgervertrages ergibt sich, dass die Beklagte eine Wohnung schuldete, welche auch in Bezug auf den Schallschutz erhöhten Komfortansprüchen zu genügen hatte. Die Beklagte pries das Gesamtbauvorhaben als allen modernen Ansprüchen genügendes, komfortables Wohnbauprojekt an. Sie hatte daher unabhängig von den konkreten Vorgaben der Baubeschreibung auch entsprechende Schallschutzanforderungen zu erfüllen. Da nach den technsichen Regelwerken ein solch besonderer Wohnkomfort erst ab Erreichen der Schallschutzstufe III VDI 4100 angenommen werden kann, sind unter anderem daraus die Schallschutzanforderungen an die streitgegenständliche Wohnung abzuleiten.
2. Dazu, dass die Anforderungen der technischen Regelwerke an die Schallschutzstufe III VDI 4100 erfüllt werden, wird auf das zu Ziffer I. Gesagte verwiesen.
3. Auch soweit der Kläger Schallprobleme in niederfrequenten Frequenzbereich unter 100 Hz. geltend macht, die von den technischen Regelwerken nicht erfasst und damit nicht bestimmten Schallschutzstufen zugeordnet werden, erfüllt das streitgegenständliche Bauobjekt die Anforderungen an die geschuldete komfortable Ausführung in Bezug auf den Schallschutz.
a) Das Auftreten einzelner Frequenzbereiche, welche im Empfängerraum deutlich stärker ausfallen als die übrigen Frequenzen, ist technisch gesehen auch im gehobenen Wohnungsbau unvermeidbar. Die vom Kläger gerügte stärkere Schallentwicklung bei 63 Hz. liegt insoweit in einem technisch nachvollziehbaren, üblichen Bereich. Sie entspricht damit einer üblichen, den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechenden Bauausführung, § 633 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BGB.
Die vom Kläger gerügte, ihn störende Schallentwicklung hat ihre Spitze bei einer Frequenz von 63 Hz. Die gerichtlichen Sachverständigen Dipl. Ing. ... und Dipl. Ing. ... haben dazu überzeugend und nachvollziehbar ausgeführt, dass sich diese Spitze bei einem Frequenzbereich von 62 bzw. 63 Hz. technisch gesehen aus den streitgegenständlichen baulichen Gegebenheiten zwingend ergibt. Die im Übrigen bei dem streitgegenständlichen Bau hohe Trittschalldämmung wird durch ein Masse-Feder-Masse-System erreicht. Dieses führt insbesondere in den höheren Frequenzbereichen dazu, dass in die Estrichplatte (=Masse) eingetragene Energie durch die eingebaute, als Feder fungierende Trittschalldämmung weitestgehend absorbiert wird. Die sich in der klägerischen Wohnung auswirkenden Schwingungen der Rohbetondecke (=Masse) werden dadurch minimiert, der in der Wohnung ankommende Schall stark reduziert. Im Bereich der Resonanzfrequenz, d.h. derjenigen Frequenz, bei welcher auch die Rohbetondecke in gleicher Form in Schwingung versetzt wird wie die Estrichplatte, wirkt die Trittschalldämmung als Feder jedoch verstärkend. Der Schalldruckpegel im Empfängerraum, hier der Wohnung des Klägers, erhöht sich entsprechend. Technisch betrachtet ist es dabei zwingend, dass es eine Resonanzfrequenz gibt, bei der dieser Effekt auftritt. Energie, die in die Estrichplatte eingetragen wird, muss nämlich in jedem Fall vom Bau aufgenommen werden. Sie löst sich durch eine Trittschalldämmung nicht auf. Bei einem bestimmten, das Masse-Feder-Masse-System in Schwingung setztenden Energieeintrag wird es daher zwingend immer auch zu entsprechenden Resonanzen kommen. In welchem Frequenzbereich diese auftreten, lässt sich durch bauliche Veränderungen lediglich in Grenzen verschieben, nicht jedoch vermeiden.
b) Soweit die streitgegenständliche Resonanzfrequenz von 63 Hz. durch den vorliegenden Schnitt der Räume in der klägerischen Wohnung zusätzlich verstärkt wird, entspricht die vorliegende Bauausführung dennoch den Anforderungen an einen üblichen, gehobenen Ansprüchen entsprechenden Wohnungsbau. Die Beklagte musste insofern verschiedene bauliche Ziele aufeinander abstimmen. Die dabei von ihr getroffene Abwägung zwischen Raumaufteilung, Trittschallschutz im technisch normierten Bereich und der Inkaufnahme einer Resonanzfrequenz von 63 Hz. entspricht den allgemein anerkannten Regeln der Technik und erfüllt insgesamt die an den streitgegenständlichen Bau gestellten Anforderungen komfortablen Wohnens.
Die gerichtlichen Sachverständigen Dipl. Ing. ... und Dipl. Ing. ... haben nachvollziehbar und überzeugend ausgeführt, welche technischen Kriterien vorliegend eine Rolle spielen. Betreffend den Trittschallschutz ergibt sich, dass die zwingend eintretende Resonanzfrequenz (siehe oben Buchstabe a)) umso niedriger liegt, je höher der Trittschallschutz im übrigen ist. Die Beklagte hat nach den vorliegenden technischen Feststellungen einen generell sehr hohen Trittschallschutz ausgeführt. Dies brachte eine relativ niedrige Resonanzfrequenz von 63 Hz. mit sich. Nach den weiteren, nachvollziehbaren und überzeugenden technischen Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen Dipl. Ing. ... wirkt sich bei dem von den technischen Regelwerken nicht erfassten Frequenzbereich unter 100 Hz. die individuelle Empfindlichkeit einzelner Menschen weitaus stärker aus als in dem insofern technisch normierten Bereich ab 100 Hz. So kann es Menschen geben, die diese Frequenz kaum mehr wahrnehmen. Andere, wie offensichtlich der Kläger, fühlen sich durch Schallübertragung in diesem Frequenzbereich stark gestört.
Bei dieser Gemengelage entsprach die bautechnische Ausführung der streitgegenständlichen Wohnung, welche Schalldämmung und günstige Raumaufteilung erreichen sollte, insgesamt einem den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechenden gehobenen Wohnungsbau. Die Beklagte konnte und musste in ihre bautechnischen Entscheidungen nicht einbringen, bei welchem Frequenzbereich ein zukünftiger Erwerber eventuell besonders empfindsam sein würde. Derartig individuelle Besonderheiten der Erwerber waren ihr nicht bekannt. Sie durfte ihre bautechnischen Entscheidungen daher darauf konzentrieren, im technisch normierten Frequenzbereich einen hohen Trittschallschutz zu realisieren und dennoch eine funktionale, ansprechende Raumaufteilung vorzunehmen. Eine darüber hinausgehende Schalldämmplanung dahingehend, durch die Raumaufteilung nicht noch eventuelle Resonanzfrequenzen zu verstärken, entsprechen nicht mehr einer üblichen, den anerkannten Regeln der Technik entsprechenden Bauplanung für einen gehobenen Wohnungsbau, sondern gehen weit darüber hinaus. Dies haben beide gerichtliche Sachverständige im Rahmen ihrer Anhörung ausgeführt.
IV.
Die streitgegenständliche Wohnung ist auch nicht als Wohnung funktionsuntauglich. Ein Mangel wegen fehlender Gebrauchstauglichkeit liegt damit ebenfalls nicht vor, § 633 Abs. 2 BGB.
1. Die Kammer ist auf Grundlage des von ihr durchgeführten Ortstermins mit entsprechenden Geh- und Trittversuchen davon überzeugt, dass die streitgegenständliche Wohnung auch mit dem vom Kläger gerügten Estrichdröhnen ein angenehmes Wohnen ermöglicht.
Verschiedene Geh- und Laufversuche in der über der Wohnung des Klägers gelegenen Wohnung haben zwar zu unterschiedlich starken Schallübertragungen in die Wohnung des Klägers geführt. Nach Auffassung und Empfinden der Mitglieder der Kammer und ihrer Mitglieder kam es jedoch zu keiner Schallübertragung, die ein Nutzen der Wohnung als unzumutbar erschienen ließe. Zwar waren bei bestimmten Gangarten und insbesondere beim Laufen mehrerer Personen Geräusche im Sinne eines leichten Dröhnens in der Wohnung des Klägers zu hören, zu keinem Zeitpunkt ergab es jedoch eine Geräuschkulisse, die nach dem Empfinden der Mitglieder der Kammer nicht im Rahmen des Üblichen bei einer derartigen Wohnanlage gelegen hätte. Aus Sicht der Kammer ist dabei auch zu berücksichtigen, dass in einem Mehrfamilienhaus auch gehobenen Standards kaum jemals eine absolute Schalldämmung zu erreichen ist. Das Hören der Schritte anderer Mitbewohner gehört auch im gehobenen Wohnungsbau zur üblichen Beschaffenheit einer Wohnung und mindert deren Funktionstauglichkeit nicht.
2. Soweit der Kläger die Schallübertragungen subjektiv als deutlich störender empfindet als die Kammer begründet diese subjektive Funktionseinschränkung der Wohnung keinen Mangel im Sinne des § 633 Abs. 2 BGB.
C.
Nebenentscheidungen
I. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 101 ZPO.
II. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.
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