Landgericht München I Endurteil, 13. Apr. 2016 - 14 S 13889/15

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts München vom 21.07.2015, Az. 473 C 5417/15, wird zurückgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts München ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 71.121,00 € festgesetzt.

I.

Hinsichtlich des Sachverhaltes wird gem. § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Zusammenfassend und ergänzend wird Folgendes ausgeführt:

Die Parteien streiten in zweiter Instanz um die Räumung einer vom Beklagten zu 1 angemieteten Wohnung in der … nach einer Eigenbedarfskündigung, die die klagende … mit Schreiben vom 24.3.2014 zu Gunsten ihrer Gesellschafter sowie der Eltern der Gesellschafterin … ausgesprochen hat.

Das streitgegenständliche Anwesen, ein freistehendes Wohnhaus, wurde 1995 nach § 8 WEG in 3 Eigentumswohnungen aufgeteilt. Die Wohnung Nr. 1 umfasst das Erdgeschoss sowie das 1. OG, die Wohnung Nr. 2 liegt im 2. OG, die Wohnung Nr. 3 im Dachgeschoss.

Mit Mietvertrag vom 27.6.2003 mietete der Beklagte zu 1 die streitgegenständliche Wohnung mit 9 Zimmern und einer Gesamtwohnfläche von ca. 459,07 Quadratmetern von den Rechtsvorgängern der Klägerin an. Die vermieteten Räume bestehen aus der Wohnung Nr. 1 und erstrecken sich auf einen Teil der Wohnung Nr. 2, vermietet sind Kellerräume, das Erdgeschoss, das 1. OG sowie das 2. OG anteilig. Der Beklagte zu 1 bewohnt die Wohnung mit seiner Ehefrau, der Beklagten zu 2, sowie ihren 4 Kindern. Die Nettomiete betrug zuletzt 5.926,75 €.

Mit Gesellschaftsvertrag vom 13.8.2012 wurde die klägerische … gegründet. Gesellschafter sind Frau … (im Folgenden Gesellschafterin zu 1) mit einem Anteil von 51%, ihr geschiedener Ehemann … (im Folgenden Gesellschafter zu 2) mit einem Anteil von 30% sowie der gemeinsame Sohn … (im Folgenden Gesellschafter zu 3) mit einem Anteil von 19%. In § 1 Ziff. 2 des Gesellschaftsvertrags heißt es:

„Zweck der Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ist der Erwerb, die Verwaltung und Nutzung der nach WEG in Wohnungs- und Teileigentumseinheiten aufgeteilten Immobilie … so auch die Eigennutzung durch die Gesellschafter.“

Weiter sieht der Gesellschaftsvertrag eine Aufteilung der Immobilie unter den Gesellschaftern vor, wonach die Gesellschafterin zu 1 die Wohnung Nr. 1, der Gesellschafter zu 2 die Wohnung Nr. 2 und der Gesellschafter zu 3 die Wohnung Nr. 3 nutzen soll.

Die Wohnung Nr. 3 wird bereits durch den Gesellschafter zu 3 bewohnt.

Am Folgetag, dem 14.8.2012, erwarb die klägerische GbR das streitgegenständliche Anwesen zu einem Kaufpreis von rund 9,2 Millionen Euro.

Mit Schreiben vom 24.3.2014 kündigte die Klägerin das streitgegenständliche Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.12.2014. Die Gesellschafterin zu 1 wolle mit ihrem Sohn … und ihren Eltern, Frau … und Herrn … die Wohnung Nr. 1 beziehen, entsprechend dem Gesellschaftsvertrag werde der Gesellschafter zu 2 die Wohnung Nr. 2 beziehen, der Gesellschafter zu 3 werde in der Wohnung Nr. 3 verbleiben. Die Eltern der Gesellschafterin zu 1 seien alt und pflegebedürftig, die streitgegenständliche Wohnung biete genügend Platz für die Familie sowie das Personal für die Pflege der Eltern. Der jetzige Wohnsitz der Gesellschafterin zu 1 in … biete nicht die räumlichen Möglichkeiten für die geplante Zusammenführung der Familie nebst Pflegepersonal.

Mit Schreiben vom 26.8.2014 widersprachen die Beklagten der Kündigung und beriefen sich auf Härtegründe.

Mit Klageschrift vom 2.3.2015 nahm die Klägerin die Beklagten vor dem Amtsgericht München auf Räumung in Anspruch.

Die Beklagten verteidigten sich gegen die Klage und vertraten die Auffassung, die Kündigung sei formell unwirksam, der Eigenbedarf nicht hinreichend begründet worden. Der Eigenbedarf sei vorgeschoben, tatsächlich solle das Anwesen saniert und gewinnbringend veräußert werden. In der Person des Sohnes der Beklagten, …, lägen Härtegründe vor; dieser leide an einer Sprachentwicklungsstörung und einer Intelligenzminderung im Bereich der geistigen Behinderung, die zuletzt beobachtete positive Entwicklung würde durch einen Umzug gefährdet.

Mit Endurteil vom 21.7.2015 wies das Amtsgericht die Räumungsklage aus formellen Gründen ab. Die Kündigung entspreche nicht den formellen Anforderungen des § 573 Abs. 3 S. 1 BGB. Die Begründung bleibe vage, eine sachgerechte Rechtsverteidigung sei den Beklagten auf dieser Grundlage nicht möglich. Das von Beklagtenseite vorgelegte Satellitenbild lege nahe, dass das bisher bewohnte Anwesen in … den Wohnbedarf der Gesellschafter decken könne. Es seien daher nähere Angaben erforderlich gewesen, inwiefern das Anwesen den Bedarf nicht decken könne. Zudem sei nicht angegeben, wo der Gesellschafter zu 2 seinen bisherigen Wohnsitz habe.

Gegen dieses Urteil wendet sich die Berufung der Klägerin. Das Amtsgericht überspanne die Begründungsanforderungen des § 573 Abs. 3 S. 1 BGB. Ausreichend sei, dass die Bedarfssituation soweit klar werde, dass der Kündigungsgrund von anderen Gründen unterschieden werden könne. Diese Anforderungen erfülle die streitgegenständliche Kündigung.

Mit Verfügung vom 5.11.2015 wies die Kammer darauf hin, dass die streitgegenständliche Kündigung unabhängig von ihrer formellen Wirksamkeit aus Rechtsgründen unwirksam sein könnte, wenn einer GbR die Geltendmachung von Eigenbedarf zugunsten ihrer Gesellschafter verwehrt ist.

Demgegenüber vertritt die Klägerin die Rechtsauffassung, die bisherige Rechtsprechung des BGH, wonach sich die GbR den Eigenbedarf ihrer Gesellschafter zurechnen lassen kann (Entscheidungen vom 27.06.2007, VIII ZR 271/06 = NZM 2007, 679 sowie vom 23.11.2011, III ZR 74/11 = NZM 2012, 150), beanspruche nach wie vor ihre Gültigkeit.

Selbst wenn man zur Verhinderung rechtsmissbräuchlicher Kündigungen entgegen der bisherigen Rechtsprechung die Berufung der GbR auf Eigenbedarf der Gesellschafter einschränken wolle, bestehe für eine solche Einschränkung ein Bedürfnis allenfalls in Fällen eines unüberschaubaren Gesellschafterbestands, nicht aber in Fällen wie dem vorliegenden: Bei der klägerischen GbR handle es sich um einen Bruchteilseigentümern gleichen Zusammenschluss von Familienmitgliedern, die das streitgegenständliche Anwesen nicht zum Zweck der wirtschaftlichen Verwertung im Sinne eines Immobilienfonds, sondern ausschließlich zur Eigennutzung als Familie erworben hätten. Dies unterscheide die vorliegende Konstellation maßgeblich von einer durch die Kammer entschiedenen Fallgestaltung, in der von vornherein die wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks beabsichtigt gewesen sei (LG München I, Urt. v. 7.10.2015, 14 S 2969/15 = ZMR 2016, 39).

Auch eine Umgehung der Sperrfrist des § 577 a Abs. 1 a S. 1 Nr. 1 BGB drohe nicht; der Ausnahmetatbestand des § 577 a Abs. 1 a S. 2 Alt. 2 BGB sei einschlägig, da die Aufteilung nach § 8 WEG bereits 1995 erfolgt sei.

Letztlich sei es Sache des Gesetzgebers, der GbR ihre Eigenbedarfsfähigkeit abzusprechen. Das Gesetz gehe jedoch ausweislich des § 577 a Abs. 1 a S. 1 BGB von der Eigenbedarfsfähigkeit der Personengesellschaften aus. Daher müsse im Einzelfall geprüft werden, ob der von einer GbR zugunsten ihrer Mitglieder geltend gemachte Eigenbedarf anzuerkennen sei, oder nicht.

Die Klägerin beantragt daher,

das Urteil des Amtsgerichts München vom 21.7.2015 zu Az.: 473 C 5417/15 aufzuheben und die Beklagten zu verurteilen, die nachgenannten - sämtlich im Anwesen … gelegenen - Wohnungen und Räume an die Klägerin herauszugeben:

a. die von den Beklagten im EG, 1. OG und 2. OG bewohnten Wohnungen,

b. die von den Beklagten genutzten 3 Kellerräume

c. das von den Beklagten genutzte Bad im Untergeschoss

d. die von den Beklagten genutzten 2 Garagen und e. den von den Beklagten genutzten Kfz-Abstell Platz Die Beklagten beantragen,

die Berufung der Klägerin gegen das Endurteil des Amtsgerichts München vom 21.7.2015, Az. 473 C 5417/15, zurückzuweisen.

Hilfsweise erheben die Beklagten im Wege der Anschlussberufung Widerklage mit dem Antrag:

Die Klägerin und Widerbeklagte wird verpflichtet, der Fortsetzung des durch Mietvertrag vom 27.6.2003 mit dem Beklagten zu 1 und Widerkläger begründeten Mietverhältnisses über die im Anwesen … im Erdgeschoss, 1. OG und 2. Obergeschoss gelegene Wohnung nebst Kellerräumen und einem Bad im Untergeschoss sowie 2 Garagen und einen Kfz-Stellplatz auf unbestimmte Zeit zuzustimmen.

Hilfsweise für den Fall der Abweisung der Hilfswiderklage stellen die Beklagten Räumungsschutzantrag nach § 712 Abs. 1 ZPO.

Hinsichtlich der Hilfsanschlussberufung beantragt die Klägerin:

1. Die Hilfsanschlussberufung der Beklagten gegen das Endurteil des Amtsgerichts München vom 21.7.2015 zu Aktenzeichen 473 C 5417/15 wird zurückgewiesen.

2. Die Hilfswiderklage, mit der die Klägerin und Widerbeklagte verpflichtet werden soll, der Fortsetzung des durch Mietvertrag vom 27.6.2003 mit dem Beklagten zu 1 und Widerkläger begründeten Mietverhältnisses über die im Anwesen … im Erdgeschoss, 1. OG und 2. Obergeschoss gelegenen Wohnungen nebst Kellerräumen und einem Bad im Untergeschoss, sowie 2 Garagen und einem Kfz-Stellplatz auf unbestimmte Zeit zuzustimmen, wird zurückgewiesen.

Nach Auffassung der Beklagten kann eine GbR keinen Eigenbedarf zugunsten ihrer Gesellschafter geltend machen; sie sei nicht mit einer einfachen Vermietermehrheit, sondern mit einer juristischen Person gleichzustellen, das vom BGH entwickelte „Zufallsargument“ sei verfehlt. Die Beklagten berufen sich weiterhin auf die formelle Unwirksamkeit der streitgegenständlichen Kündigung, bestreiten den Eigenbedarf und machen Härtegründe geltend.

Zur Ergänzung wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze samt Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen. Der von der Klägerin geltend gemachte Räumungsanspruch besteht nicht.

1. Nach § 546 Abs. 1 BGB kann der Vermieter Räumung und Herausgabe der Mietsache verlangen, wenn das Mietverhältnis beendet ist. An einer solchen Beendigung des Mietverhältnisses fehlt es vorliegend. Die am 24.3.2014 erklärte, auf den Eigenbedarf der Gesellschafter der Klägerin sowie der Eltern der Gesellschafterin zu 1 gestützte ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist unwirksam.

a. Zwar ist die ausgesprochene Kündigung nicht bereits formell unwirksam. Soweit das Amtsgericht die Begründungsanforderungen des § 573 Abs. 3 S. 1 BGB als nicht erfüllt ansah, hat das Gericht die Anforderungen an die Begründung der Eigenbedarfskündigung rechtsfehlerhaft überspannt.

Nach § 573 Abs. 3 S. 1 BGB muss der Vermieter die Gründe für sein berechtigtes Kündigungsinteresse i.S.v. § 573 Abs. 2 BGB in dem Kündigungsschreiben angeben. Maßgeblich für den Umfang der Begründungspflicht ist der Zweck des Begründungserfordernisses: Der Mieter soll zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition erlangen und so in die Lage versetzt werden, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drs. VI 1549, S. 6 f.). Diesem Zweck wird nach der Rechtsprechung des BGH genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (BGH, Urt. v. 6.7.2011, VIII ZR 317/10 = NJW-RR 2012, 14). Angaben zu den bisherigen Wohnverhältnissen der Personen, zu deren Gunsten Eigenbedarf geltend gemacht wird, sind grundsätzlich nicht erforderlich (BGH, Urt. v. 13.10.2010, VIII ZR 78/10 = NJW 2010, 3775).

Zwar muss der Vermieter Angaben zu seinen bisherigen Wohnverhältnissen machen, wenn er seinen Nutzungswillen darauf stützt, dass seine jetzige Wohnung seinen Bedürfnissen nicht (mehr) entspricht; will er mit anderen Familienangehörigen zusammenziehen, um diese zu unterstützen, so muss die Kündigung erkennen lassen, weshalb diese seiner Unterstützung bedürfen (Schmidt-Futterer/Blank, 12. Aufl. 2015, § 573 Rn. 225).

Diesen Anforderungen wird das hier streitgegenständliche Kündigungsschreiben jedoch gerecht; das Kündigungsschreiben ist schlüssig und in einem Umfang begründet, der den Beklagten bereits zu dem frühen Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung eine sachgerechte Rechtsverteidigung ermöglichte. In ihrem Kündigungsschreiben vom 24.3.2014 gibt die Klägerin an, das streitgegenständliche Anwesen sei zum Zwecke der Familienzusammenführung erworben worden. Es biete aufgrund seiner Bauweise mit drei getrennten Eingängen gute Voraussetzungen dafür, drei eigenständige Wohneinheiten für den Gesellschafter zu 3, den Gesellschafter zu 2 sowie die Gesellschafterin zu 1 mit ihren pflegebedürftigen Eltern zu schaffen. Für ein Zusammenwohnen aller Gesellschafter sowie der pflegebedürftigen Eltern der Gesellschafterin zu 1 nebst Pflegepersonal biete das derzeit von der Gesellschafterin zu 1 bewohnte Anwesen nicht die räumlichen Voraussetzungen, zumal der Gesellschafter zu 3 einen eigenständigen Haushalt führen wolle und bereits die Wohnung Nr. 3 des streitgegenständlichen Anwesens bewohne und die Gesellschafter zu 1 und 2 aufgrund ihrer Scheidung nicht in einer gemeinsamen Wohnung leben wollen.

Mit dieser Begründung legte die Klägerin schlüssig und hinreichend detailliert dar, dass das streitgegenständliche, in drei Wohneinheiten aufteilbare Anwesen den Bedarf der Gesellschafter an einem Zusammenleben unter Beibehaltung von Rückzugsmöglichkeiten besser deckt, als das bisher bewohnte Anwesen. Weitere Angaben zu den bisherigen Wohnverhältnissen waren zu einer formwirksamen Begründung der Eigenbedarfskündigung nicht erforderlich.

Indem das Amtsgericht die Kündigung für formell unwirksam erachtete, hat das Gericht die Anforderungen des § 573 Abs. 3 S. 1 BGB überspannt.

b. Auf diesem Rechtsfehler beruht das Urteil jedoch nicht, § 513 Abs. 1 ZPO. Nach Auffassung der Kammer ist die - formell nicht zu beanstandende - streitgegenständliche Kündigung aus Rechtsgründen unwirksam, ohne dass es darauf ankäme, ob der von Klägerseite geltend gemachte Nutzungswille tatsächlich besteht.

Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses setzt ein berechtigtes Interesse des Vermieters voraus. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er die Räume als Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen benötigt.

Nach Auffassung der Kammer kann die Klägerin ein solches berechtigtes Interesse bereits aus Rechtsgründen nicht für sich beanspruchen: Die Klägerin kann als Gesellschaft bürgerlichen Rechts zugunsten ihrer Gesellschafter keinen Eigenbedarf geltend machen. Eine solche „Zurechnung“ des Eigenbedarfs der Gesellschafter ist mit dem Schutzzweck des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht vereinbar, den Mieter vor einem unkalkulierbaren Risiko von Eigenbedarfskündigungen durch einen nicht überschaubaren Personenkreis zu bewahren. Wie bereits im Urteil vom 7.10.2015, 14 S 2969/15 = ZMR 2016, 39 weicht die Kammer in dieser Frage bewusst von der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ab, wonach eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit einer einfachen Vermietermehrheit vergleichbar ist und sich daher den Eigenbedarf ihrer Gesellschafter zurechnen lassen kann.

(1) Nach der Rechtsprechung des BGH kann eine als Vermieterin auftretende Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ein bestehendes Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn einer ihrer Gesellschafter oder ein Angehöriger eines Gesellschafters die in Rede stehende Wohnung für sich nutzen möchte.

Bereits 2007 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass sich eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Rahmen von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht nur auf ihren eigenen Betriebsbedarf stützen kann, sondern im Sinne einer „Zurechnung“ auch den persönlichen Eigenbedarf ihrer Gesellschafter zum Anlass nehmen darf, ein Mietverhältnis ordentlich zu kündigen. Maßgeblich stützt das Gericht seine Rechtsauffassung auf den Gedanken, es bestehe kein sachlicher Grund, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts schlechter zu stellen, als eine einfache Vermietermehrheit. Oft hänge es nur vom Zufall ab, ob eine Personenmehrheit - etwa ein Ehepaar - dem Mieter eine Wohnung als Gemeinschaft oder als Gesellschaft bürgerlichen Rechts anbiete. Eine Vergleichbarkeit bestehe unabhängig von der Frage, ob die Gesellschaft personalistisch auftrete - also ihr Gesellschafterbestand überschaubar und dem Mieter namentlich bekannt sei -, oder nicht (BGH VIII ZR 271/06, Urteil vom 27.06.2007).

2011 erweiterte der Bundesgerichtshof unter teilweiser Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung die Möglichkeiten einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, sich zugunsten ihrer Gesellschafter auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu berufen: Eigenbedarf könne eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts auch zugunsten solcher Gesellschafter geltend machen, die erst nach Abschluss des in Rede stehenden Mietvertrags bzw. nach Eintritt der Gesellschaft bürgerlichen Rechts in das Mietverhältnis Gesellschafter geworden seien. In der Begründung stütze sich der Bundesgerichtshof wiederum maßgeblich auf einen Vergleich mit einer aus mehreren Bruchteilseigentümern bestehenden Vermieterschaft: Der nachträglich hinkommende Bruchteilseigentümer trete nach § 566 BGB nachträglich in den Mietvertrag ein; ausgehend von der bereits 2007 postulierten Vergleichbarkeit sei daher auch dem nachträglich hinzukommenden GbR-Gesellschafter möglich, Eigenbedarf an der von der Gesellschaft vermieteten Wohnung geltend zu machen (BGH VIII ZR 74/11, Urteil vom 23.11.2011).

Nach dieser Ansicht wäre es der Klägerin grundsätzlich möglich, sich zugunsten ihrer Gesellschafter sowie der Eltern der Gesellschafterin zu 1 auf Eigenbedarf zu berufen und das mit den Beklagten bestehende Mietverhältnis nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu kündigen.

(2) Die Kammer folgt dieser Rechtsprechung nicht. Die Argumentation des Bundesgerichtshofs gründet entscheidend auf der Prämisse der Vergleichbarkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit einer einfachen Vermietermehrheit. Diese Prämisse geht - insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten - an der Rechtswirklichkeit vorbei.

(a) Nach Auffassung der Kammer ist der maßgebliche Bezugspunkt, anhand dessen sich die Frage der Vergleichbarkeit zweier rechtlicher Gestaltungsformen überhaupt erst trennscharf beurteilen lässt, in der vorliegenden Konstellation der Eigenbedarfskündigung derjenige des Mieterschutzes.

§ 573 BGB bildet das Kernstück des mietrechtlichen Bestandsschutzes (Schmidt/Futterer/Blank, 12. Aufl. 2015, § 573 Rn. 2). Der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB formulierte Kündigungstatbestand soll den Mieter - unter Berücksichtigung der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG - vor dem Risiko unkalkulierbarer Eigenbedarfskündigungen durch einen nicht überschaubaren Personenkreis schützen (BGH NZM 2007, 679). Zusammen mit der gesetzgeberischen Reaktion in Form des neuen § 577 a Abs. 1 a BGB lässt sich ein gesetzgeberischer Wille erkennen, dem von Vermietermehrheiten ausgehenden, erhöhten Verdrängungsrisiko entgegenzuwirken (vgl. den Entwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsänderungsgesetz, BT-Drs. 17/10485, S. 16, 26).

Die Frage der Vergleichbarkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit einer einfachen Vermietermehrheit ist daher danach zu beurteilen, ob die beiden rechtlichen Gestaltungsformen mit Blick auf den durch § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vermittelten Bestands- und Verdrängungsschutz vergleichbar sind.

(b) Nach Auffassung der Kammer ist eine solche Vergleichbarkeit nicht gegeben. Gerade in angespannten Wohnungsmärkten wird die Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht gleichberechtigt neben einem Erwerb als einfache Vermietermehrheit gewählt. Es bleibt nicht dem „Zufall“ überlassen, ob mehrere Personen ein Objekt als Miteigentümer erwerben, oder ob sie sich hierfür in einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zusammenfinden (ebenso Schmidt, NZM 2014, 609). Vielmehr erwerben und verwalten persönlich verbundene Vermieter ein Objekt regelmäßig als einfache Vermietermehrheit, während sich auf geschäftlichen Kontakten gründende Vermietermehrheiten aufgrund organisatorischer und steuerlicher Vorteile bewusst gerade für die Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts entscheiden. Letztere sind von einer höheren organisatorischen und personellen Flexibilität gekennzeichnet, sie sind in der Regel klar auf die Amortisierung und Vermehrung der getätigten Investitionen ausgerichtet und entfalten daher gegenüber dem Mieter ein erhöhtes, schwerer überschaubares Risiko von Eigenbedarfskündigungen.

i. Einfache Vermietermehrheiten sind für den ihnen gegenüberstehenden Mieter überschaubar und berechenbar. Sie sind in ihrem Bestand transparent, da Änderungen der Eintragung in das Grundbuch bedürfen. Sie sind in ihrem Bestand statischer als andere Rechtsformen, da Änderungen einen erheblichen bürokratischen Aufwand mit sich bringen; neben der bereits genannten Eintragung in das Grundbuch wird regelmäßig der Abschluss eines notariellen Vertrages erforderlich sein. Auch sind die einzelnen Vermieter in der Regel über das konkret vermietete Objekt hinaus persönlich miteinander verbunden. Auch dieser personalistische Einschlag führt dazu, dass der Mieter nicht mit häufigen Wechseln im Vermieterbestand konfrontiert sein wird.

ii. Bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts zeigt sich mit Blick auf den Bestands- und Verdrängungsschutz ein anderes Bild.

Zunächst überzeugt die Gleichstellung beider Rechtsformen durch den Bundesgerichtshof aus einem rechtsdogmatischen Grund nicht: In den vergangenen Jahren wurde in Rechtswissenschaft und -praxis die rechtliche Verselbständigung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegenüber ihren Gesellschaftern vollzogen es erscheint daher zumindest bedenklich, diese Trennung nun wieder zu verwischen und die Gesellschaft über die Konstruktion einer Zurechnung von Eigenbedarf wieder in die Nähe der bloßen Rechtsgemeinschaften zu rücken (so auch Schmidt, NZM 2014, 609).

Die Gesellschafter der als Vermieterin auftretenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts finden in der Regel nicht aus persönlichen Gründen zueinander. Verbindendes Element wird meist - wie auch hier - der gemeinsame Gesellschaftszweck sein, im Sinne eines Investitionsprojekts eine Immobilie zu erwerben und zu verwerten. In der Verwirklichung dieses Projekts ist die Gesellschaft bürgerlichen Rechts flexibler und effektiver. Bürokratische Reibungsverluste halten sich im Vergleich mit der einfachen Vermietermehrheit in Grenzen: Für eine Änderung im Gesellschafterbestand reicht in der Regel ein einfacher Beschluss der Gesellschafter; Publizitätserfordernisse bestehen nur in eingeschränktem Maße nach § 47 Abs. 2 GBO - eine Eintragung im Handelsregister ist nicht erforderlich; Transaktionskosten wie bei der Übertragung von Eigentumsanteilen von einem veräußernden Bruchteilseigentümer auf den Erwerber entstehen nicht (vgl. Häublein, WuM 2010, 391, 399 f.).

Mit dieser Flexibilität geht zum einen gegenüber den betroffenen Mietern in der Regel eine gewisse Intransparenz einher: Nur bei gewissenhafter Beachtung des § 47 Abs. 2 GBO durch die Gesellschaft kann sich der Mieter herleiten, wer auf Vermieterseite hinter der Gesellschaft steht (vgl. Schmidt, NZM 2014, 609).

Zum anderen steigt mit der personellen Flexibilität der Gesellschaft bürgerlichen Rechts das Verdrängungsrisiko für den Mieter: Nachdem nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 74/11 = NZM 2012, 150) auch der Eigenbedarf neu hinzugekommener Gesellschafter die Gesellschaft zur Kündigung berechtigt, ermöglicht jede Aufnahme eines neuen Gesellschafters eine Kündigung (vgl. Schmidt, NZM 2014, 609).

iii. Die Attraktivität der Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Rechtsform für den Erwerb und die Verwertung von vermietetem Wohnraum hat dazu geführt, dass sich das soeben begründete, abstrakt erhöhte Verdrängungsrisiko in der Rechtswirklichkeit vielfach realisiert.

Gerade in angespannten Mietmärkten machen sich private Immobilieninvestoren die Vorteile der Gesellschaft bürgerlichen Rechts zunutze. Die Verwertung von Immobilien erfolgt häufig nach dem sog. „Münchener Modell“: Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts erwirbt ein mit Mietwohnraum bebautes Grundstück und tritt nach § 566 BGB als Vermieterin in die bestehenden Mietverhältnisse ein. Anschließend - zumeist nach Sanierung des Objekts - wird die Gesellschaft durch Zuweisung von Miteigentumsanteilen auseinandergesetzt und das Anwesen nach § 3 WEG aufgeteilt. Im Laufe der Entwicklung des Objekts - teilweise noch vor der Sanierung, teilweise erst im Anschluss - werden die Bestandsmietverträge wegen Eigenbedarfs der Gesellschafter gekündigt und die einzelnen Wohnungen sodann ohne wertmindernden Bestandsmieter gewinnbringend verkauft (vgl. hierzu LG München I, Urt. v. 21.08.2008 - 14 S 16975/08, BeckRS 2011, 29744).

Nachdem ursprünglich unter Umgehung des § 577 a Abs. 1 BGB zunächst die Bestandsmieter wegen Eigenbedarfs gekündigt wurden und erst im Anschluss die Aufteilung nach WEG erfolgte, dehnte der Gesetzgeber 2013 mit dem neu geschaffenen § 577 a Abs. 1 a BGB die Kündigungssperrfrist des § 577 a Abs. 1 bzw. 2 BGB auf Fälle aus, in denen zwar noch keine Umwandlung nach WEG erfolgt ist, der Wohnraum jedoch von einer Personenmehrheit erworben wurde. Getragen war dieser Versuch von dem Bemühen, trotz der durch den Bundesgerichtshof umfassend zugestandenen Möglichkeiten der Eigenbedarfskündigung durch Gesellschaften bürgerlichen Rechts die von diesen Gesellschaften ausgehenden Verdrängungseffekte hinsichtlich der Bestandsmieter abzumildern. Dieser Blick auf die Entstehungsgeschichte des § 577 a Abs. 1 a BGB zeigt nach Auffassung der Kammer auch, dass sich aus der Existenz des § 577 a Abs. 1 a BGB für die Rechtsauffassung der Berufung, eine Zurechnung des Eigenbedarfs müsse der GbR ermöglicht bleiben, nichts herleiten lässt: Zeigt sich die Norm als gesetzgeberische, Verdrängungsprozesse eindämmende Reaktion auf die vom BGH postulierte, umfassenden Kündigungsmöglichkeiten der GbR wegen Eigenbedarfs, so lässt sich die Vorschrift nur unter Missachtung des Willens des historischen Gesetzgebers sowie des Gesetzeszwecks als Argument für eine Möglichkeit der Zurechnung des Eigenbedarfs instrumentalisieren. Letztlich lässt sich aus dieser Vorschrift für die Frage einer Zurechnung des Eigenbedarfs von GbR-Gesellschaftern nichts herleiten.

(c) Geht man nach alldem davon aus, dass die vom Bundesgerichtshof postulierte Vergleichbarkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit einer einfachen Vermietermehrheit im Zusammenhang mit § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB tatsächlich nicht vorliegt, so gebietet es nach Auffassung der Kammer das Gebot der Rechtssicherheit, der Gesellschaft bürgerlichen Rechts generell die Zurechnung des Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter zu versagen (wie hier Häublein, WuM 2010, 391, 399 f.; Schmidt, NZM 2014, 609; Grunewald, NJW 2009, 3486; Wedemann, NZG 2011, 533; Wiek, WuM 2009, 491; MüKo/Häublein, 6. Aufl. 2012, § 573 Rn. 67; Beck-OK/Geib § 573 Rn. 58; Schmidt-Futterer/Blank, 12. Aufl. 2015, § 573 Rn. 49; Blank/Börstinghaus, 4. Aufl. 2014, § 573 Rn. 46; a.A. unter Bezugnahme auf die Argumentation des BGH Staudinger/Rolfs, Stand 2014, § 573 Rn. 76 a; Palandt/Weidenkaff, 73. Aufl. 2014, § 573 Rn. 26; Jauernig/Teichmann, 15. Aufl. 2014, § 573 Rn. 3; a.A. mit eigenen Begründungsansätzen Emmerich/Sonnenschein/Haug, 11. Aufl. 2014, § 573 Rn. 37; BeckOK/Hannappel, Ed. 01.08.2015, § 573 Rn. 39; an der Lösung des BGH in Fällen wie dem vorliegenden zweifelnd Bub/Treier/Grapentin, 4. Aufl. 2014, Kap. IV Rn. 121). Differenzierungen dahingehend, dass Gesellschaften mit personalistischem Einschlag oder familiärem Hintergrund die Geltendmachung von Eigenbedarf ihrer Gesellschafter zugebilligt werden könne, während allen übrigen Gesellschaften bürgerlichen Rechts die Zurechnung des Eigenbedarfs der Gesellschafter versagt werden müsse, wären nicht trennscharf möglich und brächten weitere Umgehungen und missbräuchliches Verhalten hervor (vgl. Häublein, WuM 2010, 391, 399 f.). Nach Auffassung der Kammer kann daher bei § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB eine Zurechnung von Eigenbedarf bei Personengesellschaften und juristischen Personen mit Blick auf den Wortlaut der Norm und den gesetzgeberischen Willen nicht erfolgen.

Ohne Erfolg beruft sich die Klägerin daher darauf, das streitgegenständliche Anwesen nicht als Investitionsobjekt, sondern lediglich zur Bewohnung durch ihre Gesellschafter im Sinne einer Familienzusammenführung erworben zu haben. Der vorliegende Fall offenbart in anschaulicher Weise, dass die Unterscheidung zwischen familiengeführten, einer einfachen Vermietermehrheit angenäherten Gesellschaften einerseits und am Immobilienmarkt wirtschaftlich tätigen Gesellschaften andererseits zu erheblichen Abgrenzungsschwierigkeiten führen würde. Um Missbräuchen vorzubeugen, käme ein Abstellen allein auf den gesellschaftsvertraglich verfolgten Zweck nicht in Betracht. Letztlich müssten die Instanzgerichte die genannte Differenzierung als Ergebnis einer weiteren, der eigentlichen Feststellung des Eigenbedarfs vorgelagerten Beweisaufnahme feststellen, was den Prozessausgang für die Parteien mit einer weiteren, schwer einzuschätzenden Unwägbarkeit belasten würde und der in diesem grundrechtssensiblen Bereich elementaren Rechtssicherheit abträglich wäre.

2. Die Frage der Eigenbedarfsfähigkeit eines GbR-Gesellschafters war im vorliegenden Fall auch entscheidungserheblich, da die Berufung nicht aus anderen Gründen zurückgewiesen werden konnte. Die Kündigung war formell wirksam, s.o. Die Sperrfrist des § 577 a Abs. 1 a S. 1 BGB steht einer Kündigung nicht entgegen, ohne dass es darauf ankäme, ob die Gesellschafter trotz der Scheidung der Gesellschafter zu 1 und 2 noch eine Familie im Rechtssinn bilden, denn jedenfalls greift der Ausnahmetatbestand des § 577 a Abs. 1 a S. 2 BGB: Bereits 1995 und damit vor Überlassung des Wohnraums an die Beklagten 2003 wurde das streitgegenständliche Anwesen nach § 8 WEG aufgeteilt. Da das Amtsgericht keine Beweise erhoben hat, wäre für den Fall, dass die Klägerin zugunsten ihrer Gesellschafter grundsätzlich Eigenbedarf geltend machen kann, im Rahmen einer Beweisaufnahme zu klären gewesen, ob der geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich bestand und etwaige Härtegründe i.S.v. § 574 BGB einer Beendigung des Mietverhältnisses entgegenstehen.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO.

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10 ZPO.

IV.

Die Revision war gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO wegen Divergenz zuzulassen.

V.

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 47 Abs. 1 S. 1, 41 GKG.