Landgericht Kempten (Allgäu) Endurteil, 11. Mai 2016 - 52 S 2022/15
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Tenor
1. Auf die Berufung des Klägers wird das Teilurteil des Amtsgerichts Kempten (Allgäu) vom 03.12.2015, Az. 3 C 1040/14
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 2.083,00 € zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit
2. Die Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.
3. Die Beklagten tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.
4. Über die Kosten des Rechtsstreits in 1. Instanz hat das Amtsgericht im Rahmen der Schlussentscheidung zu entscheiden.
5. Das Berufungsurteil ist vorläufig vollstreckbar.
6. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Gemäß § 540 II i. V. m. § 313 a I 1 ZPO, § 544 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO wird von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen abgesehen.
II.
Die zulässige Berufung des Klägers hat in der Sache vollumfänglich Erfolg und führt deshalb zur inhaltlichen Abänderung des erstinstanzlichen Teilurteils vom
Dem Kläger steht gegenüber den Beklagten nicht lediglich der vom Amtsgericht im angefochtenen Urteil zugesprochene Zahlungsanspruch in Höhe von 617,85 € (zzgl. Zinsen) zu, sondern gemäß § 535 II BGB ein Anspruch auf Zahlung von insgesamt 2.083,00 € (zzgl. Zinsen in tenorierter Höhe gemäß §§ 291, 288 I BGB), wobei die Beklagten gemäß §§ 421, 427 BGB lediglich im tenorierten Umfang Gesamtschuldner sind. Insoweit beruht die weitergehende Klageabweisung im angefochtenen Teilurteil auf einem Rechtsfehler, der im angefochtenen Umfang zur Abänderung des Ersturteils führt.
Der von der Kammer zugesprochene Hauptsachebetrag von 2.083,00 € berechnet sich wie folgt:
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Monat |
vom Kl. geltend gemachte Miete: |
(jedenfalls) berechtigte Mietforderung: |
Mietzahlungen der Beklagten (§ 529 I 1 Nr. 1, 314 ZPO) |
Differenz |
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1/2014 |
683,00 € |
683,00 € |
425,00 € |
258,00 € |
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2/2014 |
683,00 € |
683,00 € |
595,00 € |
88,00 € |
|
3/2014 |
683,00 € |
683,00 € |
595,00 € |
88,00 € |
|
4/2014 |
683,00 € |
683,00 € |
341,50 € |
341,50 € |
|
5/2014 |
683,00 € |
683,00 € |
421,50 € |
261,50 € |
|
6/2014 |
683,00 € |
683,00 € |
421,50 € |
261,50 € |
|
7/2014 |
683,00 € |
683,00 € |
421,50 € |
261,50 € |
|
8/2014 |
683,00 € |
683,00 € |
421,50 € |
261,50 € |
|
9/2014 |
683,00 € |
683,00 € |
421,50 € |
261,50 € |
|
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Summe: |
2.083,00 € |
Hierzu sind folgende Ausführungen der Kammer veranlasst:
1.
Ausgangspunkt für die Kammer ist die vom Kläger im vorliegenden Prozess geltend gemachte monatliche Bruttomiete i. H. v. 683,00 €.
Ausweislich der Klagebegründung ab Seite 2 der Klage hat der Kläger den monatlichen Gesamtbetrag von 683,00 € wie folgt berechnet:
|
Grundmiete für die Wohnung: |
531,74 € |
(unstreitig) | ||
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NK-Vorauszahlungen: |
151,45 € |
(unstreitig) | ||
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|
683,19 € |
| ||
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Davon hat der Kläger der Beklagtenseite einen Abzug wegen Minderung in Höhe von 12% vorgenommen, so dass insoweit ein Betrag von (100% - 12% = 88% × 683,19 € =) verbleibt. |
601,21 € | |||
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Hinzukommt die vereinbarte TG-Miete in Höhe von 81,81 €/Monat, die von einer Minderung von vornherein nicht betroffen ist: |
81,81 € | |||
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|
683,02 € | |||
|
vom Kläger abgerundet auf: |
683,00 € | |||
Gegen diesen Ausgangspunkt der Berechnung hat die Beklagtenseite keine Einwendungen erhoben. Die Beklagten waren insoweit lediglich der Auffassung, dass zu ihren Gunsten eine höhere Minderung als die vom Kläger in der Klage zugestandenen 12% Berücksichtigung finden müsse.
2.
Die monatliche Bruttomiete für die Wohnung ist für den Zeitraum 01/2014-09/2014 ist entgegen der Rechtsauffassung des Amtsgerichts nicht gemäß § 536 BGB - über die vom vom Kläger in der Klage zugestandenen 12% der Bruttomiete für die Wohnung hinaus - gemindert.
a)
Ein Mietmangel i. S. d. § 536 BGB kann im Hinblick auf die von den Beklagten beanstandeten erhöhten Geräuschimmissionen, die von den Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstückausgehen, nicht aus einer Beschaffenheitsvereinbarung hergeleitet werden, da eine solche Beschaffenheitsvereinbarung zwischen den Parteien nicht vorliegt, weder ausdrücklich im Mietvertrag noch stillschweigend. Die von der Rechtsprechung des BGH (NJW 2015, 2177; NZM 2013, 184) formulierten Voraussetzungen für eine stillschweigende Beschaffenheitsvereinbarung liegen nicht vor, selbst wenn man zugunsten der Beklagten davon ausgehen würde, dass dem Kläger eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung („ruhige Lage im Mozartpark“) bekannt war. Erforderlich ist zudem, dass der Vermieter hierauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (vgl. BGH, a. a. O.). Dies ist nach den für die Kammer gemäß § 529 I 1 Nr. 1 ZPO berücksichtigungsfähigen Tatsachen nicht der Fall.
Ein Mietmangel i. S. d. § 536 BGB kann auch nicht aus einer entsprechenden ergänzenden Auslegung des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages hergeleitet werden. Zwar kommt nach der neuesten Rechtsprechung des BGH (NJW 2015, 2177) eine ergänzende Vertragsauslegung in Betracht, wenn (wie hier) keine ausdrückliche oder stillschweigende Beschaffenheitsvereinbarung vorliegt. Eine solche Auslegung kann (und darf) aber nicht dazu führen, dass der Vermieter ohne Einschränkung für baustellenbedingte Geräuschimmissionen, die vom Nachbargrundstück herrühren, einstehen muss. Vielmehr hätten sich die Parteien darauf nach Treu und Glauben darauf verständigt, diese Geräuschimmissionen nur dann als Mangel der Mietsache anzusehen, wenn der Vermieter selbst diese Immissionen gemäß § 906 BGB nicht oder jedenfalls nicht entschädigungslos dulden müsste (BGH, a. a. O.). Die Darlegungs- und Beweislast für diese Voraussetzungen trägt nach allgemeinen Grundsätzen die Partei, welche eine ergänzende Vertragsauslegung zu ihren Gunsten anstrebt. Dies sind hier die Beklagten.
Unerheblich ist nach Auffassung der Kammer, ob der Vermieter selbst (bzw. ein Abkömmling des Vermieters) oder ein Dritter die belastenden (Geräusch-)Immissionen auf dem Nachbargrundstück verursacht. Denn auch ein Mieter kann trotz seines Vertragsverhältnisses zum Vermieter nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht verlangen, dass der Vermieter auf seinem Nachbargrundstück jegliche Bautätigkeit, die in irgendeiner Weise Geräuschimmissionen und sonstige Beeinträchtigungen (Schmutz etc.) verursachten könnte, unterlässt. Auch hier ist zu fragen, ob bzw. inwieweit der Vermieter als Eigentümer selbst die vom Nachbargrundstück herrührenden Immissionen hinnehmen müsste, wenn nicht er (oder eine Person aus seiner Sphäre) die Bauarbeiten durchführen würde, sondern ein unbeteiligter Dritter.
b)
Nach den gemäß § 529 I 1 Nr. 1 ZPO für die Kammer berücksichtigungsfähigen Tatsachen gilt hier Folgendes:
Ein Eigentümer in der Situation des Klägers, welcher die an die Beklagten vermietete Wohnung selbst bewohnen würde, hätte selbst bei wesentlichen Beeinträchtigungen während der Bauphase das Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück als solches gemäß § 906 II 1 BGB zu dulden. Denn die (Neu-)Bebauung eines Grundstücks (nach Abriss des Altbestandes), welches sich mitten in der Innenstadt befindet, ist ortsüblich i. S. d. § 906 II 1 BGB. Ein angemessener Ausgleich in Geld gemäß § 906 II 2 BGB scheidet in solchen Fällen regelmäßig aus, weil es sich nur um eine vorübergehende Maßnahme handelt. Insoweit scheidet damit auch eine ergänzende Vertragsauslegung zugunsten der Beklagten aus.
Es ist nach dem Parteivorbringen auch nicht ersichtlich, ob bzw. inwieweit mit wirtschaftlich zumutbaren Maßnahmen eine anderweitige (die Mietwohnung der Beklagten schonendere) Positionierung des Baukrans, der Zufahrt zur Baustelle oder des Materiallagers möglich gewesen wäre. Insoweit kann nicht davon ausgegangen werden, dass ein Vermieter in der Situation des Klägers die hieraus resultierenden Beeinträchtigungen nicht gemäß § 906 II 1 BGB zu dulden gehabt hätte, weshalb auch insoweit eine ergänzende Vertragsauslegung zugunsten der Beklagten nicht in Betracht kommt.
Soweit es darum geht, dass die Bauarbeiten nach der Behauptung der Beklagten unter der Woche bis in die Abendstunden durchgeführt wurden bzw. auch an Samstagen (7-14 Uhr), so handelt es sich hierbei nach Auffassung der Kammer durchaus um „Auswüchse“ eines Bauvorhabens, die ein Eigentümer, welcher die vermietete Wohnung selbst bewohnen würde, nicht ohne weiteres gemäß § 906 II 1 BGB dulden müsste, so dass insoweit eine ergänzende Vertragsauslegung zugunsten der Beklagten durchaus in Betracht kommt. Dasselbe gilt auch für die Lärmentwicklungen, die von der Schneidemaschine herrühren, die sich unmittelbar in der Nähe des Balkons der Beklagtenwohnung befand.
Diese somit auslegungsrelevanten „Auswüchse“ der an sich zu duldenden Baumaßnahmen würden jedoch im vorliegenden Einzelfall nach Auffassung der Kammer gemäß § 287 ZPO jedoch keine höhere Minderung als die 12% rechtfertigen, welche von der Klagepartei in der Klage bereits in Abzug gebracht worden ist. Denn eine ergänzende Vertragsauslegung zugunsten der Beklagten, und damit ein minderungsrelevanter Mangel i. S. d. § 536 BGB kommt nur hinsichtlich der Beeinträchtigungen in Betracht, welche der Kläger in der Situation der Mieter nicht dulden müsste. Abgesehen davon ist die behauptete Regelmäßigkeit dieser „Auswüchse“ zudem von der Beklagten bestritten worden.
c)
Soweit der Prozessbevollmächtigte des Klägers während dieses Rechtsstreits nunmehr die Auffassung vertritt, dass den Beklagten überhaupt keine Minderung i. S. d. § 536 zugute kommt, ist dieses Vorbringen aus zwei Gründen unerheblich.
Erstens liegen die Voraussetzungen für einen Ausschluss der Minderung gemäß § 536 b BGB offensichtlich nicht vor. Es ist nicht ersichtlich, dass den Beklagten bei Abschluss des Mietvertrages im Jahr 1996 bekannt war, dass in absehbarer Zeit ein umfangreiches Bauvorhaben auf dem - unstreitig bereits bebauten - Nachbargrundstück stattfinden wird. Aus den vom Klägervertreter zitierten Passagen des Mietvertrages (dort § 18) und der Zusatzvereinbarung vom 13.03.1996 lässt sich für die hier im Streit stehende Bebauung des Nachbargrundstücks nichts herleiten.
Zweitens ist nach der Klagebegründung lediglich die um 12% reduzierte Bruttomiete für die Wohnung (zzgl. Tiefgaragenmiete) streitgegenständlich, nicht jedoch der monatliche Abzugsbetrag in Höhe von 12%. Eine Klageerhöhung ist insoweit nicht erfolgt.
Die ergänzenden Ausführungen des Prozessbevollmächtigten der Klagepartei im Schriftsatz vom
d)
Das Amtsgericht hat bei seiner Berechnung den monatlichen Miet-Anteil für die Tiefgarage versehentlich unberücksichtigt gelassen. Dies war vorliegend vom Berufungsgericht zu korrigieren.
3.
Die von der Beklagtenseite geleisteten Zahlungen waren gemäß §§ 362 I, 422 BGB von der Klageforderung in Abzug zu bringen. Dies gilt auch für die Teilzahlung der Beklagten im Monat April 2014 i. H. v. 341,50 €. Insoweit ist das Berufungsgericht gemäß § 314 ZPO an die Feststellungen des Amtsgerichts im Urteilstatbestand gebunden. Das offensichtliche Schreibversehen des Klägervertreters in der Berufungsbegründung (341,90 € statt 341,50 €) führt nicht zu einem weitergehenden Abzug von der Klageforderung.
4.
Die Klagehauptforderung ist auch durchsetzbar.
Es mag sein, dass hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahr 2014 zwischenzeitlich Abrechnungsreife eingetreten ist und eine darauf gerichtete Zahlungsklage unbegründet (geworden) wäre. Hier sind aber bei genauerer Betrachtung die Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahr 2014 gar nicht streitgegenständlich.
Nach Aktenlage liegt hinsichtlich der monatlichen Teilzahlungen, die im Zeitraum 1/2014-9/2014 an den Kläger geleistet wurden, keine Tilgungsbestimmung i. S. d. § 366 I BGB vor, auch keine stillschweigende. Es kann auch dahinstehen, ob die Regelung des § 366 II BGB auf die vorliegende Konstellation entsprechend anwendbar ist (so das LG Berlin, GE 2001, 929, wonach die Betriebskostenvorauszahlungen die Forderungen sind, welche dem Vermieter die geringere Sicherheit bieten) oder nicht (vgl. Schmidt/Futterer, § 543 BGB Rn. 86 a unter Bezugnahme auf BGH, NZM 2005, 455). Der Prozessbevollmächtigte hat im Schriftsatz vom
5.
Der nach dem Klageantrag ausdrücklich ab Rechtshängigkeit der Klage (§§ 253, 261) geltend gemachte Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 291, 288 I BGB. Die Beklagten sind entsprechend § 187 I BGB jedoch erst ab dem 18.01.2015 Gesamtschuldner. Für die Zeit ab dem Tag nach Zustellung der Klage an den Beklagten zu 1), die nach Aktenlage am 04.10.2014 erfolgt ist, bis zur Zustellung der Klageerweiterung an die Beklagte zu 2), die am 17.01.2015 erfolgt ist, haftet der Beklagte zu 1) allein.
III.
Die Berufung der Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg.
Nach den Ausführungen unter Ziffer II.2. kommt die von den Beklagten begehrte Minderungshöhe von vornherein nicht in Betracht.
Zu den Rechtsausführungen des Klägervertreters im Schriftsatz vom
Es geht vorliegend nicht um die Frage, ob ein an sich gegebenes Minderungsrecht ausgeschlossen ist, sondern um eine Frage, ob eine minderungsrelevante Abweichung der Istbeschaffenheit von der Sollbeschaffenheit, welche mangels Beschaffenheitsvereinbarung im vorliegenden Einzelfall durch erst ergänzende Vertragsauslegung unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben zu bestimmen ist (s.o.). Für diese Umstände ist nach allgemeinen Grundsätzen derjenige beweisbelastet, der sich auf diese für ihn günstige Tatsache beruft. Die Ausführungen des Urteils des LG München I
Es geht im vorliegenden Fall auch nicht entscheidungserheblich um die Frage, welche Substantiierungsanforderungen an die Darstellung von Mängelbehauptungen grundsätzlich zu stellen sind. Die oben erörterten Rechtsfragen überlagern diesen Problemkreis, so dass sich auch insoweit weitergehende Ausführungen der Kammer erübrigen.
IV.
Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens beruht auf §§ 97 I, 100 I, IV ZPO. Ein Teilunterliegen des Klägers liegt nicht vor, da der Kläger ausweislich der Berufungsbegründung nicht mehr den volle Klageforderung weiterverfolgt, sondern zugunsten der Beklagten die inzwischen unstreitige Teilzahlung für den Monat April 2014 in Höhe von 341,50 € in Abzug gebracht hat.
Über die Kosten der 1. Instanz hat das Amtsgericht im Rahmen der Schlussentscheidung über die in erster Instanz noch anhängige Widerklage abschließend zu entscheiden.
V.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
VI.
Die Voraussetzungen der Zulassung der Revision gem. § 543 II ZPO liegen nicht vor. Das Urteil stellt eine Einzelfallentscheidung dar, die das Berufungsgericht auf der Grundlage vertretener und anerkannter Auffassung in Rechtsprechung und Literatur getroffen hat. Insbesondere handelt es sich um die Umsetzung der Rechtsprechungsgrundsätze des BGH (NJW 2015, 2177) auf den vorliegenden Einzelfall. Die Rechtssache besitzt so weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine (nochmalige) Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich.
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Annotations
(1) Die Nichtzulassung der Revision durch das Berufungsgericht unterliegt der Beschwerde (Nichtzulassungsbeschwerde).
(2) Die Nichtzulassungsbeschwerde ist nur zulässig, wenn
- 1.
der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer 20 000 Euro übersteigt oder - 2.
das Berufungsgericht die Berufung als unzulässig verworfen hat.
(3) Die Nichtzulassungsbeschwerde ist innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung des in vollständiger Form abgefassten Urteils, spätestens aber bis zum Ablauf von sechs Monaten nach der Verkündung des Urteils bei dem Revisionsgericht einzulegen. Mit der Beschwerdeschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des Urteils, gegen das die Revision eingelegt werden soll, vorgelegt werden.
(4) Die Beschwerde ist innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des in vollständiger Form abgefassten Urteils, spätestens aber bis zum Ablauf von sieben Monaten nach der Verkündung des Urteils zu begründen. § 551 Abs. 2 Satz 5 und 6 gilt entsprechend. In der Begründung müssen die Zulassungsgründe (§ 543 Abs. 2) dargelegt werden.
(5) Das Revisionsgericht gibt dem Gegner des Beschwerdeführers Gelegenheit zur Stellungnahme.
(6) Das Revisionsgericht entscheidet über die Beschwerde durch Beschluss. Der Beschluss soll kurz begründet werden; von einer Begründung kann abgesehen werden, wenn sie nicht geeignet wäre, zur Klärung der Voraussetzungen beizutragen, unter denen eine Revision zuzulassen ist, oder wenn der Beschwerde stattgegeben wird. Die Entscheidung über die Beschwerde ist den Parteien zuzustellen.
(7) Die Einlegung der Beschwerde hemmt die Rechtskraft des Urteils. § 719 Abs. 2 und 3 ist entsprechend anzuwenden. Mit der Ablehnung der Beschwerde durch das Revisionsgericht wird das Urteil rechtskräftig.
(8) Wird der Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision stattgegeben, so wird das Beschwerdeverfahren als Revisionsverfahren fortgesetzt. In diesem Fall gilt die form- und fristgerechte Einlegung der Nichtzulassungsbeschwerde als Einlegung der Revision. Mit der Zustellung der Entscheidung beginnt die Revisionsbegründungsfrist.
(9) Hat das Berufungsgericht den Anspruch des Beschwerdeführers auf rechtliches Gehör in entscheidungserheblicher Weise verletzt, so kann das Revisionsgericht abweichend von Absatz 8 in dem der Beschwerde stattgebenden Beschluss das angefochtene Urteil aufheben und den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverweisen.
(1) Ist von mehreren in einer Klage geltend gemachten Ansprüchen nur der eine oder ist nur ein Teil eines Anspruchs oder bei erhobener Widerklage nur die Klage oder die Widerklage zur Endentscheidung reif, so hat das Gericht sie durch Endurteil (Teilurteil) zu erlassen. Über einen Teil eines einheitlichen Anspruchs, der nach Grund und Höhe streitig ist, kann durch Teilurteil nur entschieden werden, wenn zugleich ein Grundurteil über den restlichen Teil des Anspruchs ergeht.
(2) Der Erlass eines Teilurteils kann unterbleiben, wenn es das Gericht nach Lage der Sache nicht für angemessen erachtet.
Schulden mehrere eine Leistung in der Weise, dass jeder die ganze Leistung zu bewirken verpflichtet, der Gläubiger aber die Leistung nur einmal zu fordern berechtigt ist (Gesamtschuldner), so kann der Gläubiger die Leistung nach seinem Belieben von jedem der Schuldner ganz oder zu einem Teil fordern. Bis zur Bewirkung der ganzen Leistung bleiben sämtliche Schuldner verpflichtet.
Verpflichten sich mehrere durch Vertrag gemeinschaftlich zu einer teilbaren Leistung, so haften sie im Zweifel als Gesamtschuldner.
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Eine unwesentliche Beeinträchtigung liegt in der Regel vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht überschritten werden. Gleiches gilt für Werte in allgemeinen Verwaltungsvorschriften, die nach § 48 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes erlassen worden sind und den Stand der Technik wiedergeben.
(2) Das Gleiche gilt insoweit, als eine wesentliche Beeinträchtigung durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt wird und nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind. Hat der Eigentümer hiernach eine Einwirkung zu dulden, so kann er von dem Benutzer des anderen Grundstücks einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn die Einwirkung eine ortsübliche Benutzung seines Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt.
(3) Die Zuführung durch eine besondere Leitung ist unzulässig.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Ist unter den Parteien streitig, ob ein Schaden entstanden sei und wie hoch sich der Schaden oder ein zu ersetzendes Interesse belaufe, so entscheidet hierüber das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung. Ob und inwieweit eine beantragte Beweisaufnahme oder von Amts wegen die Begutachtung durch Sachverständige anzuordnen sei, bleibt dem Ermessen des Gerichts überlassen. Das Gericht kann den Beweisführer über den Schaden oder das Interesse vernehmen; die Vorschriften des § 452 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 bis 4 gelten entsprechend.
(2) Die Vorschriften des Absatzes 1 Satz 1, 2 sind bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten auch in anderen Fällen entsprechend anzuwenden, soweit unter den Parteien die Höhe einer Forderung streitig ist und die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit Schwierigkeiten verbunden ist, die zu der Bedeutung des streitigen Teiles der Forderung in keinem Verhältnis stehen.
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
Der Tatbestand des Urteils liefert Beweis für das mündliche Parteivorbringen. Der Beweis kann nur durch das Sitzungsprotokoll entkräftet werden.
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, - 2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder - 3.
der Mieter - a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder - b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
- 1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, - 2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder - 3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.