Bundesgerichtshof Urteil, 11. Apr. 2008 - V ZR 158/07
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Richter
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Parteien sind Eigentümer benachbarter Grundstücke, welche jeweils mit einem Wohnhaus bebaut sind. Eine Giebelwand der Häuser steht auf der Grundstücksgrenze und ragt einige Zentimeter in das jeweilige Nachbargrundstück hinein. Ein Teil dieser Wand dient ausschließlich dem Haus des Klägers, welches höher und ca. 1,4 m länger als das des Beklagten ist, als Außenwand. In diesem freien Fassadenbereich möchte der Kläger eine 14 cm starke Dämmschicht einschließlich Verschieferung anbringen.
- 2
- Mit der Behauptung, eine dauerhafte Sanierung der Wand, die das Eindringen von Feuchtigkeit verhindere und zudem einen den heutigen Erfordernissen entsprechenden Wärmeschutz gewährleiste, sei nur durch die beabsichtigte Maßnahme möglich, eine Wärmedämmung im Hausinneren sei technisch nachteilig, hat der Kläger die Verurteilung des Beklagten zur Duldung des An- bringens der Fassadenverkleidung und der hierfür erforderlichen Aufstellung eines Gerüsts auf dem Grundstück des Beklagten sowie zur Zahlung von 23,80 € nebst Zinsen (Kosten einer erfolglosen Güteverhandlung) beantragt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; das Landgericht hat ihr stattgegeben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Kläger beantragt, will der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen.
Entscheidungsgründe:
I.
- 3
- Das Berufungsgericht meint, der Kläger habe gegen den Beklagten nach §§ 922 Satz 4, 745 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Duldung des Anbringens der Fassadenverkleidung. Die Parteien seien Teilhaber einer gemeinsamen Wand; jeder könne eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Benutzung verlangen. Dazu gehöre das Anbringen einer zusätzlichen Wärmedämmung. Auch diene das Vorhaben des Klägers dem Allgemeinwohl , weil durch die Dämmung Energie eingespart werde. Der Beklagte könne sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass ihn das Anbringen der Fassadenverkleidung bei der beabsichtigten Aufstockung eines auf seinem Grundstück stehenden Anbaus beeinträchtige; denn ernsthafte Aufstockungspläne ließen sich nicht feststellen. Auf den Weg einer innerhalb des Hauses auf die Wand aufzubringenden Dämmung müsse sich der Kläger wegen der technischen Unzulänglichkeit einer solchen Lösung nicht verweisen lassen.
- 4
- Weiter vertritt das Berufungsgericht die Ansicht, dass der Kläger gegen den Beklagten nach § 24 Abs. 1 NachbG NRW einen Anspruch auf Duldung der Aufstellung eines Gerüsts habe. Die Arbeiten an der Außenwand ließen sich nur von einem Gerüst aus erbringen, welches auf dem Grundstück des Beklagten aufgestellt werden müsse; dies führe für den Beklagten nur zu einer vorübergehenden Gebrauchsbeeinträchtigung und wiege gegenüber dem langfristigen Energieeinsparungs- und Sanierungserfolg nicht schwer.
- 5
- Schließlich hält das Berufungsgericht einen Anspruch des Klägers nach §§ 280, 745 Abs. 2 BGB auf Erstattung der Kosten für das Güteverfahren vor dem Schiedsamt für gegeben, weil sich der Beklagte pflichtwidrig den von dem Kläger beabsichtigen Maßnahmen entgegengestellt habe.
- 6
- Das hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand.
II.
- 7
- 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Anspruch des Klägers auf Duldung des Anbringens der Fassadenverkleidung nach §§ 922 Satz 4, 745 Abs. 2 BGB bejaht.
- 8
- a) Ohne Erfolg rügt die Revision, dass das Berufungsgericht von dem gemeinsamen Eigentum der Parteien an der gesamten Giebelwand des Hauses des Klägers ausgegangen sei, also auch an dem Teil, der verkleidet werden soll. Denn zum einen ist dem Berufungsurteil keine Aussage zu den Eigentumsverhältnissen zu entnehmen. Vielmehr hat das Berufungsgericht die Parteien als "Teilhaber" einer gemeinsamen Wand angesehen. Das ist rechtlich nicht zu beanstanden. Die gesamte Wand ist eine sogenannte Nachbarwand oder halbscheidige Giebelmauer (vgl. Senat, Urt. v. 28. November 1980, V ZR 148/79, NJW 1981, 866, 867) und damit eine gemeinschaftliche Grenzeinrichtung i.S. von § 921 BGB (Senat, Urt. v. 21. April 1989, V ZR 248/87, NJW 1989, 2541). Daran ändert nichts der Umstand, dass das Haus des Beklagten die Wand nicht in ihrer gesamten Fläche in Anspruch nimmt (vgl. Senat, BGHZ 36, 46, 54 f.). Zum anderen kommt es für die Anwendbarkeit der §§ 922 Satz 4, 745 Abs. 2 BGB auf die Eigentumsverhältnisse an einer Grenzeinrichtung nicht an (vgl. Senat, BGHZ 143, 1, 8 [zu § 922 Satz 3 BGB]).
- 9
- b) Ebenfalls erfolglos rügt die Revision, das Berufungsgericht habe den Inhalt und Umfang der Regelungen in §§ 922 Satz 4, 745 Abs. 2 BGB verkannt und in unzulässiger Weise in das Eigentum des Beklagten eingegriffen.
- 10
- aa) Der Benutzungsumfang einer Grenzeinrichtung nach § 922 Satz 1 BGB ergibt sich aus deren Beschaffenheit (Senat, Urt. v. 9. November 1965, V ZR 84/63, WM 1966, 143, 144). Eine Nachbarwand ist sowohl nach ihrer objektiven Beschaffenheit als auch nach der mit ihr von den Nachbarn verfolgten Zweckrichtung dazu bestimmt, von jedem der beiden Nachbarn in Richtung auf sein eigenes Grundstück, nämlich durch Anbau, nicht aber in Richtung auf das Nachbargrundstück benutzt zu werden (Senat, BGHZ 43, 127, 133). Nach diesen Grundsätzen darf nur der Beklagte, nicht aber der Kläger die freien Giebelflächen benutzen, indem er an sie anbaut. Um das Benutzungsrecht der Parteien geht es hier jedoch nicht. Denn bei der von dem Kläger beabsichtigten Fassadenverkleidung handelt es sich um eine Verwaltungsmaßnahme i.S. von § 745 BGB. Diese Vorschrift gilt über die Verweisung in § 922 Satz 4 BGB für das zwischen den Parteien bestehende Rechtsverhältnis.
- 11
- bb) Nach § 745 Abs. 2 BGB kann der Kläger von dem Beklagten die Duldung des Anbringens der Fassadenverkleidung in der geplanten Art und Weise verlangen, weil diese Maßnahme dem beiderseitigen Interesse nach billigem Ermessen entspricht.
- 12
- (1) Das lässt sich allerdings - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - nicht mit dem Rechtsgedanken des § 23 NachbG NRW begründen.
- 13
- (2) Die von dem Berufungsgericht herangezogene Senatsentscheidung vom 28. November 1980, wonach derjenige, der sein an eine gemeinsame Giebelmauer angebautes Haus abreißt, die Kosten einer dadurch nötig gewordenen Außenisolierung der Mauer tragen muss (BGHZ 78, 397), ist hier ohne Bedeutung. Denn sie beruht - worauf die Revision zutreffend hinweist - darauf, dass der Abriss des Hauses die Bestands- und Funktionsfähigkeit der gemeinsamen Giebelmauer derart beeinträchtigte, dass sie für den Nachbarn nicht mehr als Hausabschlusswand benutzbar war und der Eingriff deshalb gegen § 922 Satz 3 BGB verstieß (Senat, BGHZ 78, 397, 398 f.). Daraus ergibt sich nichts für die Beantwortung der hier maßgeblichen Frage, ob die von dem Kläger beabsichtigte Maßnahme den Interessen beider Parteien nach billigem Ermessen entspricht.
- 14
- (3) Auch die Erwägung des Berufungsgerichts, das Vorhaben des Klägers entspreche dem Allgemeinwohl, weil durch die Wärmedämmung Energie eingespart werde, ist für die notwendige Interessenabwägung untauglich. Der Beklagte ist ohne gesetzliche Regelung nicht verpflichtet, seinen Anspruch auf Unterlassung der Beeinträchtigung seines Eigentums an dem Grundstück (§ 1004 Abs. 1 BGB) zugunsten der Allgemeinheit aufzuopfern. Eine dementsprechende Vorschrift gibt es jedoch nicht. Die von dem Berufungsgericht in § 559 BGB gesehene Anerkennung des Zwecks der Energieeinsparung durch den Gesetzgeber hilft darüber nicht hinweg.
- 15
- (4) Entscheidend für den Duldungsanspruch des Beklagten ist jedoch, dass die von dem Kläger beabsichtigte Maßnahme dazu führt, dass der freie Bereich der Giebelmauer in einen den heutigen Erfordernissen und Anschauungen entsprechenden Zustand versetzt wird. Anders als bei der Errichtung der Häuser vor ca. 100 Jahren ist es heute nicht mehr üblich und zudem mit der Notwendigkeit der Energieeinsparung unvereinbar, ein Wohnhaus mit einer ungedämmten Außenwand zu errichten, die nur aus einem Ziegelstein-Mauerwerk besteht. Selbst wenn es keine öffentlich-rechtliche Verpflichtung zur nachträglichen Dämmung einer solchen Außenwand gibt, entspricht es doch dem Interesse jedes vernünftig denkenden Teilhabers der Wand, diese so "nachzurüsten" , dass sie in Funktion und Aussehen dem allgemein üblichen Standard entspricht. Es geht also - entgegen der Ansicht der Revision - hier nicht nur um das alleinige Interesse des Klägers an einer besseren Dämmung der Wand. Deshalb ist es unerheblich, ob das Anbringen einer Innendämmung im Haus des Klägers technisch unzulänglich ist. Die gegen diese Feststellung des Berufungsgerichts gerichteten Revisionsangriffe bedürfen somit keiner Prüfung. Dasselbe gilt, soweit die Revision die Erwägungen des Berufungsgerichts angreift , die es im Hinblick auf die Ansiedlung einer Pflanze in der Wand zu deren Sanierungsbedürftigkeit angestellt hat.
- 16
- (5) Schließlich ist es rechtlich nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die Duldungspflicht des Beklagten nicht aufgrund der von diesem geäußerten Absicht, einen Anbau unter Benutzung der Wand zu errichten, verneint hat. Denn nach der - von der Revision nicht angegriffenen - Feststellung des Berufungsgerichts verfolgt der Beklagte seine Anbaupläne derzeit nicht in einer Weise, dass ihn das Anbringen der Fassadenverkleidung dabei beeinträchtigte. Damit ist jedoch nicht etwa verbunden, dass der Beklagte nach der Verkleidung der Fassade hierauf beruhende Nachteile hinnehmen muss, wenn er seine Anbaupläne verwirklichen will. Denn der Anbau an die Wand ist von seinem Benutzungsrecht nach § 922 Satz 1 BGB gedeckt. Der Kläger muss dem Beklagten diesen Anbau ermöglichen, indem er die Fassadenverkleidung - soweit erforderlich - auf seine Kosten wieder entfernt.
- 17
- (6) Zur Klarstellung weist der Senat darauf hin, dass der Kläger die Kosten des Anbringens der Fassadenverkleidung allein tragen muss. Zwar haben nach § 922 Satz 4 BGB i.V.m. §§ 742, 748 BGB beide Parteien die Kosten im Zweifel je zur Hälfte zu tragen. Aber hier entspricht es ihren Interessen eher, ausschließlich den Kläger mit den Kosten zu belasten, weil er aus der Maßnahme gegenwärtig einen weitaus höheren Nutzen als der Beklagte zieht (vgl. Senat, Urt. v. 12. November 2004, V ZR 42/04, NJW 2005, 894, 898 - insoweit in BGHZ 161, 115 ff. nicht abgedruckt; Urt. v. 7. Juli 2006, V ZR 156/05, Grundeigentum 2006, 1165, 1166).
- 18
- cc) Nach alledem ist die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe Art. 14 GG verletzt, unbegründet. Der Beklagte übersieht, dass sein Grundstückseigentum durch die Teilhabe des Klägers an der gemeinsamen Giebelwand nach Maßgabe der §§ 922, 741 ff. BGB beschränkt ist.
- 19
- 2. Das Berufungsgericht hat einen Anspruch des Klägers auf Duldung der Aufstellung eines Gerüsts auf dem Grundstück des Beklagten ebenfalls zu Recht bejaht. Dafür bedarf es allerdings nicht der Heranziehung des § 24 Abs. 1 NachbG NRW. Denn da das Anbringen der Fassadenverkleidung eine Verwaltungsmaßnahme i.S. von § 745 Abs. 2 BGB ist, die der Beklagte dulden muss, kann er die Durchführung der Maßnahme nicht dadurch verhindern, dass er die hierfür notwendige vorübergehende Benutzung seines Grundstücks untersagt. Auch dies ist eine Folge der durch die Teilhabe beider Parteien an der gemeinsamen Wand geschwächten Eigentümerposition des Beklagten. Soweit die Revision auf Vortrag des Beklagten hinweist, wonach er durch die Gerüsterstellung auf seinem Flachdach Schäden erleide, führt das zu keinem anderen Ergebnis. Denn dass das Gerüst auf dem Flachdach aufgestellt werden muss, ist weder vorgetragen noch festgestellt.
- 20
- 3. Schließlich hat das Berufungsgericht auch einen Schadensersatzanspruch des Klägers in Höhe von 23,80 € nebst Zinsen zu Recht bejaht. Denn aufgrund der Schreiben des Klägers vom 11. Oktober 2005 und 22. Februar 2006 befindet sich der Beklagte seit dem 7. März 2006 mit der Erteilung der Zustimmung in Verzug (§ 280 Abs. 1 und 2 BGB i.V.m. §§ 286, 288 BGB).
IV.
- 21
- Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Krüger Lemke Schmidt-Räntsch Stresemann Czub
AG Oberhausen, Entscheidung vom 16.02.2007 - 33 C 2725/06 -
LG Duisburg, Entscheidung vom 04.09.2007 - 13 S 75/07 -
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(1) Durch Stimmenmehrheit kann eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschlossen werden. Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen.
(2) Jeder Teilhaber kann, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen.
(3) Eine wesentliche Veränderung des Gegenstands kann nicht beschlossen oder verlangt werden. Das Recht des einzelnen Teilhabers auf einen seinem Anteil entsprechenden Bruchteil der Nutzungen kann nicht ohne seine Zustimmung beeinträchtigt werden.
Sind die Nachbarn zur Benutzung einer der in § 921 bezeichneten Einrichtungen gemeinschaftlich berechtigt, so kann jeder sie zu dem Zwecke, der sich aus ihrer Beschaffenheit ergibt, insoweit benutzen, als nicht die Mitbenutzung des anderen beeinträchtigt wird. Die Unterhaltungskosten sind von den Nachbarn zu gleichen Teilen zu tragen. Solange einer der Nachbarn an dem Fortbestand der Einrichtung ein Interesse hat, darf sie nicht ohne seine Zustimmung beseitigt oder geändert werden. Im Übrigen bestimmt sich das Rechtsverhältnis zwischen den Nachbarn nach den Vorschriften über die Gemeinschaft.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Durch Stimmenmehrheit kann eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschlossen werden. Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen.
(2) Jeder Teilhaber kann, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen.
(3) Eine wesentliche Veränderung des Gegenstands kann nicht beschlossen oder verlangt werden. Das Recht des einzelnen Teilhabers auf einen seinem Anteil entsprechenden Bruchteil der Nutzungen kann nicht ohne seine Zustimmung beeinträchtigt werden.
Sind die Nachbarn zur Benutzung einer der in § 921 bezeichneten Einrichtungen gemeinschaftlich berechtigt, so kann jeder sie zu dem Zwecke, der sich aus ihrer Beschaffenheit ergibt, insoweit benutzen, als nicht die Mitbenutzung des anderen beeinträchtigt wird. Die Unterhaltungskosten sind von den Nachbarn zu gleichen Teilen zu tragen. Solange einer der Nachbarn an dem Fortbestand der Einrichtung ein Interesse hat, darf sie nicht ohne seine Zustimmung beseitigt oder geändert werden. Im Übrigen bestimmt sich das Rechtsverhältnis zwischen den Nachbarn nach den Vorschriften über die Gemeinschaft.
Werden zwei Grundstücke durch einen Zwischenraum, Rain, Winkel, einen Graben, eine Mauer, Hecke, Planke oder eine andere Einrichtung, die zum Vorteil beider Grundstücke dient, voneinander geschieden, so wird vermutet, dass die Eigentümer der Grundstücke zur Benutzung der Einrichtung gemeinschaftlich berechtigt seien, sofern nicht äußere Merkmale darauf hinweisen, dass die Einrichtung einem der Nachbarn allein gehört.
Sind die Nachbarn zur Benutzung einer der in § 921 bezeichneten Einrichtungen gemeinschaftlich berechtigt, so kann jeder sie zu dem Zwecke, der sich aus ihrer Beschaffenheit ergibt, insoweit benutzen, als nicht die Mitbenutzung des anderen beeinträchtigt wird. Die Unterhaltungskosten sind von den Nachbarn zu gleichen Teilen zu tragen. Solange einer der Nachbarn an dem Fortbestand der Einrichtung ein Interesse hat, darf sie nicht ohne seine Zustimmung beseitigt oder geändert werden. Im Übrigen bestimmt sich das Rechtsverhältnis zwischen den Nachbarn nach den Vorschriften über die Gemeinschaft.
(1) Durch Stimmenmehrheit kann eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschlossen werden. Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen.
(2) Jeder Teilhaber kann, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen.
(3) Eine wesentliche Veränderung des Gegenstands kann nicht beschlossen oder verlangt werden. Das Recht des einzelnen Teilhabers auf einen seinem Anteil entsprechenden Bruchteil der Nutzungen kann nicht ohne seine Zustimmung beeinträchtigt werden.
Sind die Nachbarn zur Benutzung einer der in § 921 bezeichneten Einrichtungen gemeinschaftlich berechtigt, so kann jeder sie zu dem Zwecke, der sich aus ihrer Beschaffenheit ergibt, insoweit benutzen, als nicht die Mitbenutzung des anderen beeinträchtigt wird. Die Unterhaltungskosten sind von den Nachbarn zu gleichen Teilen zu tragen. Solange einer der Nachbarn an dem Fortbestand der Einrichtung ein Interesse hat, darf sie nicht ohne seine Zustimmung beseitigt oder geändert werden. Im Übrigen bestimmt sich das Rechtsverhältnis zwischen den Nachbarn nach den Vorschriften über die Gemeinschaft.
(1) Durch Stimmenmehrheit kann eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschlossen werden. Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen.
(2) Jeder Teilhaber kann, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen.
(3) Eine wesentliche Veränderung des Gegenstands kann nicht beschlossen oder verlangt werden. Das Recht des einzelnen Teilhabers auf einen seinem Anteil entsprechenden Bruchteil der Nutzungen kann nicht ohne seine Zustimmung beeinträchtigt werden.
Sind die Nachbarn zur Benutzung einer der in § 921 bezeichneten Einrichtungen gemeinschaftlich berechtigt, so kann jeder sie zu dem Zwecke, der sich aus ihrer Beschaffenheit ergibt, insoweit benutzen, als nicht die Mitbenutzung des anderen beeinträchtigt wird. Die Unterhaltungskosten sind von den Nachbarn zu gleichen Teilen zu tragen. Solange einer der Nachbarn an dem Fortbestand der Einrichtung ein Interesse hat, darf sie nicht ohne seine Zustimmung beseitigt oder geändert werden. Im Übrigen bestimmt sich das Rechtsverhältnis zwischen den Nachbarn nach den Vorschriften über die Gemeinschaft.
(1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.
(2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.
(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Im Fall des § 555b Nummer 4a ist die Erhöhung nur zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschluss frei wählen kann und der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 des Telekommunikationsgesetzes als Betriebskosten umlegt oder umgelegt hat.
(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.
(3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.
(3a) Bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach Absatz 1 darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen, nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich abweichend von Satz 1 nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.
(4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn
- 1.
die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder - 2.
die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.
(5) Umstände, die eine Härte nach Absatz 4 Satz 1 begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nach § 555d Absatz 3 bis 5 rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Die Bestimmungen über die Ausschlussfrist nach Satz 1 sind nicht anzuwenden, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Sind die Nachbarn zur Benutzung einer der in § 921 bezeichneten Einrichtungen gemeinschaftlich berechtigt, so kann jeder sie zu dem Zwecke, der sich aus ihrer Beschaffenheit ergibt, insoweit benutzen, als nicht die Mitbenutzung des anderen beeinträchtigt wird. Die Unterhaltungskosten sind von den Nachbarn zu gleichen Teilen zu tragen. Solange einer der Nachbarn an dem Fortbestand der Einrichtung ein Interesse hat, darf sie nicht ohne seine Zustimmung beseitigt oder geändert werden. Im Übrigen bestimmt sich das Rechtsverhältnis zwischen den Nachbarn nach den Vorschriften über die Gemeinschaft.
Im Zweifel ist anzunehmen, dass den Teilhabern gleiche Anteile zustehen.
Jeder Teilhaber ist den anderen Teilhabern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstands sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.
(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.
(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.
(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.
(1) Durch Stimmenmehrheit kann eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschlossen werden. Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen.
(2) Jeder Teilhaber kann, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen.
(3) Eine wesentliche Veränderung des Gegenstands kann nicht beschlossen oder verlangt werden. Das Recht des einzelnen Teilhabers auf einen seinem Anteil entsprechenden Bruchteil der Nutzungen kann nicht ohne seine Zustimmung beeinträchtigt werden.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.
(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn
- 1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist, - 2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt, - 3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert, - 4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.
(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.
(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.
(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.
(1) Eine Geldschuld ist während des Verzugs zu verzinsen. Der Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
(2) Bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, beträgt der Zinssatz für Entgeltforderungen neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.
(3) Der Gläubiger kann aus einem anderen Rechtsgrund höhere Zinsen verlangen.
(4) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.
(5) Der Gläubiger einer Entgeltforderung hat bei Verzug des Schuldners, wenn dieser kein Verbraucher ist, außerdem einen Anspruch auf Zahlung einer Pauschale in Höhe von 40 Euro. Dies gilt auch, wenn es sich bei der Entgeltforderung um eine Abschlagszahlung oder sonstige Ratenzahlung handelt. Die Pauschale nach Satz 1 ist auf einen geschuldeten Schadensersatz anzurechnen, soweit der Schaden in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist.
(6) Eine im Voraus getroffene Vereinbarung, die den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf Verzugszinsen ausschließt, ist unwirksam. Gleiches gilt für eine Vereinbarung, die diesen Anspruch beschränkt oder den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf die Pauschale nach Absatz 5 oder auf Ersatz des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ausschließt oder beschränkt, wenn sie im Hinblick auf die Belange des Gläubigers grob unbillig ist. Eine Vereinbarung über den Ausschluss der Pauschale nach Absatz 5 oder des Ersatzes des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ist im Zweifel als grob unbillig anzusehen. Die Sätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden, wenn sich der Anspruch gegen einen Verbraucher richtet.
(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.
(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.
(3) (weggefallen)