Bundesgerichtshof Urteil, 11. Jan. 2007 - III ZR 72/06
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Richter
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Kosten des Revisionsrechtszugs haben die Kläger zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
- 1
- Der Kläger, ein Kleingartenverein, verlangt von den Beklagten die Herausgabe und Räumung einer auf seinem Gelände befindlichen Parzelle. Die Beklagten sind Söhne und Erben des am 17. Januar 2003 verstorbenen G. L. . Dieser war seit 1963 Mitglied des Klägers. Er hatte die Kleingartenparzelle gepachtet und dort ein Behelfsheim errichtet, das er bis zu seinem Tode bewohnte. Die Beklagten wuchsen dort auf. Der Beklagte zu 1 zog 2002 zur Pflege seines Vaters erneut in das Behelfsheim. Seither ist er auch förderndes Vereinsmitglied. Der Beklagte zu 2 gehört dem Kläger seit etwa 20 Jahren an.
- 2
- Der Kläger ist der Auffassung, das Pachtverhältnis über den betroffenen Grundstücksteil sei mit dem Ableben des Vaters der Beklagten beendet und bestehe mit den Beklagten nicht fort. Diese haben die Ansicht vertreten, zwischen ihnen und dem Kläger sei ein Kleingartenpachtvertrag schlüssig zustande gekommen. Jedenfalls hätten sie einen Anspruch auf Abschluss eines solchen Vertrags.
- 3
- Das Amtsgericht hat die Beklagten zur Herausgabe der von allen Baulichkeiten , Unrat und Müll geräumten Parzelle an den Kläger verurteilt. Auf die Berufung hat das Landgericht die Klage insoweit abgewiesen, als der Kläger die Beseitigung der auf der Parzelle befindlichen Baulichkeiten verlangt hat. Im Übrigen hat es das Rechtsmittel zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten.
Entscheidungsgründe
- 4
- Die Revision ist unbegründet.
I.
- 5
- Berufungsgericht Das hat ausgeführt, mit dem Tod des Vaters der Beklagten sei der bis dahin bestehende Pachtvertrag gemäß § 12 Abs. 1 BKleingG beendet. Das Pachtverhältnis sei auch nicht einvernehmlich mit den Beklagten fortgesetzt und monatelang erfüllt worden. Vielmehr habe der Kläger die Weiternutzung der Parzelle durch die Beklagten nicht widerspruchslos hin- genommen. Diese hätten aufgrund der zwischen den Parteien geführten Verhandlungen deutlich erkennen müssen, dass der Kläger den Abschluss eines neuen Pachtvertrages von bestimmten, noch zu erfüllenden Voraussetzungen abhängig gemacht habe.
- 6
- Der Kläger verhalte sich auch nicht dadurch treuwidrig und rechtsmissbräuchlich , dass er den Abschluss eines neuen Pachtvertrages mit den Beklagten verweigere. Ein Kontrahierungszwang bestehe insbesondere nach der Satzung des Klägers nicht. Die Beklagten könnten sich weiter nicht darauf berufen, dass es bei dem Kläger üblich sei, auch Familienangehörigen die Fortsetzung des Pachtvertrages eines verstorbenen Mitglieds zu ermöglichen.
II.
- 7
- Dies hält der rechtlichen Nachprüfung stand. Die Beklagten sind gemäß § 546 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 4 Abs. 1 BKleingG, § 581 Abs. 2 und § 1922 Abs. 1 BGB zur Herausgabe und im erkannten Umfang zur Räumung der vormals von ihrem Vater gepachteten Kleingartenparzelle verpflichtet.
- 8
- 1. Das bestehende Kleingartenpachtverhältnis endete gemäß § 12 Abs. 1 BKleingG mit dem Ableben des Vaters der Beklagten. Das Berufungsgericht hat in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender tatrichterlicher Würdigung festgestellt , dass aus dem anschließenden Verhalten der Parteien keine Umstände folgen, aus denen auf den konkludenten Abschluss eines neuen Pachtvertrages zu schließen ist. Insoweit erhebt die Revision auch keine Rügen.
- 9
- 2. Die Beklagten haben gegen den Kläger weiter keinen Anspruch auf Begründung eines Kleingartenpachtverhältnisses, der dem Herausgabe- und Räumungsanspruch des Klägers gemäß § 242 BGB entgegengesetzt werden kann.
- 10
- Von Ausnahmen abgesehen kann jedes Privatrechtssubjekt, zu denen auch der Kläger gehört, frei entscheiden, ob, mit wem und zu welchen Bedingungen es Verträge mit Dritten schließt. Diese Abschlussfreiheit ist Bestandteil der Vertragsfreiheit und als Teil des Rechts auf freie Entfaltung der Persönlichkeit (Art. 2 Abs. 1 GG) verfassungsrechtlich gewährleistet (z.B.: BVerfGE 8, 274, 328; Bamberger/Roth/H.-W. Eckert, BGB, § 145, Rn. 8. 12). Eine Ausnahme von diesem Grundsatz besteht zugunsten der Beklagten nicht.
- 11
- a) § 12 Abs. 2 BKleingG ist auf Sachverhalte wie den vorliegenden nicht entsprechend anwendbar. Dies scheitert zum einen daran, dass die Beklagten nicht zusammen mit ihrem Vater den Kleingartenpachtvertrag geschlossen haben , wie dies § 12 Abs. 2 BKleingG für das Fortsetzungsrecht des überlebenden Ehegattens oder Lebenspartners vorsieht. Zum anderen liegt keine planwidrige Regelungslücke vor (vgl. zu diesem Erfordernis einer Analogie z.B. BGHZ 149, 165, 174; BGH, Urteil vom 13. März 2003 - I ZR 290/00 - NJW 2003, 1932, 1933 jeweils m.w.N.). Bei der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise kann nur bei einer Ehe oder Lebenspartnerschaft davon ausgegangen werden, dass der überlebende Teil aufgrund der gemeinsamen Lebensgestaltung eine ebenso enge und schutzwürdige Beziehung zu der Gartenparzelle hat wie der verstorbene Kleingärtner. Dass das Bundeskleingartengesetz im Gegensatz zu dem Wohnungsmietrecht (siehe § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB) ein Eintrittsrecht der Kinder des verstorbenen Kleingärtners nicht vorsieht, beruht darauf, dass es bei der Fortsetzung eines Kleingartenpachtverhältnisses grundsätzlich nicht um den Schutz des Lebensmittelpunkts der in dem Haushalt des verstorbenen Mieters wohnenden Angehörigen geht, den § 563 BGB bezweckt (vgl. hierzu Begründung der Bundesregierung zum Entwurf des Mietrechtsreformgesetzes BT-Drucks. 14/4553, S. 60; MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 563, Rn. 1; Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 563 Rn. 1). Dies ist auch dann nicht anders zu beurteilen, wenn - wie es hier hinsichtlich des Beklagten zu 1 in Betracht kommt - die Laube gemäß § 18 Abs. 2 BKleingG zu Wohnzwecken genutzt wurde und das Kind des verstorbenen Nutzers mit diesem in einem gemeinsamen Haushalt lebte. Da der Gebrauch einer Laube zum Wohnen mit einer kleingärtnerischen Nutzung an sich unvereinbar ist, ist das bestandsgeschützte Recht zur Wohnnutzung nach § 18 Abs. 2 BKleingG an die Person des Altnutzers gebunden (vgl. Senatsurteil vom 22. April 2004 - III ZR 163/03 - VIZ 2004, 371, 372). Diese enge Bestandsschutzregel darf nicht dadurch unterlaufen werden, dass § 12 Abs. 2 BKleingG erweiternd ausgelegt und dadurch die gesetzlich unerwünschte Wohnnutzung durch die Angehörigen des verstorbenen Pächters perpetuiert wird.
- 12
- b) Aufgrund der Satzung des Klägers können die Beklagten den Abschluss eines Kleingartenpachtvertrags über die betroffene Parzelle nicht verlangen , wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet ausgeführt hat.
- 13
- c) Auch auf § 242 BGB können die Beklagten einen Anspruch auf Abschluss eines Kleingartenpachtvertrages nicht stützen. Dies gilt selbst dann, wenn es, wie sie geltend machen, bei dem Kläger üblich sein sollte, dass die interessierten Erben eines Kleingärtners das Pachtverhältnis fortsetzen und ohne weiteres einen Pachtvertrag erhalten.
- 14
- Dem Berufungsgericht ist insoweit darin beizupflichten, dass einem etwaigen Anspruch der Beklagten auf Abschluss eines Kleingartenpachtvertrags jedenfalls entgegensteht, dass der Beklagte zu 1, wie er zuletzt in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht eingeräumt hat, ungeachtet der zwischenzeitlich vorgenommenen Rückbauten weiterhin in dem Behelfsheim wohnt und er diesen Zustand auch melderechtlich verfestigt hat. Dies widerspricht den Erklärungen der Beklagten über ihre Nutzungsabsichten und dem Inhalt des von ihnen verlangten Vertrags. Nutzt eine der Parteien eine Kleingartenparzelle bereits vor Abschluss des Pachtvertrages in einer Weise, die im Fall seines Bestehens zur Abmahnung und gegebenenfalls zur Kündigung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG) berechtigen würde, ist es nicht sachwidrig, wenn der Verpächter den Vertragsschluss verweigert, selbst wenn nach den üblichen Gepflogenheiten ein solcher zu erwarten war. Das Verhalten des Beklagten zu 1 begründet, wie der Prozessbevollmächtigte des Klägers in seinem außergerichtlichen Schreiben vom 15. Dezember 2005 zutreffend zum Ausdruck gebracht hat, berechtigte Zweifel an der künftigen Vertragstreue der Beklagten.
- 15
- d) Damit kommt es nicht mehr auf die von der Revision erörterte Frage an, ob die Erwägung des Berufungsgerichts zutrifft, dass der Kläger zum Ab- schluss eines Pachtvertrages mit dem Beklagten auch deshalb nicht verpflichtet ist, weil er ansonsten entgegen § 3 Abs. 2 BKleingG die Nutzung einer übergroßen Laube ermöglichen würde.
Dörr Herrmann
Vorinstanzen:
AG Hamburg, Entscheidung vom 31.05.2005 - 48 C 254/04 -
LG Hamburg, Entscheidung vom 23.02.2006 - 334 S 61/05 -
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(1) Stirbt der Kleingärtner, endet der Kleingartenpachtvertrag mit dem Ablauf des Kalendermonats, der auf den Tod des Kleingärtners folgt.
(2) Ein Kleingartenpachtvertrag, den Eheleute oder Lebenspartner gemeinschaftlich geschlossen haben, wird beim Tode eines Ehegatten oder Lebenspartners mit dem überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner fortgesetzt. Erklärt der überlebende Ehegatte oder Lebenspartner binnen eines Monats nach dem Todesfall in Textform gegenüber dem Verpächter, dass er den Kleingartenpachtvertrag nicht fortsetzen will, gilt Absatz 1 entsprechend.
(3) Im Falle des Absatzes 2 Satz 1 ist§ 563b Abs. 1 und 2über die Haftung und über die Anrechnung der gezahlten Miete entsprechend anzuwenden.
(1) Vor Inkrafttreten dieses Gesetzes rechtmäßig errichtete Lauben, die die in § 3 Abs. 2 vorgesehene Größe überschreiten, können unverändert genutzt werden.
(2) Eine bei Inkrafttreten dieses Gesetzes bestehende Befugnis des Kleingärtners, seine Laube zu Wohnzwecken zu nutzen, bleibt unberührt, soweit andere Vorschriften der Wohnnutzung nicht entgegenstehen. Für die Nutzung der Laube kann der Verpächter zusätzlich ein angemessenes Entgelt verlangen.
(1) Stirbt der Kleingärtner, endet der Kleingartenpachtvertrag mit dem Ablauf des Kalendermonats, der auf den Tod des Kleingärtners folgt.
(2) Ein Kleingartenpachtvertrag, den Eheleute oder Lebenspartner gemeinschaftlich geschlossen haben, wird beim Tode eines Ehegatten oder Lebenspartners mit dem überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner fortgesetzt. Erklärt der überlebende Ehegatte oder Lebenspartner binnen eines Monats nach dem Todesfall in Textform gegenüber dem Verpächter, dass er den Kleingartenpachtvertrag nicht fortsetzen will, gilt Absatz 1 entsprechend.
(3) Im Falle des Absatzes 2 Satz 1 ist§ 563b Abs. 1 und 2über die Haftung und über die Anrechnung der gezahlten Miete entsprechend anzuwenden.
(1) Für Kleingartenpachtverträge gelten die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über den Pachtvertrag, soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt.
(2) Die Vorschriften über Kleingartenpachtverträge gelten, soweit nichts anderes bestimmt ist, auch für Pachtverträge über Grundstücke zu dem Zweck, die Grundstücke aufgrund einzelner Kleingartenpachtverträge weiterzuverpachten (Zwischenpachtverträge). Ein Zwischenpachtvertrag, der nicht mit einer als gemeinnützig anerkannten Kleingärtnerorganisation oder der Gemeinde geschlossen wird, ist nichtig. Nichtig ist auch ein Vertrag zur Übertragung der Verwaltung einer Kleingartenanlage, der nicht mit einer in Satz 2 bezeichneten Kleingärtnerorganisation geschlossen wird.
(3) Wenn öffentliche Interessen dies erfordern, insbesondere wenn die ordnungsgemäße Bewirtschaftung oder Nutzung der Kleingärten oder der Kleingartenanlage nicht mehr gewährleistet ist, hat der Verpächter die Verwaltung der Kleingartenanlage einer in Absatz 2 Satz 2 bezeichneten Kleingärtnerorganisation zu übertragen.
(1) Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu entrichten.
(2) Auf den Pachtvertrag mit Ausnahme des Landpachtvertrags sind, soweit sich nicht aus den §§ 582 bis 584b etwas anderes ergibt, die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden.
(1) Stirbt der Kleingärtner, endet der Kleingartenpachtvertrag mit dem Ablauf des Kalendermonats, der auf den Tod des Kleingärtners folgt.
(2) Ein Kleingartenpachtvertrag, den Eheleute oder Lebenspartner gemeinschaftlich geschlossen haben, wird beim Tode eines Ehegatten oder Lebenspartners mit dem überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner fortgesetzt. Erklärt der überlebende Ehegatte oder Lebenspartner binnen eines Monats nach dem Todesfall in Textform gegenüber dem Verpächter, dass er den Kleingartenpachtvertrag nicht fortsetzen will, gilt Absatz 1 entsprechend.
(3) Im Falle des Absatzes 2 Satz 1 ist§ 563b Abs. 1 und 2über die Haftung und über die Anrechnung der gezahlten Miete entsprechend anzuwenden.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Jeder hat das Recht auf die freie Entfaltung seiner Persönlichkeit, soweit er nicht die Rechte anderer verletzt und nicht gegen die verfassungsmäßige Ordnung oder das Sittengesetz verstößt.
(2) Jeder hat das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit. Die Freiheit der Person ist unverletzlich. In diese Rechte darf nur auf Grund eines Gesetzes eingegriffen werden.
(1) Stirbt der Kleingärtner, endet der Kleingartenpachtvertrag mit dem Ablauf des Kalendermonats, der auf den Tod des Kleingärtners folgt.
(2) Ein Kleingartenpachtvertrag, den Eheleute oder Lebenspartner gemeinschaftlich geschlossen haben, wird beim Tode eines Ehegatten oder Lebenspartners mit dem überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner fortgesetzt. Erklärt der überlebende Ehegatte oder Lebenspartner binnen eines Monats nach dem Todesfall in Textform gegenüber dem Verpächter, dass er den Kleingartenpachtvertrag nicht fortsetzen will, gilt Absatz 1 entsprechend.
(3) Im Falle des Absatzes 2 Satz 1 ist§ 563b Abs. 1 und 2über die Haftung und über die Anrechnung der gezahlten Miete entsprechend anzuwenden.
(1) Der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein.
(2) Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt. Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt. Dasselbe gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen.
(3) Erklären eingetretene Personen im Sinne des Absatzes 1 oder 2 innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, dem Vermieter, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Für geschäftsunfähige oder in der Geschäftsfähigkeit beschränkte Personen gilt § 210 entsprechend. Sind mehrere Personen in das Mietverhältnis eingetreten, so kann jeder die Erklärung für sich abgeben.
(4) Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.
(5) Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters oder solcher Personen, die nach Absatz 1 oder 2 eintrittsberechtigt sind, ist unwirksam.
(1) Vor Inkrafttreten dieses Gesetzes rechtmäßig errichtete Lauben, die die in § 3 Abs. 2 vorgesehene Größe überschreiten, können unverändert genutzt werden.
(2) Eine bei Inkrafttreten dieses Gesetzes bestehende Befugnis des Kleingärtners, seine Laube zu Wohnzwecken zu nutzen, bleibt unberührt, soweit andere Vorschriften der Wohnnutzung nicht entgegenstehen. Für die Nutzung der Laube kann der Verpächter zusätzlich ein angemessenes Entgelt verlangen.
(1) Stirbt der Kleingärtner, endet der Kleingartenpachtvertrag mit dem Ablauf des Kalendermonats, der auf den Tod des Kleingärtners folgt.
(2) Ein Kleingartenpachtvertrag, den Eheleute oder Lebenspartner gemeinschaftlich geschlossen haben, wird beim Tode eines Ehegatten oder Lebenspartners mit dem überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner fortgesetzt. Erklärt der überlebende Ehegatte oder Lebenspartner binnen eines Monats nach dem Todesfall in Textform gegenüber dem Verpächter, dass er den Kleingartenpachtvertrag nicht fortsetzen will, gilt Absatz 1 entsprechend.
(3) Im Falle des Absatzes 2 Satz 1 ist§ 563b Abs. 1 und 2über die Haftung und über die Anrechnung der gezahlten Miete entsprechend anzuwenden.
Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Der Verpächter kann den Kleingartenpachtvertrag kündigen, wenn
- 1.
der Pächter ungeachtet einer in Textform abgegebenen Abmahnung des Verpächters eine nicht kleingärtnerische Nutzung fortsetzt oder andere Verpflichtungen, die die Nutzung des Kleingartens betreffen, nicht unerheblich verletzt, insbesondere die Laube zum dauernden Wohnen benutzt, das Grundstück unbefugt einem Dritten überläßt, erhebliche Bewirtschaftungsmängel nicht innerhalb einer angemessenen Frist abstellt oder geldliche oder sonstige Gemeinschaftsleistungen für die Kleingartenanlage verweigert; - 2.
die Beendigung des Pachtverhältnisses erforderlich ist, um die Kleingartenanlage neu zu ordnen, insbesondere um Kleingärten auf die im § 3 Abs. 1 vorgesehene Größe zu beschränken, die Wege zu verbessern oder Spiel- oder Parkplätze zu errichten; - 3.
der Eigentümer selbst oder einer seiner Haushaltsangehörigen im Sinne des § 18 des Wohnraumförderungsgesetzes einen Garten kleingärtnerisch nutzen will und ihm anderes geeignetes Gartenland nicht zur Verfügung steht; der Garten ist unter Berücksichtigung der Belange der Kleingärtner auszuwählen; - 4.
planungsrechtlich eine andere als die kleingärtnerische Nutzung zulässig ist und der Eigentümer durch die Fortsetzung des Pachtverhältnisses an einer anderen wirtschaftlichen Verwertung gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; - 5.
die als Kleingarten genutzte Grundstücksfläche alsbald der im Bebauungsplan festgesetzten anderen Nutzung zugeführt oder alsbald für diese Nutzung vorbereitet werden soll; die Kündigung ist auch vor Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans zulässig, wenn die Gemeinde seine Aufstellung, Änderung oder Ergänzung beschlossen hat, nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, daß die beabsichtigte andere Nutzung festgesetzt wird, und dringende Gründe des öffentlichen Interesses die Vorbereitung oder die Verwirklichung der anderen Nutzung vor Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans erfordern, oder - 6.
die als Kleingartenanlage genutzte Grundstücksfläche - a)
nach abgeschlossener Planfeststellung für die festgesetzte Nutzung oder - b)
für die in § 1 Abs. 1 des Landbeschaffungsgesetzes in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 54-3, veröffentlichten bereinigten Fassung, das zuletzt durch§ 33 des Gesetzes vom 20. Dezember 1976 (BGBl. I S. 3574)geändert worden ist, genannten Zwecke
alsbald benötigt wird.
(2) Die Kündigung ist nur für den 30. November eines Jahres zulässig; sie hat spätestens zu erfolgen
- 1.
in den Fällen des Absatzes 1 Nr. 1 am dritten Werktag im August, - 2.
in den Fällen des Absatzes 1 Nr. 2 bis 6 am dritten Werktag im Februar
(3) Ist der Kleingartenpachtvertrag auf bestimmte Zeit eingegangen, ist die Kündigung nach Absatz 1 Nr. 3 oder 4 unzulässig.
(1) Ein Kleingarten soll nicht größer als 400 Quadratmeter sein. Die Belange des Umweltschutzes, des Naturschutzes und der Landschaftspflege sollen bei der Nutzung und Bewirtschaftung des Kleingartens berücksichtigt werden.
(2) Im Kleingarten ist eine Laube in einfacher Ausführung mit höchstens 24 Quadratmetern Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz zulässig; die §§ 29 bis 36 des Baugesetzbuchs bleiben unberührt. Sie darf nach ihrer Beschaffenheit, insbesondere nach ihrer Ausstattung und Einrichtung, nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein.
(3) Die Absätze 1 und 2 gelten entsprechend für Eigentümergärten.