Bundesgerichtshof Beschluss, 13. Juni 2013 - V ZB 94/12
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Richter
BUNDESGERICHTSHOF
beschlossen:
Gründe:
I.
- 1
- Der Beteiligte zu 1 ist hälftiger Miteigentümer der vier im Beschlusseingang bezeichneten Wohnungs- und Teileigentumseinheiten. Zu deren Veräußerung ist die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 1. Dezember 2010 verkaufte der Beteiligte zu 1 die Wohnungs- und Teileigentumsrechte an die Beteiligte zu 2. In der Urkunde wurde auch die Auflassung erklärt.
- 2
- Der beurkundende Notar beantragte im März 2011, die Beteiligte zu 2 als Miteigentümerin in das Grundbuch einzutragen. Mit dem Antrag legte er eine beglaubigte Abschrift des Gesellschaftsvertrags der R. GbR und eine notariell beglaubigte Zustimmungserklärung von W. R. vom 17. Dezember 2010 vor. In dieser heißt es u.a.: „Ich habe zur Kenntnis genommen, dass [Name des Beteiligten zu 1] seine ½ Miteigentumsanteile,… an [Name der Beteiligten zu 2] … ver- äußert hat. Nach der Teilungserklärung bedarf die Veräußerung der Zustimmung des Verwalters. Der Nachweis, dass ich zum Verwalter be- stellt worden bin, befindet sich in den Grundakten von … . Ich stimme der Veräußerung zu… . [Unterschrift von W. R. ] ... Umstehende, vor mir geleistete Namensunterschrift des Herrn W. R. … wird hiermit beglaubigt. Herr R. gab an, nicht im eigenen Namen zu handeln, sondern als einzelvertretungsberechtigter Gesellschafter der R. GbR, G. . [Siegel und Unterschrift des Notars]“
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- Hintergrund dieser Erklärung waren zwei Beschlüsse der Wohnungseigentümer zur Verwalterbestellung. Die Eigentümerversammlung vom 20. September 2006 hatte folgenden Beschluss gefasst: „Eine neue Entscheidung des BGH besagt, dass Gesellschaften bürger- lichen Rechts - eine solche ist die Fa. R. - keine WEGVerwalter sein dürfen. Das Deckblatt des vorliegenden Verwaltervertrags wird daraufhin geändert. Vertragspartner der Eigentümergemeinschaft ist jetzt Dipl.-Ing. W. R. in Firma R. . Die Versammlung beschließt einstimmig: Der vorliegende Verwalterver- trag für die Zeit vom 01.07.2007 bis 31.12.2010 wird genehmigt.“
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- Auf der Eigentümerversammlung vom 20. Mai 2010 wurde für die Verwaltung vom 1. Januar 2011 an beschlossen: „Verlängerung des am 20.09.2006 beschlossenen Verwaltervertragsab dem 01.01.2011. Die Versammlung beschließt einstimmig: Der Firma R. GbR, bestehend aus den Gesellschaftern Herrn Dipl.-Ing. W. R. und Frau M. R. , wird die Verwaltung vom 01.01.2011 bis zum 31.12.2013 übertragen. Es gelten die gleichen Bedingungen wie im Vertrag vom 20.09.2006.“
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- Nach dem Eingang des Umschreibungsantrags bat das Grundbuchamt um einen Nachweis der Verwaltereigenschaft zum Zeitpunkt der Zustimmung. Nach der Vorlage des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 20. Mai 2010 wies das Grundbuchamt auf Bedenken gegen die Wirksamkeit der Zustimmung hin. Der Notar legte daraufhin auch das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 21. September 2006 sowie eine weitere beglaubigte Erklärung von W. R. vom 11. Mai 2011 vor, in welcher dieser als Verwalter unter Bezugnahme auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 20. September 2006 der Veräußerung zustimmte.
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- Mit Zwischenverfügung vom 17. Mai 2011 hat das Grundbuchamt mitgeteilt , dass es an einer wirksamen Verwalterzustimmung fehle und eine Frist zur Beseitigung dieses Eintragungshindernisses gesetzt. Die gegen diese Zwischenverfügung gerichtete Beschwerde der Beteiligten ist erfolglos geblieben. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgen die Beteiligten ihren Eintragungsantrag weiter.
II.
- 7
- Das Beschwerdegericht meint, eine von W. R. im eigenen Namen erklärte Zustimmung könne nicht zur Umschreibung führen, weil dieser in dem nach der Rechtsprechung des Beschwerdegerichts (OLG Hamm, NZM 2010, 709, 710) maßgeblichen Zeitpunkt des Eingangs des Antrags bei dem Grundbuchamt nicht mehr der zustimmungsberechtigte Verwalter gewesen sei. Die im Namen der R. GbR erklärte Zustimmung führe ebenfalls nicht zur Wirksamkeit des Vertrags; denn der Beschluss über die Bestellung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zur Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft sei nichtig. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 20. Mai 2010 könne nicht dahin ausgelegt werden, dass entgegen dem Beschlusswortlaut auch für die Zeit nach dem 1. Januar 2011 nicht die GbR, sondern W. R. zum Verwalter bestellt worden sei. Auf die Frage , ob der Vertretungszusatz in dessen Zustimmungserklärung vom 17. Dezember 2010 schädlich gewesen sei, komme es nach alledem nicht an.
III.
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- Die nach § 78 Abs. 1 GBO statthafte und gemäß § 78 Abs. 3 Satz 1 GBO i.V.m. § 71 FamFG auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist begründet.
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- 1. Das Berufungsgericht nimmt rechtsfehlerhaft an, dass der Veräußerungsvertrag auch nicht auf Grund einer von W. R. am 17. Dezember 2010 im eigenen Namen erklärten Zustimmung wirksam geworden sein könne, weil dessen Zustimmungsberechtigung bereits vor dem Eingang des Umschreibungsantrags bei dem Grundbuchamt im März 2011 erloschen sei. Der Senat hat - allerdings erst nach dem Erlass des angefochtenen Beschlusses - entschieden, dass die von dem früheren Verwalter während seiner Amtszeit erteilte Zustimmung nach § 12 WEG nicht wirkungslos wird, wenn dessen Bestellung vor dem in § 878 BGB bestimmten Zeitpunkt endet (Senat, Beschluss vom 11. Oktober 2012 - V ZB 2/12, NJW 2013, 299, 300 Rn. 12). Die an die Verfügungsbefugnis des Verwalters anknüpfenden Erwägungen gehen deshalb fehl, weil der Verwalter bei der Entscheidung über die Zustimmung kein eigenes Recht wahrnimmt, sondern grundsätzlich als Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseigentümer tätig wird (Senat, aaO, Rn. 13). Die Zustimmung eines Verwalters nach § 12 WEG ist daher nicht anders zu behan- deln als andere rechtsgeschäftliche Erklärungen, die Träger eines privaten Amts während ihrer Amtszeit im eigenen Namen mit Wirkung für und gegen den Rechtsinhaber abgegeben haben (Senat, aaO, Rn. 15).
- 10
- Offen gelassen hat der Senat die Frage, ob die Wohnungseigentümer oder ein neu bestellter Verwalter die von dem früheren Verwalter gemäß § 182 Abs. 1 BGB erteilte Zustimmung noch nach § 183 BGB bis zu dem in § 878 BGB bestimmten Zeitpunkt widerrufen können (Senat, aaO, Rn. 16). Das bedarf auch hier keiner Entscheidung, da für einen solchen Widerruf nichts ersichtlich ist und das Grundbuchamt nicht berechtigt ist, von sich aus Ermittlungen dazu anzustellen (Senat, aaO).
- 11
- 2. Die von W. R. am 17. Dezember 2010 erteilte Zustimmung zur Veräußerung nach § 12 WEG wäre nach dem Vorstehenden - unabhängig von einer Beendigung seines Amts mit Ablauf des 31. Dezember 2010 - wirksam geblieben, wenn er die Zustimmung als Verwalter im eigenen Namen erklärt hätte. Das ist - trotz des Zusatzes des Notars über dessen Angabe, als Gesellschafter einer GbR zu handeln - der Fall.
- 12
- a) Die dem Grundbuchamt vorgelegte Zustimmungserklärung ist, da es sich um eine für die Eintragung der Umschreibung erforderliche Grundbucherklärung handelt, von dem Rechtsbeschwerdegericht selbständig auszulegen (vgl. BayObLGZ 1973, 220, 221 und DNotZ 1997, 321, 324; OLG Hamm, FGPrax 2005, 240, 241; OLG Zweibrücken, OLGR 1999, 80, 81). Bei der Auslegung im Grundbuchverfahren ist - wie bei den beantragten Eintragungen (vgl. dazu nur Senat, Beschluss vom 21. Februar 1991 - V ZB 13/90, BGHZ 113, 374, 378 mwN) - auf den Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (BayObLG, DNotZ 1997, 321, 324; OLG Zweibrücken, aaO; OLG Hamm, aaO; Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl., Einl. G Rn. 23).
- 13
- b) Die nächstliegende Bedeutung der dem Grundbuchamt vorgelegten Zustimmung ist, dass W. R. als Verwalter der Veräußerung zugestimmt hat. Er hat diese Erklärung im eigenen Namen unter Bezugnahme auf seine Stellung als Verwalter abgegeben und sie ohne Zusatz unterschrieben.
- 14
- c) Diesem Verständnis steht nicht entgegen, dass der Notar unter seinem Beglaubigungsvermerk (§ 40 Abs. 3 BeurkG) noch mitgeteilt hat, dass W. R. angegeben habe, nicht im eigenen, sondern im Namen einer GbR zu handeln. Die Mitteilung des Notars ist nicht Teil der durch die beglaubigte Unterschrift von W. R. gedeckten Erklärung und durfte daher von dem Grundbuchamt im Hinblick auf das Formerfordernis in § 29 GBO nicht als Inhalt der Erklärung berücksichtigt werden. Durch den Hinweis ergab sich allerdings ein Widerspruch zwischen der in der Form des § 129 Abs. 1 Satz 1 BGB abgegebenen Erklärung des W. R. und dem Zeugnis des Notars.
- 15
- aa) Wegen der Anmerkung des Notars vor dessen Siegel und Unterschrift bestand Klarstellungsbedarf, da die vorgelegte Urkunde nicht eindeutig war. Missverständliche Angaben können im Grundbuchverfahren - jedenfalls innerhalb der in einer Zwischenverfügung des Grundbuchamts gesetzten Frist - grundsätzlich klargestellt werden (Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl., Einl. G Rn. 43).
- 16
- bb) Diese Klarstellung ist mit der Einreichung der Verwalterzustimmung vom 11. Mai 2011 und durch die Erläuterung erfolgt, man sei bei der Aufnahme des Zusatzes zur Erklärung vom 17. Dezember 2010 irrtümlich davon ausgegangen , dass die GbR bereits auf Grund der Bestellung in der Eigentümerversammlung vom 20. Mai 2010 Verwalterin sei. Spätestens in diesem Zeitpunkt war die Gefahr eines Missverständnisses über die Person, welche die Zustimmung erklärt hatte, behoben, so dass die nachfolgend von dem Grundbuchamt aufrechterhaltenen Bedenken gegen die beantragte Umschreibung wegen Fehlens der Verwalterzustimmung nach § 12 WEG unbegründet sind.
IV.
- 17
- Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil das Verfahren gebühren - und auslagenfrei ist (§ 131 Abs. 3, 7 KostO) und das Grundbuchamt nicht Beteiligter im Sinne des § 7 FamFG ist. Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 131 Abs. 4 i.V.m. § 30 Abs. 2 Satz 1 KostO. Stresemann Lemke Schmidt-Räntsch Czub Kazele
AG Gütersloh, Entscheidung vom 17.05.2011 - GT-23673-8 -
OLG Hamm, Entscheidung vom 11.04.2012 - I-15 W 225/11 -
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Annotations
(1) Gegen einen Beschluss des Beschwerdegerichts ist die Rechtsbeschwerde statthaft, wenn sie das Beschwerdegericht in dem Beschluss zugelassen hat.
(2) Die Rechtsbeschwerde ist zuzulassen, wenn
- 1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder - 2.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert.
(3) Auf das weitere Verfahren finden § 73 Absatz 2 Satz 2 dieses Gesetzes sowie die §§ 71 bis 74a des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit entsprechende Anwendung.
(1) Die Rechtsbeschwerde ist binnen einer Frist von einem Monat nach der schriftlichen Bekanntgabe des Beschlusses durch Einreichen einer Beschwerdeschrift bei dem Rechtsbeschwerdegericht einzulegen. Die Rechtsbeschwerdeschrift muss enthalten:
- 1.
die Bezeichnung des Beschlusses, gegen den die Rechtsbeschwerde gerichtet wird, und - 2.
die Erklärung, dass gegen diesen Beschluss Rechtsbeschwerde eingelegt werde.
(2) Die Rechtsbeschwerde ist, sofern die Beschwerdeschrift keine Begründung enthält, binnen einer Frist von einem Monat zu begründen. Die Frist beginnt mit der schriftlichen Bekanntgabe des angefochtenen Beschlusses. § 551 Abs. 2 Satz 5 und 6 der Zivilprozessordnung gilt entsprechend.
(3) Die Begründung der Rechtsbeschwerde muss enthalten:
- 1.
die Erklärung, inwieweit der Beschluss angefochten und dessen Aufhebung beantragt werde (Rechtsbeschwerdeanträge); - 2.
die Angabe der Rechtsbeschwerdegründe, und zwar - a)
die bestimmte Bezeichnung der Umstände, aus denen sich die Rechtsverletzung ergibt; - b)
soweit die Rechtsbeschwerde darauf gestützt wird, dass das Gesetz in Bezug auf das Verfahren verletzt sei, die Bezeichnung der Tatsachen, die den Mangel ergeben.
(4) Die Rechtsbeschwerde- und die Begründungsschrift sind den anderen Beteiligten bekannt zu geben.
(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.
(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.
(3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.
(4) Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. § 7 Absatz 2 gilt entsprechend.
(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.
(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.
(3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.
(4) Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. § 7 Absatz 2 gilt entsprechend.
(1) Hängt die Wirksamkeit eines Vertrags oder eines einseitigen Rechtsgeschäfts, das einem anderen gegenüber vorzunehmen ist, von der Zustimmung eines Dritten ab, so kann die Erteilung sowie die Verweigerung der Zustimmung sowohl dem einen als dem anderen Teil gegenüber erklärt werden.
(2) Die Zustimmung bedarf nicht der für das Rechtsgeschäft bestimmten Form.
(3) Wird ein einseitiges Rechtsgeschäft, dessen Wirksamkeit von der Zustimmung eines Dritten abhängt, mit Einwilligung des Dritten vorgenommen, so finden die Vorschriften des § 111 Satz 2, 3 entsprechende Anwendung.
Die vorherige Zustimmung (Einwilligung) ist bis zur Vornahme des Rechtsgeschäfts widerruflich, soweit nicht aus dem ihrer Erteilung zugrunde liegenden Rechtsverhältnis sich ein anderes ergibt. Der Widerruf kann sowohl dem einen als dem anderen Teil gegenüber erklärt werden.
(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.
(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.
(3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.
(4) Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. § 7 Absatz 2 gilt entsprechend.
(1) Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises durch öffentliche Urkunden.
(2) (weggefallen)
(3) Erklärungen oder Ersuchen einer Behörde, auf Grund deren eine Eintragung vorgenommen werden soll, sind zu unterschreiben und mit Siegel oder Stempel zu versehen. Anstelle der Siegelung kann maschinell ein Abdruck des Dienstsiegels eingedruckt oder aufgedruckt werden.
(1) Ist für eine Erklärung durch Gesetz öffentliche Beglaubigung vorgeschrieben, so muss die Erklärung
- 1.
in schriftlicher Form abgefasst und die Unterschrift des Erklärenden von einem Notar beglaubigt werden oder - 2.
in elektronischer Form abgefasst und die qualifizierte elektronische Signatur des Erklärenden von einem Notar beglaubigt werden.
(2) Wurde eine Erklärung in schriftlicher Form von dem Erklärenden mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet, so erfüllt die Erklärung auch die Anforderungen nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1.
(3) Die öffentliche Beglaubigung wird durch die notarielle Beurkundung ersetzt.
(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.
(2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.
(3) Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.
(4) Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. § 7 Absatz 2 gilt entsprechend.
(1) In Antragsverfahren ist der Antragsteller Beteiligter.
(2) Als Beteiligte sind hinzuzuziehen:
- 1.
diejenigen, deren Recht durch das Verfahren unmittelbar betroffen wird, - 2.
diejenigen, die auf Grund dieses oder eines anderen Gesetzes von Amts wegen oder auf Antrag zu beteiligen sind.
(3) Das Gericht kann von Amts wegen oder auf Antrag weitere Personen als Beteiligte hinzuziehen, soweit dies in diesem oder einem anderen Gesetz vorgesehen ist.
(4) Diejenigen, die auf ihren Antrag als Beteiligte zu dem Verfahren hinzuzuziehen sind oder hinzugezogen werden können, sind von der Einleitung des Verfahrens zu benachrichtigen, soweit sie dem Gericht bekannt sind. Sie sind über ihr Antragsrecht zu belehren.
(5) Das Gericht entscheidet durch Beschluss, wenn es einem Antrag auf Hinzuziehung gemäß Absatz 2 oder Absatz 3 nicht entspricht. Der Beschluss ist mit der sofortigen Beschwerde in entsprechender Anwendung der §§ 567 bis 572 der Zivilprozessordnung anfechtbar.
(6) Wer anzuhören ist oder eine Auskunft zu erteilen hat, ohne dass die Voraussetzungen des Absatzes 2 oder Absatzes 3 vorliegen, wird dadurch nicht Beteiligter.