Bundesgerichtshof Beschluss, 17. Nov. 2011 - V ZB 114/11
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Richter
BUNDESGERICHTSHOF
beschlossen:
Gründe:
- 1
- Die Beteiligte zu 3, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), kaufte mit notariell beurkundetem Vertrag vom 15. März 2010 von den Beteiligten zu 1 und 2 eine Eigentumswohnung für 340.000 €. Für sie handelte dabei der Gesellschafter M. K. , der nach dem Inhalt der Urkunde die Vertragserklärungen zugleich auch für die Gesellschafter U. und Ma. K. abgab und Ausfertigungen notariell beurkundeter Generalvollmachten dieser Gesellschafter vorlegte. M. K. handelte auch als vollmachtloser Vertreter für die Beteiligten zu 1 und 2, die seine Erklärungen später genehmigten. Die in dem Vertrag vorgesehene Auflassungsvormerkung zugunsten der Beteiligten zu 3 wurde am 30. April 2010 eingetragen. Den Antrag auf Eigentumsumschreibung auf Grund der in dem Vertrag erklärten Auflassung zugunsten der Beteiligten zu 3 hat das Amtsgericht - Grundbuchamt - mit der Begründung zurückgewiesen , Existenz, Identität und Vertretungsbefugnisse der Beteiligten zu 3 seien nicht in der Form des § 20 GBO nachgewiesen. Die Beschwerde der Beteiligten zu 3 hat das Kammergericht mit einer im Wesentlichen übereinstimmenden Begründung zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die zugelassene Rechtsbeschwerde, mit welcher die Beteiligte zu 3 ihren Eintragungsantrag weiterverfolgt.
II.
- 2
- Die nach § 78 Abs. 1 GBO statthafte und nach § 78 Abs. 3 GBO i.V.m. § 71 FamFG auch sonst zulässige Rechtsbeschwerde ist begründet.
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- 1. Eine GbR muss für die Eintragung des Erwerbs von Grundstücksoder Wohnungseigentum ihre Existenz, Identität und Vertretungsverhältnisse weder in der Form des § 20 GBO noch in der Form des § 29 GBO nachweisen. Es genügt, was der Senat allerdings erst nach Erlass der angefochtenen Entscheidung entschieden hat, wenn die GbR und ihre Gesellschafter in der notariellen Auflassungsverhandlung benannt sind und die für die GbR Handelnden erklären, dass sie deren alleinige Gesellschafter sind (Beschluss vom 28. April 2011 - V ZB 194/10, NJW 2011, 1958, 1959 Rn. 14 ff.). Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Der Gesellschafter M. K. hat in der Auflassungsverhandlung unter anderem erklärt, er gebe seine Erklärung nicht für sich persönlich , sondern als Gesellschafter der Beteiligten zu 3 und zugleich für deren übrige Gesellschafter U. und Ma. K. ab.
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- 2. M. K. konnte diese Erklärungen auch für die übrigen Gesellschafter der Beteiligten zu 3 abgeben. Er war von diesen hierzu durch notariell beurkundete Generalvollmachten ermächtigt und hat diese Vollmachten in der Form des § 172 BGB (dazu: Senat, Beschluss vom 12. Mai 2011 - V ZB 263/10, juris Rn. 12) nachgewiesen. Die in Ausfertigung vorgelegten Generalvollmachten sind inhaltlich nicht eingeschränkt und ermächtigen M. K. , die Mitgesellschafter in allen vertretungsfähigen Angelegenheiten zu vertreten. Dazu gehört, wenn - wie hier - Anhaltspunkte für eine entsprechende Beschränkung fehlen, auch die Vertretung der Vollmachtgeber in ihrer Eigenschaft als Gesellschafter einer GbR (Senat, Beschlüsse vom 20. Januar 2011 - V ZB 266/10, FGPrax 2011, 106 Rn. 12 und vom 12. Mai 2011 - V ZB 263/10, juris Rn. 18 f.). M. K. war deshalb rechtlich in der Lage, für diese Gesellschafter zu erklären, dass die Beteiligte zu 3 nur aus diesen drei Gesellschaftern besteht. Auf die Frage, ob die zusätzlich vorgelegten Urkunden diese Befugnis ergeben, kommt es deshalb nicht an.
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- 3. Die Beteiligte zu 3 war bei dem Erwerb des Eigentums an der Wohnung durch M. K. wirksam vertreten. Die Gesellschafter einer GbR können diese nach § 709 Abs. 1, § 714 BGB unbeschadet der etwaigen Vereinbarung von Vertretungsbefugnissen für einzelne Gesellschafter oder Dritte jedenfalls gemeinsam vertreten. Sie können sich dabei auf Grund von Generalvollmachten durch einen Gesellschafter vertreten lassen (Senat, wie vor).
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- 4. Die Auflassung entspricht schließlich der in § 925 Abs. 1 Satz 1 BGB vorgeschriebenen Form. Danach muss die Auflassung bei gleichzeitiger Anwesenheit von Veräußerer und Erwerber vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Dazu brauchen die Parteien der Auflassung nicht persönlich anwesend zu sein. Sowohl der Erwerber (Senat, Beschluss vom 6. März 1959 - V ZB 3/59, BGHZ 22, 366, 369) als auch der Veräußerer (BayObLG, MDR 1984, 232) kön- nen sich dabei durch einen Bevollmächtigten oder - wie hier - durch einen vollmachtlosen Vertreter vertreten lassen. Im zweiten Fall bedarf es allerdings der Genehmigung der Erklärung durch den Vertretenen, die hier von den Beteiligten zu 1 und 2 auch formgerecht erteilt worden ist.
III.
- 7
- Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf §§ 30 Abs. 1, 131 Abs. 4 KostO. Krüger Lemke Schmidt-Räntsch Stresemann Czub
AG Schöneberg, Entscheidung vom 24.02.2011 - 42 A WA 4199-26 -
KG Berlin, Entscheidung vom 12.04.2011 - 1 W 141/11 -
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Im Falle der Auflassung eines Grundstücks sowie im Falle der Bestellung, Änderung des Inhalts oder Übertragung eines Erbbaurechts darf die Eintragung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist.
(1) Gegen einen Beschluss des Beschwerdegerichts ist die Rechtsbeschwerde statthaft, wenn sie das Beschwerdegericht in dem Beschluss zugelassen hat.
(2) Die Rechtsbeschwerde ist zuzulassen, wenn
- 1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder - 2.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert.
(3) Auf das weitere Verfahren finden § 73 Absatz 2 Satz 2 dieses Gesetzes sowie die §§ 71 bis 74a des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit entsprechende Anwendung.
(1) Die Rechtsbeschwerde ist binnen einer Frist von einem Monat nach der schriftlichen Bekanntgabe des Beschlusses durch Einreichen einer Beschwerdeschrift bei dem Rechtsbeschwerdegericht einzulegen. Die Rechtsbeschwerdeschrift muss enthalten:
- 1.
die Bezeichnung des Beschlusses, gegen den die Rechtsbeschwerde gerichtet wird, und - 2.
die Erklärung, dass gegen diesen Beschluss Rechtsbeschwerde eingelegt werde.
(2) Die Rechtsbeschwerde ist, sofern die Beschwerdeschrift keine Begründung enthält, binnen einer Frist von einem Monat zu begründen. Die Frist beginnt mit der schriftlichen Bekanntgabe des angefochtenen Beschlusses. § 551 Abs. 2 Satz 5 und 6 der Zivilprozessordnung gilt entsprechend.
(3) Die Begründung der Rechtsbeschwerde muss enthalten:
- 1.
die Erklärung, inwieweit der Beschluss angefochten und dessen Aufhebung beantragt werde (Rechtsbeschwerdeanträge); - 2.
die Angabe der Rechtsbeschwerdegründe, und zwar - a)
die bestimmte Bezeichnung der Umstände, aus denen sich die Rechtsverletzung ergibt; - b)
soweit die Rechtsbeschwerde darauf gestützt wird, dass das Gesetz in Bezug auf das Verfahren verletzt sei, die Bezeichnung der Tatsachen, die den Mangel ergeben.
(4) Die Rechtsbeschwerde- und die Begründungsschrift sind den anderen Beteiligten bekannt zu geben.
Im Falle der Auflassung eines Grundstücks sowie im Falle der Bestellung, Änderung des Inhalts oder Übertragung eines Erbbaurechts darf die Eintragung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist.
(1) Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises durch öffentliche Urkunden.
(2) (weggefallen)
(3) Erklärungen oder Ersuchen einer Behörde, auf Grund deren eine Eintragung vorgenommen werden soll, sind zu unterschreiben und mit Siegel oder Stempel zu versehen. Anstelle der Siegelung kann maschinell ein Abdruck des Dienstsiegels eingedruckt oder aufgedruckt werden.
(1) Der besonderen Mitteilung einer Bevollmächtigung durch den Vollmachtgeber steht es gleich, wenn dieser dem Vertreter eine Vollmachtsurkunde ausgehändigt hat und der Vertreter sie dem Dritten vorlegt.
(2) Die Vertretungsmacht bleibt bestehen, bis die Vollmachtsurkunde dem Vollmachtgeber zurückgegeben oder für kraftlos erklärt wird.
(1) Die Führung der Geschäfte der Gesellschaft steht den Gesellschaftern gemeinschaftlich zu; für jedes Geschäft ist die Zustimmung aller Gesellschafter erforderlich.
(2) Hat nach dem Gesellschaftsvertrag die Mehrheit der Stimmen zu entscheiden, so ist die Mehrheit im Zweifel nach der Zahl der Gesellschafter zu berechnen.
Soweit einem Gesellschafter nach dem Gesellschaftsvertrag die Befugnis zur Geschäftsführung zusteht, ist er im Zweifel auch ermächtigt, die anderen Gesellschafter Dritten gegenüber zu vertreten.
(1) Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig. Eine Auflassung kann auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan oder Restrukturierungsplan erklärt werden.
(2) Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam.