Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Beschluss, 10. Juli 2014 - 9 CS 14.998

I.

In Abänderung der Nrn. I und II des Beschlusses des Bayerischen Verwaltungsgerichts Würzburg vom 11. April 2014 wird die aufschiebende Wirkung der Klage der Antragstellerin vom 21. Februar 2014 gegen die Baugenehmigung des Antragsgegners vom 20. Januar 2014 angeordnet.

II.

Der Antragsgegner hat die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen zu tragen.

III.

Der Streitwert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000 Euro festgesetzt.

I.

Die Antragstellerin wendet sich als Grundstücksnachbarin gegen den Bescheid des Landratsamts W. (im Folgenden: Landratsamt) vom 20. Januar 2014, der den Beigeladenen - unter Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens - den Umbau und die Nutzungsänderung des bestehenden Wohn- und Geschäftshauses auf dem Grundstück Fl.Nr. 281 der Gemarkung W. (im Folgenden: Baugrundstück) in eine dezentrale Asylbewerberunterkunft baurechtlich genehmigt. Wegen der näheren Einzelheiten der Baugenehmigung wird auf den Inhalt des Bescheids Bezug genommen.

Die Antragstellerin ist Eigentümerin des nördlich an das Baugrundstück angrenzenden Grundstücks Fl.Nr. 280. Sie hat gegen die Baugenehmigung Klage erhoben und zudem beantragt, die aufschiebende Wirkung ihrer Klage anzuordnen. Zur Begründung hat sie jeweils im Wesentlichen geltend gemacht, die Baugenehmigung verletze in mehrfacher Hinsicht die bauaufsichtlichen Brandschutzanforderungen.

Mit Beschluss vom 11. April 2014 hat das Verwaltungsgericht den gemäß § 80a Abs. 3, § 80 Abs. 5 VwGO gestellten Antrag abgelehnt. Vorliegend lasse sich bereits aufgrund einer summarischen Prüfung feststellen, dass die Klage der Antragstellerin voraussichtlich erfolglos bleiben werde. Das Bauvorhaben verstoße insbesondere nicht gegen die nachbarschützenden Vorschriften über Brandwände (Art. 28 BayBO). Die zum Grundstück der Antragstellerin gelegene nördliche Außenwand des Bauvorhabens müsse nicht nach Art. 28 Abs. 2 Nr. 1 BayBO als Brandwand ausgestaltet werden, weil im Sinne dieser Vorschrift gesichert sei, dass zwischen dieser Gebäudeabschlusswand und auf dem Grundstück der Antragstellerin bestehenden oder nach baurechtlichen Vorschriften zulässigen künftigen Gebäuden ein Abstand von mindestens 5 m eingehalten werde. Diese Sicherung ergebe sich im vorliegenden Fall aus der zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Baugrundstücks bestehenden Dienstbarkeit und einer inhaltsgleichen beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten des Freistaats Bayern. Diese Dienstbarkeiten hätten nicht nur den Zweck verfolgt, die fehlenden Abstandsflächen zu übernehmen, sondern auch die Einhaltung des Mindestgebäudeabstands nach dem seinerzeit geltenden Art. 31 Abs. 2 BayBO 1969 zu gewährleisten.

Im Beschwerdeverfahren wendet die Antragstellerin im Wesentlichen ein, das Vorhaben verletze entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts drittschützende Brandschutzvorschriften der Bayer. Bauordnung und verstoße gegen das Gebot der Rücksichtnahme. Bei den im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeiten handle es sich ausweislich des Wortlauts des Grundbucheintrags ebenso wie nach dem Wortlaut des Dienstbarkeitsvertrags ausschließlich um eine Abstandsflächenübernahme. An keiner Stelle des Dienstbarkeitsvertrags finde sich ein Hinweis darauf, dass die dingliche Sicherung auch die Brandschutzabstände betreffen sollte. Gerade aufgrund der unterschiedlichen Zielrichtungen und des unterschiedlichen Inhalts von Bebauungsbeschränkungen aus dem Abstandsflächenrecht und solchen aus Brandschutzvorschriften hätte in der Dienstbarkeitsbestellung ausdrücklich auf die Zielrichtung Brandschutz und die sich hieraus ergebenden weiteren Beschränkungen hingewiesen werden müssen.

Die Antragstellerin beantragt,

den Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 11. April 2014 aufzuheben und die aufschiebende Wirkung ihrer Klage gegen den Baugenehmigungsbescheid des Landratsamts vom 20. Januar 2014 anzuordnen.

Der Antragsgegner beantragt,

die Beschwerde zurückzuweisen.

Er hält die Entscheidung des Verwaltungsgerichts für zutreffend.

Die anwaltlich nicht vertretenen Beigeladenen haben sich im Beschwerdeverfahren nicht geäußert.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der vorgelegten Behördenakten Bezug genommen.

II.

Die zulässige Beschwerde ist begründet. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts spricht bei summarischer Prüfung der Sach- und Rechtslage viel dafür, dass die Anfechtungsklage der Antragstellerin unter den derzeitigen Gegebenheiten erfolgreich sein wird. Die den Beigeladenen erteilte Baugenehmigung verletzt die Antragstellerin voraussichtlich in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO), weil sie gegen dem Nachbarschutz dienende brandschutzrechtliche Vorschriften verstößt.

1. Das Verwaltungsgericht verweist zutreffend darauf, dass es sich im vorliegenden Fall um einen Sonderbau im Sinn des Art. 2 Abs. 4 Nr. 11 BayBO handelt, so dass im Baugenehmigungsverfahren gemäß Art. 60 Satz 1 Nr. 2 BayBO das gesamte Bauordnungsrecht und mithin auch die von der Antragstellerin angeführten Brandschutzvorschriften zu prüfen sind. Bauaufsichtliche Brandschutzvorschriften (vgl. Art. 12 BayBO) haben zwar nicht generell, aber jedenfalls dann nachbarschützende Wirkung, wenn sie dem Schutz der Nachbarn vor einer Ausbreitung von Feuer und Rauch dienen. Einen solchen Schutzzweck haben die Bestimmungen über Brandwände. Nach allgemeiner Meinung ist daher die Vorschrift des Art. 28 BayBO über die Notwendigkeit von Brandwänden und die Anforderungen an ihre Beschaffenheit nachbarschützend (vgl. Koch/Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 28 Erl. 14 m. w. N.; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 66 Rn. 279; BayVGH, U.v. 14.8.1973 BayVBl 1974, 193 zu Art. 31 Abs. 2 Nr. 1 BayBO 1969).

2. Von diesen Grundsätzen geht auch das Verwaltungsgericht aus. Es meint jedoch, die zum Grundstück der Antragstellerin gelegene nördliche Außenwand des Bauvorhabens müsse nicht als Brandwand ausgestaltet werden, weil nach Art. 28 Abs. 2 Nr. 1 BayBO gesichert sei, dass zwischen dieser Gebäudeabschlusswand und auf dem Grundstück der Antragstellerin bestehenden oder nach baurechtlichen Vorschriften zulässigen künftigen Gebäuden ein Abstand von mindestens 5 m eingehalten wird.

Diese Rechtsauffassung teilt der Senat nicht. Entgegen der Meinung des Verwaltungsgerichts sichern die aufgrund des Dienstbarkeitsvertrags vom 23. November 1973 im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeiten nicht den Brandschutzabstand von 5,00 m im Sinne des Art. 28 Abs. 2 Nr. 1 BayBO, sondern sie sollen nach ihrem klaren Wortlaut lediglich die Einhaltung der bauaufsichtlichen Abstandsflächen im Sinne des Art. 6 BayBO gewährleisten. Eine bloße Abstandsflächendienstbarkeit reicht aber - wie auch das Verwaltungsgericht zutreffend angenommen hat (a. a. O., juris Rn. 26) - für eine Sicherung im Sinne von Art. 28 Abs. 2 Nr. 1 BayBO nicht aus, da z. B. durch in Abstandsflächen zulässige Gebäude (vgl. Art. 6 Abs. 9 BayBO) oder Vorbauten eine Unterschreitung des Brandschutzabstands von 5 m nicht ausgeschlossen ist (vgl. Koch/Molodovsky/Famers, a. a. O., Art. 28 Erl. 45; Simon/Busse, a. a. O., Art. 6 Rn. 94; BayVGH, U.v.14.8.1973 BayVBl 1974, 193).

Zur Ermittlung des Inhalts einer Dienstbarkeit ist nach allgemeiner Ansicht vorrangig auf Wortlaut und Sinn der Grundbucheintragung und der in Bezug genommenen (§ 874 BGB) Eintragungsbewilligung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Umstände außerhalb dieser Urkunden dürfen jedoch insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. BGH, U.v. 8.2.2002 - V ZR 252/00 - juris Rn. 10 unter Verweis auf die ständige BGH-Rechtsprechung; BayObLGZ, U.v. 29.4.1991 - RReg 1 Z 477/90 BayVBl 1992, 219; OLG München, B.v. 21.12.2012 - 34 Wx 281/12 - juris Rn. 9; BayVGH, B.v. 5.3.2007 - 2 CS 07.81 - juris Rn. 5). Unter Beachtung dieser Auslegungsregeln handelt es sich bei den seinerzeit für die Errichtung eines Wohn- und Geschäftshausneubaus auf dem Baugrundstück bestellten Dienstbarkeiten um eine reine Abstandsflächendienstbarkeit.

a) Der am 7. Januar 1974 erfolgte Grundbucheintrag lautet ohne nähere Konkretisierung lediglich auf „Bebauungsbeschränkung“ und verweist allein auf den Dienstbarkeitsvertrag vom 23. November 1973 URNr. 2847/1973. Zur Auslegung des Inhalts der Dienstbarkeiten ist daher vorrangig auf diesen Dienstbarkeitsvertrag mit der entsprechenden Eintragungsbewilligung (vgl. Nr. II der notariellen Urkunde v. 23.11.1973 URNr. 2847/1973) abzustellen.

Nr. II des Dienstbarkeitsvertrags nennt ausdrücklich „die nach Art. 6 BayBO für dieses Bauvorhaben vorgeschriebene Abstandsfläche…“ und verweist darauf, dass diese in der Planskizze gelb eingezeichnete Abstandsfläche gemäß Art. 7 BayBO vom Eigentümer des dienenden Grundstücks, also der Rechtsvorgängerin der Antragstellerin, übernommen wird. Auch der Wortlaut der Nr. IV der Urkunde macht nur bei einer Abstandsflächendienstbarkeit Sinn. Demnach wurden die Beteiligten nämlich vom Notar „über die Artikel 6 und 7 BayBO belehrt und insbesondere darauf hingewiesen, dass die Abstandsfläche abhängig ist von der Wandhöhe des Gebäudes…“. Zur Sicherung des Brandschutzabstands im Sinne des Art. 28 Abs. 2 Nr. 1 BayBO (oder des seinerzeitigen Art. 31 Abs. 2 Nr. 1 BayBO 1969) ist die Wandhöhe aber ohne jeglichen Belang, weil der Brandschutzabstand von 5 m nicht an die Höhe des Gebäudes oder der betreffenden Gebäudeabschlusswand anknüpft.

Hinweise, aus denen sich für den unbefangenen Betrachter ergeben könnte, dass die Dienstbarkeiten einen Gebäudeabstand von insgesamt 5 m sichern und damit (möglicherweise) dem Brandschutz dienen sollten, finden sich weder im Urkundentext noch in der zur Urkunde gehörenden Planskizze. Die im Text der Urkunde genannten Maßangaben (von 3,82 m Tiefe und 11,0 m Länge, vgl. Nr. II der Urkunde) betreffen lediglich den auf dem Grundstück der Antragstellerin (Fl.Nr. 280) gelegenen Bereich zwischen der gemeinsamen Grundstücksgrenze und dem auf ihrem Grundstück bereits bestehenden Gebäude. Maßangaben zum Abstand des seinerzeitigen Bauvorhabens zu dieser Grundstücksgrenze fehlen hingegen völlig. In der der Urkunde beigefügten Planskizze ist zwar die übernommene Abstandsfläche gelb eingezeichnet, dieser Lageplan enthält aber keinerlei Maßangaben. So lässt sich aus ihm auch nicht entnehmen, dass nach den seinerzeitigen Eingabeplänen das auf dem Grundstück der Beigeladenen geplante Wohn- und Geschäftshaus einen Grenzabstand von 1,18 m aufweisen sollte (vgl. Grundrisse EG und 1. OG der Bauvorlagen BV 330/73).

Auch aus der vom Verwaltungsgericht für seine anderslautende Rechtsauffassung herangezogenen Formulierung des Dienstbarkeitsvertrags „Sie [d. h. die gelb gekennzeichnete Fläche auf dem Grundstück der Antragstellerin] ist somit unbebaut liegen zu lassen.“, lässt sich für die Annahme einer dem Brandschutz im Sinne des Art. 28 Abs. 2 Nr. 1 BayBO (Art. 31 Abs. 2 Nr. 1 BayBO 1969) dienenden Dienstbarkeit nichts ableiten. Denn eine derartige Formulierung gab im Hinblick auf den Gesetzeswortlaut des seinerzeitigen Art. 7 Abs. 7 BayBO 1969 gerade bei einer Abstandsflächendienstbarkeit einen Sinn. Danach konnten sich (u. a.) die Abstandsflächen nach Art. 6 Abs. 3 BayBO ganz oder teilweise auf das Nachbargrundstück erstrecken, wenn rechtlich gesichert war, dass sie nicht überbaut werden (Art. 7 Abs. 7 Satz 1 BayBO). Sie mussten zusätzlich zu den für die Bebauung des Nachbargrundstücks vorgeschriebenen Abstandsflächen von der Bebauung freigehalten werden (Art. 7 Abs. 7 Satz 2 BayBO).

b) Sprechen nach all dem der Wortlaut des Grundbucheintrags und des dort in Bezug genommenen Dienstbarkeitsvertrags mit der darin enthaltenen Eintragungsbewilligung für das Vorliegen einer bloßen Abstandsflächendienstbarkeit, so können die vom Verwaltungsgericht herangezogenen Unterlagen aus dem seinerzeitigen Baugenehmigungsverfahren (vgl. Vermerke des Kreisbaumeisters v. 12.11.1973 und 15.1.1974; Lageplan Ansichten, Grundrisse, Schnitt v. 3.1.1974; Schlussabnahmeschein v. 24.6.1975, Bauakt BV 330/73) nicht die Annahme rechtfertigen, die bestellten Dienstbarkeiten hätten einen anderen rechtlichen Inhalt, nämlich die Sicherung eines Brandschutzabstands von 5 m, bezweckt. Dem Verwaltungsgericht ist zwar darin Recht zu geben, dass die Bauaufsichtsbehörde mit der Bestellung der geforderten Dienstbarkeiten die Sicherung des Brandschutzabstands im Sinne hatte. Dies zeigen zum einen schon die vom Verwaltungsgericht angeführten Vermerke und Unterlagen, ergibt sich aber in aller Deutlichkeit auch daraus, dass die für das Bauvorhaben seinerzeit erteilte Baugenehmigung vom 7. Februar 1974 ausdrücklich auch eine entsprechende Ausnahme von der Einhaltung der Abstandsflächenvorschriften des Art. 6 Abs. 3 Ziff. 2 BayBO 1969 i. V. m. Abs. 5 BayBO in nördlicher Richtung enthält. Allerdings entsprechen die bestellten Dienstbarkeiten nicht dem, was die Bauaufsichtsbehörde vom Bauherrn seinerzeit als Voraussetzung für die Erteilung der beantragten Baugenehmigung gefordert hat. Dies mag maßgeblich darauf zurückzuführen sein, dass schon das Anschreiben des Landratsamts an das Notariat vom 14. November 1973 insoweit den Sicherungszweck irreführend bezeichnet (z. B. mit dem Betreff „Rechtliche Sicherung von Abstandsflächen“) und die Bauaufsichtsbehörde den Inhalt des Dienstbarkeitsvertrags offensichtlich ungeprüft gelassen hat. Liegt aber nach Wortlaut und Sinn des Grundbucheintrags und des darin in Bezug genommenen Dienstbarkeitsvertrags eine Abstandsflächendienstbarkeit im Sinne des Art. 6 Abs. 2 Satz 3 i. V. m. Abs. 1 BayBO vor, so kann diese Dienstbarkeit nicht unter Heranziehung ergänzender Unterlagen dahingehend ausgelegt oder umgedeutet werden, dass sie (auch) eine Dienstbarkeit zur Sicherung des Brandschutzabstands im Sinne des Art. 28 Abs. 2 Nr. 1 BayBO darstellt. Wer als unbefangener Betrachter die Grundbucheintragung und den darin in Bezug genommenen Dienstbarkeitsvertrag vom 23. November 1973 liest, hat nämlich keinen Anlass, in ergänzenden Unterlagen nachzuforschen, ob den bestellten Dienstbarkeiten ein anderer oder ein über eine Abstandsflächendienstbarkeit hinausgehender Inhalt beizumessen ist.

Die vom Antragsgegner im Beschwerdeverfahren vertretene Auffassung, die Anforderungen an Art. 28 Abs. 2 Nr. 1 BayBO würden in einer vom Gesetz nicht geforderten Weise überspannt, wollte man dieser Vorschrift entnehmen, dass die „Zielrichtung“ einer Bebauungsbeschränkung explizit aus der Sicherung hervorgehen müsse, ist schon mit dem Gesetzeswortlaut schwerlich in Einklang zu bringen. Denn Art. 6 Abs. 2 BayBO unterscheidet - wie sich aus dem Wortlaut von Satz 1 und 3 dieser Vorschrift ergibt - ausdrücklich zwischen Abstandsflächen (im Sinne des Art. 6 Abs. 1 BayBO) und Abständen nach Art. 28 Abs. 2 Nr. 1 und Art. 30 Abs. 2 BayBO. Diese Unterscheidung kommt im Übrigen jetzt auch im Baugenehmigungsverfahren zum Ausdruck, wenn in den verbindlich eingeführten Bauantragsformularen beim Vordruck „Zustimmung zur Abstandsflächenübernahme/Abstandsübernahme mit Erläuterungen (vgl. Anlage 5 der IMBek v. 31.10.2012 zum Vollzug der Bauvorlagenverordnung) ausdrücklich zwischen einer „Abstandsflächenübernahme“ und einer „Abstandsübernahme“ unterschieden wird (vgl. Nrn. 5 und 6 dieses Vordrucks).

3. Reichen nach all dem die bestellten Dienstbarkeiten nicht aus, um von einer Sicherung des Brandschutzabstands im Sinne des Art. 28 Abs. 2 Nr. 1 BayBO ausgehen zu können, so überwiegen bei dieser Sach- und Rechtslage die Interessen der Antragstellerin, dass von der Baugenehmigung nicht vor der Entscheidung über ihre Klage Gebrauch gemacht wird, die Interessen des Antragsgegners und der Beigeladenen, von der streitigen Baugenehmigung schon vorher Gebrauch zu machen. Auf die weiteren von der Antragstellerin vorgetragenen Beschwerdegründe kommt es insoweit nicht mehr entscheidungserheblich an.

Ob der aufgezeigte rechtliche Mangel durch Erteilung einer Abweichung gemäß Art. 63 Abs. 1 Satz 1 BayBO aus der Welt geschafft werden kann, ist hier ebenfalls nicht zu entscheiden. Denn eine solche Abweichung bedarf einer Ermessensentscheidung, wobei die in dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen vorliegen müssen. Im vorliegenden Fall kommt es deshalb insbesondere darauf an, ob das Vorhaben unter den gegebenen konkreten Verhältnissen die sich aus Art. 28 BayBO ergebenden Anforderungen wahrt. Dass eine solche Abweichung hier lediglich „reine Formsache“ wäre, lässt sich jedenfalls nicht sagen. In Betracht zu ziehen ist z. B. insbesondere, ob nicht auch die dauernde Freihaltung des 1,18 m tiefen Streifens vor der nördlichen Außenwand des Bauvorhabens noch zu sichern ist oder zusätzliche Anforderungen an die Ausgestaltung der in dieser Außenwand vorhandenen Öffnungen zu stellen sind.

4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 und 3 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 47 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2, § 52 Abs. 1 GKG und orientiert sich am Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit (Fassung 2013, Homepage des BVerwG, Nrn. 1.5 und 9.7.1).