I. Der Beschluss zu TOP 6/2015 bezüglich der Jahresabrechnung 2012 wird bezüglich der Position „3. Sonderkosten der Wohnung: Rechnung ... “ mit einem Gesamtbetrag von 72,53 Euro für ungültig erklärt.
II. Der Beschluss zu TOP 8/2015 bezüglich der Jahresabrechnung 2014 wird bezüglich der Position „2. Sonderkosten der Wohnung: Rechnung vom 26.09.14 und 17.11.14“ mit einem Gesamtbetrag von 2.807,15 Euro für ungültig erklärt.
III. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
IV. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger 87 %, die Beklagten 13 %.
V. Der Streitwert wird auf 7.879,70 Euro und ab 03.02.2016 auf 11.782,92 Euro festgesetzt.
Der Kläger begehrt die Ungültigerklärung der TOP 2, 6 und 8 aus 2015 aus der Eigentümerversammlung vom 28.07.2015.
Der Kläger ist Eigentümer der Wohnung im Dachgeschoss links im Anwesen Brückenstraße 22 mit einem Miteigentumsanteil von 161,68/10.000 sowie einer Tiefgarage. Die Beklagten sind die übrigen Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft B. straße 16–22/S. straße 4–6 in N.
Unter TOP 2/2015 wurde folgender Beschluss gefasst:
„Die Hausverwaltung wird beauftragt und ermächtigt, außergerichtlich und nötigenfalls gerichtlich die noch fehlenden Zustimmungen der Eigentümer im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft einzuholen und durchzusetzen. Hierdurch anfallende Honorare und Kosten gehen zunächst zu Lasten der Eigentümergemeinschaft. Auf eine Kostenerstattung durch die säumigen Eigentümer ist hinzuwirken.“
Der Kläger ist der Ansicht, dass dieser Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, da die Teilungserklärung trotz der Entscheidung des Landgerichts Nürnberg-Fürth im Verfahren 14 S 4480/14 WEG nicht geändert werden müsse, da bei unwirksamem Kostenverteilerschlüssel die gesetzliche Kostenverteilung zur Anwendung komme. Der Zwang zu einer Unterschrift widerspreche im übrigen der Vertragsfreiheit. Den Beklagten fehle die Beschlusskompetenz.
Unter TOP 6/2015 wurde die Jahresabrechnung 2015 beschlossen, welche in der Einzelabrechnung des Klägers die Position enthält: „3. Sonderkosten der Wohnung“ mit einer Rechnung der Firma ... über Euro 72,53. Der Kläger ist insoweit der Ansicht, dass es sich um Kosten des Gemeinschaftseigentums handle und daher nicht auf ihn abgewälzt werden dürfe. Im übrigen gebe es über diese Position einen weiteren Rechtsstreit.
Unter TOP 8/2015 wurde die Jahresabrechnung für 2014 beschlossen. Hier gibt es eine Position „2. Sonderkosten der Wohnung“ mit einem Betrag in Höhe von 2.807,15 Euro. Es handelt sich hierbei um zwei Rechnungen, die dem Kläger unbekannt seien und die ihm nicht zugeordnet werden dürften.
Der Kläger beantragt daher:
Die Beschlüsse zu TOP 2/2015, TOP 6/2015 und TOP 8/2015 aus der Eigentümerversammlung vom 28.07.2015 werden für ungültig erklärt.
Die Beklagten beantragen
Klageabweisung.
Die Beklagten sind der Ansicht, dass gegenüber TOP 2 innerhalb der Klagefrist keine Einwendungen erhoben wurden. Über die Frage, ob tatsächlich durch den Kläger eine Zustimmung zu erteilen ist, wäre in einem entsprechenden Prozess zu klären. Es handle sich lediglich um die Beauftragung der Verwaltung mit der Einholung der Zustimmung und evtl. gerichtlicher Geltendmachung. Im übrigen sei es auch in der Sache sinnvoll, die Zustimmung zu erteilen, da ansonsten neue Eigentümer sich immer wieder auf die unwirksame Teilungserklärung berufen könnten und weitere Prozesse zu erwarten wären. Ein sachlicher Grund für die Änderung der Teilungserklärung liege vor.
Bezüglich TOP 6 sei der Antrag der Klageseite viel zu weit gefasst, der Kläger begründet lediglich eine Position in Höhe von 72,53 Euro aus der gesamten Jahresabrechnung. Er hätte seinen Antrag insoweit einschränken müssen. Bei der streitgegenständlichen Rechnung handle es sich um die Kosten für eine Heizungsreparatur im Sondereigentum des Beklagten. Die Heizkörperventile seiner Wohnung wurden gangbar gemacht und die Heizkörper entlüftet. Zur Auftragsvergabe durch die Hausverwaltung sei es nur gekommen, da der Kläger selbst darum gebeten habe, da er krank gewesen sei.
Auch bezüglich TOP 8 sei der Antrag des Klägers erneut wesentlich zu weit gefasst. Es sei auf keinen Fall die gesamte Jahresabrechnung aufzuheben, bei den Anwaltsrechnungen handle es sich tatsächlich um angefallene Rechnungen für Vorschüsse für Rechtsanwälte in laufenden Verfahren mit dem Kläger.
Bezüglich der Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze verwiesen.
Die Klage ist zulässig, aber größtenteils unbegründet.
I.
Die Beschlussfassung unter TOP 2/2015 entsprach ordnungsgemäßer Verwaltung.
Gemäß dem Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth, Az. 14 S 4480/14 WEG ist die Kostenverteilung in der Wohnungseigentümergemeinschaft, geregelt in der Teilungserklärung, unwirksam. Die Beklagten beabsichtigen daher die Teilungserklärung zur Regelung der zukünftigen Verhältnisse abzuändern und dies mit Hilfe eines notariellen Zustimmungsverfahren durchzuführen. Nachdem hier unstreitig noch Unterschriften fehlen, durfte die Eigentümergemeinschaft beschließen, die Verwaltung mit der Einholung der Zustimmungen zu beauftragen. Bei dem notariellen Zustimmungsverfahren handelt es sich grundsätzlich um eine mögliche Verfahrensweise der Wohnungseigentümergemeinschaft. Um hierbei zu einem Ergebnis zu kommen, müsste Einstimmigkeit vorliegen, was bisher unstreitig nicht der Fall ist. Die Eigentümergemeinschaft durfte daher die Verwaltung mit der Beibringung der Zustimmungen der einzelnen noch fehlenden Eigentümer beauftragen. Über die Frage, ob der jeweilige Eigentümer zustimmen muss, ist allerdings im gerichtlichen Zustimmungsverfahren sodann zu entscheiden und nicht hier.
II.
Die Entscheidung unter TOP 6 entsprach größtenteils ordnungsgemäßer Verwaltung.
Trotz Hinweis der Gegenseite und des Gerichts nochmals in der mündlichen Verhandlung vom 03.02.2016 war der Kläger nicht bereit, seinen Antrag entsprechend der Begründung einzuschränken. Gemäß der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (siehe dafür NJW 2012, 2648), soll nach den Beschlussfassungen möglichst Rechtsfriede in den Wohnungseigentümergemeinschaften eintreten. Durch die vollständige Aufhebung einer Jahresabrechnung müsste erneut über sämtliche Positionen abgestimmt werden, wodurch neue Streitigkeiten entstehen könnten. Wenn daher nur eine Position angegriffen wird, ist der Antrag entsprechend zu beschränken. Trotz Hinweis des Gerichtes wurde der Antrag hier nicht entsprechend beschränkt, so dass davon auszugehen ist, dass der Kläger die gesamte Jahresrechnung aufgehoben haben will. Eine Begründung für eine Aufhebung hat er allerdings nur für den Unterpunkt der Abrechnung in Höhe von 72,52 Euro geliefert. Bereits aus diesen Gründen war die Ungültigerklärung der Jahresabrechnung 2012 größtenteils abzulehnen.
Nachdem die Beklagtenseite die Abrechnung für die Wohnung des Klägers über „Heizkörperüberprüfung und teilweise Entlüftung, Ventile gangbar gemacht“, vom 26.09.2012 vorgelegt hat und die Inhalte von Klägerseite nicht bestritten wurden, handelt es sich hier um Rechnungen über Ausführungen am Sondereigentum des Klägers. Dennoch haben die Beklagten keine Beschlusskompetenz einzelne Positionen, soweit sie nicht tituliert oder unstreitig sind, in der Jahresabrechnung einzelnen Eigentümern zuzuordnen. Nachdem die Klägerseite unbestritten dargelegt hat, dass die Rechnung in einem laufenden Prozess von der WEG gegen den Kläger eingeklagt wird, war diese Rechnung der Handwerker lediglich in die Jahresabrechnung des entsprechenden Jahres zu Lasten der WEG einzustellen. Eine Umverteilung auf den einzelnen Eigentümer durfte noch nicht erfolgen. Hier ist der Ausgang des Rechtsstreites im Verfahren 29 C 9100/14 WEG abzuwarten.
Das Problem der doppelten Rechtshängigkeit stellt sich nicht, da eine solche nicht vorliegt. Die Verwaltung ist verpflichtet jede Ausgabe, die in einem bestimmten Jahr aufgetreten ist, in die Jahresabrechnung einzustellen. Lediglich die Zuordnung war unzulässig.
III.
Die Entscheidung unter TOP 8 entsprach ebenfalls größtenteils ordnungsgemäßer Verwaltung.
Auch bezüglich der Jahresabrechnung 2014, beschlossen unter TOP 8/2015 war der Kläger nicht bereit, seinen Antrag trotz Hinweis des Gerichts entsprechend einzuschränken. Für eine Auslegung bleibt daher kein Raum. Der Kläger wollte die komplette Ungültigerklärung der Jahresabrechnung 2014, hat aber innerhalb der Klagebegründungsfrist lediglich einen Unterpunkt in Höhe von 2.807,17 Euro begründet, sodass die Jahresabrechnung 2014 in allen übrigen Teilen nicht für ungültig zu erklären ist.
Gemäß unbestrittener Angaben der Beklagten handelt es sich bei den Anwaltsrechnungen um die Vorschussrechnungen aus laufenden Verfahren. Eine Zuordnung zu Lasten eines einzelnen Eigentümers ist nicht zulässig, solange das Gericht in der Sache noch keine Kostenentscheidung getroffen hat und über die Kostenfestsetzung ein entsprechender Titel existiert. Die entsprechenden Anwaltskosten waren daher im Jahr der Ausgaben in die Jahresabrechnung einzustellen, aber insgesamt der WEG und nicht dem Einzeleigentümer zugrunde zu legen. Nur insoweit war die Beschlussfassung für ungültig zu erklären.
IV.
Die Kostenentscheidung erging gemäß § 92 ZPO.
V.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit erging gemäß §§ 708 Ziffer 11, 711 ZPO.
VI.
Gemäß § 49 a GKG war der Streitwert aufgrund der Anträge im Termin vom 03.02.2016 abzuändern. Da die Klägerseite auf Ungültigerklärung der gesamten Beschlüsse TOP 6 und TOP 8 bestanden hat, war hier insoweit jeweils der Streitwert neu zu bestimmen. Nach ständiger Rechtsprechung ist bei der Anfechtung einer Jahresabrechnung davon auszugehen, dass der jeweilige Eigentümer nicht davon ausgeht, dass er gar nichts bezahlen müsste, so dass nicht der Gesamtbetrag aller Eigentümer aus der Jahresabrechnung einzustellen ist, sondern lediglich 20 %. Dies gilt grundsätzlich sowohl für das Gesamt- als auch für das Einzelinteresse.
Für TOP 6 führt das zu folgender Berechnung:
Aus der Jahresabrechnung ergäbe sich ein Gesamtstreitwert in Höhe von 25.655,80 Euro. Das Einzelinteresse ist mit 795,15 Euro anzusetzen. Die Obergrenze für den Streitwert beträgt hier also 3.975,75 Euro und stellt damit den Streitwert dar.
Bei Aufmachen der gleichen Rechnung für die Jahresabrechnung 2014 ergibt sich ein Streitwert von 22.974,59 Euro. Der Einzelanteil beträgt hier die Forderung von 2.807,15 Euro. Die Obergrenze ist das 5-fache diese Betrages, also 14.035,85 Euro.
Der Streitwert setzt sich daher aus den Beträgen 5.000,– Euro + 3.975,75 Euro + 14.035,85 Euro zusammen, insgesamt 23.011,60 Euro.
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