Amtsgericht München Endurteil, 18. Aug. 2015 - 484 C 5329/15 WEG

1. Die Beklagten werden gesamtverbindlich verurteilt, die ab September 2014 in dem unter der Terrasse und Gartenoberfläche des Anwesens ... befindlichen Erdreichs durchgeführten Baumaßnahmen, Aushebung einer 4,5 × 5,5 m großen, 2 m tiefen Baugrube, Bau eines Pools, Versetzung der Regenwassersickergrube für das Dach der Tiefgarageneinfahrt – zurückzubauen und das unter der Gartenoberfläche stehende Erdreich in den ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen.

2. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,– €.

4. Der Streitwert wird auf 5.000,– € festgesetzt.

Die Klägerin ist Sondereigentümerin des Reihenhauses .... Die Beklagten sind Sondereigentümer der Reihenhauses .... Beide Parteien sind Mitglied der WEG ... in München. Gemäß Anlage III zur Teilungserklärung vom 13.12.1978 steht dem Beklagten das Sondereigentum im Hinblick auf sämtliche Räume im Haus Nr. 20 zu. Ferner steht dem Beklagten das ausschließliche Benutzungsrecht der im Aufteilungsplan orange schraffierten Gartens und Gartenterrasse zu. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die Teilungserklärung in Anlage III vom 13.12.1978 mit Aufteilungsplan, Anlage K1, verwiesen.

Zwischen den Parteien hat die Gemeinschaftsordnung vom 13.12.1978 Gültigkeit. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die Gemeinschaftsordnung vom 13.12.1978 verwiesen.

Ab Anfang September 2014 wurde von Seiten der Beklagten im Erdreich des dem Anwesen St. Str. 20 zugeordneten Gartens und im Bereich der Terrasse eine 4,5 × 5,5 m große ca. 2 m tiefe Baugrube ausgehoben. Die Grube diente zur Vorbereitung eines Swimmingpools. Eine Zustimmung der Gemeinschaft zum Einbau eines Swimmingspools wurde nicht eingeholt.

Die Klägerin hat die Beklagten unter Fristsetzung aufgefordert, den Originalzustand im Hinblick auf die ohne Zustimmung der Gemeinschaft durchgeführten Baumaßnahmen wieder herzustellen. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf das Schreiben der Klägerin vom 30.9.2014, Anlage K7, verwiesen. Dem kamen die Beklagten nicht nach.

Die Klägerin begehrt mit der hier vorliegenden Klage den Rückbau der durchgeführten Baumaßnahmen.

Die Klägerin trägt vor, dass das unter der Rasenoberfläche liegende Erdreich Gemeinschaftseigentum sei und dass bauliche Veränderungen im Hinblick auf das unter der Rasenoberfläche gelegene Erdreich gemäß § 22 Abs. 1 der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft bedürfe. Gleiches gelte für das unter der Terrasse gelegene Erdreich.

Die Klägerin trägt vor, dass im Zuge der Bauarbeiten auch die Sickergrube für das Regenwasser vom Dach der Tiefgarageneinfahrt von den Beklagten versetzt worden sei und dass die ohne Genehmigung durchgeführten Baumaßnahmen die Gefahr der Entstehung von Folgeschäden durch Undichtigkeiten des Pools und damit in Verbindung stehende Wasserschäden mit sich bringe, sowie die Gefahr, dass durch das Versetzen der Regenwassersickergrube die Ableitung des Wassers nicht mehr gewährleistet sei.

Die Klägerin trägt vor, dass der Pool das äußere Erscheinungsbild der Reihenhäuser verändere.

Die Klägerin beantragt,

sinngemäß wie zuerkannt.

Die Beklagten beantragen,

Klageabweisung.

Die Beklagten machen geltend, dass der Bau eines Swimmingpools nicht der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft bedürfte und auch eine Regenwassersickergrube nicht versetzt worden sei. Die Beklagten verweisen auf § 4 „bauliche Änderungen“ der Gemeinschaftsordnung, wonach der Wohnungseigentümer zu baulichen Änderungen aller Art bezüglich des Eigenheimes und der dem jeweiligen Sondernutzungsrecht unterliegenden Gegenstände nicht der Zustimmung der anderen Eigentümer bedarf. Mit Ausnahme der äußeren Gestaltung des Eigenheims und der Garagenanlage ist die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer nicht erforderlich. § 4 Satz 2 der Gemeinschaftsordnung und Satz 1 sei so auszulegen, dass Maßnahmen beim Sondereigentum und Sondernutzungsrecht solange Zustimmungsfrei sind, solange sie nicht das äußere Erscheinungsbild der Eigentümergemeinschaft verändern. Entsprechend dieser Auslegung hätte sich die Eigentümergemeinschaft auch in der Vergangenheit verhalten. Als Beispiel könne angeführt werden, dass an einer Stelle, an der sich nunmehr der Pool der Beklagten befinde, zum Zeitpunkt des Erwerbs ein fest einbetonierter Teich befunden habe, der nicht der Genehmigung der Eigentümergemeinschaft unterlag. Auch die Entfernung dieses Teiches durch die Beklagten sei nicht zustimmungsbedürftig gewesen. Ebenso wenig habe die Erweiterung der Terrasse durch die Klägerin oder die Überdachung der gesamten Terrasse mit Stützen nach einhelliger Auslegung der Eigentümer über die Zustimmungsbedürftigkeit in der Gemeinschaftsordnung der äußeren Gestaltung nicht Satz 2 dieser Gemeinschaftsordnung unterlegen. Der von den Beklagten erstellte Pool verändere das äußere Erscheinungsbild der Reihenhäuser nicht, da sich der Pool hinter einer dichten Hecken befinde. Der Pool wirke auch für die gesamte Wohnanlage werterhöhend.

Beklagten bestreiten, dass es keinen Sickerschacht im Entwässerungsplan für das Regenwasser vom Dach der Tiefgarageneinfahrt gegeben habe und sie die Sickergrube für das Regenwasser vom Dach der Tiefgarageneinfahrt nicht verlegt hätten. Die auf einem Foto abgebildete Sickergrube zeige den Anschluss zu der Regenwasserrinne vom Dach der Beklagten und habe daher keine Auswirkungen auf andere Eigentümer der Gemeinschaft.

Die Klägerin macht in der Replik geltend, dass sich der Beseitigungsanspruch nicht aufbauliche Änderungen bezüglich der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Gegenstände bezieht. Der Pool befinde sich in dem unter der Rasenoberfläche liegenden Erdreichs, somit im Gemeinschaftseigentums. Gleiches gelte für die Regenwassersickergrube. Somit sei Anlage II zur Gemeinschaftsordnung vom 13.12.1978 nicht einschlägig. Aus Anlage III zur Teilungserklärung ergäbe sich, dass den Beklagten das Sondernutzungsrecht an der im Aufteilungsplan orange angelegten Gartenoberläche und Gartenterrasse zustehe. Jedoch stehe den Beklagten nicht das Sondernutzungsrecht zu hinsichtlich des unter der Rasenoberfläche liegenden Erdreichs. Entsprechend bedürfen die Beklagten daher zu baulichen Veränderungen im Hinblick auf diesen Bereich der Zustimmung gemäß § 22 Abs. 1 WEG durch die Eigentümergemeinschaft. Durch den Pool werde die Außendarstellung der Gartenanlage erheblich beeinträchtigt. Bei dem ursprünglich vorhanden gewesenen Teich handelt es sich um eine andere bauliche Anlage, als bezüglich des Pools. Ein solcher Pool sei auch nicht werterhöhend. Die Beklagten hätten die Regenwassersickergrube ohne Beschluss der Wohnungseigentümer vom ursprünglichen Platz abgebaut und entfernt und an anderer Stelle aufgebaut. Die Tiefgaragenfallrohre würden nunmehr nach Verlegung der Sickergrube und Entfernung der Zuleitungen an der Ostseite der Garage verlaufen und direkt das Wasser in das Erdreich abgeben. Die Versetzung der Regenwassersickergrube habe Auswirkungen auf andere Eigentümer der Gemeinschaft, da bezüglich der drei Regenrinnen, deren wesentlicher Ablauf in die Regenwassersickergrube unter der Gartenoberfläche mündet durchaus die Gefahr besteht, dass die Ableitung des Wassers nicht mehr gewährleistet ist, was vor allem im Hinblick auf die Nähe zur Garage durchaus zu einer bestehenden Gefahr von Wasserschäden in der Garage führe, was für alle Eigentümer relevant sei. Die alte Sickergrube sei von dem ursprünglichen Platz abgebaut und entfernt und eine neue Sickergrube an einem anderen Platz aufgebaut worden. Der Zustand sei massiv zum Nachteil der Gemeinschaft verändert worden, da die Gefahr besteht, dass jedenfalls das Wasser vom Tiefgaragendach neben der Garage versickert, andererseits sich der neu eingebaute Pool direkt neben der Tiefgarageneinfahrt befindet und im Falle eines Lecks des Pools die Gefahr bestehe, dass Wasser in die Tiefgarage eindringe, was mit erheblichen Schäden verbunden wäre. Der Abstand der alten Sickergrube zum Eck bzw. Kellerschacht des Hauses Nr. 18 habe ca. 8 m betragen, während der neue Abstand dagegen lediglich 2 m beträgt.

In der Replik tragen die Beklagten vor, dass die Regenwassersickergrube parallel zum Haus versetzt und angeschlossen worden sei und dass eine Sickergrube nie in den Plänen die Grundlage des Kaufvertrages der Beklagten gewesen sei, eingezeichnet gewesen sei und dass durch das Versetzen der Sickergrube der Zustand oder die Gefahrensituation der Regenwasserbeseitigung nicht berührt würde. Es sei unrichtig, dass drei Regenrinnen in die Sickergrube gemündet hätten. Es sei auch unrichtig, dass der Abstand der neuen Sickergrube von 8 m auf 2 m zum Haus des Kellerschachtes Nr. 18 verkürzt worden sei. Der Schacht sei parallel zur Hauswand des Dreispänners versetzt worden, so dass der Abstand zu den Häusern gleich blieb. Ein Nachteil durch die Parallelversetzung sei ausgeschlossen und nicht erkennbar. Es sei auch nicht erkennbar worin ein Nachteil bestehen könnte, dass die Beklagten vermeintliches Gemeinschaftseigentum intensiver nützen. Es sei auch kein erhöhter Lärmpegel gegeben. Die Beklagten seien hinsichtlich des Pools versichert und es sei rechtlich völlig unstreitig, dass sie für eventuelle Schäden, die vom Pool entstehen haften würden. Eine erhöhte Gefahrenlage sei nicht ersichtlich.

Hinsichtlich der Einzelheiten des Parteienvortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Protokoll der öffentlichen Sitzung verwiesen.

Beide Parteienvertreter haben sich mit schriftlichen Verfahren einverstanden erklärt, so dass das Gericht gemäß § 128 Abs. 2 ZPO das schriftliche Verfahren angeordnet hat.

In der öffentlichen Sitzung des Amtsgerichts München wurden die Fotografien Anlage K5 in Augenschein genommen.

Die Klage ist zulässig. Es ist das Wohnungseigentumsgericht zuständig.

Der Klage war auch statt zu geben. Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG auf Beseitigung der von der Beklagten durchgeführten Baumaßnahmen, nämlich Aushebung einer 4,5 × 5,5 m großen, 2 m tiefen Baugrube, Bau eines Pools und Versetzung der Regenwassersickergrube und auf Rückbau und Zurückversetzung in den ursprünglichen Zustand.

Es handelt sich bei dem von den Beklagten vorgenommenen Baumaßnahmen um eine bauliche Veränderung im Sinne § 22 WEG. Diese bauliche Veränderung ist nicht bereits vorab genehmigt durch § 4 „bauliche Änderungen“ der Gemeinschaftsordnung der WEG vom 13.12.1978. Dort ist geregelt, dass ein Wohnungseigentümer zu baulichen Veränderungen bezüglich der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Gegenstände nicht der Zustimmung der anderen Eigentümer bedarf, mit Ausnahme der äußeren Gestaltung des Eigenheims. Hier unterliegt jedoch der Bereich unter dem Erdreich der Terrasse und der Gartenfläche nicht dem Sondernutzungsrecht der Beklagten. Wie die Klagepartei zu Recht vorgetragen hat, ergibt sich dies aus der Anlage III zur Teilungserklärung. Dort sind die Sondernutzungsrechte geregelt. Die Klägerin hat die Anlage III zur Teilungserklärung als Anlage K11 vorgelegt. Gemäß Ziffer 8 Satz 2 dieser Anlage zur Teilungserklärung verfügt der Beklagte über das ausschließliche Sondernutzungsrecht an der im Aufteilungsplan orange schraffiert angelegten „Gartenoberfläche und Gartenterrasse“ und allen Baulichkeiten und Anlagen soweit sie nicht bereits Sondereigentum sind. In Ziffer 8 Satz 2 der Anlage zur Teilungserklärung wird das Wort „Gartenoberfläche“ verwendet. Dies bedeutet bei wörtlicher Auslegung, dass auch nur ein Sondernutzungsrecht an der Gartenoberfläche besteht und nicht an dem darunterliegenden Erdreich. Diese Auslegung erscheint auch nicht überraschend oder erklärungsbedürftig, da sich in dem Erdreich unter der Gartenoberfläche Einrichtungen zur Versorgung des Anwesens oder z.B. auch so wie in diesem Fall eine Sickergrube befinden können und deshalb dem einzelnen Miteigentümer lediglich das Sondernutzungsrecht an der Gartenoberfläche eingeräumt wird. Die Beklagtenpartei kann auch nicht damit argumentieren, dass dann etwa jede Bepflanzung der Gartenoberfläche unmöglich wäre. Eine Bepflanzung, die nicht sehr tief geht und damit nur die Gartenoberfläche berührt ist daher weiterhin möglich, jedoch eine Bepflanzung mit Pflanzen die sehr tiefe Wurzeln haben, würde nach dieser Auslegung nicht von der Zustimmung der übrigen Miteigentümer gedeckt sein. Da demnach nur an der Gartenoberfläche ein Sondernutzungsrecht besteht und hier die Beklagtenpartei eine tiefe Grube in das Erdreich ausgehoben haben, sowie Bauarbeiten im Erdreich durchgeführt haben, handelt es sich um Bauarbeiten, die im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer durchgeführt worden sind. Es greift hier auch nicht die Regelung in § 4 „bauliche Änderungen“ der Gemeinschaftsordnung vom 13.12.1978 ein, da hier die Zustimmung vorab zu baulichen Veränderungen lediglich der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Gegenstände gewährt wurde und hier eben das Erdreich nicht dem Sondernutzungsrecht unterliegt.

Diese bauliche Veränderung ist gemäß § 22 WEG zustimmungsbedürftig, wenn dadurch eine über das in § 14 Nr. 1 WEG hinausgehende Maß gegebene Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer bzw. der Klägerin vorliegt. Eine solche Beeinträchtigung ist hier bereits darin zu sehen weil die ursprünglich vorhandene Sickergrube von der ursprünglichen Stelle an eine andere Stelle im Garten versetzt worden ist um den Poolbau überhaupt zu ermöglichen.

Auf den in der öffentlichen Sitzung des Amtsgerichts München vom 25.6.2015 in Augenschein genommenen Fotografien der Anlage K5 war zu sehen, dass auf dem ersten Foto Anlage K5 eine Regenwassertonne vorhanden war, die tief unter der Erde eingegraben ist. Die Regenwassertonne hat sich laut den Fotografien, Anlage K5, die in der öffentlichen Sitzung in Augenschein genommen worden sind, zunächst unter dem Pool befunden.

Laut Angaben der Beklagten wurde diese Regenwassertonne aufgrund des Baus des Pools ca. 2 m parallel zum Anwesen versetzt. Die Regenwassertonne ist Gemeinschaftseigentum und es besteht hier die Gefahr, dass durch Versetzung der Regenwassertonne, nun an anderer Stelle steht, sich dort das Regenwasser in das Erdreich ergießt und eine andere Wand dadurch möglicherweise durchnässt wird, so liegt darin eine Beeinträchtigung die über das in § 14 Nr. 1 WEG normierte Maß hinausgeht. Es besteht hier grundsätzlich die Gefahr, dass durch die nachweislich erfolgte Versetzung der Regenwassertonne eine Durchnässung einer anderen Hauswand möglich ist, da die Regenwassertonne nunmehr an einen anderen Platz auch in der Nähe einer Hauswand steht. Es ist hier nicht zulässig, dass die Beklagten ohne ermächtigenden Beschluss der übrigen Wohnungseigentümer Gemeinschaftseigentum verändern bzw. eine Regenwassertonne einfach an einen anderen Ort versetzen. Die mögliche dadurch entstehende Beeinträchtigung durch absickerndes Regenwasser in den Untergrund und Durchnässung einer Hauswand stellt eine wesentliche Beeinträchtigung dar, die die Wohnungseigentümer nicht hinzunehmen haben.

Im übrigen liegt darin auch eine Beeinträchtigung insofern, als die Beklagten das Gemeinschaftseigentum intensiver nutzen als zuvor. Durch Einbau eines Pools wird das Erdreich intensiver genutzt als zuvor und dies stellt auch bereits eine Beeinträchtigung der anderen WEG-Mitgleider dar. Da hier die Klägerin einen Anspruch auf Rückbau der Regenwassertonne an die selbe Stelle hat wo sie zuvor gestanden hat, so müsste auch der Pool, sowie er jetzt liegt, entfernt werden, da die Regenwassertonne unter dem Pool eingebaut war.

Die Beklagten können auch nicht einwenden, dass die Regenwassersickergrube in keinem der den Beklagten vorliegenden Pläne aufgeführt war und dass Zuleitungen von den Regenrohren nicht erkennbar waren. Die Regenwassersickergrube gehört zum Bestand des Anwesens, auch wenn sie nicht in einem Aufteilungsplan vorhanden war. Auch wenn die Beklagten bestreiten, dass Zuleitungen von den Regenrohren erkennbar waren, so haben sie durch die baulichen Veränderungen Gemeinschaftseigentum, nämlich die Regenwassertonne versetzt ohne Genehmigungsbeschluss der übrigen Miteigentümer. Dadurch besteht die Gefahr, dass durch das Versetzen Regenwassertonne nunmehr Mauern des Anwesens oder des Nachbaranwesens stärker durchnässt werden, dies stellt bereits eine erhebliche Gefahr bzw. Beeinträchtigung der übrigen Miteigentümer im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG dar, so dass diese ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer durchgeführte Verlegung von Gemeinschaftseigentum rückgängig zu machen ist.

Die Beklagten können sich auch nicht darauf berufen, dass zuvor ein Teich war und dass der Pool anstelle des Teiches gesetzt worden ist. Ein Pool stellt eine andere bauliche Veränderung dar, als ein Teich und ist mit einem Teich nicht vergleichbar. Da hier eine Baugrube von 4 m ausgehoben werden müsste, kann sich die Beklagtenpartei auch nicht darauf berufen, dass hier lediglich der Teich gegen einen Pool ausgetauscht wurde. Der Klage war daher statt zu geben.

Es kommt auf die anderen von der Klagepartei geltend gemachten Gründe für den Rückbau, nämlich ob eine optische Beeinträchtigung durch den Pool gegeben ist, bzw. eine Lärmbeeinträchtigung durch die Nutzung des Pools gegeben ist, nicht mehr an. Der Klage war bereits aus genannten Gründen statt zu geben.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO und die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.

Der Streitwert war hier auf 5.000,– € festzusetzen. Es wird diesbezüglich auf die zutreffende Begründung in dem vorläufigen Streitwertbeschluss Bezug genommen.