/ Amtsgericht München Endurteil, 31. Aug. 2016 - 481 C 6343/16 WEG

Amtsgericht München Endurteil, 31. Aug. 2016 - 481 C 6343/16 WEG

published on 31/08/2016 00:00

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Tenor

1. Der Beschluss unter TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 24.02.2016

„Das Architekturbüro … München wird mit der Bauüberwachung der beschlossenen Baumaßnahmen beauftragt. Das Stundenhonorar beträgt netto 79,00 EUR pro Stunde + Auslagen. Die dafür notwendigen Mittel werden aus dem Jahresbudget entnommen.“

wird für ungültig erklärt.

2. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

4. Der Streitwert wird auf 5.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin macht die Ungültigerklärung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 26.10.2015 geltend.

Die Klägerin und die Beklagten bilden zusammen eine WEG gem. Rubrum. Der Beigeladene ist deren Verwalter. Die Eigentümer fassten auf der Eigentümerversammlung vom 24.02.2016 unter anderem den im Tenor genannten Beschluss (Protokoll Anlage 2). Dieser Beschluss wurde mit der Klage angefochten.

Die Klägerin hat unter anderem vorgetragen:

Es habe an der Vorlage mehrerer Alternativangebote gefehlt. Zudem sei den Eigentümern weder die Arbeitsweise des Architekten bekannt, noch läge eine erkennbare Stunden- oder Geldhöhenbegrenzung vor. Eine Vorausschätzung des Stundenbedarfs des Architekten habe nicht vorgelegen.

Die Klägerin beantragte zuletzt wie im Klageschriftsatz vom 22.03.2016 (Bl. 1/5) und im Ergebnis wie tenoriert.

Die Beklagten zu 3-7 haben den Klageanspruch anerkannt.

Die Beklagten zu 1 und 2 beantragten Klageabweisung.

Sie haben unter anderem vorgetragen:

Die Beauftragung der Architekten … zu einem Stundensatz von 79 Euro entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Stundensatz läge innerhalb der von der HOAI gestatteten Bandbreite. Ferner hätten die Wohnungseigentümer zuvor auf den Eigentümerversammlungen vom 25.07.2013 und 07.05.2015 bestandskräftige Grundsatzbeschlüsse über die Beauftragung des mittlerweile verstorbenen Architekten … zu denselben Konditionen gefasst (Anlagen B (Ra) 1 und B (Ra) 2). Das Architektenbüro … solle nun zu identischen Bedingungen auf Grundlage der Grundsatzbeschlüsse beauftragt werden. Mit ihren Einwänden zur Stundenobergrenze sei die Klägerin ausgeschlossen, da dies bereits in dem bestandskräftigen Grundsatzbeschluss zur Beauftragung des Architekten … der Fall gewesen sei. Eine Einholung von Vergleichsangeboten sei hier nicht erforderlich gewesen. Die Klägerin habe den Streitwert selbst auf 2.000 EUR geschätzt, sodass von keiner Beauftragung mit einer „größeren“ Maßnahme auszugehen sei.

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird im Übrigen auf das schriftliche Parteivorbringen und das Protokoll vom 03.08.2016 sowie die darin erteilten gerichtlichen Hinweise Bezug genommen.

Gründe

Die Klage ist zulässig.

Das Amtsgericht München ist gemäß § 23 Nr. 2 c GVG und § 43 Nr. 4 WEG örtlich und sachlich ausschließlich zuständig.

II.

Die zulässige Klage ist begründet.

1. Die materiellen Ausschlussfristen des § 46 Abs. 1 WEG sind eingehalten.

2. Der angefochtene Beschluss ist für ungültig zu erklären, da er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Aus dem angefochtenen Beschluss wird nicht ersichtlich, welche maximalen Gesamtkosten die darin liegende Beauftragung für die WEG bedeutet. Gegenstand der Beauftragung ist „die Bauüberwachung der beschlossenen Maßnahmen“ für ein Honorar von € 79,00 pro Stunde zzgl. Auslagen. Daraus wird der Umfang der voraussichtlich anfallenden Arbeiten nicht ansatzweise ersichtlich. Die Größenordnung der von der WEG zu tragenenden Kosten ist nicht erkennbar. Weder die Anzahl der voraussichtlich anfallenden Stunden, noch ein Maximalbudget ist für die Bauüberwachung vorgesehen. Schon deshalb entspricht der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Es handelt sich dabei auch nicht um einen Zweitbeschluss, durch den lediglich ein bereits an den dann verstorbenen Architekten … zu gleichen Konditionen an das Architektenbüro … vergeben wurde. Die Beklagten zu 1 und zu 2 berufen sich insoweit auf die vorangegangenen Beschlüsse vom 25.07.2013 und 07.05.2015. In der Eigentümerversammlung vom 25.07.2013 wurde unter TOP 8 beschlossen, dass die Verwaltung „Planungsvorschläge für die Umgestaltung/Modernisierung und Veränderung der Flure, Treppenhäuser, Eingangsbereich“ einholen solle. Dem Beschluss geht voraus, dass die Verwaltung „hierzu den Architekten … hinzuziehen“ solle, wobei die Kosten „für die Erstellung der Vorschläge“ bei ca. € 10.000,00 brutto lägen. Weder enthält der Beschluss aber einen Stundensatz für den Architekten …, noch ist die darin bezeichnete Leistung „Planungsvorschläge einholen“ deckungsgleich mit dem im vorliegend angefochtenen Beschluss bezeichneten Auftrag der „Bauüberwachung“. In der Eigentümerversammlung vom 07.05.2015 heißt es unter TOP 6: „Die Eigentümergemeinschaft beauftragt den Architekten … in Regie nach Stundenabrechnung mit der Ausschreiben der jeweiligen Gewerke zur Neugestaltung vom Eingangsbereich … 23 und dem ersten Flurbereich bis hin zum Treppenhaus. Dieses erfolgt im Rahmen des unter TOP 5 beschlossenen Planungskostenbudgets. Eine Vergabe der Arbeiten erfolgt in einer zukünftigen Versammlung.“ Die Beauftragung, eine Ausschreibung durchzuführen, unterscheidet sich grundlegend von der Beauftragung mit einer Bauüberwachung.

Der angefochtene Beschluss der Eigentümerversammlung vom 24.02.2016 hatte mithin einen neuen, nicht von einem Grundlagenbeschluss gedeckten Auftrag zum Gegenstand. Die daraus resultierenden Kosten sind für die Wohnungseigentümer nicht erkennbar. Erkennbar ist damit auch nicht, ob die beschlossene Beauftragung Kosten verursachen würde, angesichts derer die Einholung von Alternativangeboten nach ständiger Rechtsprechung erforderlich gewesen wäre (vgl. Landgericht München I - 36 S 9481/13, Urteil vom 06.02.2014, ZWE 2014, 416). Der angefochtene Beschluss entspricht daher nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Ob sich die Beklagten bei ihrem Verwalter schadlos halten können und wollen, mögen sie anhand des Verwaltervertrages selber entscheiden. Die Nichtanwendung von § 49 Abs. 2 WEG sperrt insoweit einen Regress nicht (BGH, Beschluss vom 18. August 2010 - V ZB 164/09, WuM 2010, 643).

IV.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit gründet sich auf § 709 ZPO.

Der Streitwert wurde gem. § 3 ZPO i.V.m. § 49 a Abs. 1 GKG in Höhe des Regelstreitwerts festgesetzt. Das Interesse der Parteien und Beigeladenen an dem Rechtsstreit musste nach § 3 ZPO geschätzt werden, da der angefochtene Beschluss die Höhe der für die WEG zu erwartenden Gesamtkosten aus dem Auftrag an die Architekten … nicht erkennen lässt.

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Wohnungseigentumsgesetz - WEG

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published on 18/08/2010 00:00

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZB 164/09 vom 18. August 2010 in der Wohnungseigentumssache Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 49 Abs. 2; ZPO § 99 Abs. 1 Eine Kostenentscheidung ist nicht deshalb isoliert anfechtbar, weil d

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Annotations

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 43 Zuständigkeit

(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.

(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für

1.: Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander,
2.: Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern,
3.: Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie
4.: Beschlussklagen gemäß § 44.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 46 Veräußerung ohne erforderliche Zustimmung

Fehlt eine nach § 12 erforderliche Zustimmung, so sind die Veräußerung und das zugrundeliegende Verpflichtungsgeschäft unbeschadet der sonstigen Voraussetzungen wirksam, wenn die Eintragung der Veräußerung oder einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch vor dem 15. Januar 1994 erfolgt ist und es sich um die erstmalige Veräußerung dieses Wohnungseigentums nach seiner Begründung handelt, es sei denn, dass eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung entgegensteht. Das Fehlen der Zustimmung steht in diesen Fällen dem Eintritt der Rechtsfolgen des § 878desBürgerlichen Gesetzbuchs nicht entgegen. Die Sätze 1 und 2 gelten entsprechend in den Fällen der §§ 30 und 35 des Wohnungseigentumsgesetzes.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 49 Überleitung bestehender Rechtsverhältnisse

(1) Werden Rechtsverhältnisse, mit denen ein Rechtserfolg bezweckt wird, der den durch dieses Gesetz geschaffenen Rechtsformen entspricht, in solche Rechtsformen umgewandelt, so ist als Geschäftswert für die Berechnung der hierdurch veranlassten Gebühren der Gerichte und Notare im Fall des Wohnungseigentums ein Fünfundzwanzigstel des Einheitswerts des Grundstückes, im Falle des Dauerwohnrechtes ein Fünfundzwanzigstel des Wertes des Rechts anzunehmen.

(2) Durch Landesgesetz können Vorschriften zur Überleitung bestehender, auf Landesrecht beruhender Rechtsverhältnisse in die durch dieses Gesetz geschaffenen Rechtsformen getroffen werden.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 709 Vorläufige Vollstreckbarkeit gegen Sicherheitsleistung

Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages angegeben wird. Handelt es sich um ein Urteil, das ein Versäumnisurteil aufrechterhält, so ist auszusprechen, dass die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil nur gegen Leistung der Sicherheit fortgesetzt werden darf.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 3 Wertfestsetzung nach freiem Ermessen

Der Wert wird von dem Gericht nach freiem Ermessen festgesetzt; es kann eine beantragte Beweisaufnahme sowie von Amts wegen die Einnahme des Augenscheins und die Begutachtung durch Sachverständige anordnen.