Amtsgericht München Endurteil, 31. Aug. 2016 - 481 C 53/16 WEG
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Tenor
1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 02.12.2015 unter TOP 3 c
„Der Verwalter ist bevollmächtigt, mit den bereits unter TOP 3 b beauftragten Unternehmen Nachträge bis zu einem Betrag von max. 15% der Grundauftragssumme zu vereinbaren, sowie diese Nachtragsarbeiten und die dafür angebotene Vergütung von dem zu beauftragenden Architekten sowohl dem Grunde nach bestätigt und der Höhe nach als angemessen und üblich freizugeben sind.“ wird für ungültig erklärt.
2. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 02.12.2015 unter TOP 4
„Die Eigentümerversammlung beschließt die Modernisierung der Stromversorgungen in den jeweiligen Wohnungen vom EG bis zum 4. Stock (ohne DG und Gewerbe Keller). Die Kosten pro Wohnung betragen ca. 1.300,00 €.“
wird für ungültig erklärt.
3. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
5. Der Streitwert wird auf 7.618,00 € festgesetzt.
Tatbestand
Der Kläger macht die Ungültigerklärung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 02.12.2015 geltend.
Die Kläger und die Beklagten bilden zusammen eine WEG gem. Rubrum. Der Beigeladene ist deren Verwalter. Mit Schreiben vom 17.11.2015 hat die Verwaltung zur Eigentümerversammlung am 02.12.2015 eingeladen (Anlage K 1). Die Eigentümer fassten auf der Eigentümerversammlung vom 02.12.2015 unter anderem die im Tenor genannten Beschlüsse unter TOP 3 c und TOP 4 (Protokoll Anlage K 3). Beide Beschlüsse wurden mit der Klage angefochten.
Der Kläger hat unter anderem vorgetragen:
Der Beschluss unter TOP 3 c sei bereits deshalb für ungültig zu erklären, weil er in der Einladung nicht aufgeführt war und nicht ausgeschlossen werden könne, dass die Beschlussfassung anders ausgefallen wäre, wenn der Gegenstand in der Einladung bezeichnet worden wäre. Ferner könne dem Verwalter durch einfache Beschlussfassung nicht die Kompetenz übertragen werden, umfangreiche Nachtragsarbeiten im Namen der WEG zu beauftragen. Auch sei nicht klar, worauf sich die 15% der Mehrkosten beziehen. TOP 4 sei für ungültig zu erklären, da die Erstellung einer neuen Elektroversorgung keine Instandhaltungsmaßnahme sei, sondern eine Modernisierung darstelle, das für eine Modernisierung erforderliche Quorum von 75% aller Eigentümer aber nicht erfüllt sei. Ferner sei eine Abweichung vom gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel in dieser Form nicht möglich.
Der Kläger beantragte zuletzt wie im Klageschriftsatz vom 02.01.2016 (Bl. 1/4) und im Ergebnis wie tenoriert.
Die Beklagten zu 2-7 haben den Klageanspruch anerkannt.
Die Beklagten zu 1 beantragten Klageabweisung.
Sie haben unter anderem vorgetragen:
In der Einladung vom 12.11.2015 seien die unter TOP 3 c beschlossenen Maßnahmen unter dem TOP 3 „Flurmodernisierung“ angekündigt worden. Es handle sich um einen Annexbeschluss zu dem in der Einladung zur Eigentümversammlung enthaltenen TOP 3 a. Ein Sicherheitszuschlag für bereits beschlossene Arbeiten gehöre zu einer Auftragsvergabe und sei nichts Ungewöhnliches. Das Kostenrisiko sei durch 15% der Grundauftragssumme überschaubar und damit begrenzt. Die Beschlussfassung sei auch hinsichtlich des Bezugs der 15% in Bezug auf den Grundauftrag aus dem unmittelbar davor gefassten Beschluss hinreichend deutlich. Bei der Erneuerung der Elektroversorgung handle es sich nicht um eine Modernisierung im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG, sondern um eine modernisierende Instandsetzung, über die zulässigerweise durch Grundlagenbeschluss entschieden worden sei. Ferner liege nach dem Beschlusswortlaut keine Beschlussfassung über eine Kostenverteilung vor, sondern nur eine Ankündigung der zu erwartenden Kosten.
Zur Ergänzung des Tatbestandes wird im Übrigen auf das schriftliche Parteivorbringen und das Protokoll vom 03.08.2016 mit den darin enthaltenen Hinweisen des Gerichts Bezug genommen.
Gründe
I.
Die Klage ist zulässig.
Das Amtsgericht München ist gemäß § 23 Nr. 2 c GVG und § 43 Nr. 4 WEG örtlich und sachlich ausschließlich zuständig.
II.
Die zulässige Klage ist begründet.
1. Die materiellen Ausschlussfristen des § 46 Abs. 1 WEG sind eingehalten.
2. Der Beschluss unter TOP 3 c ist gemäß § 23 Abs. 2 WEG für ungültig zu erklären, weil er in der Einladung (Anlage K4) nicht bezeichnet war. Die Bezeichnung in der e-Mail vom 17.11.2015 (K1) mit Anlage ist nicht ausreichend. Insbesondere liegt hier auch keine schlagwortartige Bezeichnung dieses konkreten Beschlussgegenstands - Ermächtigung zur Nachtragsaufträgen - vor. Bei der Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung müssen die Tagesordnungspunkte und die vorgesehenen Beschlüsse so genau bezeichnet werden, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss insoweit auf die Gemeinschaft und sie selbst hat, wobei eine schlagwortartige Bezeichnung ausreicht (BGH, Urteil vom 13.01.2012 - V ZR 129/11, ZWE 2012, 125). Die Einladung enthält aber lediglich die Tagesordnungspunkte 3 a („Malerarbeiten-Trockenbau-Bodenbeläge-Abbruch-Metallbauarbeiten-Beleuchtung-Elektriker-Klingelschilder-Klingelanlage“) und 3 b („Finanzierung“). Unter TOP 3 a wurde sodann die Vergabe konkreter Aufträge an bestimmte Unternehmen zu bestimmten Beträgen beschlossen. Unter TOP 3 b wurde beschlossen: „Die Kosten von TOP 3 a werden nach MEA gemäß der Teilungserklärung verteilt.“ Sodann wurde unter TOP 3 c unter Bezugnahme auf „die bereits unter TOP 3 b beauftragten Unternehmen“ beschlossen, dass der Verwalter bevollmächtigt sein soll, Nachträge bis 15% der Grundauftragssumme zu vereinbaren, „soweit diese Nachtragsarbeiten und die dafür angebotene Vergütung von dem zu beauftragenden Architekten sowohl dem Grunde nach bestätigt und der Höhe nach als angemessen und üblich freigegeben sind“. Abgesehen davon, dass dieser Satz bereits sprachlich schlecht verständlich ist und die Bezugnahme auf „die unter TOP 3 b beauftragten Unternehmen“ offenkundig unzutreffend ist - unter TOP 3 b wurde nur eine Kostenverteilung, aber keine Auftragsvergabe beschlossen -, stellt es einen gesonderten Regelungsinhalt dar, dem Verwalter Vollmacht zur Erteilung von Nachtragsaufträgen der genannten Größenordnung ohne erneute Beschlussfassung zu erteilen. Gemessen an dem sich aus TOP 3 a ergebenden Gesamtauftragsvolumen von 470.000 EURO sollte unter TOP 3 c der Verwalter zu weiteren Aufträgen in einer Größenordnung von maximal ca. 70.000 EUR bevollmächtigt werden. Aus der Einladung ergibt sich demgegenüber lediglich, dass über Auftragsvergaben für bestimmte Arbeiten abgestimmt werde. Dies ist unter TOP 3 a auch geschehen; hier haben die Eigentümer über die Vergabe bestimmter Aufträge abgestimmt. Demgegenüber wird unter TOP 3 c gerade nicht über die Vergabe konkreter Aufträge durch die Eigentümer abgestimmt, sondern darüber, dem Verwalter eine Vollmacht zu erteilen, Nachtragsaufträge zulasten der WEG selbst zu erteilen. Dieser gesonderte Beschlussinhalt, aus dem eine umfassende Vollmachtserteilung abzuleiten ist, hätte in der Einladung zur Eigentümerversammlung wenigstens schlagwortartig bezeichnet werden müssen (BGH a. a. O.). Anders als bei einer Abstimmung über die Vergabe konkreter Aufträge hätten es die Wohnungseigentümer bei Erteilung einer derart umfassenden Vollmacht nicht mehr in der Hand, über die Fragen, ob bestimmte Nachtragsaufträge vergeben werden, selbst zu entscheiden. Der Beschluss entspricht daher nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.
3. Der Beschluss unter TOP 4 ist für ungültig zu erklären, weil das gem. § 22 Abs. 2 WEG und das gem. § 16 Abs. 4 S. 2 erforderliche Quorum nicht erreicht wurde. Die - bereits als solche bezeichneten - „Modernisierung der Elektroversorgung“ stellt sich nach Auffassung des Gerichts auch im rechtlichen Sinne um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 22 Abs. 2 WEG in Verbindung mit § 555 b Nr. 4 BGB dar. Ausweislich des im Protokoll der Beschlussfassung Bezug genommenen Berichtes des Architekten Ma. soll durch die Erneuerung der Elektroleitungen der aktuell notwendige Leistungsumfang der Elektroversorgung des Wohnungen hergestellt werden, damit dort mehr und stärkere Stromverbraucher betrieben werden können. Dies stellt nach Auffassung des Gerichts eine Verbesserung der Energieversorgung dar, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht (vgl. Spielbauer/Then, WEG, 2. Auflage 2012, § 22, Rdnr. 17). Das in § 22 Abs. 2 WEG vorgesehene Quorum von mehr als drei Vierteln aller stimmberechtigten Miteigentumsanteile gem. § 25 Abs. 2 WEG wurde hier ausweislich des Protokolls nicht erreicht. Gleiches gilt im Hinblick darauf, dass die Beschlussfassung Kosten in Höhe von ca. 1.300 EUR „pro Wohnung“ vorsieht. Wird die Durchführung von Instandhaltungs-/Instandsetzungs-, bauliche oder Modernisierungsmaßnahmen abgestimmt, kann zugleich über eine vom Maßstab des § 16 Abs. 2 WEG abweichende Kostenverteilung abgestimmt werden, wenn das Quorum des § 16 Abs. 4 WEG erfüllt ist, also wiederum mehr als drei Viertel aller stimmberechtigten Miteigentumsanteile zugestimmt haben. Vorliegend ist dem Beschlusswortlaut zu entnehmen, dass „die Kosten ca. 1.300 EUR pro Wohnung“ betragen sollen. Dieser Beschluss kann so verstanden werden, dass damit zugleich mit einem Grundlagenbeschluss über die Durchführung der Maßnahmen eine von § 16 Abs. 2 WEG abweichende Kostentragung festgelegt werden sollte. Wenn die Beklagten zu 1 nun vortragen, hiermit sei nur eine Kostenschätzung gemeint gewesen, müssen sie sich entgegenhalten lassen, dass der Beschluss in diesem Fall nicht hinreichend bestimmt wäre, da der Beschluss offenkundig auf verschiedene Weise ausgelegt werden kann. Im Ergebnis wirkt sich dies nicht aus, da der Beschluss in beiden Fällen für ungültig zu erklären ist.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Ob sich die Beklagten bei ihrem Verwalter schadlos halten können und wollen, mögen sie anhand des Verwaltervertrages selber entscheiden. Die Nichtanwendung von § 49 Abs. 2 WEG sperrt insoweit einen Regress nicht (BGH, Beschluss vom 18. August 2010 - V ZB 164/09, WuM 2010, 643).
IV.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit gründet sich auf § 709 ZPO.
V.
Der Streitwert wurde gem. § 49 a Abs. 1 GKG entsprechend den Angaben der Kläger festgesetzt.
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Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.
(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.
(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
- 1.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander, - 2.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern, - 3.
Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie - 4.
Beschlussklagen gemäß § 44.
Fehlt eine nach § 12 erforderliche Zustimmung, so sind die Veräußerung und das zugrundeliegende Verpflichtungsgeschäft unbeschadet der sonstigen Voraussetzungen wirksam, wenn die Eintragung der Veräußerung oder einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch vor dem 15. Januar 1994 erfolgt ist und es sich um die erstmalige Veräußerung dieses Wohnungseigentums nach seiner Begründung handelt, es sei denn, dass eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung entgegensteht. Das Fehlen der Zustimmung steht in diesen Fällen dem Eintritt der Rechtsfolgen des § 878desBürgerlichen Gesetzbuchs nicht entgegen. Die Sätze 1 und 2 gelten entsprechend in den Fällen der §§ 30 und 35 des Wohnungseigentumsgesetzes.
(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.
(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.
Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.
(1) Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
(3) Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.
(4) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist.
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
(1) Werden Rechtsverhältnisse, mit denen ein Rechtserfolg bezweckt wird, der den durch dieses Gesetz geschaffenen Rechtsformen entspricht, in solche Rechtsformen umgewandelt, so ist als Geschäftswert für die Berechnung der hierdurch veranlassten Gebühren der Gerichte und Notare im Fall des Wohnungseigentums ein Fünfundzwanzigstel des Einheitswerts des Grundstückes, im Falle des Dauerwohnrechtes ein Fünfundzwanzigstel des Wertes des Rechts anzunehmen.
(2) Durch Landesgesetz können Vorschriften zur Überleitung bestehender, auf Landesrecht beruhender Rechtsverhältnisse in die durch dieses Gesetz geschaffenen Rechtsformen getroffen werden.
Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages angegeben wird. Handelt es sich um ein Urteil, das ein Versäumnisurteil aufrechterhält, so ist auszusprechen, dass die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil nur gegen Leistung der Sicherheit fortgesetzt werden darf.