Amtsgericht München Endurteil, 04. Sept. 2015 - 481 C 3812/15 WEG

1. Folgende Beschlüsse der Eigentümer in der Eigentümerversammlung vom 15.01.2015 zu TOP 3 Nr. 2. Wahlgang Bestellung des Verwalters „Firma R. C. Verwaltung Inhaber Günter K. wird für die Zeit vom 01.02.2015 bis 31.12.2018 zu den Konditionen des den Eigentümern in der heutigen Versammlung vorliegenden Verwaltervertrag vom 30.07.2014 als neuer Verwalter bestellt.“ und „Der Verwaltungsbeirat wird bevollmächtigt, mit dem heute in der Versammlung bestellten Verwalter, R. C. Verwaltung Günter K., den in der Versammlung vorliegenden Verwaltervertrag für die Wohnungseigentümergemeinschaft zu unterzeichnen.“ werden für ungültig erklärt.

2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 3.886,90 € festgesetzt.

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft A. Straße 23, T. Straße 1-3, K. Straße 28-30, M.

Die am 16.02.2015 bei Gericht eingegangene Anfechtungsklage richtet sich gegen die im Tenor zitierten Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 15.01.2015 (Protokoll, siehe Anlage K1). In der am 15.03.2015 bei Gericht eingegangenen Anfechtungsbegründung rügt der Kläger, dass der Verwalter Günter K. nicht zur Einberufung der Versammlung vom 15.01.2015 berechtigt gewesen sei. In dem rechtskräftigen Endurteil des AG München vom 23.01.2015 (Az.: 481 C 17324/14 WEG, siehe Anlage SNP3) sei zutreffend ausgeführt, dass der damalige Bestellungsbeschluss des jetzt wieder bestellten Verwalters nichtig sei. Ferner sei das im Beschlussprotokoll vom 15.01.2015 wiedergegebene Abstimmungsergebnis nicht nachvollziehbar. Bezeichnenderweise habe sich nach der ersten Auszählung im Vergleich mit den anderen Kandidaten für das Verwalteramt ergeben, dass insgesamt 154 Stimmen abgegeben worden seien, obwohl nur 145 Stimmberechtigte vorhanden gewesen seien.

Im Übrigen habe im vorliegenden Falle bei objektiver Betrachtung Anlass bestanden, die Bonität des Verwalters zu prüfen, so dass die Wohnungseigentümer daher die Bestellung hätten zurückstellen müssen, bis sie Unterlagen haben, die eine entsprechende Entscheidung erlauben. Dies ergebe sich daraus, dass der Verwalter Günter K. im Verfahren vor dem Landgericht München I, Az. 40 O 3851/14, Prozesskostenhilfe für sich beantragt habe. Eine hinreichend geordnete finanzielle Lage sei jedoch Voraussetzung eines Dienstleisters für die Betreuung einer sehr großen Wohnanlage. Zusätzlich zu den etwaigen fehlenden finanziellen Mitteln habe sich der Verwalter Günter K. in dem vorgenannten Verfahren zur Zahlung eines erheblichen Schadensersatzes verpflichtet. Gerade vor diesem Hintergrund scheine der Verwalter Günter K. nicht geeignet. Weiter sei bekannt, dass der Verwalter Günter K. lediglich eine „Büroanlaufstelle“ unter seiner Firmenadresse, F. Straße 279 a, M., angemietet habe und dort sich eines allgemeinen Telefonservice bediene, der zugleich auch für andere dort untergebrachte Kleinstfirmen parallel tätig sei. Zudem habe die Verwalterfirma K. keine festen Angestellten, die ihn bei Krankheit, Unfall oder Urlaub vertreten könnten. Tatsache sei, dass der Verwalter K. die gesamte WEG-Buchhaltung an die Hausbank München ausgelagert habe und unter seiner Firmenadresse nur eine für mehrere tätige Telefonistin zur Verfügung habe, die über keinerlei Immobilien-Verwaltungswissen verfüge. Eine ordnungsgemäße Verwaltung der vorliegenden Wohnungseigentümergemeinschaft mit über 200 Einheiten sei daher nicht gewährleistet. Das Auswahlermessen der Eigentümer sei überschritten, wenn eine solche mit hohen Risiken behaftete neu gegründete Kleinst-Verwalterfirma den seit vielen Jahren bestehenden größeren Verwaltungen vorgezogen werde. Zudem erfasse die im Verwaltervertrag erwähnte Vermögensschadens-Haftpflicht-Versicherung nur eine Haftung bei Vorsatz oder grob fahrlässigem Verhalten, nicht jedoch die häufiger vorkommenden Schäden aus leicht fahrlässigen Verletzungen der Pflichten. Bei leicht fahrlässigen Pflichtverletzungen des Verwalters K. wären die Eigentümer demnach auf sein privates Vermögen angewiesen, das aber offensichtlich nicht vorhanden zu sein scheine. Berechtigte Fragen der Eigentümer nach der Bonität des Verwalters K. seien von den Beiräten als unzulässige Einmischung in dessen Privatangelegenheiten abgetan worden (siehe Rundschreiben der Beiräte vom 09.01.2015, Anlage SNP 8). Es fehle auch ein Nachweis für die persönliche Geeignetheit des Verwalters K. Dieser sei vormals angestellter Geschäftsführer beim bisherigen Verwalter der Gemeinschaft, der Bayerischen Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH gewesen und habe während dieser Beschäftigung und seiner Bezahlung eine Konkurrenztätigkeit ausgeübt. Dieses treuwidrige Verhalten gegenüber seinem damaligen Arbeitgeber habe zu einem Schadensersatzprozess gegen ihn vor dem Landgericht München I, Az. 40 O 3851/14, geführt, der mit einer Schadensersatzzahlung des Verwalters K.  beendet worden sei. Dieser Vorgang lasse nicht auf eine ausgeprägte Treuepflicht schließen und auf die erforderliche Kontinuität und Befähigung ein erhebliches Vermögen von fast 900.000,00 € pro Jahr der Eigentümer treuhänderisch zu verwalten.

Mit Schriftsatz vom 03.07.2015 trägt der Kläger weiter vor, dass ihm zwischenzeitlich zur Kenntnis gelangt sei, dass ein Haftbefehl gegen den Verwalter Günter K. in den USA vorliege (siehe Anlage K6). Allein diese Tatsache führe zu einer schwerwiegenden Störung des Vertrauensverhältnisses zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter, die sogar eine Abberufung rechtfertigen würde.

Der Kläger beantragt,

die Beschlüsse der Eigentümer in der Eigentümerversammlung vom 15.01.2015 zu TOP 3 Nr. 2. Wahlgang Bestellung des Verwalters (siehe Tenor) für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Entgegen der Auffassung des Klägers sei Herr Günter K. gemäß § 24 Abs. 1 WEG berechtigt gewesen, zu der Versammlung einzuberufen (Einladung vom 31.12.2014, siehe Anlage SNP5). Die vormalige Verwalterbestellung sei erst zu einem späteren Zeitpunkt für „ungültig“ erklärt worden (siehe Anlage SNP3). In der Einladung sei bereits angekündigt gewesen, dass noch rechtzeitig vor der Verwalterwahl die jeweiligen Verwalterverträge noch gesondert übersandt werden würden (siehe Anlage SNP6). Im Vorfeld der Eigentümerversammlung hätten sodann einzelne opportunierende Eigentümer eine Kampagne gegen eine denkbare Bestellung des Herrn Günter K. gestartet und einen Rundbrief an alle übrigen Eigentümer versandt (siehe Anlage SNP7), worauf sich der Verwaltungsbeirat gehalten gesehen habe, durch Rundschreiben vom 09.01.2015 (siehe Anlage SNP8) Stellung zu nehmen. Die Eigentümer hätten sich am 15.01.2015, nach dem 23.06.2014 (Beschlussprotokoll, siehe Anlage SNP1) zum zweiten Mal, erneut für Herrn Günter K. als WEG-Verwalter entschieden. Dies hätten die Eigentümer getan in Kenntnis der besonderen Umstände des Vorprozesses des Herrn Günter K. mit seinem ehemaligen Arbeitgeber der Bayerischen Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH. Dabei hätten die Eigentümer auch aufgrund der bereits in der Versammlung vom 23.06.2014 gestellten Fragen auch gewusst, dass Herr Günter K. über einen erheblichen Vermögenshintergrund verfüge. Bereits im Zuge der Erörterung über seine Verwalterbestellung am 23.06.2014 habe Herr K. gegenüber den Eigentümern angegeben, über erhebliches Immobilienvermögen zu verfügen. Richtig sei, dass Herr Günter K. - dabei anwaltlich beraten - im Verfahren vor dem Landgericht München I, Az.: 40 O 3851/14, zunächst einen Prozesskostenhilfeantrag gestellt habe. Schließlich habe er aufgrund der ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung von heute auf morgen über keinerlei Einkünfte mehr verfügt und zum damaligen Zeitpunkt mit seinem Einzelunternehmen R. C. keine nennenswerten Gewinne realisiert. Allerdings habe Herr Günter K. im Rahmen des Prozesskostenhilfeantrages auch wahrheitsgemäß angegeben, dass er über unbelastetes Immobilienvermögen von größer 1,0 Mio. verfüge, wovon er ein Anwesen selbst bewohne und das andere vermietet habe. Wegen dieser Vermögensangaben habe das Landgericht München I letztlich auch den Prozesskostenhilfeantrag nicht bewilligt. Das Verfahren vor dem Landgericht München I, Az.: 40 O 3851/14 sei letztlich vergleichsweise erledigt worden. Der Betrag sei von Herrn K. auch unverzüglich nach Bestandskraft des Vergleichs an die Bayerische Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH gezahlt worden.

Herr Günter K. habe die streitgegenständliche Wohnungseigentümergemeinschaft seit dem Jahre 2011 ausschließlich allein betreut und dabei das Vertrauen der Mitglieder des Verwaltungsbeirats uneingeschränkt erworben, insbesondere deshalb, weil innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft ein erheblicher Sanierungsbedarf bestehe. Nach der Aufhebungsvereinbarung mit der Bayerische Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH und der Verwalterbestellung von Herrn Günter K. (siehe Anlagen SNP1 und SNP2) habe dieser die Wohnungseigentümergemeinschaft ab 01.07.2014 betreut. Die Buchhaltung werde von seiner Tochter, einer gelernten Steuerfachangestellten und Diplom-Betriebswirtin verantwortet. Die technische Objektbetreuung und operative Verwaltung besorge neben Herrn Günter K. dessen Schwiegersohn, Herr Lars Bibel. Richtig sei, dass Herr Günter K. bei der WEG-Buchhaltung sich der Programme und der Serviceleistungen der Hausbank München bediene, wie auch ca. 50% der übrigen Wohnungseigentumsverwalter in München. Die Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft seien dort auf getrennten Konten auf Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft angelegt.

Mit Schriftsatz vom 13.07.2015 tragen die Beklagten vor, es sei falsch, dass gegen den Verwalter Günter K. in den USA ein Haftbefehl vorliege. Die Urheberschaft des als Anlage K6 vorgelegten Ausdrucks „Collier County Sheriff’s Office“ könne nicht geklärt werden.

Das Gericht hat die Akte des Landgerichts München I, Az. 40 O 3851/14, beigezogen. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien und das Protokoll vom 15.07.2015 (Bl. 76/78) Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist begründet.

1. Die im Tenor zitierten Beschlüsse der Wohnungseigentümer in der außerordentlichen Versammlung vom 15.01.2015 zu TOP 3 Nr. 2. Wahlgang Bestellung des Verwalters (Protokoll, siehe Anlage K1) sind auf Antrag des Klägers für ungültig zu erklären, da sie nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen (§ 21 Abs. 3, 4, § 26 WEG).

Der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Bestellung des Verwalters ist am Maßstab einer ordnungsmäßigen Verwaltung zu messen. Die Wohnungseigentümer haben nach § 21 Abs. 3 und 4 WEG nicht nur einen Anspruch darauf, dass die Tätigkeit der Verwaltung diesen Grundsätzen entspricht, sondern auch darauf, dass der Verwalter selbst diesen Anforderungen genügt. Daran fehlt es, wenn ein wichtiger Grund gegen die Bestellung spricht. Zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft darf - unabhängig von der Rechtsform - nur bestellt werden, wer über ausreichende finanzielle Mittel verfügt und ausreichende Sicherheit im Haftungsfall bietet. Bei der Bestellung des Verwalters haben die Wohnungseigentümer wie bei der Abberufung einen Beurteilungsspielraum. Besteht bei objektiver Betrachtung Anlass, die Bonität des in Aussicht genommenen Verwalters zu prüfen, müssen die Wohnungseigentümer die Bestellung zurückstellen, bis sie Unterlagen oder andere Erkenntnisse haben, die eine entsprechende Entscheidung erlauben (BGH 22.06.2012, V ZR 190/11).

Nach Auffassung des Gerichts haben die Wohnungseigentümer bei der Bestellung des beigeladenen Verwalters Günter K. ihren Beurteilungsspielraum deshalb überschritten, weil sie ihre Auswahlentscheidung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage vorgenommen haben. Die Wohnungseigentümer durften die Bonität des beigeladenen Verwalters Günter K. nicht einfach unterstellen, sie mussten sie vielmehr klären. Besteht bei objektiver Betrachtung begründeter Anlass, die Bonität des Verwalters zu prüfen, halten sich die Wohnungseigentümer nur im Rahmen ihres Beurteilungsspielraums, wenn sie diese Frage klären und ihre Entscheidung über die Bestellung auf einer Tatsachengrundlage (Unterlagen, Auskünfte, andere Erkenntnisse) treffen, die nachhaltig eine ordnungsgemäße Aufgabenerfüllung erwarten lässt (BGH 22.06.2012, V ZR 190/11).

Diesen Anforderungen sind die Wohnungseigentümer vorliegend nicht gerecht geworden. Unstreitig hat sich der beigeladene Verwalter Günter K. im Verfahren vor dem Landgericht München I, Az.: 40 O 3851/14, zur Zahlung einer Geldsumme an die Klägerin, die Bayerische Wohnungsverwaltungsgesellschaft mbH, verpflichtet. Im Protokoll der öffentlichen Verhandlung vom 24.10.2014 des vorgenannten Verfahrens heißt es wie folgt: „(…) Sodann schließen die Parteien nach Erörterung der Sach- und Rechtslage folgenden unwiderruflichen Vergleich: I. Der Beklagte zahlt an die Klagepartei einen Betrag in Höhe von € 36.000,00. Der Beklagte kann diesen Betrag in monatlichen Raten von € 4.000,00, fällig jeweils am 15. eines Monats, erstmals am 15.11.2014, zahlen. Gerät der Beklagte mit einer Rate ganz oder teilweise länger als 10 Tage in Rückstand, so ist der offenen Restbetrag sofort zur Zahlung fällig. Zahlt der Beklagte die ersten 6 monatlichen Raten in Höhe von jeweils € 4.000,00 (insgesamt € 24.000,00) sowie die 7. Rate in anteiliger Höhe von € 3.404,38 (insgesamt € 27.404,38) erlässt die Klagepartei den Restbetrag. Die Beklagtenpartei nimmt diesen Erlass bereits jetzt an. (…)“. Der beigeladene Verwalter Günter K. hat unstreitig im vorgenannten Verfahren vor dem Landgericht München I, Az.: 40 O 3851/14, einen Prozesskostenhilfeantrag gestellt, der ausweislich der beigezogenen Akte erst mit Schriftsatz vom 27.11.2014 zurückgenommen wurde. Im Vorfeld der Eigentümerversammlung vom 15.01.2015 wurde unstreitig von einzelnen Eigentümern ein Rundbrief an alle übrigen Eigentümer versandt (siehe Anlage SNP7), worauf der Verwaltungsbeirat seinerseits mit Rundschreiben vom 09.01.2015 (siehe Anlage SNP8) reagierte. In der vorgelegten Anlage SNP7 heißt es unter anderem wie folgt: „Am 24.10.2014 wurde am Landgericht München öffentlich die erwähnte Schadensersatzklage gegen Herrn K. verhandelt (Aktenzeichen 40 O 3851-14). Es ging um Schäden aufgrund von Verletzung der Treuepflicht seinem ehemaligen Arbeitgeber Baywv gegenüber. Gleich zu Beginn der Verhandlung stellte die Richterin fest, dass Herr K. zu Unrecht Prozesskostenhilfe beantragt hatte und allein diese Tatsache eigentlich ein Fall für den Staatsanwalt sei. Zum Ende der Verhandlung stimmte Herr K. einer beträchtlichen Vergleichszahlung in Raten an die Baywv/Herrn Görtz zu. (…)“. Nach Auffassung des Gerichts bestand aufgrund der vorgenannten, den Wohnungseigentümern zum Zeitpunkt der Beschlussfassung am 15.01.2015 bekannten Umstände bei objektiver Betrachtung begründeter Anlass, die Bonität des Verwalters zu prüfen. Besteht bei objektiver Betrachtung Anlass, die Bonität des in Aussicht genommenen Verwalters zu prüfen, müssen die Wohnungseigentümer die Bestellung zurückstellen, bis sie Unterlagen oder andere Erkenntnisse haben, die eine entsprechende Entscheidung erlauben (BGH 22.06.2012, V ZR 190/11). Dies haben die Wohnungseigentümer vorliegend jedoch nicht getan. Die Wohnungseigentümer durften die Bonität des beigeladenen Verwalters Günter K. nicht einfach unterstellen, sie mussten sie vielmehr klären. Mit der Bestellung des beigeladenen Verwalters Günter K. und der Bevollmächtigung des Verwaltungsbeirats den Verwaltervertrag zu unterzeichnen haben die Wohnungseigentümer damit ihren Beurteilungsspielraum allein schon deshalb überschritten, weil sie ihre Auswahlentscheidung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage vorgenommen haben. Auf Antrag des Klägers waren damit die angegriffenen Beschlüsse für ungültig zu erklären. Die zulässige Klage war damit begründet.

2. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 S. 1, 2 ZPO. Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 49 a Abs. 1 GKG.