/ Amtsgericht München Endurteil, 18. Dez. 2015 - 481 C 21090/15 WEG

Amtsgericht München Endurteil, 18. Dez. 2015 - 481 C 21090/15 WEG

published on 18/12/2015 00:00

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Subsequent court decisions

Landgericht München I, 36 S 1117/16 WEG, 27/10/2016

Gericht

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Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 804,14 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit 29.08.2015 sowie außergerichtlich aufgewendete Anwaltskosten in Höhe von 147,56 € zu bezahlen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 804,14 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin als teilrechtsfähiger Verband macht Schadensersatzansprüche gegen ihre ehemalige Verwalterin geltend. Die Beklagte wurde durch Beschluss der Eigentümerversammlung vom 05.07.2011 zu TOP 6 für den Zeitraum vom 01.01.2012 bis einschließlich 31.12.2016 zur Verwalterin der WEG ... bestellt. Dem Vertragsverhältnis liegt der Verwaltervertrag vom 07.07.2011 zugrunde (Anlage K1). Auf der Eigentümerversammlung vom 21.01.2015 wurde unter TOP 2 a die Verwalterabberufung der Beklagten mit sofortiger Wirkung beschlossen. Gleichzeitig wurde der Verwaltervertrag mit der Beklagten aus wichtigem Grund fristlos gekündigt. Die hiergegen gerichtete Klage wurde – nicht rechtskräftigem – Endurteil des Amtsgericht München vom 14.08.2015, Az.: 481 C 4438/15 WEG, abgewiesen.

Mit Schreiben vom 23.06.2015 wurde die Beklagte seitens der neubestellten Hausverwaltung aufgefordert, die Jahresabrechnung 2014 zu erstellen (siehe Anlage K2). Mit Schreiben vom 09.07.2015 lehnte die Beklagte dies ab (siehe Anlage K3). Mit Anwaltsschreiben vom 13.07.2015 (siehe Anlage K4) wurde die Beklagte mit Fristsetzung zum 17.07.2015 aufgefordert, rechtsverbindlich zu erklären, dass die Jahresabrechnung 2014 durch sie erstellt wird. Nach fruchtlosem Ablauf der Frist erstellte die neue Hausverwaltung die Jahresabrechnung 2014 und stellte der Klägerin hierfür Kosten in Höhe von 804,14 € in Rechnung (siehe Anlage K5). Mit Schreiben vom 19.08.2015 wurde die Beklagte aufgefordert, den Betrag in Höhe von 804,14 € zu erstatten. Mit der Klage verfolgt die Klägerin ihre Forderung weiter. Die Ermächtigung der neuen Verwalterin, die Schadensersatzansprüche im Namen der Klägerin geltend zu machen, ergibt sich aus II. B. 2. d) des Verwaltervertrages vom 22.01.2015 (siehe Anlage K6). Der Verwaltungsbeirat hat der Klagerhebung zugestimmt. Ergänzend wurde in der Eigentümerversammlung vom 20.10.2015 unter TOP 4.2 ein Beschluss gefasst, in dem die Verwalterin ermächtigt wurde, die angefallenen Kosten in Höhe von 804,14 € für die Erstellung der Jahresabrechnung 2014 im Wege des Schadensersatzes geltend zu machen und eine Rechtsanwaltskanzlei hiermit zu beauftragen (siehe Anlage K7).

Die Klägerin vertritt die Auffassung, dass die Beklagte verpflichtet gewesen sei, die Jahresabrechnung 2014 zu erstellen. Das Wirtschaftsjahr 2014 habe zum 31.12.2014 geendet. Zur Erstellung der Jahresabrechnung 2014 sei derjenige verpflichtet gewesen, der zum 01.01.2015 Verwalter war, also die Beklagte. Da die Beklagte sich mehrfach geweigert habe, die Jahresabrechnung zu erstellen, sei die Klägerin berechtigt und verpflichtet gewesen, die von der Beklagten geschuldete Jahresabrechnung 2014 durch Dritte erstellen zu lassen. Insofern sei die Beklagte verpflichtet, die hierfür angefallenen Kosten für die Ersatzvornahme an die Klägerin zu bezahlen. Daneben mache die Klägerin die außergerichtlich aufgewendeten Anwaltskosten in Höhe von insgesamt 147,56 € geltend.

Die Klägerin beantragt:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 804,14 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit 29.08.2015 sowie außergerichtlich aufgewendete Anwaltskosten in Höhe von 147,56 € zu bezahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, nicht mehr verpflichtet gewesen zu sein, die Jahresabrechnung 2014 zu erstellen. Zur Erstellung der Jahresabrechnung sei derjenige Verwalter verpflichtet, der bei Fälligkeit der Abrechnung Amtsinhaber sei. Die Jahresabrechnung sei nicht bereits mit Ablauf der Abrechnungsperiode, sondern erst mit Ablauf einer angemessenen Frist fällig, die in der Regel drei Monate, höchstens jedoch sechs Monate, nach Ablauf des Wirtschaftsjahres ende. Im Zeitpunkt der Abberufung der Beklagten und Beendigung des Verwalteramtes zum 21.01.2015 habe eine Abrechnung noch nicht erstellt werden können, da zu diesem Zeitpunkt die Abrechnungsunterlagen für das Kalenderjahr 2014 unstreitig noch nicht vollständig vorgelegen hätten. Die Erfüllung einer vertraglichen Verpflichtung könne aber nicht auf einen nachvertraglichen Zeitraum transferiert werden, wenn sie für den Vertragspartner unverschuldet nicht innerhalb des Vertragszeitraumes erfüllt werden könne. Tatsächlich angefordert worden sei von der Beklagten die Erstellung der Jahresabrechnung erst am 23.06.2015. Circa fünf Monate nach Beendigung des Verwalteramtes habe die Beklagte nicht mehr damit rechnen müssen, noch Verpflichtungen aus der Verwaltungstätigkeit zu erfüllen. Insoweit sei auch Verwirkung eingetreten.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 18.11.2015 (Bl. 20/22 mit Anlage) Bezug genommen.

Gründe

Die zulässige Klage ist begründet.

1. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB auf Erstattung von 804,14 € für die Erstellung der Gesamt- und Einzelabrechnung 2014 durch die aktuelle Verwalterin.

Entgegen der Auffassung der Beklagten war diese zur Erstellung der Gesamt- und Einzelabrechnung 2014 verpflichtet, da sie das Verwalteramt unstreitig am ersten Tag des Folgejahres, am 01.01.2015, innehatte. Gemäß § 28 Abs. 3 WEG hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. Ist der Verwalter danach verpflichtet, die Abrechnung aufzustellen, bleibt er dies auch dann, wenn er später aus dem Verwalteramt wieder ausscheidet (Spielbauer/Then, 2. Auflage, § 28 WEG Rz. 29). Der ausgeschiedene Verwalter bleibt zur Abrechnung der Wirtschaftsjahre verpflichtet, die während seiner Amtszeit abgelaufen sind. Die Abrechnungspflicht trifft denjenigen, der „nach Ablauf des Kalenderjahres“, das heißt am ersten Tag des Folgejahres, im Amt ist. Entgegen einer verbreiteten Ansicht trifft die Abrechnungspflicht nicht denjenigen, der im späteren Zeitpunkt der Fälligkeit der Abrechnung das Verwalteramt innehat. Der Zeitpunkt der Fälligkeit ist nicht gesetzlich genau bestimmt, so dass dieser Zeitpunkt nicht geeignet ist, um die Person des Abrechnungspflichtigen sicher zu bestimmen. Von der einmal entstandenen Verpflichtung zur Erstellung einer bestimmten Jahresabrechnung wird der Verwalter durch sein Ausscheiden nicht befreit. Ihm steht daher, soweit erforderlich, ein Einsichtsrecht in die Belege zu, sofern er sie an den neuen Verwalter übergeben hat (Bärmann/Becker, 13. Auflage, § 28 WEG Rz. 110).

Unstreitig wurde die Beklagte mit Schreiben vom 23.06.2015 seitens der neubestellten Hausverwaltung aufgefordert, die Jahresabrechnung 2014 zu erstellen (siehe Anlage K2). Dies lehnte die Beklagte mit Schreiben vom 09.07.2015 ab (siehe Anlage K3). Mit Anwaltsschreiben vom 13.07.2015 (siehe Anlage K4) wurde die Beklagte mit Fristsetzung zum 17.07.2015 aufgefordert, rechtsverbindlich zu erklären, dass die Jahresabrechnung 2014 durch sie erstellt wird. Nach fruchtlosem Ablauf der Frist erstellte die neue Hausverwaltung die Jahresabrechnung 2014 und stellte der Klägerin hierfür Kosten in Höhe von 804,14 € in Rechnung (siehe Anlage K5). Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB auf Erstattung von 804,14 € für die Erstellung der Gesamt- und Einzelabrechnung 2014 durch die aktuelle Verwalterin. Die Schadenshöhe ist zwischen den Parteien nicht streitig und erscheint auch angemessen (§ 287 ZPO). Die zulässige Klage ist damit begründet.

2. Die Nebenforderungen gründen sich auf §§ 280 Abs. 2, 286, 288 BGB. Die Beklagte ist durch die ernsthafte und endgültige Verweigerung der Erstellung der Gesamt- und Einzelabrechnung 2014 mit Schreiben vom 09.07.2015 (siehe Anlage K3) in Schuldnerverzug geraten (§ 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB). Die Kosten der Rechtsverfolgung der Klägerin, die außergerichtlich aufgewendeten Anwaltskosten in Höhe von unstreitig insgesamt 147,56 € sind daher von der Beklagten als Verzögerungsschaden zu ersetzen, ebenso die Verzugszinsen.

3. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 S. 1, 2 ZPO. Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 49 a GKG.

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Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:1.Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2.Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3.Urteile, dur

Wohnungseigentumsgesetz - WEG

GKG

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Wohnungseigentumsgesetz - WEG

GKG

Annotations

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 28 Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht

(1) Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.

(2) Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.

(3) Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.

(4) Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 287 Schadensermittlung; Höhe der Forderung

(1) Ist unter den Parteien streitig, ob ein Schaden entstanden sei und wie hoch sich der Schaden oder ein zu ersetzendes Interesse belaufe, so entscheidet hierüber das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung. Ob und inwieweit eine beantragte Beweisaufnahme oder von Amts wegen die Begutachtung durch Sachverständige anzuordnen sei, bleibt dem Ermessen des Gerichts überlassen. Das Gericht kann den Beweisführer über den Schaden oder das Interesse vernehmen; die Vorschriften des § 452 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 bis 4 gelten entsprechend.

(2) Die Vorschriften des Absatzes 1 Satz 1, 2 sind bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten auch in anderen Fällen entsprechend anzuwenden, soweit unter den Parteien die Höhe einer Forderung streitig ist und die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit Schwierigkeiten verbunden ist, die zu der Bedeutung des streitigen Teiles der Forderung in keinem Verhältnis stehen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 286 Verzug des Schuldners

(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.

(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn

1.: für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist,
2.: der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt,
3.: der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert,
4.: aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.

(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.

(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.

(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.: Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.: Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.: Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.: Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.: Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.: Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.: Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.: Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.: Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.: Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.: andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.