Die Klägerin macht gegenüber dem Beklagten Schadensersatzansprüche aufgrund einer vermeintlich zu Unrecht ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung sowie die Zahlung eines Vergleichsbetrages geltend.
Mit Mietvertrag vom 03.04.1999/22.04.1999 mietete die Klägerin vom Beklagten die Wohnung im Erdgeschoss des Anwesens
Mit Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 27.04.2011 kündigte der Beklagte das bestehende Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass die Mutter des Beklagten, Frau ... in die streitgegenständliche Wohnung einziehen wolle. Diese solle dort einziehen, um vom Bruder des Beklagten, dem Zeugen ... und dessen Lebensgefährtin betreut und gepflegt werden zu können, da diese ebenfalls eine Wohnung im Anwesen ... bewohnen.
Mit Schriftsatz vom 16.02.2012 erhob der Beklagte Räumungsklage. Zur Begründung führte der Beklagte aus, dass der Eigenbedarf akut sei, da sich der Zustand der Mutter des Beklagten seit Ausspruch der Eigenbedarfskündigung im Zuge des fortschreitenden Alters verschlechtert und insgesamt die Altersdemenz zugenommen habe, so dass eine ständige Betreuung durch den Bruder und dessen Lebensgefährtin erforderlich sei.
Am 09.07.2012 schlossen die Parteien vor dem Amtsgericht Landsberg (Az. 1 C 139/12) einen Vergleich. Der Vergleichstext lautet – soweit relevant – wie folgt:
I. „Die Beklagte räumt die Wohnung im ... bestehend aus einem Zimmer, einer Kammer, einer Küche, einem Bad mit WC und gibt diese geräumt bis spätestens 31.08.2012 an den Kläger heraus....
II. Bei fristgerechtem Auszug zahlt der Kläger an die Beklagte einen Betrag in Höhe von 1.000,00 €.
III. ... Die Parteien sind sich einig, dass die Wohnung besenrein übergeben werden muss ...“
Die Klägerin behauptet im Wesentlichen sie sei bereits Ende Juli 2012 aus der streitgegenständlichen Wohnung ausgezogen. Die vom Beklagten im Übergabetermin vom 11.08.2012 als nicht vollständig monierte Räumung habe die Klägerin fristgerecht vorgenommen, indem sie die noch in der streitgegenständlichen Wohnung befindliche Einbauküche der Klägerin sowie diverse Kleinmöbel bereits am 30.08.2012 vollständig aus der Wohnung herausgeräumt habe. Die Wohnung habe sich daher spätestens am 31.08.2012 in einem vertragsgemäß geräumten Zustand befunden. Der Beklagte selbst habe die Wohnung erst Anfang September 2012 wieder betreten.
Im Übrigen behauptet die Klägerin, dass der vom Beklagten als Kündigungsgrund angeführte Eigenbedarf tatsächlich nicht bestanden habe, sondern lediglich konstruiert gewesen sei.
Unstreitig lebte die Mutter des Beklagten bis zu ihrem Tode nicht in der streitgegenständlichen Wohnung, sondern in ihrem Einfamilienhaus in .... Sie sei dort lediglich im Haus halt unterstützt worden. In einem Telefonat zwischen der Mutter des Beklagten und dem Zeugen ... vom 11.02.2014 gegen 14 Uhr habe die Zeugin ... den Eindruck einer völlig klaren älteren Dame mit einer kräftigen Stimme gemacht. Die Zeugin habe erklärt, dass sie rüstig und fit genug sei, um sich alleine zu versorgen. Sie wolle ihr Haus nicht verkaufen und nach ... ziehen. Die Zeugin ... habe daher selbst zu keinem Zeitpunkt beabsichtigt, in die von der Klägerin bewohnte Wohnung zu ziehen.
Gegen einen akuten Eigenbedarf spreche auch, dass die Klägerin bereits mit Schreiben vom 03.05.2011 Widerspruch gegen die ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses erhoben habe, aber erst im Februar 2012 Räumungsklage erhoben worden sei.
Im Übrigen sei es vor dem Ausspruch der Kündigung zwischen den Parteien immer wieder zu kleineren Unstimmigkeiten, insbesondere hinsichtlich der Abrechnung von Nebenkosten, gekommen.
Unstreitig steht die streitgegenständliche Wohnung seit Räumung und Herausgabe durch die Klägerin am 31.08.2012 leer. Diesbezüglich trägt die Klägerin vor, erst im April 2013 sei begonnen worden, diese zu sanieren. Diese Sanierungsmaßnahmen bestanden darin, dass die Trennwand zwischen Wohnzimmer und Küche herausgebrochen und die Decke mit Spießen abgestützt wurde. Seither seien die Sanierungsarbeiten nicht wesentlich vorangeschritten. Der zögerliche Beginn sowie die Durchführung von Sanierungsarbeiten spreche ebenfalls dafür, dass tatsächlich kein Eigenbedarf des Beklagten für dessen Mutter bestanden habe.
Die Klägerin ist daher der Ansicht, dass der Beklagte der Klägerin sämtliche finanziellen Belastungen und Aufwendungen zu ersetzen haben, die bei Fortsetzung des Mietverhältnisses über die Räumlichkeiten ... nicht oder nicht in dieser Höhe entstanden wären.
Den ihr entstandenen Schaden beziffert die Klägerin wie folgt:
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- erhöhte Miete bis einschließlich Juli 2017 insgesamt
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12.174,26 €
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- Nebenkostennachzahlung für 2012 und 2013
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23,47 €
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- Heizkosten bis einschließlich August 2014
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2.008,00 €
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- Zeitaufwand und Fahrtkosten für Umzug
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3.992,36 €
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- notwendige Anschaffung und Umzugshelfer gesamt
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1.208,46 €
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- Anzeigenkosten
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114,00 €
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- Rechtsanwaltskosten, Selbstbeteiligung Rechtschutzversicherung
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500,00 €
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- Ummeldung, Nachsendeauftrag gesamt
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93,98 €
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- Zeitaufwand hierfür
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100,00 €
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Insgesamt ergibt sich somit ein Schadensbetrag in Höhe von 23.642,33 €.
Die Klägerin beantragt daher:
I. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 23.642,33 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz aus 23.884,33 € seit dem 21.06.2014 sowie aus 758,00 € seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.
II. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.06.2014 zu bezahlen.
III. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 633,32 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.06.2014 zu bezahlen.
IV. Der Beklagte wird verurteilt, alle weiteren Schäden, die sich aus der Räumung und Herausgabe der Wohnung ... noch bis zum 31.08.2017 ergeben, zu bezahlen.
Der Beklagte beantragt:
I. Die Klage wird abgewiesen.
II. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Der Beklagte bestreitet im Wesentlichen, dass die Klägerin die streitgegenständliche Wohnung rechtzeitig geräumt und in geräumtem Zustand an den Beklagten herausgegeben habe.
Bei dem Übergabetermin am 11.08.2012 habe die Wohnung nicht als ordnungsgemäß geräumt abgenommen werden können. Die Klägerin sei daher aufgefordert worden, die von ihr hinterlassenen Schäden an der Mietsache zu beseitigen, die Wohnung in einen ordnungsgemäßen, zumindest besenreinen Zustand zu versetzen und die noch vorhandenen, der Klägerin gehörenden Einrichtungsgegenstände zu entfernen. Bis zum 31.08.2012 habe keine Wohnungsübergabe stattgefunden. Als der Beklagte Anfang September 2012 die Wohnung betreten habe, habe er feststellen können, dass die Klägerin zwar die Küche und die sonstigen Kleinteile aus der Wohnung entfernt hatte, dass aber die Wohnung nicht im besenreinen Zustand gewesen sei und die Klägerin erhebliche Schäden an der Mietsache zurückgelassen habe.
Der Beklagte sei auch nicht verpflichtet, an die Klägerin Schadensersatz zu leisten, da der Eigenbedarf des Beklagten sowohl zum Zeitpunkt der Kündigung mit Schreiben vom 27.04.2011, als auch bei Einreichung der Räumungsklage beim Amtsgericht Landsberg mit Schriftsatz vom 16.02.2012 sowie zum Zeitpunkt der Feststellung des Vergleichs durch Beschluss des Amtsgerichts Landsberg vom 09.07.2012 bestanden habe.
Gemäß einer Familienabsprache habe die Mutter des Beklagten in die streitgegenständliche Wohnung einziehen sollen, um dort von ihrem Sohn, dem Zeugen ... und dessen Lebensgefährtin betreut und nach Bedarf versorgt werden. Die Mutter des Beklagten habe an einem fortgeschrittenen demenziellen Syndrom gelitten. Zum Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung und des anschließenden Räumungsprozesses habe die Mutter des Beklagten selbst die Absicht gehabt, in die streitgegenständliche Wohnung einzuziehen.
Nach Auszug der Klägerin habe der Beklagte erhebliche Schäden an der Mietsache festgestellt und die Klägerin zur Schadensbeseitigung aufgefordert. Der Beklagte habe zunächst den Zustand der streitgegenständlichen Wohnung unverändert gelassen, da unter Umständen ein Sachverständigengutachten zu den Schäden einzuholen war.
Im Jahr 2013 haben sich der Beklagte aufgrund des schlechten Zustandes der Wohnung entschlossen, die Wohnung komplett umzubauen mit entsprechender altersgerechter Umgestaltung der Wohnung und Erneuerung insbesondere aller sanitären Einrichtungen, zur Vorbereitung des Einzugs der Mutter des Beklagten. Parallel dazu habe sich dann der Gesundheitszustand der Mutter des Beklagten gravierend verschlechtert. Im Juli und August 2013 habe die Zeugin ... ein Vorhofflimmern und beidseitige fulminante Lungenarterienembolien erlitten. Im Rahmen dieser schwerwiegenden kardiopulmonaren Erkrankung und eines damit verbundenen Krankenhausaufenthaltes habe sich auch die Situation des demenziellen Syndroms verschlechtert. Zudem sei die Mutter des Beklagten nicht mehr gehfähig und auf den ständigen Gebrauch eines Rollstuhles angewiesen gewesen.
Nach dieser Verschlechterung des Gesamtzustandes von Frau ... sei ein Umzug in die streitgegenständliche Wohnung nicht mehr möglich gewesen. Das demenzielle Syndrom der Mutter des Beklagten habe sich so massiv verschlechtert, dass die Mutter des Beklagten nunmehr ständige Betreuung durch eine Vollzeitpflegekraft benötigt habe. Die Pflegekraft habe mit der Mutter des Beklagten in deren Haus gewohnt.
Es sei zwar richtig, dass der Eigenbedarf des Beklagten dringend gewesen sei. Der Beklagte habe aber die Hoffnung gehabt, einen Räumungsprozess zu vermeiden. Er habe daher zumindest abgewartet, ob die Klägerin fristgerecht ausziehe. Anschließend habe er den Ausgang des Schadensersatzprozesses hinsichtlich der Beschädigung der Mietsache abgewartet.
Tatsächlich sei es zwischen den Parteien vor dem Ausspruch der Eigenbedarfskündigung immer wieder zu Unstimmigkeiten gekommen. Im Wesentlichen hätten diese Unstimmigkeiten aber zwischen der Klägerin und dem Bruder des Beklagten, der sich für den Beklagten um die Wohnung gekümmert habe, bestanden. Es bestehe auch kein zeitlicher Zusammenhang zwischen diesen Unstimmigkeiten, die sich diese im Wesentlichen bereits einige Jahre zuvor vorgelegen hätten, sowie der Eigenbedarfskündigung.
Der Beklagte habe die begonnenen Umbauarbeiten bisher nicht fertig gestellt, da nach der gravierenden Verschlechterung des Gesundheitszustandes von Frau ... zunächst unklar gewesen sei, ob sich der Gesundheitszustand wieder soweit verbessere, dass ein Umzug noch möglich sei. Später habe der Beklagte die Sanierung aus finanziellen Gründen nicht fortgeführt. Der Umstand, dass die Wohnung bis heute leer stehe, spreche vielmehr dafür, dass der Beklagte den Eigenbedarf nicht vorgeschoben habe, um die Wohnung anderweitig zu vermieten.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Einvernahme der Zeugen .... Die Parteien wurden informatorisch gehört. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme sowie der informatorischen Anhögung wird Bezug genommen auf die Protokolle der öffentlichen Sitzungen vom 10.12.2014 sowie vom 10.03.2015.
Im Übrigen wird zur Ergänzung des Tatbestandes Bezug genommen auf die seitens der Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen.
Die zulässige Klage ist überwiegend unbegründet.
I.
1. Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung des Vergleichsbetrages in Höhe von 1.000,00 €.
Die von den Parteien im Vergleich vom 09.07.2012 vereinbarte Bedingung für die Zahlung des Vergleichsbetrages ist nach Überzeugung des Gerichtes eingetreten, da die Klägerin die Wohnung fristgerecht geräumt hat.
Die Auslegung des Vergleichs ergibt, dass der Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin den Vergleichsbetrag zu zahlen, wenn diese die Mietsache bis zum 31.08.2012 räumt und an den Beklagten herausgibt.
Das Mietobjekt ist zurückgegeben, wenn der Mieter dem Vermieter den Besitz vollständig verschafft und die von ihm eingebrachten Gegenstände und Einrichtungen entfernt, also räumt. Besondere Übergabeverhandlungen oder der Austausch von Willenserklärungen sind für eine Besitzübertragung nicht erforderlich. Sie mögen zwar insbesondere bei der Miete von Räumen und Grundstücken üblich sein; die Besitzverschaffung als tatsächlicher Vorgang kann aber auch auf jede sonstige geeignete Weise herbeigeführt werden (Schmitt-Futterer, 10. Auflage, § 546, Rn. 21, 24).
Unstreitig hat der Beklagte die Schlüssel zur Wohnung bereits am 11.08.2012 zurückerhalten.
Aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass die Klägerin die in der Wohnung verbliebenen Gegenstände am 30.08.2012 entfernt hat.
Zu dieser Überzeugung kommt das Gericht aufgrund der uneidlichen Einvernahme der Zeugin .... Diese hat bestätigt, dass sie der Klägerin am 30.08.2012 bei der Demontage der Küche geholfen habe. Als sie fertig gewesen seien, sei die Wohnung komplett leer geräumt gewesen. Sie wisse auch noch genau, dass sie den Dreck zusammengekehrt hätten und mit der Kehrschaufel auf den Anhänger gekippt haben. An liegen gebliebene Gegenstände könne sie sich heute nicht mehr erinnern.
An der Richtigkeit dieser Angaben der Zeugin ... hat das Gericht keinen Zweifel. Die Zeugin hat in sich schlüssig und widerspruchsfrei ausgesagt.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den von dem Beklagten im Termin vom 10.03.2015 übergebenen Lichtbildern.
Zu einer Reinigung der Wohnung war die Klägerin nicht verpflichtet. Gemäß der vergleichsweisen Einigung hatte die Klägerin die Wohnung im besenreinen Zustand herauszugeben. Dies bedeutet lediglich die Beseitigung grober Verunreinigungen. Soweit auf den von dem Beklagten übergebenen Lichtbildern Spinnweben, Blätter, eine Toilettenpapierrolle, eine Kehrschaufel sowie ein Kugelschreiber zu sehen sind, hindert dies die Annahme der Rückgabe der Mietsache nicht.
Grundsätzlich hat zwar der Mieter die Mietsache in dem Zustand zurück zu geben, in der sie sich bei Gebrauchsüberlassung befunden hat. Nicht jeder Verstoß gegen diese Pflichten führt allerdings dazu, dass trotz einer Besitzveränderung zugunsten des Vermieters von einer Nichterfüllung der Rückgabepflicht insgesamt ausgegangen werden kann. Entscheidend für diese Frage ist vielmehr, ob in einem Verstoß gegen diese Pflichten eine weitere Nutzung durch den Mieter zu sehen ist. Das ist vor allem der Fall, wenn im nennenswerten Umfang Gegenstände oder Einrichtungen des Mieters in der Mietsache verbleiben (Schmitt-Futterer, § 546, Rn. 36, 43, 49). Die Nichterfüllung der Reinigungspflicht stellt keine Nichterfüllung der Rückgabe der Mietsache insgesamt dar, sondern gegebenenfalls nur eine Schlechterfüllung.
Damit hat die Klägerin die Mietsache fristgerecht herausgegeben. Sie kann daher vom Beklagten die Zahlung des Vergleichsbetrages verlangen.
2. Der Klägerin steht jedoch gegen den Beklagten kein Schadensersatzanspruch gem. §§ 535, 280 Abs. 1 BGB wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs zu.
Die Klägerin hat nicht zur Überzeugung des Gerichtes nachgewiesen, dass zum Zeitpunkt der Kündigung sowie zum Zeitpunkt des Vergleichsschlusses der behauptete Eigenbedarf des Beklagten nicht bestanden hat bzw. bis zum Vergleichsschluss am 09.07.2012 und dem Auszug der Klägerin zum 31.08.2012 entfallen ist.
Das Gericht stimmt dem rechtlichen Ausgangspunkt der Klägerin, dass diese die volle Darlegungs- und Beweislast für die Behauptung, dass der Eigenbedarf des Beklagten vorgetäuscht war, sowie ihren rechtlichen Ausführungen zur sekundären Behauptungslast zu.
Vorliegend hat der Beklagte allerdings substantiiert und plausibel dargelegt, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen ist. Seine Ausführungen dazu, dass zwischen den Geschwistern sowie der Mutter des Beklagten vereinbart gewesen sei, dass die Mutter in den ... zieht, damit der Zeuge ... sowie die Zeugin ... diese nach Bedarf betreuen können und dieser Eigenbedarf aufgrund der Verschlechterung des Gesundheitszustandes von Frau ... nachträglich entfallen ist, ist hinreichend substantiiert und plausibel.
Damit verbleibt es dabei, dass es der Klägerin obliegt, zur Überzeugung des Gerichtes nachzuweisen, dass die Mutter des Beklagten zum Zeitpunkt der Kündigung nicht die Absicht hatte, in die streitgegenständliche Wohnung einzuziehen bzw. der Eigenbedarf des Beklagten bis zur Räumung der streitgegenständlichen Wohnung durch die Klägerin entfallen ist. Geeigneten Beweis hat die Klägerin hierfür trotz Hinweises des Gerichts nicht angetreten.
Im Gegenzug ist es dem Beklagten gelungen, entsprechenden Gegenbeweis zu führen.
Aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichtes fest, dass die Zeugin ... ab Februar 2011 nicht mehr in der Lage war, die zuvor von ihr erbrachten Betreuungsleistungen für die Mutter weiterhin auszuführen. Das Gericht ist weiterhin davon überzeugt, dass die Zeugen ... sowie der Beklagte gemeinsam besprochen und beschlossen haben, dass die Mutter in ... zieht, damit der Zeuge ... sowie die Zeugin ... die Betreuungsleistungen für die Mutter übernehmen können.
Zudem ist das Gericht davon überzeugt, dass sich der Gesundheitszustand der Mutter des Beklagten im Sommer 2013 erheblich verschlechterte und es dann nicht mehr ausreichend war, die Mutter bei einzelnen Tätigkeiten zu unterstützen, sondern eine dauerhafte Pflegekraft erforderlich war und erst ab diesem Zeitpunkt ist nach Überzeugung des Gerichtes der Eigenbedarf des Beklagten entfallen.
Sämtliche Zeugen haben die Vereinbarung innerhalb der Familie sowie die weiteren Entwicklungen im Wesentlichen übereinstimmend geschildert. An der Richtigkeit ihrer Angaben hat das Gericht keinerlei Zweifel. Sämtliche Zeugen wurden ausführlich befragt und konnten die Entwicklung lebensnah und detailreich schildern. Das Gericht verkennt nicht, dass es sich bei dem Zeugen um Geschwister des Beklagten handelt. Es bestehen für das Gericht aber keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass die Zeugen die Unwahrheit gesagt hätten.
Soweit die Zeugen ausgesagt haben, dass die Mutter des Beklagten ihre Meinung dahingehend, ob sie in das Mietobjekt einziehen werde, mehrfach geändert habe bzw. sie sich nicht daran erinnern konnten, ob bereits zum Zeitpunkt der Kündigung im April 2011 diesbezüglich mit der Mutter besprochen worden ist, ist dies für den Beklagten unschädlich.
Wie ausgeführt, ist die Klägerin darlegungs- und beweisbelastet. Ihr obliegt es daher nachzuweisen, dass die Mutter zum Zeitpunkt des Ausspruches der Eigenbedarfskündigung nicht die Absicht hatte, in die streitgegenständliche Wohnung einzuziehen. Der angebotene Zeuge ... war in Bezug auf das behauptete Telefonat im Jahr 2014 vom Gericht nicht mehr einzuvernehmen, da der Beweisantritt ungeeignet ist. Die Behauptung, dass die Mutter des Beklagten im Februar 2014 ihre Absicht, in ... zu ziehen, verneint hat, kann als wahr unterstellt werden. Damit bestätigt sich nur, was die anderen vier Zeugen bereits angegeben haben. Daraus kann aber nicht geschlossen werden, dass zum Zeitpunkt der Kündigung die Mutter nicht die Absicht hatte, das Mietobjekt zu beziehen.
Auch aus den anderen von der Klägerin aufgeführten Indizien ergibt sich keine Überzeugung des Gerichtes dahingehend, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht gewesen wäre. Die Unstimmigkeiten wegen der Nebenkosten zogen sich bereits seit Jahren. Aktuelle Streitigkeiten hat die Klägerin nicht behauptet. Das Gericht kann daher keinen kausalen Zusammenhang sehen.
Auch die Tatsache, dass die Wohnung bis zum heutigen Tag leer steht, spricht nach Ansicht des Gerichts eher dafür, dass der Eigenbedarf nicht vorgetäuscht war. Will ein Vermieter lediglich eine lästige Mieterin loswerden oder die Wohnung zu einem höheren Mietzins bzw. mit einer Vereinbarung über die Umlage der Betriebskosten weitervermieten, wird regelmäßig nach Ablauf von einigen Monaten eine Neuvermietung vorgenommen.
Ein Schadensersatzanspruch der Klägerin scheidet daher schon dem Grunde nach aus.
II.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
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