Die Antragstellerin begehrt hier mit Antrag vom 16.12.2016 einerseits gegen die Verwalterin der Wohnanlage N.N.-Straße 2 - 26, N.N.straße 7 in N.N., andererseits gegen die übrigen Wohnungseigentümer dieser Anlage die Feststellung, ob an dem Balkon der Antragstellerin, diese ist selber Wohnungseigentümerin in der Anlage, bei einer Sanierung die Rostschäden fachgerecht beseitigt worden seien und dann ergänzend, ob die durchgeführten Arbeiten fehlerhaft gewesen seien und ob durch diese Arbeiten weitere Schäden entstanden sind.
Im September 2016 war, nach dem die Antragstellerin der Antragsgegnerin zu 1) schwere Rostschäden an ihrem Balkon angezeigt hatte, von der Antragsgegnerin zu 1) eine Firma beauftragt worden um eine Balkonsanierung durchzuführen. Die Antragstellerin hatte sich mit Schreiben vom 17. Oktober 2016 mit Fristsetzung zum 07.11.2016 an die Antragsgegnerin zu 1) gewandt, damit diese im Rahmen ihrer Hausverwaltertätigkeit die Schäden dokumentieren und beheben lasse. Die Hausverwalterin, die Antragsgegnerin zu 1), schrieb daraufhin an die ausführende Firma mit der Bitte um Beseitigung der Mangelpunkte.
Die Antragsstellerin trägt im Ergebnis vor, dass durch eine von der Antragsgegnerin zu 1) beauftragte Firma Arbeiten an ihrem Balkon vorgenommen worden seien. Diese Arbeiten seien beauftragt worden, weil die Antragstellerin der Antragsgegnerin zu 1) schwere Rostschäden auf ihrem Balkon angezeigt habe. Die Antragstellerin trägt vor, dass der von der Antragsgegnerseite zu 1) beauftragte Handwerker unter anderem planlos Löcher und Vertiefungen an dem Balkon angebracht habe, die Dampfsperre beschädigt habe, Abschlussleisten von drei bodentiefen Fensterfronten und Rollladen entfernt habe, die Lufteinschlüsse der drei bodentiefen Fensterfronten verstopft/zugefugt habe, Rollladenschienen verbogen habe, Verkleidung verbeult habe, den Gummiabschluss des Rollladens auf der ganzen Länge beschädigt habe und ein fehlendes Stück der Beschichtung der braunen Fensterfront produziert habe. Auch habe der Handwerker in der Zeit vom 04. bis 07. Oktober 2016 mit einer ätzenden Flüssigkeit den Fensterrahmen der Antragstellerin bearbeitet, und somit einen Teil der Oberfläche zerstört. Der gravierendste Schaden sei aber gewesen, dass Kältebrücken entstanden seien, weil Isoliermaterial und Dampfsperren herausgegriffen worden seien. Auf Grund der Beschädigungen mache sich in der Wohnung unerträgliche Bodenkälte breit, es sei unerträglich, sich im Wohnzimmer aufzuhalten.
Nach Auffassung der Antragstellerin sei durch die durchführende Firma keine Mangelbeseitigung erfolgt, es läge Eilbedürftigkeit vor. Auch gegen Verwalter könne geklagt werden, da dieser Zuständig für Sanierungsmaßnahmen sei. Einer Vorbefassung bedürfe es nicht.
Die Antragsgegnerseite zu 1) ist dem Antrag entgegengetreten mit dem Argument, dass es an einer Vorbefassung der Eigentümerversammlung fehle. Die Entscheidung des Landgerichtes München I, Az. 1 T 7429/16, sei eine Einzelfallentscheidung. Maßgeblich sei die Entscheidung des Landgerichtes München I vom 17.11.2015 (36 T 15903/15). Hiernach bedürfe es einer Vorbefassung. Der Antrag sei auch deswegen unzulässig, da nach § 8 Abs. 8 der Gemeinschaftsordnung ohnehin die Antragstellerin für die Instandhaltung und Instandsetzung ihrer Sondereigetumseinheit abschließende Fenster und Türen sowie des angrenzenden Balkons zuständig und verantwortlich wäre. Die Verwalterin sei darüber hinaus nicht passivlegitimiert. Die Antragsgegnerseite zu 2) ist ebenfalls dem Antrag entgegengetreten mit dem Argument, dass die übrigen Wohnungseigentümer nicht passivlegitimiert seien, da es zu den Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft gehöre, das Gemeinschaftseigentum ordnungsgemäß instand zu setzen. Auch habe es einer Vorbefassung bedurft.
Das Gericht erachtet den Antrag als unzulässig. Der Entscheidung des Landgerichtes München I vom 17.11.2015, Az. 36 T 15903/15, folgend, bedarf es zwingend einer Vorbefassung. Der Antrag scheitert schon aus diesem Grunde. Unerheblich ist, ob hier eine Passivlegitimation sowohl des Verwalters, Antragsgegner zu 1), als auch der übrigen Wohnungseigentümer, die Antragsgegner zu 2), gegeben wäre. Folgend nach der Entscheidung 36 T 15903/15 wären wohl die übrigen Wohnungseigentümer auch passivlegitimiert. Die Bedenken der Antragsgegnerseite zu 1), wegen § 8 Ziffer 8 Abs. 8 GO, sieht das Gericht nicht. Unbestritten fand vorher eine Sanierung, die durch die Antragsgegnerin zu 1) beauftragt wurde, statt. Die Antragstellerin beruft sich darauf, dass diese Sanierung fehlerhaft gewesen sei und zu weiteren Beschädigungen geführt habe, schon vom Wortlaut des § 8 Abs. 8 GO fallen dann solche Fälle nicht in den Zuständigkeitsbereich der Antragstellerin. Zwingend erforderlich wäre aber eine Vorbefassung im Rahmen einer Eigentümerversammlung gewesen. Denn das Ob und das Wie von Instandsetzungsmaßnahmen obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dazu gehört logischerweise auch die vorgelagerte Feststellung, ob tatsächlich Maßnahmen erforderlich sind und welcher der tatsächliche Instandsetzungsbedarf ist. Der Gemeinschaft ist grundsätzlich ein Spielraum zuzubilligen, wie sie tatsächlich vorgeht, welche Maßnahmen sie ergreift, um welche Schäden zu beheben, wen sie beauftragt. Es ist dafür erforderlich, der Gemeinschaft Gelegenheit zu geben, sich vorzubefassen. Dem Antrag fehlt das Rechtsschutzinteresse. Zwar hat sich die Antragstellerin an die Verwaltung gewandt mit Fristsetzung zum 07.11.2016, jedoch ist dieses Schreiben nicht geeignet, um eine Vorbefassung der Eigentümer zu ersetzen. Es wäre die Sache der Antragstellerin gewesen, gegebenenfalls eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen. Dies hat sie nicht getan. Insoweit kann sich die Antragstellerin auch nicht auf eine besondere Eilbedürftigkeit berufen. Die Maßnahme, von der die Antragstellerin ein Schadensausgehen behauptet, fand im September/Oktober statt, der Verwaltung hat sie eine Frist bis zum 07.11.2016 gesetzt, der Antrag ging bei Gericht am 20.12.2016 ein. Zwischen erfolgloser Fristsetzung, 07.11.2016, und Antragseingang, liegen rund 6 Wochen. In selbiger Frist wäre es möglich gewesen, eine Eigentümerversammlung zu beantragen und auch einzuberufen. Dieses hat die Antragstellerin aber nicht versucht. Der Antrag war daher abzuweisen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
Referenzen - Gesetze