/ Amtsgericht Augsburg Endurteil, 18. Nov. 2014 - 19 C 3282/14

Amtsgericht Augsburg Endurteil, 18. Nov. 2014 - 19 C 3282/14

published on 18/11/2014 00:00

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Landgericht Augsburg, 72 S 4646/14, 27/04/2015

Gericht

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Tenor

I. Die Vollstreckungsabwehrklage wird abgewiesen.

II. Die Klägerin und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 580,95 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 211,92 Euro seit 23.08.2014, aus weiteren 123,01 Euro ab 19.09.2014 und aus weiteren 123,01 Euro ab 23.10.2014 und aus weiteren 123,01 Euro seit 11.11.2014 sowie außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 83,54 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit 23.08.2014 zu bezahlen.

III. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrags, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

V. Der Streitwert wird auf 5.897,67 Euro festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten in der Klage um eine Vollstreckung wegen Räumung und mit der Widerklage um Zahlung von Nutzungsentschädigung.

Am 26.09.2000 wurde zwischen den Parteien und einem weiteren Mitmieter ein Mietvertrag über die Wohnung in der , I. OG rechts, geschlossen. Die Klägerin wurde im Vorprozess des Amtsgerichts Augsburg (Az. 12 C 234/06) mit Versäumnisurteil vom 16.12.2005 als Gesamtschuldnerin zur Räumung und Herausgabe der oben genannten Wohnung verurteilt. In der mündlichen Verhandlung vom 15.02.2012 nahm die Klägerin ihren Einspruch gegen dieses Versäumnisurteil zurück. Dabei erklärte die damalige Klägervertreterin, dass im Fall einer Einspruchsrücknahme und für den Fall, dass die Beklagten fortan die Mieten jeweils am 3. Werktag eines Monats ordnungs- und fristgemäß bezahlen, von Vollstreckungsmaßnahmen aus dem dann rechtskräftigen Versäumnisurteil bis zum 31.12.2012 Abstand genommen wird. Auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 15.02.2006 (Anlage A 1, Blatt 6 ff. der Akten) wird Bezug genommen. Die Klägerin bewohnte weiterhin die streitgegenständliche Wohnung und stimmte einem Mieterhöhungsverlangen der Beklagten vom 27.04.2011, wonach ein Mietzins von 443,06 Euro netto geschuldet war, zu. Mit Schreiben ihres damaligen anwaltlichen Vertreters vom 03. Und 09.12.2009 (Anlage B 1 und B 2, Blatt 27 ff. der Akte) begehrte die Klägerin den Abschluss eines neuen Mietvertrages. Ein solcher wurde jedoch nicht unterzeichnet. Mit Schriftsatz vom 28.04.2014 drohte die Prozessbevollmächtigte der Beklagten die Zwangsvollstreckung aus dem Versäumnisurteil an und wiederholte dies mit Schreiben vom 25.06.2014.

Von Mai bis November 2014 bezahlte die Klägerin keine Betriebskostenvorauszahlungen. Gem. § 3 des Mietvertrags vom 26.09.2000 (Anlage B 5, Blatt 42 ff. der Akte) waren solche in Höhe von 150,-- DM vereinbart und betragen derzeit 123,01 Euro.

Die Klägerin trägt vor, dass die Klägerin mit der Beklagten ab dem 01.01.2007 einen konkludenten Mietvertrag geschlossen habe. Aus diesem Grund habe sie ein Recht zum Besitz an der Wohnung. Nachdem die Klägerin auch nach Ablauf des 31.12.2006 in der Wohnung verblieben sei, habe die Beklagte ihr Recht auf Vollstreckung aus dem Titel nach dieser Zeit verwirkt.

Hinsichtlich der Betriebskosten wendet die Klägerin ein, dass mangels vertraglicher Überbürdung der Betriebskosten auf die Klägerin die Beklagte die Betriebskosten selbst tragen müsste. Nachdem der Mietvertrag vom 26.09.2000 durch Kündigung der Beklagten beendet ist, könne sich die Beklagte nicht auf diesen berufen.

Die Klägerin beantragt,

Die Zwangsvollstreckung aus dem vollstreckbaren Urteil des Amtsgerichts Augsburg vom 16.12.2005, Az. 12 C 234/06 wird für unzulässig erklärt.

Die Beklagte beantragt,

Die Klage wird abgewiesen und beantragt im Rahmen der Widerklage:

1. Die Klägerin und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 457,94 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 211,92 Euro ab Zustellung der Widerklage vom 13.08.2014, aus weiteren 123,01 Euro ab Zustellung des Schriftsatzes vom 14.09.2014 und aus weiteren 123,01 Euro ab Zustellung des Schriftsatzes vom 09.10.2014 und aus weiteren 123,01 Euro ab Zustellung des Schriftsatzes vom 08.11.2014 zu bezahlen.

2. Die Klägerin und Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 83,54 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Zustellung der Widerklage zu bezahlen.

Die Klägerin beantragt,

Die Widerklage wird abgewiesen.

Die Beklagte bestreitet den Abschluss eines konkludenten Mietvertrags und ist der Ansicht, die Klägerin sei lediglich in der Wohnung verblieben. Dadurch sei lediglich ein Nutzungsverhältnis begründet worden, weshalb die Klägerin verpflichtet sei, Nutzungsentschädigung auch hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlung zu bezahlen. Diese ergebe sich aus dem ursprünglichen Mietvertrag und aus den Vorauszahlungen laut Betriebskostenabrechnung 2013. Die Beklagte ist der Ansicht, eine Verwirkung nicht eingetreten sei und es der Beklagten nicht zum Nachteil gereichen könne, wenn diese nicht sofort zwangsweise räumen lasse.

Zur Ergänzung wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Mit Zustimmung der Parteien hat das Gericht gem. § 128 Abs. 2 ZPO die Entscheidung im schriftlichen Verfahren angeordnet.

Gründe

Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet.

Die Widerklage ist zulässig und begründet.

Die Vollstreckungsabwehrklage hat keinen Erfolg, da gem. § 767 Abs. 2 ZPO keine Einwendungen auf Seiten der Klägerin vorliegen, welche nach Schluss der mündlichen Verhandlung entstanden sind.

1. Die Klägerin kann kein Recht zum Besitz an der Wohnung durch einen konkludent abgeschlossenen Mietvertrag zwischen den Parteien einwenden.

Die Klägerin hat keine Umstände vorgetragen, woraus sich ein konkludenter Mietvertragsabschluss ab dem 01.01.2007 ergeben würde. Die Zusage der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 15.02.2006 lautete dahingehend, dass auf Vollstreckungsmaßnahmen bis zum 31.12.2006 verzichtet wird. Die Tatsache, dass die Klägerin auch nach diesem Zeitpunkt in der Wohnung verblieben ist und die Beklagte bislang auf Zwangsvollstreckungsmaßnahmen verzichtet hat, begründet noch nicht den Abschluss eines konkludenten Mietvertrags. Ein solcher ergibt sich auch nicht daraus, dass die Klägerin dem Mieterhöhungsverlangen seitens der Beklagten zugestimmt hat. Wie die Beklagte unbestritten vorträgt, gingen die Schreiben betreffend die Erhöhung der Nettomiete gleichlautend an alle Mieter des Anwesens. Allein der Umstand, dass die Beklagte hier hinsichtlich der Klägerin keine andere Formulierung (Nutzungsentschädigung statt Miete) gewählt hat, kann noch nicht für einen übereinstimmenden Willen hinsichtlich des Abschlusses eines Mietvertrags herangezogen werden. Vielmehr hat die Beklagte das ausdrückliche Angebot der Klägerin mit Schreiben ihres anwaltlichen Vertreters vom 03.12.2009 zum Abschluss eines neuen Mietvertrags nicht angenommen. Damit war klar, dass beide Parteien - auch die Klägerin - davon ausgingen, dass kein Mietverhältnis zwischen den Parteien besteht, sondern die Klägerin lediglich in der Wohnung geblieben ist und die Beklagte noch keine Vollstreckungsmaßnahmen eingeleitet hat.

2. Der Anspruch der Beklagten auf Vollstreckung aus dem Räumungsurteil ist auch nicht gem. § 242 BGB verwirkt.

Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit nicht geltend gemacht hat und der Verpflichtete sich mit Rücksicht auf das gesamte Verhalten des Berechtigten darauf eingerichtet hat und sich auch einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht mehr geltend machen werde (Palandt, Kommentar zum BGB, 73. Auflage 2014, § 242 Rn. 87). Dabei kann dahinstehen, ob das Zeitmoment erfüllt ist, nachdem die Beklagte über sieben Jahre lang auf Vollstreckungsmaßnahmen verzichtet hat. Jedenfalls ist das Umstandsmoment nicht erfüllt. Dieses wäre nur dann gegeben, wenn sich der Verpflichtet, also die Klägerin, aufgrund des geschaffenen Vertrauenstatbestands in ihren Maßnahmen so eingerichtet hat, dass ihr durch die verspätete Geltendmachung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstünde und sie sich aufgrund des Verhaltens der Beklagten darauf eingerichtet hat, diese werde ihren Räumungsanspruch nicht mehr geltend machen (vgl. Palandt, a.a.O., Rn. 95).

Der Klägerin war bewusst, dass der Mietvertrag vom 26.09.2000 beendet war und die Beklagte lediglich bis 31.12.2006 auf Vollstreckungsmaßnahmen verzichten wollte. Dies zeigt sich insbesondere auch daran, dass es der Klägerin Ende 2009 ein Anliegen war, einen schriftlichen Mietvertrag mit der Beklagten zu schließen. Die ungewisse Rechtsposition war der Klägerin daher deutlich bewusst. Allein, dass die Beklagte bislang auf Vollstreckungsmaßnahmen verzichtet hat, begründet noch keinen entsprechenden Vertrauenstatbestand.

II.

Die Widerklage ist zulässig und begründet.

1. Die Beklagte hat gegen die Klägerin einen Anspruch auf Betriebskostenvorauszahlung gem. § 546 a BGB.

Gem. § 3 des Mietvertrags vom 26.09.2000 war zwischen den Parteien eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart. Die monatliche Höhe der Betriebskosten von 123,01 Euro, die die Beklagte anhand der Betriebskostenabrechnung 2013 berechnet hat, ist unstreitig. Gem. § 546 a Abs. 1 BGB ist der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses, sofern die Mietsache nicht zurückgegeben wird, zur Nutzungsentschädigung verpflichtet. Die Höhe der Nutzungsentschädigung bestimmt sich nach der vereinbarten Miete. Dazu gehören auch die Betriebskosten. Die Vereinbarungen der Parteien hierzu gelten fort. Schuldete der Mieter also Vorauszahlungen so hat er diese fortan als Teil der Nutzungsentschädigung zu erbringen (Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 546 a Rn. 57).

Aufgrund der unstreitigen Berechnung der Beklagten ergibt sich damit für Mai bis August 2014 abzüglich des Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung 2013 vom 06.05.2014 ein Betrag von 211,92 Euro und für September, Oktober und November 2014 jeweils ein Betrag von 123,01 Euro, gesamt 580,95 Euro.

2. Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 288 Abs. 1, 291 BGB.

Der Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten folgt aus Verzugsgesichtspunkten.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO.

IV.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Streitwertfestsetzung ergibt sich aus §§ 41 Abs. 1, 63 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO.

Dabei hat das Gericht für die Vollstreckungsabwehrklage gem. § 41 Abs. 1 GKG den zwölffachen Betrag der Nettokaltmiete von 443,06 Euro, also 5.316,72 Euro angesetzt.

Der Streitwert für die Widerklage beträgt 580,95 Euro.

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BGB

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:1.Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2.Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3.Urteile, dur

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

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BGB

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Annotations

Zivilprozessordnung - ZPO | § 128 Grundsatz der Mündlichkeit; schriftliches Verfahren

(1) Die Parteien verhandeln über den Rechtsstreit vor dem erkennenden Gericht mündlich.

(2) Mit Zustimmung der Parteien, die nur bei einer wesentlichen Änderung der Prozesslage widerruflich ist, kann das Gericht eine Entscheidung ohne mündliche Verhandlung treffen. Es bestimmt alsbald den Zeitpunkt, bis zu dem Schriftsätze eingereicht werden können, und den Termin zur Verkündung der Entscheidung. Eine Entscheidung ohne mündliche Verhandlung ist unzulässig, wenn seit der Zustimmung der Parteien mehr als drei Monate verstrichen sind.

(3) Ist nur noch über die Kosten oder Nebenforderungen zu entscheiden, kann die Entscheidung ohne mündliche Verhandlung ergehen.

(4) Entscheidungen des Gerichts, die nicht Urteile sind, können ohne mündliche Verhandlung ergehen, soweit nichts anderes bestimmt ist.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 767 Vollstreckungsabwehrklage

(1) Einwendungen, die den durch das Urteil festgestellten Anspruch selbst betreffen, sind von dem Schuldner im Wege der Klage bei dem Prozessgericht des ersten Rechtszuges geltend zu machen.

(2) Sie sind nur insoweit zulässig, als die Gründe, auf denen sie beruhen, erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung, in der Einwendungen nach den Vorschriften dieses Gesetzes spätestens hätten geltend gemacht werden müssen, entstanden sind und durch Einspruch nicht mehr geltend gemacht werden können.

(3) Der Schuldner muss in der von ihm zu erhebenden Klage alle Einwendungen geltend machen, die er zur Zeit der Erhebung der Klage geltend zu machen imstande war.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 288 Verzugszinsen und sonstiger Verzugsschaden

(1) Eine Geldschuld ist während des Verzugs zu verzinsen. Der Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.

(2) Bei Rechtsgeschäften, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, beträgt der Zinssatz für Entgeltforderungen neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.

(3) Der Gläubiger kann aus einem anderen Rechtsgrund höhere Zinsen verlangen.

(4) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.

(5) Der Gläubiger einer Entgeltforderung hat bei Verzug des Schuldners, wenn dieser kein Verbraucher ist, außerdem einen Anspruch auf Zahlung einer Pauschale in Höhe von 40 Euro. Dies gilt auch, wenn es sich bei der Entgeltforderung um eine Abschlagszahlung oder sonstige Ratenzahlung handelt. Die Pauschale nach Satz 1 ist auf einen geschuldeten Schadensersatz anzurechnen, soweit der Schaden in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist.

(6) Eine im Voraus getroffene Vereinbarung, die den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf Verzugszinsen ausschließt, ist unwirksam. Gleiches gilt für eine Vereinbarung, die diesen Anspruch beschränkt oder den Anspruch des Gläubigers einer Entgeltforderung auf die Pauschale nach Absatz 5 oder auf Ersatz des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ausschließt oder beschränkt, wenn sie im Hinblick auf die Belange des Gläubigers grob unbillig ist. Eine Vereinbarung über den Ausschluss der Pauschale nach Absatz 5 oder des Ersatzes des Schadens, der in Kosten der Rechtsverfolgung begründet ist, ist im Zweifel als grob unbillig anzusehen. Die Sätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden, wenn sich der Anspruch gegen einen Verbraucher richtet.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.: Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.: Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.: Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.: Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.: Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.: Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.: Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.: Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.: Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.: Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.: andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

Gerichtskostengesetz - GKG 2004 | § 41 Miet-, Pacht- und ähnliche Nutzungsverhältnisse

(1) Ist das Bestehen oder die Dauer eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses streitig, ist der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Entgelts und, wenn das einjährige Entgelt geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung maßgebend. Das Entgelt nach Satz 1 umfasst neben dem Nettogrundentgelt Nebenkosten dann, wenn diese als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden.

(2) Wird wegen Beendigung eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses die Räumung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils verlangt, ist ohne Rücksicht darauf, ob über das Bestehen des Nutzungsverhältnisses Streit besteht, das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgebend, wenn sich nicht nach Absatz 1 ein geringerer Streitwert ergibt. Wird die Räumung oder Herausgabe auch aus einem anderen Rechtsgrund verlangt, ist der Wert der Nutzung eines Jahres maßgebend.

(3) Werden der Anspruch auf Räumung von Wohnraum und der Anspruch nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Fortsetzung des Mietverhältnisses über diesen Wohnraum in demselben Prozess verhandelt, werden die Werte nicht zusammengerechnet.

(4) Bei Ansprüchen nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist auch für die Rechtsmittelinstanz der für den ersten Rechtszug maßgebende Wert zugrunde zu legen, sofern nicht die Beschwer geringer ist.

(5) Bei Ansprüchen auf Erhöhung der Miete für Wohnraum ist der Jahresbetrag der zusätzlich geforderten Miete, bei Feststellung einer Minderung der Miete für Wohnraum der Jahresbetrag der Mietminderung, bei Ansprüchen des Mieters auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung und bei Ansprüchen des Vermieters auf Duldung einer Durchführung von Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer möglichen Mieterhöhung, in Ermangelung dessen einer sonst möglichen Mietminderung durch den Mieter maßgebend. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf eines Jahres, ist ein entsprechend niedrigerer Betrag maßgebend.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 3 Wertfestsetzung nach freiem Ermessen

Der Wert wird von dem Gericht nach freiem Ermessen festgesetzt; es kann eine beantragte Beweisaufnahme sowie von Amts wegen die Einnahme des Augenscheins und die Begutachtung durch Sachverständige anordnen.