Mietrecht: Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch den Tatrichter

Tatbestand:

1

Die Beklagten mieteten von der Rechtsvorgängerin der Klägerin mit Vertrag vom 1. Juni 2005 eine Sechs-Zimmer-Wohnung in der G. straße in Karlsruhe mit einer Wohnfläche von 193,6 qm zu einer monatlichen Kaltmiete von 1.250 €. Die Klägerin begehrte mit Schreiben vom 22. Juli 2009 unter Benennung von drei Vergleichswohnungen mit Mieten von 7,80 €/qm, 7,94 €/qm und 8,54 €/qm die Zustimmung der Beklagten zu einer Erhöhung der Kaltmiete um 200 € auf 1.450 € ab dem 1. Oktober 2009. Die Beklagten verweigerten die Zustimmung.

2

Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zu der vorgenannten Mieterhöhung gerichteten Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens und Anhörung des Sachverständigen stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Beklagten nach nochmaliger Anhörung des Sachverständigen zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten, mit der diese ihr Klageabweisungsbegehren weiterverfolgen.

Entscheidungsgründe:

3

Die Revision hat Erfolg.

I.

4

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt:

5

Mit zutreffenden Gründen habe das Amtsgericht der Klage stattgegeben. Das Berufungsgericht teile nach der ergänzenden Anhörung des Sachverständigen die Feststellung des Amtsgerichts, dass die von der Klägerin begehrte Mieterhöhung nicht über der ortsüblichen Miete liege. Zwar habe der Sachverständige in seinem schriftlichen Gutachten unter Heranziehung von elf Vergleichswohnungen einen "arithmetischen Mittelwert" von 7 €/qm ermittelt, jedoch sei die Klägerin nicht an diesen Mittelwert gebunden; vielmehr könne sie eine Erhöhung auf 1.450 € verlangen; dies entspreche 7,74 €/qm. Der Sachverständige habe nämlich in Bezug auf die ortsübliche Vergleichsmiete eine Mietspanne ermittelt, die zwischen 6,05 €/qm als unterstem und 8 €/qm als oberstem Wert liege. Dass er darüber hinaus einen arithmetischen Mittelwert ausgewiesen habe, sei ohne Belang. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesge- richtshofs könne ein Vermieter, wenn ein Sachverständiger in einem Mietwertgutachten bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete keinen exakten Betrag, sondern eine Bandbreite (Spanne) ermittelt habe, grundsätzlich eine Erhöhung bis zum oberen Spannenwert verlangen.

6

Der Sachverständige habe in einem Vergleichsmietendiagramm dargestellt , welche Mietwerte er berücksichtigt habe. Im Einzelnen seien dies zwei Mieten aus dem Jahr 2005 und je drei Mieten aus den Jahren 2006 bis 2008 gewesen. Bezüglich einer Miete aus dem Jahr 2007 mit 7,50 €/qm und der Miete aus dem Jahr 2008 mit 8 €/qm handele es sich jeweils um Neuvermietungen. Damit habe der Sachverständige entsprechend den gesetzlichen Vorgaben aus Mieten innerhalb der letzten vier Jahre die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet. Entgegen der Auffassung der Beklagten bedeute der Begriff "gebildet" in § 558 BGB nicht, dass die ortsübliche Vergleichsmiete zwingend mit einem Durchschnittswert gleichzusetzen sei. In § 558 BGB werde lediglich gefordert, dass bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete Entgelte zu berücksichtigen seien, die in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden seien.

7

Dass sich der Sachverständige auf elf Vergleichswohnungen beschränkt habe, sei nicht zu beanstanden. Er habe insoweit nachvollziehbar ausgeführt, dass es statistisch gesehen im Rahmen der von ihm vorgenommenen Vergleichsmietenauswertung als empirische Zufallsstichprobe eigener Markterkenntnisse genüge, zwischen acht und zehn Vergleichswohnungen heranzuziehen , da im Gegensatz zu einem Mietspiegel nur Mietobjekte mit hinreichend genauer Übereinstimmung der Qualitätsmerkmale und mietwertrelevanten Faktoren herangezogen würden. Bei mehr als 15 Vergleichswohnungen würden sich kaum oder nur geringfügige Änderungen ergeben. Diese Ausführungen des Sachverständigen seien von den Parteien unangefochten geblieben.

II.

8

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Ein Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu der geltend gemachten Mieterhöhung kann mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht bejaht werden.

9

Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Die ortsübliche Miete wird nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe und Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Veränderungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Diese Voraussetzungen für den Klageanspruch hat das Berufungsgericht auf der Grundlage seiner bisherigen Feststellungen zu Unrecht bejaht.

10

1. Zutreffend ist allerdings die Annahme des Berufungsgerichts, dass es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete nach der Rechtsprechung des Senats regelmäßig nicht um einen punktgenauen Wert handelt, sondern dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb einer gewissen Spanne bewegt (Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 b; vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, WuM 2009, 746 Rn. 14 mwN).

11

Die Feststellung, ob die verlangte Miete innerhalb dieser Spanne liegt oder die ortsübliche Miete übersteigt, obliegt dem Tatrichter und erfordert im Prozess eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete (Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO). Diese Einzelvergleichsmiete kann ein Punktwert innerhalb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete sein (siehe Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04), sie kann sich aber auch innerhalb einer gewissen Bandbreite bewegen, die ihrerseits innerhalb der umfassenderen, etwa durch einen Mietspiegel abgebildeten Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (Senatsurteile vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 227/10, NJW 2011, 2284 Rn. 16; vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NJW 2005, 2621 unter II 2 c). Stellt sich die Einzelvergleichsmiete nicht als Punkt, sondern als Bandbreite dar, kann der Vermieter die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite anheben (Senatsurteile vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, aaO Rn. 15; vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 227/10, aaO Rn. 17). Sowohl die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete als auch die Einzelvergleichsmiete werden, soweit - wie hier - kein Mietspiegel vorhanden ist, in der Regel durch Sachverständigengutachten festgestellt werden können. Maßstab für die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens ist dann die vom Sachverständigen ermittelte Einzelvergleichsmiete (Senatsurteile vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, aaO; vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO; vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, aaO; vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 227/10, aaO Rn. 20).

12

2. Die Auffassung der Revision, der arithmetische Mittelwert der von einem Sachverständigen ermittelten Vergleichsmieten sei die "üblichste" Miete und damit ohne Weiteres als (punktgenaue) Einzelvergleichsmiete zugrunde zu legen, trifft nicht zu. Ist die Einzelvergleichsmiete als Bandbreite zutreffend ermittelt , so liegt auch der obere Wert dieser Bandbreite noch innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, die die obere Grenze einer Mieterhöhung nach § 558 BGB darstellt; maßgeblich ist daher entgegen der Auffassung der Revision weder der Mittelwert noch der untere Wert dieser Bandbreite der Einzelvergleichsmiete (Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, aaO mwN).

13

3. Davon ist auch das Berufungsgericht ausgegangen. Es hat jedoch rechtsfehlerhaft angenommen, dass die gesamte Mietspanne der vom Sachverständigen in das Gutachten einbezogenen Vergleichswohnungen zugleich die Bandbreite der konkreten Einzelvergleichsmiete darstelle. Das trifft nicht zu. Die Auffassung des Berufungsgerichts würde dazu führen, dass der Vermieter ohne weiteres die in einem Gebiet bezahlte Spitzenmiete verlangen könnte; das sieht das Gesetz nicht vor. Vielmehr kann der Vermieter nach § 558 Abs. 1 und 2 BGB nur die Miete verlangen, die als zu ermittelnde Einzelvergleichsmiete innerhalb der Spanne der durch Neuvermietungen und Bestandsmietenänderungen der letzten vier Jahre geprägten ortsüblichen Vergleichsmiete in dem betreffenden Gebiet liegt.

14

a) Auf das Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 (VIII ZR 30/09, aaO) kann sich das Berufungsgericht für seine gegenteilige Auffassung nicht stützen. Dieser Entscheidung lag ein nicht vergleichbarer Sachverhalt zugrunde.

15

Der Senat hatte in seinem Urteil vom 21. Oktober 2009 (VIII ZR 30/09, aaO) über einen Sachverhalt zu entscheiden, in dem - wie hier - kein Mietspiegel vorlag und die Sachverständige auf der Grundlage von 19 Vergleichswohnungen mit einer größeren Mietspanne eine Bandbreite der konkreten ortsübli- chen Vergleichsmiete von 3,35 bis 3,59 €/qm ermittelt hatte. In diesem Fall hat der Senat das Mieterhöhungsverlangen in Höhe des oberen Wertes der Bandbreite der von der Sachverständigen festgestellten Einzelvergleichsmiete für gerechtfertigt gehalten. Er hat jedoch nicht entschieden, dass die Einzelvergleichsmiete mit der umfassenderen Spanne der Mieten der 19 Vergleichswohnungen oder gar mit deren höchstem Wert gleichzusetzen ist.

16

Im vorliegenden Fall hat das Berufungsgericht dagegen die Bandbreite der Einzelvergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten mit der von 6,05 bis 8 €/qm reichenden Spanne aller Mieten gleichgesetzt, die für die vom Sachverständigen berücksichtigten (elf) Vergleichswohnungen gezahlt werden. Das Berufungsgericht hat damit den Begriff der "üblichen Entgelte" (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB) verkannt und ist infolge dessen zu einer korrekten Ermittlung der Einzelvergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten nicht vorgedrungen.

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Die Revision weist mit Recht darauf hin, dass nicht alles, was am Markt für vergleichbare Wohnungen tatsächlich gezahlt wird, ohne weiteres üblich im Sinne des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB ist. Das kann zwar zu bejahen sein, wenn die am Markt gezahlten Mieten nahe beieinander liegen, trifft aber nicht zu, wenn das Spektrum der am Markt vorgefundenen Mieten für vergleichbaren Wohnraum - wie hier - sehr weit auseinandergeht. Zu Unrecht beruft sich das Berufungsgericht für seine Auffassung auf die Äußerung des Sachverständigen bei dessen persönlichen Anhörung, dass auch der Spitzenwert von 8 € noch innerhalb der ortsüblichen Miete liege und nicht im Rahmen der Mieten, die unter § 5 WiStrG fielen. Dem liegt ein unzutreffendes Verständnis von der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde. Nicht jede Miete, die nicht gegen § 5 WiStrG verstößt, ist als übliches Entgelt im Sinne des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB zu bezeichnen.

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b) Bei einer - wie hier - sehr weit auseinander gehenden Streuung der Vergleichsmieten hat der Tatrichter mit Unterstützung des Sachverständigen auf der Grundlage einer ausreichend großen, repräsentativen Stichprobe vergleichbarer Wohnungen (Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 c aa) zunächst das breite Spektrum der am Markt tatsächlich gezahlten Mieten auf den engeren Bereich der Entgelte zu begrenzen, der als Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete anzusehen ist. Diese Eingrenzung auf den Bereich der "üblichen Entgelte" (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB) hat das Berufungsgericht versäumt.

19

aa) Zwar hat der Sachverständige in seinem Gutachten ausgeführt, dass er in einem ersten Schritt sogenannte "Ausreißermieten" aussondere, die bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete keine Berücksichtigung fänden. Darunter verstehe er unter Berücksichtigung von § 5 WiStrG Mieten, die 20 % oberhalb und unterhalb des arithmetischen Mittelwerts lägen. Im vorliegenden Fall habe er jedoch keine derartigen Mieten feststellen können.

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Dieses Vorgehen des Sachverständigen ist im Ansatz nicht zu beanstanden. Wo die Grenze für von vornherein ausscheidende "Ausreißermieten" zu ziehen ist, obliegt dem Tatrichter. Dass der Sachverständige die Grenze bei 20 % gezogen und das Berufungsgericht dies gebilligt hat, wird von den Parteien nicht angegriffen und ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Die Eliminierung extrem abweichender Mieten, die unter § 5 WiStrG fallen, reicht aber entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und des Sachverständigen nicht aus, um die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete und - in deren Rahmen - die Einzelvergleichsmiete zu bestimmen.

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bb) Der Begriff der Üblichkeit ist ein unbestimmter Rechtsbegriff, dessen Anwendung auf den konkreten Fall für den Tatrichter naturgemäß nicht einfach ist. Auf die Schwierigkeit einer Definition dessen, was üblich ist, hat bereits die von der damaligen Bundesregierung eingesetzte Expertenkommission "Wohnungspolitik" im Jahr 1994 hingewiesen. Sie hat seinerzeit angeregt, die in der Praxis immer größer werdenden Interpretationsprobleme der ortsüblichen Vergleichsmiete durch gesetzliche Maßstäbe zu regeln, die einerseits konkret genug sind, um mit ihnen in der Praxis taugliche Ergebnisse zu erzielen, die andererseits aber weit genug gefasst sind, damit sie nicht zu einer ständigen Fehlerquelle werden (BT-Drucks. 13/159, S. 120). Diese Anregung hat der Gesetzgeber nicht aufgegriffen. Er hat die Konkretisierung, welche Entgelte als üblich anzusehen sind, weiterhin der Praxis überlassen.

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Die Gesetzesmaterialien zu einer früheren Änderung des § 2 MHG durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) enthalten allerdings zur Erläuterung des Begriffs der Üblichkeit den Hinweis, dass Mieten, die außergewöhnlich stark nach der einen oder anderen Seite von der "großen Mehrheit" der Mieten abweichen, als nicht üblich außer Betracht bleiben (BT-Drucks. 9/2079, S. 15). Diese Begrenzung der ortsüblichen Vergleichsmiete dient dazu, "Preisspitzen" auf dem Wohnungsmarkt abzuschneiden (BVerfGE 37, 132, 143).

23

Die Umschreibung der Üblichkeit unter Bezugnahme auf die "große Mehrheit" der Mieten entspricht auch dem allgemeinen Sprachgebrauch. Die Revision weist mit Recht darauf hin, dass eine Miete nur dann als üblich angesehen werden kann, wenn sie innerhalb einer Spanne liegt, welche "zumindest" die überwiegende Mehrheit der Vergleichsmieten umfasst (ähnlich SchmidtFutterer /Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., § 558 BGB Rn. 132: "erheblich mehr" als 50 %). Dieses breite Mittelfeld ist der Bereich der ortsüblichen Vergleichsmiete , innerhalb deren Spanne die Einzelvergleichsmiete zu bestimmen ist.

24

cc) Die Begrenzung des vollen Spektrums der berücksichtigungsfähigen Vergleichsmieten auf die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete kann, wenn ein Mietspiegel nicht vorliegt, vom Tatrichter mit Unterstützung des Sachverständigen in verschiedener Weise vorgenommen werden.

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Unterschiedliche Ansätze kommen in Betracht. So befürwortet Börstinghaus unter Bezugnahme auf die Praxis bei der Erstellung von Mietspiegeln, die nach Eliminierung der "Ausreißermieten" verbleibende Spanne der Vergleichsmieten dadurch auf das Mittelfeld der ortsüblichen Vergleichsmiete zu begrenzen , dass je ein Sechstel im oberen und unteren Bereich der erhobenen Daten gekappt wird (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, zur Kritik näher SchmidtFutterer /Börstinghaus, aaO Rn. 133 mwN in Fn. 364 ff.). Auch kann die ortsübliche Vergleichsmiete durch eine prozentuale Abweichung vom arithmetischen Mittelwert, um den sich die Vergleichsmieten gruppieren, bestimmt werden.

26

Starre Maßstäbe zur Eingrenzung des Mittelfeldes der Vergleichsmieten für alle erdenklichen Fälle - etwa bestimmte Prozentsätze für die Abweichung vom arithmetischen Mittelwert - können von Rechts wegen nicht vorgegeben werden. Denn die Streuung der Mieten hängt von regionalen Marktgegebenheiten ab (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 134). Diese lassen sich nicht durch starre Regelungen für die Ermittlung der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete im konkreten Fall erfassen, sondern sind Gegenstand tatrichterlicher Würdigung. Es ist daher Aufgabe des Tatrichters, mit sachverständiger Hilfe die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete sachgerecht zu begrenzen. Dies hat das Berufungsgericht versäumt, indem es das volle Spektrum der berücksichtigungsfähigen Vergleichsmieten mit der ortsüblichen Vergleichsmiete gleichgesetzt hat.

27

c) Wenn die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete rechtsfehlerfrei ermittelt worden ist, dann ist in deren Rahmen die Einzelvergleichsmiete vom Tatrichter zu bestimmen. Auch diesen Schritt hat das Berufungsgericht nicht vorgenommen.

28

Die Einzelvergleichsmiete als "konkrete" ortsübliche Vergleichsmiete wird in der Regel durch Einstufung der Wohnung innerhalb der Spanne aufgrund zusätzlicher qualitativer Kriterien näher bestimmt werden können. Ebenso mag es möglich sein, vom Mittelwert der Spanne auszugehen und aufgrund besonderer Qualitätsmerkmale der zu bewertenden Wohnung Zu- oder Abschläge vorzunehmen. Dabei kann der Tatrichter, wie ausgeführt, im Ergebnis zu einer punktgenauen Einzelvergleichsmiete, aber auch zu einer Bandbreite der Einzelvergleichsmiete gelangen. Bei geringer Marktstreuung kann die Bandbreite der Einzelvergleichsmiete auch mit der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete übereinstimmen. Auch diese Beurteilung obliegt dem Tatrichter mit Unterstützung des Sachverständigen.

29

4. Das Berufungsgericht hat darüber hinaus nicht gesehen, dass gegen das Gutachten des Sachverständigen noch in anderer Hinsicht gewisse Bedenken bestehen.

30

a) Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht (BayObLGZ 1992, 314 ff.). Daraus folgt, dass sich die Vierjahresfrist vom Zugang des Erhöhungsverlangens an vier Jahre zurück erstreckt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus , aaO Rn. 107). Im vorliegenden Fall ist den Beklagten das Erhöhungsverlangen vom 22. Juli 2009 noch im selben Monat zugegangen. Zu berücksichtigen waren daher Mieten aus dem zweiten Halbjahr 2005 bis zum ersten Halbjahr 2009. Der Sachverständige hat ausweislich seines Vergleichsmietendiagramms Mieten nur aus den Jahren 2005 bis 2008 einbezogen. Es ist nicht ersichtlich , aus welchen Gründen er Mieten aus dem ersten Halbjahr 2009 unberücksichtigt gelassen hat, obwohl er über entsprechende Daten verfügt zu haben scheint. Denn nach seinen Ausführungen hat es im Jahr 2009 in dem betreffenden Gebiet nicht unerhebliche Mietsteigerungen gegeben.

31

b) In welchem Verhältnis Neuvermietungen und Bestandsmietenänderungen bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sind, ist in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht ausdrücklich geregelt. Es obliegt deshalb dem Tatrichter, auf ein angemessenes Verhältnis von Neuvermietungen und Bestandsmietenänderungen zu achten. Der Sachverständige hat ausge- führt, dass er in seine Mietenauswertung einen Neuvermietungsanteil pro Jahr von (nur) 5 bis 10 % - im Mittel 7,5 % - einbezogen habe. Ebenso ist er in einem dem Senat vorliegenden Gutachten in einem anderen Rechtsstreit verfahren. Der Sachverständige hat diesen geringen Neuvermietungsanteil lediglich damit begründet, dass er "gemäß führender Fachliteratur und den regionalen Markterfahrungen in diesem Marktsegment sachgerecht und angemessen" sei. Dies bedarf näherer Erläuterung.

III.

32

Da die Revision Erfolg hat, ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit das Berufungsgericht - auf der Grundlage eines ergänzenden oder neuen Gutachtens - nochmals prüfen und feststellen kann, ob die von der Klägerin verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten übersteigt. Dabei wird das Berufungsgericht auch zu berücksichtigen haben, dass die verlangte Miete von 1.450 € bei der vom Berufungsgericht rechtsfehlerfrei zugrunde gelegten Wohnfläche (193,76 qm) einer Miete von 7,48 €/qm und nicht, wie das Berufungsgericht angenommen hat, von 7,74 €/qm entspricht. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider

Tatbestand:

1

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in G. . Die Grundmiete betrug seit August 2001 234,32 €. Mit Schreiben vom 14. März 2005 forderte die Klägerin die Beklagten unter Benennung von drei Vergleichs- wohnungen auf, der Erhöhung der Nettomiete ab dem 1. Juni 2005 um 35,27 € auf 269,59 € zuzustimmen. Dies entspricht einer Erhöhung der Miete von 3,33 € je qm auf 3,83 € je qm. Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu.

2

Die Klägerin hat Zustimmung zur Mieterhöhung entsprechend ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 14. März 2005 begehrt. Das Amtsgericht hat die Beklagte unter Abweisung der weitergehenden Klage verurteilt, der Erhöhung der Grundmiete um 18,38 € auf 252,70 € monatlich zuzustimmen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels im Kostenpunkt und insoweit abgeändert, als die Beklagten zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung über eine monatliche Miete von 244,18 € hinaus verurteilt worden waren; insoweit hat es die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Ziel der (vollständigen) Klageabweisung weiter. Mit der Anschlussrevision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

3

Die Revision hat keinen Erfolg; die Anschlussrevision ist hingegen begründet.

I.

4

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt :

5

Das formell zulässige Mieterhöhungsverlangen der Klägerin sei zum Teil begründet. Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Erhöhung der Grundmiete um 9,86 € auf 244,18 € zu. Im Übrigen sei die Klage unbegründet.

6

Die vom Amtsgericht beauftragte Sachverständige habe die streitgegenständliche Wohnung sowie 19 Vergleichswohnungen in Augenschein genommen und daraus zutreffend eine Mietzinsspanne von 3,35 € bis 3,59 € je qm ermittelt. Entgegen der Auffassung der Klägerin und des Amtsgerichts entspreche die ortsübliche Vergleichsmiete nicht dem höchsten Wert der von der Sachverständigen ermittelten Spanne. Das Sachverständigengutachten erfülle die Funktion des für das Stadtgebiet von G. fehlenden Mietspiegels. Das Gericht müsse deshalb innerhalb der von der Sachverständigen ermittelten Spanne die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete durch Schätzung nach § 287 ZPO ermitteln. Anhand der Ausführungen der Sachverständigen zu dem vorläufigen relativen Mittelwert ergebe sich aus dieser Schätzung ein Wert von 3,47 € je qm.

7

Entgegen der Auffassung der Beklagten habe die Sachverständige ihr Gutachten aufgrund einer ausreichenden Tatsachengrundlage erstellt. Sie habe 19 im gleichen Stadtteil wie die Wohnung der Beklagten liegende Vergleichswohnungen verschiedener Vermieter in verschiedenen Häusern herangezogen. Dass die Sachverständige nicht darüber hinaus eine Vollerhebung der Daten oder zumindest eine repräsentative Befragung vorgenommen habe, sei nicht zu beanstanden, weil der damit verbundene Aufwand zu der im Rechtsstreit geltend gemachten Forderung der Klägerin außer Verhältnis stünde.

8

Dass die Sachverständige die Vergleichswohnungen ausschließlich aufgrund von Vermieterbefragungen ermittelt habe, sei ebenfalls nicht zu beanstanden. Die Gefahr, dass sich daraus ein verfälschtes Bild der ortsüblichen Vergleichsmiete ergebe, sei nur theoretischer Natur, denn es bestünden keine Anhaltspunkte dafür, dass die befragten Vermieter unzutreffende Angaben gemacht hätten.

II.

9

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.

10

1. Zutreffend und von der Revision unbeanstandet ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin formell ordnungsgemäß ist und die Voraussetzungen des § 558 BGB (Wartefrist, Kappungsgrenze) eingehalten sind.

11

2. Auch die - auf der Grundlage des Sachverständigengutachtens getroffene - Feststellung des Berufungsgerichts zur Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete ist frei von Rechtsfehlern. Ohne Erfolg rügt die Revision, dass das Berufungsgericht seine Entscheidung unter Verstoß gegen § 286 ZPO auf ein mit methodischen Mängeln behaftetes Gutachten gestützt habe.

12

a) Das Gutachten ist hinreichend aussagekräftig, weil die Sachverständige aus 48 Wohnungen des gleichen Bautyps ("WB 70"), die im selben Stadtteil wie die Wohnung der Beklagten liegen, 19 Vergleichswohnungen mit möglichst ähnlicher Ausstattung für ihr Gutachten herangezogen hat und dabei teils neu vereinbarte, teils angepasste Bestandsmieten Berücksichtigung fanden. Die Beschränkung auf 19 Vergleichswohnungen ist dabei - auch unter Berücksichtigung des vertretbaren Umfangs einer solchen Begutachtung - nicht zu beanstanden. Dem Umstand, dass die Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung der Beklagten teilweise hinter dem Standard der Vergleichswohnungen zurückbleibt, ist in dem Gutachten, dem das Berufungsgericht hinsichtlich der Mietzinsspanne folgt, durch Abschläge (Anpassungsfaktoren) Rechnung getragen ; einen revisionsrechtlich beachtlichen Fehler dieser tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht auf.

13

b) Auch der Umstand, dass die Sachverständige die Wohnungen ausschließlich durch Befragung von Vermietern ermittelt hat, steht der Verwertbarkeit des Gutachtens nicht entgegen. Entgegen der Ansicht der Revision bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass durch diese Vorgehensweise das Ergebnis im Sinne einer zu hohen Vergleichsmiete verfälscht worden sein könnte. Die Revision macht insoweit geltend, Vermieter könnten ein Interesse daran haben, das allgemeine Mietniveau anzuheben, und deshalb geneigt sein, bei der Befragung durch die Sachverständige billigen Wohnraum zu verschweigen und nur besonders teure Wohnungen anzugeben. Für eine solche Annahme bestehen aber keine tatsächlichen Anhaltspunkte. Dass die in das Gutachten eingeflossenen Angaben der befragten Vermieter über die Miete der jeweils benannten Vergleichswohnung zutreffend sind, wird von der Revision nicht in Zweifel gezogen.

14

c) Entgegen der Auffassung der Revision ist das Gutachten der Sachverständigen auch nicht deshalb fehlerhaft, weil es als ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten nicht einen exakten Betrag, sondern lediglich eine Bandbreite (Spanne) ermittelt hat. Nach § 558 Abs. 2 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten für vergleichbaren Wohnraum gebildet. Wie der Senat ausgeführt hat, handelt es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete regelmäßig nicht um einen punktgenauen Wert; die Vergleichmiete bewegt sich vielmehr innerhalb einer gewissen Spanne (Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074, unter II 2 b sowie vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NZM 2005, 660, unter II 2 c).

15

3. Dagegen kann dem Berufungsgericht, wie die Anschlussrevision zu Recht geltend macht, nicht gefolgt werden, soweit es die Auffassung vertritt, der Vermieter dürfe die Miete nicht bis zum oberen Wert einer solchen - unter Heranziehung eines Sachverständigengutachtens zutreffend ermittelten - Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Dies gilt entgegen der Annahme des Berufungsgerichts auch dann, wenn - wie hier - kein Mietspiegel vorhanden ist. In diesem Fall ersetzt das vom Gericht eingeholte Sachverständigengutachten nicht den Mietspiegel, sondern dient der Ermittlung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. Auch hierbei geht es nicht um einen punktgenauen Wert, sondern um eine Bandbreite. Diese Bandbreite hat das Berufungsgericht auf der Basis des Sachverständigengutachtens - wie ausgeführt - rechtsfehlerfrei mit einer Mietzinsspanne von 3,35 € je qm bis 3,59 € je qm ermittelt. Denn auch der obere Spannenwert liegt noch innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, die die obere Grenze einer Mieterhöhung nach § 558 BGB darstellt (Senatsurteil vom 6. Juli 2005, aaO, unter II 2 d). Maßgeblich ist daher weder der vom Berufungsgericht errechnete Mittelwert (3,47 je qm) noch, wie die Revision meint, der untere Spannenwert von 3,35 € je qm. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist vielmehr in Höhe des oberen Spannenwerts der Einzelvergleichsmiete, mithin in Höhe von 3,59 € je qm, berechtigt.

III.

16

Nach alledem ist die Revision der Beklagten unbegründet und daher zurückzuweisen. Soweit das Berufungsgericht zum Nachteil der Klägerin entschieden hat, kann das Berufungsurteil hingegen keinen Bestand haben; es ist daher insoweit auf die Anschlussrevision der Klägerin hin aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da keine weiteren Feststellungen zu treffen sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Beklagten sind - wie vom Amtsgericht ausgesprochen - verpflichtet, einer Erhöhung der monatlichen Grundmiete um den Betrag von 18,38 € zuzustimmen, der sich bei Zugrundelegung des vom Berufungsgericht festgestellten oberen Spannenwerts der Einzelvergleichsmiete (3,59 € je qm) ergibt. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts ist deshalb zurückzuweisen. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer