Grundstückskauf: Kein Schadensersatz bei Fehlvorstellung über künftige Nachbarbebauung

Wer ein Baugrundstück kauft, um darauf ein zweigeschossiges Haus mit Dach zu errichten, hat keinen Anspruch auf Schadensersatz, wenn entgegen seinen Erwartungen die Nachbargrundstücke mit dreigeschossigen Fünf-Parteien-Häusern bebaut werden.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg und wies die Klage eines Käufers zurück. Dieser war durch ein Internetexposé auf das Objekt aufmerksam geworden. Infolge der darin enthaltenen Beschreibung und den Angaben des Verkäufers über die Nachbarbebauung war er davon ausgegangen, dass dort höchstens zweigeschossige Zweifamilienhäuser gebaut würden. Eine solche Fehlvorstellung begründe nach Ansicht der Richter zwar grundsätzlich eine Pflicht des Verkäufers, auf den Irrtum hinzuweisen. Das gelte aber nur, wenn dem Verkäufer die Fehlvorstellung bekannt sei. Sei die Fehlvorstellung dagegen nicht erkennbar, liege auch keine Täuschung über die baurechtliche Zulässigkeit auf dem Nachbargrundstück vor (OLG Brandenburg, 5 U 82/09).


Die Entscheidung im einzelnen lautet:

OLG Brandenburg: Urteil vom 14.10.2010 - 5 U 82/09

Die Berufung der Kläger gegen das am 28. April 2009 verkündete Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt (Oder) - 13 O 283/08 - wird zurückgewiesen mit der Maßgabe, dass die Kläger zu je 1/2 die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen.

Die Kosten der Berufung tragen die Kläger zu je 1/2.

Die Revision wird nicht zugelassen.


Gründe:

Mit notariellem Vertrag vom 29. September 2005 (Notarin … in F, UR.-Nr. 1304/2005) erwarben die Kläger von der beklagten Stadt (Beklagte) Bauland, gelegen auf dem sogenannten R. Gem. Ziff. 4.1. des Vertrages gelten für den Kaufgegenstand die Festsetzungen des von der Stadt F beschlossenen Bebauungsplanes BP 04/006 in seiner jeweils gültigen Fassung, dessen Festsetzungen die Kläger für sich (…) anerkennen. Hierzu weist der Vertrag in Abschnitt 3 darauf hin, dass die Änderungen des B-Plans für das Baufeld 13, in dem das Vertragsobjekt liegt, noch bis Ende des Jahres beschlossen werden. Der Vertrag enthält ferner in Abschnitt 5 einen Gewährleistungsausschluss.

In der Folgezeit errichteten die Kläger auf dem Grundstück ein zweigeschossiges Wohnhaus mit Dach.

Die Kläger verlangen mit der Klage Schadensersatz, weil entgegen ihrer auf ein im Jahr 2002 von der Stadt F im Internet veröffentlichen Exposé gestützten Erwartung die Nachbarparzellen mit dreigeschossigen Fünf-Parteien-Häusern bebaut wurden, was dazu führt, dass durch die Bebauung die bis dahin bestehende Sicht der Kläger auf die Stadt F beeinträchtigt ist.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils verwiesen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, die Kläger machten einen Sachmangel geltend, indem sie Schadensersatz dafür verlangten, dass die Nachbargrundstücke höher als von ihnen erwartet bebaut worden seien. Gewährleistungsansprüche wegen Sachmängeln seien wirksam vertraglich ausgeschlossen. Das vorrangige Gewährleistungsrecht verdränge auch die weiteren möglichen Anspruchsgrundlagen aus vorvertraglicher Pflichtverletzung und positiver Vertragsverletzung; auch sei ein Anspruch aus unerlaubter Handlung nicht erkennbar. Die Beklagte hafte daher nur im Falle der Übernahme einer Beschaffenheitsgarantie nach § 444 in Verbindung mit § 443 BGB oder wenn sie einen Mangel arglistig verschwiegen hätte. Beides sei nicht feststellbar.

Dass den Klägern eine bestimmte Geschoßhöhe der Nachbargrundstücke zugesichert worden sei, hätten sie nicht substantiiert vorgetragen. Der Vortrag der Kläger, wonach die Beklagte erklärt habe, zukünftigen Investoren werde vorgegeben, Ein- oder Zweifamilienhäuser mit ein oder zwei Vollgeschossen zu errichten, sei, wie von der Beklagten in der Klageerwiderung gerügt, unsubstantiiert. Mit diesem Vortrag rekurrierten die Kläger offenbar auf das Exposé. Selbst wenn Herr W von der Beklagten daneben tatsächlich erklärt habe, dass im Plangebiet 13 von einer geschlossenen Bauweise endgültig abgerückt worden sei, so sei damit nichts über die allein streitgegenständliche Bebauungshöhe gesagt. Tatsächlich seien die Nachbargrundstücke nicht in geschlossener Bauweise sondern mit einzelnen Wohnhäusern bebaut worden. Im Übrigen hätten die Kläger, die selbst aus der ursprünglich vorgesehenen Parzelle nur eine Teilfläche erworben hätten, weil ihnen die Parzelle zu groß gewesen sei, auch was die Bebauung der Nachbarparzellen angehe, nicht mit nur 5 Einfamilienhäusern auf 5 großzügigen Nachbargrundstücken rechnen dürfen, so dass der den früher beabsichtigten Zustand darstellende Lageplan auch aus diesem Grund keine Verbindlichkeit zulasten der Beklagten hätte haben können. Denn wenn sich die Größe der Nachbargrundstücke aufgrund von Teilflächenerwerb reduziere, erhöhe sich zwangsläufig die Zahl der Grundstücke und ihre Bebauungsdichte. All dies sei den Klägern bekannt gewesen und im Lageplan schon nicht wiedergegeben.

Auch arglistiges Verschweigen eines Mangels könne der Beklagten nicht angelastet werden.

Es sei nicht erkennbar, dass die Beklagte eine Fehlvorstellung der Kläger von der möglichen Nachbarbebauung gekannt oder für möglich gehalten habe. Nach dem Vortrag der Kläger sei mit ihnen zunächst unter Vorlage der Karte K 3 (Bl.33 d. A.) verhandelt worden. Bei dieser Karte handele es sich jedoch schon nach ihrer Bezeichnung lediglich um einen Teilungsvorschlag. Soweit darin Lage oder Bauweise anderer Bauten, insbesondere der noch nicht verkauften Nachbargrundstücke eingezeichnet seien, habe die Beklagte eine etwa bestehende Fehlvorstellung der Kläger dahingehend, dass diese Entwürfe verbindlich seien, weder erkennen noch ungefragt aufklären müssen. Soweit der notarielle Vertrag auf den Lageplan (Bl. 28 d. A.) verweise, gehe es ausschließlich um den Grenzverlauf, während weitere Einzelheiten dieses Lageplanes nicht Vertragsgegenstand geworden seien. Schließlich gebe auch das Exposé für eine Arglist der Beklagten nichts her. Die Beklagte habe nicht gewusst, dass die Kläger dieses zur Grundlage ihrer Vorstellungen gemacht hätten. Für die Annahme einer Prospekthaftung reiche der Vortrag der Kläger nicht aus. Die Kläger hätten ein Grundstück in einem Baugebiet zu Beginn der Erschließung im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes bei ungewissen Aussichten erworben und hätten die Folgen zu tragen.

Gegen das Urteil wenden sich die Kläger mit ihrer Berufung, welche sie auf die Verletzung formellen und materiellen Rechts stützen.

Die Kläger meinen, das Landgericht habe sie auf ungenügenden Vortrag betreffend die Äußerungen des Herrn W hinsichtlich künftiger Bebauung der Nachbargrundstücke hinweisen müssen. Sie tragen nunmehr in der Berufung vor, während der Verkaufsgespräche habe Herr W den Lageplan vorgelegt und anhand dessen sei unter anderem die Höhe der zu erwartenden Bebauung besprochen worden. Sie, die Kläger, hätten, da sie in zweiter Reihe hätten bauen wollen, auf die freie Aussicht großen Wert gelegt und ausdrücklich danach gefragt, ob die Umgebungsbebauung tatsächlich so ausgeführt werde, wie in der Anlage K 3 vorgestellt, also ein- bzw. zweigeschossig plus Dachgeschoss. Herr W habe diese bestätigt. Dass die Beklagte ihrer Verpflichtung zur Aufklärung über die Nachbarbebauung arglistig nicht nachgekommen sei, ergebe sich ferner daraus, dass sie in den Verkaufsverhandlungen lediglich mit dem Lageplan agiert und nicht darauf hingewiesen habe, dass der Bebauungsplan eine andere Aussage treffe.

Die nun ausgeführte Bebauung im komplexen Bau über drei Etagen mit 5 Eigentumswohnungen und ohne Einhaltung der gewöhnlichen Abstandsflächen zu den Nachbarn führe dazu, dass ihr, der Kläger, Garten von den Bewohnern der Nachbarhäuser einsehbar sei. Zudem ergebe sich durch diese Nachbarbebauung eine optische Beeinträchtigung.


Die Berufung ist statthaft und zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 511 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 517, 519, 520 ZPO).

In der Sache hat die Berufung keinen Erfolg.

Die Kläger können von der Beklagten nicht Schadensersatz wegen arglistigen Verschweigens eines Mangels oder Vorspielens einer nicht vorhandenen Eigenschaft des von der Beklagten veräußerten Grundstücks am R in F verlangen.

Ein Anspruch aus §§ 246, 442, 444 BGB (entsprechend der Zusicherung im Sinne des § 463 BGB) besteht nicht. Eine derartige Garantie beinhaltet die Erklärung des Verkäufers, für das Vorhandensein bestimmter Beschaffensmerkmale unbedingt, d. h. verschuldensunabhängig einstehen zu wollen. Es müsste also im Sinne von § 443 Abs. 1 BGB seitens der Beklagten eine Beschaffenheitsgarantie übernommen worden sein. Dass die Beklagte für eine bauliche Beschränkung der Nachbargrundstücke ohne Verschulden im Sinne einer Gewährleistung habe einstehen wollen und zwar einschließlich der Verpflichtung, bei Fehlen dieser Beschaffenheit Schadensersatz zu leisten, dafür gibt der Vertrag, aber auch der Vortrag der Kläger nichts her. Allein dem Exposé, welches die Kläger nicht einmal zum Gegenstand der Vertragsverhandlungen gemacht haben, und der Anlage K3 kann eine derartige Erklärung nicht entnommen werden. Vor allem aber kann schon wegen des Gewährleistungsausschlusses nicht davon ausgegangen werden, dass die Beklagte die Gewähr hierfür hätte übernehmen und für alle Folgen des Fehlens auch ohne Verschulden hätte einstehen wollen.

Auch ein Gewährleistungsanspruch nach §§ 434, 437, 440, 280, 281, 283 ist nicht gegeben. Der Anspruch würde voraussetzen, dass die Beklagten arglistig einen Mangel verschwiegen hätten. Denn wegen des Gewährleistungsausschlusses, auf den die Beklagte sich auch berufen kann, müsste diese nur im Fall der Arglist haften (§ 444 BGB).

Der Gewährleistungsanspruch setzt voraus, dass das Kaufgrundstück mit einem Mangel behaftet ist, dem Grundstück also eine vereinbarte Beschaffenheit fehlt. Das ist nicht der Fall.

Nach dem Vortrag der Kläger wollen diese aufgrund des Exposés, des Lageplans K 3 und entsprechender Äußerungen des die Vertragsverhandlungen für die Beklagte führenden Herrn W bei Vertragsabschluß davon ausgegangen sein, ein Grundstück mit bleibender guter Sicht auf die Stadt F zu kaufen, weil die Möglichkeit der Nachbarbebauung auf ein- bis zweigeschossige Ein- oder Zweifamilienhäuser beschränkt gewesen sei. Tatsächlich habe aber schon der damals gültige Bebauungsplan eine Bebauung mit dreigeschossigen Mehrfamilienhäusern zugelassen, wie sie später auch verwirklicht worden sei.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu einem Fehler gem. § 459 BGB a. F., der ein Unterfall des neuen Sachmangelbegriffs ist, kann ein Fehler nicht nur in der körperlichen Beschaffenheit einer Kaufsache liegen, sondern auch in den tatsächlichen, wirtschaftlichen, sozialen und rechtlichen Beziehungen der Sache zu ihrer Umwelt, die die Brauchbarkeit oder den Wert der Sache beeinflussen. Die Umweltbeziehungen müssen aber in der Beschaffenheit der Sache selbst ihren Grund haben und sich nicht erst durch Heranziehung von außerhalb des Kaufgegenstandes liegenden Verhältnissen oder Umständen ergeben.

Ausgehend von diesen Grundsätzen kann ein Fehler des von den Klägern gekauften Grundstücks nicht angenommen werden. Denn schon nach dem im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltenden Bebauungsplan war eine dreigeschossige Bauweise und es waren auch mehrere Wohnungen je Bau zulässig. Ob ein Zwei- oder Mehrfamilienhäuser in ein- zwei- oder dreigeschossiger Bauweise errichtet werden würde, hing allein vom Willen der zukünftigen Nachbarn ab. Bloße Bebauungsabsichten der Nachbarn vermögen aber einen Sachmangel eines Grundstücks nicht zu begründen, da sie keinen Bezug zur physischen Beschaffenheit des Kaufgegenstandes haben. Anders wäre es nur, wenn die Unbebaubarkeit der Nachbargrundstücke ihre Ursache in ihrer Lage oder in bestehenden Bebauungsplänen hätte.

Aber auch nach dem Sachmangelbegriff des § 434 BGB ist ein Mangel wegen fehlender Unverbaubarkeit nicht gegeben, weil damit eine zukünftige vom Grundstück der Kläger unabhängige Entwicklung angesprochen ist.

Nach alledem sind Gewährleistungsrecht der Kläger, und zwar auch solche nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB nicht gegeben, da auch diese Haftung auf einem Mangel beruhen muss.

Die Täuschung über die baurechtliche Zulässigkeit auf dem Nachbargrundstück mag zwar grundsätzlich eine Haftung aus § 311 Abs. 2 Ziffer 1 BGB wegen einer Täuschung über einen Umstand, der nicht in den Anwendungsbereich der §§ 434 ff. BGB fällt, zu begründen. Denn auch wenn es eine allgemeine Rechtspflicht, den Vertragspartner über alle Umstände aufzuklären, die auf seine Entschließung Einfluss haben könnten, nicht gibt, so lässt sie sich doch aus besonderen Gründen anhand der Umstände in Einzelfällen bejahen. Die Rechtsprechung hat eine derartige Pflicht aus den konkreten, zwischen den Partnern bestehenden Vertragsbeziehungen dann abgleitet, wenn das Verschweigen von Tatsachen gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen würde und der Erklärungsgegner die Mitteilung der verschwiegenen Tatsache nach der Verkehrsauffassung erwarten konnte. Eine solche Situation kann bei einem Kaufvertrag gegeben sein, wenn dem Käufer unbekannte Umstände vorliegen, die - für den Verkäufer erkennbar - für den Willensentschluss des Käufers von wesentlicher Bedeutung sind. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Verkäufer aufgrund seiner Fachkunde gegenüber dem Käufer eine besondere Vertrauensstellung einnimmt. Für einen derartigen Anspruch reicht das Vorbringen der Kläger jedoch nicht aus.

Nach ihrem erstinstanzlichen Vorbringen waren die Kläger aufmerksam geworden auf das Objekt durch das Internetexposé aus dem Jahr 2002. Aufgrund der darin enthaltenen Beschreibung, sowie von Äußerungen des Herrn W über die Nachbarbebauung aber auch wegen der im Lageplan eingezeichneten Umgebungsbebauung und der ihnen erteilten Zusicherung, zweigeschossig plus Dachgeschoss bauen zu dürfen, wollen die Kläger davon ausgegangen sein, dass in der Nachbarschaft höchstens zweigeschossige Zweifamilienhäuser mit Dach gebaut werden würden, was für sie von kaufentscheidender Bedeutung gewesen sei.

War für Herrn W diese Fehlvorstellung der Kläger über einen für den Vertragsschluss wesentlichen Umstand erkennbar und konnte er die zukünftige Bauweise vorhersehen, hätte er nach den vorstehend aufgeführten Maßgaben auf die Möglichkeit der Bebauung mit dreigeschossigen Mehrfamilienhäusern, wenn auch nicht in geschlossener Bauweise, hinweisen müssen. Einer solchen Verpflichtung ist der Vertreter der Beklagten bei den Verkaufsverhandlungen jedoch nicht unterlegen.

Dass die Kläger das Internetexposé bei den Vertragsverhandlungen angesprochen oder sich darauf berufen hätten, behaupten sie nicht. Allein aufgrund dessen Existenz musste die Beklagte nicht davon ausgehen, das im Jahr 2002 verfasste Expose sei den Klägern bekannt und sie sähen die darin geschilderte Bauweise als für die Beklagte verbindlich und für ihren, der Kläger Kaufentschluss als ausschlaggebend an. Denn in Ziff. 4 des Exposes ist darauf hingewiesen, dass die 2. Änderung zum Entwurf des Bebauungsplanes bearbeitet werde, dessen Offenlegung im 1. Quartal 2003 erfolgen solle. Schon wegen dieses Hinweises, dass die Angaben im Expose noch nicht durch einen Bebauungsplan bestätigt waren, konnten die Kläger die im Exposé enthaltenen Angaben nach Ablauf von drei Jahren und trotz des zwischenzeitlich erlassenen Bebauungsplanes nebst dessen vorgesehener Änderung, auf die im Kaufvertrag ausdrücklich verwiesen wird, nicht als verbindlich ansehen. Davon durfte die Beklagte ausgehen. Dies muss umso mehr gelten, als die Kläger aus Sicht der Beklagten schon wegen des geänderten Zuschnitts der Parzellen mit der zwingenden Folge einer dichteren Bebauung erkennen mussten, dass die ursprüngliche Planung überholt war. Auch allein aufgrund der Vorlage des Lageplans K3 und dessen Inbezugnahme im Kaufvertrag musste die Beklagte nicht annehmen, dass die Kläger die darin eingezeichneten Angaben zur Höhe der Umgebungsbebauung als verbindlich ansehen könnten. Der Lageplan ist als „Teilungsvorschlag Parzelle 15-05“ bezeichnet, das zweite Trennstück war weder verkauft geschweige dessen Bebauung geplant, so dass schon aufgrund dieser Bezeichnung (Vorschlag) eine Verbindlichkeit der Angaben, insbesondere zu den eingezeichneten Bauten ausgeschlossen war.

Hinzu kommt, dass ausweislich dieses Lageplanes eine Bebauung mit „1/2 + D“, also letztlich mit 3 Geschossen zulässig sein sollte. Ausweislich der zu den Akten gereichten Lichtbilder ist eine solche Bebauung auch erfolgt, nämlich mit maximal 3 Geschossen einschließlich Flachdach.

Zur Bebauungsdichte berufen sich die Kläger lediglich auf den im Exposé erwähnten Verzicht auf einen Geschoßwohnungsbau. Im Exposé ist eine bestimmte Bebauungsdichte jedoch nicht vorgegeben. Der von den Klägern gewünschte kleinere Zuschnitt der Parzellen hatte zwangsläufig geringere Abstandsflächen zur Folge. Was den Verzicht im Exposé auf den Geschoßwohnungsbau angeht, der nach der nicht näher substantiierten und in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat nicht aufrecht erhaltenen Behauptung der Kläger von Herrn W für die Nachbargrundstücke dahin bestätigt worden sein soll, dass dort nur Ein- oder Zweifamilienhäuser gebaut werden würden, war es schon aufgrund der weiteren im Exposé enthaltenen Angaben nicht ausgeschlossen, dass dieser unter Umständen nicht aufrechterhalten werden wird. Denn unter Ziff. 5 des Exposés ist ausgeführt, dass die Unterteilung der durch die Erschließungsstraßen umgrenzten Quartierflächen den Investoren entsprechend den planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Zulässigkeiten sowie den konkreten Planungen zum Standort durch den Investor obliege. Nicht nur das Exposé, auch der Vertrag verweist also auf die absehbare Änderung des Bebauungsplanes, den die Kläger ausdrücklich anerkannt haben und der eine Erhöhung der Grundflächenzahl vorsieht und die Investorenbauung von Mehrfamilienhäusern zulässt. Dass die etwa bei Vertragsabschluss im September 2005 geäußerte Erklärung des Mitarbeiters W zur Bauweise auf den veräußerten Nachbargrundstücken nicht mehr als eine Wissenserklärung darstellte, hat bereits das Landgericht zutreffend ausgeführt. Dass sie für die Zeit des Vertragsabschlusses nicht zutreffend gewesen wäre, behaupten die Kläger nicht. Allein diese Vorgaben können daher aus der maßgeblichen Sicht der Beklagten ein Vertrauen der Kläger dahingehend, dass die Beklagte auch in Zukunft und bei veränderter Marktlage, die nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Beklagten erst im Jahr 2006 eintrat, die Möglichkeiten des von den Klägern akzeptierten geänderten Bebauungsplanes nicht voll ausschöpfen werde, nicht rechtfertigen.

Soweit die Kläger beanstanden, dass der Investor bei Errichtung der Mehrfamilienhäuser die Abstandsflächen nicht eingehalten habe, rechtfertigt dies ebenfalls einen Schadensersatzanspruch nicht. Weder handelt es sich hierbei um einen im maßgeblichen Zeitpunkt der Übergabe des Grundstücks an die Kläger (§ 434 Abs. 1 Satz 1, § 446 BGB) vorhandenen Mangel, noch ist ersichtlich, dass die Unterschreitung der Abstandsflächen für die Beklagte bei Vertragsabschluß erkennbar gewesen wäre. Zudem hatten es die Kläger in der Hand, insoweit ihre Rechte auf Einhaltung der Abstandsflächen im Verwaltungsrechtsweg wahrzunehmen.