Gartenpflege: Vermieter kann keine bestimmte Gartengestaltung verlangen

Ein Vermieter, der im Mietvertrag die Vornahme der Gartenpflege durch den Mieter vereinbart hat, ist nicht berechtigt, die Gartenpflege anderweitig in Auftrag zu geben, solange die Gartenpflege nicht gänzlich unterlassen wird.

Hierauf wies das Landgericht (LG) Köln in einem Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter hin. Laut Mietvertrag war es Aufgabe des Mieters, den Garten zu pflegen. Allerdings hatten Mieter und Vermieter unterschiedliche Vorstellungen von dieser Tätigkeit. Während der Vermieter einen englischen Rasen wünschte, fand der Mieter eine Wiese mit Wildkräutern schöner. Da sich der Vermieter mit seiner Vorstellung kein Gehör verschaffen konnte, beauftragte er einen Landschaftsgärtner mit der Neugestaltung des Gartens. Die Kosten verlangte er vom Mieter ersetzt. Dieser weigerte sich zu zahlen. Das LG bestätigte nun diese Weigerung als rechtmäßig. Dabei machten die Richter deutlich, dass dem Vermieter kein Direktionsrecht hinsichtlich der Gartengestaltung zustehe. Eine „Ersatzvornahme“ sei nur zulässig, wenn der Mieter die Gartenpflege gänzlich unterlasse. Davon könne vorliegend aber keine Rede sein. Es liege lediglich eine andere Gartengestaltung vor, die Pflege sei regelmäßig erfolgt (LG Köln, 1 S 119/09).


Die Entscheidung im einzelnen lautet:

LG Köln: Urteil vom 21.10.2010 - 1 S 119/09

Unter Zurückweisung der Berufung des Klägers gegen das am 10.3.2009 verkündete Urteil des Amtsgerichts Brühl - 21 C 505/08 - im Übrigen werden die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, einen weiteren Betrag von 97,73 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten seit dem 28.1.2010 zu zahlen.

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 10.3.2009 verkündete Urteil des Amtsgerichts Brühl - 21 C 505/08 - hinsichtlich des Zahlungsausspruchs über 285,77 € abgeändert und die Beklagten gesamtschuldnerisch verurteilt, stattdessen 18,90 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 10.1.2009 zu zahlen. Die weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen werden gegeneinander aufgehoben.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gemäß § 540 ZPO abgesehen. Insoweit wird auf die tatbestandlichen Darlegungen des Amtsgerichts in seiner angefochtenen Entscheidung verwiesen.


Entscheidungsgründe

Die Berufung des Klägers gegen das im Tenor näher bezeichnete Urteil des Amtsgerichts Brühl ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, in der Sache jedoch in überwiegendem Maße ohne Erfolg. Im Einzelnen gilt Folgendes:

Zutrittsrecht zwecks Vertikutierung des Rasens

Das Amtsgericht hat diese Forderung des Klägers zurückgewiesen mit der Begründung, nach den vertraglichen Vereinbarungen sei die Gartenpflege Sache der Mieter und damit der Beklagten. Diese Auffassung des Amtsgerichts ist angesichts der vertraglichen Vereinbarungen im Mietvertrag vom 23.9.2000 zutreffend, so dass die Kammer den Darlegungen des Amtsgerichts beitreten kann. Die Verpflichtung der Beklagten zur Vornahme der Gartenpflege ist in §§ 8 Ziffer 10 und § 27 niedergelegt (Bl. 22, 25). Nur für den Fall, dass die Pflege des Gartens und des Vorgartens unterlassen wird, ist der Vermieter nach den vertraglichen Vereinbarungen berechtigt, diese Arbeiten in Auftrag zu geben. Eine derartige Unterlassung der Pflege und eine damit einhergehende Verwahrlosung der Gartenanlage hat der Kläger allerdings nicht substantiiert dargelegt. Eine Vernachlässigung des Gartens ergibt sich weder aus den Fotografien, die dem Schriftsatz des Klägers vom 22.1.2009 beigefügt waren, noch den Fotos als Anlage zum Schriftsatz vom 8.9.2010. Der Kläger hat dazu behauptet, er habe den Beklagten bei Vertragsbeginn einen englischen Rasen überlassen, der sich nunmehr in eine Wiese mit Klee und Unkraut gewandelt habe. Das Amtsgericht hat bereits zutreffend darauf verwiesen, dass dem Kläger als Vermieter kein Direktionsrecht hinsichtlich der Gartengestaltung zusteht. Wenn demgemäß die Beklagten eine Wiese mit Wildkräutern einem englischen Rasen vorziehen, ist diese Veränderung nicht auf eine Vernachlässigung des Gartens im Sinne des Mietvertrages zurückzuführen.

Zahlung von 601,87 €

Dabei handelt es sich um die Kosten, die für eine Beseitigung von zwei Wasserschäden erforderlich waren. Das Amtsgericht hat diese Positionen mit der Begründung aberkannt, die Schäden seien nicht auf das Verschulden der Beklagten zurückzuführen. Der Kläger habe bei der Übergabe des Mietobjekts an die Beklagten nicht erklärt, dass die Sinkkästen frei bleiben und jedes Jahr zweimal gereinigt werden müssten. Zudem habe das Wasser selbst bei Vollwirkung des Rückstauventils ca. eine Stunde im Keller gestanden; eine Unterscheidung im Hinblick auf eventuelle Mehrkosten habe der Kläger indessen nicht vorgenommen. Diese Ausführungen des Amtsgerichts erweisen sich auch unter Berücksichtigung des Vorbringens im Berufungsverfahren als zutreffend. Zwar hat der Kläger nunmehr eine entsprechende Belehrung über die Verpflichtung zur Reinigung der Sinkkästen unter Beweis gestellt. Was aber konkret besprochen worden ist, hat der Kläger nicht dargestellt. Eines derartigen substantiierten Vortrages hätte es aber bedurft, nachdem das Vorbringen des Klägers seitens der Beklagten bestritten worden war. Eine Beweiserhebung erübrigt sich demgemäß, da eine Beweisaufnahme zu einer im Zivilrecht unzulässigen Ausforschung geführt hätte.

Im Hinblick auf den Wasserschaden, der sich als Folge eines gekippten Fensters im 1. Obergeschoss darstellen soll, hat sich der Kläger darauf berufen, das Fenster habe wochenlang aufgestanden und habe den Schaden verursacht. Die Beklagten haben die Schadensursache bestritten. Der Kläger hat seine Eltern als Zeugen für das offenstehende Fenster benannt, obwohl er selbst mit seinen Eltern urlaubsbedingt in der Zeit vom 19.7. bis 9.8. 2007 abwesend war, was er nicht bestritten hat. Da zudem das Schadensbild an der Wand zum Badezimmer nicht zu dem Schlagregen passt, der eventuell durch das gekippte Fenster den Weg in das Innere des Hauses gefunden haben mag, unterlag diese Schadensposition der Zurückweisung.

Zahlung weiterer 1.109,94 €

Der Kläger wehrt sich gegen die Aufrechnung der Beklagten mit Gegenforderungen gegen die Novembermiete 2008, die sich unstreitig auf 1.427,97 € beläuft. Das Amtsgericht hatte den Gegenanspruch der Beklagten wegen der Trocknungsarbeiten in Höhe von 1.109,94 € durchgreifen lassen und dies mit § 536 a BGB begründet. In der Berufungsinstanz wird dazu nichts Erhebliches vorgetragen, was eine Abweichung von der amtsgerichtlichen Entscheidung rechtfertigen könnte. Der Kläger hat vielmehr seinerseits ausdrücklich in seinem Schreiben vom 12.8.2008 abgelehnt, seinerseits die Kosten der Trocknungsmaßnahmen tragen zu wollen, so dass eine besondere Leistungsaufforderung durch die Beklagten nicht erforderlich war. Da zudem die Höhe der Gegenforderung nach § 287 ZPO geschätzt werden kann, verbleibt es bei dem Ergebnis des Amtsgerichts.

Vorgerichtliche Anwaltskosten

Das Amtsgericht hat insoweit 359,50 € in Ansatz gebracht unter Berücksichtigung der Anträge zu 1) bis 5) aus der Klageschrift vom 5. November 2008, soweit sie begründet waren. Da die Berufung des Klägers unbegründet ist, war für eine Anhebung der vorgerichtlichen Anwaltskosten kein Raum.

Zahlung weiterer 190.- €

Der Sache nach handelt es sich um die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten für November 2008, die grundsätzlich dem Kläger als Teil der Novembermiete zustehen. Die Beklagten haben gegen die Novembermiete mit einem Ersatzanspruch wegen des Einsatzes der Trocknungsgeräte aufgerechnet, wobei das Amtsgericht von einer Bruttomiete in Höhe von 1.427,97 € ausgegangen ist. Die Grundmiete beträgt 1.237,97, während sich die Betriebskostenvorauszahlungen auf 190 .- € festgelegt sind. Das Amtsgericht hat dem Kläger einen Betrag von 318,03 € zugesprochen, so dass dabei bereits die 190.- € als Betriebskosten berücksichtigt waren. Eine gesonderte Geltendmachung des Betrages von 190.- € musste daher entfallen, da ansonsten der Betrag zweimal zugunsten des Klägers berechnet worden wäre.

Abweisung der Hilfswiderklage in vollem Umfang

Das Amtsgericht hatte auf die zweite Hilfswiderklage den Beklagten einen Betrag von 330,34 € zugesprochen und dies mit einem Schadensersatzanspruch wegen vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten begründet. Diese Begründung des Amtsgerichts erweist sich auch nach dem Vorbringen des Klägers im Berufungsverfahren als zutreffend. Der Kläger hatte die Beklagten mit teils überzogenen Forderungen konfrontiert, die die Bevollmächtigten der Beklagten mit Zuschrift vom 17.10.2008 zurückgewiesen haben. Anspruchsgrundlage für den Schadensersatzanspruch bildet § 280 BGB; da die Berechnung der Höhe des Schadensersatzanspruchs durch das Amtsgericht unter keinem rechtlichen oder tatsächlichen Gesichtspunkt zu beanstanden ist, unterlag auch insoweit die Berufung des Klägers der Zurückweisung.

Betriebskostenabrechnung 2009

Die Kammer hält die Klageerweiterung im Hinblick auf die Betriebskostenabrechnung für 2009 für im Sinne des § 533 ZPO sachdienlich und hat diesen Betrag von 97,73 € dem Kläger zugesprochen, nachdem eine Prüfung der Betriebskostenabrechnung vom 12.1.2010 ergeben hat, dass zum Nachteil der Beklagten materielle Fehler der Abrechnung nicht anhaften. Die Bedenken wegen einer fehlenden Angabe der Gesamtkosten bei der Position „Abfallbeseitigung“ konnten zurückgestellt werden, da ausdrücklich angegeben worden ist, dass es sich um ein Drittel der Gesamtkosten handelt, die in die Betriebskostenabrechnung aufgenommen worden sind.

Die Beklagten haben im Berufungsverfahren kritisiert, dass in die Betriebskostenabrechnung Wartungskosten aufgenommen worden sind. Gleichwohl ist die Abrechnung nicht zu beanstanden, da es sich bei den Wartungskosten um die Kosten handelt, die als umlagefähig nach § 16 Ziffer 2 des Mietvertrages vereinbart worden sind. Der Sache nach handelt es sich um die Kosten, die in § 7 Abs. 2 HeizKV aufgeführt worden sind und daher umlagefähig sind. Die Beklagten hätten zudem diese Position nur mit Substanz angreifen können, wenn sie zuvor die Belege eingesehen hätten. Das war indessen nicht der Fall.

Die Berufung der Beklagten gegen das im Tenor näher bezeichnete Urteil des Amtsgerichts Brühl ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, in der Sache selbst aber nur in geringem Maße erfolgreich. Im Einzelnen gilt Folgendes:

Kein Anspruch des Klägers auf Gewährung von Zutritt zum Garten durch Gartenbaufirma

Nach § 27 des Mietvertrages wird die Gartenpflege zunächst vom Mieter in fachgerechter Eigenleistung durchgeführt; Bäume und Sträucher dürfen nur nach Absprache mit dem Vermieter beschnitten und entfernt werden. Sofern die Pflege des Gartens und Vorgartens unterlassen wird, ist der Vermieter berechtigt, diese Arbeiten in Auftrag zu geben. Damit steht fest, dass aufgrund der Vereinbarungen dem Vermieter die Möglichkeit verbleiben muss, sich vom Zustand der Außenanlagen und des Gartens zu informieren. Dazu bedarf es naturgemäß eines Betretens des Grundstücks der Beklagten durch eine Gartenbaufirma, wie dies seitens des Klägers beantragt worden ist. Der Vermieter kann bestimmte Maßnahmen nach den vertraglichen Vereinbarungen veranlassen, wenn die Gartenpflege unterlassen worden ist. Angesichts dieser Sachlage hat das Amtsgericht die erforderlichen zeitlichen und räumlichen Einschränkungen vorgenommen, deren Anordnung nicht zu beanstanden ist. Aufgrund der vertraglichen Abreden in § 27 ist für einen gänzlichen Ausschluss eines Betretungsrechts für eine Gartenbaufirma kein Raum.

Zutritt zur Begutachtung der Arbeiten der Firma Z.

Dem Kläger steht ein Anspruch auf Zugang zu dem seitens der Beklagten angemieteten Haus zu, um die Arbeiten der Firma Z in Augenschein nehmen zu können. Anspruchsgrundlage bildet der Mietvertrag vom 23.9.2000 in Verbindung mit §§ 241 Abs. 2, 242 BGB. Dem Kläger muss die Möglichkeit eingeräumt werden, die von ihm veranlassten Arbeiten durch eine Drittfirma überprüfen zu können, damit eine Abnahme nach den Vorgaben des Werkvertragsrechts vorgenommen werden kann. Das Amtsgericht hat bereits die zeitlichen und räumlichen Beschränkungen in Form eines Anmeldeerfordernisses in die Tenorierung eingebaut. Nachdem der Kläger einen Termin nicht wahrgenommen hatte, kann nicht auf einen Verzicht des Klägers auf sein Recht zur Überprüfung der von ihm veranlassten Arbeiten geschlossen werden, zumal nicht einmal ersichtlich ist, dass dem Kläger der ungehinderte Zugang zu den Räumen, in denen die Arbeiten ausgeführt worden sind, eingeräumt worden ist.

Keine Zahlung von 318,03 €

Das Amtsgericht hatte bereits einen Betrag von 1.109,94 € als Erstattung wegen des Einsatzes der Trocknungsgeräte als zur Aufrechnung gegen die Novembermiete geeignet berücksichtigt und demgemäß lediglich einen Betrag von 318,03 € auf die Novembermiete zuerkannt. Das Amtsgericht ist dabei von einer Bruttomiete in Höhe von 1.427,97 € ausgegangen und hat dabei die Betriebskostenvorauszahlung über 190.- € in dem Betrag von 318,03 € dem Kläger ausdrücklich zuerkannt. In diesem Zusammenhang ist zu Recht der Betrag von 190.- € einmal in Ansatz gebracht worden.

Für eine weitere den Beklagten zur Aufrechnung zustehende Gegenforderung ist kein Raum. Namentlich sind die behaupteten 40 Arbeitsstunden der Tochter und deren Lebensgefährten nicht geeignet, eine Gegenforderung zugunsten der Beklagten zu begründen. Die Abtretungsvereinbarung der Tochter und ihres Lebensgefährten an die Beklagten ist bestritten. Zu einer Abtretung war in erster Instanz nichts vorgetragen, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat. Daher sind die Beklagten mit diesem Vortrag im Berufungsverfahren ausgeschlossen.

Hinzu kommt der Umstand, dass der Sachvortrag der Beklagten, ihre Tochter und deren Lebensgefährte hätten 40 Arbeitsstunden aufgebracht, unsubstantiiert geblieben ist. Der Kläger hat die entsprechende Behauptung der Beklagten bestritten, so dass es Aufgabe der Beklagten gewesen wäre, im Einzelnen darzulegen, welche Arbeiten im Einzelnen die Tochter der Beklagten und ihr Lebensgefährte ausgeführt haben, um daran eventuell eine Schadensschätzung knüpfen zu können.

359,50 €

Zu Recht hat das Amtsgericht dem Kläger eine Betrag von 359,50 € zugesprochen. Dabei handelt es sich um die vorgerichtliche Geschäftsgebühr wegen der Klageanträge zu 1) bis 5), soweit diese begründet waren. Anspruchsgrundlage bildet die Vorschrift des § 280 BGB; dass insoweit die Berechnung der Höhe des Schadensersatzanspruchs unzutreffend wäre, erschließt sich nicht.

Betriebskosten 2008

Im Hinblick auf die Betriebskosten 2008 ist die Berufung der Beklagten teilweise erfolgreich, da zwei Positionen aus der Betriebskostenabrechnung zu beanstanden sind.

Der Betrag von 190.- € konnte nicht berücksichtigt werden, da er bereits in den 318.03 € enthalten ist, der dem Kläger ausdrücklich zugesprochen worden ist. Ein zweimaliger Ansatz verbietet sich.

Das Amtsgericht hat aus der Abrechnung insgesamt 285,77 € zuerkannt. Ausgangspunkt für die Abrechnung bildet jedoch die Abrechnung mit einem Endbetrag von 475,77 €. Die Position Abwasserbeseitigung kann toleriert werden, da im Hinblick auf das Fehlen der Angabe eines Gesamtbetrages der Hinweis auf die Geltendmachung lediglich eines Drittels der Gesamtkosten ausreichend erscheint. Die Kammer stellt daher ihre Bedenken in formeller Hinsicht zurück.

Die Kosten der Gartenpflege können allerdings nicht in vollem Umfang auf die Beklagten abgewälzt werden, da der Kläger lediglich bis August 2008 die Gartenpflege vorgenommen hat und sich sodann das bekannte Zerwürfnis der Parteien angeschlossen und der Kläger seine Arbeiten eingestellt hat. Demgemäß schätzt die Kammer die Gartenpflegekosten auf 1/2, mithin auf 52,50 €.

Die Wasserkosten sind ausweislich des Sachvortrags aus dem Schriftsatz des Klägers vom 22.1.2009 für den Zeitraum vom 4.11.2006 bis 25.11.2007 berechnet worden. Der Abrechnungszeitraum überschreitet damit die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB, so dass diese Betriebskostenposition nicht zu einem fälligen Zahlungsanspruch führen kann.

Eine Reduzierung der Abrechnung um die beiden Positionen (52,50 € und 404,37 €) führt zu einem Endbetrag von lediglich 18,90 €, der dem Kläger zuzusprechen war.

Hilfswiderklagen

Da die Aufrechnung der Beklagten gegen den Anspruch des Klägers auf die Miete für November 2008 nicht in vollem Umfang durchgreift, verbleibt es bei der Bewertung durch das Amtsgericht in seiner angefochtenen Entscheidung, d. h. die 1. Hilfswiderklage kommt nicht zum Tragen.

Die 2. Hilfswiderklage ist teilweise begründet; insoweit wird zwecks Vermeidung unnötiger Wiederholungen auf die zutreffenden Erwägungen des Amtsgerichts in seiner angefochtenen Entscheidung verwiesen und ihnen beigetreten, nachdem sich im Berufungsverfahren neue entscheidungserhebliche Gesichtspunkte nicht manifestiert haben.

Die Entscheidung über die Kosten basiert auf § 92 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Ziffer 10 ZPO.