Baurecht: Haftungsrecht: Haftung des Architekten für unrichtige Bautenstandsberichte

Dem Erwerber einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung können Schadenersatzansprüche gegen den vom Veräußerer mit der Bauleitung beauftragten Architekten zustehen, wenn dieser unrichtige Bautenstandsberichte erstellt hat, die vereinbarungsgemäß Grundlage für die ratenweise Zahlung des Erwerbspreises sein sollen.

Mit dieser Entscheidung gab der Bundesgerichtshof (BGH) einem Mann recht, der von einem Bauträger eine auf der Grundlage einer konkreten Baugenehmigung noch zu errichtende Wohnung erworben hatte. Der Erwerbspreis war in acht Raten zu bezahlen. Die für die Fälligkeit ab der zweiten Rate erforderlichen Bautenstandsberichte waren im Auftrag des Bauträgers von dem beklagten Architekten, dem unter anderem die Bauaufsicht übertragen war, zu erstellen.
Der Beklagte hat gegenüber der den Erwerbspreis finanzierenden Bank verbindlich erklärt, der verantwortliche Bauleiter des Bauvorhabens zu sein und bestätigt, dass das Bauvorhaben nach den genehmigten Bauplänen errichtet werden solle. Er hat sieben Bautenstandsberichte gefertigt. Der Erwerber hat den Architekten auf Schadenersatz verklagt, weil dieser in den Bautenstandsberichten trotz entsprechender Kenntnis weder auf Mängel noch auf die nicht der Baugenehmigung entsprechende Ausführung des Bauvorhabens hingewiesen habe. Seine unrichtigen Bautenstandsberichte seien Grundlage für die Auszahlung der Raten durch die finanzierende Bank gemäß dem Zahlungsplan gewesen. Hätte der Architekt die Bautenstandsberichte zutreffend erstellt, hätte der Erwerber nach der ersten Rate keine weiteren Zahlungen auf den Erwerbspreis erbracht.

Das Landgericht hat den Architekten zur Zahlung von Schadenersatz verurteilt. Das Oberlandesgericht hat auf die Berufung des Architekten die Klage abgewiesen. Auf die Revision des Erwerbers hat der BGH dieses Urteil aufgehoben und den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Die Richter machten deutlich, dass dem Erwerber gegen den Architekten ein Schadenersatzanspruch zustehe, wenn der Architekt schuldhaft unrichtige Bautenstandsberichte erstellt und dadurch vom Erwerber nicht geschuldete Zahlungen auf den Erwerbspreis veranlasst habe. Der Erwerber sei in den Schutzbereich des zwischen dem Bauträger und dem Architekten abgeschlossenen Architektenvertrags einbezogen. Der Architekt hatte den Bautenstand jeweils als Grundlage für die einzelnen Ratenzahlungen zu bescheinigen. Die Bautenstandsberichte hätten zumindest auch sicherstellen sollen, dass Ratenzahlungen nur bei einem für die Fälligkeit vereinbarten vertragsgemäßen Bautenstand erfolgen. Das Berufungsgericht wird daher nach Zurückverweisung der Sache zu prüfen haben, ob und inwieweit die einzelnen Bautenstandsberichte vorwerfbar fehlerhaft erstellt und die Fehler für die Auszahlung der Beträge nach dem Zahlungsplan kausal geworden sind (BGH, VII ZR 35/07).