Arbeitslohn: Aus Schwarzarbeit kann kein vertraglicher Lohnanspruch hergeleitet werden
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Die zuständige Richterin gab dem Vermieter recht. Sie verurteilte den Mieter, die Wohnung zu räumen und die rückständigen Mieten nachzuzahlen.
Beide Parteien hätten eingeräumt, dass sie durch die Schwarzarbeiten des beklagten Mieters gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit verstoßen haben. Der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag über die Arbeiten des Mieters war somit nichtig. Der Mieter hatte daher keinen Anspruch auf Vergütung seiner Arbeiten.
Es würde jedoch dem Grundsatz von Treu und Glauben widersprechen, wenn der Vermieter unentgeltlich das vom Mieter Geleistete behalten dürfte. Daher könne der Mieter grundsätzlich Ersatz für den Wert seiner Leistungen verlangen. Bei der Bewertung des durch die Schwarzarbeit Erlangten ist zunächst zu beachten, dass der Schwarzarbeiter im Wege des Bereicherungsausgleichs keinesfalls mehr erlangen kann, als er mit seinem Auftraggeber – in nichtiger Weise – als Entgelt vereinbart hatte.… In aller Regel sind hiervon aber wegen der mit der Schwarzarbeit verbundenen Risiken ganz erhebliche Abschläge angebracht. Insbesondere ist stark wertmindernd zu berücksichtigen, dass vertragliche Gewährleistungsansprüche wegen der Nichtigkeit des Vertrags von vornherein nicht gegeben sind, so das Urteil weiter.
Der Mieter konnte seinen „Lohn“ aus der Schwarzarbeit aber hier nicht gegenrechnen. Das Gericht urteilte, dass der Vermieter den Anspruch des Mieters aus der Schwarzarbeit zu Recht mit seiner Kautionsforderung verrechnet hat. Das Gericht hat ihm lediglich 25 Arbeitsstunden zugerechnet. Der Mieter konnte nicht beweisen, dass er tatsächlich mehr gearbeitet hat.
Das Amtsgericht München hat in seinem Urteil vom 21.10.2015 (474 C 19302/15) folgendes entschieden:
Tenor:
Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts München vom 03.09.2015 bleibt aufrechterhalten.
Der Beklagte hat die weiteren Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist hinsichtlich Ziffer 1 vorläufig vollstreckbar. Die Zwangsvollstreckung hinsichtlich Ziffer 1 des Versäumnisurteils vom 03.09.2015 kann von dem Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von € 3.500,00 abgewendet werden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Im Übrigen ist das Urteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Die Zwangsvollstreckung aus dem Versäumnisurteil vom 03.09.2015 darf nur fortgesetzt werden, wenn diese Sicherheit geleistet ist.
Tatbestand:
Der Kläger begehrt vom Beklagten Räumung und Herausgabe der vermieteten Wohnung sowie die Zahlung rückständiger Mietzinsen. Mit Mietvertrag vom 06.03.2015 vermietete der Kläger an den Beklagten die im Souterrain links des Anwesens gelegene Wohnung. Die derzeit monatlich geschuldete Grundmiete beträgt € 350,00 zuzüglich € 90,00 Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung, mithin insgesamt € 440,00. Gemäß § 5 des streitgegenständlichen Mietvertrags hat der Beklagte eine Mietsicherheit in Höhe von € 700,00 zu leisten. Eine Zahlung der Mietsicherheit durch den Beklagten erfolgte nicht. Der Beklagte leistete zunächst im Rahmen seines Angestelltenverhältnisses bei der Firma Arbeiten für den Kläger. Die Firma hat dem Kläger für diese Arbeit unter dem Datum des 23.06.2015 eine Rechnung in Höhe eines Betrages von € 1.190,00 gestellt, die der Kläger auch beglich. Auf Nachfrage des Klägers erklärte sich der Beklagte bereit im Haus des Klägers für diesen Schwarzarbeit zu verrichten, die vom Beklagten sodann auch geleistet wurde. Der Beklagte zahlte den Mietzins für die Monate Mai und Juni 2015 jeweils vollumfänglich nicht. Mit Schreiben vom 17.06.2015, dem Beklagten am gleichen Tag zugegangen, kündigte der Kläger das Mietverhältnis fristlos sowie hilfsweise ordentlich wegen Zahlungsverzugs und forderte den Beklagten auf, die Wohnung bis spätestens 30.06.2015 zu räumen und an den Kläger herauszugeben. Mit anwaltlichem Schreiben vom 25.06.2015 erklärte der Kläger gegenüber dem Beklagten die Aufrechnung gegen die Ansprüche des Beklagten aus der geleisteten Schwarzarbeit mit seinem Anspruch gegen den Beklagten auf Kautionszahlung. Der Beklagte zahlte am 25.06.2015 und am 31.07.2015 jeweils an den Kläger Beträge in Höhe von € 440,00, die der Kläger auf die Mietzahlungsrückstände aus den Monaten Mai und Juni 2015 verrechnete; weitere Mietzahlungen für die Monate Juli und August 2015 wurden vom Beklagten nicht erbracht. Es ist weder eine Räumung der streitgegenständlichen Wohnung noch Zahlung der Mietrückstände erfolgt. Auch die Miete für September 2015 wurde vom Beklagten nicht entrichtet. Am 03.09.2015, dem Beklagten zugestellt am 08.09.2015, erging im schriftlichen Verfahren gemäß § 331 Abs. 3 ZPO Versäumnisurteil, wonach der Beklagte zur Räumung und Herausqabe der streitgegenständlichen Wohnung sowie zur Zahlung in Höhe von € 880,00 nebst Zinsen sowie vorgerichtlicher Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von € 571,43 verurteilt wurde. Mit Schreiben vom 21.09.2015, eingegangen bei Gericht am selben Tag, legte der Beklagte Einspruch gegen das Versäumnisurteil vom 03.09.2015 ein.
Der Kläger beantragt daher zuletzt, das Versäumnisurteil des Amtsgerichts München vom 03.09.2015, Az. 474 C 19302/15, aufrechtzuerhalten.
Der Beklagte beantragt, das Versäumnisurteil vom 03.09.2015 aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Der Beklagte trägt vor, er habe Schwarzarbeit im Umfang von 60 Stunden für den Kläger geleistet, so dass der Kläger ihm € 1.200,00 schulde, die - wie vereinbart - mit der Miete zu verrechnen seien. Die Klägerin repliziert, die Klageansprüche seien vollumfänglich begründet. Insbesondere stünden dem Beklagten keine aufrechenbaren Gegenansprüche aus der von ihm geleisteten Schwarzarbeit im Haus des Klägers in zu, da diese Gegenforderung vereinbarungsgemäß mit dem Anspruch des Klägers auf Kautionszahlung bereits aufgerechnet wurde. Der Beklagte habe für den Kläger Schwarzarbeit im Umfang von 24 Stunden geleistet, so dass ein Zahlungsanspruch des Beklagten in Höhe von 24 Stunden x € 12,00 = € 288,00 bestanden habe, der jedoch durch die Aufrechnung vom 25.06.2015 erloschen sei. Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlungen vom 21.10.2015 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Der Einspruch des Beklagten gegen das Versäumnisurteil vom 03.09.2015 ist zulässig; die Voraussetzungen des § 342 ZPO sind erfüllt.
Die zulässige Klage ist begründet; das Versäumnisurteil ist mithin aufrechtzuerhalten.
Der Beklagte ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung und gemäß § 535 Abs. 2 BGB zur Zahlung der rückständigen Mietzinsen in Höhe von € 880,00 nebst Nebenforderungen an den Kläger verpflichtet. Das streitgegenständliche Mietverhältnis wurde durch die fristlose Kündigung des Klägers vom 17.06.2015 gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB wirksam beendet.
Zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung vom 17.06.2015 war der Beklagte mit der Zahlung der Mieten für die Monate Mai und Juni 2015 jeweils vollumfänglich in Verzug, so dass die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB vorliegen. Unstreitig wurden vom Beklagten Mietzinszahlungen für diese Monate nicht geleistet. Die Zahlungsansprüche des Klägers sind jedoch auch nicht durch Aufrechnung gemäß § 387 ff BGB erloschen.
Soweit sich der Beklagte darauf beruft, ein Zahlungsverzug habe nicht vorgelegen, weil ihm ein
Gegenanspruch aus seiner für den Kläger geleisteten Schwarzarbeit in Höhe von € 1.200,00 zustehe, der vereinbarungsgemäß mit der Miete zu verrechnen sei, so dringt er mit diesem Einwand nicht durch.
Unstreitig hat zwar der Beklagte in beiderseitigem Einvernehmen Schwarzarbeit für den Kläger in dessen Haus in verrichtet und beide Parteien haben einen Verstoß gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit (SchwArbG) eingeräumt. Der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag betreffend die vom Beklagten im Haus des Klägers in auszuführenden Arbeiten war somit gemäß § 134 BGB nichtig. Der Beklagte kann mithin wegen der Nichtigkeit des abgeschlossenen Vertrags Rechte allenfalls aus dessen Rückabwicklung herleiten. Nach der Rechtsprechung des BGH sind die §§ 677 ff BGB in derartigen Fällen zwar grundsätzlich anwendbar, da jedoch die "Aufwendungen" des Beklagten hier aus einer vom Gesetz verbotenen Tätigkeit bestanden, durfte er diese nicht "den Umständen nach für erforderlich halten", so dass schon daher ein Vergütungsanspruch nach Maßgabe der §§ 683, 670 BGB entfällt.
Der Beklagte kann sich aber grundsätzlich auf die Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung berufen. Die Annahme eines Anspruchs gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB scheitert hier im Ergebnis nicht an der Vorschrift des § 817 S. 2 BGB. Zwar gilt diese Vorschrift grundsätzlich für Fallgestaltungen der vorliegenden Art, da jedoch die Bereicherungsansprüche dem Billigkeitsrecht angehören und daher in besonderem Maße unter den Grundsätzen von Treu und Glauben stehen, kann die Vorschrift des § 817 S. 2 BGB hier nach § 242
BGB keine Anwendung finden. Mit dem Grundsatz von Treu und Glauben wäre es nicht zu vereinbaren, wenn der Kläger den Wert des rechtswidrig Erlangten nicht erstatten müsste, sondern unentgeltlich behalten könnte. Es entspräche nicht der Billigkeit, dem durch die Vorleistung begünstigten Kläger den durch nichts gerechtfertigten Vorteil unentgeltlich zu belassen. Der Bereicherungsanspruch geht nach § 818 Abs. 2 BGB auf Ersatz des Wertes, der dem Beklagten ohne Rechtsgrund zugeflossen ist. Bei der Bewertung des durch die Schwarzarbeit Erlangten ist zunächst zu beachten, dass der Schwarzarbeiter im Wege des Bereicherungsausgleichs keinesfalls mehr erlangen kann, als er mit seinem Auftraggeber - in nichtiger Weise - als Entgelt vereinbart hatte. In aller Regel sind hiervon. aber wegen der mit der Schwarzarbeit verbundenen Risiken ganz erhebliche Abschläge angebracht. Insbesondere ist stark wertmindernd zu berücksichtigen, dass vertragliche Gewährleistungsansprüche wegen der Nichtigkeit des Vertrages von vornherein nicht gegeben sind.
Der Anspruch des Beklagten auf Wertersatz für seine im Haus des Klägers geleistete Schwarzarbeit gemäß §§ 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt., 818 Abs. 2 BGB ist jedoch gemäß § 387 ff BGB durch die Aufrechnung des Klägers mit anwaltlichem Schreiben vom 25.06.2015 in Höhe von € 288,00 gegen den unstreitig bestehenden Kautionszahlungsanspruch des Klägers in Höhe von € 700,00 erloschen.
Soweit sich der Beklagte darauf beruft, er habe nicht nur 24, sondern 60 Stunden Schwarzarbeit geleistet, für die ein Stundenlohn von € 20,00 vereinbart worden sei und es sei eine Vereinbarung getroffen worden, wonach die Vergütung für die Schwarzarbeit mit der Miete zu verrechnen sei, so ist er für diese Behauptungen beweisfällig geblieben. Trotz Bestreitens dieser Behauptungen durch den Kläger hat der Beklagte keinerlei Beweismittel angeboten.
Darüber hinaus scheitert ein weitergehender Bereicherungsanspruch des Beklagten aber auch an der fehlenden Substantiiertheit seines Sachvortrags. Auch nach ausdrücklichem Hinweis des Gerichts sowohl in der Ladungsverfügung vom 22.09.2015 als auch in der mündlichen Verhandlung am 21.10.2015 ist substantiierter Sachvortrag weder zum Umfang der geleisteten Schwarzarbeit noch zur Höhe der vom Beklagten behaupteten vereinbarten Vergütung noch zur behaupteten Vereinbarung zur Verrechnung mit der Miete erfolgt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, welcher das Gericht folgt, ist ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Das Gericht muss jedoch in die Lage versetzt werden. aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen. Diesen Mindestanforderungen wird jedoch der Sachvortrag des Beklagten nicht gerecht.
Die Kündigung ist auch ausreichend begründet und damit auch formell ordnungsgemäß, § 569 Abs. 4 BGB. Sie ist auch nicht etwa gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden, da zwar die Mieten für Mai und Juni 2015 vom Beklagten nachentrichtet wurden, jedoch keine vollständige Befriedigung des Klägers eintrat, nachdem unstreitig keine Mietzahlungen des Beklagten für die Monate Juli bis September 2015 erfolgt sind.
Der Beklagte ist darüber hinaus auch zur Zahlung der Mietzinsrückstände für die Monate Juli und August 2015 in Höhe von insgesamt € 880,00 gemäß § 535 Abs. 2 BGB verpflichtet. Hinsichtlich der vom Beklagten erhobenen Einwendungen wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die obigen Ausführungen unter Ziffer I verwiesen.
Die Entscheidung zu den Nebenforderungen gründen sich auf §§ 280 Abs. 2, 286, 288 BGB.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 711. 709 ZPO.
Dem Beklagten war eine Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO nicht zu gewähren.
Über die Einräumung einer Räumungsfrist ist aufgrund umfassender Interessenabwägung zu entscheiden, § 721 Abs. 1 ZPO. Als zu berücksichtigende Umstände kommen neben dem Alter und Bedürfnis der Beklagten, die Dauer des Mietverhältnisses, das Bereitstehen von Ersatzwohn- raum, der Bedarf des Vermieters sowie Art und Weise der Pflichtverletzung des Mieters in Betracht. Auf dieser Grundlage war dem Beklagten eine Räumungsfrist nicht zu gewähren, da ein überwiegendes Interesse des Beklagten nicht besteht. Gründe, die die Gewährung einer Räumungsfrist für den Beklagten zu begründen vermögen, wurden von diesem nicht vorgetragen. Zu seinen Lasten ist neben der erst sehr kurzen Vertragsdauer insbesondere zu berücksichtigen, dass der kündigungsrelevante Mietzinsrückstand nach wie vor in ungeminderter Höhe besteht und der Beklagte darüber hinaus zwischenzeitlich mit einer dritten Monatsmiete ebenso wie mit der restlichen Kaution in Höhe von € 412,00 in Zahlungsverzug ist.
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(1) Beantragt der Kläger gegen den im Termin zur mündlichen Verhandlung nicht erschienenen Beklagten das Versäumnisurteil, so ist das tatsächliche mündliche Vorbringen des Klägers als zugestanden anzunehmen. Dies gilt nicht für Vorbringen zur Zuständigkeit des Gerichts nach § 29 Abs. 2, § 38.
(2) Soweit es den Klageantrag rechtfertigt, ist nach dem Antrag zu erkennen; soweit dies nicht der Fall, ist die Klage abzuweisen.
(3) Hat der Beklagte entgegen § 276 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 nicht rechtzeitig angezeigt, dass er sich gegen die Klage verteidigen wolle, so trifft auf Antrag des Klägers das Gericht die Entscheidung ohne mündliche Verhandlung; dies gilt nicht, wenn die Erklärung des Beklagten noch eingeht, bevor das von den Richtern unterschriebene Urteil der Geschäftsstelle übermittelt ist. Der Antrag kann schon in der Klageschrift gestellt werden. Eine Entscheidung ohne mündliche Verhandlung ist auch insoweit zulässig, als das Vorbringen des Klägers den Klageantrag in einer Nebenforderung nicht rechtfertigt, sofern der Kläger vor der Entscheidung auf diese Möglichkeit hingewiesen worden ist.
Ist der Einspruch zulässig, so wird der Prozess, soweit der Einspruch reicht, in die Lage zurückversetzt, in der er sich vor Eintritt der Versäumnis befand.
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
Ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ist nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.
Entspricht die Übernahme der Geschäftsführung dem Interesse und dem wirklichen oder dem mutmaßlichen Willen des Geschäftsherrn, so kann der Geschäftsführer wie ein Beauftragter Ersatz seiner Aufwendungen verlangen. In den Fällen des § 679 steht dieser Anspruch dem Geschäftsführer zu, auch wenn die Übernahme der Geschäftsführung mit dem Willen des Geschäftsherrn in Widerspruch steht.
Macht der Beauftragte zum Zwecke der Ausführung des Auftrags Aufwendungen, die er den Umständen nach für erforderlich halten darf, so ist der Auftraggeber zum Ersatz verpflichtet.
War der Zweck einer Leistung in der Art bestimmt, dass der Empfänger durch die Annahme gegen ein gesetzliches Verbot oder gegen die guten Sitten verstoßen hat, so ist der Empfänger zur Herausgabe verpflichtet. Die Rückforderung ist ausgeschlossen, wenn dem Leistenden gleichfalls ein solcher Verstoß zur Last fällt, es sei denn, dass die Leistung in der Eingehung einer Verbindlichkeit bestand; das zur Erfüllung einer solchen Verbindlichkeit Geleistete kann nicht zurückgefordert werden.
(1) Die Verpflichtung zur Herausgabe erstreckt sich auf die gezogenen Nutzungen sowie auf dasjenige, was der Empfänger auf Grund eines erlangten Rechts oder als Ersatz für die Zerstörung, Beschädigung oder Entziehung des erlangten Gegenstands erwirbt.
(2) Ist die Herausgabe wegen der Beschaffenheit des Erlangten nicht möglich oder ist der Empfänger aus einem anderen Grunde zur Herausgabe außerstande, so hat er den Wert zu ersetzen.
(3) Die Verpflichtung zur Herausgabe oder zum Ersatz des Wertes ist ausgeschlossen, soweit der Empfänger nicht mehr bereichert ist.
(4) Von dem Eintritt der Rechtshängigkeit an haftet der Empfänger nach den allgemeinen Vorschriften.
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
- 1.
Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. - 2.
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. - 3.
Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.
(1) Wird auf Räumung von Wohnraum erkannt, so kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. Der Antrag ist vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung zu stellen, auf die das Urteil ergeht. Ist der Antrag bei der Entscheidung übergangen, so gilt § 321; bis zur Entscheidung kann das Gericht auf Antrag die Zwangsvollstreckung wegen des Räumungsanspruchs einstweilen einstellen.
(2) Ist auf künftige Räumung erkannt und über eine Räumungsfrist noch nicht entschieden, so kann dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewährt werden, wenn er spätestens zwei Wochen vor dem Tag, an dem nach dem Urteil zu räumen ist, einen Antrag stellt. §§ 233 bis 238 gelten sinngemäß.
(3) Die Räumungsfrist kann auf Antrag verlängert oder verkürzt werden. Der Antrag auf Verlängerung ist spätestens zwei Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist zu stellen. §§ 233 bis 238 gelten sinngemäß.
(4) Über Anträge nach den Absätzen 2 oder 3 entscheidet das Gericht erster Instanz, solange die Sache in der Berufungsinstanz anhängig ist, das Berufungsgericht. Die Entscheidung ergeht durch Beschluss. Vor der Entscheidung ist der Gegner zu hören. Das Gericht ist befugt, die im § 732 Abs. 2 bezeichneten Anordnungen zu erlassen.
(5) Die Räumungsfrist darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen. Die Jahresfrist rechnet vom Tage der Rechtskraft des Urteils oder, wenn nach einem Urteil auf künftige Räumung an einem späteren Tage zu räumen ist, von diesem Tage an.
(6) Die sofortige Beschwerde findet statt
- 1.
gegen Urteile, durch die auf Räumung von Wohnraum erkannt ist, wenn sich das Rechtsmittel lediglich gegen die Versagung, Gewährung oder Bemessung einer Räumungsfrist richtet; - 2.
gegen Beschlüsse über Anträge nach den Absätzen 2 oder 3.
(7) Die Absätze 1 bis 6 gelten nicht für Mietverhältnisse über Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 3 sowie in den Fällen des § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Endet ein Mietverhältnis im Sinne des § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs durch außerordentliche Kündigung, kann eine Räumungsfrist höchstens bis zum vertraglich bestimmten Zeitpunkt der Beendigung gewährt werden.